Главная Коллекция "Otherreferats" Экономика и экономическая теория Российский и зарубежный опыт управления имуществом

Российский и зарубежный опыт управления имуществом

Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачу в аренду объектов недвижимости. Управление недвижимостью и пути его совершенствования. Порядок управления и распоряжения имуществом, находящемся в муниципальной собственности г. Сарапул.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 17.07.2011
Размер файла 88,3 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические и методические основы управления муниципальным недвижимым имуществом

1.1 Понятие о движимом имуществе, его состав и классификация

1.2 Особенности объектов недвижимости как товара

1.3 Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачу в аренду объектов недвижимости

1.4 Управление недвижимостью и пути его совершенствования

2. Управление муниципальным имуществом на примере иностранного опыта и опыта г. Сарапул

2.1 Изучение зарубежного опыта

2.2 Порядок управления и распоряжения имуществом, находящемся в муниципальной собственности г. Сарапул

Заключение

Список литературы

управление имущество муниципальный

Введение

Развитая рыночная экономика базируется на достаточно отлаженной системе взаимодействия различных форм собственности, среди которых особое место занимает государственная, являясь важнейшим инструментом проведения в жизнь политики государства. Величина государственного сектора в каждой стране различна и определяется исторически сложившимися условиями, современной стадией развития, местом в мирохозяйственных связях, конкурентоспособностью экономики, социально-экономическими, культурными и другими особенностями. В большинстве стран в сферу госсобственности в разные периоды входили земельные угодья, промышленные предприятия, военные объекты, ресурсы недр, электроэнергетика, транспорт, связь, недвижимость. Масштабы государственной собственности в России значительно расширились в результате проводимых правительствами мер по спасению от банкротства предприятий, представляющих интерес для государства с точки зрения перспективных целей, но не обладающих способностью к быстрой отдаче на вложенный капитал и, следовательно, не представляющих

интереса для частных инвесторов. Границы государственной собственности постоянно изменяются в зависимости от возникающих современных задач. Управление государственной собственностью - одна из наиболее сложных и малоразработанных проблем в экономической науке, которая тем не менее лежит в основе государственного регулирования экономики всех развитых стран. Именно право собственности государства используется для его прямого и косвенного воздействия на экономику. Современное состояние управления государственной собственностью характеризуется явным недостатком опыта воздействия на экономические процессы через грамотное распоряжение той частью национального богатства, которая находится в собственности государства.

Совершенствование механизмов управления является важной задачей для любого государства. Причем особенно важным является совершенствование механизмов управления недвижимостьью, ввиду их специфики и огромной роли, которую они играют в развитии экономики страны.

В России этому вопросу нужно уделять повышенное внимание, так как ввиду того, что рыночные отношения в стране начали формироваться и развиваться относительно недавно, финансовые институты и рынки, впрочем, как и законодательная база, обеспечивающая и регулирующая их деятельность, еще не сформированы в соответствии с потребностями сегодняшнего бизнеса.

Целью работы является определение возможных путей совершенствования управления недвижимостью и оценка зарубежного опыта для создания более благоприятных условий для приближения к общемировым стандартам.

1. Теоретические и методические основы управления муниципальным недвижимым имуществом

1.1 Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

В настоящее время российское законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью. Руководствуясь "Общеправовым классификатором отраслей законодательства", основные нормативные акты, регулирующие сферу недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:

· Основы государственного строя.

· Гражданское законодательство.

· Законодательство о земле.

· Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности.

· Законодательство о финансах и кредите.

· Законодательство о градостроительстве и архитектуре.

· Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.

· Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.

· Законодательство об охране и использовании лесов.

· Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.

· Законодательство о промышленности.

· Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и рационального использования природных ресурсов.

· Уголовное законодательство.

· Международное частное право и процесс.

· Внешнеэкономические отношения.

· Законодательство о недрах

Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации. После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право муниципальной собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Однако это не освобождает муниципалитеты от необходимости вести собственный реестр объектов недвижимости. Учетные карты должны составляться по каждому земельному участку, зданию, учреждению или предприятию. В реестре ежеквартально должны фиксироваться все текущие изменения в составе муниципального имущества (списание, приобретение основных средств), ежегодно начисляется износ объекта.

Формирование объекта недвижимого имущества происходит в процессе его описание и индивидуализации. В результате чего объект недвижимого имущества получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Формирование объекта недвижимого имущества завершается присвоением ему кадастрового номера.

В состав недвижимого муниципального имущества входят:

· здания и сооружения,

· объекты жилого и нежилого фонда,

· земельные участки, занятые строениями и сооружениями,

· участки, необходимые для их содержания, за исключением земельных участков суммарной площадью не свыше 0,25 гектара, предоставленных гражданам для ведения садоводства или огородничества и находящихся в их собственности.

1.2 Особенности объектов недвижимости как товара

Общая особенность всех объектов недвижимости как товара - это невозможность их физического перемещения. Не возможно взять с собой земельный участок, переместить без ущерба предприятие, учреждение, жилое или нежилое строение.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей).

Основные сделки с муниципальной недвижимостью на рынке - продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда).

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец заключает договор купли-продажи и предоставляет покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Следующая форма реализации муниципальной недвижимостью на рынке - приватизация. Приватизация означает передачу государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретают права аренды на них.

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" РФ 1996 г. Приватизация муниципального недвижимого имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом приватизации. В случае необходимости привлечения дополнительных денежных средств в местный бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие изменения в установленном порядке.

Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается Комитетом по управлению имуществом (КУИ) в срок, установленный его главой и направляется ему для утверждения. Он содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, акций открытых акционерных обществ и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству.

В прогнозном плане приватизации указываются характеристика муниципального имущества, которое планируется приватизировать, и предполагаемые сроки приватизации. Утвержденный главой муниципального района, прогнозный план направляется для рассмотрения в Совет депутатов муниципального района одновременно с проектом бюджета района на очередной финансовый год.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования ежегодно не позднее 1 марта представляет главе района и в Совет депутатов отчет о выполнении прогнозного плана приватизации муниципального имущества за прошедший год.

Другой распространенной формой реализации муниципальной недвижимостью на рынке является аренда. Наиболее распространена аренда зданий, помещений и земельных участков.

Передача муниципального имущества различным организациям для использования на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов - надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории.

Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая существенно большим, чем у любого другого собственника на данной территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в отношении арендаторов со стороны частных владельцев недвижимости.

1.3 Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости

Существуют многочисленные методические подходы к определению первоначальной стоимости объектов недвижимости. На сегодня нет совершенной методики в этом вопросе. Алгоритм расчёта может исходить из местонахождения, плохого или хорошего состояния муниципальной недвижимости, индивидуального подхода к арендаторам, социальной значимости объекта.

Рыночные цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости регулирует федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». Оценка стоимости недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.

Нормами Закона «Об оценочной деятельности» определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Методика расчета стоимости объекта недвижимости зависит от целого ряда факторов.

Объективные факторы, как правило, определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

· макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

· микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

· массированная реклама;

· инфляционные ожидания;

· симпатии;

· осведомленность и т.д.

Физические факторы:

· местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения напрямую влияет на стоимость недвижимости;

· архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

· состояние объекта недвижимости;

· наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

· экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость недвижимости).

В практике оценки стоимости недвижимости широко используется метод сравнительного подхода. В некоторых случаях, использование метода сравнения продаж даёт достаточно объективную величину рыночной стоимости муниципальной недвижимости.

Цена сделки недвижимости может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании - рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости объекта недвижимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость объекта недвижимости рассчитывается для конкретного инвестора, инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Стоимость права аренды объекта недвижимости - единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости. Методика определения арендной платы за земельные участки с дифференциацией арендных ставок по видам функционального использования успешно применялась на протяжении длительного времени. Однако, стремительные изменения, происходящие в экономике страны, несбалансированность платежей за землю, вызванная изменениями налогового законодательства, требуют разработки новой методики, учитывающей изменение зонирования территорий с учетом их развития. Транспортной и иной инфраструктуры, формирования новых зон городской застройки, установления согласованного уровня земельного налога и арендной платы.

Сегодня существует проект новой методики расчета арендной платы. Согласно её положениям введен коэффициент местоположения. Базовая (рентная) ставка - ставка арендной платы за один квадратный метр в год, соответствующая определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и развитию инфраструктуры в данной зоне градостроительной ценности территории.

Зоны градостроительной ценности территории для расчета арендной платы определяются на основе единых кадастровых кварталов. Для каждой основной магистрали и локального центра поселения определены координаты, а также уровень коммерческой привлекательности, зона влияния и коэффициент местоположения.

Размер арендной платы за земельные участки рассчитываться в рублях.

В проекте введен коэффициент динамики рынка недвижимости. Размер арендной платы подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости, устанавливаемом Правительством Московской области.

Эта методика увязана с кадастровой оценкой и ставками земельного налога. Уровень арендной платы и земельного налога в основном выведен на согласованный уровень.

На мой взгляд, применение этой методики расчета более правильно и продуктивно.

Итак, рыночная стоимость объекта муниципальной недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель (физическое или юридическое лицо), имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний цены как в сторону повышения, так и понижения.

1.4 Управление недвижимостью и пути его совершенствования

Целью работы по управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества.

Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений:

Структурные подразделения

· ОТДЕЛ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

· ОТДЕЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ ИМУЩЕСТВА

· КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ СЕКТОР

· СЕКТОР РЕЕСТРА

· ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

· БУХГАЛТЕРИЯ

· ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ОТДЕЛ

· ОТДЕЛ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И УЧРЕЖДЕНИЯМИ

· ОТДЕЛ ПРИВАТИЗАЦИИ

· ОТДЕЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

· ОТДЕЛ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

· КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ

· ОТДЕЛ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

· ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

Пути совершенствования управления недвижимого имущества муниципальных образований на настоящем этапе является:

· полная инвентаризация объектов недвижимости;

· классификация всех объектов в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;

· рыночная оценка отдельных объектов недвижимости;

· завершение инвентаризации многоквартирного жилищного фонда с целью выявления домов, в которых не выбран способ управления или такое решение не реализовано;

· осуществление необходимой подготовительной работы по проведению открытых конкурсов по выбору управляющих организаций (подготовка объявлений в средствах массовой информации, подготовка конкурсной документации, предварительная разбивка жилищного фонда на лоты и т.д.);

· составление реестра управляющих организаций, работающих на территории муниципального образования (при необходимости - соседних муниципальных образований), проведение определенных мероприятий оценки их надежности и кредитоспособности с целью недопущения выхода на рынок недобросовестных претендентов;

· продолжение работы по проведению собраний в многоквартирных домах по выбору управляющих организаций на общих собраниях собственников помещений;

· проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

· регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;

· действовать в интересах всех членов местного сообщества;

· обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем - ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными, зато последний отразил реальное изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

Серьезной проблемой для муниципального арендодателя является крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится заботиться о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные вложения в муниципальную собственность. Чтобы заинтересовать в них арендаторов, можно предложить систему стимулов:

· освобождение от арендной платы в объеме 10 - 30 % от сметной стоимости произведенных работ;

· увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;

· возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.

2. Управление муниципальным имуществом на примере иностранного опыта и опыта г. Сарапул

2.1 Изучение зарубежного опыта

Правительство управляет тремя основными элементами - деньгами, людьми и имуществом. Как в развитых, так и в развивающихся странах недвижимое имущество составляет наибольшую часть общественных материальных ценностей. Тем не менее, в сфере общественной недвижимости наблюдается недостаток качественного управления, обслуживания и ремонта недвижимого имущества, которое в большинстве стран используется нерационально. Это наводит на очевидные вопросы: почему во всем мире управление общественным имуществом находится на таком низком уровне? Почему при всех политических и социально-экономических различиях рассматриваемых стран в сфере управления недвижимым имуществом ими совершаются аналогичные ошибки? Почему этим ошибкам уделяется так мало внимания? И как можно исправить данное положение? Эти вопросы как никогда актуальны в тех странах, где раньше существовала централизованная плановая экономика и все недвижимое имущество находилось в государственной собственности. 1. В таких странах, как Канада, Австралия и Новая Зеландия, где уровень дореформенного управления недвижимым имуществом оставлял желать лучшего, имущественные реформы способствовали решению многих важных проблем, хотя, конечно, не исчерпали их все. 2. Методы управления муниципальным имуществом, используемые муниципальными властями и органами местного самоуправления, могут варьироваться даже в пределах одной страны. В большинстве случаев управление как таковое либо отсутствует, либо находится на начальной стадии своего развития. Даже в США - с их богатой практикой управления частной недвижимой собственностью - найдется лишь несколько городов, деятельность которых в сфере управления муниципальным имуществом можно назвать успешной, а опыт могли бы использовать представители других местных самоуправлений. Для большинства стран характерной чертой является отсутствие политической воли к более продуктивному использованию муниципального имущества, к улучшению отчетности, к увеличению прозрачности и усовершенствованию практики управления имуществом. 3. В странах, как с рыночной, так и нерыночной экономикой наблюдается поразительное сходство в практике управления государственным недвижимым имуществом. Структура управления в этих странах крайне нечеткая. Зачастую вообще неизвестно, какая недвижимость находится в распоряжении органов управления, а существующие данные по этому вопросу бывают скудны. В целом процесс управления фрагментирован.

Каждый объект имущества рассматривается по отдельности, в режиме реагирования на проблемы. Обслуживание и ремонт не производятся своевременно, откладываются на будущее и имеют некачественный характер. Многие пользователи недвижимости не имеют договоров аренды и соответственно не платят арендной платы. Наличие имущества не отражается в плане бухгалтерских счетов или в финансовых отчетах. Более того, решения в сфере управления подвержены политическому вмешательству. Иными словами, государственное недвижимое имущество зачастую рассматривается как «бесплатное благо», за которое пользователи ничего не платят и которое не имеет никакого отношения к вопросам эффективности и результативности деятельности правительства. 4. Даже в условиях прямой демократии, например в Швейцарии, у граждан сложилось иллюзорное представление, что при соблюдении демократических порядков эффективность управления имуществом гарантирована. В системах, основанных на римском праве, упор делается на наличие объектов, но никак не на их обслуживание, использование их экономического потенциала и управление ими. Вероятнее всего, такой акцент на факте владения собственностью, по сути, смутно проявляется во многих странах и затмевает вопросы эффективного управления имуществом. Этим негласным принципом руководствуются политики, которые считают, что избирателей больше волнует удержание прав на общественное имущество, чем его рациональное использование. 5. Политика часто играет ключевую роль в принятии правительственных решений в сфере управления недвижимым имуществом. Это отличает данную сферу от частного сектора и усложняет применение моделей управления имуществом из частного сектора. Устранение политического влияния на принятие решений о муниципальной недвижимости, в городах США, можно смело сравнить с практикой «очистки пляжа от песка». Политики часто проявляют законный и обоснованный интерес к управлению общественным имуществом. Сфера их интересов в данной области может варьироваться от темы поддержки экономического развития до ответов на вопросы, вызывающих у их избирателей озабоченность. Важно учитывать превратности политики, ее влияние на управление недвижимым имуществом, а также принятие решений. 6. И, наконец, даже в странах, в которых регулярно проводятся реформы, на доработку программ и получение результатов уходит долгое время, которое может исчисляться десятилетиями.

2.2 Порядок управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Сарапул

Порядок управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Сарапул будет лучше понятен при рассмотрении решение сарапульской городской думы от 31.01.2008 № 2-42 (ред. от 26.06.2008) «Об утверждении порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности»

Настоящий Порядок регулирует порядок образования, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Сарапула, и направлен на обеспечение эффективного использования муниципальной собственности города Сарапула и организацию контроля за ее сохранностью.

Статья 2. Основные понятия

Для целей настоящего Порядка используются следующие основные понятия:

муниципальное имущество или муниципальная собственность - имущество, которое в соответствии с законодательством может находиться и находится в муниципальной собственности города Сарапула;

владение - фактическое обладание имуществом, создающее возможность непосредственно воздействовать на него;

пользование - потребление имущества в зависимости от его назначения (эксплуатация имущества, извлечение плодов и доходов, приносимых им и т.п.);

распоряжение - включение имущества в экономический оборот путем совершения таких распорядительных сделок как купля-продажа, аренда, безвозмездное пользование и т.п.;

отчуждение - один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения имуществом путем передачи имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица;

уполномоченный орган - орган, уполномоченный управлять и распоряжаться муниципальным имуществом города Сарапула.

Статья 3. Имущество, находящееся в муниципальной собственности города Сарапула

1. В муниципальной собственности города Сарапула находятся:

а) земельные участки, право муниципальной собственности на которые предусмотрено действующим законодательством, иные природные ресурсы и объекты, которые могут находиться в муниципальной собственности в соответствии с действующим законодательством;

б) обособленные водные объекты, предназначенные для муниципальных нужд;

в) средства бюджета муниципального образования "Город Сарапул", внебюджетных и иных фондов, валютные ценности и ценные бумаги;

г) имущество, закрепленное за органами местного самоуправления города Сарапула;

д) имущество, закрепленное за муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными казенными предприятиями (далее - муниципальные предприятия), муниципальными учреждениями;

е) имущество, предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Сарапула в случаях, установленных федеральными законами и законами Удмуртской Республики;

ж) объекты муниципального нежилого фонда;

з) объекты муниципального жилищного фонда;

и) объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, включая исторические и культурные ценности;

к) муниципальные информационные ресурсы;

л) доли в составе имущества коммерческих и некоммерческих организаций;

м) имущество, находящееся в казне муниципального образования "Город Сарапул";

н) иное имущество согласно действующему законодательству.

2. Настоящий Порядок регулирует порядок образования, владения, пользования и распоряжения имуществом муниципальных предприятий и учреждений, долями муниципальной собственности в составе имущества коммерческих и некоммерческих организаций, объектами муниципального нежилого фонда, акциями, находящимися в муниципальной собственности города Сарапула, имуществом, находящимся в казне муниципального образования "Город Сарапул".

Порядок образования, владения, пользования и распоряжения остальным муниципальным имуществом, перечисленным в части первой настоящей статьи, регулируется иными муниципальными правовыми актами города Сарапула.

Статья 4. Реализация правомочий собственника в отношении муниципального имущества

1. Муниципальному образованию "Город Сарапул" как собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

От имени муниципального образования "Город Сарапул" самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом (осуществляют права собственника муниципального имущества) Сарапульская городская Дума, Глава города Сарапула и Администрация города Сарапула.

2. Администрация города Сарапула осуществляет от имени собственника муниципального имущества все права собственника в отношении всего имущества, в том числе переданного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления муниципальным предприятиям и учреждениям, за исключением прав, которые Уставом муниципального образования "Город Сарапул" отнесены к полномочиям Сарапульской городской Думы.

3. Уполномоченным органом по управлению и распоряжению муниципальным имуществом является Управление имущественных отношений города Сарапула, имеющее статус юридического лица.

4. В случаях и порядке, предусмотренных действующим законодательством, уполномоченный орган по управлению и распоряжению муниципальным имуществом может передавать отдельные полномочия по управлению имуществом юридическим лицам.

Статья 5. Имущественная ответственность муниципального образования "Город Сарапул"

Муниципальное образование "Город Сарапул" отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом, кроме имущества, которое закреплено за созданными им юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также имущества, которое может находиться только в муниципальной собственности.

Раздел II. КОМПЕТЕНЦИЯ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

ГОРОДА САРАПУЛА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Глава 1. КОМПЕТЕНЦИЯ САРАПУЛЬСКОЙ ГОРОДСКОЙ ДУМЫ

ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Статья 6. Полномочия Сарапульской городской Думы в сфере управления муниципальным имуществом

Сарапульская городская Дума:

а) принимает муниципальные правовые акты города Сарапула о порядке создания, приобретения, использования и отчуждения муниципального имущества;

б) утверждает городской бюджет и отчет о его исполнении;

в) утверждает программу приватизации муниципального имущества города Сарапула и отчет о ее исполнении;

г) устанавливает полномочия Администрации города Сарапула, Управления имущественных отношений города Сарапула по управлению и распоряжению муниципальным имуществом;

д) принимает решения о приватизации муниципальных предприятий, приватизации и совершении иных сделок с недвижимым муниципальным имуществом, кроме жилищного фонда, предусматривающих переход права собственности на недвижимость, а также сделок по залогу недвижимого муниципального имущества (ипотека);

е) осуществляет контроль за деятельностью Администрации города Сарапула и других уполномоченных органов по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом;

ж) в случаях, предусмотренных законом, принимает решения о необходимости создания акционерных обществ с использованием муниципального имущества и определяет размер и форму внесения имущественного вклада;

з) принимает решения о порядке приобретения в муниципальную собственность города Сарапула и порядке продажи находящихся в муниципальной собственности города Сарапула пакетов акций в уставном капитале акционерных обществ;

и) определяет порядок и условия выполнения соответствующими представителями муниципального образования "Город Сарапул" полномочий собственника на общих собраниях акционеров и в советах директоров (правлениях) акционерных обществ;

к) утверждает методику расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, порядок взимания и освобождения от их уплаты;

л) устанавливает порядок предоставления льгот по платежам в бюджет за пользование муниципальным имуществом;

м) принимает решения о совершении сделок со средствами муниципальной казны (ссуды, кредиты, займы и т.п.), когда их осуществление не предусмотрено в бюджете, превышает установленный в бюджете размер, а также в случае, когда средства бюджета направляются получателю, не включенному в перечень прямых получателей бюджетных средств города, при этом не должно допускаться увеличение дефицита бюджета сверх допустимого законодательством Российской Федерации;

н) принимает решения о передаче в уставный капитал коммерческих организаций и передаче в качестве взноса в некоммерческие организации, за исключением муниципальных предприятий и муниципальных учреждений, муниципального имущества;

о) осуществляет иные полномочия в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Удмуртской Республики, Уставом муниципального образования "Город Сарапул" и муниципальными правовыми актами города Сарапула.

Глава 2. ПОЛНОМОЧИЯ ГЛАВЫ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА САРАПУЛА И УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ГОРОДА САРАПУЛА

Статья 7. Полномочия Главы Администрации города Сарапула в сфере управления муниципальным имуществом

1. В пределах своей компетенции Глава Администрации города Сарапула принимает муниципальные правовые акты по вопросам управления муниципальным имуществом и осуществляет иные полномочия в соответствии с законами Российской Федерации, Удмуртской Республики и муниципальными правовыми актами города Сарапула.

2. Глава Администрации города Сарапула в порядке, предусмотренном Уставом муниципального образования "Город Сарапул" и решениями Сарапульской городской Думы:

а) по согласованию с Главой города Сарапула принимает решения о необходимости создания, реорганизации, ликвидации муниципальных предприятий и муниципальных учреждений;

б) принимает решения о закреплении муниципального имущества за муниципальными предприятиями и муниципальными учреждениями в хозяйственное ведение или оперативное управление;

в) по согласованию с Главой города Сарапула назначает на должность и освобождает от должности руководителей муниципальных предприятий и учреждений;

г) утверждает типовой устав муниципальных предприятий и учреждений;

д) вносит в Правительство Удмуртской Республики предложения о передаче объектов государственной собственности Удмуртской Республики, находящихся на территории города Сарапула, в муниципальную собственность города Сарапула;

е) вносит в Правительство Российской Федерации предложения о передаче объектов федеральной собственности, находящихся на территории города Сарапула, в муниципальную собственность города Сарапула;

ж) по согласованию с Главой города Сарапула принимает в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и муниципальными правовыми актами города Сарапула решения о приобретении имущества в муниципальную собственность города Сарапула;

з) принимает в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и решениями Сарапульской городской Думы решения об отчуждении движимого муниципального имущества, объектов муниципального жилищного фонда города Сарапула, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и муниципальными правовыми актами города Сарапула;

и) по согласованию с Сарапульской городской Думой принимает решения о сносе аварийного и ветхого муниципального недвижимого имущества;

к) осуществляет иные полномочия в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Удмуртской Республики, Уставом муниципального образования "Город Сарапул" и муниципальными правовыми актами города Сарапула.

Статья 8. Полномочия Управления имущественных отношений города Сарапула

1. Уполномоченным органом, осуществляющим в установленном порядке полномочия собственника в отношении муниципального имущества города Сарапула, в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является Управление имущественных отношений города Сарапула.

2. Управление имущественных отношений города Сарапула действует на основании Положения об Управлении имущественных отношений города Сарапула, в своей деятельности подконтрольно Главе Администрации города Сарапула и подотчетно Сарапульской городской Думе.

3. Управление имущественных отношений города Сарапула:

а) осуществляет по поручению Главы Администрации города Сарапула учреждение, реорганизацию и ликвидацию муниципальных предприятий и учреждений;

б) разрабатывает типовой устав муниципального предприятия;

в) утверждает или согласовывает уставы муниципальных предприятий и учреждений;

г) оформляет по поручению Главы Администрации города Сарапула передачу муниципального имущества муниципальным предприятиям и учреждениям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

д) осуществляет контроль за использованием муниципального имущества, переданного в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление;

е) согласовывает назначение и освобождение от должности руководителей муниципальных предприятий и учреждений;

ж) вносит предложение о расторжении трудового договора с руководителями муниципальных предприятий;

з) согласовывает сделки, способы распоряжения муниципальным имуществом, осуществляемые муниципальными предприятиями, использующими муниципальное имущество на праве хозяйственного ведения;

и) осуществляет контроль за перечислением дивидендов по акциям акционерных обществ, в которых осуществляет полномочия акционера;

к) осуществляет в соответствии с законодательством Российской Федерации, Удмуртской Республики и муниципальными правовыми актами города Сарапула принятие имущества в муниципальную собственность города Сарапула и передачу имущества из муниципальной собственности города Сарапула;

л) разрабатывает проекты программ приватизации, организует их исполнение;

м) проводит приватизацию муниципального имущества города Сарапула;

н) от имени муниципального образования "Город Сарапул" осуществляет полномочия собственника в отношении принадлежащих муниципальному образованию "Город Сарапул" акций (долей в уставном капитале) хозяйственных обществ;

о) выступает учредителем открытых акционерных обществ, создаваемых в процессе приватизации муниципальных унитарных предприятий, осуществляет права акционера (участника) хозяйственных обществ, акции (доли в уставном капитале) которых находятся в муниципальной собственности города Сарапула;

п) на основании решений Сарапульской городской Думы приобретает в муниципальную собственность города Сарапула пакеты акций в уставном капитале акционерных обществ;

р) обменивает в соответствии с действующим законодательством и на основании решения Сарапульской городской Думы принадлежащие городу Сарапулу акции акционерных обществ на акции других акционерных обществ и инвестиционных фондов;

с) в порядке, установленном Сарапульской городской Думой, продает находящиеся в муниципальной собственности города Сарапула пакеты акций в уставном капитале акционерных обществ;

т) в порядке, установленном Сарапульской городской Думой, совершает сделки с муниципальным имуществом;

х) осуществляет контроль за поступлением в бюджет города Сарапула доходов от использования муниципального имущества;

у) в пределах своей компетенции осуществляет учет объектов муниципальной собственности города Сарапула, ведет в этих целях Реестр муниципальной собственности города Сарапула;

ф) осуществляет иные полномочия в соответствии с законами Российской Федерации, Удмуртской Республики и муниципальными правовыми актами города Сарапула.

Раздел III. ПРИНЯТИЕ ИМУЩЕСТВА В МУНИЦИПАЛЬНУЮ

СОБСТВЕННОСТЬ ГОРОДА САРАПУЛА

Статья 9. Принятие в муниципальную собственность города Сарапула вновь построенных и реконструированных объектов недвижимости

Принятие в муниципальную собственность города Сарапула вновь построенных и реконструированных объектов недвижимости осуществляется на основании постановления Главы Администрации города Сарапула об утверждении акта государственной комиссии о приемке данного объекта в эксплуатацию.

Статья 10. Принятие в муниципальную собственность города Сарапула имущества от сторонних организаций

Принятие в муниципальную собственность города Сарапула имущества от сторонних организаций, кроме государственных и муниципальных, производится на основании решения соответствующего компетентного органа передающей организации и вынесенного на основании заявления передающей организации постановления Главы Администрации города Сарапула, согласованного с Главой города Сарапула.

Статья 11. Принятие в муниципальную собственность города Сарапула бесхозяйного имущества

1. Бесхозяйное имущество на территории города Сарапула может быть передано в муниципальную собственность города Сарапула в порядке, установленном действующим законодательством.

2. Оформление документов на признание имущества бесхозяйным и передачу его в муниципальную собственность города Сарапула осуществляет Управление имущественных отношений города Сарапула.

Статья 12. Передача принятого в муниципальную собственность города Сарапула имущества

1. На основании постановления Главы Администрации города Сарапула одновременно с принятием имущества в муниципальную собственность города Сарапула производится его передача в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям или в оперативное управление казенным предприятиям и муниципальным учреждениям либо зачисление в муниципальную казну г. Сарапула.

Прием-передача оформляется актами, подписываемыми передающей и принимающей организациями и утверждаемыми Управлением имущественных отношений города Сарапула.

2. Инвентаризационная опись по итогам года с учетом принятого на баланс имущества передается муниципальным предприятием, муниципальным учреждением в Управление имущественных отношений города Сарапула в сроки, установленные для сдачи годового баланса.

Статья 13. Государственная регистрация права муниципальной собственности города Сарапула на объекты недвижимости

Право муниципальной собственности города Сарапула на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Статья 14. Включение принятого в муниципальную собственность имущества в Реестр муниципальной собственности города Сарапула

После государственной регистрации принятое в муниципальную собственность города Сарапула имущество подлежит включению в Реестр муниципальной собственности города Сарапула.

Раздел IV. СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛОК С МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Глава 1. ОТЧУЖДЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Статья 15. Решение об отчуждении муниципального имущества

Решение об отчуждении недвижимого муниципального имущества, за исключением объектов муниципального жилищного фонда города Сарапула, принимается Сарапульской городской Думой.

Приватизация объектов муниципального жилищного фонда производится в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждение иного муниципального имущества производится в соответствии со статьями 6, 7, 28 настоящего Порядка.

Глава 2. ПЕРЕДАЧА В АРЕНДУ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Статья 16. Общие положения об аренде и субаренде муниципального имущества

1. Передача в аренду и субаренду объектов муниципального нежилого фонда осуществляется в соответствии с Положением "О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Сарапула", утвержденным Сарапульской городской Думой.

2. Передача в аренду муниципального движимого имущества осуществляется в соответствии с Положением "О предоставлении в имущественный наем (аренду) муниципального движимого имущества", утвержденным Сарапульской городской Думой.

3. Передача в аренду передаточных устройств, находящихся в собственности муниципального образования "Город Сарапул", осуществляется в соответствии с Временным положением "О предоставлении в аренду передаточных устройств, находящихся в муниципальной собственности города Сарапула", утвержденным Сарапульской городской Думой.

4. Исключен. - Решение Сарапульской городской Думы от 17.04.2008 № 7-470.

Глава 3. ПЕРЕДАЧА МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

ПО КОНЦЕССИОННОМУ СОГЛАШЕНИЮ

Статья 17. Передача муниципального имущества по концессионному соглашению

Передача муниципального имущества по концессионному соглашению осуществляется в соответствии с Порядком предоставления муниципального имущества по концессионному соглашению, утверждаемым Сарапульской городской Думой.

Глава 4. СОВЕРШЕНИЕ ИНЫХ СДЕЛОК С МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Статья 18. Передача муниципального имущества в безвозмездное пользование

Передача муниципального имущества в безвозмездное пользование осуществляется в порядке, установленном Положением "О передаче в безвозмездное пользование муниципального имущества города Сарапула", утвержденным Сарапульской городской Думой.

Статья 19. Передача муниципального имущества в доверительное управление

1. Акции акционерных обществ, находящиеся в муниципальной собственности города Сарапула, и иное имущество, составляющее муниципальную казну города Сарапула, за исключением средств бюджета города Сарапула, может быть передано в доверительное управление другим лицам (доверительным управляющим).

Доверительные управляющие обязаны осуществлять управление муниципальным имуществом в интересах города Сарапула.

2. Решения о передаче муниципального имущества в доверительное управление принимаются Сарапульской городской Думой.

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены