Анализ и оценка недвижимого имущества предприятия на примере ТОО "Семей Кус"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

СЕМИПАЛАТИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ имени ШАКАРИМА

Факультет бизнеса и права

Кафедра «Экономики и бизнеса»

КУРСОВАЯ РАБОТА

Анализ и оценка недвижимого имущества предприятия на примере ТОО «Семей Кус»

Содержание

Введение

1. Теоретические основы развития рыночной стоимости недвижимости

1.1 Понятие и сущность стоимости недвижимости

1.2 Методические подходы к определению стоимости недвижимого имущества

2. Анализ и современное состояние оценки рыночной стоимости недвижимости

2.1 Основная характеристика предприятия ТОО «Семей Кус»

2.2 Оценка недвижимого имущества предприятия на примере ТОО «Семей Кус»

2.3 Совершенствование методики оценки недвижимого имущества ТОО «Семей Кус»

3. Пути улучшения оценки рыночной стоимости недвижимости

3.1 Использование ГИС-технологий в решение задач оценки недвижимости

3.2 Структурирование оценочной деятельности для решения экономических задач

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Введение

В настоящее время рынок - это основа жизнедеятельности здорового общества. Рынок представляет собой сферу проявления экономических отношений между производителями (продавцами) и потребителями (покупателями) товаров и отражает социально-экономические условия реализации товаров. Так, в общей системе рынков можно выделить рынок недвижимости, на котором рыночными товарами являются объекты недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия. Вложение средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной спекулятивных сделок с недвижимостью и способствует концентрации земель в руках владельца, выведении земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен.

Исходя из выше сказанного, на сегодняшний день, для успешного ведения предпринимательской деятельности все более актуальным становится вопрос правильной недвижимости. Что в свою очередь является неотъемлемой частью оценки бизнеса.

Актуальность: Анализ и оценка рыночной стоимости недвижимого имущества является исходным пунктом планирования производственной программы предприятия и занимает ведущее место в выявлении и оценке стоимости предприятия на рынке.

К особенностям рынка недвижимости относится следующее.

1. Величина спроса на объект недвижимости во многом определяется географическими (местонахождение объекта на территории города, области) и историческими факторами; состоянием инфраструктуры в микрорайоне объекта недвижимости.

2. Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, что приводит к значительному превышению предложения над спросом. Однако даже при таком избыточном спросе, покупатели недвижимости часто остаются неудовлетворенными.

3. Почти все сделки с недвижимостью должны пройти государственную регистрацию.

4. Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

- затраты на поддержание объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.),

- ежегодный налог на владение недвижимостью,

- налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

Цель: Исследовать состояние и эффективность использования недвижимого имущества в результате анализа и оценки рыночной стоимости имущества предприятия на примере ТОО «Семей Кус».

Основные задачи:

1. Рассмотреть теоретические основы развития рыночной стоимости недвижимости, а также определить основные методические подходы к определению стоимости недвижимого имущества;

2. Представить результаты оценки недвижимого имущества предприятия на примере ТОО «Семей Кус»;

3. Проанализировать основные методы совершенствования оценки недвижимого имущества ТОО «Семей Кус»;

4. Раскрыть пути улучшения оценки рыночной стоимости недвижимости.

1. Теоретические основы развития рыночной стоимости недвижимости

1.1 Понятие и сущность стоимости недвижимости

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

Согласно Гражданского Кодекса Республики Казахстан (КГРК) к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка.

Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

- земельный участок,

- недра,

- замкнутый водный объект,

- жилое помещение (дом, квартира, комната),

- нежилое помещение,

- предприятие,

- здание и сооружение,

- участок лесного фонда,

- воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие регистрации.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кредиторы по обязательствам, включенные в состав предприятия, должны быть (до его передачи покупателю) письменно уведомлены о его продаже продавцом или покупателем.

Оценка недвижимости - это, прежде всего, оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землей и зданиями.

Оценщики недвижимости в своей деятельности руководствуются требованиями Закона РК «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан».

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1. Постановка вопроса об оценке.

2. отбор информации, необходимой для оценки.

3. Анализ информации.

4. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной величины стоимости.

5. Составление отчета об определении стоимости.

Постановка вопроса об оценке означает ясное и четкое задание по определению стоимости объекта недвижимости, а именно:

- определение объекта недвижимости,

- определение прав собственности,

- установление цели использования оценки,

- указание даты оценки стоимости,

- определение других ограничительных условий.

Объект недвижимости определяются прежде всего адресом улицы, размещением или другой описательной информацией, которая дает возможность определить ее размещение. Затем представляется полное юридическое описание, указывающее точное описание границы собственности. Юридическое описание недвижимости обычно хранится в государственных записях (земельный кадастр) и получают его в ходе обследования земли.

При определении права собственности на объект недвижимости уделяют внимание оценке самого объекта недвижимости, а также оценке того, на что владелец может иметь право собственности или право пользования недвижимости с ограничением прав собственности. К последним от носятся права: прохода (провода кабеля и др.), вторжения (покушения), залога, аренды.

Оценка стоимости может быть использована для определения:

- цены продажи и покупки,

- суммы ссуды,

- условия аренды,

- стоимости активов в финансовых отчетах,

- вклада в уставный капитал при совместном предпринимательстве,

- основы для компенсации при отчуждении данного объекта недвижимости.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются. Поэтому оценка стоимости считается достоверной только на определенную дату. Рыночная стоимость обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и эти ожидания основаны на свидетельствах рынка в конкретный момент времени.

Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

По времени оценка может быть текущей, ретроспективной, перспективной.

Большинство оценщиков определяют оценку текущей стоимости.

Определение недвижимости и прав собственности на неё, которые нужно оценить, цели использования оценки, дата оценки являются ограничительными условиями, которые включают в отчет об определении стоимости для защиты оценщика и для того, чтобы информировать и предохранить клиента и других пользователей отчета.

Вторым этапом процесса оценки является отбор информации для оценки. Информация для оценки бывает трех типов: общая, специфическая, конкурентный спрос и предложение.

Общая информация состоит из информации о тенденциях в экономических, социальных, экологических, политических сферах, которые влияют на стоимость собственности, т.е. собственность вообще, без конкретного ее объекта. Например, путем анализа общей информации можно выявить тенденцию к перемещению населения из одного района города в другой, которая снижает уровень жилищного строительства в этом районе.

Третий этап оценки недвижимости - это анализ собранной информации.

Анализ недвижимости, приносящей доход, производится традиционным способом (приемы сравнения, сводки и группировки, цепной подстановки и др.), а также с использованием различных финансовых коэффициентов.

После чего, оценщик вычисляет степень сложности продажи объекта или различия между объектом и сравниваемыми продажами, рассматривая:

- условия финансирования,

- условия продажи,

- условия (состояния) рынка,

- размещение,

- физическую характеристику,

- экономическую характеристику,

- использование,

- недействительные компоненты стоимости,

- переданные права на недвижимость,

- права собственности на недвижимость.

Цена объекта недвижимости определяется получаемой выгодой от продажи прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут передаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом при корректировке является положение: полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

1.2 Методические подходы к определению стоимости недвижимого имущества

Для того чтобы определить стоимость недвижимого имущества необходимо в первую очередь выделить объекты недвижимости, а это здания, сооружения, различные постройки, и, конечно же, земельные участки предприятия. Затем необходимо приступить к оценке. Можно использовать данные годовых финансовых отчетов.

Анализ недвижимости, приносящей доход, производится традиционным способом (приемы сравнения, сводки и группировки, цепной подстановки и др.), а также с использованием различных финансовых коэффициентов.

К таким финансовым коэффициентам могут быть отнесены, например, следующие:

1. Коэффициент валовой арендной платы (КВА), который измеряется отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к общему месячному доходу, приносимому сдаваемой в аренду недвижимостью:

КВА=С/Д, (1)

где С - рыночная стоимость объекта недвижимости, тенге;

Д - месячный арендный доход, тенге.

2. Коэффициент валового дохода (КВД), определяемый отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к годовой сумме дохода, приносимого данной недвижимостью:

КВД=С/ВД, (2)

где ВД - годовая сумма валового дохода, тенге.

Валовой доход включает в себя арендный доход и доходы, полученные от других источников, не связанных с арендой недвижимости.

Коэффициенты валовой арендной платы и валового дохода могут быть использованы: для сравнения качественных (по доходам, производительности) характеристик объектов недвижимости при использовании метода сравнения продаж, как средство оценки рыночной стоимости недвижимости, давно не продававшейся на рынке:

ПС=Д*КВД и ПС=ВД*КВД, (3)

где ПС - ориентировочная (приближенная рыночная стоимость объекта недвижимости, тенге).

3. Коэффициент плотности застройки участка (Кзп), рассчитывающийся как отношение площади застройки к площади земельного участка:

Кзп=S1/So, (4)

где S1 - площадь застройки, мІ,

So - площадь земельного участка, мІ.

Пример. На земельном участке площадью 400 мІ построено здание, общая площадь всех этажей составляет 2000 мІ. Коэффициент плотности застройки равен:

Кзп= S1/So=2000/400=5. (5)

4. Коэффициент емкости рынка недвижимости (КЕР), который представляет собой отношение количества объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду, к общему количеству объектов недвижимости, предназначенных для продажи или сдачи в аренду:

КЕР=п/по, (6)

где п - количество объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду за отчетный период, ед.;

по - общее количество объектов недвижимости, предназначенных для продажи или сдачи в аренду.

Этот коэффициент позволяет определить, сколько единиц собственности данного вида будет куплено или сдано в аренду в течение определенного времени в данном районе.

Чем выше величина коэффициента емкости рынка недвижимости, тем больше вероятность того, что период заключения договоров на продажу или аренду объектов недвижимости данного вида будет коротким.

5. Коэффициент проникновения на рынок (КП), который измеряется отношением количества объектов недвижимости, сданных в аренду, к общему количеству конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду:

КР=па/пк, (7)

где па - количество объектов недвижимости, сданных в аренду за отчетный период, ед.,

пк - общее количество конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду на рынке за тот же период, ед.

Данный коэффициент позволяет определить ожидаемые масштабы сдачи в аренду оцениваемой собственности. Величина коэффициента проникновения на рынок зависит от рыночной конкурентоспособности объекта и от умения менеджера сдавать собственность в аренду, т.е. от его профессионализма, деловой активности и т.д.

Четвертый этап процесса оценки недвижимости - это расчет конкретной стоимости объекта недвижимости.

Методика оценки недвижимости включает в себя применение различных методов и приемов расчета стоимости на основе анализа имеющейся информации.

Применяются три метода определения стоимости недвижимости:

- затратный,

- сравнение продаж,

- капитализация дохода.

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода. Использование одного и более методов позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа и внешнего устаревания, которое трудно оценить.

Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют, по крайней мере, два метода. Полученные альтернативные оценки служат полезной проверкой друг друга.

Содержание указанных методов заключается в следующем.

Метод затрат базируется на принципе: покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости недвижимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки.

Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий и объектов недвижимости, которые редко продаются.

Использование метода затрат для определения стоимости недвижимости показано на рисунке 1.2.1.

стоимость недвижимость имущество оценка



Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1.2.1 - Схема определения стоимости недвижимости методом затрат

Сущность метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется.

Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или выставлен на продажу в том же сегменте рынка. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравниваемые продажи». Цены продаж недвижимости, по мнению оценщика, наиболее сравниваемые, должны показать предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать. Использование метода сравнения продаж для определения стоимости недвижимости показано на рисунке 1.2.2.



Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 1.2.2. - Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения продаж.

Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж сравниваемой недвижимости, включая рассмотрение частной недвижимости.

Пример.

Таблица 1.2.3 - Исходные данные

Показатель	Объект оценки	Сравниваемые продажи
		№1	№2
Цена продажи магазина (без стоимости мебели и оборудования), тыс.тенге	-	80	150
Передача права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Состояние рынка (время)	6 месяцев	9 месяцев	12 месяцев
Уровень инфляции (+повышение, -понижение)		+20%	+20%
Месторасположение	-	-	-
Физическая характеристика (площадь), мІ	600	300	500
Качество материала	-	-	-
Экономическая характеристика - уровень рентабельности (прибыль от реализации товаров в % к товарообороту), %	-	6	8
Стоимость мебели, тыс. тенге	80	-	-

Расчет произведен в таблице 1.2.4.

Возможны корректировки цен продаж сравниваемой недвижимости, потому что цена продаж этой недвижимости известна, а стоимость оцениваемой недвижимости - нет. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость сравниваемой недвижимости на определенную дату. Возможно также получение таких данных, как коэффициент дохода с помощью сравнения продаж. В процессе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Они применяются в методике капитализации дохода.

Таблица 1.2.4 - Расчет рыночной стоимости магазина методом сравнения продаж

Показатель	Объект оценки	Сравниваемые продажи
		№1	№2
Корректировка цены:
По состоянию рынка		(6-9)*20/12=-5%	(6-12)*20/12=-10%
По площади		+100%	+20%(600/500*100-100)
По уровню рентабельности		(600/300*100-100) 6-6=0	8-6=2%
Скорректированная цена, тыс. тенге		80+(5+100)*80/100=156	150+(10+20+2)*150/ 100=168
Общая корректировка цены, тыс. тенге		156-80=76	168-156=18
Степень корректировки (в % к цене продажи)		76/80*100=95	18/150*100=12
Принятая скорректированная цена (наибольшая), тыс. тенге	168
Стоимость мебели и оборудования, тыс. тенге	80
Рыночная стоимость магазина, тыс. тенге	168+ 80-248

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость или превращение доходов в капитал.

Метод капитализация дохода - это метод преобразования величины дохода в оценку текущей стоимости.

Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества или выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость. Финансовые выгоды могут включать в себя валовой доход, чистый доход (т.е. разницу между прогнозируемым по рыночным ставкам арендным платежам и текущим доходам) и др.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа зданий и сооружений, издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственности капитала инвестора из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

В оценке недвижимости применяют две основные процедуры использования будущих доходов к их текущей стоимости с использованием:

- коэффициента капитализации,

- ставки дисконта.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозируемый год. Расчет стоимости производится по формуле:

К=Кt/(1+n) или К=Кt*1/(1+n), (8)

где К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), тенге

Кt - доход, ожидаемый к концу t-года (t=1 год), тенге

n - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина 1/(1+n) представляет коэффициент капитализации или коэффициент дисконта.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Ставка дисконта используется для построения моделей дисконтирования денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозируемого года, а также гипотетическая выручка от продажи. Расчет модели дисконтированных денежных потоков производится по формуле:

К=Кt/(1+n). (9)

Модель при расчете цены покупки недвижимости следующая:

t

К=Кt/(1+n)№; К=Кt/(1+n)І; К=Кt/(1+n)і; К=Кt/(1+n) (10)

Модель при расчете цены продажи недвижимости с учетом будущих доходов имеет вид:

т t t

К=? Кt/(1+n) или К=Кt/(1+n)№+ Кt/(1+n)І+Кt/(1+n)і+…+Кt/(1+n) (11)

t=1

Метод капитализации дохода требует широкого изучения рынка на основе анализа спроса и предложения, дающего информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный дом, ожидает как возврата вложенных денег, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиций, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования. Оценщики должны внимательно следить за изменениями в требованиях инвесторов к сравниваемой недвижимости и изменениями в более подвижных рынках, которые могут подсказать будущие тенденции. Специальная информация, исследуемая оценщиком для этого метода, может включать ожидаемые: валовой доход собственности (недвижимости), снижение в валовом доходе, вызванное потерями денежного сбора, ежегодные текущие расходы, продолжительность потока доходов от собственности, цену перепродажи или стоимости возвращения другой недвижимости.

Процентные ставки, используемые для капитализации, получают из приемлемых ставок (норм) дохода аналогичной недвижимости.

Выбор одной оптимальной величины стоимости производится путем согласования оценок в одну экспертным путем.

Природа использования методов оценки недвижимости зависит от проблемы оценивания, выбора подходов и надежности полученных оценок. При применении всех трех методов оценщик проверяет три отдельные оценки. Относительная надежность и применимость каждого метода рассматривается при соединении показателей стоимости.

Процесс оценки недвижимости завершается составлением отчета об определении стоимости. Задание не завершено, пока вывод не представлен в отчете и отчет не представлен клиенту. Отчет об оценке включает: всю информацию, которая была собрана и проанализирована, применяемые методы оценки, факторы, повлиявшие на итоговую стоимость.

2. Анализ и современное состояние оценки рыночной стоимости недвижимости

2.1 Основная характеристика предприятия ТОО «Семей Кус»

Товарищество с ограниченной ответственностью «Семей Кус» - бывшая Семипалатинская птицефабрика - предприятие, производящее диетическое яйцо и мясо. В 1964 году было начато строительство фабрики, которое завершено в 1967 году. 12-го октября 1992 года предприятие было зарегистрировано как Акционерное Общество «Сем. птица - Семей Кус», а позже (согласно Устава - см. приложение А) перерегистрировано в Открытое Акционерное Общество «Семей Кус». 26 января 2004 года произошло новое преобразование предприятия, теперь уже в Товарищество с ограниченной ответственностью «Семей Кус».

Товарищество с ограниченной ответственностью «Семей Кус» является юридическим лицом по законодательству РК.

Основной целью деятельности Товарищества является извлечение чистого дохода в интересах его акционеров. А основными видами деятельности ТОО «Семей Кус» являются:

производство и реализация яиц, мяса, молодняка и другой продукции производства;

выполнение работ и оказание услуг предприятиям, организациям и гражданам;

коммерческая деятельность;

торгово-закупочная деятельность;

самостоятельная внешнеэкономическая деятельность;

производство сельскохозяйственной продукции;

переработка сельскохозяйственной продукции;

производство стройматериалов;

иная деятельность, не запрещённая действующим законодательством РК.

Чистый доход, полученный товариществом по результатам его деятельности за год, распределяется в соответствии с решением очередного общего собрания участников товарищества, посвященного утверждению результатов деятельности товарищества за утвержденный год.

На предприятии имеются основные и вспомогательные производства. Основной производственной единицей является цех производства, где происходит первичная сортировка яйца. Дальнейшая сортировка яиц по категориям производится в яйцесортировочном складе.

На любом участке производства соблюдаются мероприятия по дезинфекции, которые начинаются у ворот фабрики. Запрещён вход посторонним людям.

Это необходимая мера, предотвращающая занос заболеваний птицы из вне. Вакцинации и ревакцинации птицы производятся в зависимости от эпизоотической ситуации в хозяйстве и окружающей его местности.

Ветслужба осуществляет регулярный контроль за качеством продукции. Через каждые десять дней отбираются пробы яиц, мяса и кормов в Горветлабараторию для бактериологического, радиологического и химико-токсикологического исследований. Вся продукция предприятия ежеквартально проходит сертификацию. Осуществляет контроль над качеством выпускаемой продукции и питьевой воды ГОРСЭС.

Рассматривая предприятие ОАО «Семей Кус» можно дать следующие характеристики:

Таблица Б.2.1.1 - Производственно-экономические показатели Товарищества с ограниченной ответственностью «Семей Кус»

	Ед-ца изм.	2003	2004	2005
Поголовье птицы	Тыс. голов	535,82	447	431,2
В т.ч. взрослой	Тыс. голов	272,02	290	295,4
Молодняк	Тыс. голов	263,81	146	135,8
Производство яйца	Тыс. штук	74775	76833	92357
Производство мяса	Ц. ж. вес	231	245	260
Реализация яиц	Тыс. штук	72581	74156	88167
Реализация мясо	Ц. уб. вес	203	212	231,63
Сохранность	%	85	90	98,3
Себестои-мость 1 тыс. яиц	тенге	5928,40	5781,47	7260,77
Затраты корма 1 тыс. яиц	Ц. к. ед.	3583,07	4762,41	5348,90
Прибыль	Тыс. тенге	-12017,4	-3230	26324

Таблица В.2.1.2 - Наличие и движение недвижимого имущества

Наименование показателя	Остаток на начало года	Поступило (введено)	Выбыло	Остаток на конец года
Земельные участки	157	-	-	157
Здания	78789,91	283,94	702,59	78371,26
Сооружения	9763,85	30	91,13	9702,73
Итого	88710,76	313,94	793,72	88230,99

Таблица Г.2.1.3. Анализ наличия и движения недвижимого имущества

(горизонтальный анализ)

Наиме-нование показа-теля	Остаток на начало года	Посту-пило (введе-но)	Выбыло	Остаток на конец года	Изменение за год
					абсо-лютное	в % к величи-нам на нач. г.	в % к измене-нию итога
Земля	157	-	-	157	-	-	-
Здания	78789,91	283,94	702,59	78371,26	-418,65	-0,5	87,3
Сооружения	9763,85	30	91,13	9702,73	-61,12	-0,6	12,7
Итого	88710,76	313,94	793,72	88230,99	-479,77	-1,1	100

Таблица Д.2.1.4 - Анализ технико-экономических показателей ТОО «Семей Кус»

Показатели	2004	2005	Отклонения
			%	«+,-»
Объём реализованной продукции	540917	749068	138,5	+208151
Себестоимость реализованной продукции (за 1000 яиц)	5781,47	7260,77	125,6	+1479,3
Прибыль	-3230	26324	815	+29554

Таблица Е.2.1.5 - Анализ экономических показателей ТОО «Семей Кус»

Показатели	Единица измерения	2004	2005	Отклонения
				%	«+,-»
Поголовье птицы в т.ч.: взрослое молодняк	тысяча голов	290 146	295,4 135,8	101,9 93,0	+5,4 -10,2
Производство Яиц Мяса	Тыс. Штук Ц. ж. вес	76833 245	92357 260	120,2 106,1	+15524 +15
Сохранность	%	90	98,3	109,2	+8,3
Затраты корма на тысячу яиц	ц. к. ед.	4762,41	5348,90	112,3	+586,49

2.2 Оценка недвижимого имущества предприятия на примере ТОО «Семей Кус»

Как было рассмотрено выше, методика оценки недвижимости включает в себя применение различных методов и приемов расчета стоимости на основе анализа имеющейся информации.

При определении стоимости недвижимости ТОО «Семей Кус» мы применяли следующие методы:

- затратный,

- капитализация дохода.

Используя названные методы, мы постарались дать более реальную оценку стоимости недвижимости ТОО «Семей Кус».

Для определение стоимости недвижимого имущества ТОО «Семей Кус» методом затрат были использованы следующие исходные данные:

- Площадь земельного участка - 28га.

- Нормативная цена земли - 5607 тенге за 1 га.

Расчет при этом выглядит так:

1.Стоимость земельного участка 5700*28= 159600 тенге

2.Стоимость строительства зданий и сооружений - 142396000 тенге.

3.Косвенные издержки.

Косвенные издержки включают в себя расходы на консультации, юридическое обслуживание, оформление документов, страхование, рекламу, эксплуатацию сооружения и другое.

Сумма этих затрат определяется расчетно-аналитическим методом и составляет 20% стоимости строительства зданий и сооружений. 20*142396000/100= 28479200 тенге.

4.Прибыль ТОО «Семей Кус».

Сумма прибыли, которую предполагает получить ТОО «Семей Кус» на вложенный капитал, определяется расчетно-аналитическим методом. ТОО «Семей Кус» исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 20%. За сумму вложенного капитала принимается капитал, вложенный в земельный участок и в здания и сооружения: 159600+142396000+28479200= 171034800 тенге.

Прибыль будет равна: 20*171034800/100= 34206960 тенге.

5.Износ зданий и сооружений в среднем принимается в размере 8% от стоимости строительства: 8*142396000/100= 11391680 тенге.

6.Стоимость зданий и сооружений с учетом общего износа:

142396000+28479200+34206960-11391680 = 193690480 тенге.

7.Рыночная стоимость права собственности на недвижимость:

159600+193690480= 193850080 тенге.

Так, при использовании метода капитализации дохода, на ТОО «Семей Кус» при ожидаемом через год доходе в 100000 тысяч тенге и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:

К=100000/(1+0,2)=83333,34 тысяч тенге

При этом коэффициент капитализации (коэффициент дисконта) равен:

1/(1+0,2)=0,8333.

То есть текущую стоимость зданий и сооружений ТОО «Семей Кус» можно рассчитать как:

К=100000*1/(1+0,2)=83333,34 тысяч тенге

Таким образом, в результате проведенных расчетов выяснилось, что текущая стоимость зданий и сооружений составляет 83333,34 тыс.тенге, что больше чем в два раза меньше рыночной стоимости права собственности на недвижимость, которая составила 193850080 тенге. При этом нам известно (из финансовой отчетности предприятия), что стоимость земли составляет 157тыс.тенге. В итоге можно сделать вывод: стоимость зданий и сооружений, как и всей недвижимости очень сильно занижена, что ведет к очень низкой стоимости всего предприятия ТОО «Семей Кус». А это в свою очередь, в значительной степени продиктовано политикой предприятия, которое на протяжении почти всей своей деятельности использует очень старую недвижимость (60-х, 70-х годов постройки). Именно поэтому стоимость недвижимого имущества, как впрочем и многих других основных средств предприятия, отстает от научно-технического прогресса, а значит более затратное. Следовательно, и продукция выпускаемая ТОО «Семей Кус» будет стоит намного дороже, чем могла бы быть в действительности. А значит и само предприятие становится менее конкурентоспособным и рентабельным. И если в ближайшее время у ТОО «Семей Кус» появится конкурент, использующий менее дорогостоящее производство, то он очень легко в скором времени сможет завладеть рынком и вытеснить ТОО «Семей Кус».

Для того, чтобы этого не произошло, были предложены рекомендации по совершенствованию методики оценки недвижимого имущества ТОО «Семей Кус», изложенные далее.

2.3 Совершенствование методики оценки недвижимого имущества ТОО «Семей Кус»

Изучив имеющееся недвижимое имущество ТОО «Семей Кус» важно отметить тенденцию использования до настоящего времени очень старых основных средств. В основном 60-х - 70-х годов.

Проблема старения основных средств предприятия широко обсуждается в средствах массовой информации и на высшем государственном уровне. Большой износ основных средств (от 40 до 70% износа в зависимости от отрасли) позволяет говорить о надвигающейся техногенной катастрофе.

Одной из серьезных причин возникновения техногенной проблемы 2003-2005 годов являются, по мнению Бочарова В.Е., бесконтрольные действия предприятий в области расходования амортизационных отчислений.

По данным д.э.н. Костецкого Н.Ф. к настоящему времени сложились недопустимые соотношения между балансовой стоимостью основных средств и произведенной продукцией, между начисляемой и используемой на инвестиционные нужды амортизацией. Если балансовая стоимость основных фондов более чем в пять раз превышает размеры валового внутреннего продукта, то только около четверти суммы амортизационных отчислений используется на инвестиции, еще четверть - на другие нужды предприятий, а более половины переходит на последующие годы из-за того, что они не обеспечены реальным денежным покрытием.

Конечно, сложившаяся ситуация во многом связана с чередой экономических кризисов, непрекращающимся кризисом неплатежей, наличием неиспользуемых в производстве или устаревших основных средств, однако, немалую роль сыграло и неконтролируемое государством расходование предприятиями амортизационных отчислений.

Возможность осуществлять обновление основных средств напрямую зависит от формируемого на предприятии денежного потока. Денежный поток создается в результате хозяйственной деятельности предприятия, действующего в рамках существующей налоговой системы. В то же время в оценочной практике денежный поток определяется как сумма чистой прибыли предприятия, получаемой за данный момент времени, и амортизационных отчислений, производимых предприятием за тот же период времени.

Амортизационные отчисления, с одной стороны, увеличивают себестоимость продукции, а, с другой стороны, уменьшают налог на прибыль предприятия. Таким образом, государство, не облагая амортизационные отчисления налогом, подразумевает, что предприятие накапливает внутренние инвестиционные ресурсы для последующего перевооружения производства. На самом деле амортизационные отчисления в массе своей используются не целевым образом, в том числе на пополнение оборотных средств предприятий. Поэтому эти отчисления в большинстве случаев не являются реальными денежными средствами, а присутствуют лишь в бухгалтерской отчетности.

В отличие от западных предприятий, где амортизационные отчисления реально подкрепляются денежными средствами и действительно являются одной из составляющих денежного потока, на казахстанских предприятиях амортизационные отчисления нельзя в полной мере считать составляющей частью денежного потока. Это создает дополнительные проблемы при проведении финансового анализа и оценке стоимости предприятия.

Если представить что государство представит предприятиям льготу по налогообложению амортизационных отчислений, оно имеет полное право на осуществление прямого регулирования этой составляющей денежного потока.

Такое регулирование может осуществляться, например, следующим образом:

- предприятию открывается дополнительный инвестиционный счет в банке. Сумма амортизационных отчислений за отчетный период переводится на этот счет и хранится на нем. Средства на этом счете учитываются в отдельной строке баланса и могут направляться только на ремонт или обновление основных средств.

- контроль за расходованием денежных средств с этого счета могут осуществлять банки.

- средства с инвестиционного счета могут расходоваться напрямую или выступать в качестве залога при выдаче кредита для обновления производства под минимальный процент.

Учет расходования денежных средств с инвестиционного счета может осуществляться следующим образом:

- если предприятие потратило эти средства на приобретение нового оборудования, то на определенную сумму увеличивается стоимость основных средств, нее уменьшается инвестиционный счет. В следующем отчетном периоде инвестиционный счет увеличивается за счет дополнительных амортизационных отчислений по новому оборудованию;

- если осуществлен ремонт оборудования, то увеличивается балансовая стоимость этого оборудования и на соответствующую сумму уменьшается инвестиционный счет.

Таким образом, амортизационные отчисления в виде денежных средств, хранящихся на специальном инвестиционном счете, будут служить реальной основой для перевооружения производства. В этом случае балансовая стоимость основных средств и совокупности с данными о состоянии инвестиционного счета будет отражать реальное имущественное положение предприятия.

Такая схема может быть применена не только к основным средствам, но и к другим активам предприятия, на которые производятся амортизационные отчисления. Предприятие при сдаче баланса в налоговые органы представляет справку из банка о наличии достаточных денежных средств на его инвестиционном счете в соответствии с данными бухгалтерской отчетности. Это позволяет избежать ряда несоответствий, которые имеются между бухгалтерской отчетностью и реальным состоянием дел на предприятиях. Кроме того, это позволит также в значительной мере исключить ситуации, когда предприятие списывает оборудование, но продолжает выпускать на нем (как на неучтенном) продукцию. Это является одной из причин, формирующих теневой бизнес.

Такой подход к резервированию амортизационных отчислений позволит:

- создать экономические условия для разумного и планового обновления производства на предприятиях, подтолкнет их руководство к проведению оптимальной амортизационной политики, соответствующей интересам предприятия, а также национальным и государственным интересам Казахстана;

- в условиях некоторого избытка денежных средств в экономике (свыше 300 млрд. тенге) частично их связать, обеспечив целевое использование этих средств;

- накопить предприятиям реальные денежные средства для внутренних инвестиций и повысить свою инвестиционную привлекательность;

- государству получить достоверную картину о внутренних инвестиционных возможностях предприятий, что позволит осуществлять регулирование в экономической сфере на основе реальных данных, а главное снизить вероятность техногенных катастроф из-за ускоренного устаревания основных средств;

- повысить прозрачность работы предприятий для инвесторов, получить из бухгалтерской отчетности более реальное представление о предприятии, его основных средствах для привлечения инвестиций в предприятия, обладающие внутренним инвестиционным потенциалом;

- оценщикам получить возможность учитывать в полном объеме амортизационные отчисления в денежном потоке предприятия и проводить более достоверные финансовый анализ и оценку стоимости бизнеса.

Вместе с тем, для перехода к такому резервированию амортизационных отчислений необходимо помочь предприятиям освободиться от устаревших основных средств. Это должно стать одной из основных задач, которую необходимо решить в ходе инвентаризации и переоценки активов предприятий Казахстана.

Для реализации устаревших и выбывших основных средств можно организовать биржу и Интернет-магазин. Если продажа через биржу невозможна, основные средства консервируются, в зависимости от мобилизационных программ.

С учетом того, что амортизационные отчисления более чем на половину не обеспечены денежными средствами, государству важно рассмотреть вопрос о беспроцентном кредитовании предприятий для восстановления инвестиционных ресурсов, наладив жесткий контроль за целевым использованием этих средств.

Реализацию предложенной схемы резервирования амортизационных отчислений, с установлением необходимого контроля за использованием, можно начать с Указа президента РК или Постановления Правительства РК.

3. Пути улучшения оценки рыночной стоимости недвижимости

3.1 Использование ГИС-технологий в решение задач оценки недвижимости

В условиях современного развития экономических отношений в Казахстане особую актуальность приобретают экономический анализ и оценка предприятия как имущественного комплекса. В связи с этим все больше внимания уделяется различным методикам анализа стоимости объектов недвижимости. Одной из наиболее перспективных считается методика ГИС-технологий.

Географическая информационная система (ГИС) - это автоматизированная система для работы с графическими и тематическими базами данных, выполняющая функции моделирования и расчета, создания тематических карт и служащая для принятия разнообразных управленческих решений и осуществления контроля.

Географическая информационная система позволит быстро производить поиск данных, совмещать аэрокосмическую информацию и карту, производить трансформацию снимков, геометрическую коррекцию, объединять, синтезировать большие объемы информации, по желанию пользователя изменять проекцию и масштаб, преобразовывать координаты, определять и показывать на экране компьютера пространственные взаимосвязи, применяя для этой цели разнообразные модели. Эти возможности ГИС позволяют использовать их при решении задач по обработке данных риелторских компаний.

Составными частями ГИС являются: система ввода, базы данных (графические или пространственные или атрибутивные), система просмотра (визуализации), система обработки и управления и система вывода (см. рисунок 3.1.1).

Несмотря на то, что основой развития геоинформатики стали методы цифровой картографии, функции ГИС значительно шире. В них входит не только описание и измерение (например, площадей, периметров), но и моделирование, объяснение и прогноз (рисунок 3.1.2).

Особенно важными функциями ГИС для оценки недвижимости являются моделирование и прогноз. Первая позволяет найти зависимость цены от некоторых качественных или количественных признаков, а вторая - оценивать изменение стоимости с течением времени.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 3.1.1 - Элементы ГИС

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 3.1.2 - Функции ГИС

Географическая информационная система классифицируется:

1) по проблемной ориентации:

- инженерные,

- имущественные,

- тематического картографирования,

- управления природными ресурсами,

- библиографические,

- административные,

- обработке космических изображений.

2) По структуре и архитектуре:

- характер проблемно-процессорной модели,

- структура модели базы данных.

Подразделяются ГИС также:

1) по тематике (социально-экономические, кадастровые, инвентаризационные, лесные, водные и т.п.),

2) по территориальному охвату (общенациональные, региональные, глобальные и т.п.),

3) по целям,

4) по организации:

- закрытые (достоинством этих систем является относительная простота использования в виде меню, отсутствия необходимости программирования задач),

- специализированные (имеют ограниченный набор функций для решения определенного круга задач),

- открытые.

Определим геоинформационную систему оценки недвижимости (ГИСОН) как имущественную, целевую, специализированную систему.

Она содержит два основных типа данных: местоположение и свойства географических объектов. Местоположение характеризует пространственные особенности объектов на территории, а свойства описывают их качественные характеристики. В частности, это может быть экологическое состояние района, близость промышленных предприятий, магазинов, школ, спортивных сооружений и др.

В ГИС модель местности, или карта, дает изображение объектов в виде определенных символов: полигонов (например, лес, озеро), линий (реки, дороги), точек или символов (дома). Точка в ГИС определяется одной координатной парой: X и Y в прямоугольных или географических координатах. У точки нет пространственного протяжения, в то время как символ может иметь разные размеры. У линии есть длина, но несущественно значение ее ширины на карте. Полигоны состоят из точек, соединенных прямыми линиями.

Точки, линии, символы и отдельные полигоны в ГИС представляют собой простые объекты, а их сочетания - сложные. При исправлении простого объекта на карте в ГИС автоматически происходит изменение и в сложном.

Другими важными геометрическими операциями в ГИС являются расчет так называемых буферных зон и зонирование. К первым операциям относятся распознание перекрывающихся полигонов, создание геометрического объединения площадей, определение линий и точек пересечения, поиск ближайшего пространственного объекта (так называемый сетевой анализ). Вторые состоят в построении новых объектов - зон, то етсь участков территорий однородных в смысле выбранного критерия или группы критериев. Типичные задачи здесь: выделение зон градостроительной ценности территорий, зон экологического риска, зонирование территории по транспортной доступности, построение зон обслуживания больниц и т.д.

Важной математической операцией в геоинформационных системах является классификация объектов. Классификация - это система распределения объектов, явлений, процессов и понятий по классам в соответствии с определенными признаками. При составлении классификации необходимо правильно задать и выбрать интервалы для определения классов. Основные требования сводятся к следующему:

1) систематизация сведений об объектах или самих объектов в классы, обладающие существенными свойствами или признаками,

2) единое основание систематизации сведений об объектах или объектов на каждом уровне классификации,

3) соразмерность организации элементов, их взаимоисключаемость,

4) независимость оснований систематизации разных уровней,

5) устойчивость классификации с точки зрения появления новых объектов и задач использования,

6) совмещаемость с другими общепринятыми классификациями.

Классификация применяется в связи с необходимостью устранения второстепенных деталей.

Классификаторы используют во всех геоинформационных системах. Классификатор объектов картографирования - это набор сведений об объектах картографирования какой-либо предметной области, выраженной в кодовых обозначениях.

Таким образом, возможность использования ГИС-технологий для анализа и оценки стоимости недвижимости не только позволяет быстро и качественно находить цену недвижимости по различным качественным и количественным признакам, но и оценивать влияние каждого отдельного признака на конечный результат оценки. Также происходит визуализация результатов, что позволяет наглядно проследить за изменением цены каждого конкретного объекта недвижимости с течением времени.

3.2 Структурирование оценочной деятельности для решения экономических задач

В целом, оценка недвижимого имущества предприятия - это одна составная часть оценки предприятия. Так, оценочная деятельность достаточно многопланова. И при всем многообразии оценочной деятельности можно выделить следующие ее направления:

- массовая оценка имущества (в основном недвижимости) физических лиц для целей налогообложения (для работы по данному направлению потребуются десятки тысяч специалистов);

- Регулярная переоценка активов предприятий для целей бухгалтерского учета и отчетности, оценка рыночной стоимости бизнеса для внутренних задач управления предприятием (потребуются десятки тысяч специалистов);

- Оценка собственности государственных предприятий и рыночная оценка стоимости государственной собственности (в том числе участий в предприятиях и др.) для внутригосударственного учета и принятия решений (потребуются сотни специалистов);

- оценка имущества любого вида, в том числе государственного, для целей совершения сделок, т.е. независимая оценка (потребуются тысячи специалистов).

Как было отмечено выше, для проведения регулярных работ по оценке потребуются десятки тысяч специалистов, которых в настоящее время в Казахстане нет, при этом подготовка такого количества специалистов в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности займет много лет.

Если исходить из высказанных положений о формализуемости некоторых направлений работ по оценке, то помочь в решении данной проблемы может структуризация оценочной деятельности в РК (см. таблица 3.2.1).

Таблица 3.2.1 - Структуризация оценочной деятельности РК

№ п\п	Направления оценочной деятельности	Необходи-мые спе-циалисты	Требуемая подготовка и образование	Методическое и нормативное обеспечение	Контролирующие органы	Другие требования к оценщикам и условия проведения оценки
1	2	3	4	5	6	7
1	2	3	4	5	6	7
1.	Массовая оценка недвижимости (соственности физических лиц) для целей налогообложения	Оценщик - расчетчик (например, сотрудники БТИ, налоговых органов)	Специализи-рованные двухнедель-ные курсы	Определение стоимостной базы оценки недвижимости для целей налогообложения. Госстрой, Госкомстат, Минфин, налоговые органы	Минфин, налоговые органы	Лицензирование не требуется. Аттестация оценщиков проводится при Госстрое. Необходимы аттестация Госстроем и Минфином методического и программного обеспе-чения по массовой оценке недвижимости, четкое регламентиро-вание на уровне законодательства и утвержденные методики. Необходимы проведение регулярной переподготовки кадров и их аттестация. Наладить такое обуче-ние и совместную с ведомствами аттеста-цию оценщиков и обеспечения может НЛСОД. Нужна государственная программа по разра-ботке соответствующих законов, по подготовке и аттестации методичес-кого и программного обеспечения. Ведение реестра оценщиков по данному направлению может взять на себя Госстрой.

Страница:

•  1 
•  2 

курсовая работа "Анализ и оценка недвижимого имущества предприятия на примере ТОО "Семей Кус"" скачать

Подобные документы

• Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества

  Методы прогнозирования доходов от имущества. Оценка недвижимого имущества: характеристика его местоположения, анализ рынка складской недвижимости, наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Оценка движимого имущества (стоимости АТС).
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 25.03.2011
  

• Определение стоимости недвижимого имущества

  Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013
  

• Понятие недвижимого имущества, его признаки и методы оценки

  Понятие и характеристика недвижимого имущества как товара. Неподвижность, связь с землей, полезность, долговечность как частные признаки недвижимости. История становления оценочной деятельности в России. Содержание доходного подхода оценки недвижимости.
  
  контрольная работа [116,6 K], добавлен 19.06.2013
  

• Оценка стоимости объекта недвижимого имущества

  Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
  
  курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014
  

• Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости

  Понятие недвижимого имущества и принципы его оценки; рынок недвижимости. Виды стоимости земель. Нормативно-правовое регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земельных участков в РФ. Решение проблем в сфере земельно-имущественных отношений.
  
  дипломная работа [125,6 K], добавлен 16.04.2015
  

• Определение рыночной стоимости недвижимого имущества на примере гаража

  Основные виды правоустанавливающих документов на объект недвижимости в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав. Оценка рыночной стоимости гаража. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости.
  
  курсовая работа [716,0 K], добавлен 08.06.2015
  

• Экономика недвижимости

  Недвижимые и движимые вещи. Виды износа, свойства и права собственности на недвижимость. Оценка стоимости недвижимости, виды стоимости. Принципы и методы оценки недвижимости. Оценка способности недвижимого имущества приносить доход. Теория капитализации.
  
  реферат [36,0 K], добавлен 10.01.2009
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка недвижимости, методы и факторы, влияющие на ее стоимость

  Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
  
  реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011
  

• Оценка стоимости недвижимого имущества

  Анализ наилучшего использования объекта недвижимости. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости. Оценка делового центра затратным, сравнительным и доходным подходом. Согласование стоимостных показателей оценки.
  
  курсовая работа [294,0 K], добавлен 11.12.2014
  

Другие документы, подобные "Анализ и оценка недвижимого имущества предприятия на примере ТОО "Семей Кус""

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам