Практический анализ цены на однокомнатную квартиру

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4.1 Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта

Затратный подход

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:

ь определение рыночной стоимости земельного участка;

ь расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;

ь определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;

ь уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;

ь увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.

Определение рыночной стоимости недвижимости производится по формуле:

С= Су +С зем,

Где:

Су- рыночная стоимость улучшений,

Сзем- рыночная стоимость земли,

в свою очередь рыночная стоимость улучшений рассчитывается по формуле:

Су=Св-НИ+ПП,

Где:

Св- восстановительная стоимость улучшений,

НИ- накопленный износ,

ППр- предпринимательская прибыль.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Так как объектом оценки является квартира, расчет стоимости земельного участка не производится.

Оценка стоимости замещения оцениваемого объекта

Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором находится этот объект, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенностью применения затратного подхода является понимание Оценщиком различия между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.

Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства учитывается тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения, определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.

Граница между стоимостью воспроизводства и стоимостью его замещения всегда условна, и Оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

Таблица 10. Строительные характеристики объекта

объект	Высота этажа м.(внутренняя)	Объем,м3	Группа капитальности	Внутренняя отделка
квартира	2,65	101	1	простая

Оценка рыночной стоимости здания

1.Рассчет восстановительной стоимости здания.

Используем метод сравнительной единицы и метод сравнительного объекта.

1. Метод сравнительной единицы

Этот метод основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.м, 1куб.метр). Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

На территории в Ярославской области норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья на второе полугодие 2010 года составил 26447рублей.

Общая площадь оцениваемой квартиры составляет 38,2 кв.м.

Восстановительная стоимость оцениваемого здания на 01.01.2011 года:

Св= Судел*Площадь = 26447*38,2=1 010 125 руб.

Восстановительная стоимость оцениваемого здания на 15.01.2011 года:

Св= Св(01.01.2011г.))*(1+(0,024/31)*15)(индекс инфляции на 15.01.09, в % к 01.01.2011)= 1010125*1,0116=1 021 842руб.

2. Метод сравнительного объекта.

Сравнение производится с квартирой - аналогом

Характеристика квартиры - аналога:

Климатический район II. Территориальный пояс - I

Квартира двухкомнатная в кирпичном доме, общая площадь 38,2 мІ, высота потолка 2,65, Группа капитальности I

Фундаменты железобетонные, стены из крупных панелей, перегородки панельные, перекрытия гипсокартонные, кровля рулонная по железобетонным плитам с внутренним водостоком, полы из линолеума паркете. Имеется центральное отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, радио, телевидение, телефон, лифты, мусоропроводы. Внутренняя отделка - простая.

Стоимость оцениваемого объекта составит:

Для оценки квартиры используем сравнение квартирой - аналогом. Используем сборник № 4. Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете УПВС, раздел I Жилые здания, таблица 39 (жилые здания десяти - двенадцатиэтажные крупнопанельные).

Таблица 11.

Назначение	Стоимость 1м3 (в ценах 1969г.)	Объем м3	Восстановительная стоимость здания
Квартира	25,4	101	2 565,4

1.Поправочные коэффициенты

1.Средняя высота помещений 2,65.Поправочный коэффициент на среднюю высоту помещений составит 1,06, восстановительная стоимость с учетом коэффициентов составит 2719,3 руб.

Рассчитаем восстановительную стоимость здания в рублях в ценах 1984 года, используем для этого Постановление №94 Госстроя СССР.

Таблица 12.

назначение	Восстановительная стоимость здания (в ценах 1969г. С учетом поправок)	Индекс изменения сметной стоимости на 1984	Территориальный коэффициент	Восстановительная стоимость здания (в ценах 1984 года
Квартира	2719,3	1,20	1,02	3328,4(3328)

Рассчитаем восстановительную стоимость здания в рублях в ценах 1991 года. Используем Письмо Госстроя 14Д от 06 сентября 1991 года.

Таблица 13.

назначение	Восстановительная стоимость здания (в ценах 1984 года)	Индекс изменения сметной стоимости на 1991 год (для крупнопанельного городского жилого строительства)	Территориальный коэффициент	Восстановительная стоимость здания (в ценах 1991 года)
Квартира	3328	1,74	1,02	5906

Рассчитаем восстановительную стоимость здания в рублях в ценах 2010 года

По таблице изменения сметной стоимости СМР, в т.ч. стоимости материалов, оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов на 4кв.2010года приложение к письму Минрегиона России находим коэффициент равный 64,13.

Таблица 14.

назначение	Восстановительная стоимость здания (в ценах 2010года)	Индекс изменения сметной стоимости на 2010 год	Территориальный коэффициент	Восстановительная стоимость здания 2010 год
Квартира	5906	64,13	1,02	386326

Восстановительная стоимость оцениваемого здания на 15.01.2010г:

Св = Св(01.01.2011г.))*(1+(0,024/31)*15)(индекс инфляции на 15.01.09, в % к 01.01.2011)= 386326*1,0116=390807 руб.

Согласование результатов:

При расчете восстановительной стоимости методом сравнительной единицы не были учтены корректировки на различия между аналогом и оцениваемым объектом, но используемые при расчете данные более соответствуют современным условиям рынка, полученному результату присвоим весовой коэффициент 0,80.

Менее актуален результат, полученный с применением Сборника «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» (год выпуска 1972), а здание построено в 1992 году, но учтено сходство аналога и оцениваемого объекта (функциональное назначение, физические характеристики, класс конструкционных систем, и др.) поэтому присвоим коэффициент 0,20.

Согласование восстановительной стоимости:

Св=1021842 *0,80+390807 *0,20= 895 635 руб.

Определение накопительного износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д.

Построенные здания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно- техническим прогрессом), внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Совокупность этих видов износа составляет накопленный износ.

Определение накопленного износа методом разбивки осуществляется посредством деления износа на три различных компонента:

-физический износ,

- функциональный износ

- внешний износ.

Физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), сооружения или здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их стоимости замещения.

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Для решения задач оценки функциональный износ определяется Оценщиками как «потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов.

Внешний износ - обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, законодательных и нормативных актов и т.д. в отличие от физического и функционального износа, так или иначе, временно преодолеваемого обесценивания, экономическое обесценивание необратимо.

Определение физического износа методом по нормативным срокам службы

У оцениваемого объекта типичный уровень обслуживания, поэтому его действительный возраст равен фактическому возрасту, т.е. 17 лет. Следовательно, фактический возраст конструктивных элементов также равен 17 годам.

И физ(конструктивного элемента)=(Тфакт/Тнорм)*100%,

где

Тфакт - фактический срок эксплуатации конструктивного элемента,

Тнорм - нормативный срок службы элемента в соответствии с его техническими характеристиками (продолжительность эксплуатации элемента до капитального ремонта/замены)

Таблица 15.

Наименование элемента	Уд.вес %	Восстановительная стоимость элемента(в ценах 1969г.С учетом поправок)	Тфакт года	% износа	Тнорм.года (Из ВСН 58-88(р)	Остаточная восстановительная стоимость элемента, руб.
Фундамент	3	217	17	20	60	174
Стены	26	706	17	20	50	565
Перекрытия	12	326	17	15	80	277
Крыша	11	299	17	25	10	224
Полы	10	271	17	10	10	243
Проемы	10	271	17	10	60	243
Отделочные работы	10	271	17	15	8	230
Внутренние сантехнические и электрические устройства	16,5	448	17	15	30	380
Прочие работы	1,5	40	17	10	60	36
Итого	100	2719				2372

Физический износ = (1-2372/2719)*100%=12,7%

2. Определение физического износа нормативным методом по техническому состоянию (ВСН 53-86(р))

Таблица 16.

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние	Процент износа
Фундамент	Фундамент ленточный крупноблочный	Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен	20
Стены	Стены из слоистых железобетонных панелей	Выбоины в фактурном слое, ржавые потеки	20
Перегородки	Перегородки несущие панельного типа	Трещины в местах сопряжений с плитами перекрытий и заполнениями дверных проемов	15
Перекрытия	Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит	Трещины в плитах поперек рабочего пролета или множественные усадочные	25
Крыши	Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей	Трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя и его высокая влажность	25
Кровли	Кровли рулонные	Вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли); ржавление и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки; проникновение влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; повреждение деталей водоприемного устройства (в плоских крышах)	20
Полы	Полы из рулонных материалов	Отставание материала в стыках и вздутие местами, мелкие повреждения плинтусов	10
Лестницы	Лестницы железобетонные	Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил	15
Окна; двери	Оконные блоки деревянные Двери деревянные	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах	10
Отделочные работы	Отштукатурено, окрашено, оклеено обоями, облицовано керамическими плитками	Местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины Отставание и повреждение кромок местами Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50% облицовки Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами	15
Внутренние системы инженерного оборудования	Система горячего водоснабжения Система центрального отопления Система холодного водоснабжения Система канализации и водостоков Мусоропроводы	отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояков, прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, ослабление сальниковых набивок и прокладок кранов и запорной арматуры, в некоторых смывных бачках имеются утечки воды, повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах, повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10% их поверхности; следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек мелкие повреждения в стволе	15
	Система электрооборудования	неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.);	15

Определим физический износ здания

Таблица 17.

Наименование элемента	Уд.вес %	Восстановительная стоимость элемента(в ценах 1969г.с учетом поправок)	Процент износа	Остаточная восстановительная стоимость элемента, руб.
Фундамент	3	81	20	64
Стены	16	435	20	348
Перекрытия	12	326	25	244
Перегородки	11	299	15	254
Крыша	10	272	45	149
Лестницы	6	163	15	138
Полы	10	272	10	244
Окна и двери	10	272	10	244
Отделочные работы	10	272	15	231
Внутренние сантехнические и электрические устройства	12	326	30	228
Итого	100	2719		2144

Физический износ (1-2144/2719)*100%= 21,1%

Согласование результатов по физическому износу:

Метод срока службы не требует визуального и инструментального обследования технического состояния объекта, поэтому он менее точен по сравнению с другими методами расчета физического износа присвоим весовой коэффициент 0,3 В данном случае отдаем приоритет нормативному методу по техническому состоянию весовой коэффициент 0,7

Таким образом, физический износ равен

Ифиз=12,7*0,3+21,1*0,7=18,58%

Определение функционального устаревания

Проведем обследование оцениваемого объекта:

-В квартире отсутствуют гардеробная и кладовая комнаты.

Недостаток относится к неустранимому функциональному износу.

Если бы квартира была оборудована помещениями гардеробной и кладовой, то дополнительная годовая валовая арендная плата составила бы 24000 руб.

Валовый рентный мультипликатор для подобного вида недвижимости, определенный на основе анализа местного рынка равен 20,0. В силу конструктивных особенностей здание не может быть переоборудовано, поэтому убытки по арендной годовой плате будут продолжаться в течение неопределенного периода времени. Если бы проект здания предусматривал данные помещения, то затраты на эти работы при строительстве составили бы 467000 руб. (в текущих ценах)

Таблица 18.

Стоимость действующего компонента	0
Физический износ (минус)	0%
Стоимость убытков	4 080 000
Стоимость установки этого же компонента при строительстве здания	467 000
Итого сумма функционального устаревания	3 613 000

Таким образом, общее функциональное устаревание составляет:

3 613 000 руб. или 0,97%

Внешний износ: Рядом с домом ведутся строительные работы по возведению многоэтажного дома и торгового центра, разбита дорога на подъезде к дому. Экономическое местоположение объекта хорошее с развитой инфраструктурой, объект располагается в экологически чистом районе города (2 км. от берега р. Волга).

Влияние финансового кризиса. С приходом октября мировая и российская общественность лицом к лицу столкнулась с таким явлением, как «финансовый кризис». Лишь спустя месяц стало очевидным, что необходимы меры по предотвращению сложившейся ситуации на финансовом рынке.

Сегодня формируется рынок не продавца, а покупателя. Рост предложения влияет на стоимость объектов недвижимости в сторону коррекции вниз. Уже в декабре 2010г. среднерыночная стоимость квадратного метра жилой недвижимости Ярославля снизилась приблизительно на 5,5 %. Таким образом, внешний износ составляет 6%.

Суммарный износ = 18,58%+0,97%+6%=25,55%

Предпринимательская прибыль

Она возникает в ходе выполнения строительных работ, компенсирует возникающие при этом риски и реализуется при смене собственника

Ппр= Св(квартиры на 15.01.2011г.)*I= 895 635 *0.15(15% годовых - средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в рублях СБ РФ для регионов РФ)=134 345 руб.

Таблица 19. Определение дополнительной стоимости затрат на улучшение для переоценки восстановительной стоимости квартиры (для общей жилой площади):

Конструктивные элементы квартиры	Характеристики элементов для переоценки	Стоимость затрат
Отделка внутренняя	Оклейка обоями повышенного качества в 2010год; облицовка панелей стен в санитарном узле и ванной комнате керамической плиткой в 2010 году	150 000
Полы	В коридоре, кухне, комнате полы из ламинита, кафельной плитки ремонт 2010 год	70 000
Окна и двери	Все межкомнатные двери заменены на новые деревянные, входная дверь заменена на железную 2010 год. Окна заменены на стеклопакеты	100 000
Прочее	Ремонт пола в санузле и ванной комнате, заменен на керамическую плитку,	40 000
Санитарно-технические устройства	Полная замена труб на пластиковые, замена смесителей, сантехники 2010 год	100 000
ИТОГО	510 000

Таблица 20. Переоценка восстановительной стоимости (для общей жилой площади квартиры)

Наименование элемента	Уд. вес %	Восстановительная стоимость элемента (в ценах на 15.01.2011г.)	Дополнительные затраты	Стоимость замещения	Восстановительная стоимость элемента в ценах на 15.01.2011г., с учетом поправок, руб.
Фундамент	3	26 869			26 869
Стены	16	143 302			143 302
Перекрытия	12	107 476			107 476
Перегородки	11	98 362			98 362
Крыша и кровля	10	89 563			89 563
Полы	10	89 563	70000		159 563
Окна	5	44 782	50000		94 782
Двери	5	44 782	50000		94 782
Лестницы	6	53 738			53 738
Отделочные работы	10	89 563	150000		239 563
Внутренние сантехнические и электрические устройства	12	107 476		70000	177 476
Итого	100	895 635			1 285 476

ОСв=Св(на 15.01.2011г.)-(Св(на 15.01.2011г.)*Ифиз+Ифункц+Ивн)+Ппр=1285476-(1285476 *0,2555)+ 134 345 =1 091 382 руб.

Итого восстановительная стоимость на 15.01.2011 составляет 1 285 476 руб.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная затратным подходом на 15.01.2011г. составляет:

1 091 382 (один миллион девяносто одна тысяча триста восемьдесят два) рубля.

Сравнительный подход.

Сравнительны подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

ь Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам - аналогам.

ь Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

ь Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых.

ь Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен продаж объектов-аналогов все поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.

Первые четыре корректировки определяют цену объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Таблица 21.

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи/предложения квартиры, руб.		2100000	2000000	1900000
Единица сравнения - цена 1кв.м., руб		57576	50000	47500
1.Имущественные права	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Корректировка,%		0	0	0
Откорректированная цена		57576	50000	47500
2. Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка,%		0	0	0
Откорректированная цена		57576	50000	47500
3.Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка,%		0	0	0
Откорректированная цена		57576	50000	47500
4. Рыночные условия	15.01.2010г.	15.01.2011г (предложение)	15.01.2011г. (предложение)	15.12.2010г. (предложение)
Корректировка,%		0	0	-1%
Корректировка,%		-3%	-3%	-3%
Откорректированная цена		55848	48500	45600
5. Местоположение	Ул Леского, д.23 кв.129	Пр. Фрунзе д.71	Пр. Фрунзе д. 71	Пр. Фрунзе д.75
Корректировка,%		0	0	0
Откорректированная цена		55848	48500	45600
6. Физические характеристики
Площадь квартиры общая , м2	38,2	40	40	33
Корректировка, %		0%	0%	0
Этаж/этажность	9/12	2/12	5/12	12/12
Корректировка, %		0	0	+10%
Процент износа дома, %	11,74	3	3	4
Корректировка, %		-8,74%	-8,74%	-7,74%
Планировка	новая	новая	новая	новая
Корректировка, %	0	0	0	0
Состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка, %		0	0	0
Откорректированная цена		50967	44261	46630
7.Транспортная доступность		хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка, %		0	0	0
Откорректированная цена		50967	44261	46630
Цена аналогов, приведенная к площади объекта оценки, руб.		2038680	1770440	1538790
Достоверность результата, %		70	70	75
Весовые коэффициенты		0,3	0,3	0,4
Итоговая величина стоимости, руб.	2038680*0,3+1770440*0,3+1538790*0,4=2 289 384

Объяснение корректировок:

1. Поправки на имущественные права не производилось, т.к. все аналоги находятся на полном праве собственности.

2. Поправка на условия финансирования не производилась, т.к. все аналоги приобретались на собственные средства.

3. Поправка на условия продажи не производилась, т.к. для всех аналогов они рыночные.

4. В месяц в среднем цена возрастает на 1%, промежуток между ценой объекта оценки и Аналогом 3 составляет 1 месяц соответственно, следовательно, поправка на перевод цены на дату сделки для аналога 3 составляет 1%

Для 3 аналога 42000*0,01=420руб.

Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнен на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. Данная уступка в среднем составляет 3%

Для 1 Аналога 43650*0,03=1310 руб.

2 Аналога 46560*0,03=1397 руб.

3 Аналога 40320*0,03=1210 руб.

5. Поправка на местоположение не производилась в связи с тем, что все аналоги находятся на территории Заволжского района.

6. Корректировка на площадь помещения не производилась, так как в данном районе на момент оценки не выявлена зависимость стоимости 1кв.м. объектов жилой недвижимости от их площади.

Этажность, введена понижающая корректировка для аналога 3. Анализ рынка показал, что квартиры, находящиеся на первом и последнем этаже стоят примерно на 10% дешевле.

Для 3 аналога 40320*0,1=4032 руб.

Для объектов недвижимости наибольшей стоимостью обладают объекты оценки, имеющие меньший процент износа. В нашем случае квартиры - аналоги находятся в почти новых домах, поэтому следует произвести понижающие корректировки для всех аналогов.

Для 1 аналога 43650*(3-11,74)/(100-3)= -3933 руб.

Для 2 аналога 46650*(3-11,74)/(100-3)= -4203 руб.

Для 3 аналога 40320*(4-11,74)/(100-4)= -3251 руб.

Поправка на конструктивные особенности дома отражает различие в спросе на объекты недвижимости в зависимости от данных особенностей. В нашем случае такая поправка не вводится, так как Аналоги и оцениваемый объект имеют одинаковую планировку.

Корректировка на состояние не требуется, так как все объект оценки и Аналоги находятся в хорошем состоянии.

7. Транспортная доступность у всех объектов хорошая, следовательно, поправок вносить не требуется.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, на 15.01.2011г. составляет:

2 289 384 (два миллиона двести восемьдесят девять тысяч триста восемьдесят четыре) рубля.

Доходный подход

Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом методом капитализации и дисконтирования дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении метода капитализации анализируется возможность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме доходов от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и коэффициенте капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации дохода

Для определения рыночной стоимости 2-комнатной квартиры, доходным подходом был использован метод прямой капитализации дохода. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (снижения).

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

ь определение потенциального валового дохода;

ь определение действительного валового дохода;

ь определение чистого операционного дохода;

ь определение ставки капитализации;

ь определение стоимости объекта в текущем состоянии.

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду без учета потерь и расходов. Потенциальный валовой доход состоит из дохода от сдачи в аренду оцениваемой квартиры.

Расчет арендной платы произведен на основании анализа рыночных арендных ставок на жилую недвижимость (газета «Из рук в руки»). Учитывая место нахождения квартиры, площадь, этажность, состояние, принимаем месячную арендную ставку 8000 руб.

Расчет величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом приведен в таблице 21.

Таблица 21. Расчет годовой арендной платы на недвижимость

№ п/п	Наименование помещения	Месячная арендная ставка, руб.	Период, мес.	Годовая арендная ставка, руб.
1.	1-комнатная квартира	8000	12	96000

Таким образом, потенциальный годовой валовой доход составит: 96000 рубль.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования квартиры и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся:

ь Условно-постоянные;

ь Условно-переменные или эксплуатационные;

ь Расходы на замещение, или резервы.

Ш К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

- налог на имущество;

Ш К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

-коммунальные;

-на содержание территории;

-на текущие ремонтные работы;

Ш К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет. В рамках данного отчета операционные расходы оплачивает арендатор, поэтому действительный валовой доход будет равен чистому операционному доходу:

По представленным платежным документам, коммунальные платежи за два года составили (нарастающим итогом):

2009 год - 11 588. руб.

2010 год - 19 642. руб.

Определяем темп роста платежей:

19642/11588*100%=1,69 или 169%

Таким образом, операционные расходы в 2011 году составят сумму:

19 642*1,69 =33 194 руб.,

где

33 194 р. - размер коммунальных платежей в 2010 году, руб.;

1,69 - темп роста годовой;

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год:

ЧОД = ПВД - ОР = 96 000 - 33 194 = 62 806 рублей.

Обоснование коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. В данном разделе применим кумулятивный метод расчета коэффициента.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка.

Обоснование безрисковой ставки.

Как показатель доходности безрисковых операций, была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 9,45% годовых.

По результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправку на риск вложения в данную недвижимость в размере 50% безрисковой ставки.

Таблица 22. Определение коэффициента капитализации

№ п/п	Наименование компонентов ставки дисконта	Величина ставки
1.	Базовая безрисковая ставка	9,45
2.	Поправка на риск вложения в недвижимость	4,73
3.	Поправка за низкую ликвидность	0
4.	Премия за инвестиционный менеджмент	1
	ИТОГО:	15,18

Принимаем округленно коэффициент капитализации равным 15%.

Прямая капитализация - это процесс преобразования величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки.

Формула для расчета стоимости имущества имеет следующий вид:

ЧОД

S = ------------,

k

где S - стоимость объекта, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход, руб.;

k - коэффициент капитализации.

Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом методом прямой капитализации на 15 января 2011 г., составила:

62 806 рубля / 0,15 = 418 707

Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, чем метод прямой капитализации дохода, детален и позволяет оценить объект, в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

ь длительность прогнозного периода;

ь прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

ь ставка дисконтирования.

Прогнозирование величины денежных потоков, включая реверсию, происходит на основе ретроспективного анализа платежей.

Срок сдачи в аренду однокомнатной квартиры по договору составляет 5 лет.

Расчет доходов приведен в таблице 23.

Таблица 23.

Показатель	2011	2012	2013	2014	2015
Доход от сдачи в аренду, руб.	96000	105600	115500	127050	139755
Темп роста ,%		10	10	10	10

Расчет коммунальных платежей на период 5 лет приведен в таблице 24.

Таблица 24.

Показатель	2011	2012	2013	2014	2015
Коммунальные платежи, руб.	33194	39833	47800	57360	65960
Темп роста ,%	20	20	20	20	15

Обоснование ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Ставку дисконтирования рассчитываем методом кумулятивного построения. Как и в расчете коэффициента капитализации, за безрисковую ставку была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 9,45%. Риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 50% безрисковой ставки.

Ставка дисконтирования с учетом темпа роста размера коммунальных платежей 15% на остаточный период (последний год) равна:

9,45% + (9,45 х 0,5) + 15% = 29%

где: 9,45% - безрисковая ставка

(9,45 * 0,5) - риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 50% безрисковой ставки.

15% - риск роста коммунальных платежей.

Расчёт рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Расчет рыночной стоимости методом ДДП по формуле:

PV = + M ,

где PV - текущая стоимость;

С_i - денежный поток периода t;

i_t - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по факту последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры, равна:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков +

Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Таблица 25. Расчет рыночной стоимости квартиры
	Наименование позиции		2011	2012	2013	2014	2015
		прогнозный период	остаточный
1	Чистый доход, руб.		96000	105600	115500	127050	139755
2	Коммунальные платежи, руб.	33194	39833	47800	57360	65960
3	Денежный поток, руб.(ЧОД)		62 806	65767	67700	69690	73795
4	Коэффициент текущей стоимости	0,77519	0,60093	0,46583	0,36111	0,27993
5	Коэффициент капитализации	0,15
6	Ставка дисконтирования, %	29
7	Сумма текущей стоимости денежного потока, руб.	165 567	48 686	39 521	31 537	25 166	20 657

Расчёт стоимости реверсии.

Реверсия - остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

ь назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предложений относительно будущего состояния объекта;

ь принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

ь капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Остаточная стоимость реверсии составит:

73795:0,15=491967 руб. (Чод последнего года/коэф. капитализации)

Текущая стоимость реверсии составит:

M

Где: М - стоимость реверсии;

i - ставка дисконта;

n - оцениваемый период.

491967*1/(1+0,29)⁵= 137 717руб.

Стоимость объекта оценки = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

165 567+137 717=303 284 руб., округленно 303 300руб.

Согласование результатов, полученных доходным подходом:

Таблица 26. Весовые коэффициенты

№п\п	Показатели	Метод прямой капитализации дохода, %	Метод дисконтирования денежных потоков, %
1.	Достоверность информации	40	60
2.	Полнота информации	50	50
3.	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	40	60
4.	Способность учитывать конъюнктуру рынка	40	60
5.	Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	40	60
6.	Допущения, принятые в расчетах	40	60
7.	Весовые показатели достоверности метода оценки (среднеарифметическое значение Q)	40	60

Стоимость объекта определяется по формуле:

S = S₁ х Q₁ + S₂ х Q₂,

где S - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

S₁, S₂, - стоимость объекта, определенная с использованием методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно;

Q₁, Q₂ - среднеарифметическое значение достоверности методов прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков соответственно.

Результаты согласования сведены в таблицу 30.

Таблица 27. Согласование результатов при определении рыночной стоимости

Подход оценки	Полученный результат при использовании каждого метода, руб.	Степень доверия каждому методу в итоговой величине стоимости, %	Стоимость каждого использованного метода, руб.
Метод прямой капитализации дохода	418 707	40	167 483
Метод дисконтирования денежных потоков	303 300	60	181 980
Итого:		100,00	349 463

Таким образом, на основании проведенного анализа и выполненных расчетов итоговое значение рыночной стоимости квартиры, определенной доходным подходом по состоянию на 15 января 2011 года с учетом округления составит:

349 400 (триста сорок девять тысяч четыреста) рублей.

4.3 Согласование результатов оценки.

Традиционные в оценочной деятельности подходы дали следующие результаты:

Таблица 28.

Рыночная стоимость
Доходный подход:	349 400 руб.
Сравнительный подход	2 289 384 руб.
Затратный подход	1 091 382 руб.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

ь Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья..

ь Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости.

ь Подход с точки зрения доходности в данном случае отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

Проанализировав поставленную цель оценки, характер использования объекта оценки, степень полноты и достоверность исходной информации, величину погрешности, полученную по каждому из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода. Ему присваивается показатель удельного веса 0,7. Затратный подход в данном случае не отражает в полной мере рыночную ситуацию и степень достоверности полученного результата, оценивается показателем удельного веса 0,2 . Доходному подходу, так как в нем использованы прогнозные величины, присвоен показатель удельного веса 0,1. Обобщение результатов приведено в таблице29.

Таблица 29.

Подходы	Показатель стоимости, руб.	Удельный вес	Взвешенная стоимость, руб.
Затратный	1 091 382	0,2	218 276
Сравнительный	2 289 384	0,7	1 602 569
Доходный	349 400	0,1	34 940
Итого:	1 855 785

Исходя из приведенных в работе данных и вышеуказанных условий, округляя полученное значение на дату оценки, объект имеет рыночную стоимость:

1 856 000 (Один миллион восемьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Список использованных источников

1. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости.- С-Петербург. СПбГТУ. 1997.

2. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства.-Ростов н/Д:Феникс,2008.

3. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.-М.:Дело, 1997.

4. Грибовский С. Оценка доходной недвижимости.- С-Петербург.2000.

5. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости.-Москва: Интерреклама, 2003.

Размещено на Allbest.ru