Анализ и оценка недвижимого имущества предприятия на примере ТОО "Семей Кус"

2.

Переоценка активов предприятий и внутренняя оценка бизнеса

Внутрен-ний оценщик

В соответст-вии с требо-ваниями Закона РК об оценочной деятельности

Определение стоимостной базы активов предприятия для целей бухгалтерского учета и отчетности. Минфин, Налоговые службы, Минэкономики, Госстрой

Минэкономики, Минфин. Контроль качества может осуществ-ляться са-морегули-руемой организа-цией оценщи-ков

Если оценщики - сотрудники оценивае-мых предприятий, то для лицензирования про ведения работ по направлению не тре-буется. Аттестация оценщиков проводится при Минэкономики. При оценке недвижи-мости предприятий может использоваться методическое и прог-раммное обеспечение. Необходимо четкое законодательное регла-ментирование пере-оценки активов с максимальной алгорит-мизацией процесса оценки. Проводятся регулярная переподго-товка кадров и их аттестация. Наладить такое обучение и совместную с ведомствами аттеста-цию оценщиков может НЛСОД. Нужна госу-дарственная поддержка по законодательному и методическому обеспе-чению переоценки активов предприятий. Внутренние оценщики могут являться членами саморегулируемых организаций оценщи-ков. Реестр таких оценщиков ведет Минэкономики. Для оценки имущества с целью совершения сде-лок приглашаются неза-висимые оценщики.

3.

Оценка собственности государственных предприятий и другого государственного имущества

Оценщик государственной соб-ственности (госслужа-щий, само-стоятельное лицо или компания)

В соответст-вии с требо-ваниями За- кона РК об оценочной деятельности

Минимущество Госстрой, Минэкономики

Миниму-щество. Контроль качества может осуществ-ляться са-морегули-руемой организа-цией оценщи-ков

Лицензирование не требуется - если оценщики государст-венные служащие. Если оценщики самостоя-тельные юридические или физические лица, лицензирование может проводится Миниму-ществом. При оценке государственной недви-жимости может исполь-зоваться методическое и программное обеспе-чение. Необходимо четкое законодательное регламентирование пере оценки активов госу-дарственных предприя-тий с максимальной алгоритмизацией про-цесса оценки. Прове-дение оценки для внут-ренних нужд государ-ства: учет активов, принадлежащих госу-дарству, оценка рыноч-ной стоимости государ-ственной собственности с целью принятия решения об эффек-тивности управления ею и др. Проводятся регу-лярная переподготовка кадров их аттестация. Может предъявляться требование об участии в саморегулируемой орга-низации. Такое обуче-ние может наладить НЛСОД. Нужна госу-дарственная поддержка по законодательному и методическому обеспе-чению оценки для внутренних целей госу-дарства. По сути оцен-щики государственной собственности - это внутренние оценщики. Они могут являться чле-нами саморегулируе-мых организаций оцен-щиков. Реестр таких оценщиков может вести Минимущество. Для оценки имущества с целью совершения сде-лок приглашаются неза-висимые оценщики.

4.

Оценка имущества любого вида с целью совершения сделок с ним

Независи- мый оцен-щик (юри-дическое или физиче-ское лицо) не являю-щийся сот-рудником предприя-тий (госслу-жащим)

В соответст-вии с требо-ваниями За- кона РК об оценочной деятельности

Минимущество Госстрой, Минэкономики, саморегулируемые органи-зации оцен-щиков

Миниму-щество. Контроль качества может осуществ-ляться саморегулируемой организа-цией.

Обязательное лицен-зирование и сертифи-кация услуг в области оценочной деятельнос-ти. Самые высококвали-фицированные оцен-щики могут привле-каться для выполнения работ в любой области оценки. Являются чле-нами саморегулируе-мых организаций. Могут обеспечить весь спектр работ по оценке. Являются основным научно-методическим костяком оценочной деятельности. Реестр таких оценщиков ведет Минимущество. Серти-фикацию услуг может обеспечивать НЛСОД.

Основную и координирующую роль в данном структурировании оценочной деятельности должно играть Минимущество, которое могло бы также выдавать соответствующим министерствам и ведомствам лицензии на аттестацию и аккредитацию оценщиков по определенным направлениям оценочной деятельности.

Оценку имущества банков, кредитных организаций, паевых и пенсионных фондов, страховых компаний можно проводить либо с использованием предложенной системы структуризации оценочной деятельности, либо разработать для них подобную структуру с возможным возложением методических, регулирующих и контрольных функций на Национальный банк РК. Заметим также, что данный вид оценочной деятельности больше относится к актуарному оцениванию, которое в Казахстане пока не развито.

Предложенное структурирование оценочной деятельности в наиболее полной форме будет отвечать стоящим задачам по учету и переоценке активов казахстанских предприятий, по сокращению видов лицензируемой деятельности. Кроме того, оно позволит:

- оптимально подойти к подготовке кадров оценщиков, максимально задействовать круг специалистов из разных министерств и ведомств;

- использовать потенциал различных министерств и ведомств в области подготовки методической и нормативной базы оценки;

- в максимально короткие сроки решить задачи оценки недвижимости для целей налогообложения и переоценки активов предприятий;

- регламентировать деятельность оценщиков по различным направлениям оценочной деятельности, совместив разумное регулирование и алгоритмизацию оценки с высоким уровнем творчества при оценке;

- четко распределить роли участников оценочной деятельности, установить правила их взаимоотношений.

Переход к массовой оценке недвижимости, в том числе незавершенной строительством, обеспечит государству огромный потенциал для формирования бюджета. Недвижимость является хорошо формализуемым для оценки имуществом и представляет собой достаточно прозрачную налогооблагаемую базу, которую трудно скрыть от налогообложения. Начало данной работы уже положено налоговыми органами. Однако, если не провести данную структуризацию оценочной деятельности, практическая реализация этой программы в Казахстане будет проблематичной.

Заключение

В целом, на сегодняшний момент на рынке недвижимости еще много нерешенных вопросов, в частности оценки коммерческой недвижимости. Данная работа является попыткой найти пути решения совершенствования методики анализа и оценки недвижимого имущества предприятия на примере ТОО «Семей Кус».

В результате можно сделать следующие выводы.

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка.

Оценка недвижимости - это, прежде всего, оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землей и зданиями.

Оценщики недвижимости в своей деятельности руководствуются требованиями Закона РК «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан».

При написании курсовой работы был использован практический материал предприятия ТОО «Семей Кус». Был проведен анализ и оценка недвижимого имущества предприятия. В итоге выявлены следующие результаты исследования:

Товарищество с ограниченной ответственностью «Семей Кус» - бывшая Семипалатинская птицефабрика - предприятие, производящее диетическое яйцо и мясо.

Основной целью деятельности Товарищества является извлечение чистого дохода в интересах его акционеров. А основным видам деятельности ТОО «Семей Кус» является - производство и реализация яиц, мяса, молодняка и другой продукции производства.

При определении стоимости недвижимости ТОО «Семей Кус» мы применяли следующие методы:

- затратный,

- капитализация дохода.

Используя названные методы, мы постарались дать более реальную оценку стоимости недвижимости ТОО «Семей Кус».

Применяя затратный метод, была рассчитана рыночная стоимость права собственности на недвижимость ТОО «Семей Кус», которая составила 193,85 млн. тенге.

Текущая стоимость зданий и сооружений ТОО «Семей Кус», при использовании метода капитализации дохода, составила 83,333 млн. тенге

Изучив имеющееся недвижимое имущество ТОО «Семей Кус» важно отметить тенденцию использования до настоящего времени очень старых основных средств. В основном 60-х - 70-х годов.

Таким образом, для ТОО «Семей Кус» рекомендуется резервировать амортизационные отчисления, который позволит максимально использовать фонд амортизации для последующего воспроизводства, что в свою очередь позволит:

- создать экономические условия для разумного и планового обновления производства на предприятиях, подтолкнет их руководство к проведению оптимальной амортизационной политики, соответствующей интересам предприятия, а также национальным и государственным интересам Казахстана;

- накопить предприятиям реальные денежные средства для внутренних инвестиций и повысить свою инвестиционную привлекательность;

- государству получить достоверную картину о внутренних инвестиционных возможностях предприятий, что позволит осуществлять регулирование в экономической сфере на основе реальных данных, а главное снизить вероятность техногенных катастроф из-за ускоренного устаревания основных средств;

- повысить прозрачность работы предприятий для инвесторов, получить из бухгалтерской отчетности более реальное представление о предприятии, его основных средствах для привлечения инвестиций в предприятия, обладающие внутренним инвестиционным потенциалом;

- оценщикам получить возможность учитывать в полном объеме амортизационные отчисления в денежном потоке предприятия и проводить более достоверные финансовый анализ и оценку стоимости бизнеса.

Вместе с тем, для перехода к такому резервированию амортизационных отчислений необходимо помочь предприятиям освободиться от устаревших основных средств. Это должно стать одной из основных задач, которую необходимо решить в ходе инвентаризации и переоценки активов предприятий Казахстана.

Реализацию предложенной схемы резервирования амортизационных отчислений, с установлением необходимого контроля за использованием, можно начать с Указа президента РК или Постановления Правительства РК.

Кроме того, в качестве мероприятий по совершенствованию анализа и оценки недвижимости предлагается структурировать оценочную деятельность, которая в настоящее время находится в стадии формирования.

В целом, оценка недвижимого имущества предприятия - это одна составная часть оценки предприятия. Так, оценочная деятельность достаточно многопланова. И при всем многообразии оценочной деятельности можно выделить следующие ее направления:

- массовая оценка имущества (в основном недвижимости) физических лиц для целей налогообложения (для работы по данному направлению потребуются десятки тысяч специалистов);

- Регулярная переоценка активов предприятий для целей бухгалтерского учета и отчетности, оценка рыночной стоимости бизнеса для внутренних задач управления предприятием (потребуются десятки тысяч специалистов);

- Оценка собственности государственных предприятий и рыночная оценка стоимости государственной собственности (в том числе участий в предприятиях и др.) для внутригосударственного учета и принятия решений (потребуются сотни специалистов);

- оценка имущества любого вида, в том числе государственного, для целей совершения сделок, т.е. независимая оценка (потребуются тысячи специалистов).

Как было отмечено выше, для проведения регулярных работ по оценке потребуются десятки тысяч специалистов, которых в настоящее время в Казахстане нет, при этом подготовка такого количества специалистов в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности займет много лет.

Вместе с тем, рекомендуется ввести ГИС-технологии, которые позволят получить максимально точную информацию о недвижимости с использованием вычислительной техники.

Таким образом, возможность использования ГИС-технологий для анализа и оценки стоимости недвижимости не только позволяет быстро и качественно находить цену недвижимости по различным качественным и количественным признакам, но и оценивать влияние каждого отдельного признака на конечный результат оценки. Также происходит визуализация результатов, что позволяет наглядно проследить за изменением цены каждого конкретного объекта недвижимости с течением времени.

Данная работа не претендует на окончательное решение проблемы анализа и оценки недвижимого имущества предприятия, но оно может быть полезно как для дальнейшего изучения и деятельности оценщиков в сфере теории и практики оценки недвижимости имущества.

Список использованной литературы

1. Герасимова Е.Б. Комплексный анализ кредитоспособности заемщика// Экономический анализ - 2005 - №9 - с.13-51

2. Голдунова Л.Л. Николаев В.А. Определение стоимости имущества должника в процедурах банкротства// Экономический анализ - 2005 - №9 - с.21-22

3. Евтух А.Т. Система знаний о стоимости// Экономический анализ - 2005 - №10 - с.15-23

4. Ендовицкий Д.А., Ендовицкая А.В. Системный подход к анализу финансовой устойчивости коммерческой организации // Экономический анализ - 2005 - №5 - с.7-13; 2005 - №6 - с.2-7

5. Тиндова М.Г. О возможности использования ГИС-технологий в решении задач оценки недвижимости // Экономический анализ - 2005 - №4 - с.60-64

6. Зайцева О.П. Жукова Т.В. Основные средства: Обоснование методики комплексного анализа // Экономический анализ - 2003 - №2 - с.52-63

7. Кузнецов В.И. Экономический, отраслевой и фундаментальный анализ при оценке стоимости приватизируемого предприятия// Финансовый бизнес - 2002 - №4 - с.59-67

8. Янковский К., Мухарь И. Способы и методы оценки бизнеса// Мир финансов - 2005 - №3 - с.34-41

9. Пахомов А.А. Некоторые методы оценки финансово-экономического состояния предприятия// Экономика и материальные методы - 2002 - №1 - с.57-65

10. Бочаров В.Е., Пылов М.В. Структурирование оценочной деятельности для решения экономических задач// Аудитор - 2001 - №1 - с.32-35

11. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. - Минск: ООО «Новое знание», 2000. - с.331-356

12. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости - СПБ: Питер, 2000. - с.5-22, 113-207

13. Миль Дж. С. Основы политической экономии // Рынок - К.: «Видвництво Украина», 1995. - с.74-96

14. Смит. А. Исследования о природе и причине богатства народов - М., 1962

15. Маршал А. Принципы экономической теории. - Т.3: Пер. с англ. - М.: «Прогресс», 1993

16. Хикс Дж. Стоимость и капитал: Пер. с англ. - М.: «Прогресс», 1993

17. Чембарлин Э. Теория монополистической конкуренции: (Реориентация теории стоимости): Пер. с англ. - М.: Экономика, 1996

18. Московичи С. Машина, творящая богов: Пер. с фр. - М.: Центр психологии, 1998

19. Ослунд А. Строительство капитализма: рыночная трансформация стран бывшего советского блока: Пер. с англ. - М.: Логас, 2003

20. Боди Зви, Мертон Роберт. Финансы: Пер. с англ. - Уч. Пос. - М.: Издательский дом «Вильямс», 2000

21. Макконнелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика: Пер. с англ. - К.: Хагар-Демос, 1993

22. Гражданский Кодекс Республики Казахстан

23. Григорьев К. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования// Экономика и жизнь. - 1994г. - №35. - с.21

24. Тарасевич Е. Методы оценки недвижимости . - СПб.: «Технобалт», 1995

25. Фридман Дж., Ордей Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. - М.: «Дело ЛТД», 1995

26. Коновалова Н.В., Капралов Е.Г. Введение в ГИС. - М.: 1997

27. Антонов А. Программные средства ГИС под MS Windows// ГИС-обозрение, 1996

28. Замулин А.В. Системы программирования баз данных и знаний. - Новосибирск: Наука, 1990

29. Тиндова М.Г. Методы оценки недвижимости// Поволжский гуманитарный журнал (электронный Интернет-журнал). - 2004. - Апрель

30. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Табурчак П.П., Викуленко А.Е., Овчинникова Л.А. и др.: Учеб. Пособие для вузов / Под ред. П.П. Табурчака, В.М. Тумина и М.С. Сапрыкина. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 352с.

31. Еленевская Е.А. Анализ социально-экономической эффективности потребительской кооперации// Экономический анализ: теория и практика. - №1. - 2002. - с.39-48

32. Савицкая Г.В. Методика комплексного анализа хозяйственной деятельности. - М.: ИНФРА - М, 2001. - 288с.

33. Цветков В.Я. Геоинформационные системы и технологии. - М.: Финансы и статистика, 1998

34. Шеремет А.Д., Сейфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа. - М.: ИНФРА - М, 2001. - 208с.

35. Экономический анализ: Учебник для вузов / Под ред. Л.Т. Гиляровской. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001 - 527с.

36. Галасюк В.В., Галасюк В.В. Незалежна експертна оцінка як засіб забезпечення необхідного рівня ліквідності об'єктів застави (практичні аспекти)// Вісник НБУ.-1998.-N7.-С.51-54.

37. Галасюк В.В., Галасюк В.В. Стоимость объекта оценки при фиксированном периоде его реализации// Государственный информационный бюллетень о приватизации.-1999.-N11.

38. Галасюк В.В., Галасюк В.В. Как без убытков продать товар по цене ниже его рыночной стоимости// Вопросы оценки. Москва-1999-N2.-C.38-43.

39. Галасюк В.В. Определение ликвидационной стоимости объектов залога и активов ликвидируемых предприятий// Государственный информационный бюллетень о приватизации.-1999.-N4.-С.63-65.

40. Симонова Л.Н. Оцінка застави//Вісник оцінки.-1997.-№ 7-8.-с.2-6.

41. Семененко Б.А. Актуальні проблеми іпотечного кредитування та оцінки заставної вартості майна//Вісник оцінки.-1997.-№7-8.-с.10-14.

42. Полякова О.А., Поляков А.С. Особенности оценки имущества при банкротстве//Государственный информационный бюллетень о приватизации.-1998.-№ 5.-с.66-67.

43. Огаджанян А.Б. Ликвидационная стоимость и начальная цена продажи имущества с аукциона// Государственный информационный бюллетень о приватизации.-1999.-№ 6.-с. 65-71.

44. Маркус Я.И. Особливості оцінювання майна при іпотечному кредитуванні // Банківська справа.-1999.-№ 2.-с.32-33.

45. Назырова В.П. Оценка стоимости имущества при принудительной продаже// Государственный информационный бюллетень о приватизации. - 1999. - № 10. - с. 77 - 80.

46. Крюков Д.И. Зависимость стоимости объектов продажи от периода их реализации// Государственный информационный бюллетень о приватизации. - 2000. - № 2. - с. 57 - 58.

47. Галасюк В.В. Об определении понятия «ликвидационная стоимость»//Финансовые услуги.-1999.-N1-2.-C.58-60.

48. Пол. А. Самуэльсон, Вильям Д. Нордхаус. Экономика: Пер. с англ. - М.: «Издательство БИНОМ», 1997. - 800 с.: ил.
14. А.Ф. Бермант, И.Г. Араманович, Краткий курс математического анализа, «Наука», 1967. - 735 с.

49. Jay R. Ritter. Behavioral Finance // Pacific-Basin Finance Journal, 2003, vol. 11, No 4, p. 429--437

50. Nicholas Barberis, Richard H. Thaler. A Survey of Behavioral Finance // Handbook of the Economic of Finance: Financial Markets and Asset Pricing. G.M. Constantinides et al. (eds.). New York: Elsevier North-Holland, 2003, p. 1054--1123.

51. Eugene F. Fama, Kenneth R. French. Multifactor Explanations of Asset pricing Anomalies // Journal of Finance, 1996, vol. 51, No 1, p. 55--84.

52. Eugene F. Fama. Market Efficiency, Long-term Returns, and Behavioral Finance // Journal of Financial Economics, 1998, vol. 49, No 3, p. 283--306.

53. Owen A. Lamont, Richard H. Thaler. Can the Market Add and Subtract? Mispricing in Tech Stock Carve-outs // Journal of Political Economy, 2003, vol. 111, No 2, p. 227--268

54. Mark L. Mitchell, Todd C. Pulvino, Erik Stafford. Limited Arbitrage in Equity Markets // Journal of Finance, vol. 57, No 2, p. 551--584.

55. Marc H. Goedhart, Timothy M. Koller, Zane D. Williams. The Real Cost of Equity // McKinsey on Finance, No 5, Autumn 2002, p. 11--15.

56. Iidem. Living with Lower Market Expectations // McKinsey on Finance, No 8, Summer 2003, p. 7--11.

Размещено на Allbest.ru