Реформа жилищно-коммунального хозяйства. Техническое обслуживание жилищного фонда
Общая характеристика состояния жилищно-коммунального хозяйства в РФ. Эксплуатация жилищного фонда: техническое обслуживание зданий, содержание придомовых территорий; системы водо- и теплоснабжения городов. Особенности реформирования ЖКХ в г. Москве.
Рубрика | Экономика и экономическая теория |
Вид | курс лекций |
Язык | русский |
Дата добавления | 21.12.2011 |
Размер файла | 472,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Жизнь расставит по местам соотношение сил на рынке обслуживания и эксплуатации зданий. Выполнять конкретные работы, будет тот, кто лучше, быстрее и главное по более низким расценкам сможет их делать.
В настоящее время возрождаются традиции коммунального (общинного) владения и управления жилыми территориями, объединениями, комплексами. Они формируются как товарищества одного или нескольких домов, называемых «кондоминимум», или охватывают целые кварталы или микрорайоны, управляемые комитетами общественного самоуправления и другими органами.
Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты прав граждан, влияет на стоимость и качество предоставляемых услуг. Кроме того, объединение позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. ТСЖ получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а, следовательно, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.
Эти сообщества как потребители своей среды лучше других знают, что надо преобразовать на своей территории.
Члены ТСЖ непосредственно заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования воды, газа и электроэнергии, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимых ТСЖ, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Члены ТСЖ привыкают экономно относиться к предоставляемым услугам, поскольку реально видят связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизированных квартирах.
Однако процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и городов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, управляемых ТСЖ, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не все ТСЖ взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственностью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ДЕЗам, ЖЭКам, трестам, МУПам, не смотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижения затрат на ее обслуживание и повышения качества представляемых коммунальных услуг. Серьезной причиной, сдерживающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома, опасение возможного увеличения коммунальных платежей для членов ТСЖ и других факторов, основанных на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обществе.
Сдерживают развитие здоровой конкуренции на рынке коммунальных услуг и проблемы недофинансирования ЖКХ , а также значительный износ фондов.
Современные требования к жилью
Общим понятием «гражданские здания» объединяют жилье и общественные сооружения.
Гражданские здания состоят из объемно-планировочных и конструктивных элементов.
Объемно-планировочным элементом называют часть объема здания, ограниченную такими параметрами, как высота этажа, продольный и поперечный шаг.
Конструктивные элементы это: фундаменты, стены, колонны, перекрытия, крыша, лестницы, перегородки, окна и двери.
Конструктивные элементы делятся на несущие и ограждающие.
Части зданий, предназначенные для восприятия всех видов нагрузок, возникающих в зданиях и действующих на него извне, и передачи этих нагрузок на грунты оснований, называют несущими.
Другие части здания, защищающие от внешней среды или разделяющие помещения между собой, называют ограждающими.
В качестве основы для оценки жилья используют его физико-строительные и архитектурно-пространственные особенности, но главное - человеческие критерии. К ним относят восприятие среды людьми, обеспечение ресурсами, удаление продуктов жизнедеятельности и удобства управления этими процессами.
Здание - это антропогенная система, созданная человеком для защиты от непогоды и врагов, а также для определенного вида деятельности. Оценка ее качества базируется на методах квалиметрии-науки, своими корнями уходящей в гуманитарные, медико-санитарные, экологические и специальные технические дисциплины.
С точки зрения психологии первичные потребности человека вытекают из интуитивных нужд организма и определенного видения проблемы личностью. Отсутствие у жилья некоторых свойств вызывает различные заболевания и стрессы, а полноценная среда обитания является не только непременным условием физического и психического состояния человека, но и стимулирует такие философские абстракции как потребность в красоте, истине и самовыражении.
Все эти потребности объединены в интегральном понятии качества, т. е. в совокупности свойств, характеризующих степень пригодности зданий к использованию по назначению и удовлетворение запросов потребителя.
Понятие качества гражданских зданий охватывает такие свойства, как комфортность и капитальность.
Наиболее емкое понятие, характеризующее качество жилья - комфортность. В разные исторические эпохи к жилью предъявляли неравнозначные комфортные требования.
С ростом технических и экономических возможностей поднимается уровень и увеличивается количество требований к комфортности. В некоторых случаях изменяется и их функциональная направленность. Например, кухня превратилась не только в место приготовления пищи, но и ее приема, т. е. в кухню-столовую.
Комфортность рассматривается как совокупность таких групп свойств, как гигиена, функциональность и безопасность. Наиболее традиционная составляющая комфортности- это гигиена.
К состоянию внутренней среды присовокуплены свойства окружения, которые во всех проявлениях являются фоном для режима помещений и играют большую роль в оценке качества жилища. Неблагоприятный фон может свести на нет все преимущества внутреннего благоустройства здания. С другой стороны неверно расположенное на местности сооружение может нарушить экологическое равновесие на территории. Таким образом, свойства внутренней и внешней сред довольно прочно связаны между собой.
Основными параметрами, определяющими микроклимат помещений, являются: температура воздуха, его влажность, подвижность и химический состав. К важным характеристикам помещений относится также зрительный и звуковой комфорт.
Тепловлажностный режим очень важен для ощущения комфортности пребывания в помещении. Это связано с метаболизмом - биологическими процессами в теле человека, протекающими с образованием и выделением тепла.
Тепловлажностный режим в помещениях связан с теплотехническими свойствами ограждающих конструкций.
Экологическую чистоту среды оценивают в двух аспектах. С одной стороны, рассматривают зависимость загрязнения от оборудования здания и его конструкций, неудобства, вызванные особенностями архитектурных и объемно-планировочных решений. С другой, исследуют негативные явления, вызванные неблагоприятным окружением застройки, проявляющиеся прежде всего на жилой территории.
Воздух и его чистота имеют для человека исключительно важное значение. Поэтому для сохранения здоровья и работоспособности людей в жилых и производственных помещениях надо обеспечивать нормативный воздухообмен и чистоту воздуха.
Под чистотой воздуха в помещениях подразумевают такое его загрязнение, при котором содержание примесей не превышает нормативных пределов. Окружающая здание среда влияет на так называемое фоновое загрязнение воздуха. Воздухообмен эффективен, если наружная среда достаточно чиста. При содержании в ней большого количества примесей, как это имеет место в некоторых крупных городах промышленно развитых стран, вентиляция помещений не является надежной защитой от токсичных примесей. Тогда прибегают к искусственной обработке подаваемого в помещения воздуха.
Эффективность воздухообмена в помещениях зависит от аэрации застройки, т.е. проветривания улиц, дворов и других примыкающих к застройке территорий, благодаря перемещению воздушных масс. Аэрационный режим застройки прежде всего зависит от направления и скорости ветра. Эти параметры обычно отражают на розе ветров, где на векторах румбов отложена повторяемость (в %) ветров определенного направления.
Особое внимание уделяется инсоляции помещений, т.е. облучению поверхности прямыми солнечными лучами уделяют особое внимание. Поскольку солнечные лучи оказывают гигиеническое действие на внутреннюю среду и чисто психологическое тонизирующее влияние на людей.
Звуковой комфорт является одним из ведущих факторов, определяющих гигиеническое состояние среды обитания. От того, каков звуковой режим в помещении, на улице или в парке, во многом зависит состояние людёй. В силу заложенных в них природой особенностей посторонние звуки действуют на нервную систему, организм плохо адаптируется к этому раздражителю, поскольку ассоциируется с опасностью.
Звук как физическое явление представляет собой центростремительное волновое движение упругой среды, а как физиологический процесс является ощущением, возникающим при воздействии звуковых волн на органы слуха и организм в целом.
С физиологической точки зрения звуковые волны делят на полезные и шум. Шум вызывает раздражающее действие и предельный уровень звукового давления, длительное воздействие которого не приводит к преждевременным повреждениям органов слуха, равен 80 - 90 дБ. Если же уровень звукового давления превышает 90 дБ, то это постепенно приводит к частичной или даже полной глухоте.
Шумовой комфорт необходим людям для нормальной деятельности. В зависимости от нее звуки делят на три группы. К первой относят шумы от звукового порога до уровня, не мешающего пассивному отдыху и сну, квалифицируемые как тишину. Во вторую группу включают шумы средней силы, не препятствующие бодрствованию и работе после частичной адаптации организма. Сюда входит основная масса звуковых сигналов в доме и на окружающей территории. Третья группа - это сильные шумы, близкие к порогу болевого ощущения, мешающие работать и вызывающие звуковое утомление, нервозность и способные привести к глухоте.
Уровень шума в помещениях зависит от внешних и внутренних возбудителей. Внешние источники - это стационарные и движущиеся объекты. Внутренние шумы вызывает инженерное оборудование, которое является источником звуков разной частоты.
Ощущение комфортности зрительного восприятия человека завсит от внешнего вида среды, окружающей дом, зрительной инсоляции помещений и главное их освещенности.
Освещенность помещений и рабочих мест влияет на органы зрения и производительность труда. Освещенность обеспечивается путем устройства окон и установки светильников. В некоторых случаях требуется равномерная освещенность помещения, в других - нормативной является освещенность рабочих мест, а освещенность всего помещения может быть в 2-3 раза меньше. Это зависит от назначения помещений и достигается применением определенных типов светильников и соответствующим их размещением, предусматриваемым проектом здания или сооружения. Продолжительность облучения зависит от длительности процесса.
Инженерное жизнеобеспечение считают важнейшим фактором комфортности жилья. Жилая застройка теперь немыслима без санитарно-технических систем, электроснабжения, установок слабых токов и лифтового хозяйства.
Санитарно-технические системы - это холодное и горячее водоснабжение, отопление и газоснабжение, вентиляция и установки кондиционирования.
Инженерные системы обеспечивают создание комфортного тепловлажностного режима в здании. С ростом возможностей общества наблюдается закономерное повышение технической оснащенности жилья. Так, развивается кабельное телевидение, устанавливаются спутниковые телеантенны, вместо лифтов с традиционным управлением монтируют с программным и запоминающими устройствами. Вместо центрального отопления все шире применяют кондиционирование и индивидуальные котельные. Местную коммутаторную связь заменяют комплексной диспетчерской, устанавливают автоматические системы входов в лестничные клетки и квартиры.
В практике используют системы пневматического и гидравлического мусороудаления, связывающие приемный клапан в квартире горожан с микрорайонной станцией сбора отходов. Развитие компьютерной техники позволяет обеспечить жилье информационными системами Интернета.
Безопасность относят к комфортности, поскольку здание психологически не может быть удобным для людей, если оно представляет собой потенциальную опасность. Неудачная планировка помещений, недостаточная прочность конструкций или плохо отлаженные системы инженерного оборудования могут служить причиной несчастных случаев.
Пожаробезопасность зависит не только от исправности возможных источников возникновения пожаров, но и от того, насколько легко могут воспламеняться различные части здания.
Архитектурно-планировочное и конструктивное решения здания играют важную роль в безопасности здания.
Долговечность - это продолжительность периода нормального функционирования здания и его элементов.
Эксплуатационные качества зданий и эффективность их технического обслуживания во многом зависят от ремонтопригодности, работоспособности и надежности.
Ремонтопригодность - это приспособленность элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению неисправностей при техническом обслуживании и ремонтах.
Работоспособность - это состояние, при котором здание и его элементы способны нормально функционировать в заданных режимах.
Надежностью называют свойство сохранения работоспособности в течение всего срока службы здания или его элемента..
Правильное техническое обслуживание и ремонт заключаются в предотвращении профилактическими мерами преждевременного физического износа.
Физический износ конструкций - это потеря ими своих первоначальных качеств. Каждое здание характеризуется двумя видами износа - моральным и физическим.
В ходе эксплуатации сооружения подвергаются многочисленным природным, технологическим воздействиям, учитываемым в проекте при выборе материалов, конструкций и т. п., однако на практике соответствие характеристик строительных материалов и конструкций может отличаться от установленных ГОСТом, в результате суммарное воздействие многих факторов может привести к ускоренному износу сооружений. Таким образом, износ сооружений весьма разнообразен и сложен, на его предупреждение расходуются значительные материальные средства, ограничиваемые экономическими соображениями. Рациональная эксплуатация сооружений - задача во многом специфическая, решение ее требует специальной подготовки.
При эксплуатации сооружений различают силовое воздействие нагрузок, вызывающее объемное напряженное состояние, и агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего сооружения быстро изнашиваются и выходят из строя.
На схеме показаны внешние и внутренние воздействия на здания и сооружения.
К группе причин внутреннего характера относят: физико-химические процессы, протекающие в материалах, из которых изготовлены конструктивные элементы; нагрузки и процессы, возникающие при эксплуатации; конструктивные факторы; качество изготовления (дефекты производства).
К группе причин внешнего характера относят: климатические факторы (температура, влажность, солнечная радиация); факторы окружающей среды (ветер, пыль, наличие в атмосфере агрессивных соединений, биологические факторы), а также качество эксплуатации.
Наиболее существенными являются факторы конструктивного характера. Рациональные конструктивные решения обеспечивают требуемую работоспособность всех элементов зданий за установленную длительность их эксплуатации при минимальных затратах труда и средств на поддержание их работоспособности. В то же время нерациональные и ошибочные конструктивные решения могут являться причиной быстрой утраты работоспособности или разрушения отдельных конструктивных элементов.
Производственные факторы вносят значительные коррективы в значение характеристик работоспособности конструктивных элементов. Условия эксплуатации зданий и конструкций оказывают большое влияние на интенсивность изменения характеристик их работоспособность. Все они учитываются в нормативах и при разработке проектов, однако разнообразные климатические и гидрогеологические условия строительства в нашей стране, а также внутренние воздействия, вызванные происходящими в сооружениях процессами, не всегда позволяют найти оптимальные решения, учитывающие все виды воздействия на долговечность, экономичность и другие показатели. Весьма важно поэтому, чтобы персонал эксплуатационной службы учитывал и анализировал специфические воздействия на сооружения, что содействует обеспечению их заданной долговечности.
Рассмотрим основные факторы, воздействующие на сооружения.
Воздействие воздушной среды. В атмосфере содержатся пыль и грязь, способствующие разрушению зданий. Загрязненный воздух особенно в сочетании с влагой приводит к преждевременному износу, коррозии, растрескиванию и разрушению строительных конструкций. Вместе с тем в чистой и сухой атмосфере камни, бетон и даже металлы могут сохраняться сотни и тысячи лет, что свидетельствует о слабой агрессивности (или ее полном отсутствии) такой воздушной среды.
Наиболее интенсивными загрязнителями воздуха являются продукты сгорания различных топлив. Поэтому в городах и промышленных центрах металлы корродируют в 2-4 раза быстрее, чем в сельской местности, где сжигается меньше угля и нефтепродуктов.
Воздействие грунтовой воды. Имеющаяся в природе грунтовая вода взаимодействует физически и химически с минеральными и органическими частицами грунта; все ее виды также находятся во взаимодействии и переходят один в другой. Вода в грунтах всегда представляет собой раствор с изменяющимися концентрацией и химическим составом, что отражается и на степени ее агрессивности. Оценивая агрессивность грунтовых вод, следует учитывать, что с течением времени возле подземных частей сооружений водный режим может измениться, в связи с чем агрессивность среды будет повышаться или снижаться.
Воздействие отрицательной температуры. Некоторые конструкции, например цоколь, находятся в зоне переменного увлажнения и периодического замораживания. Отрицательная температура (если она ниже расчетной или не приняты специальные меры для защиты конструкций от увлажнения), приводящая к замерзанию влаги в конструкциях и грунтах оснований, разрушающе воздействует на здания.
Последствия каждого из этих воздействий бывают негативными, даже катастрофическими.
Воздействие технологических процессов нередко, но весьма существенно. Хотя каждое здание и сооружение проектируется и строится с учетом воздействия предусматриваемых в нем процессов, но из-за неодинаковой стойкости и долговечности материалов конструкций и различного влияния на них среды износ их неравномерен. В первую очередь - разрушаются защитные покрытия стен и полы, окна, двери, кровля, затем стены, каркас и фундаменты.
Изменение технического состояния здания. Интенсивность изменения технического состояния эксплуатируемых жилых зданий, а следовательно, и значения характеристик работоспособности на определенные моменты их использования в значительной мере определяются конструктивными особенностями зданий. Влияние конструктивных особенностей проявляется в их реакции отзывчивости на воздействующие при эксплуатации факторы.
В процессе эксплуатации зданий их техническое состояние изменяется, что выражается в ухудшении количественных характеристик работоспособности, в частности, надежности. Ухудшение технического состояния зданий, в первую очередь происходит в результате изменения физических свойств материалов, из которых изготовлены конструктивные элементы, характера сопряжений между ними, а также их размеров и форм. Указанный процесс в основном носит закономерный, но иногда и случайный характер.
Другой важной причиной изменения технического состояния зданий являются разрушение и другие аналогичные виды утрат работоспособности конструктивными элементами. Процесс возникновения таких состояний во времени также является случайным, однако характер его протекания значительно отличается от первого. Если первый процесс утраты работоспособности конструктивными элементами и их сопряжениями в целом протекает, как правило, с малой интенсивностью, постепенно, то второй процесс характеризуется скачкообразным, внезапным изменением технического состояния. Очевидно, помимо этих двух резко отличающихся друг от друга процессов утраты работоспособности, в зданиях могут наблюдаться и процессы, занимающие промежуточное положение.
В процессе эксплуатации дефекты накапливаются, изменяясь количественно и качественно. Оставленные без внимания незначительные дефекты могут привести к серьезным нарушениям целостности конструкций и даже к авариям. Надежная работа строительных конструкций возможна в случае, когда во время эксплуатации принимаются эффективные меры по устранению дефектов или ограничению их вредного влияния. На слайде2 приведены данные о дефектах конструкций кирпичных домов, выявленные ЛНИИ АКХ при обследовании в Санкт-Петербурге, и анализ распределения зданий с дефектами, откуда видно, что для данной категории зданий большая часть дефектов приходится на стены, кровлю и лестницы, а наиболее часто повторяющимся дефектом являются трещины в местах сопряжения конструкций.
Распределение дефектов эксплуатируемых зданий (по данным обследования в Санкт-Петербурге):
Типы конструкций. Виды дефектов: а - распределение дефектных конструкций в обследованных зданиях; б - распределение зданий с дефектами
При массовом индустриальном строительстве неизмеримо возрастают требования к качеству строительных материалов, сборных конструкций и деталей. Главное требование-повышение класса точности, приближающееся к точности машиностроительного производства и полная заводская готовность.
Прочность сооружений и элементов благоустройства зависит от того, насколько хорошо реализован проект. В тех случаях, когда выполнение строительных работ не соответствует проектному, может пострадать прочность конструкций. Материалы, из которых они сделаны, должны отвечать нормативным требованиям. В них недопустимы скрытые пороки и неоднородность конгломератов. Прежде всего это относится к бетонам, естественным и искусственным камням. Для безопасности важны и условия содержания сооружений, подверженность конструкций и материалов старению и износу.
Общеизвестно, что стремление повысить качество жилья вступает в противоречие с необходимостью добиться экономии первоначальных затрат на реконструкцию или новое строительство. Экономичность жилой среды обитания - один из предопределяющих факторов. Здесь важно оценить как первоначальные, так и эксплуатационные затраты.
Инвестиции зависят от принятых проектных решений и эффективности строительных работ. Сокращение затрат при проектировании можно обеспечить уменьшением площади отдельных элементов благоустройства, выбором дешевых качественных материалов, изделий и др. Осуществляя проект в натуре, удешевления достигают унификацией, оптимизацией организации и технологии ремонтно-строительных работ, сокращением сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
Эксплуатационные расходы находятся в зависимости от инвестиций. Увеличение затрат на улучшение эксплуатационных свойств застройки приводит к уменьшению себестоимости эксплуатации. Долговечность и межремонтные сроки качественно выполненного объекта и его элементов увеличиваются. Уменьшается вероятность отказов, повышается надежность.
Эксплуатационные расходы растут не только за счет сложности оборудования и частых ремонтов. В застройке, ограждающие конструкции зданий которой не обладают должной теплоизоляцией, стоимость обогрева увеличивается счет перерасхода энергоносителей или топлива котельных.
Возрастает себестоимость эксплуатации неоправданно удешевленных элементов и инженерного оборудования, часто требуют ремонтов и замены, а главное, обладают низкой надежностью и не рассчитаны на экономию расходов электроэнергии, воды и теплоносителя. С этих позиций нужны решения, направленные на экономию энергоресурсов, что связано не только с сокращением затрат на реконструкцию и эксплуатацию, но является экологической проблемой.
Стратегия жилищного строительства сегодня включает в себя поиск новых материалов и оборудования, позволяющих обеспечить реализацию перспективных направлений развития ЖКК.
В настоящее время производятся новые виды энергоэффективных строительных материалов, изделий и конструкций, отвечающих по качеству мировым требованиям. Идет качественное изменение серий, строятся дома по индивидуальным проектам. Здания оборудуются автономными средствами для подачи свежего воздуха в помещения квартир, например клапанов-глушителей, встраиваемых в конструкции панелей ограждения или окон. С их помощью осуществляется ручное или автоматическое регулирование количества воздуха и обеспечивается его поступление без нарушений теплового комфорта.
Наибольшие возможности сокращения расхода тепла появляются при оборудовании зданий механической приточно-вытяжной вентиляцией с использованием тепла вытяжного воздуха при применении рекуператоров различного типа. Наблюдается обратная тенденция центрального и горячего водоснабжения. В новых жилых комплексах устанавливают автономные устройства с использованием газа или электричества в качестве теплоносителей.
Техническое обслуживание зданий и содержание придомовых территорий
Под эксплуатацией жилых зданий подразумевается комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное существование в них жильцов, создание условий для поддержания благоприятной жилой среды. Для этого необходимо безотказное функционирование всех инженерных систем: водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, лифтовые установки и др.; безотказность конструктивных элементов, содержание в надлежащем состоянии фасадов и частей зданий, благоустройство дворовых территорий.
Качество здания формируется при проектировании, строительстве и эксплуатации. Наиболее существенное влияние на качество здания оказывает эксплуатационный период, так как он является заключительным и наиболее продолжительным по времени. При этом в период эксплуатации могут появиться недостатки, допущенные при проектировании и строительстве.
В задачи эксплуатации входит устранение таких недостатков. Кроме того, приходится не только исправлять заложенные на ранних стадиях погрешности, но и вмешиваться кардинально в структуру жилища по мере его морального и физического износа и откликаться на современные требования, выдвигаемые обществом.
Поэтому, здания и сооружения в ходе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за их сохранность.
Эксплуатацией называют использование сооружений в течение длительного периода -- не менее нормативного срока износа, -- поскольку многие постройки значительно более долговечны, чем это предусмотрено правилами.
Эксплуатационные мероприятия делят на две группы.
Первую называют функциональной эксплуатацией, «потреблением объекта», т.е. обеспечение тех технологических процессов, для которых сооружение предназначено.
Вторую группу мероприятий, связанных с управлением процессом старения зданий и сооружений, называют технической эксплуатацией. Это меры, направленные на обеспечение бесперебойной работы и надежности элементов и систем объекта в течение всего срока его службы.
Содержание и обслуживание зданий включает не только санитарную очистку зданий и прилегающей территории, но и создание оптимальных условий эксплуатации конструкций и инженерных систем, обеспечивающих нормативные сроки их службы, поскольку изменение этих условий приводит к преждевременному износу и даже отказам. Например, повышение температуры в чердачном помещении выше нормы зимой вызывает образование конденсата, на кровле и усиление коррозии металла покрытия. Несвоевременная его очистка от пыли, опадающих листьев и другой грязи, может служить причиной появления дефектов, поскольку их скопление аккумулирует влагу.
Аналогичные явления наблюдают при неправильной эксплуатации инженерных систем. Так, сверхнормативные перепады давления в трубопроводах могут привести к выходу из строя системы отопления, например, и даже вызвать аварию.
Лицо, ответственное за эксплуатацию сооружения, систематически наблюдает за его состоянием в соответствии с инструкцией, разработанной проектной организацией. В частности, следит за отводом атмосферных и талых вод от здания, сохранением водостоков и планировки земли вблизи него, за состоянием кровли, вертикальностью и горизонтальностью конструкций, за целостностью сварных швов металлических конструкций, стыков панелей, герметичностью окон, дверей и др., не допускает перегрузки конструкций, пролива воды и других жидкостей, складирования материалов возле стен и т. п. Выявленные недостатки должны быть немедленно устранены, а о необходимости ремонтных работ сделана запись в журнале технического состояния. В аварийных случаях они должны быть произведены в срочном порядке.
В состав технической эксплуатации входят различные виды осмотров и ремонтов зданий.
Система осмотров регламентирована Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Установлено три вида осмотров:
- общий или сезонный (полугодовой), когда обследуется все здание, его конструкции, оборудование, благоустройство;
- частичный, при котором осматриваются лишь отдельные части здания, например крыша, подвал, лифт, система центрального отопления;
- внеочередной (внеплановый), проводимый после стихийных бедствий (ураганов, наводнений, ливней и т.п.), а также по указанию вышестоящих организаций.
Технические осмотры проводит комиссия, назначаемая руководителем учреждения, объекта или предприятия. Ее возглавляет начальник эксплуатационной службы.
В состав комиссии входят: лицо, ответственное за эксплуатацию сооружения, представители эксплуатационной службы, осуществляющей эксплуатацию инженерного оборудования зданий и др. Результаты всех видов осмотра оформляют актами, в которых фиксируются выявленные дефекты и повреждения, а также сроки их устранения.
Как правило, очередные общие технические осмотры зданий проводятся два раза в год: весной, после таяния снега, и осенью при приемке здания в зимнюю эксплуатацию. К перечню работ технического обслуживания (ТО) зданий и сооружений по подготовке их к сезонной эксплуатации - к весенне-летней и осенне-зимней относятся: в первом случае работы по раскрытию подполий, вентиляции чердаков и др., т.е. организация их максимального проветривания, а во втором, наоборот - накрывание, утепление-герметизация.
Материалы осеннего осмотра служат основой для планирования текущего ремонта в будущем году. Во время весеннего осмотра и начала подготовки здания к зиме уточняются предстоящие работы, которые должны быть выполнены к началу зимней эксплуатации и приняты при осеннем осмотре.
Таким образом, техническое обслуживание зданий и сооружений - это комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов каждого здания, сооружения, заданных им параметров, а также режимов работы их технических устройств.
В состав работ технического обслуживания входят:
- осмотр сооружений,
- оценка их технического состояния
и одновременно наладка систем, устранение незначительных повреждений, т. е. обеспечение нормального использования их по назначению, в частности:
-устранение незначительных неисправностей систем водопровода и канализации,
- смена прокладок в кранах,
- регулировка смывных бачков,
- устранение засоров,
- замена резиновых прокладок у шарового клапана,
- очистка бачка от известковых отложений,
- устранение незначительных повреждений систем центрального отопления вплоть до замены поврежденных радиаторов,
- мелкий ремонт теплоизоляции трубопроводов и их укрепление;
- устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств, т. е. обеспечение освещения.
К перечню работ по техническому обслуживанию относятся работы по уходу за кровлей, за исправной работой окон, дверей, ворот, укрепление водосточных труб, открывание и своевременное закрывание продухов в цоколях, обеспечение вентиляции чердаков и т. п. Этот подробный перечень работ ТО мы приведём для того, чтобы подчеркнуть большое их разнообразие, требующее установления за каждым сооружением хозяйственного надзора.
Лица, проводящие техническое обслуживание, обязаны тщательно и добросовестно выполнять свои обязанности и досконально знать устройство зданий и сооружений, характерные уязвимые места, дефекты, повреждения, особенности их устройства и функционирования.
В настоящее время применяются две системы эксплуатации зданий и сооружений
- система технического обслуживания и ремонта (ТОиР) жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения ;
- система планово-предупредительного ремонта (ППР) зданий и сооружений производственного назначения.
Система ремонтов упорядочена «Положением о проведении планово-предупредительных ремонтов жилых и общественных зданий» и охватывает плановые ремонты профилактического характера, обследование и наладку, а также аварийные ремонты.
Все ремонты разделены на текущие и капитальные.
Текущий ремонт неразрывно связан с повседневной эксплуатацией дома. Цель такого ремонта заключается, в предупреждении преждевременного износа конструкций и инженерных систем. При текущем ремонте физическое состояние конструкций не изменяют, но их консервируют в проектном состоянии.
В основе текущего ремонта лежит систематическое обследование и регулировка частей зданий и оборудования, планируемое устранение возникающих в процессе эксплуатации мелких неисправностей, а также срочная ликвидация случайных отказов, вызвавших аварийные ситуации. Устранение мелких неисправностей, планируемое по времени и объему, называют планово-предупредительным текущим ремонтом, а выполнение непредвиденных работ -- аварийным (неплановым). Поэтому планово-предупредительные ремонты проводят регулярно с интервалами, обусловленными «Положением », а непредвиденные -- при случайных отказах приборов, нарушениях нормальной работы систем или отдельных конструкций.
Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам.
Приемка законченного текущего ремонта жилых зданий должна осуществляться комиссией в составе представителей жилищно-эксплуатационной, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организаций, а также домового комитета (правления ЖСК, органа управления жилищным хозяйством организации или предприятий министерств и ведомств).
Приемка законченного текущего ремонта объекта коммунального или социально-культурного назначения - должна осуществляться комиссией в составе представителя эксплуатационной службы, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации и представителя соответствующего вышестоящего органа управления.
Капитальный ремонт, как и текущий, носит планово-предупредительный характер, поскольку его целью является предупреждение неисправностей, поддержание здания в хорошем эксплуатационном состоянии, поэтому этот вид ремонта выполняют не только для восстановления физического износа элементов, частично или полностью утративших работоспособность. Заменяют и ненадежные элементы с большой вероятностью отказа. Так, при капитальном ремонте кровлю могут ремонтировать не потому, что она пришла в негодность, а по причине ее ненадежности вследствие истечения межремонтного цикла.
Межремонтным циклом называют продолжительность эксплуатации элементов между капитальными ремонтами, а ремонт с восстановлением эксплуатационных свойств всех ненадежных элементов, продолжительность службы которых равна межремонтному циклу, именуют комплексным капитальным ремонтом.
Выборочным капитальным ремонтом называют восстановление отдельных элементов, потерявших работоспособность и нуждающихся в полной или частичной замене, хотя здание в целом находится в удовлетворительном состоянии. При четко организованной системе планово-предупредительных ремонтов вероятность таких отказов невелика, но они все же возможны.
Выборочный ремонт проводят и в ветхих домах, с износом 60% и более. Здесь заменяют отказавшие, ненадежные и аварийные элементы, поэтому ремонт носит характер охранного, поддерживающего безопасность проживания жильцов до их отселения в новые квартиры.
Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта зданий и объектов должны назначаться на основании норм продолжительности ремонта и реконструкции, разрабатываемых и утверждаемых в порядке, устанавливаемом «Положением по организации и проведению планово -предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», «Положением по организации капитального ремонта жилых зданий в г.Москве» и др.
В практике нет четкого деления между работами, проводимыми при текущем и капитальном ремонте. Принципиальное различие заключается в цели, преследуемой при выполнении этих ремонтов. Цель текущего -- наладка, предупреждение преждевременного износа, цель капитального -- восстановление износа элементов и здания в целом.
Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Например, перенос капитального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3 -- 4 года после истечения нормативных сроков увеличивается его стоимость на 18 -- 21%.
В практике технической эксплуатации зданий используют и сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию. Такую комбинированную стратегию следует рассматривать как переходный этап к системе ППР.
Успешному решению задач, их конкретизации способствует разработка проектной организацией на стадии проектирования здания раздела «Техническая эксплуатация» . В проекте здания в этом случае сначала учитываются требования, обеспечивающие эффективное техническое обслуживание и ремонт (например, доступ к конструкциям и оборудованию для осмотра и ремонта), их ремонтопригодность, наличие приспособлений для обслуживания и ремонта и др., а затем разрабатываются сами процессы технической эксплуатации
Раздел «Техническая эксплуатация» в проекте позволяет принять наиболее эффективные, организационные и технические меры по эксплуатации с участием проектировщиков, строителей и эксплуатационников.
Снижение эксплуатационных затрат достигается обеспечением эквивалентных и возможно больших сроков службы различных элементов зданий, приданием им качеств ремонтопригодности, чтобы не удорожать и не усложнять их ремонт разрушением смежных элементов, срок службы которых еще не истек. Поскольку экономичность эксплуатации закладывается еще в проекте, проектные решения здания должны приниматься обязательно с учетом тех будущих материальных и трудовых затрат на его содержание и ремонт.
Авторы проекта, прорабатывая, таким образом, вопросы эксплуатации со сметой расходов по видам работ, по годам и на весь срок службы здания, могут принимать более эффективные планировочные и конструктивные решения, обеспечивающие высокую надежность, ремонтопригодность, меньшую частоту ремонтов и др.
Системы ТОиР и ППР зданий и сооружений предусматривают работы по устранению морального старения, т. е. улучшению их планировки, повышению уровня технической оснащенности и др. При принятии в эксплуатацию каждое здание согласно ГОСТ 15.001-88 снабжается тремя документами:
Техническим описанием, инструкцией по эксплуатации и паспортом, составленными проектной организацией. Эксплуатационная служба ведет журнал технического состояния (ЖТС) каждого сооружения.
Предусмотрено составление перспективных планов ремонта зданий. Такие планы позволяют оценивать истинное техническое состояние каждого сооружения, определять объем ремонтов по фактической потребности, уменьшают вероятность возникновения аварийных ситуаций и непредвиденных работ, систематизируют загрузку эксплуатационно-ремонтных организаций. Исходными данными для долгосрочного планирования являются материалы технической паспортизации зданий, уточняемые к началу работ.
Система ППР не обеспечивает полной и достоверной информацией о состоянии каждого жилого дома. Сегодня в г. Москве используется система сплошного технического обследования зданий, которая определяет фактическую потребность в ремонте конструкций и инженерного оборудования.
В Москве впервые было проведено сплошное обследование жилищного фонда, позволяющее оценить техническое состояние конструкций и объемы ремонтных работ. Данные о техническом состоянии жилищного фонда были обобщены, введены в ЭВМ и обработаны для составления таблиц и адресных списков, определяющих очередность проведения капитального ремонта и его объемы.
Результаты этого обследования являются основой для обоснованного текущего и перспективного планирования капитального ремонта жилищного фонда, его объемах, а также очередности, что в условиях крайнего дефицита финансовых средств чрезвычайно важно.
Результаты оценки технического состояния жилищного фонда Москвы свидетельствуют, что более 70% его находится в удовлетворительном состоянии. Наличие информации о необходимых объемах ремонта жилых домов Москвы позволяет четко планировать работу и не допускать длительного бесконтрольного разрушения зданий и конструкций.
Способы выполнения ремонтных работ:
Ремонтные работы выполняются подрядным и хозяйственным способом. Если балансодержатель в состоянии самостоятельно обеспечить весь комплекс разовых или постоянных работ, которые требуются в процессе производства ремонтных работ, то этот способ называется хозяйственным. Если сделать работы своими силами не представляется возможным, то привлекаются организации, обладающие профессиональными навыками и соответствующей технической базой. Возникающие отношения оформляются договором подряда. Сторонами договора подряда является подрядчик - исполнитель работ и заказчик - получатель готового результата.
Уровень условий проживания в старых домах диктует необходимость увеличения объемов ремонта. Поэтому сейчас важнейшей и первоочередной научной задачей становится обоснование реального принципа оптимального сочетания экономических и социальных факторов капитального ремонта жилых домов, заключающееся в выработке, в первую очередь, путей и методов достижения наибольшей эффективности использования финансовых и материально-трудовых ресурсов.
Одним из направлений этого является оптимизация сочетания по объемам и содержанию ремонтных мероприятий поэтапного переустройства жилой среды старой застройки для достижения конечной цели -- приближения ее по санитарно-гигиеническим качествам к уровню новостроек и сведению к минимуму непроизводительных затрат при последующих реконструктивных вмешательствах.
В части планировки и благоустройства квартир необходимо разработать их структуру с обеспечением возможности в дальнейшем многовариантности их использования в соответствия с изменением уровня потребительских требований и демографического состава населения без существенных финансовых и трудовых затрат по переустройству.
И о третьей составляющей эксплуатации - содержание дворовых территорий.
В крупных городах с территории приходится удалять пыль и сажу, оседающие из атмосферы в больших количествах -- до 500...700' т/км2 в год. К ним прибавляется и часть отходов в виде упаковки, старых газет и других, не попадающих в мусорные ящики, а зимой и снег. В снежные зимы его выпадает примерно 300... 500 т/км2. Все это нужно собрать на больших площадях и вывезти.
В зависимости от вида атмосферных осадков принято единое для всех территорий деление года на два периода: холодный, когда выпадают осадки преимущественно в виде снега, и теплый, когда выпадают осадки преимущественно в виде дождя.
Работы, выполняемые при уборке территорий, различают в зависимости от сезона.
Зимняя уборка должна обеспечивать нормальное движение пешеходов и транспорта независимо от погодных условий и включает:
подметание и сдвигание снега:
устранение скользкости;
удаление снега и снежно-ледяных образований.
В осеннее время помимо обычных уборочных работ производят подметание и сгребание листьев, очистку от мусора территорий, на которых зимой предполагается складировать снег.
Весной, помимо обычных работ, расчищают канавы для стока талых вод к люкам и приемным колодцам сети и т. д.
Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и номеров домов производят независимо от сезона.
Периодичность проведения работ регламентируется на основе Типовых укрупненных норм обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладений, исходя из местных условий, в соответствии с правилами содержания территорий населенных мест.
На объектах, подлежащих обслуживанию, должны быть созданы необходимые условия для сбора отходов и работы спецавтотранспорта. Порядок сбора и удаления твердых бытовых отходов (ТБО) определяется местными условиями.
Системы и схемы водоснабжения населенных мест
Системы водоснабжения представляют собой комплекс сооружений, предназначенных для снабжения потребителей водой в необходимых количествах, требуемого качества и под требуемым напором при соблюдении надежности их работы; системы классифицируют по ряду признаков.
Дадим общую классификацию возможных систем водоснабжения по различным признакам:
а) по видам потребителей -- системы хозяйственно-питьевого водоснабжения, в том числе сельскохозяйственного; производственного водоснабжения; противопожарного водоснабжения; поливочные; многофункциональные, охватывающие несколько видов потребления;
б) по видам объектов водоснабжения -- системы водоснабжения городов; водоснабжения поселков; водоснабжения производственных объектов;
в) по охвату снабжаемых объектов -- системы водоснабжения одного объекта; системы водоснабжения групповые, районные, охватывающие группу объектов, разнородные объекты на территории района;
г) по кратности использования подаваемой воды -- системы прямоточные; с оборотом воды; с последовательным использованием воды на различных установках;
д) по природным источникам водоснабжения -- системы, использующие воду поверхностных источников (реки, водохранилища, озера, моря); системы, использующие подземные воды (грунтовые воды, артезианские воды, родники);
е) по способам подачи воды -- самотечные системы (гравитационные); с механической подачей воды (нагнетание); смешанная подача (в пределах системы).
Системы водоснабжения состоят из сооружений для забора воды источника водоснабжения, её обработки и транспортирования к потребителю и сооружений для её хранения.
Водозаборные сооружения. В зависимости от характера источника водоснабжения сооружения для приема воды могут быть различными. Из поверхностных источников забор воды осуществляется береговыми и русловыми водозаборами, имеющими разнообразные конструкции; из подземных - водозаборными скважинами.
Сооружения для подъема и перекачки воды -- насосные станции. В общем случае вода из источника водоснабжения перекачивается на очистные сооружения насосной станцией I подъема, а после очистки подается потребителям насосной станцией II подъема.
Сооружения для очистки воды необходимы для доведения качества воды до требований, предъявляемых к ней потребителями.
Сборные резервуары (резервуары чистой воды) служат для сглаживания неравномерности режима работы насосных станций I и II подъема и хранения противопожарных и аварийных объемов воды.
Сооружения для транспортирования воды к местам ее распределения (водоводы) представляют собой системы труб или каналов, по которым вода подается к городу или промышленному объекту.
Сооружения для распределения воды по территории объекта и раздачи ее потребителям (водопроводная сеть) представляют собой систему трубопроводов, уложенных по улицам, проездам и т. д., подающих воду к отдельным домам и предприятиям.
Сооружения для хранения и аккумулирования воды (водонапорная башня) выполняют ту же роль, что и резервуар чистой воды (из-за несовпадения режима работы насосной станции II подъема и режима водопотребления).
Местоположение водонапорной башни во многом определяется рельефом местности. Как правило, башни устанавливают на возвышенных участках с целью уменьшения их строительной стоимости. При расположении башни, систему называют с башней в начале сети, а при расположении -- системой водоснабжения с контррезервуаром. При наличии вблизи объекта водоснабжения возвышенных мест вместо водонапорных башен устраивают наземные (подземные) напорные резервуары.
При использовании артезианских вод, имеющих высокие санитарно-гигиенические качества (качество воды в источнике соответствует требуемому), схема водоснабжения может быть значительно упрощена, т.е. очистные сооружения могут отсутствовать. Очистные сооружения могут располагаться как вблизи водозаборных сооружений, так и вблизи потребителя, что зависит от удаленности снабжаемого водой объекта от источника водоснабжения, качества воды в нем, условий эксплуатации и технико-экономических соображений.
При наличии источника водоснабжения, расположенного выше отметок снабжаемой водой территории, например, горного водохранилища, горных ключей, напорных артезианских вод, создается возможность подавать воду потребителям самотеком. В этом случае отпадает необходимость устройства насосных станций, перекачивающих воду от источника до потребителя. При значительной отдаленности источника для подачи воды к объекту водоснабжения необходимо устройство нескольких последовательно работающих насосных станций, перекачивающих воду по водоводам. В зависимости от развитости территории города, промышленного предприятия и т. д., когда напор одной насосной станции, подающей воду в город по водопроводной сети, недостаточен, устраивают дополнительные насосные станции. Если режим работы насосной станции и режим водопотребления совпадают, то водонапорная башня для целей регулирования не устраивается.
Подобные документы
Сфера деятельности, направленная на обслуживание жилищного фонда, инженерной инфраструктуры и сооружений внешнего благоустройства населённых мест. Элементы жилищно-коммунального хозяйства. Объекты коммунального назначения и субъекты деятельности ЖКХ.
презентация [71,5 K], добавлен 21.02.2014Состояние и концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства России. Анализ деятельности жилищно-коммунального хозяйства Иркутской области. Оценка маркетинговых исследований по вопросам жилищно-коммунального хозяйства в Свердловском округе.
дипломная работа [283,0 K], добавлен 06.07.2010Понятия, информационная база и категории в статистике жилищно-коммунального хозяйства; система показателей. Статистическая оценка тенденций развития ЖКХ. Анализ динамики и структуры жилищного фонда РФ, ценовая политика. Социальная поддержка граждан.
курсовая работа [63,2 K], добавлен 29.04.2014Понятие и структура жилищно-коммунального хозяйства, его элементы и внутренние связи. Полномочия ОМС в различных отраслях ЖКХ. Система управления жилищно-коммунального хозяйства Москвы, его основные проблемы, необходимость и направления реформирования.
дипломная работа [105,7 K], добавлен 03.11.2010Теоретические вопросы управления жилищно-коммунальной сферой на территории РФ. Роль и возможности концепции новой структуры жилищно-коммунального хозяйства. Современная ситуация в реформе жилищно-коммунального комплекса, ее социальные последствия.
курсовая работа [49,6 K], добавлен 09.10.2010Понятие и структура жилищного и коммунального хозяйства. Место показателей развития ЖКХ в системе показателей качества жизни. Рынки жилищного фонда и жилищных услуг. Методы повышения качества услуг в организации работы жилищно-коммунального хозяйства.
курсовая работа [95,2 K], добавлен 10.05.2012Роль и значение жилищного и коммунального комплексов в экономической системе. Жилищные и коммунальные услуги и их характеристики. Особенности экономических отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Основы регулирования тарифов коммунального комплекса.
презентация [582,4 K], добавлен 12.04.2014Содержание, цель, задачи и особенности жилищно-коммунального хозяйства. Социально-экономическая характеристика, анализ состояния жилого фонда и инженерной инфраструктуры муниципального образования, качество оказываемых услуг. Меры по реформированию ЖКХ.
дипломная работа [1,5 M], добавлен 24.05.2010Реформирование системы жилищно-коммунального хозяйства: новые условия рыночного хозяйствования и методы управления. Жилищный фонд России. Предложения по совершенствованию процессов реформирования жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края.
дипломная работа [494,6 K], добавлен 20.07.2015Социально-экономическая сущность жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Состав и структура жилищной сферы. Жилищные проблемы ЖКХ и пути их решения. Реформа жилищно-коммунальной сферы, ее основные цели. Новая система оплаты жилья и коммунальных услуг.
курсовая работа [61,0 K], добавлен 27.01.2015