Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.1 Общие сведения об объекте оценки

1.2 История создания и развития объекта оценки

1.3 Ограничительные условия и принятые допущения

1.4 Цель, задачи и процедуры оценки

2. АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Описание и анализ состояния улучшений объекта оценки

2.2 Обзор и анализ состояния рынка недвижимости

3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного

3.2 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4.1 Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта

4.2 Определение рыночной стоимости улучшений объекта оценки

4.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки и согласование результатов оценки

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Настоящая работа по оценке выполнена в соответствии с требованиями: Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2009 г.№256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования по проведению оценки(ФСО №)» ; Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2009 г.№255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»; Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2009г. №254 об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету по оценке (ФСО №3); и приведен с целью более подробного информирования заказчика оценки и других заинтересованных сторон о процессе и результатах оценки; Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приведен с целью более подробного информирования Заказчика оценки и других заинтересованных сторон о процессе и результатах оценки.

В разделе 1 Курсовой изложены задачи и цели оценки; а также условия, сопутствующие процессу оценки, со всеми допущениями и ограничениями; приведены сведения об участниках оценки и их квалификации.

В разделе 2 содержится описание объекта оценки его окружения; приводится обзор регионального рынка недвижимости; рассмотрены различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Раздел 3 содержит анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Расчетная часть представлена в 4 разделе Курсовой, где в соответствии с методологией оценки рассматриваются различные подходы к определению показателя рыночной стоимости; приводятся исходные данные и выполненные расчеты; излагаются мнения и суждения экспертов, мотивировки при принятии ими тех или иных решений, выводы об итоговой стоимости объекта.

Информация, содержащаяся в Курсовой, является, по мнению исполнителя, необходимой и достаточной, чтобы получить объективное представление об основных принципах и порядке осуществления настоящей оценки.

1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

рыночный стоимость недвижимость земельный

1.1 Общие сведения об объекте оценки

Объект оценки	Жилое помещение (квартира)
Адрес	адрес
Заказчик отчета
Собственник объекта
Оцениваемые права	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Назначение оценки	Для совершения сделки купли-продажи
Используемые стандарты оценки	Федеральные стандарты оценки №1,№2,№3 (Приказы Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2009 г., №№254,255,256)

1.2 История создания и развития объекта оценки

Название: Жилой дом по ул. Леского д. 23 Расположение: ФР (Фрунзенский р-н) г.Ярославля. Описание: 12-этажный 240-квартирный жилой дом по ул. Леского, общей площадью 18452,8 м2 П-44 Тип дома: панельный Планировочное решение: состоит из рядовых четырехквартирных и угловых двухквартирных секций с 1, 2, 3 комнатными квартирами Этажность: 12 этажей Высота потолков: 2,65 м Технические помещения: подвал и чердак для размещения инженерных коммуникаций Лифты: 2 (пассажирский, грузовой) Строительные конструкции: наружные стены - трехслойные панели толщиной 300 мм; внутренние - железобетонные толщиной 140 и 180 мм; перегородки - 80 мм; перекрытия железобетонные - 140 мм Вентиляция: естественная вытяжная на кухне и в санузле Мусороудаление: мусоропровод с загрузочными клапанами на каждом этаже
1-комнатные 38,2/20,2 м2	2-комнатные 50,2/30,3 м2	2-комнатные 57,8/33,7 м2	3-комнатные 73,8/ м2	3-комнатные 73,8/44,8 м2

План размещения квартир в секции:

1.3 Ограничительные условия и принятые допущения

Оценка произведена с учетом следующих ограничительных условий и допущений, нижеследующие условия являются неотъемлемой частью настоящей отчёта.

Общие условия

Исходя из нижеследующей трактовки и договорённостей, настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчёта, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон.

Общая цель отчёта

Настоящий отчёт достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте задачах и целях. Понимается, что проведенный анализ и данные заключения об объекте и его стоимости не содержат предвзятые мнения.

Конфиденциальность

Исполнитель оценки выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от имени заказчика на основании данных настоящего отчёта. Согласно установленным профессиональным стандартам Исполнитель сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Описание имущества

Исполнитель оценки не принимает на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности.

Право собственности на рассматриваемый объект, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиями законодательства, если иное не оговорено специально.

Исполнитель оценки исходит из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровня, или такого рода несоответствия указаны, определены и рассмотрены в отчёте.

Исполнитель оценки исходит из того, что определение права собственности на объект оценки соответствует ст. 209 части 1 Гражданского кодекса РФ и включает право владения, пользования и распоряжения имуществом, без каких либо существенных ограничений, влияющих на установление стоимости объекта оценки, если иное не оговорено специально.

Объект оценивается свободным, от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств, если иное не оговорено специально.

Скрытые характеристики

Исполнитель оценки не несёт ответственности за оценку состояния объекта, которое невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычного визуального осмотра или путём изучения технической документации объекта.

Заключение о стоимости

Заключение о стоимости объекта оценки относится к объекту в целом. Любое соотнесение частей стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если такое не оговорено в тексте настоящего отчёта. Все прогнозы и предложения, содержащиеся в Отчёте, основаны на текущей рыночной ситуации и могут измениться с течением времени.

1.4 Цель, задачи и процедуры оценки объекта

Согласно Договору на оценку видом оцениваемой стоимости является рыночная стоимость объекта оценки, что и является базой оценки.

В соответствии со статьёй 3, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. под РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ понимается: «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда :

- одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платёж за объект оценки выражен в денежной форме».

Таким образом, задачей настоящей оценки является установление рыночной стоимости объекта, указанного в пн. 1.1 настоящего отчёта.

Цель оценки

Основываясь на информации, полученной от Заказчика оценки, и по согласованию с ним, полагаем, что результаты оценки могут быть использованы для совершения сделки купли-продажи.

Процесс оценки

Оценка проведена, а отчёт составлен в соответствии с требованиями российских законов и государственных стандартов, с применением всех уместных методов оценки и описанием последовательности, методологии оценки и мотивировок при принятии решений.

В процессе оценки участниками работ собраны все необходимые и доступные данные, имеющие значения для установления окончательных показателей стоимости объекта.

В процессе оценки участниками работ собраны все необходимые и доступные, имеющие значения для установления окончательных показателей стоимости объекта. Мы провели анализ всей необходимой информации для того, чтобы прийти к заключению о стоимости, применяя метод оценки по затратам и метод сравнимых продаж.

Процедура оценки включала:

1. Осмотр объекта и его окружения.

2. Изучение проектно-сметной, технической и финансовой документации и информации.

3. Сбор общих и специальных данных о рынке продаж об оцениваемом объекте.

4. Анализ фактического, а так же наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

5. Расчёт показателей рыночной стоимости объекта с применением общепринятых подходов к оценке.

6. Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке.

7. Подготовка и написание отчёта об оценке.

2. АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Описание и анализ состояния улучшений объекта оценки и среды местоположения

Объект оценки расположен по адресу: Ярославская область г.Ярославль, улица Леского, дом 23, квартира 129.

Краткая справка: Ярославская область

Дата образования области -- 20 октября 1932 г. Центр -- г. Ярославль (623,3 тыс. жителей), основан в 1010 г. Расстояние от Москвы до Ярославля 282 км.

Географическое положение. Ярославская область расположена в Центральной России к северу от Москвы. Граничит: на юге с Владимирской областью, на юго-западе -- с Московской областью, на западе и северо-западе -- с Тверской областью, на севере -- с Вологодской областью, на северо-востоке и востоке -- с Костромской областью, на востоке и юго-востоке -- с Ивановской областью.

Население. Ярославская область является частью историко-культурного ядра России. Это высокоурбанизированный и староосвоенный регион. Преобладающее население -- русские. Численность населения в последние годы уменьшается вследствие низкой рождаемости и высокой смертности. Плотность населения -- 36,1 чел./кмІ (2010), удельный вес городского населения -- 81,7 % (2010) Население практически мононационально: большинство русские.

Инфраструктура Ярославской области

Транспортная система Ярославской области имеет всероссийское и международное значение и включает в себя железнодорожные, автомобильные, водные, воздушные и трубопроводные транспортные потоки, обеспечивая возможность проведения смешанных перевозок.

Железные дороги

Железным дорогам принадлежит ведущая роль в обслуживании перевозок грузов и населения внутри Ярославской области и в сообщении с другими регионами страны. По территории области проходит северная ветвь Транссибирской магистрали в направлении Архангельск, Воркута, Северный Урал, Сибирь (с железнодорожным мостом через реку Волгу). Железнодорожный транспорт полностью обеспечивает как внутреннее, так и транзитное сообщение центра России с ее северными, северо-восточными и восточными регионами. Главные железнодорожные узлы - Ярославский, Даниловский и Рыбинский.

Автодороги

По территории Ярославской области проходит федеральная трасса М8 «Москва-Холмогоры» с ответвлением от Ярославля на Кострому, являющаяся основой автодорожной сети области. Она обеспечивают связь центральных и северных районов России. Протяженность дорог общего пользования в Ярославской области составляет около 8 тыс. км

Водный транспорт

Основой судоходной системы Ярославской области является река Волга - важнейшая артерия единой глубоководной водно-транспортной системы европейских районов России. Местное судоходство осуществляется также по низовьям малых рек, впадающих в Волгу и Рыбинское водохранилище. Система внутренних водных путей имеет протяженность более 800 км. Главные порты - Ярославский, Рыбинский и Угличский - имеют современное погрузочно-разгрузочное оборудование, грузовые операции здесь полностью механизированы

Воздушный транспорт

На территории Ярославской области открыты внутрироссийские пассажирские и международные грузовые авиалинии. Имеется возможность интеграции в Европейские транспортные коридоры, в частности, в транспортный коридор Хельсинки - Санкт-Петербург - Москва с выходом на Север, Сибирь, Дальний Восток.

В области имеется 2 авиапредприятия: ОАО «Аэропорт Туношна» и ОАО «Авиация Ярославля».

Связь

В области работают все виды телефонной связи (в том числе аналоговая, цифровая, мобильная), радио, телевидение, компьютерные сети.

Анализ социально- экономической ситуации в регионе

Динамика валового регионального продукта (ВРП) Ярославской области за последние 5 лет свидетельствует о высоких темпах роста экономики региона. По объемам производства ВРП область стабильно находится в числе лидеров, занимая 3-4 место среди регионов Центрального Федерального округа.

Экономика области в большей степени ориентирована на производство товаров, о чем свидетельствует укрупненная структура производства ВРП.

В структуре ВРП основную долю (около половины) занимает производственный сектор. При этом промышленность обеспечивает около 40% валовой добавленной стоимости. Поэтому именно темпы роста в реальном секторе оказывают наибольшее влияние на рост ВРП региона. Вместе с тем, в последние годы отмечается структурный сдвиг в пользу более динамичного развития сферы услуг. Опережающие темпы роста в этом секторе и в ближайшем будущем будут оказывать все возрастающее влияние на рост ВРП.

Производственный сектор экономики

Ярославский регион - это высокоиндустриальная часть России, сыгравшая большую роль в экономическом развитии страны. Уже в XVI-XVII веках он являлся крупным центром торговли и ремесленного производства. Первые промышленные предприятия были основаны местными купцами еще в Петровскую эпоху.

Сложившиеся традиции первенства сохраняются и по сей день. Ярославская область сегодня - это регион с богатейшим экономическим и научным потенциалом.

Экономика области относится к индустриальному типу. Всего в области насчитывается 4460 промышленных предприятий, в том числе 352 - крупных и средних.

В обрабатывающих производствах основным видом экономической деятельности является производство транспортных средств и оборудование. Особенно выделяются предприятия моторостроения: ОАО «Автодизель» (Ярославский моторный завод), ОАО «Тутаевский моторный завод», дивизион «Топливоподающие системы» (ОАО «Ярославский завод дизельной аппаратуры). Развито химическое производство, производство кокса и нефтепродуктов, производство резиновых и пластмассовых изделий.

Производство машин и оборудования. Старейшим производителем дорожных машин является ЗАО «Раскат». Кроме этого, в области имеются предприятия, выпускающие холодильное оборудование - ОАО «Ярославский компрессор», станки и инструменты - ОАО «Даниловский завод деревообрабатывающих станков», ОАО «Пролетарская свобода» и другие.

К производству прочих неметаллических минеральных продуктов относится продукция предприятий, производящих строительные материалы. В области работают кирпичные заводы (ЗАО «Норский керамический завод», ОАО «Ярославский завод силикатного кирпича», ЗАО «Ростовский завод керамических изделий»), предприятия по производству сухих строительных смесей (ООО ЯЗССС «ЯрЛИК»), железобетонных конструкций (ЗАО «Железобетон», ЗАО «Новый завод ЖБК»), дорожного покрытия и другие.

Производство пищевых продуктов. Состав предприятий Ярославской области, работающих в этом виде экономической деятельности, разнообразен. Предприятия перерабатывают зерно (мукомольные заводы в Ярославле и Рыбинске), изготавливают кондитерские изделия (фабрики в Ярославле и Рыбинске), овощные и молочные консервы. Широко развито сыроделие (города Углич, Данилов, Пошехонье, поселок Пречистое). Повсеместно работают хлебозаводы и молокозаводы, есть предприятия по производству макаронных изделий и мясопродуктов. В Ростове работает редкое по своей продукции кофецикорное производство.

Предварительные показатели социально-экономического развития Ярославской области за январь - ноября 2010 года и прогноз за 2010 год

	январь-ноябрь 2010 года	в % к январю-ноябрю 2009 года	Прогнозная оценка за 2010 год
Индекс промышленного производства 1) в %	X	98,9	96,4
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду деятельности "добыча полезных ископаемых" - всего (в действующих ценах), млн. руб.	445	113,9	480 (109,1%)
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду деятельности "обрабатывающие производства" (в действующих ценах), млн. руб.	140002	116,8	149088 (106,6%)
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду деятельности "производство и распределение электроэнергии, газа и воды" (в действующих ценах), млн. руб.	17309,3	112,8	19356 (108,6%)
Индекс производства продукции сельского хозяйства в сельскохозяйственных организациях (поквартально) в %	X	X	106,0
Отгружено сельскохозяйственной продукции собственного производства крупными и средними организациями всех видов экономической деятельности, млн. руб.	5355,3	115,5	5908,4 (114,2%)
Инвестиции в основной капитал, млн. рублей 2)	34728,6	102,7	39942 (85,9%)
Объем работ по виду деятельности "строительство", млн. рублей	26907	101,1	29584,1 (98%)
Ввод в действие жилых домов, тыс.кв. метров общей площади	320,7	98,5	400,2 (95,2%)
Оборот розничной торговли, млн. рублей	77698,1	113,5	86012,7 (113,7%)
Объем платных услуг населению, млн. рублей	29639,6	100,5	32423 (100,8%)
Реальные располагаемые денежные доходы за январь-октябрь 2010 года, %	X	106,9	100,6
Денежные доходы на душу населения за октябрь 2010 года, рублей	12689,5	125,9	12060 (126,7%)
Общая численность безработных по методике МОТ 3), тыс. человек	27,5	116,0	28,0 (100,4%)
в том числе официально зарегистрированы безработными в государственных органах, тыс. человек	8,2	X	9,3
уровень регистрируемой безработицы к экономически активному населению в %	1,2	X	1,3
Индекс потребительских цен ноябрь 2010 года к декабрю 2009 года в %	113,9	X	116,0

¹⁾По видам деятельности "добыча полезных ископаемых", "обрабатывающие производства", "производство и распределение электроэнергии, газа и воды".

²⁾ Оценка за январь - ноябрь 2010 года в % к январю - ноябрю 2009 года.

³⁾ В среднем за период

Инвестиционный рейтинг региона

Инвестиционный рейтинг региона -- 3B1

Пониженный потенциал - умеренный риск

15 декабря 2010 года Национальное рейтинговое агентство "Эксперт РА" опубликовало тринадцатый "Рейтинг инвестиционной привлекательности российских регионов: 2009-2010 годы".

В представленном рейтинге анализируется инвестиционный климат 85 регионов России, по состоянию на 1 января 2010 года.

Ярославская область вышла на 1-ое место по управленческому риску в основном благодаря своевременно сформированному пакету документов стратегического и среднесрочного планирования.

По уровню интегрального инвестиционного риска Ярославская область заняла 21-ое место и относится в группе регионов с умеренным риском.

Величина инвестиционного потенциала учитывает местоположение региона, насыщенность территории производственными объектами, развитость инфраструктуры, наличие собственных финансовых, природных, трудовых и других ресурсов, потребительский спрос населения и еще ряд факторов.

По показателю инвестиционного потенциала Ярославская область занимает 36 место.

Природно-климатические особенности района

Природные условия. Ярославская область расположена в центральной части Восточно-Европейской равнины (высота до 292 м). Главная река: Волга. На территории Ярославской области находятся озера (Неро, Плещеево), Рыбинское водохранилище. Климат умеренно континентальный; средняя температура января -10 градусов, средняя температура июля +18 градусов; количество осадков -- около 600 мм в год. На территории Ярославской области преобладают дерново-подзолистые почвы. Растительность: хвойные и смешанные леса.

Местоположение объекта - объект расположен в Фрунзенском районе.

Фрунзенский район Ярославля образован Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 21 февраля 1975 года путем выделения его из Красноперекопского района.

29 марта 1975 года состоялась первая районная партийная конференция КПСС, 31 марта - первая сессия районного Совета депутатов трудящихся, 5 апреля - первая районная конференция ВЛКСМ, которые организовали первые районные органы управления - райком КПСС, райисполком, райком ВЛКСМ и их отделы.

Территория района площадью 36,4 кв. км (17,5% от всей площади города Ярославля), ограничена Московским проспектом, Костромским шоссе, реками Волга и Которосль.

Население района - 120 тысяч человек, в том числе около 35 тысяч - пенсионеры. Фрунзенскому району 31 год.

В поселке «Сокол» располагалось авиационное соединение, позднее - зенитно-ракетный полк, а летное поле занимал Ярославский аэропорт. Образование Фрунзенского района дало заметный импульс развитию Юго-восточной части города Ярославля, впоследствии на данной территории развивались микрорайоны «Дядьково», «Липовая гора», «Сокол».

Фрунзенский район расположен в южной части города на перекрестке дорог, обеспечивающих прямые выходы к Москве, Петербургу, Уралу и Поволжью, к крупнейшим центрам промышленности и важнейшим сырьевым и топливным базам страны. Фрунзенский район - речной порт на р. Волге, связывающий бассейны рек: Камы, Невы, Дона и Каспия.

Фрунзенский район можно условно разделить на десять основных зон, район вытянут с северо-запада на юго-восток вдоль правого берега р.Волги на 12 км. Застройка района смешанная. Новые жилые микрорайоны застроены каменными и блочными домами 4,5,9 и 12 -ти этажей, 1-2 степени огнестойкости. Центральная часть района застроена 1-5 этажными кирпичными домами 2 степени огнестойкости и 1-3 этажными деревянными домами 5 степени огнестойкости.

Главные улицы и улицы в новых жилых микрорайонах асфальтированы, протяженность автомобильных дорог не общего пользования составляет 18,1 км, из них 64,1 процента дороги с твердым покрытием. Протяженность автомобильных дорог с усовершенствованным покрытием составляет 7,4 км, остальные улицы грунтовые. Ширина основных улиц - 15-20 м, прочих улиц 8-12 м.

Фрунзенский район - это промышленный район, на территории которого в 2010 г. функционировало 176 крупных и средних предприятий, из них 17- промышленных. В 2010 году крупными и средними предприятиями района произведены следующие важнейшие виды промышленной продукции: мясо, масло, хлеб и хлебобулочные изделия, оконные блоки, пиво, сыры, творог, лекарственные средства, тетради школьные, пленки полимерные, колодки и накладки асбестовые тормозные.

В 2010 году строительную деятельность на территории района осуществляли 8 крупных и средних строительных организаций. Ими произведены работы по договорам строительного подряда в объеме 415,6 млн. рублей.

На территории района насчитывается 64 образовательные учреждения , в том числе 35 детских садов, 17 образовательных школ, дом творчества юных.

В 2010 году население района обслуживали 8 учреждений здравоохранения: 2 санитарно-эпидемиологических учреждения и 6 лечебно-профилактических. Медицинскую помощь населению оказывали 3 больничные учреждения, 2 амбулаторно-поликлинических и одно учреждение скорой и неотложной медицинской помощи. Население района обслуживало 2 муниципальные аптеки, а так же ряд крупных аптечных сетей.

Отличительной чертой современного периода является развитие малого предпринимательства, В районе насчитывалось 630 малых предприятий.

Оживление инвестиционной деятельности способствует выходу экономики из кризиса. Инвестиции в основной капитал крупных и средних предприятий Фрунзенского района составили 1,8 млрд. рублей. Основными направлениями использования капитальных вложений являлись возведение зданий нежилого назначения и сооружений, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, строительства жилья.

В 2005 году крупными и средними предприятиями населению района оказано платных услуг на 924,1 млн. рублей. В структуре платных услуг района доминировали пять видов услуг: коммунальные, транспортные, жилищные, медицинские, системы образования. Бытовые услуги относятся к разряду социально-значимых услуг. В структуре бытовых услуг населению района наибольший удельный вес занимали услуги по ремонту и пошиву швейных, меховых и кожаны изделий, головных уборов и изделий текстильной галантереи, ремонту, пошиву и вязанию трикотажных изделий, услуги парикмахерских и услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспортных средств.

Ближайшим окружением объекта оценки является застройка жилыми многоэтажными домами, административно-торговыми зданиями. Инфраструктура развита. Транспортная доступность хорошая.

Описание объекта оценки

Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная на девятом этаже двенадцатиэтажного панельного дома.

Таблица 1 - Правоустанавливающие документы.

Наименование документа	Серия, номер, дата выдачи
Договор купли-продажи	Зарегистрировано в реестре №76-76-01/035/2010-232 Дата 29 января 2010 года
Кадастровый (или условный) №	76:23:060000:0000:025793\01:0129
Свидетельство о государственной регистрации права	От 28.02.2010 Серия 76АА № 633744

Таблица 2- Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Административный район	Фрунзенский
Местоположение в микрорайоне	В квартале жилой застройки, ограниченном ул.Леского, пр. Фрунзе, река Дунайка
Преобладающая застройка микрорайона	Многоквартирные жилые дома
Транспортная доступность	15-20 минут на общественном транспорте от центра города, 3-5 минут пешком до остановки общественного транспорта
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Магазины продовольственных и промышленных товаров, школы, детские сады
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Район с хорошо развитой инфраструктурой
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружены
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона	Автобусные маршруты, маршрутные такси (5 маршрутов маршрутных такси, 4 маршрута муниципального транспорта)
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Местоположение объекта на карте города приведено в приложении 1

Таблица 3- Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	многоквартирный панельный дом
Год постройки	1992
Материал наружных стен	Крупные панели
Материал перекрытий	железобетонные
Группа капитальности	1
Состояние здания (субъективная оценка)	хорошее
Техническое обеспечение здания	централизованное горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, электроплиты
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	есть
Количество этажей в здании	12
Состояние подъезда (субъективная оценка)	хорошее
Дополнительная существенная информация	снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

Таблица 4 - Характеристика объекта

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	9
Количество квартир на этаже	4
Площадь, кв. м: общая / жилая	38,2
Количество комнат, их площадь, кв.м.	1 (20 м2)
Площадь кухни, кв. м	10 м2
Санузел	совмещенный
Высота потолков, м	2,65
Вспомогательные и подсобные помещения	нет
Лоджия (балкон)	Есть лоджия
Вид из окон	на ул. Леского, во двор
Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна
Дополнительные системы безопасности	металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь в тамбур, тамбур разделён на две квартиры, деревянная дверь в тамбур на две квартиры
Состояние объекта (субъективная оценка)	отличное
Необходимость проведения ремонтных работ	Капитальный ремонт проводился в марте 2010 гола
Видимые дефекты внутренней отделки	не обнаружены
Данные о перепланировке	не производилась
Дополнительная существенная информация	плита на кухне - электрическая, окна - стеклопакеты.

2.2 Обзор и анализ состояния рынка недвижимости

Ярославская область уже несколько лет поддерживает репутацию экономически успешного, перспективного, комплексно развивающегося российского региона. Рынок жилой недвижимости - важнейший сектор экономики Ярославля.

На сегодняшний день один из важных показателей благополучия района - это цены на жилье в нем. С годами элитность того или иного района меняется. Связано это со строительством новых жилых кварталов и развитием инфраструктуры. Город Ярославль разделен на 6 районов.

Дзержинский район города Ярославля образован в 1979 году. Территория района составляет 43 квадратных километра. В районе проживает 168, 8 тыс. чел. Район состоит из 14 микрорайонов, из которых 4 продолжают застраиваться. Дзержинский район, самый молодой в Ярославле, многие годы был и остается основной строительной площадкой города. На сегодняшний день район занимает первое место по строительству. Жилищное строительство проводится в больших объемах вблизи Тутаевского шоссе, по ул.Труфанова, а также в центральной части района по улице Панина и проспекту Дзержинского. В Дзержинском районе намечается застроить еще 6 микрорайонов. Кроме жилых домов строятся торгово-развлекательные центры, магазины, гаражные комплексы и многое другое. Здесь хорошо развита транспортная система. В последнее время этот район пользуется спросом.

Заволжский район образован в 1938 году. Территория района составляет 64,1 квадратных километра, что составляет почти третью часть территории города Ярославля. Протяженность вдоль берега р. Волги более 25 км. В районе проживает 113,5 тыс. чел. Условно район можно разделить на 6 основных зон: микрорайон завода «Резинотехника», Шевелюха, Тверицы, Красноборские микрорайоны, Средний и Нижний поселки, Поселок завода 50. Основные жилые массивы в Заволжском районе сейчас так же активно развиваются, как и в Брагине. С открытием нового моста через Волгу цены на жилье выросли. Наибольшим спросом пользуются квартиры улучшенной планировки в домах 80-90-х годов. Самой низкой остается стоимость жилья в микрорайоне Резинотехника. Это, прежде всего, обусловлено отдаленным местоположением этого района, а также тем, что жилой фонд здесь в основном старый, новое строительство не ведется.

Кировский район - центральный район г. Ярославля образован в 1936 году. Территория района составляет 14,07 квадратных километров, на которой проживает 64,0 тыс. человек. Кировский район сосредотачивает на своей территории деловые, научные, культурные, спортивные, промышленные, финансовые центры. Здесь расположены администрация Ярославской области, мэрия города, Государственная Дума Ярославской области, организации и учреждения, обеспечивающие взаимодействие по всем областям жизнедеятельности города и области. Район представляет собой большой музейный комплекс, главной достопримечательностью которого является Спасо-Преображенский монастырь. Находясь в центре города, район сосредоточил в себе множество объектов культурного назначения. Квартиры, расположенные в центре и в приближенных к нему районах, имеют наибольшую стоимость. Самые высокие цены на квартиры, находящиеся в исторической части города. Это обусловлено культурными, экономическими и другими особенностями района. Здесь расположено большинство торговых, офисных зданий, административных, культурных и развлекательных учреждений. Отдельно следует выделить квартиры, расположенные на Волжской набережной. В последние годы эти квартиры пользуются высоким спросом, а предложения их на рынке жилой недвижимости встречаются редко. Наибольшим спросом в районе пользуются дома квартиры старой постройки.

Красноперекопский район образован 15 марта 1936 года. Территория района составляет 37,61 квадратных километров, на которой проживает 65,1 тыс. человек. Район располагается на территории юго-западной части Ярославля.

На микрорайоне «Нефтестрой» строится много хорошего жилья, квартир с большой площадью. Появляются новые магазины, аптеки, банки. Микрорайон очень ценится, несмотря на ближнее соседство с НПЗ. Пользуются спросом все виды и типы квартир.

Ленинский район города Ярославля образован в 1936 году. Территория района составляет 10,15 квадратных километров, на которой проживает 70,5 тыс. человек. Район расположен в центральной части города. Район ограничен улицами: Полушкина Роща, пр. Октября, ул. Автозаводская, Угличская, пр. Ленина, Свердлова, ул. Победы, ул. Республиканская.

«Пятерка» - район, где около 80% составляет старый жилой фонд. Новых площадок под строительство практически нет - район и так слишком уплотненный. Многие покупатели предпочитают этот район лишь из-за относительной близости к центру города, хорошего транспортного сообщения, хорошо развитой инфраструктуры. В районе пользуются спросом «сталинки» и «хрущевки».

Фрунзенский район образован в феврале 1975 года. Территория района составляет 36,44 квадратных километров, на которой проживает 124,0 тыс. человек. Территорию района можно условно разделить на десять основных зон, район вытянут с северо-запада на юго-восток вдоль правого берега реки Волга на 12 километров. Фрунзенский район расположен в южной части города. Фрунзенский район - речной порт на р. Волге.

Рынок жилья здесь стал активно развиваться после строительства микрорайона «Сокол»: появилось много новых жилых домов, школ, детских садов, разноплановых магазинов. Наибольшим спросом во Фрунзенском районе пользуются квартиры в многоэтажных домах московской серии, расположенных вдоль проспекта Фрунзе, в домах-новостройках микрорайона «Сокол».

В настоящее время в г.Ярославле осваиваются новые жилые секторы и комплексы: частный сектор между Нефтестроем и Перекопом (р-н ул. Б.Федоровской); районы за Волгой ближе к Мапшрибору. (за ул. Сахарова); таун-хаусы в Брагино на Тутаевском шоссе (между Мостотрядом и больницей №9); жилой комплекс «Московская слобода» в районе ул. Павлова и Слепнева; новый жилой сектор на Липовой горе (район ул. Ярославской); продолжается застройка микрорайона «Сокол» в Дядькове.

Самые дорогие улицы Ярославля: Волжская набережная, Которосльная набережная, улицы Собинова, Терешковой, Пушкина. Самая дорогая коммерческая недвижимость на улицах Кирова и Свободы.

С приходом октября мировая и российская общественность лицом к лицу столкнулась с таким явлением, как «финансовый кризис». Факт нарушения баланса в экономике РФ был признан не сразу. Лишь спустя месяц стало очевидным, что необходимы меры по предотвращению сложившейся ситуации на финансовом рынке.

В результате финансового кризиса все больше россиян отказываются от приобретения квартир и хотят сэкономить. Уже порядка 21% жителей РФ решили отложить приобретение недвижимости на неопределенный срок, сообщают социологи. По их словам, желание купить жилье любым путем теряет свою былую популярность.

«Покупка недвижимости теряет свою популярность, хотя и остается наиболее надежным способом вложения денег. С октября 2010 года доля тех, кто отдает предпочтение именно этому виду инвестиции, снизилась с 51% до 40%.

Оказалось, что россияне, в целом, пока выжидают, как будет дальше развиваться рынок недвижимости, и не хотят спешить с совершением сделок.

Жилая недвижимость

Первоначальные прогнозы аналитиков предвещали глобальный обвал цен на рынке жилья. Но ни ужесточение условий кредитования граждан, ни уменьшение объемов ипотечного кредитования на данный момент не вызвали существенных изменений в стоимости объектов. Средняя цена 1 кв.м жилой недвижимости в Ярославле на сегодняшний день составляет 50-55 тыс. рублей. С начала 2010 года прирост составил 8-9%.

До конца текущего года на рынке вторичного жилья ожидается период стагнации. Изменения в стоимости 1 кв.м не составят более 1-2% (см. рисунок 1).

Тенденции активного роста стоимости жилья в течение 2010 года были подвержены два района: Кировский и Ленинский (среднемесячный рост 2-3%), поэтому и цены на недвижимость здесь значительно выше (см. рисунок 2).

Наиболее существенно в течение года набрали в цене квартиры больших площадей (от трех и более комнат). Прирост составил 14,3%. Но спрос на данные объекты положительной динамики не имеет, что приводит к уменьшению количества сделок купли-продажи в этом сегменте рынка. Увеличение в стоимости 1 кв.м 1- и 2-комнатных квартир в среднем по городу не превышает 8%. Разброс цен на квартиры различного метража в последние месяцы сократился. В среднем он составляет 5-6%.

Данные процессы в будущем, предположительно, замедлятся, что оправдано беспрогнозностью последующих изменений в экономической структуре страны.

Дифференцировав жилые объекты по планировке, заметим, что значительно увеличились в стоимости только так называемые «хрущевки». Прирост на данный момент достигает 10%, хотя произошел он в I и II кварталах текущего года. «Брежневки» и квартиры улучшенной планировки прибавили в цене от 4 до 6% (см. рисунок 3).

В период с июля по декабрь предложение увеличилось:

- в сегменте однокомнатных квартир на 51%;

- в сегменте двухкомнатных квартир на 48,7%;

- в сегменте трехкомнатных квартир на 30,4%;

- в сегменте четырехкомнатных и более на 16,5%;

- в сегменте комнат на 16,2%..

Что касается стоимости первичного жилья на рынке недвижимости, то ее рост составил 11% с начала года. Однако заинтересованность в данном сегменте рынка может резко снизиться в связи с введением новых требований банков в случае кредитования населения. Подводя итоги прошлого года, аналитики прогнозировали дальнейший рост цен и в нынешнем году. Звучали цифры от 15 до 40%. Но в этот раз прогнозы не вполне оправдались. Рост, безусловно, продолжался, но в период с января по июнь 2010 года средняя цена предложения по городу выросла в среднем всего на 8%. При этом прирост цены по районам города выглядел следующим образом: (таблица 5 )

Дзержинский	Заволжский	Фрунзенский	Красноперек.	Ленинский	Кировский
+3,7%	+6,9%	+10,9%	+2,7%	+8,3%	+13,5%

Итоги таковы. Сегодня формируется рынок не продавца, а покупателя. Рост предложения влияет на стоимость объектов недвижимости в сторону коррекции вниз. Уже в декабре 2010 года среднерыночная стоимость квадратного метра жилой недвижимости Ярославля снизилась приблизительно на 5,5%. И, скорее всего, в ближайшие месяцы подобная тенденция будет сохраняться. Возможно, снижение цен на недвижимость по некоторым районам города в первой половине 2011 года достигнет 15-25%. Но вряд ли стоит ожидать обвала и полной неразберихи на рынке недвижимости (особенно в преддверии 1000-летнего юбилея Ярославля, к которому все так долго готовились). Кроме того, Правительство РФ обещает выделить дополнительные финансовые ресурсы для того, чтобы не допустить появления в массовом объеме обманутых дольщиков.

3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты недвижимости, за редким исключением, имеют альтернативные варианты их использования. На одном и том же земельном участке могут быть построены здания различного назначения; одно и то же здание часто может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствуют определенные ожидаемые выгоды.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим факторам

По Фридману:

1. потенциал местоположения;

2. рыночный спрос;

3. правовая обоснованность застройки;

4. ресурсное качество участка;

5. технологическая обоснованность;

6. финансовая обоснованность

Потенциал местоположения - при анализе учитывается:

ь наличие коммуникаций;

ь доступность участка;

ь характерный тип землепользования;

ь различные неудобства и опасности.

Рыночный спрос - анализируется для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли разумно возможен с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.

Правовая обоснованность застройки: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями Землепользовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Правовые требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования объекта, поэтому при анализе этого критерия были рассмотрены нормы: на землепользование; санитарно-эпидемиологические; пожарной безопасности; регулирующие использование объекта недвижимости.

Характер текущего и предполагаемого использования объекта оценки не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника, и положениям о зонировании.

В исторической зоне данное помещение не находится.

Ресурсное качество участка означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся:

ь размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений;

ь рельеф поверхности;

ь характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта;

ь наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород.

Технологическая обоснованность проекта застройки определяется тем, может он быть завершен в пределах установленного срока, при условии достижения соответствия между качеством и стоимостью.

Финансовая обоснованность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.

Определим лучшее наиболее эффективное использование земельного участка, предназначенного в соответствии с зонированием для строительства жилого дома.

1 вариант - строительство 12 этажного 240 квартирного дома (общая площадь 18452мІ)

2 вариант - строительство 5 этажного 80 квартирного дома (общая площадь 7292 мІ)

Рыночная стоимость 1мІ составляет 38 000 руб. (газета «Из рук в руки»)

Стоимость 1мІ строительства составляет 26500 руб.

Предпринимательская прибыль 40% от стоимости строительства

Таблица 6.

Наименование показателя	1 вариант	2 вариант
1.рыночная стоимость недвижимости (дом с землей) (площадь* рын. Ст-ть)	701 176 000	277 096 000
2. строительные издержки (ст-ть стр-ва*площадь)	448 978 000	193 238 000
3.предпринимательская прибыль (п.2*10%/100)	195 591 200	77 295 200
4.стоимость земли (п.1-п.2-п.3)	56 606 800	6 562 800
5.лучшее и наиболее эффективное использование	*	-

По результатам сравнения можно судить о том, что 1 вариант использования является лучшим, так как он создает большую стоимость земли.

Анализ участка с уже имеющейся застройкой

В данный момент участок рассматривается как улучшенный с имеющимися жилыми постройками, предназначение которых -- проживание людей.

Для того чтобы иметь рыночную стоимость, недвижимая собственность должна иметь спрос, полезность, ограниченность предложения, а также способность передаваться из рук в руки.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

ь сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

ь проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

ь проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

ь уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

Сдача в аренду здания под жилье. По информации, полученной из печатных источников, средняя арендная плата за однокомнатную квартиру составляет 7000 руб., средняя арендная плата за двухкомнатную комнатную квартиру составляет 11000 руб. арендная плата за трехкомнатную квартиру составляет 15000 руб. (хорошо отремонтированные, удачно расположенные, со всеми удобствами) за один месяц.

Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи и в последнюю очередь -- ухудшении местоположения и качества самих объектов.

Организация гостиницы в здании (сдача квартир на часы/сутки). Для организации гостиницы в доме однокомнатные квартиры можно использовать как одноместные номера, двухкомнатные -- как двухместные номера, трехкомнатные - как трехместные номера Стоимость арендной платы принята в размере 1400 руб.в сутки (42000 руб.мес.) за трехместный номер 1000 руб. в сутки (30000 руб. в месяц) за двухместный номер, одноместный номер -- 700 руб. в сутки (21000 руб. в месяц).

Для подготовки здания к использованию в качестве гостиницы необходимо выполнить реконструкцию объекта, по предварительным расчетам затраты на которую составят 1000 тыс. руб. Предполагая, что следующий ремонт понадобится через 5 лет, в расчете на 1 год эти затраты составят 1000 тыс. руб.

В доме 72 однокомнатных,72 трехкомнатных,144 двухкомнатных квартир.

Таблица 7. Определения чистого операционного дохода

Вариант использования	Аренда жилья	Гостиница
Потенциальный валовой доход	38 880 000	106 272 000
Потери от недоиспользования и платежей, %	5	20
Эффективный валовой доход	36 936 000	85 017 600
Операционные расходы(20% от ПВД аренда;30% от ПВД гостиница)	7 776 000	31 881 600
Расходы на ремонт	-	1000000
Чистый операционный доход	29 160 000	52 136 000

Примечание:

1. Потери от вакансий и неплатежей. При аренде жилья заключаются, как правило, долговременные договора. Срок предоплаты составляет от 3 до 6 месяцев. Простой помещений вследствие смены арендатора не более 14 дней в году (или около 5%).

2. Потери от недозагрузки гостиниц, как правило, составляют 20% (по данным опроса владельцев).

На основании предварительных расчетов с учетом средних рыночных цен по ставкам арендной платы в жилых домах, помещениях и стоимости гостиничных номеров, наиболее эффективным использованием оцениваемого участка земли с улучшениями среди всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов на текущий момент является его эксплуатация как частной гостиницы.

Принят прогнозный период получения доходов от использования единого объекта недвижимости -- 10 лет; по истечении этого срока объект потребует капитального ремонта и, возможно, поиска нового варианта наиболее эффективного использования. По истечении 10 лет предполагается снос строения и продажа земельного участка.

Таблица 8. Расчет среднего коэффициента капитализации

Аналоги	Цена, тыс. руб.	Чистый операционный доход	Коэффициент капитализации
1	6000	1200	0,20
2	4140	920	0,22
3	6050	1100	0,18
Среднее значение	0,20

Таблица 9. Расчёт лучшего и наиболее эффективного использования земли

Наименование показателя	Аренда	Гостиница
1. ЧОД от недвижимости	29 160 000	52 136 000
2. Общий коэффициент капитализации	0,2	0,2
3. Текущая стоимость недвижимости (п.1*п.2)	5 832 000	10 427 200
4. Строительные издержки	-	-1000000
5. Остаточная стоимость земли (п.3-п.4)	5 832 000	9 427 200
Вариант использования		*

На основании предварительных расчётов с учётом средних рыночных цен по ставкам арендной платы в жилых домах, помещениях и стоимости гостиничных номеров, наиболее эффективным использованием оцениваемого участка земли с улучшениями среди всех юридически разрешённых, физически возможных и экономически целесообразных вариантов на текущий момент является организация в жилых помещениях гостиничных номеров.