Оценка рыночной стоимости квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Самарский Архитектурно-Строительный Университет»

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

Курсовая работа

по дисциплине «ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

на тему

Оценка рыночной стоимости квартиры

Выполнила: студентка

5 курс, гр.ЭП-64

Яшкина Екатерина Ивановна

Научный руководитель

Кирова Екатерина Евгеньевна

Самара 2010

План

1. Введение

1.1 Определение задания на оценку

1.2 Выводы и заключение о стоимости

1.3 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1.4 Методические основы проведения работ

1.5 Основные понятия и определения

1.6 Источники информации и полнота исследования

1.7 Процедура и этапы исследования

2. Анализ рынка и позиционирование объекта оценки

2.1 Анализ рынка недвижимости

2.2 Анализ местоположения объекта

3. Определение рыночной стоимости недвижимости

3.1 Описание оцениваемого объекта

3.2 Анализ прав собственности

3.3 Результаты визуального осмотра объекта

3.4 Анализ наилучшего использования

3.5 Расчет рыночной стоимости имущества

3.5.1 Затратный подход к оценке

3.5.1.1 Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства

3.5.1.2 Расчет прибыли предпринимателя

3.5.1.3 Оценка износа

3.5.1.4 Расчет стоимости земельного участка

3.5.2 Сравнительный подход

3.5.3 Доходный подход

3.5.4 Согласование результатов оценки и заключительное решение о рыночной стоимости объекта

Библиографический список

Приложение 1

1. Введение

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [8]

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

- рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор

имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

- покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо

информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

- срок экспозиции объекта оценки. [17]

Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной собственности. [5]

На основании договора №1 от 10. 11 .2010 года ООО «Территориальное агентство оценки» (далее «Оценщик») провела оценку рыночной стоимости недвижимого имущества (жилое помещение), принадлежащего Базарову В.В., Базаровой В.В., расположенного по адресу г. Самара, Железнодорожный район, ул. Революционная/ул. Мориса-Тореза, д.138/53, кв.27 (4 этаж: 3 комн..), площадью 56,20 кв. м. (далее «Объект оценки»).

Цель проведения оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для принятия управленческих решений.

Задачи оценки:

1. Анализ количественных и качественных характеристик объекта, ее области применения;

2. Сбор, систематизация, обработка и анализ информации;

3. Определение факторов, влияющих на рынок недвижимости;

4. Применение подходов и методов к оценке объекта оценки;

5. Согласование результатов оценки;

6. Оформление результатов в отчёт об оценке объекта оценки.

Работа по оценке была проведена в соответствии с вышеназванным договором, в соответствии с требованиями, изложенными в Федеральном законе от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другими нормативно-распорядительными актами, а также обычаями делового оборота.

1.1 Определение задания на оценку

Таблица 1.1

Сведения о заказчике - юридическом лице

Организационно-правовая форма, полное наименование	ООО «ХХХ» ИНН 6316041526, КПП 631601001
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	1026301168970
Дата присвоения ОГРН	01.10.01
Место нахождения	443082, г. Самара, ул. Пятигорская 11

Сведения о собственниках:

Базаров Владимир Вячеславович, дата рождения: 23.05.1970 г. Паспорт: серия 3699 №112767 выдан 10.08.1999 г. Железнодорожным РОВД г.Самары.

Базарова Валерия Владимировна, дата рождения 25.02.2001г. Свидетельство о рождении: серия I-EP №554868 выдан 20.04.2001 г. ОЗАГС администрации Железнодорожного района города Самары.

Таблица 1.2

Сведения об оценщике (исполнителе), работающем на основании трудового договора

Фамилия, имя, отчество оценщика	Яковлева Екатерина Ивановна
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	Член некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» (НП «СМАОС»)
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом на получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности ПП-1 № 052796 от 07.06.2007 г., выдан НОУ «Высшая школа приватизации и предпринимательства - институт» г. Москва
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	Гражданская ответственность застрахована на сумму 300 000 рублей, страховой полис № 10270В4000020, выданный ВСК страховой дом «Военно-страховая компания» с 24.01.2010 по 23.01.2011;
Стаж работы в оценочной деятельности	3,5 года
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор:	«Территориальное агентство оценки»
Организационно-правовая форма	ООО
Полное наименование	Общество с ограниченной ответственностью
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)	10463077335550
Дата присвоения ОГРН	ХХ.ХХ.ХХ
Место нахождения	443080 г. Самара, ул. Революционная, дом № 70, литера 1, левое крыло, 3 этаж

Таблица 1.3

Информация об объекте оценки

Объект оценки	Недвижимое имущество: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Революционная/ул. Мориса-Тореза, д.138/53, кв.27 (4 этаж, 3 комн..), площадью 56,20 кв. м.
Имущественные права на объект оценки	Вид права - собственность Объект права - Жилое помещение
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Цель оценки	Для принятия управленческих решений
Дата оценки	28.10.2010
Срок проведения оценки	21-28 октября 2010 г.
Балансовая стоимость объекта оценки, руб.	не предоставлена заказчиком
Правоустанавливающие документы	Свидетельство о государственной регистрации права 63-АЕ №281828 от 29.09.2010 г.
	Технический паспорт на объект недвижимости на жилое помещение от 10.10.70 г.
	Кадастровый паспорт жилого помещения от 19.02.2010 г.

1.2 Выводы и заключение о стоимости

оценка рыночная стоимость квартира

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Революционная/ул. Мориса-Тореза, д.138/53, кв.27(4 этаж: 3 комн..), площадью 56,20 кв. м на 19.11.2010 года (включая НДС) составляет: 2 162 373 р. (Два миллиона сто шестьдесят две тысячи триста семьдесят три рубля).

1.3 Допущения и ограничивающие условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.

2. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

3. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

4. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

5. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

6. Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в моменты осмотра.

7. Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета как в целом, так и по фрагментам возможно только после предварительного письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.

9. Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

10. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

11. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

12. Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины рыночной стоимости за объект оценки.

13. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет продан по указанной стоимости.

1.4 Методические основы проведения работ

Работа по оценке была проведена в соответствии профессиональными стандартами и правилами оценки, а также действующим российским законодательством:

1) Гражданского кодекса Российской Федерации. Частей I и II.

В отношении оценочной деятельности ГК РФ содержит значительное число положений, связанных с определением стоимости, а также устанавливает объекты гражданских прав, их классификацию, виды и возможность участия в гражданском обороте.

2) Федерального закона Российской Федерации № 135 от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

В соответствии с ФЗ об оценке (ст. 1) он является специальным по отношению к иным актам, регулирующим вопросы оценочной деятельности в гражданских правоотношениях. Это означает, что федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные акты в части, затрагивающей вопросы оценочной деятельности, не должны противоречить Закону об оценке. Если такие противоречия возникают, то соответствующие положения иных законов и нормативных актов применению не подлежат.

3) Ведомственные строительные нормы (Правила оценки физического износа жилых зданий) ВСН 53-86(р)

4) Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256)

5) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255)

6) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254)

1.5 Основные понятия и определения

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [8]

Принцип замещения - максимальная стоимость объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. [15]

Принцип спроса и предложения - стоимость собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке. Когда спрос равен предложению рыночная стоимость отражает реальную себестоимость. [15]

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин. [14]

Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия. [14]

Неустранимый износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным. [15]

Устранимый износ имущества - износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.[15]

Экономический износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации. [14]

Функциональный износ имущества - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.[15]

Объект сравнения имущества - аналог, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки, другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. [11]

Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом износа.[11]

Принцип наиболее эффективного использования - в любой момент времени максимальная стоимость объекта оценки соответствует наиболее эффективному использованию этого объекта.[14]

Определить наиболее эффективное использование объекта оценки можно только после того, как объект будет проанализирован с трех предыдущих точек зрения. Поэтому рассмотрение объекта с данной позиции может рассматриваться как подведение окончательно итога анализа объекта, вывод по результатам этого анализа, т.е. эта позиция - результирующая.

Наиболее эффективным будет такое использование, при котором объект оценки будет наибольшим образом соответствовать требованиям предъявляемым рынком в целом и отдельными пользователями, а также все компоненты которого будут оптимально сбалансированы. При этом такое использование должно быть законодательно разрешено, физически осуществимо, экономически обосновано и приводит к наивысшей стоимости объекта оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. [7]

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. [7]

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.[7]

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.[7]

1.6 Источники информации и полнота исследования

Источники информации, использующиеся для проведения работы:

1) Информация полученная от Заказчика;

2) Информация, полученная у собственника;

3) Информация о ситуации на рынке, полученная от различных субъектов рынка;

4) Информация о ситуации на рынке недвижимости г. Самара, полученная из официальных источников;

5) Сведения из риэлторских фирм г. Самара;

6) Информация, полученная из периодических изданий: газет «Из рук в руки», «Новости рынка недвижимости», «Вся недвижимость»;

7) Информация базы данных ЦЕНТР;

8) Информация базы данных ПЦР;

9) Свидетельство о государственной регистрации права;

10) Информация полученная из периодических изданий;

11) Информация о ситуации на рынке жилой недвижимости;

12) Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве.

1.7 Процедура и этапы исследования

1) Заключение договора на оценку;

2) Обследование объекта, установление качественных и количественных характеристик объекта;

3) Сбор специальных данных и их анализ;

4) Применение подходов к оценке;

5) Согласование результатов оценки;

6) Составление и передача заказчику отчета об оценке. [7]

2. Анализ рынка и позиционирование объекта оценки

2.1 Анализ рынка недвижимости

2.1.1 Экономика

Сегодня Самарская область входит в первую пятерку регионов Приволжского федерального округа по объему промышленного производства на душу населения (в том числе по обрабатывающей промышленности), показателям внешнеторгового оборота и иностранных инвестиций, среднемесячной заработной плате, занимает стабильно 1 место в округе по среднедушевым денежным доходам и обороту розничной торговли на душу населения.

Несомненно, финансово-экономический кризис не мог не сказаться на уровне материального обеспечения населения региона. Однако, меры, принятые всеми уровнями государственной и муниципальной власти, позволили нашему региону сохранить социальную стабильность, а также лидирующие позиции в России и первые места в ПФО по таким показателям как: среднедушевые денежные доходы населения, оборот розничной торговли на душу населения, среднемесячная заработная плата.

Большинство благоприятных тенденций в демографической сфере, начавшихся в 2000 году в Самарской области, продолжается в 2010 году. Растет рождаемость, за семь месяцев текущего года в области родилось 21,2 тыс. детей (почти на 500 детей или на 2,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года). Естественная убыль населения снизилась на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 3,8 промилле.

Положительная динамика экономического развития привела к постепенному выравниванию ситуации в сфере занятости населения и снижению напряженности на рынке труда области. Принимаемые меры позволили не только остановить рост безработицы, но и добиться ее устойчивого снижения. С начала года численность зарегистрированных безработных сократилась на 18,9 тыс. человек (на 32,4%) и на 31.08.2010 составила 39,4 тыс. человек при уровне зарегистрированной безработицы 2,3%. Уровень общей безработицы в Самарской области (5,1%) ниже, чем в целом по России (7,1%) и Приволжскому федеральному округу (7,3%).

В г. Самаре девять районов, и самыми престижными для проживания из них традиционно считаются исторический центр города, а также наиболее приближённые к нему Ленинский и Самарский. А наиболее востребованное жильё расположено в прибрежной территории Промышленного, и отдалённых от центра города частях Железнодорожного и Октябрьского районов.

В жилой застройке города преобладают кирпичные и панельные здания, составляющие порядка 94% жилищного фонда, около половины (47%) зданий -- многоэтажные жилые дома, свыше трети (36%) -- среднеэтажные безлифтовые, малоэтажный фонд -- 15%; объём ветхого жилья составляет 2,6% жилищного фонда г.о. Самара.

В течение 2002-начала 2008 гг. в г. Самаре наблюдался значительный рост объёмов капитального строительства, возводились новые жилые и коммерческие комплексы. По данным Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара за период 2003-07 гг. введено в эксплуатацию 1,9 млн.кв.м нового жилья, в течение 2008 г. -- 730 тыс.кв.м, а по состоянию на ноябрь 2009 г. в Самаре введено 316 тыс.кв.м жилья. Согласно данным, предоставленными компаниями-застройщиками, в общей сложности в 2009 г.

произошёл ввод порядка 400 тыс.кв.м жилья.

В прогнозе социально-экономического развития города на 2011-2012 гг. предусмотрено, что в 2011 г. будет построено 347 тыс.кв.м -- на 12% меньше, чем в текущем году.; и лишь в 2012 г. прогнозируется незначительный рост объёмов ввода жилья-- всего на 0,9%. Резкое падение темпов ввода жилья связано с отсутствием у застройщиков собственных средств, общим кризисом в строительной отрасли города. [32]

2.1.2 Рынок недвижимости

Ценовая ситуация

Аренда

Арендные ставки в Самаре колеблются в зависимости от нескольких факторов. Первый - традиционный сезонный фактор. В январе-феврале - коррекция ставок вниз, затем стабилизация, с середины мая и до конца октября - рост, в ноябре-декабре - стабилизация, затем цикл повторяется вновь. Сезонные зигзаги цен на съемное жилье повторяются с начала двухтысячных из года в год, вне зависимости от экономического климата. Летом пик наступает из-за наплыва в город сезонной рабочей силы, а осенний всплеск поддерживается из-за наплыва иногородних студентов. Собственники в этот «горячий» период неохотно идут на скидки, однако к новогодним праздникам становятся лояльнее, после них и вовсе готовы к существенному дисконту.

Арендные ставки стабильно росли до 2008 года вместе с общим ростом цен на недвижимость. Но более плавно, без скачков, без сюрпризов. Вообще рынок аренды по сравнению с сектором купли-продажи более стабилен, логичен и прогнозируем. Так как высока конкуренция между собственниками жилья.

Для того чтобы разобраться в теме, что происходит на рынке сегодня, за точку отсчета мы взяли статистику самарского рынка недвижимости в 2008 году. (Рис.2.1)



Рис.2.1 Рынок недвижимости г. Самары в 2008 году

Так, средняя ставка аренды была зафиксирована на уровне 358 рублей за квадратный метр. В основной своей массе в экспозиции предлагались «сталинки», «улучшенки», «хрущевки» и квартиры элитной планировки.

Рынок аренды жилья, идя вслед за рынком купли-продажи, за 2009 год подвергся коррекции цен. Они стали скромнее на 14%, и средняя цена установилась по отметке 308 рублей за квадратный метр, что ниже среднестатистического показателя ставки аренды - 2008 на 50 рублей. По данным Поволжского Центра Развития, в прошлом году максимально подешевела аренда квартир в Железнодорожном районе. (рис.2.2)



Рис.2.2 Динамика ставок аренды на жилье г. Самара в зависимости от района 2009г.

Заметнее всего - «сталинки». (рис.2.3)

Рис.2.3 Динамика ставок аренды на жилье г. Самара в зависимости от типа планировки 2009г.

В 2010 году, зафиксирована стабилизация цен. Среднестатистическая ставка по Самаре сегодня остановилась на отметке 286 рублей за квадратный метр. Максимум зафиксирован в Ленинском районе. Дороже всего сдаются квартиры элитной планировки. Зона престижной аренды - набережная (в районе нескольких просек). Самое дешевое жилье для съема находится на Красной Глинке, на улице Промышленности, на проспекте Карла Маркса, диапазон ставки - от 153 до 242 рублей.

Наиболее массовый сегмент на рынке аренды сейчас состоит из «улучшенок», «хрущевок» и «ленинградок» - их на экспозиции около 80%. Квартир за время финансово-экономического кризиса стало сдаваться в аренду больше на 6%.

Похоже, что падать ставкам аренды уже некуда, потенциал дополнительных скидок исчерпан. Более того, цены на некоторые категории жилья пошли в рост, которым уже нельзя пренебречь, ссылаясь на статистическую погрешность учета предложений на рынке. В Октябрьском и Промышленном районах они (с конца прошлого года) поднялись на 5%. Удивительно, но сегодня быстрее всего дорожает жилье с невысокими эксплуатационными характеристиками - в старом жилом фонде. За 2009 год, если сравнивать данные диаграмм, оно подорожало с 248 до 273 рублей за квадратный метр. Связано это с вымыванием из экспозиции наиболее дешевых предложений по аренде. [23]

Продажа

Приказом Министерства регионального развития РФ от 30 сентября 2010 года N 438 утверждена средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации, подлежащая применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат, выделяемых в соответствии с планами на четвертый квартал 2010 года, для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений.

Настоящий приказ зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 27 октября 2010 года N 18837.

Средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья по Самарской области- 29450 руб. [24]

Вторичное жилье

В III квартале 2010 года на рынке вторичного жилья Самары проявилась следующая характеристика - наконец-то прекратило (хоть и слабыми темпами, в 1-2%) дорожать «плохое жилье», а именно - малогабаритные квартиры типа «гостинки» и «малосемейки». Показатели цены предложения по этим типам вошли в общую картину движения рынка, т.е. 1% в квартал.

На протяжении последнего года (с III квартала 2009 года по III квартал 2010-го) средняя цена предложения на вторичном рынке жилья планомерно снижалась на 1,2-1,4% в квартал. Хотя этот показатель находится в пределах шума, отрицательная динамика очевидна.

По итогам III квартала 2010 года разница между самым дорогим жильем («элитки» - 57,5 тыс. руб./кв. м) и самым дешевым (старый фонд - 38 тыс. руб./кв. м) составляет почти 35%. (рис. 2.6)

Рис. 2.6. Динамика цен на вторичное жилье Самары в зависимости от типа жилья [20]

Если распределить жилье по административным районам города, самые дорогие квартиры находятся в Ленинском районе (57,4 тыс. руб./кв. м), самые дешевые - в Куйбышевском (37,5 тыс. руб./кв. м). (Рис. 2.7)

Рис. 2.7. Динамика цен на вторичное жилье в зависимости от района [20]

С точки зрения распределения сегмента вторичного жилья по количеству комнат в квартире, то традиционно наиболее дешевые «двушки» сохраняют свои позиции. По данным на апрель 2010 года они предлагаются по 45 тыс. руб/кв.м. Более дорогие однокомнатные - по 48 тыс.руб./кв.м.

За 4 месяца 1- и 2х комнатные квартиры подешевели на 5%, в то время как 3-х комнатные - на 1%. (Рис.2.8)



Рис. 2.8 Цены на вторичное жилье в г. Самара [24]

Конъюнктура спроса и предложения

Структура предложения

В распределении сегмента по административным районам количество предложений в 2010 г. стабильно: больше всего предложений сосредоточено в Промышленном, Кировском и Октябрьском районах. (Рис. 2.9)

Рис.2.9 Структура рынка вторичного жилья по районам г. Самара [21]

Таблица 2.1

В структуре предложения вторичного жилья первое место по наибольшему предложению занимают двухкомнатные квартиры (31 %), их на 3% больше чем однокомнатных квартир (29%), трёхкомнатных квартир на 4% меньше, чем однокомнатных квартир. Наименьшее предложение наблюдается четырехкомнатных (4%) и однокомнатных (1%) квартир. (Рис. 2.10)

Рис. 2.10 Структура предложения вторичного жилья 4 квартала 2010 г. [21]

В структуре предложение аренды жилья первое место по наибольшему предложению занимают двухкомнатные квартиры (35 %). Трёхкомнатные квартиры на 8 % меньше, чем двухкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры на 4 % меньше, чем трехкомнатные квартиры. Наименьшее предложение занимают коттеджи (10%) и четырехкомнатные квартиры (5 %). (Рис. 2.11)

Рис. 2.11 Структура предложения аренды жилья 4 квартала 2010 г. [21]

По данным 4 квартала 2010 г. наибольший спросом пользуются однокомнатные квартиры (40%), которые на 1% превышают спрос двухкомнатных квартир (1 %). Спрос на комнаты составляет 12 %. Наименьшим спросом пользуются трехкомнатные квартиры (8%) (Рис.2.12)

Рис. 2.12 Структура спроса аренды жилья 4 квартал 2010 г. [21]

Активность рынка

По данным УФРС по Самарской области, количество сделок купли-продажи жилой недвижимости в городе в I квартале 2010 года увеличилось почти на 60% по сравнению с I кварталом прошлого года.

В I кв. 2010 г. в Самаре была зарегистрирована 2471 сделка купли-продажи объектов жилого фонда. Количество зарегистрированных договоров долевого участия по жилым объектам в городе в I кв. 2010 г. составило 574.

Таблица 2.2.

Количество сделок купли-продажи объектов жилого фонда в г. Самаре (по данным УФРС по Самарской области)

	2009 год	2010 год	Динамика, %
Январь	434	636	+ 46,5
Февраль	455	778	+ 71
Март	668	1057	+ 58

Таблица 2.3.

Количество зарегистрированных в отношении объектов жилого фонда договоров участия в долевом строительстве в г. Самаре

	2009 год	2010 год	Динамика, %
Январь	541	200	- 63
Февраль	328	214	- 35
Март	271	160	- 41

Таким образом, на рынке вторичного жилья стала заметна некоторая активность в объемах сделок. Снижение количества продаж в сегменте первичного жилья, скорее всего, связано с вымыванием с рынка наиболее ликвидных предложений (по проектам с началом реализации до кризиса) и отсутствием поступления на рынок новых. [24]

Ликвидность объектов

Таблица 2.4

Сроки экспозиции квартир вторичного рынка недвижимости [19]

2.2 Анализ местоположения объекта

Железнодорожный район -- район города Самары площадь 1745 га, население -- 102 982 человека, на территории района пролегают 204 улицы, крупнейшие из которых: улица Юрия Гагарина, улица Аэродромная, улица Тухачевского, улица Революционная и другие.

Глава района -- Алексей Геннадьевич Савин, заместитель Главы городского округа.

Район образован 11 декабря 1970 года.

Границы анализируемой территории

Таблица 2.5

Анализ местоположения и его характеристика

Характеристика	Значение
Местоположение объекта недвижимости	г. Самара, Железнодорожный район, ул. Революционная/ул. Мориса-Тореза, д.138/53, кв.27
Типичное использование окружения	Жилые и общественные помещения, торговые и офисные помещения
Основной тип застройки	Зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей
Основной тип здания	Смешанные
Плотность (полнота) застройки	Средняя
Наличие инженерной инфраструктуры	Электросеть, система водоснабжения, система отопления, канализация.
Интенсивность движения транспорта	Высокая
Деловая активность	Высокая
Экологическая обстановка	В норме
Благоустройство	Хорошее

Зонирование, типы землепользования, типичное использование окружающей недвижимости

Объект оценки находится в Ж-4 - зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей ("решение" Думы городского округа Самара от 15 июля 2010 г. № 951 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61".)

Выводы:

Положительные характеристики местоположения:

Доступ к Объекту оценки удобен как на личном, так и на общественном транспорте. Имеются асфальтированные подъездные пути к Объекту оценки. Опасность окружающей среды отсутствует.

Отрицательные характеристики местоположения:

Не выявлены.

3. Определение рыночной стоимости недвижимости

3.1 Описание оцениваемого объекта

Таблица 3.1

Описание оцениваемого объекта

	Адрес, место нахождения объекта оценки (недвижимости)	Недвижимое имущество: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Революционная/ул. Мориса-Тореза, д.138/53, кв.27
1	Сведения о собственнике недвижимого имущества	Улучшения: Вид права - собственность Субъект права - Базарова В.В., Базаров В.В. Объект права - жилое помещение
2	Текущее использование объекта	Разрешенное использование (назначение) - под жилое помещение Историческая и культурная ценность - нет. Обременения - Не зарегистрированы. Балансовая стоимость объекта оценки - не предназначена заказчиком.
3	Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы	· Свидетельство о государственной регистрации права 63-АЕ №281828 от 29.09.2010 г. · Технический паспорт на объект недвижимости на жилое помещение от 10.10.70 г. · Кадастровый паспорт жилого помещения от 19.02.2010 г.
4	Текущее использование недвижимого имущества (использование площадей)	Используется в качестве жилого помещения
5	Градостроительная зона и соответствие зонированию	Ж-4 (зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей)
6	Инженерные сети	Отопление, водопровод, электроосвещение, радио, телефон, водоснабжение, канализация, газоснабжение
7	Наличие коммунальных услуг	Электричество, газ, вода, канализация, центральное отопление, телефон
8	Транспортная доступность	Высокая
9	Наличие парковочных мест	Небольшое количество мест

Таблица 3.2

Описание улучшений

Характеристика	Значение
Наименование объекта	Жилое помещение
Адрес	г. Самара, Железнодорожный район, ул. Революционная/ул. Мориса-Тореза, д.138/53, кв.27
Год постройки/ дата проведения капитального ремонта	1968/2008
Год ввода в эксплуатацию	1968
Нормативный срок	120
Этажность	5/5
Степень капитальности	2

Таблица 3.3

Характеристики конструктивных элементов [6]

Строительные характеристики:	Износ, %
Фундамент	Фундаменты ленточные крупноблочные	10%
	Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен
Стены	Панель	19%
	Трещины, выветривание раствора из стыков, мелкие повреждения облицовки или фактурного слоя, следы протечек через стыки внутри здания
Перекрытия	Перекрытия из сборного железобетонного настила	8%
	Трещины в швах между плитами
Кровля	Крыши железобетонные сборные	12%
	Мелкие повреждения деревянных деталей, кирпичных столбиков
Отделка	Окраска водными составами	10%
	Местные единичные повреждения окрасочного слоя, волосяные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен
Полы	Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные	10%
	Отдельные мелкие выбоины и волосяные трещины, незначительные повреждения плинтусов
Проемы	Двери - деревянные	11%
	Окна - деревянные	11%
	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов
Внутренние инженерные устройства	Система горячего водоснабжения	10%
	Ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояков
Прочие работы	Балконы, козырьки	10%
	Следы увлажнения на нижней плоскости плиты и на участках стены, примыкающих к балкону (козырьку). Цементный пол и гидроизоляция местами повреждены. На нижней поверхности ржавые пятна, следы протечек. Трещины.

Оцениваемый объект привлекателен, т.к. рядом с объектом расположена огороженная детская площадка, есть небольшая стоянка для машин.

3.2 Анализ прав собственности

На оцениваемый объект Заказчиком были предоставлены следующие документы:

· Свидетельство о государственной регистрации права 63-АЕ №281828 от 29.09.2010 г.

· Технический паспорт на объект недвижимости на жилое помещение от 10.10.70 г.

· Кадастровый паспорт жилого помещения от 19.02.2010 г.

Обременения не зарегистрированы.

3.3 Результаты визуального осмотра объекта

Оценщиком был произведен осмотр оцениваемого объекта, по результатам которого было установлено, что жилое помещение находится в хорошем состоянии, капитальный ремонт был проведён в 2008 г.

3.4 Анализ наилучшего эффективного использования (НЭИ)

При оценке рыночной стоимости объекта оценки необходимо соблюдать принцип наиболее эффективного его использования (НЭИ). Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективного использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое надлежащим образом оправданно, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться как наиболее эффективное. Даже в случае юридически допустимого и физически возможного использования от Оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение, что, по разумным соображениям, подобное использование является вероятным. После того, как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о правовом зонировании территорий в соответствии с Градостроительным кодексом, положениями об исторических зонах и законодательством в области окружающей среды, другими законодательными актами.

Физическая осуществимость: использование участка должно быть физически возможным. Варианты использования могут ограничиваться физическими характеристиками участка, такими как размеры, форма участка, протяженность фронтальной границы, топография, почвы, подпочвенный слой, климатические условия.

Финансовая осуществимость: при анализе альтернативных вариантов использования оценщик должен принять во внимание спрос на каждый из вариантов и наличие других конкурирующих участков земли, удобных для подобного использования, которое формирует предложение. Эти факты необходимо взвесить при экономическом анализе. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования, которые не отвечают экономической целесообразности, отвергаются, а оставшиеся позволяют оценить потенциальный чистый доход.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таким образом, ННЭИ определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

наибольшая вероятность использования,

физическая возможность,

экономическая оправданность,

соответствие требованиям законодательства,

финансовая осуществимость,

максимальная стоимость.

Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями.

Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наиболее эффективным использованием будет использование земли как будто бы свободной.

3.5 Расчет рыночной стоимости имущества

Определение рыночной стоимости производится с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке рыночной стоимости имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, мы применим:

1) Затратный метод,

2) Сравнительный метод,

3) Доходный метод.

Использование трёх подходов приведёт, как правило, к трём различным величинам стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученными разными подходами, окончательная оценка стоимости установится путём согласования, исходя из того, какой подход в большей, а в какой меньшей степени отразит реальную рыночную стоимость оцениваемого имущественного комплекса.

3.5.1 Затратный подход к оценке

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. [7]

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

2. Расчёт затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение полной стоимости замещения объекта.

3. Определение величины накопленного износа здания.

4. Уменьшение полной стоимости замещения на сумму износа для получения стоимости замещения.

Алгоритм затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости здания;

2) оценка предпринимательской прибыли;

3) расчет износа;

4) определение рыночной стоимости земельного участка;

5) корректировка восстановительной стоимости на величину износа и стоимости земельного участка, которая осуществляется по следующей формуле:

,

где V - стоимость объекта недвижимости;

Vвос - восстановительная стоимость здания;

И - величина износа;

Vзем - стоимость земельного участка.

3.5.1.1 Оценка полной восстановительной стоимости воспроизводства

Выделяют:

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма прямых и косвенных затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки) и

стоимость замещения (то же самое, что и стоимость воспроизводства, но с использованием современных материалов, технологий, дизайна).

Расчет стоимости строительства согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности № 519 от 06.07.2001г., практически реализуется в следующих методиках:

- метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на

создание аналогичного имущества;

- метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе суммы

стоимости создания его основных элементов;

- метод количественного анализа - оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

Проанализировав исходные данные по строительным расценкам на СМР, необходимую точность результата оценки и предполагаемый вклад затратного подхода в стоимость исследуемого объекта, Оценщик принял решение применить при расчете полной восстановительной стоимости зданий метод сравнительной стоимости единицы. Метод основан на сравнении стоимости единицы измерения площади, строительного объема или другого показателя (человеко-место, протяженность и т.п.) оцениваемого объекта со стоимостью такой же единицы измерения объекта-аналога (типового объекта).

Здания оценивались путём определения стоимости восстановления по данным технических паспортов, предоставленных Заказчиком. Восстановительная стоимость определялась на основании укрупненных стоимостных показателей на 1 кв. м. общей площади различных типов зданий по сборнику «УПСС».

Таблица 3.4

Характеристики оцениваемого объекта
Год постойки	1968
Дата проведения ремонта	2008
Этажность	4//5
Группа капитальности	2
Площадь общая	56,2
Тип здания	жилая
Расценка по сборнику ЦЦС	19485

Таблица 3.5

Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта-аналога

Номера смет. Наименование работ и затрат	Сметная стоимость, тыс.р.
	Строительных и монтажных работ	Оборудование	Прочие затраты	Всего
Глава 1. Подготовка территории строительства
Затраты не предусмотрены			0,00	0,00
Итого по главе 1			0,00	0,00
Глава 2. Основные объекты строительства
Жилое здание, пять этажей, материал стен-панель	1095,06			1095,06
Итого по главе 2	1095,06			1095,06
Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения
Затраты не предусмотрены	0,00			0,00
Итого по главе 3	0,00			0,00
Глава 4. Объекты энергетического хозяйства
Затраты не предусмотрены	0,00			0,00
Итого по главе 4	0,00			0,00
Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи
Затраты не предусмотрены	0,00			0,00
Итого по главе 5	0,00			0,00
Глава 6. Наружные сети
Наружные сети теплоснабжения, водоснабжения, канализации 11,8 %	129,22			129,22
Итого по главе 6	129,22			129,22
Глава 7. Благоустройство и озеленение территории
Затраты не предусмотрены	0,00			0,00
Итого по главе 7	0,00			0,00
Итого по главам 1-7	1224,27			1224,27
Глава 8. Временные здания и сооружения
Временные здиния и сооружения (ГСН 81-05-01-2001, с.42) 1,8%	22,04			22,04
Итого по главам 1-8	1246,31			1246,31
Глава 9. Прочие затраты
Зимнее удорожание (ГСН 81-05-02-2001) 2,2%*0,9 (территор.коэфф.)			24,68	24,68
Итого по главам 1-9				1270,99
Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия или авторский надзор
Служба заказчика-застройщика 1,1% (Приказ № 26 от 15.02.05 ФАСиЖКХ)			13,98	13,98
Итого по главам 1-10				1284,97
Глава 12. Проектно-изыскательские работы и авторский надзор
Затраты на пректно-сметные работы 5,2% Справ.ЦЦС			66,82	66,82
Итого по главам 1-12				1351,79
Непредвиденные затраты 2 % (МДС 81-1.99)			27,04	27,04
Итого по сводному сметному расчету				1378,82
НДС 18%				248,19
Всего с НДС				1627,01
То же с учетом прибыли предпринимателя				1649,06
То же на 1 кв.м общей площади				29,34

Таблица 3.6

Расчет полной стоимости восстановления

Расчет полной стоимости восстановления
Полная стоимость восстановления объекта-аналога,т. р.	1649,06
Поправочный коэффициент на степень капитальности	1
Поправочный коэффициент на отсутствие конструктивных элементов	1
Полная стоимость восстановления объекта оценки с учетом поправочных коэффициентов, т.р.	1649,06

3.5.1.2 Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является платой за один из факторов производства - предпринимательские способности. Прибыль предпринимателя имеет две составляющие - нормальную и экономическую прибыль. Нормальная прибыль - это скрытые издержки. Это минимальная прибыль, которая позволяет капиталу удержаться к определенной сфере. Это плата за капитал, цена инвестиций. Если цена присутствия в бизнесе окажется ниже возможных доходов в другом месте, предприниматель закроет производство и переведет свой капитал в другую отрасль. Поэтому можно сравнить прибыль с альтернативной нормой отдачи на капитал. Вторая часть прибыли предпринимателя - это сверхприбыль, или экономическая прибыль.

Сроки вложения денег в недвижимость выше, чем в другие активы. Недвижимость является капиталоемким товаром. Кроме того, недвижимость в некоторой степени является более рисковым товаром, так как деньги оказываются «замороженными» на длительный период времени.

Срок строительства определяется по СНиПу 1.04.03-85.

Норма отдачи на инвестируемый капитал - 4,98% (ставка капитализации)

Прибыль предпринимателя составит (1,0135-1)*100%=1,3549%

Таблица 3.7

№	Показатель	Платежные периоды, мес [10]
		0	1	2	3	4	5	6	7	всего
1	Потребность в инвестициях (% от стоимости строительства)	10	10	15	10	10	15	15	15	100
2	Платежи в текущем периоде (1 х стр.1/100%)	0,1	0,1	0,15	0,1	0,1	0,15	0,15	0,15	1
3	Будущая стоимость инвестиционных платежей = платеж предыдущего периода * норма отдачи за период + платеж текущего периода	0,1	0,20	0,35	0,45	0,55	0,71	0,86	1,01	1,0135

3.5.1.3 Оценка износа

Следующей процедурой затратного метода является определение накопленного износа. Износ определяется, как снижение стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное объектом на дату оценки. Имущество подвержено влиянию трех основных видов износа: физическому, функциональному (моральному) и внешнему износу (влиянию внешних экономических воздействий). Ниже даны определения каждого типа износа, а также приведена оценка влияния типов износа на стоимость объекта.

Физический износ. Является результатом нормального временного износа в процессе эксплуатации, разрушения или конструктивных дефектов элементов конструкции и систем объекта. Данный износ может быть устранимым и неустранимым. Общий физический износ объекта рассчитывается как сумма устранимого и неустранимого износов.

Расчёт физического износа выполнен в табличной форме методом разбивки. Устранимый физический износ определен на основании Правил оценки физического износа зданий ВСН 53-86 (р).

Неустранимый физический износ определяется путем сопоставления фактического и нормативного срока службы отдельных конструктивных элементов здания, подразделяющихся на элементы с коротким и долгим сроком жизни. Элементы с коротким сроком жизни могут неоднократно заменяться и капитально ремонтироваться за срок службы здания. Поэтому их срок службы может не совпадать со сроком службы здания в целом. Элементы с долгим сроком жизни не подвергаются замене - их срок службы совпадает со сроком службы здания в целом.

Таблица 3.7

Удельные веса конструктивных элементов

№ п/п	Наименование	Удельный вес по УПСС, %	Восстановительная стоимость по УПСС, тыс. руб
1	Фундамент	8,09	133,41
2	стены	39,17	645,93
3	Перекрытия	12,89	212,56
4	Крыша, кровля	1,04	17,15
5	Полы	5,23	86,25
6	Проемы	5,87	96,80
7	Отделка	3,68	60,69
8	Внутренние инженерные устройства	21,02	346,63
9	Прочие работы	3,01	49,64
	Итого	100,00	1649,06
	В том числе:
	Элементы с коротким сроком жизни	39,85	657,15
	Элементы с долгим сроком жизни	60,15	991,91

Таблица 3.8

Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни

Расчет неустранимого физического износа компонентов с коротким сроком жизни
№ п/п	Элементы	Стоимость воспроизводства (за вычетом устранимого физического износа), т.р.	Срок эксплуатации	Износ, %	Износ, т.р.	Стоимость строительства за вычетом неустранимого износа,т. р.
			факт.	норм.
1	Полы	77,62	10	30	33,33	25,87	51,75
2	Проемы	86,15	10	30	33,33	28,72	57,43
3	Отделка	54,62	3	25	12,00	6,55	48,06
4	Инженерные системы	311,97	3	20	15,00	46,80	265,17
5	Кровля	15,09	10	30	33,33	5,03	10,06
6	Прочие работы

Подобные документы

• Оценка 2-х комнатной квартиры

  Формирование и развитие рыночной стоимости недвижимости как объекта оценки в условиях функционирования рынка. Оценка двухкомнатной квартиры в г. Нижний Тагил. Определение рыночной стоимости квартиры тремя подходами (затратным, доходным, сравнительным).
  
  курсовая работа [244,2 K], добавлен 10.01.2009
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
  
  курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

  Анализ Пермского рынка недвижимости, стоимость вторичного жилья. Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры затратным, сравнительным и доходным методом. Определение ликвидационной стоимости квартиры, внесение корректировок на различия.
  
  курсовая работа [730,3 K], добавлен 25.03.2012
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Оценка рыночной стоимости торгового помещения

  Методические основы оценки стоимости объекта. Анализ рынка недвижимости и местоположения объекта. Описание оцениваемого торгового помещения. Результаты визуального осмотра объекта. Анализ наилучшего использования. Расчет рыночной стоимости имущества.
  
  курсовая работа [7,1 M], добавлен 25.03.2011
  

• Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест

  Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
  
  курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012
  

• Отчет об оценке квартиры, расположенной по адресу: ул. Новая 2-1

  Сведения об объекте оценки. Анализ среды местоположения квартиры, наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходами. Согласование и рыночная оценка стоимости.
  
  курсовая работа [686,2 K], добавлен 28.04.2016
  

• Определение стоимости объекта оценки

  Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017
  

• Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

  Применяемые стандарты оценочной деятельности. Вид определяемой стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки: однокомнатная квартира. Технология определения стоимости объекта. Анализ эффективного использования и оценка рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [710,4 K], добавлен 16.06.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам