Размещено на http://www.allbest.ru/

Тема 1. Реформа жилищно-коммунального хозяйства

Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса обусловлено:

1. неэффективной системой управления;

2. дотационностью сферы и неудовлетворительным финансовым положением; высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг;

3. неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов;

4. неэффективной работой предприятий;

5. большими потерями энергии, воды и других ресурсов.

Содержание этого комплекса в его нынешнем виде непосильно как для потребителей жилищно-коммунальных услуг, так и для бюджетной сферы.

В начале экономических реформ предполагалось, что в течение достаточно короткого периода будет завершен переход к бездотационному функционированию жилищно-коммунальной сферы, однако социально - экономическая ситуация не позволила завершить этот переход, и к началу 2001 года население оплачивало около 60 процентов стоимости жилищно-коммунальных услуг, а фактически с учетом льгот и субсидий - около 40 процентов.

В свою очередь, сохранение бюджетного финансирования жилищно-коммунального комплекса на местном уровне из-за недостатка средств привело к резкому увеличению износа основных фондов. Особенно сильно ухудшилась ситуация в регионах - получателях финансовой помощи.

В 2000 году недофинансирование жилищно-коммунального хозяйства составило более 20 процентов объема необходимых средств. Проблема усугубляется огромным объемом накопленной задолженности в жилищно-коммунальной сфере, образовавшейся в первую очередь в результате невыполнения своих обязательств бюджетами всех уровней. Задолженность в жилищно-коммунальном хозяйстве является источником цепочки неплатежей, которая охватывает практически все отрасли экономики.

Выступив на начальном этапе экономических реформ в роли амортизатора социальных последствий либерализации цен, жилищно-коммунальная сфера Российской Федерации превращается в источник угроз для социального и экономического развития страны.

Техническое состояние коммунальной инфраструктуры характеризуется:

1. высоким (более 60 процентов) уровнем износа;

2. высокой аварийностью;

3. низким коэффициентом полезного действия мощностей и большими потерями энергоносителей.

Планово - предупредительный ремонт уступил место аварийно - восстановительным работам, затраты на которые в 2 - 3 раза выше.

Следствием этого стали обострение проблемы снабжения населения России питьевой водой, дефицит мощностей водоотведения и отчистки сточных вод, повсеместный перерасход топливно-энергетических ресурсов.

Одна из причин сложившейся ситуации заключается в том, что жилищно-коммунальные предприятия не имеют серьезных экономических стимулов к оптимизации структуры тарифов и снижению нерациональных затрат материально - технических ресурсов. В итоге затраты электроэнергии на производство и реализацию 1 куб. метра воды на 30 процентов выше среднеевропейского уровня, численность персонала в расчете на 1000 обслуживаемых жителей в 1,5-2 раза выше, чем на аналогичных европейских предприятиях, потребление воды на одного жителя в 1,5-2 раза выше, чем в западноевропейских странах.

Данные аудиторских проверок показывают, с одной стороны, занижение тарифов по сравнению с экономически обоснованным уровнем (чаще всего при невыполнении необходимого регламента работ), а с другой стороны - наличие неиспользованных резервов (15-20 процентов) даже при самых низких тарифах.

Анализ большинства инвестиционных проектов по развитию систем коммунального обслуживания показывает, что в основном они направлены на экстенсивное наращивание мощностей и в значительно меньшей степени предполагают меры по сокращению затрат, потерь и утечек.

В жилищной сфере не удалось в полной мере воспользоваться преимуществами конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации жилья, поскольку в условиях нестабильного и недостаточного финансирования оказалось невозможным добиться полноценных договорных отношений. Неспособность органов местного самоуправления выполнять свои договорные обязательства привела к повсеместному рецидиву административного принуждения подрядчиков и фактическому отходу от выполнения в полном объеме контрольных функций. По тем же причинам не удалось в полной мере обеспечить государственный контроль качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, проводимый органами государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации.

Монополизм коммунальных предприятий, неразвитость гражданско-правовых механизмов ответственности за количество и качество оказываемых услуг, которое сегодня находится на беспрецедентно низком уровне, не позволяют эффективно защищать интересы потребителей. Недофинансирование коммунальной сферы обусловливает и отсутствие экономического интереса в создании товариществ собственников жилья, что в еще большей степени снижает перспективы развития конкуренции.

Невыполнение бюджетных обязательств и отсутствие эффективных и прозрачных процедур формирования и изменения тарифов обусловливают непривлекательность жилищно-коммунального комплекса для частных инвестиций. Между тем большинство проектов модернизации жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески выгодными. Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли.

Все это свидетельствует о наличии системного кризиса в отрасли и о межотраслевом характере возникших проблем, для решения которых, а также для обеспечения перехода к новой модели устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса необходимо использование программно - целевого метода.

Основные направления преобразований в жилищно-коммунальной сфере были определены еще в 1992 г. в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Для поэтапного решения задач, предусмотренных этим Законом, в 1993 г. правительство РФ принимает государственную целевую программу «Жилище». Программа «Жилище» определяла поэтапную реализацию принципиальных положений долгосрочной государственной жилищной политики.

Первый этап Программы был осуществлен в период 1993-1995 гг. В течение указанного периода остановлено сокращение объемов жилищного строительства, а ввод жилья в 1995 г. превысил соответствующие показатели 1992, 1993 и 1994 годов, причем строительство индивидуальных жилых домов за 1995 г. возросло в 1,4 раза и составило более 23% общем объеме ввода жилой площади.

Первый этап реализации программы «Жилище» позволил начать поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, которая предусматривает снижение дотаций бюджета в жилищно-коммунальное хозяйство.

Однако, наряду с положительными тенденциями на этом этапе реализации программы ряд прогнозов не подтвердился:

1. Не удалось преодолеть снижение инвестиционной деятельности. Беспорядочное строительство с отступлением от градостроительных норм и отсутствие инфраструктуры привело к значительному росту недостроенных объектов, не находящих спроса;

2. Не снизилась острота жилищной проблемы. Возникла необходимость корректировки программы с учетом повышения социальной направленности жилищной реформы, разработки дополнительных мер поддержки малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, военнослужащих;

3. Возникла актуальная необходимость уточнения порядка и темпов перехода на новые условия оплаты жилья коммунальных услуг с одновременным введением дифференцированных и адресных субсидий для малоимущих.

Новый этап в реализации государственной жилищной политики на основе долгосрочной программы «Жилище» был определен в постановлении Правительства РФ №797 от 17 ноября 2001 г. «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2001-2010 годы».

Таким образом, основными целями нового этапа программы «Жилище» стали:

1. повышение эффективности, устойчивости и надежности функционирования систем жизнеобеспечения населения, привлечение инвестиций в жилищно-коммунальную отрасль, улучшение качества услуг с одновременным снижением затрат, адресная социальная защита населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.

2. Достижение основных целей подпрограммы обеспечит, начиная с 2011 года, возможность устойчивого развития жилищно-коммунального комплекса без использования программных методов управления на федеральном уровне.

Главными задачами подпрограммы являются:

1. финансовое оздоровление жилищно-коммунальных предприятий путем реструктуризации и ликвидации их задолженности и доведения тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения и других потребителей до экономически обоснованного уровня;

2. жесткое соблюдение установленных стандартов оплаты услуг населением, переход от дотирования жилищно-коммунальных предприятий и предоставления категориальных льгот к субсидированию малообеспеченных семей;

3. ликвидация перекрестного субсидирования тарифов;

4. снижение издержек и повышение качества и доступности жилищно-коммунальных услуг;

5. формирование инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального комплекса путем развития конкуренции в сфере предоставления жилищных услуг;

6. создание взаимосвязанных процедур тарифного регулирования коммунальных предприятий и естественных монополистов - предприятий топливно-энергетического комплекса;

7. обеспечение государственной поддержки процесса модернизации жилищно-коммунального комплекса на основе современных технологий и материалов путем предоставления бюджетных средств и государственных гарантий по привлекаемым инвестициям.

Реализация программы «Жилище» потребовала интенсивной работы по разработке и принятию целого ряда законодательных и нормативных актов. С 1993 по настоящее время приняты и введены в действие свыше 200 законов и нормативно-правовых документов.

Среди них:

1. Закон Российской Федерации от 17.06.99 № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнения в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики

2. Закон Российской Федерации от 24.06.99 №119-ФЗ «О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами Государственной власти Российской Федерации и органами Государственной власти субъектов Российской Федерации»

3. Закон Российской Федерации от 08.07.99 № 152-ФЗ «О внесении дополнения в статью 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»

4. Закон Российской Федерации от17.07.99 № 178-ФЗ «О государственной социальной помощи»

5. Закон Российской Федерацииот 20.05.2002 № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

6. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 27 мая 1997 г.)

7. Постановление Правительства РФ от 27 февраля 1999 г. N 242 "Вопросы Правительственной комиссии по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации"

8. Постановление Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N797 «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации « федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы»

9. Постановление Госстроя РФ от 26.11.98 г. № 2 "О повышении эффективности деятельности строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства на современном этапе"

На новом этапе реализации программы «Жилище» поставлена задача - обеспечить повышение ее социальной направленности.

Прежде всего, это касается порядка повышения ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства с учетом занимаемой площади и уровня доходов граждан.

Принятая структура платежей населения за жилье всех форм собственности включает:

1. первый платеж -- за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях;

2. второй платеж -- за коммунальные услуги;

3. третий платеж производит собственник жилых помещений -- налог на имущество, а наниматель жилья вносит платеж за найм помещения (компенсация затрат на строительство или реконструкцию).

Долю расходов на оплату жилья и коммунальных услуг от суммы совокупного

дохода должны устанавливать субъекты Федерации с учетом экономической ситуации региона и доходов населения с одновременным введением субсидий для малоимущих граждан.

Важным направлением развития возможностей населения самим решать вопросы улучшения жилищных условий за счет приобретения или строительства жилья является создание ряда новых схем кредитования:

* кредит, позволяющий заемщику использовать стоимость имеющейся приватизированной квартиры при покупке нового жилья;

* кредит на ремонт и благоустройство жилья;

* кредит товариществам собственников жилья на ремонт и развитие имущества в кондоминиумах.

Коренные изменения в жилищной сфере выдвигают новые требования к архитектурно-техническим характеристикам строящегося и реконструируемого жилья. В настоящее время, когда жилье строится, в основном, за счет внебюджетных средств и значительная его часть поступает в частную собственность, требования к жилым домам, их планировке и архитектуре, инженерной оснащенности определяется потребителями и инвесторами. На первый план выходят такие качества жилья как комфортность, учет природно-климатических условий, эстетические и экологические требования.

Важнейшей проблемой в жилищной сфере является обеспечение экономии энергоресурсов, снижение потребления энергии при эксплуатации жилья. Это касается и вопросов проектирования жилья, так как ранее при строительстве учитывались лишь гигиенические требования к теплозащите ограждающих конструкций, а из-за экономии затрат на квадратный метр жилья ограничивалось применение новых эффективных строительных и теплоизоляционных материалов.

Программой «Жилище» намечены также серьезные изменения в совершенствовании системы управления в жилищно-коммунальной сфере и организации эксплуатации жилищного фонда. Предусматриваетсяразделение функций управления и обслуживания жилищного фонда, переход на договорные отношения заказчиков и подрядчиков, внедрение конкурсного отбора подрядных организаций.

Практическое решение задач, поставленных подпрограммой «Жилище» потребовало разработки и поэтапной реализации комплекса мер в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Подпрограмма будет выполняться поэтапно в течение 2002 - 2010 годов.

На первом этапе (2002-2003 годы) предполагается реализовать следующие первоочередные мероприятия, рассчитанные на немедленное получение следующих результатов:

1. инвентаризация, реструктуризация и ликвидация задолженности бюджета, бюджетных организаций и других потребителей (в том числе населения) перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса;

2. прекращение практики перекрестного субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги;

3. ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса;

4. переход на реальные договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе;

5. совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.

Планируется привлекать бюджетные ресурсы, а также средства международных кредитных организаций для финансирования наиболее эффективных (в том числе с точки зрения социальной эффективности) инвестиционных проектов в жилищно-коммунальном хозяйстве, имеющих важное значение для обеспечения жизнедеятельности регионов.

Планируется также в основном завершить формирование необходимой законодательной и иной нормативной правовой базы, провести углубленный анализ технического состояния объектов жилищно-коммунального комплекса, комплексную экспертизу издержек и независимый аудит жилищно-коммунальных предприятий - естественных локальных монополистов. В г. Москве, в Новгородской и Тюменской областях и ряде других субъектов Российской Федерации будет проведен эксперимент по отработке системы персонифицированных социальных счетов граждан.

На втором этапе (2004 - 2005 годы) предполагается обеспечить:

1. развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве;

2. переход к профессиональному управлению жилищным фондом, создание системы регулирования естественных локальных монополий;

3. развитие концессионных механизмов;

4. повсеместный полномасштабный переход к системе персонифицированных социальных счетов граждан.

На третьем этапе (2006 - 2010 годы) предполагается реализовать стратегические мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса на основе привлечения частных инвестиций, апробировать механизмы привлечения инвестиций в форме банковских кредитов и облигационных займов, реализовать комплекс мер по снижению рисков кредитования путем предоставления государственных и муниципальных гарантий.

Одна из основных задач при проведении жилищной реформы -привлечение жителей к управлению и проведению мероприятий по сохранности зданий. Одним из таких новых направлений может стать создание кондоминиумов и товариществ собственников жилья.

Проведение реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве должно изменить структуру оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, т. е. тепла, воды и электроэнергии, уборки территории и т.д.

Прежде всего, необходимо создать нормативную базу, т. е. установить ставки платы за найм жилья и ставки оплаты за техническое обслуживание для собственников, причем дифференцировав их в зависимости от категории дома. Необходимо утвердить нормативы потребления воды, тепла, энергоресурсов. Установить порядок, что при наличии приборов учета взаимные расчеты производятся только по их показаниям. Граждане, имеющие более одного жилья, должны оплачивать жилищные услуги по их фактической стоимости, это касается и граждан, имеющих жилую площадь сверх установленного норматива санитарной нормы. Введение налога на физических лиц -- также один из элементов реформы.

Важное значение имеет введение системы мер по социальной защите населения.

Эти меры должны предусматривать введение системы выдач субсидий гражданам с низким уровнем доходов. Такие меры должны разработать и ввести местные органы власти.

Скорейшей реализации этапов и задач жилищной реформы должны способствовать меры по снижению затрат на техническое содержание и ремонт жилищного фонда, экономное расходование топливно-энергетических ресурсов.

Перейдем к особенностям реформирования ЖКХ в г. Москве

Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы утверждена постановлением Правительства Москвы от 25 сентября 2001 г. №865-ПП «О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в г. Москве и перспективах её развития». Настоящая Программа разработана на основе анализа хода проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы в 1992-2001 гг.

Цели и задачи этой программы аналогичны целям и задачам федеральной программы.

Программа будет выполняться поэтапно в течение 2002-2007 гг.

На первом этапе (2002 г.) будут реализованы первоочередные мероприятия, рассчитанные на немедленное получение положительного эффекта.

К числу важнейших относятся мероприятия по инвентаризации, реструктуризации и ликвидации задолженности бюджета и бюджетных организаций и других потребителей, в том числе населения, перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса;

прекращение практики перекрестного субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги;

ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса;

переход на реальные договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе;

совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.

На первом этапе должно быть завершено формирование необходимой нормативно-правовой базы для осуществления намеченных задач. Наряду с мероприятиями, рассчитанными на немедленное получение эффекта, в этот период будет начата реализация мероприятий, эффект от которых ожидается в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

На втором этапе (2003-2005 гг.) будет реализован основной блок мероприятий по реформированию жилищно-коммунального комплекса, в том числе развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве, переход к профессиональному управлению жилищным фондом, создание системы регулирования естественных локальных монополий. Данные мероприятия могут быть в полной мере реализованы лишь после завершения комплекса первоочередных мер. На данном этапе будет также завершено создание нормативной правовой базы, стимулирующей привлечение частных инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс.

На третьем этапе (2006-2007 гг.) будут реализованы стратегические мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса и повышение качества жилищно-коммунального обслуживания населения.

Особенность первого этапа преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы состоит в том, что решить задачу повышения качества жилищно-коммунального обслуживания населения невозможно без коренного оздоровления финансовой ситуации в этой сфере, создания реальной системы экономической мотивации к сокращению затрат ресурсов и повышению эффективности деятельности предприятий комплекса, привлечения частных инвестиций в реконструкцию объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры.

В связи с этим настоящий этап преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы должен включать неотложные меры по ликвидации кредиторской задолженности предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса и системную последовательную деятельность по совершенствованию экономических механизмов в жилищно-коммунальной сфере и формирования условий для привлечения инвестиций.

Бюджетные расходы, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг, по-прежнему занимают значительную долю в расходах бюджета города. Более того, несмотря на общую тенденцию увеличения уровня оплаты населением стоимости жилищно-коммунальных услуг, бюджетные расходы в жилищно-коммунальном секторе растут.

Возможность сокращения бюджетных расходов связана с решением двух различных классов задач:

1. первый класс задач связан с повышением эффективности работы жилищно-коммунального комплекса, созданием мотивации у предприятий к сокращению непроизводительных затрат путем развития конкурентных отношений и эффективного регулирования естественных монополий. Эта работа, в конечном счете, приведет к оптимизации стоимости жилищно-коммунальных услуг, что в итоге также позволит снижать их стоимость для населения;

2. второй класс задач сводится к анализу возможности и процедуре перехода на полную оплату населением потребляемых жилищно-коммунальных услуг при обеспечении мер социальной защиты населения. Это должно привести к существенному снижению бюджетных расходов, поскольку в этом случае исчезнет потребность предоставлять дотации предприятиям жилищно-коммунального комплекса, а бюджетные расходы будут связаны только с компенсацией предоставляемых гражданам льгот и субсидий.

В результате решения этих задач повысятся качество жилищно-коммунального обслуживания населения, надежность коммунальных систем жизнеобеспечения.

При проведении преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве предполагается исходить из следующих принципов:

1. неукоснительное соблюдение прав граждан на безопасность жилища и предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг. Приоритет защиты прав потребителей (населения) при формировании условий договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг между всеми субъектами этих правоотношений;

2. уменьшение административного влияния на субъекты отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг и развитие граждански правовых отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве;

3. последовательность и этапность в осуществлении мероприятий по реформированию ЖКХ;

4. создание условий для образования и эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других жилищных объединений граждан;

5. активная поддержка инициатив населения по развитию самоуправления в жилищной сфере;

6. создание рынка и формирование конкурентных отношений во всех подотраслях жилищно-коммунального хозяйства (кроме естественных локальных монополистов);

7. принятие мер по стимулированию предприятий - монополистов к повышению качества предоставляемых услуг, сокращению затрат, привлечению инвестиций;

8. внедрение пообъектного управления недвижимостью в жилищной сфере;

9. рационализация потребления ресурсов в отрасли;

10. информационная доступность проводимой реформы.

Настоящая программа не требует привлечения дополнительных бюджетных ресурсов на ее осуществление. В реализации программы должны быть задействованы структуры, отвечающие за функционирование жилищно-коммунального комплекса, а также предприятия жилищно-коммунального хозяйства всех организационно - правовых форм.

Эксплуатация жилищного фонда в новых экономических условиях

Каждый современный город, населенный пункт состоит из комплекса разных по назначению, объемно-планировочному и конструктивному исполнению зданий и сооружений, выполняющих функции как производственного, так и жилого, бытового и социально-культурного назначения. Поддержание зданий и сооружений в исправном, пригодном для использования по назначению состоянии является одной из важных задач руководителей этих объектов и главной задачей для жилищно-эксплуатационных и других эксплуатационных и ремонтно-восстановительных служб.

Каждое здание и сооружение должно обладать определенными научно-обоснованными эксплуатационными качествами:

· соответствовать назначению по размерам, планировке, инженерному оборудованию и т.п.;

· обладать требуемыми прочностью, долговечностью и надежностью;

· отвечать эстетическим требованиям, т.е. отличаться определенными архитектурными качествами;

· быть экономичным при возведении и в эксплуатации.

Эксплуатируемые здания подвергаются различным внешним (главным образом природным) и внутренним (технологическим и функциональным) воздействиям. Конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные качества зданий ухудшаются и с течением времени они перестают отвечать своему назначению. Однако преждевременный износ недопустим, ибо нарушает условия деятельности и быта людей, использующих эти здания. Кроме того, здания представляют собой большую материальную ценность, которую необходимо всемерно беречь.

В зависимости от назначения здания в его проекте предусматриваются соответствующие нормам размеры, прочность, герметичность, теплозащитные и другие эксплуатационные качества, которые материализуются в процессе строительства и поддерживаются в ходе эксплуатации.

Чтобы здания можно было эффективно использовать, они всегда должны быть в исправном состоянии, т. е. стены, покрытия и прочие конструктивные элементы совместно с системами отопления, вентиляции и другими системами жизнеобеспечения должны поддерживать в помещениях соответствующий температурно-влажностный режим, а системы водоснабжения и канализации, освещения и кондиционирования - обеспечивать требуемую комфортность. Процессы, связанные с поддержанием зданий и сооружений в исправном состоянии - называются технической эксплуатацией.

Жилищный фонд страны разнообразен. Это разнообразие складывается из таких признаков, как первоначальное назначение здания, его конфигурация и другие архитектурно-планировочные характеристики, гигиена и комфортность квартир, набор инженерного оборудования и его совершенство.

Все эти признаки претерпевали изменения по мере эволюции функциональных требований и роста возможностей строительной базы страны. Поэтому за основу классификации принята временная характеристика зданий, а их свойства привязаны к периоду постройки.

Период постройки зданий является определяющим признаком, поскольку эпоха формирует методы архитектурно-планировочного и конструктивного решения любого сооружения, а тем более жилья. Примерное распределение опорного жилищного фонда России по периодам постройки приведено в таблице.

Еще одна причина разнообразия зданий - это социальный заказ потребителя. Естественно, что в течение века комфортные требования менялись. Поэтому строения начала ХIХ в. отличаются от домов, возведенных во второй половине этого века, а те в свою очередь -- от застройки периода строительного бума, рассвет которого падает на первое десятилетие XX в.

Третьей причиной разнообразия жилья являются различия в его первоначальной функции. По этому признаку дореволюционный жилищный фонд делят на бывшие особняки и домики индивидуальной застройки, секционные и коридорно-галерейные многоквартирные здания, дома с меблированными комнатами, гостиницы и казармы, нежилые строения, приспособленные под жилье.

Все они имеют свои специфические свойства, среди которых необходимо выделить основополагающие с позиций модернизации. Это конфигурация в плане и гигиенические свойства, планировочная структура, ширина корпуса и длина обслуживаемого лестницей фронта, величина пролетов и вид промежуточных опор, принятые в конструктивно-планировочной схеме.

Период постройки, годы	% строений от общего числа обследованных домов	Особенности зданий
	в целом по городам страны	в старой застройке центров городов
До 1917	15	61	Разнохарактерная застройка индивидуального строительства
1918--1928	3	9	В конце периода -- по типизированным проектам госстроительства
1929--1940	9	20	То же, с ограниченным применением мелкоразмерных сборных элементов
1941--1945	1	0,3	Тоже
1945--1955	9	0,7	По типовым проектам с применением мелко- и крупноразмерных сборных элементов
1956--1965	19	2	По типовым проектам полносборного домостроения
1966--1975	9	3	То же, частично с улучшенной планировкой
1976--1984	26	2	То же, с преобладанием улучшенной планировки
После 1984	9	2	То же

Все они имеют свои специфические свойства, среди которых необходимо выделить основополагающие с позиций модернизации. Это конфигурация в плане и гигиенические свойства, планировочная структура, ширина корпуса и длина обслуживаемого лестницей фронта, величина пролетов и вид промежуточных опор, принятые в конструктивно-планировочной схеме.

Повторяемость, %

Типы зданий



Распределение зданий по конфигурации в плане:

А - в застройке до 1917 г.; В -- то же, 1918--1941; и -- то же, современной (типы планов: 1 -- рядовые; 2 -- угловые; 3 -- тачечные; 4 -- отершие; 5 -- П-образные; 6 -- г замкнутые)

Конфигурация в плане в значительной степени характеризует здание. Домам рассматриваемого периода свойственны сложные планы. Однако при всех различиях их можно объединить в шесть типов, соответствующих планировочным схемам.

Наиболее просты рядовые схемы первого типа, по которым строили здания, представляющие в плане прямоугольник или трапецию с сильно развитым фронтом главного фасада и скошенными торцами. Планировочная схема второго типа -- угловая -- состоит из двух корпусов, примыкающих под углом. В зависимости от конфигурации участка он может быть прямым, острым или тупым.

Точечные схемы третьего типа объединяют дома с коротким фронтом главного фасада. В старой застройке такие здания планировочно отличны от современных домов-башен, поскольку их торцы обычно закрыты примыкающими строениями, что исключает размещение полноценных оконных проемов на боковых фасадах. Схемы односекционны, поэтому со стороны двора лестницу нагружали дополнительными квартирами. Здание превращали в Т-образное.

Схемы четвертого типа состоят из трех корпусов. Боковые, небольшой протяженности, примыкают к вытянутому, как правило, по улице, основному объему с заднего фасада. Дворовые корпуса не очень затеняют двор и поэтому схема названа открытой (курдонерной).

В отличие от предыдущих схема пятого типа, названная П-образной, представляет собой планировочное решение с развитыми боковыми корпусами и короткой вставкой между ними. Они ограничивают пространство, создают плохо инсолируемый узкий двор. К этому типу примыкает и шестой с замкнутыми планировочными схемами. С их применением создается обстроенный со всех сторон практически полностью затененный двор-«атриум».

По гигиеническим признакам планировочные схемы зданий делят на две группы. К первой относят схемы, в которых заложены удовлетворительные условия инсоляции, проветривания и освещения дневным светом. Это рядовые, точечные, угловые и открытые.

Во вторую входят дома с планами, построенными по П-образным и замкнутым схемам. Неблагоприятные гигиенические условия заложены в их планировочные решения, поскольку внутренние дворы-колодцы плохо проветриваются, а ин-соляционный режим тем хуже, чем выше этажность. В многоэтажных домах прямые солнечные лучи в лучшем случае очень короткое время облучают территорию и окна квартир. Из-за небольших расстояний между противоположными корпусами не обеспечивается зрительная изоляция помещений.

Архитектурно-планировочные системы жилых зданий этого периода постройки характерны довольно широкими корпусами. Почти 60% зданий имели ширину, превышающую 13 м, а 12% эта величина достигла 20 м и более.

Структура квартир в доходных домах не отвечает современным представлениям о комфорте эксклюзивного жилья.

Конструктивно-планировочные системы зданий дореволюционной постройки делят на одно-, двух- и трехпролетные с опорой балок перекрытий на продольные конструкции. Существуют и другие типы.

Характерно, что примерно 35% домов строили по однопролетной схеме. Пролеты в 12% из них достигали 12 м в. Этажи перекрывали по балкам из строевого леса, которые опирали на наружные стены. По мере исчезновения такого леса переходили к двух пролетным.

Жилищный фонд 1918-- 1941 гг. по своим параметрам не так заметно отличается от современного фонда, как от предыдущего вида зданий, построенных до революции.

Первоначальная функция зданий 20--30-х годов однородна -- они возведены для жилья и представляют собой структуры, отвечающие государственную установку тех лет на обеспечение всех слоев населения уравненными условиями проживания.

Основным объектом застройки являются похожие друг на друга здания четыре-пять этажей, а в малых городах и в три-два. Большинство их относятся к опорному фонду.

Здания пока находятся в относительно удовлетворительном состоянии; физический износ их несменяемых частей достигает 35--45%. Это свидетельствует о пригодности к эксплуатации, но износ приближается к грани значениям, поэтому необходим капитальный ремонт.

Конфигурация в плане не очень разнообразна В жилых массивах преобладают дома первых трех типов поэтому удовлетворительные гигиенические условия инсоляция и аэрации как правило, обеспечены.

Архитектурно-планировочные системы однообразны. В застройке доминируют секционные здания. Основная планировочная единица--это рядовая секция, реже -- торцевая. Все они имеют ширину корпуса от 9 до 11 м, только у 6% зданий встречается ширина более 12м.

Структура квартир в зданиях рассматриваемого периода ориентирована на двоякое использование: коммунальное с покомнатным заселением и поквартирное, когда квартиру целиком передают одной семье.

В результате такой идеологии квартиры делали двух- и трехкомнатными. Все комнаты имеют выходы в коридор или переднюю.

Конструктивные решения несущих и ограждающих элементов в зданиях характеризуются следующим образом.

Фундаменты применяли ленточные бутовые, бутобетонные, реже кирпичные на сложном или цементном растворе. Бетонные или кирпичные столбчатые фундаменты использовали в качестве опор под колонны, под стенами их практически не делали.

Стены возводили из кирпича, как правило, облегченной конструкции. Их клали на теплых растворах с применением котельных шлаков. Применяли утолщенные вертикальные швы, снижающие теплопроводность ограждения. Были разработаны на практике и комбинированные конструкции, в том числе с вкладышами из шлакобетона или утрамбованного шлака. Однако теплотехнические свойства таких конструкций не соответствуют современным нормативам. Их теплопроводность высока и при ремонте нужно предусматривать дополнительную теплозащиту.

Междуэтажные перекрытия, как правило, металлодеревянные. Для прогонов применена прокатная сталь, а между ними уложены балки и настилы из дерева.

Существуют и целиком деревянные перекрытия. Их прогоны делали из окантованного круглого леса. Характерно и применение балок из обр доски. Ими перекрывали пролеты до 4 м. По прошествии времени в этих балках выявился такой дефект как недостаточная жесткость.

Анализом архитектурно-планировочных и конструктивных решений выявлено следующее. Во-первых, существующая планировка квартир требует хотя бы частичной модернизации с введением ванных комнат и кухонь увеличенных размеров. Во-вторых, есть возможность сохранять существующие перекрытия, если не полностью, то частично, в местах, не подвергнувшихся гниению из-за увлажнения и не потерявших несущую способность.

В зданиях постройки 1945--1955 годов продолжали развивать идею строительства по типовым проектам. Сохраняли традицию использования простых конфигураций планов: рядовых, Г-образных и открытых. Это способствовало типизации. В застройке появились дома, построенные и по точечным схемам с окнами по всем четырем фасадам.

Строго соблюдаются гигиенические требования. Обеспечена ориентация зданий на местности, соблюдаются нормативы инсоляционных режимов. Вошло в практику деление домов на меридиональные и широтные. В последних квартиры проектировали со сквозным проветриванием, т. е. с окнами на две стороны горизонта.

В архитектурно-планировочных решениях чаще всего применяли двухпролетные схемы, но в застройке еще использовали трехпролетные и многопролетные с поперечными вертикальными несущими конструкциями. Широко внедряется модульная система проектирования - эта основа сборности. Унифицируются продольные и поперечные планировочные шаги.

В это время признана оптимальной ширина корпуса, близкая к 12 м.

Квартиры в основном предусматривали двух -- четырехкомнатными.

Конструкции наружных ограждений зданий выполняли из кирпича.

В опорной застройке практически исчезли стены из шлакоблоков и разные решения с облегченными вкладышами.

В качестве внутренних опор все чаще используют железобетонные колонны, сначала монолитные, а потом и сборные. Это вызвало необходимость унифицировать высоту этажей.

От стандартизации и заводского изготовления таких частей зданий, окна и двери, перемычки и карнизные плиты, переходят к сборным элементам перекрытий. Их массу последовательно увеличивают.

С вооружением строителей подъемно-транспортными машинами но поколений все реже применяют мелкоразмерные ребристые сборные плиты из железобетона. Заводы стали выпускать многопустотные плиты-настилы, которыми можно перекрыть более 7 м² площади помещения. Налаживаю производство железобетонных прогонов. Их применение позволило резко сократить расход дефицитной в то время прокатной стали, с увеличением пролетов до 6 м.

Таким образом, была подготовлена база для полносборного домостоения.

Здания 1956--1965 годов причисляют к первому поколению такого домостроения с перенесением основных процессов на заводы и превращением строительной площадки в монтажную. Этот процесс совпал с изменением идеологии заселения домов. Было принято решение здания строить, исходя из выделения каждой семье отдельной квартиры.

Конфигурацию домов упростили, ограничившись только рядовыми планами. Соблюдая гигиенические требования на пределе, уменьшили высоту этажа до 2,5 м в свету. В большинстве случаев отказались от квартир с окнами на две стороны горизонта.

В архитектурно-планировочную систему заложили двухпролетные решения с шириной корпуса 12 м. Экономя на лифтах, высоту зданий ограничили пятью этажами. В некоторых зданиях, особенно многоэтажных, в которых необходимы лифты, стали располагать секции с распределительными холлами-«карманами» при этажных площадках . Это позволило обеспечить расположение большого количества квартир, приходящихся на один путь эвакуации, объединяющий лестницу и лифт.

Малокомнатные квартиры предусматривали во всех зданиях. Создавали одно-, двух- и как максимум трехкомнатные. В целях экономии комфортные требования к ним сознательно сократили. Уменьшены размеры подсобных помещений: прихожих, кухонь и санитарных узлов. Уборную совместили с ванной.

В конструктивных решения использовали материалосберегающие части зданий, что должно было уменьшить затраты на строительство. Как выяснилось в период эксплуатации, они обладают малой долговечностью, недостаточными звуко- и теплозащитными свойствами. Это привело к увеличению эксплуатационных расходов и возникновению другой проблемы.

Сроки эксплуатации этих зданий неоправданно быстро приблизились критическим, когда необходим капитальный ремонт и даже снос. Многие домов достигли предела долговечности и дальнейшая эксплуатация становит технически невозможна и даже опасна из-за повсеместных отказов конструкций и инженерного оборудования.

Здания постройки 1966--1975 годов характерны как новый этап в градостроительстве. Проекты полносборного домостроения подверглись корректировке. Расширили номенклатуру сборных домов.

В микрорайонах стали строить здания новой конфигурации в плане, большой протяженности и дома-башни. Появились угловые дома, создаваемые путем стыковки двух рядовых под определенным углом. Частично увеличили этажность, что позволило разнообразить застройку, введя в нее 9-этажные здания.

В архитектурно-планировочную структуру зданий внесли изменения. Мно- гоэтажные дома стали оборудовать лифтами и мусоропроводами, устанавливаемы на лестничных клетках. Еще чаще стали применять распределительные холлы у поэтажных площадок.

Улучшили планировку квартир, ликвидировали проходы в кухни через жилые комнаты. В квартирах с количеством комнат более одной стали применять раздельные санитарные узлы. В двухкомнатных квартирах запрети проходные комнаты.

В конструктивных решениях наружных ограждений стали преобладать многослойные стеновые панели. Этажи перекрывали настилами «на комнату». Опыт использования несущих перегородок расширили. Их устанавливали не только как опоры настилов, но и диафрагмы жесткости и связывали с наружными стеновыми панелями. Это позволило создавать многоячеистые коробки, обладающие пространственной жесткостью.

Такие конструктивные решения в перспективе создадут много проблем при модернизации с перепланировкой, когда подойдут сроки капитальных ремон: описываемых зданий.

Здания 1976--1984 годов характерны как пример дальнейшего развития полносборного домостроения. Их архитектурно-планировочные решения незначительно отличаются от застройки предыдущего периода. Однако наблюдается повышение этажности до 16 этажей и более. Усложняется конфигурация в плане, но незначительно. Улучшается планировка квартир, хотя их комнатность остается в пределах до трех.

Отличительной особенностью возведенных зданий является усложнение конфигурации планов. Как видно из приведенного рисунка, квартиры достаточно комфортны для муниципального жилья, в обозримом будущем не потребуют модернизации. строительства межкомнатные перегородки не поставлены. Один из них для трех квартир, расположенных в башенном приведен на рисунке.

В начале 90-х годов начали строитель элитное жилье. В современных домах для богатых квартиры многокомнатны и имеют площадь в 105-180 кв.м. Подсобная площадь составляет половину общей.

Согласно закону Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» жилищный фонд -- совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания;

На прошлой лекции мы отмечали, что в основу классификации жилищного фонда положена форма собственности. По видам собственности жилищный фонд подразделяют на:

а) частный жилищный фонд:

* фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

* фонд, находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов, с неполностью выплаченным паевым взносом;

б) государственный жилищный фонд:

* ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

* фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также неведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

в) муниципальный жилой фонд:

* фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на муниципальном уровне предусмотрено завершить процесс разграничения и оформления прав собственности па объекты жилищно-коммунального хозяйства. При этом право дальнейшего управления муниципальным жилищным фондом рекомендуется передавать службам заказчика (управляющим компаниям).

В настоящее время идет процесс совершенствования структуры управления жилищно-коммунальным комплексом. Это подразумевает:

- учет и управление собственностью (недвижимиостью);

- поиск и подбор специальных управляющих компаний;

- поиск оптимального сочетания экономических интересов муниципалитета и заинтересованных работников частных управляющих компаний;

- развитие жилищного самоуправления.

Идет процесс разграничения:

- полномочий, закрепленных непосредственно за собственником, и функций управления, которые могут исполняться службами заказчика (управляющими компаниями), в том числе привлекаемых на конкурсной основе;

- функций обслуживания, которые должны быть переданы специализированным подрядным организациям на конкурсной основе.

На прошлом занятии вы познакомились с работой одной из передовых управляющих жилищным фондом компаний г.Москвы- ДЕЗ «Преображенское».

Основными функциями Дирекции единого заказчика являются следующие:

· сохранение и нормальная эксплуатация жилищного фонда, нежилых строений, инженерного оборудования, объектов благоустройства и дорог;

· сбор доходов от сдачи в наем жилых помещений;

· ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства, озеленения, дороги и тротуары;

· контроль за использованием земельных участков и имущества;

· контроль за вывозрм ТБО;

· сбор эксплуатационных и пр. доходов и целевых сборов по коммунальным платежам и пр.

На примере ДЕЗ «Преображенское» мы видели, что появилось множество нововведений в работе дирекции, как современной управляющей компании жилищным фондом района. Для своевременного устранения отказов оборудования, выполнения аварийных непредвиденных работ и заявок населения стало введение на ОДС (отдел диспетчерской связи) автоматизированного контроля всех систем жилого фонда. Это контроль параметров температуры воды, давления и установка системы видеонаблюдения.

Одновременно с этим был установлены системы видеонаблюдения, осуществляющие контроль над доступом во все служебные помещения: подвалы, чердаки, щитовые, что немаловажно в связи со сложившейся в городе криминогенной обстановкой. Диспетчер также может связаться с любым из служебных помещений, если там проводятся работы определенными обслуживающими организациями. Эта программа позволяет дистанционно включать освещение в подъездах, освещение домовых знаков.

Что же касается лифтового хозяйства, то на пульт новой диспетчерской приходит сигнал о поломке лифта уже расшифрованный, т.е. поступают сведения не только о факте поломки, но и том, что конкретно вышло из строя, сколько уже простаивает лифт.

С целью осуществления комплексного подхода к автоматизации всего процесса начисления и учета жилищно-коммунальных платежей (ЖКП) в ДЕЗ района Преображенское организован центр обслуживания населения (ЦОН). Основными функциями ЦОН являются:

- начисление и контроль ЖКП населения с учетом льготных категорий граждан;

- обработка и хранение паспортных данных и информации о прибытии-убытии граждан;

- хранение архива и базы данных по начислениям, льготам и неплательщикам;

- начисление и сбор платежей по страхованию жилья;

- сбор ЖКП и других платежей населения;

- оформление договоров с собственниками и нанимателями жилых помещений;

- обработка данных для расчетов с ресурсоснабжающими организациями;

-начисление и контроль за поступлениями коммунальных платежей и эксплуатационных расходов арендаторов нежилых помещений района;

- обеспечение населения информационными и юридическими услугами.

Это позволило существен но сократить затраты труда и сделать значительный шаг в направлении полной автоматизации трудоемких расчетов.

В настоящее время в жилом фонде завершается установка узлов учета энергоресурсов и разработана программа, позволяющая рассчитывать фактическое потребление энергоресурсов для каждой квартиры и внести эти данные в платежные документы жителей.

Центр обслуживания населения позволяет производить расчеты по адресному начислению субсидий льготным категориям граждан, используя базу данных по жилищно-коммунальным платежам в полном объеме.

Новые социально-экономические отношения выдвигают новые формы общения между жителями и обслуживающими их службами. Жители перестают ограничиваться равнодушным наблюдением за своими дворами и домами.

Эта сфера деятельности также со временем меняет свои правила и взаимоотношения.

Новая жилищно-коммунальная реформа нацелена на поиск других путей обеспечения более совершенной эксплуатационной системы, на внедрение альтернативных служб ремонта, технического обслуживания и других услуг, чтобы создавать конкуренцию и предоставить тем самым жителям больший выбор.