Характеристика и основные показатели деятельности ООО "Жилищный Фонд"

Размещено на http://www.allbest.ru/

3

Введение

В соответствии с учебным планом я проходил производственную практику в обществе с ограниченной ответственностью агентстве недвижимости «Жилищный Фонд»

Целью прохождения практики являются изучение и анализ общих принципов функционирования ООО «Жилищный Фонд», а также анализ основной деятельности отдела кадров. Практика позволяет соединить теоретическую подготовку с практической деятельностью на конкретных рабочих местах.

Задачами практики являются:

· Ознакомление с работой компании ООО «Жилищный Фонд»

· Анализ организационной структуры и основных показателей деятельности ООО «Жилищный Фонд»;

· Изучение структуры персонала ООО «Жилищный Фонд»;

· Выявление недостатков ООО «Жилищный Фонд» и формулирование рекомендаций по совершенствованию деятельности компании;

· Оформление отчёта.

ООО «Жилищный Фонд» оказывает полный спектр услуг на рынке недвижимости в Москве и крупнейших регионах России. В нашу компетенцию входит организация сделок покупки, обмена и продажи квартир, а также аренда и продажа коммерческой недвижимости.

Своим клиентам ООО «Жилищный Фонд» предлагаем лучшие условия сотрудничества - это инновационная политика ценообразования в отношении услуг агентства недвижимости «Жилищный Фонд». Прозрачность и открытость информации о стоимости работ является гарантией отсутствия скрытых комиссий и полного обоснования цены на каждом этапе сделки.

Глава I. Общие положения об аренде

1.1 Понятие недвижимости как объекта гражданских

правоотношений

Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен.

Среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

Вещи - суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку окружающего мира. Ими являются как предметы материальной духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля, полезные ископаемые, растения и т.д. Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, не доступные людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми.

Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещей не совпадает с обыденным представлением о них. С точки зрения действующего законодательства вещами признаются не только традиционные предметы быта, средства производства и т.п., но и живые существа, например, дикие и домашние животные, сложные материальные объекты (промышленные здания и сооружения, железные дороги). Различные виды управляемой энергии (тепловой, электрической, атомной и т.п.), жидкие и газообразные вещества (вода и газ в резервуарах, трубопроводах и т.п.).

Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав. Гражданское право. Учебник / под ред. Сергеева А.П. Толстого Ю.К. - М.: Проспект. 1998.

Статья 129 ГК делит объекты гражданских прав на три группы, приняв за основу деления оборотоспособность соответствующих объектов. Под оборотоспособностью подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица). К первой группе относятся свободно обращающиеся объекты права, ко второй - объекты, ограниченные в обращении, и к третьей - объекты, полностью изъятые из оборота.

Гражданским кодексом предусмотрено такое понятие, как главная вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК).

Принадлежностью всегда является отдельный предмет, например, ключ от замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п. Вопрос о том, является ли этот предмет принадлежностью, часто решается в законе, стандарте, договоре. При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаями делового оборота. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. - М.: Юринформцентр. 1995.

Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.

Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Деление вещей на движимые и недвижимые введено Основами Гражданского Законодательства Союза ССР и республик Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. (ст. 4) в связи с введением в РФ частной собственности на землю. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Статья 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на эти объекты специального правового режима, установленного для недвижимого имущества.

К недвижимым вещам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, но лишь те из них, которые подлежат государственной регистрации. П. 1. Ст. 130 Гражданский Кодекс РФ

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в статье 130 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель может признать недвижимыми вещами и др. предметы.

Вещи, не относящиеся к недвижимым вещам, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. - М.: Юринформцентр. 1995.

Конституция Российской Федерации (ст. 35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности».

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом.

Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. - М.: Юринформцентр. 1995

Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарение, наследования, залога и другие.

1.2 Понятие и классификация объектов недвижимости

К недвижимости, во-первых, относятся объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. Земельный кодекс, от 25 апреля 1991 года, в своей большой части утративший силу, не может регулировать земельные отношения согласно нормам ГК, поскольку не отвечает его принципам.

Право собственности на земельный участок; купли-продажи; залога; аренды в настоящее время регулируется рядом нормативных актов, например, Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 года №198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №8 ст. 740, Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года №337 «О реализации конституционных прав на землю» СЗ РФ 1996. №11 ст. 1026, Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года, «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №44. ст. 4191, и рядом других.

Участки недр - условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.

Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции Российской Федерации (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр Российской Федерации и участки недр. Государственный фонд недр составляет используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах государственных границ Российской Федерации. Закон РФ «О недрах» в ред. Федерального закона от 3 марта, 1995 года. // СЗ РФ №10 Ст. 823 Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода Законом рассматриваются, как объекты, которые могут предоставляться в пользование.

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Ст. 1 Водный кодекс РФ В соответствии со ст. 9 Конституции Российской Федерации, водные объекты могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Обособленные водные объекты, не находящиеся в муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются государственной собственностью Ст. 35 Водный кодекс РФ. Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Ст. 35 Водный кодекс РФ

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии. Земельное право России / под ред. Петрова В.В. - М.: Зерцало. 1998.

Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной.

Здания и сооружения - то, что прочно связано с землей. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами.

Здания и сооружения могут быть в государственной, муниципальной и частной собственности.

Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность.

В качестве предприятия может выступать имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Гражданское законодательство относит к недвижимости - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии со ст. 32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации могут находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной авиации - только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации ОВД, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские воздушные суда Ст. 7 Воздушный кодекс РФ.

Судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям. Ст. 8 Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят 30.04.99 №81 - ФЗ

Суда в Российской Федерации могут находиться в собственности:

- граждан и юридических лиц;

- Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;

- муниципальных образований.

Суда с ядерными энергетическими установками могут находиться только в собственности Российской Федерации. Ст. 12 Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят 30.04.99 №81 - ФЗ

Судно подлежит обязательной регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации:

а) Государственном судовом реестре;

б) судовой книге;

в) бербоут-чартерном реестре. Ст. 33 Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят 30.04.99 №81 - ФЗ

Судно приобретает право плавания под Государственным флагом Российской Федерации с момента регистрации его в одном из реестров судов Российской Федерации. Ст. 16 Кодекс Торгового мореплавания Российской Федерации / принят 30.04.99 №81 - ФЗ

Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности»). Международные документы относят к ним созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты - носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в космическом пространстве и на небесных телах. Договор о космосе устанавливает также, что права собственности на космические объекты «остаются незатронутыми» как во время нахождения в космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам, юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета. Международное право / под ред. Тункина Г.И. - М.: Юрид. лит. 1994.

Настоящее законодательство не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного, но только на основании прямого указания закона.

1.3 Общие положения об аренде

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) - имущества во временное владение или пользование (или только пользование) - за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений - Договор. Почему. Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин или организация, являющаяся юридическим лицом.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В этом смысл деятельности арендатора. Плоды, продукция или доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, поступают в собственность арендатору (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хотя некоторых случаях (ст. 136 ГК РФ) плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Все три указанных объекта представляют собой различные виды приращения основной вещи. Собственно речь идет о либо органическом (урожай, приплод скота или птицы и т.д.), либо техническом (произведенная предприятием продукция), либо экономическом (доходы, полученные от соответствующей деятельности, например проценты от пользования чужими средствами) приращении.

Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу существенных в силу закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключение сделано лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий и сооружений могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами П. 1 Ст. 424. ГК РФ. Вследствие этого предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности цены исполнения договора использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги (см. этот пункт ст. 424).

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения - 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

1.4 Объекты аренды

В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). П. 1. абзац 1 Ст. 607 ГК РФ

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень объектов имущества, который может сдаваться в аренду, не является исчерпывающим.

Следует отметить, что в ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды: вещи, не теряющие своих свойств в процессе использования, т.е. непотребляемые.

Объект аренды должен быть точно определен.

В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Жесткость такого требования обусловлена наличием возможности расширенного толкования понятия - вещи.

Например, сложные вещи. Указанный вид вещей впервые выделен в ГК. Статья 134, охватывает случаи, когда разнородные вещи образуют единое целое таким образом, что их предполагается использовать как одну вещь. Примером сложной вещи может считаться предприятие (включающее здание, оборудование и т.п.) или крестьянское (фермерское) хозяйство. Смысл выделения данного вида вещей состоит в том, что действие сделки, предметом которой служит такая вещь, распространяется на все составляющие ее разнородные вещи. Комментируемая норма является диспозитивной, а потому договором сторон может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав «сложной».

Деление на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК) является традиционным для гражданского права. Суть этого деления состоит в том, что принадлежность призвана служить главной вещи, и связана с нею общим назначением. Примерами этому могут служить лодка и весла, велосипед и насос. При этом относительная стоимость принадлежности и главной вещи значения не имеет.

Юридическое значение такого деления состоит в том, что принадлежность во всех случаях следует судьбе главной вещи.

Тем не менее, так же как и предыдущая, эта норма относится к числу диспозитивных, а значит, стороны могут указать в договоре, какая из вещей, «Главная вещь» или «принадлежность», будут являться объектом аренды.

Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона П. 1. абзац 2 Ст. 607 ГК РФ, в отличие, например от Основ законодательства об аренде, Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года. которые допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и правительственными актами.

В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена. Ст. 129 ГК РФ. Например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты.

Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду денежных средств, поскольку весь смысл использования их состоит в употреблении.

1.5 Особенности аренды недвижимого имущества

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. См. П. З Ст. 610 / П. З Ст. 614 / Ст. 625 ГК РФ Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2-6 главы 34 ГК.

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п. 2 cт. 609 и п. 2 ст. 615 ГК. В п. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651 - об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности недвижимого имущества.

Аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды. В то же время стоит отметить, что ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.

В практике применяются различные виды договоров аренды транспортных средств - с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства и без предоставления таких услуг.

В первом случае объединены два вида обязательств:

а) непосредственно связанных с предоставлением транспортного средства в аренду - во временное владение и пользование за плату;

б) связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства.

Договор аренды транспортных средств (с экипажем) заключается только в письменной форме независимо от срока его действия. Это правило касается как юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливает изъятие из нормы, предусмотренной п. 1 ст. 609 ГК (допускающей для договоров, заключаемых физическими лицами на срок не более года, устную форму). Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. - М.: Инфра-М. 1998. - С. 207.

Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации регулирует лишь арендные отношения. Специфика его связана лишь с особенностями предмета аренды и условиями использования. К такому договору не применимы правила, предусмотренные ст. 621 ГК о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок после истечения срока ранее действовавшего договора.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя из смысла ст. 130 ГК РФ) - которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 Гражданского кодекса РФ (ст. 260 / 264 / 270 ГК), которая вступает в действие со дня введения нового Земельного кодекса РФ. До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс РСФСР 1991 года (в части не противоречащей более позднему законодательству).

В настоящее время оборот земельных участков регулируется указами Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ, принятыми в их исполнение.

Право граждан и юридических лиц - собственников земельных участков сдавать в аренду земельный участок, предусматривает Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года, «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» СА РФ 1993. №44 ст. 4191..

Передача в пользование (в том числе и на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Законом о недрах, Водным кодексом, Основами лесного законодательства.

Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд особенностей:

участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах, ст. 46 - 53 Водного кодекса). Участки лесного фонда - на основе лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов (ст. 28 Основ лесного законодательства);

водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46 / 54 Водного кодекса); участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договоров (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); договоры аренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет);

специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предельные сроки такого пользования. Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействителен.

данные, содержащие необходимые сведения о предмете аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным. П. 2. Ст. 607 ГК РФ

Наем зданий и сооружений - подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652 / п. 1 ст. 654).

При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК),

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование его, не по назначению.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность. Ст. 135 ГК РФ Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан. П. 2. Ст. 671 ГК РФ

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых - начале девяностых годов. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды н отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК).

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1.6 Общая характеристика рынка жилой недвижимости

Подмосковья

В последние годы промышленность столичных пригородов растет и дает 40% доходов в бюджет Московской области. Объем промышленного производства составляет 500 млрд. руб., а его рост - 130%.

Московская область занимает первое место в стране по вводу жилья. В 2008 году рост ежегодного ввода жилья в Подмосковье по сравнению с 2007 г. увеличился на 83% и составил 5,5 млн. кв. м. Средняя стоимость кв.м возросла с $950 до $1950. В I полугодии 2010 г. в Подмосковье было построено около 2 млн. кв. м жилья, в целом на 2010 год запланировано строительство 5,2 млн. кв.м.

Сверхдинамичный рост цен на столичном рынке недвижимости оказывает существенное влияние и на ситуацию в Подмосковье.

Стремительное сокращение доступного по ценам предложения на московском рынке заставило покупателей эконом- и среднего класса квартир обратить свое внимание в сторону области, ведь добираться из городов ближайшего Подмосковья (0-5 км от МКАД) примерно столько же, сколько из спальных районов Москвы, а стоимость квадратного метра жилья здесь в 1,5-2 раза ниже.

Современные подмосковные здания, построенные в последние годы, по качеству нисколько не уступают московским, скорее даже превосходят: если в Москве эконом-класс ВРН - это, прежде всего, панельное домостроение, то в Подмосковье 60% этого сегмента представляют собой новые монолитные или монолитно-кирпичные дома.

Тенденция перетекания эконом-класса Москвы в пригороды обозначилась еще несколько лет назад. Это объясняется, во-первых, постоянным удорожанием земли в столице (многие дома уже не подходят под характеристики эконом-класса из-за слишком высокой цены) и, во-вторых, тем, что районов массовой застройки в пределах МКАД уже почти не осталось.

Рост цен на жилую недвижимость в Москве оказался слишком стремительным для большинства покупателей квартир, поэтому многие обратили свое внимание на ближайшие пригороды, которые на данный момент практически «сливаются» с Москвой. Например, московский район Куркино вплотную прилегает к подмосковным Химкам, в то время как стоимость квартир в Химках дешевле, инфраструктура развита лучше, а добираться до Москвы ровно столько же. Разговоры о предстоящем слиянии Москвы с Подмосковьем делают в глазах потребителей выбор в пользу Подмосковья еще выгоднее. Однако повышение цен на жилую недвижимость ближайших пригородов до уровня спальных районов Москвы, заставило многих потенциальных покупателей квартир обратить свои взгляды еще дальше - на Подмосковье средней удаленности и теперь эконом-класс располагается далеко за пределами МКАД - в ближнем и среднем Подмосковье.

Повышенное внимание начали проявлять к области столичные застройщики, также обозначилась тенденция застройки городов Подмосковья целыми районами, а не точечно. Повышение качества строящегося за пределами МКАД жилья и интерес к нему со стороны москвичей привели к интенсивному формированию на областном рынке сегмента среднего или бизнес-класса.

В настоящее время ситуация на ВРН Подмосковья характеризуется дефицитом предложений на фоне интенсивного роста цен. При этом мнения ведущих экспертов рынка недвижимости о сложившейся ситуации далеко не однозначны. Некоторые из них отмечают определенное замедление роста цен в июле, которое чаще всего относят к сезонным тенденциям. Другие говорят о том, что снижения роста цен в Подмосковье с июня не происходило, при этом в качестве причин называют перемещающийся из столицы спрос и снижение объема предложений вторичных квартир и комнат в Подмосковье.

Основные группы покупателей жилья в пригородах Москвы формируют:

v приезжие из других регионов, для которых Подмосковье - стартовая площадка при перемещении в столицу;

v располагающие достаточными финансовыми средствами молодые семьи, для которых важно, чтобы приобретаемая квартира имела солидную площадь и была достаточно комфортной (в первую очередь их привлекает 15-километровая полоса области за МКАД);

v претенденты на часть особняка, выстроенного в котеджном поселке вблизи столицы.

Таким образом, подмосковный рынок недвижимости пока представляет собой неплохую альтернативу столичным окраинам. В связи с высокими темпами удорожания областного жилья (особенно в ближнем Подмосковье), в настоящее время наметилась тенденция смещения спроса в сторону средней полосы Московской области (до 25 км от МКАД). Это влечет за собой увеличение темпов роста цен на квартиры в городах среднего Подмосковья. Однако нельзя ожидать, что средняя стоимость кв. м жилья здесь достигнет уровня ближайшего Подмосковья также быстро, что обусловлено неоднородностью территории, худшей транспортной доступностью и развитостью инфраструктуры. При этом на данный момент средняя полоса Подмосковья обладает большим инвестиционным потенциалом, чем города, расположенные непосредственно рядом с Москвой.

Дальнее Подмосковье (более 25 км от МКАД) пользуется спросом в основном у местных жителей или приезжих из регионов, но пока объемы возведения новых объектов здесь сравнительно малы.

Сейчас рынок подмосковной жилой недвижимости является одним из самых инвестиционно-привлекательных, следствием чего является интерес к нему со стороны московских компаний.

Спрос на жилую недвижимость как в новостройках, так и на ВРН Подмосковья превышает предложение на 20-30%. Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры, среди которых более предпочтительны объекты площадью 45-50 кв. м в новых домах, 37-38-метровые квартиры старого фонда менее востребованы. С каждым годом растет интерес к многокомнатному жилью, площади которого также увеличиваются.

Рисунок 1. - Диаграмма структуры спроса на ВРН Подмосковья по

числу комнат и по типу здания

Таким образом, в основном потребительские предпочтения направлены на одно- и двухкомнатные квартиры в новых домах индивидуального проектирования с современными планировками и высокими потолками. В основном - это квартиры в новостройках, вышедших на вторичный рынок. Наибольшей популярностью пользуются объекты в «первом поясе» Подмосковья (в пределах 20-30 км от МКАД), кроме того, важным фактором для потребителей по-прежнему является удобство транспортного сообщения с Москвой, однако определяющим критерием остаются стоимостные показатели.

На подмосковном рынке жилья появляется все больше новых строительных объектов, определенная часть квартир при этом перемещается во вторичный сегмент. Вследствие этого количество предложения ВРН Подмосковья за I полугодие 2009 г. увеличилось на 15% и в июле превысило 9 тыс. объектов. Рост показателя по сравнению с аналогичным периодом прошлого года статистически не значим (±0,5%).

Однако на фоне интенсивного роста цен в денежном выражении объем предложения с начала года возрос на 65% и по итогам июля достиг 831 млн. долл., что почти в 2 раза больше аналогичного показателя 2008 года.

Рисунок 2. - Диаграмма динамики количества и объёма предложения

вторичного жилья в Подмосковье

Большая часть предложения расположена в ближайшем и среднем Подмосковье, то есть на расстоянии до 25 км от МКАД. Однако за последние полгода доля новостроек в дальнем Подмосковье увеличилась с 15% до 17%, что говорит о постепенном развитии подмосковного региона.

Темпы ввода нового жилья в московской области постоянно растут. Наиболее интенсивно застраиваются близлежащие города (до 15 километров от МКАД). Это Мытищи, Одинцово, Красногорск, Королев, Люберцы, Балашиха. Кроме того, складываются тенденции увеличения объемов строительства и в городах так называемого «второго эшелона» (от 15 до 30 километров от МКАД) - в их числе Пушкино, Ивантеевка, Нахабино, Жуковский, Раменское, Лыткарино. Достаточно активно идет застройка в удаленных городах Подмосковья: Сергиев-Посаде, Воскресенске, Серпухове, Ступине. Это обусловлено наличием платежеспособного спроса - люди работают на градообразующих предприятиях с достаточно высокой оплатой труда. Характерный пример в данном случае - Ступино.

По количеству предложений в строящихся домах лидируют Балашиха, Подольск, Красногорский и Одинцовский районы. Очевидно, что в ближайшее время значительная часть продаваемых новостроек в вышеупомянутых городах переместится в сектор вторичного жилья, пополнив существующий ассортимент предложения современными качественными квартирами эконом- и среднего класса.

В прошлом году итоговый рост цен был выше, чем в этом, но ниже, чем в 2008 году. В Московской области темпы изменения цены составили от 18% до 34% в зависимости от местоположения объекта продажи, и от 20% до 34% в зависимости от типа дома.

На графике (см. ниже) приведено изменение цен (%) в различных территориальных зонах Московской области. Как видно, наименьший рост был отмечен в территориальной зоне «Восток-дальний» (18%), а наиболее интенсивный - в территориальной зоне «Запад» (34%).

Хотя рост цен на недвижимость Подмосковья за 2008 год значительно отставал от московских показателей (в среднем 21% и 37% соответственно), в 2009 году резкое увеличение спроса на жилье в пригородах столицы повлекло за собой более интенсивное его удорожание.

Рисунок 3. - Диаграмма рейтинга направлений по зависимости от роста

стоимости квадратного метра вторичного жилья в 2009 году

Начиная с марта текущего года, темпы роста цен на недвижимость в Подмосковье начали опережать столичные. В некоторых городах увеличение достигало 20% в месяц.

Таким образом, если за первое полугодие 2009 года рост цен на жилую недвижимость Москвы составил в среднем 52%, то в Подмосковье прирост стоимости достиг 65%. В июле средняя цена кв. м на вторичное жилье в среднем по области составила $2020, что почти вдвое превысило показатели аналогичного периода 2008 года. При этом цена за «квадрат» в ближайшем Подмосковье (0-5 км от МКАД) уже далеко «перевалила» за $2000, в пригородах средней удаленности (5-25 км от МКАД) превысила $1500, а в крупных городах дальнего Подмосковья достигла значения 1350$ за кв.м.

Очевидно, что при всех своих достоинствах города ближнего Подмосковья (в первую очередь, Реутов, Химки, Одинцово, Королев, Красногорск) обладают одним выраженным недостатком: цены на жилье здесь быстро приближается к московскому уровню. Лидерами по стоимости кв. м являются Одинцово, Балашиха, Реутов, Люберцы, Мытищи.



Рисунок 4. - Диаграмма средней стоимости кв.м вторичного жилья в

Подмосковье

Более привлекательным вариантом для небогатых покупателей выглядят Троицк, Наро-Фоминск, Солнечногорск, Чехов, Серпухов, Дмитров.

Глава II. Анализ деятельности ООО «Жилищный Фонд»

2.1 Общая характеристика ООО «Жилищный Фонд»

недвижимость аренда выручка затрата

Агентство «Жилищный Фонд» основано в 2008 году. Его основали трое частных маклеров, для продвижения уникальных услуг на рынок. В данный момент агентство хорошо зарекомендовало себя на рынке недвижимости Подмосковья.

«Жилищный фонд» помогает оперативно, качественно, конфиденциально и совершенно безопасно сдать, снять, купить, продать или обменять квартиру, комнату, дачу или дом. Специалисты агентства, прошедшие обучающие тренинги, являются высококлассными профессионалами и компетентны в решении любых вопросов, касающихся операций с недвижимостью.

Деятельность агентства ООО« Жилищный Фонд»:

ь Аренда квартир и коттеджей.

Агентство недвижимости ООО «Жилищный Фонд» осуществляет сделки по сдаче, съему и посуточной аренде квартир в Москве и в московской области, а так же аренде загородных коттеджей.

ь Продажа, покупка и обмен квартир и загородной недвижимости.

Агенты по подбору первичного и вторичного жилья агентства недвижимости «Жилищный Фонд» - это высококлассные специалисты с большим опытом работы, которые могут гарантировать высокий уровень сервиса, комфортные условия сотрудничества и приемлемые цены. Агенты по работе с первичной недвижимостью - это команда профессионалов, которая благодаря многолетнему сотрудничеству с ведущими строительными компаниями города Москвы предоставляет большой список предложений на рынке новостроек Москвы и Подмосковья с ценами, значительно ниже рыночных.

Агенты по подбору вторичного жилья - это профессионалы, гарантирующие прозрачность сделки и отсутствие скрытых комиссий. Так же агентство занимается продажей и покупкой загородной недвижимости.

Агенты по работе с загородной недвижимостью помогут качественно, быстро и безопасно купить, продать или обменять дом, дачу, коттедж или земельный участок. Риелторы имеют многолетний опыт работы, и способны решать самые сложные задачи. Стоимость услуг за сделку по загородной недвижимости обычно индивидуальна, но не превышает 4% от стоимости самого объекта, а на объект элитной недвижимости не превышает 2%. Вы сможете определить и согласовать ее стоимость после бесплатной консультации со специалистами.

ь Консультационные услуги, такие как:

· оценка;

· исследование рынка;

· анализ наилучшего использования объекта;

· анализ предложения и спроса;

· экспертное мнение.

ь Услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью и регистрации сделок с недвижимым имуществом:

· оформление прав на собственность;

· экспертное заключение по договорам;

· приватизация;

· оформление наследства;

· проверка юридической чистоты объектов недвижимости;

· составление исковых заявлений по жилищным вопросам;

· составление договоров купли-продажи, дарения, мены;

· юридические консультации;

· оформление прав собственности на жилые и нежилые помещения и т.д.

ь Иные услуги:

· восстановление правоустанавливающих документов;

· сопровождение договора купли продажи;

· профессиональная экспертная оценка;

· составление проектов договоров;

· юридическое сопровождение сделки;

· сопровождение договора аванса;

· профессиональная экспертная оценка;

· оценка полноты документов;

· сопровождение договора аванса;

· сопровождение договора купли продажи;

· сбор недостающих документов;

· работа с субсидиями;

· поиск недвижимости;

· работа с документами;

· приватизация;

· наследство.

2.2 Анализ структуры управления ООО «Жилищный Фонд»

Структура управления в ООО «Жилищный Фонд» представляет собой линейную структуру, она представлена на рисунке 5.

Генеральный директор решает все глобальные вопросы, от бюджета и рекламы до закупки оборудования.

Юрист даёт консультации, как агентам, так и клиентам, пришедшим в офис компании. Он ведёт все договора, проверяет документы. Юрист подчиняется генеральному директору, но он считается самостоятельной единицей, как и бухгалтер.

Размещено на http://www.allbest.ru/

3

Рисунок 5. - Схема структуры управления ООО «Жилищный Фонд»

Начальник отдела занимается текущими клиентами, их распределением и техническими вопросами. Он ведёт всех клиентов у агентов, в общем полный контроль текущей работы.

В «Жилищном Фонде» работают 9 риэлторов: 7 штатных и 2 внештатных.

В агентстве ведутся постоянные дежурства - один из агентов сидит на телефоне и обрабатывает входящую информацию, обновляет рекламу, даёт простые консультации, при сложных - обращается к юристу.

2.3 Анализ основных показателей ООО «Жилищный Фонд»

В результате анализа основных показателей деятельности, было выявлено, что в агентство поступает порядка 100 объектов на сдачу и около 50-70 обращений клиентов, но на деле из них остаётся 50% клиентов, которые заключают договора на обслуживание.

Общая выручка агентства в год составляет в среднем 10 560 000 рублей.

В Таблице 1 приведены средние показатели работы агентства.

Таблица 1. - Средняя выручка от услуг агентства ООО «Жилищный

Фонд»

Наименование услуги	Среднее кол-во сделок (в месяц)	Средняя Выручка в месяц (тыс. руб.)	Средняя Выручка в год (тысяч рублей)	Выручка	Изменения показателя (2008 к 2009 гг.)
				2008 год	2009 год	абсолют. отклонение	относит. отклонение (%)
1. Продажа	4	540	6480	6481	6485	4	6,17
2. Аренда	20	280	3360	3363	3366	3	8,92
3. Наследство	2	40	480	482	480	-2	-0,004
4. Приватизация	2	20	240	235	245	2	0,008
5. Иные услуги	6	30	360	354	368	14	0,03

Анализируя показатели средней выручки ООО «Жилищный Фонд» за 2008-2009 годы можно сделать следующие выводы:

v Количество сделок по продаже растёт;