Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ответы к экзамену: «Оценка недвижимости»

1. Недвижимость. Понятие, особенности, элементы. Основные признаки

Под недвижимостью понимается участок земли, включая пространство над ним и содержанием недр, а также строения на участке земли и все то, что неотделимо от земли, т.е. недвижимость.

Недвижимость в рыночной экономике является товаром, следовательно, возникает необходимость в ее оценке в следующих случаях:

1) Операции купли-продажи и сдачи в аренду;

2) Акционирование предприятий и перераспределение имущества долей;

3) При привлечении новых пайщиков;

4) При кадастровой оценке для целей налогообложения;

5) При страховании объектов недвижимости;

6) При внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий;

7) При разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

8) При ликвидации объектов недвижимости;

9) При исполнении прав наследования судебного приговора, разрешение имущественных споров;

10) При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Недвижимость: 1) земля; 2) улучшение.

2. Классификация объектов недвижимости

1. Квартиры и комнаты

2. Помещения и здания под офисы и магазины

3. Пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

4. Свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей в ближайшей перспективе;

5. Складские и производственные объекты.

I. По происхождению: естественные (природные) и искусственные объекты (постройки).

II. По назначению: свободные ЗУ; природные комплексы для их эксплуатации; постройки (жилье, офисы, здания торговли и т.д.)

III. По масштабу: земельные массивы; отдельные ЗУ; комплексы зданий и сооружений; жилой многоквартирный дом; жилой одноквартирный дом (особняк, коттедж); секции (подъезд); этаж в секции; квартира; комната; летняя дача; здание; комплекс административных зданий; помещение или часть зданий.

IV. По признаку готовности к использованию: готовые объекты; требующие реконструкции или кап.ремонта; требующие завершения строительства.

3. Рынок недвижимости, его особенности

Рынок недвижимости, его особенности рынок недвижимости не совершенный:1)товары и услуги на обычном рынке серийны и взаимозаменяемы, на рынке недв-ти таких товаров нет т.к они все индивидуальны.2)на обычном рынке цены стабильны, унифицированы и низки, они обычно являются фактором спроса и предложения, на недвижимости таких факторов не встречается.3)спрос и предложение благодаря конкуренции на обычном рынке сбалансированы, на рынке недвижимости место имеет либо избыток либо недостаток объекта.

4. Особенности недвижимости как товара

1) С экономической точки зрения наиболее специфический или фундаментальный товар (сломать, похитить);

2) Стандартность и материальность;

3) Стоимость может возрастать с течением времени (при инфляции деньги обесцениваются, а стоимость земли увеличивается;

4) Долговечность от 50 до … лет;

5) Высокая стоимость и низкая ликвидность;

6) Недвижимость является уникальным и неповторимым объектом (нет одинаковых строений);

7) Необходимость постоянного управления недвижимостью (коммунальные услуги, ремонт, охрана, уплата налогов).

5. Виды рынка недвижимости

Классификационный признак	Вид рынка
1) По видам сделок с недвижимостью	1) Рынок купли-продажи; 2) рынок прав пользования
2) По видам физических объектов, входящих в недвижимость	1) рынок ЗУ; 2) рынок зданий, строений, сооружений;3) рынок предприятий; 4) рынок воздушных и морских судов, судов внутреннего строения; 5) рынок помещений
3) по географическому (территориальному) признаку	1) местный; 2) региональный; 3) национальный; 4) мировой
4) по функциональному назначению	1) рынок ЗУ; 2) рынок жилья; 3) рынок нежилых помещений; 4) рынок промышленной недвижимости
5) по форме собственности	1) рынок частной собственности; 2) рынок муниципальной собственности; 3) региональный рынок; 4) рынок федеральной собственности.
6) по степени готовности к эксплуатации	1) рынок существующих объектов; 2) рынок незавершенного строительства; 3) рынок нового строительства;
7) по происхождению	1) первичный рынок; 2) вторичный рынок

6. Факторы, влияющие на рынок недвижимости

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости, нормативные акты, налоговое законодательство, отдельные нормативные акты, ограничивающие рынки с недвижимостью на региональном

2. Общая экономическая ситуация: производство национального дохода, занятость населения, объем промышленного производства, ставки доходности финансовых активов, притоки и оттоки капитала, индекс потребительских цен;

3. Микроэкономическая ситуация: развитие региона, занятость населения в регионе и оттоки и притоки капитала из региона

4. Социальное положение в регионе: уровень безработицы, возможность межтехническихи военных столкновений, популярность политики администрации региона.

5. Природные условия: экологические положения и наличие развития инфраструктуры.

7. Субъекты и объекты рынка недвижимости

Субъекты рынка недвижимости
Органы власти (БТИ, федеральные службы прав собственности и муниципальные органы власти)	покупатель	-	Посредники: реэлторы, адвокаты, агенты по недвижимости; нотариусы; оценщики; девелоперы (застройщики)	-	продавец

8. Отличие рынка недвижимости от других рынков

Рынок недвижимости не совершенный:

a) Товары и услуги на обычном рынке серийны и взаимозаменяемы, на рынке недвижимости таких товаров нет, т.к. они все индивидуальны;

b) На обычном рынке цены относительно стабильны, унифицированы и низки, на недвижимости таких факторов не встречается;

c) Спрос и предложения благодаря конкуренции на обычном рынке сбалансированы; на рынке недвижимости место имеет либо избыток, либо недостаток объекта

9. Федеральные стандарты оценки в РФ

Существуют стандарты оценки, которые применяются во всем мире при оценке недвижимости:

1. Международная (МСО) 2000г. - включают:

2 стандарта: МСО-1 (рыночная стоимость как база оценки) и МСО-2 (базы, отличные от рыночной стоимости)

2 применения: ПМС-1 (оценка для цели финансирования отчетности) и ПМС-2 (оценка для цели кредитования)

8 методических руководств.

2. Европейские стандарты оценки (ЕСО) 2000г.: содержат 9 стандартов и 13 руководств (методических)

3. Российские стандарты (1.01.08г.) - ФСО-1 «общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»; ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости»; ФСО-3 «Требование к отчету об оценке».

10. Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998г.

Субъекты оценочной деятельности: оценщики (юр. И физич. лица) и заказчик.

Объекты оценки: 1) отдельные материальные объекты;

2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, либо имущество определенного вида (предприятия);

3) права собственности на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

4) права, требования, обязательства (долги);

5) работы, услуги, информация;

6) иные объекты гражданских прав, объекты гражданских прав, которые участвуют в гражданском обороте.

Обязательность проведения оценки объекта в следующих случаях:

1) При проведении стоимости объектов оценки, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, передачи в аренду;

2) При использовании объекта оценки в качестве предмета залога;

3) При продаже или ином отчуждении объектов оценки;

4) При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценок;

5) При передаче в качестве вклада в условные капиталы организации и в фонды юр.лиц;

6) При возникновении спора в стоимости объектов оценки:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании;

- при брачных контрактах или разводе;

- при выкупе или изъятии имущества у собственников для государственных нужд;

- в целях контроля за правильность уплаты налогов в случае спора об отчислении налога облагаемой базы.

СТ.14. «ПРАВА».

1. Применять самостоятельные методы проведения оценки в соответствии со стандартами (ФСО №1, 2, 3)

2. Требовать от заказчика обеспечение доступа в полном объеме к документам;

3. Получать разъяснение и дополнительные сведения;

4. Запрашивать в письменной или устной форме информацию у третьих лиц об объекте оценки, если отказ указывает в отчетности;

5. Привлекать на договорной основе других специалистов;

6. Отказаться от проведения сделки, если заказчик нарушил условия договора;

7. Требовать возмещение расходов, связанных с проведением оценки по определению суда.

СТ.15. «ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА».

1. Быть членом одной из саморегулируемой организации оценщика

2. Соблюдать законы оценочной деятельности и законы своей организации;

3. Соблюдать правила деловой и профессиональной этики

4. Сообщать заказчику о невозможности проведения оценки вследствие каких-то обстоятельств

5. Обеспечить сохранность документов, предоставленных заказчиком;

6. Предоставлять заказчику сведения о членстве в саморегулируемой организации и страховой полис.

7. Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

8. Предоставлять копию отчета государственным органом по их требованию

Регулирование оценочной деятельности - это система мер и процедур, направленных на повышение качества и услуг оценщика и соответствие их определяемых критериям, установленным профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственным органом (государственное регулирование) или совместное.

Саморегулирование - выполнение требований, устава, система профессиональных знаний , кодекс этики, использование стандартов.

Государственное регулирование: 1) принятие и разработка стандартов профессиональной деятельности; 2) лицензирование, сертификация, окредитация, аттестация.

11. Понятие оценки недвижимости. Обязанность проведения оценки

1.при проведении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передаче в доверительное управление.

2.при использовании объекта оценки в качестве предмета залога.

3.при продаже или ином отчуждении объектов оценки.

4.при переуступке долговых обязательств связанных с объектом оценки.

5.при передаче в качестве вклада в уставные капиталы организации и фонды юр.лиц.

6.при возникновении спора в стоимость.

12. Права и обязанности оценщика. Независимость оценщика

Права оценщика. 1.применять самостоятельно методы по оценке в соот-вии со стандартами оценки ФСО №2, 3 2.требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документам3.получать разъяснения и дополнительные сведения4.запрашивать в письменной или устной форме у 3-их лиц информацию об объекте оценки, если отказ - указывают в отчете5.привлекать на договорной основе других специалистов6.отказаться от проведения оценки, если заказчик нарушил условия оценки7.требовать возмещения расходов связанных с проведением оценки и денежного вознаграждения по определению судаОбязанности оценщика.1.быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков2.соблюдать законы оценочной деятельности и законы своей организации3.соблюдать правила деловой проф- ой деятельности4.сообщать заказчику о невозможности проведения оценки в следствии возникновения обстоятельств5.обеспечить сохранность документов предоставляемых заказчику6.предоставлять заказчику сведения о членстве в саморегулируемой организации и страховой полис7.не разглашать конфиденциальную информацию от заказчика и 3-их лиц в ходе проведения оценки8.предоставлять копии отчетов гос. Органам по их требованию.

13. Основные виды сделок с недвижимостью.

В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации сделок с недвижимостью:ст.339 «договор об ипотеке», ст.558 р.2 «договор продажи жилого дома квартиры», ст.560 п.3. «договор продажи предприятия», ст.574 п.3 «договор дарения недвижимого имущества», ст.584 «договор ренты», ст.601 «договор пожизненного содержания с иждивением», ст.609 п.27 «договор аренды недвижимого имущества на срок более года»

14. Виды стоимости объекта оценки. Применение

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и т.д. В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества:

· при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

· при переуступке долговых обязательств связанных с объектами недвижимости

· при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств

· в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации имущества;

· при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки;

· при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении;

· при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку» [1] , зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 - 20 % снижения цены ради скорости продаж [2] . Часто начальная цена сознательно завышается на 15 - 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам [3] .

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.

Залоговая стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

15. Требования к проведению оценки объекта недвижимости

Этапы: а)заключение договора на проведение оценки, включающее задание на оценку. б)сбор и анализ инфор-ции необходимых для проведения оценки.в )применение подходов оценки, включая выбор методов оценки и осущ-ния необходимых расчетов.г)согласование результатов. Оценку производят 3 подходами: затратный, сравнительный, доходный. Подход к оценке представляет собой савокупность методов оценки объединенных по общей методологии. Методом оценки явл-ся последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода инормации определить ст-сть объекта оценки в рамках одного из подхода оценки.датой оценки является дата по состоянию на которую опред-ся ст-ть объекта оценки с даты оценки до даты состояния отчета не более 3х месяцев.

16. Этапы проведения оценки объекта недвижимости

1.заключение договора на проведение оценки, включающее задание на оценку

2.сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки

3.применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осущ-е необходимых расчетов

4.согласование результатов

17. Подходы к оценке объекта недвижимости

Оценку производят 3 подходами:затратный, сравнительный, доходный. Подход к оценке представляет собой савокупность методов оценки обьединенных по общей методологии. Методом оценки явл-ся последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода инормации определить ст-сть объекта оценки в рамках одного из подхода оценки.датой оценки является дата по состоянию на которую опред-ся ст-ть объекта оценки с даты оценки до даты состояния отчета не более 3х месяцев.

18. Имущество, как объект оценки

Имущество-совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений в которых находится данное лицо. Юридические отношения подлежащие денежной оценке называют ИМУЩЕСТВЕННЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ.

Имущество :1.вещь:земля, леса, недра, здания.2.имущ-е права:вещные права(право собств-ти, право владения, право распоряжения), иные вещные права(право хоз-го ведения, право оперативного управления), обязательные права(право треб. Дебиторской задолженности, долги)Имущественные права-субъективные права участников правоотношений, связаны с владением, пользованием и распоряжением имущества, матер-ми требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу распределения этого имущества и обменаПравовладения - предоставленная законом возможность обладания вещью и удержание ее в собственном владении

Право пользования-основаная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечение из него полезных св-в или получение плодов и доходов.

Право распоряжения-предоставляется собственнику возможность по своему усмотрению и интересам совершать действия, определяющие юр.судьбу имущества.

Право собственности прекращается, если собственник:передал имущество другим лицам, отказался от права собственности, утратил право собственности на имущ-во в случае гибели или уничтожения имущества.

19. Классификация принципов оценки стоимости имущества

1.принципы основанные на предоставлениях пользователя(покупателя)2.принципы основанные и связанные с землей, зданиями и сооружениями3.связанные с рыночной средой4.связанные с лучшим и наиболее эф-м использованием.

Принципы :1.:1.принцип полезности, если полезно какому-либо потенциальному собственнику и нужно для реализации определенной экономической функции.2.принцип замещения, мах стоимость имущества определяется наименьшей ценой по которой может быть приобретено другое эквивалентное полезности имущество3.принцип ожидания, оценка стоимости имущ., установл-я на дату , должна осуществляться на основе учета прогнозируемых будущих выгод или доходов от владения и послед.продаже оцениваемого имущества.4.принцип вклада-необходимость учета суммы прироста или снижения стоимости объекта в результате наличия ил и отсутствия какого-либо вещ-го фактора, но не по фактическим затратам на этот фактор2.принцип остаточной продуктивности-когда разделяется поток дохода от потока цены земли и здания означает необходимость определения чистого дохода отнесенного к земле, после оплаты затрат на труд капитал и предпренимательство3.принцип сбалансированности-любому типу землепользования соотв-т оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость недвижимости, сначала доходы для всех возростают, но от перегрузки, доходы станут падать.4.принцип экономического размера-для достижения оптимального масштаба землепользования в соотв.с рыночными условиями в данном местоположении необходимо определенное кол-во земли(принцип зависимости, принцип соответствия, принцип предложения и спроса

20. Принципы, основанные на представлениях пользователя. Примеры.

1.принцип полезности, если полезно какому-либо потенциальному собственнику и нужно для реализации определенной экономической функции.

2.принцип замещения, мах стоимость имущества определяется наименьшей ценой по которой может быть приобретено другое эквивалентное полезности имущество

3.принцип ожидания, оценка стоимости имущ., установл-я на дату , должна осуществляться на основе учета прогнозируемых будущих выгод или доходов от владения и послед.продаже оцениваемого имущества.

21. Принципы, связанные с рыночной средой. Примеры.

1.пинцип зависимости, стоимость оцениваемого объекта подвержена влиянию со стороны окружающих его объектов и в то же время сам оцениваемый обект влияет на стоимость окружающих обектов.

2принцип соответствия означает учет соответствия степени архитектурного стиля уровня удобств и услуг предполагаемой застройки земли, потребностям и ожиданиям рынка.

3принцип предложения и спроса означает что при оценке стоимости обьекта следует учитывать степень сбалансированности спроса на рынке.(пример: много предложений по приватизации, но не было столько покупателей, поэтому стоило дешево).

4.принцип конкуренции-учет влияния конкуренции на стоимость обьекта(в продаже по конкурсу или на аукционе).

21. Принципы связанные с землей или ее освоением

1.принцип вклада-необходимость учета суммы прироста или снижения стоимости объекта в результате наличия ил и отсутствия какого-либо вещ-го фактора, но не по фактическим затратам на этот фактор

2.принцип остаточной продуктивности-когда разделяется поток дохода от потока цены земли и здания означает необходимость определения чистого дохода отнесенного к земле, после оплаты затрат на труд капитал и предпренимательство

3.принцип сбалансированности-любому типу землепользования соотв-т оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость недвижимости, сначала доходы для всех возростают, но от перегрузки, доходы станут падать.

4.принцип экономического размера-для достижения оптимального масштаба землепользования в соотв.с рыночными условиями в данном местоположении необходимо определенное кол-во земли(принцип зависимости, принцип соответствия, принцип предложения и спроса

22. Принцип ЛНЭИ

ЛНЭИ явл-ся синтезом всех трех предыдущих групп и означает необходимость установления наилучшего использования зем.уч. как застроенного так и незастроенного, когда целью оценки явл-ся определение рыночной стоимости. Оценщик должен определить все варианты которые возможны на данном земельном участке и выбрать тот для которого стоимость земли будет наивысшей.

23. Сущность затратного подхода.

Затратный подход по ФСО№1 - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа и устаревания.

Принципы:замещения, вклада, спроса и предложения, ЛНЭИ.

Применяется:

1.при определении ЛНЭИ использования земли,

2.для оценки недвижимости,

3.для получения стартовой цены на аукционах,

4.для оценки объектов незавершенного строительства,

5.для оценки с целью получения кредита в банке, страхования, налогооблажения,

6.для определения затрат на реконструкцию объекта,

7.при проведении итогового согласования рыночной стоимости объекта, полученных другими подходами

24.Затратный подход оценки недвижимости

ФСО 1-это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

В основе затратного подхода лежат принципы:замещения, вклада, спроса и предложения, ЛНЭЕ.

Затратный подход принимается:1-при определении ЛНЭЕ использования.

2-для оценки недвижимости на пассивном рынке.

3-для получения стартовой цены на аукционе.

4-для оценки объектов незавершнного строительства.

5-для оценки с целью получения кредита в банке, страхования, налогооблажения.

6-при определении затрат на реконструкцию и перепрофилирования объекта.

7-при переоценке ОФ.

8-при проведении итогового согласования рыночной стоимости объекта, полученную другими продажами и в других случаях.

25. Понятие восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость которая базируется либо на стоимости воспроизводства либо на стоимости замещения.стоимость воспроизводства-это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки, точной копии оцениваемого объекта используя так же строй. материалы, стандарты и проекта.

Стоимость замещения- затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки.Улучшения одинаковой полезности с одинаковым объектом с использованием современных материалов, стандартов проектов и архитектурных решений.

2.определение величины(накопленного)суммарного износа улучшения.

3.определение величины предпринимательской прибыли.

4.определение величины улучшения.

5.определение рыночной стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования.

6.определение рыночной стоимости недвижимости.

25. Восстановительная стоимость недвиж

Восстановительная стоимость которая базируется либо на стоимости воспроизводства либо на стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки, точной копии оцениваемого объекта используя так же строй. материалы, стандарты и проекта.метод разбивки по компанентам- основан на применении текущих удельных фактических затрат на строительство конструктивных элементов, эдентичных оцениваемым элементам и размероным характеристикам этих элементов.зная стоимость единицы конструктивного элемента его объем или площадь путем перемножения этих показателей получаем стоимость конструктивного элемента и суммируем все элементы.

Метод сравнительной единицы- на основе применения текущих затрат на строительство новых объектов подобно оцениванию.при его применении используют характеристики стоимости м2, м3 объема.

Это важно для эксперт оценки приблизительно.

Методы оценки восстановительной стоимости объекта.

1.метод квадратных метров(сравнительной единицы)

2.метод разбивки по компонентам

3.метод количественного обследования.

4.метод сравнительного объекта.

26. Износ

Износ-уменьшение восстановительной стоимости улучшения, которая может происходить в результате функционального и внешнего устаревания или комбинаций этих разрушений.

Методы оценки:1- метод срока жизни

2-метод разбиения .более точно методом оценки стоимости накопленного износа является метод разбиения который рассчитывается:

1-нормативный(экспертный)

2-метод по нормативным срокам службы конструктивных элементов.

3-стоимостной метод определения износа

4-метод срока жизни.

27. Физический износ

Физический износ вызывается разрушением строит. конструкций и материалов мне действием различных факторов. Бывает устранимый и неустранимый.

1.по сроку жизни

2.среднеарифметический

3.медиальный

28. Функциональный износ.

Функциональный износ вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и предоставлением о характеристиках рассматриваемых типов недвижимости. бывает устранимый и неустранимый. Устранимый оценивается по 3 группам факторов обусловленых:1-недостаточностью отдельных элементов зданий или их качественных характеристик.2-потребностями в замене или модернизации элементов.3-переизбытком отдельных элементов сверх улучшений

29.Внешний износ

Внешний износ или экономическое устаревание вызывается изменением внешних факторов по отношению к объекту оценки в частности к изменениям ситуации на рынке финансовых и законодательных условий.

Факторы: экономический, местоположение, транспортная доступность, экологическая ситуация, условия рынка, нормативно-законодательная база.

2 метода оценки износа:1-потеря дохода к изменению внешних условий.2-сравнение продаж подобных объектов при ставлюных и измененных внешних условиях.

30. Сравнительный подход. Понятие, принципы, область применения

В соответствии с ФСО№1 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется инфо о ценах.

Объектом аналогом является объект сходный объекту оценки по основным экономическим материальным, техническим и др характеристикам определяющий его стоимость. Принципы: - спроса и предложения

- вклада,

- замещения. Сравнительный подход применяется:

Для объектов, по которой имеется достаточное количество достоверной инфо о недавних сделках купли-продажи или предложение о поодаже.

Для регулярно продаваемых объектов, которые не являются источниками коммерческого дохода.

31. Сравнительный подход. Методы расчета

В соответствии с ФСО№1 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется инфо о ценах. Методы оценки

метод сравнения продаж.

метод валового рентного мультипликатора

1. Метод сравнения продаж. Сущность метода заключается в том, что при его использовании оценщик анализирует сходные аналогичные объекты, которые были недавно проданы или выставлены на продажу, затем вносят корректировки или поправки на возможные различия между оцениваемым объектом или аналогом.

В результате определяется продажная цена каждого из аналогов. Если бы при продаже они бы имели одинаковые характеристики с оцениваемым объектом, после этого проводят согласования результатов

Сравнения проводятся min 3аналогами и 9 элементами сравнения Элементы сравнения:

имущественное право,

Условия финансирования

Условия продажи

Рыночные условия

Местоположение

Физические характеристики

Экономические характеристики

Использование

Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью. Обязательное использование первых пяти элементов сравнения Единицы сравнения:

Поправки на различие между аналогами и оцениваемом объекте могут быть:

цена за квартиру, дом или др недвижимость,

цена за 1м2 общ площади,

цена за м3 общего объема,

цена за 1м2чистой площади сдав в аренду,

валовый рентный мультипликатоо(цена за единицу приносящая доход). Виды поправок и способы их внесения

денежная поправка

%

2. Метод валового рентного мультипликатора

GRM-это отношение продажной пены от аналога и потенциальной ПВД или действительному потенциальному доходу ДВД

32. Сравнительный подход Виды элементов сравнения и условия применения поправок на различия методы оцениваемыми объектами и объектом аналогом

В соответствии с ФСО№1 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется инфо о ценах. Элементы сравнения:

имущественное право,

Условия финансирования

Условия продажи

Рыночные условия

Местоположение

Физические характеристики

Экономические характеристики

Использование

Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью. Обязательное использование первых пяти элементов сравнения Единицы сравнения:

Поправки на различие между аналогами и оцениваемом объекте могут быть:

цена за квартиру, дом или др недвижимость.

цена за 1м2 общ площади,

цена за м3 общего объема,

цена за 1м2чистой площади сдав в аренду,

валовый рентный мультипликатор(цена за единицу приносящая доход).

Виды поправок и способы их внесения

денежная поправка

%

Общая группировка

3. Общая группировка

1)денежная поправка - это сумма прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого аналогичного объекта на различие между оцениваемом объектом и аналогами. 2) % поправки используются тогда, когда сложно определить точные денежные суммы но рыночные данные свидетельствуют о существовании % различия .здесь важно определить на какой основе вносить эти поправки: а)по принятой рынком определенной

Метод измерения поправок

-анализ парных продаж

экспертный метод, -статистический

графический,

качественные - применяются для сравнения между большим количеством хар-к аналогичным объекта и оцениваемого объекта.

Сопоставимые	Цена продажи	Качеств отличие
объекты		от оцен объекта
1	618000	Лучше
2	610000	Чуть хуже
5	612000	Хуже

(618+610+612)/3 =614

- количественные поправки денежные

Элемент сравнения	Оцениваемая квартира	Аналоги
		А	Б	В
1 местоположение	Ленинск	Ленинск	дзерж	Дзерж
2техн состояние	Хорошее	отл	хор	Отл
Зцена сделки	-	1800000	1500000	1600000
Элемент сравнения	Оцениваемая	Аналоги
	квартира	А	Б	В
Цена продажи	-	1, 8	1, 5	1, 6
1 местоположение	Ленине	Ленинск	дзерж	Дзерж
Поправка на местоположении	-	0	+0, 2	-0, 2
2техн состояние	хор	отл	хор	Отл
Поправка		-од	0	+0, 1
Итоговая поправка	-	-0, 1	+02	+0, 1
Отпроектируемая цена	1 7	1 7	1, 7	1, 7
% корректировка
Эл сравнения	Оцениваемая кв	А	Б	В
Цена продажи	-	1, 8	1, 5	1, 6
1 местоположение	лен	лен	дзерж	дзерж
поправка		0	+ 1	+1
Итоговая поправка	-	1, 8	1, 52	1, 62
2техн сост	хор	отл	хор	отл
Поправка%		-2	0	-2
Итоговая ттена	1, 63	1.76	1, 52 1, 59

цена		оо	1, 5	1, 6
1местонол	лен	лен	дзрж	дзерж
поправки	-	0	+1	+ 1
2техн сост	хор	отл	хор	Отл
поправки	-	-2	0	_2
Зпоправки	-	+4	+2	-1
итого	-	j г\	+3	-2
Итоговая пена	1, 65	j A jo	1, 545	1, 568

2техн сост	хор	отл	хор	отл
Поправка%	-	-2	0	-2
Итоговая цена	1, 63	1, 76	1, 52	1, 59

цена	-	1, 8	1, 5	1, 6
1местопол	лен	лен	дзрж	Дзерж
поправки	-	0	+1	+1
2техн сост	хор	отл	хор	Отл
поправки	-	-2	0	-2
3поправки	-	+4	+2	-1
итого	-	+2	+3	-2
Итоговая цена	1, 65	1, 836	1, 545	1, 568

3. Метод валового рентного мультипликатора

ORM-это отношение продажной цены от аналога и потенциальной ПВД или действительному потенциальному доходу ДВД

33. Сравнительный подход. Виды поправок и способы их внесения. Примеры

В соответствии с ФСО№1 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами, в отношении которых имеется инфо о ценах.

Поправки на различие между аналогами и оцениваемом объекте могут быть:

цена за квартиру, дом или др недвижимость,

цена за 1м2 общ площади,

пена за м3 общего объема,

цена за 1м2чистой площади сдав в аренду,

валовый рентный мультипликатор(цена за единицу приносящая доход).

Виды поправок и способы их внесения

денежная поправка

%

Общая группировка

1 )денежная поправка - это сумма прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого аналогичного объекта на различие между оцениваемом объектом и аналогами. 2) % поправки используются тогда, когда сложно определить точные денежные суммы но рыночные данные свидетельствуют о существовании % различия .здесь важно определить на какой основе вносить эти поправки: а)по принятой рынком определенной последовательности, б) на независимой основе, в) на кумулятивной основе

Метод валового рентного мультипликатора

GRM-это отношение продажной цены от аналога и потенциальной ПВД или действительному потенциальному доходу ДВД.

34. Доходный подход. Понятие, принципы, область применения

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектов оценки.

лринцип ожидания

Спроса и предложения

Замещения

Вклада

Остаточной продуктивности

Область применения - когда существует достаточная информация позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить а также связанные с объектов оценки оасходы. Доходный подход оценивает:

1) Стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных

подходов, т.е. отражает качество и количество дохода которые объект недвижимости

может принести в течении всего срока службы.

2) Риски характерные как для оцениваемого района, так и для региона.

Доходный подход использует:

при определении инвестиционной стоимости, т.к. потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму чем текущую стоимость будущих доходов от этого дохода.

Определение рыночной стоимости Методы капитализации доходов:

Методы капитализации доходов.

прямой капитализации

дисконтируемого денежных потоков

Капитализация с применением техники остатка

Прямой метод. При использовании метода капитал доходов в стоимость недвижимости доход преобразуется, за 1 временный период используют:

а)если потоки доходов стабильны длительное время,

б)потоки возрастают устойчивыми темпами нельзя применять! - не стабильность потоков дохода,

-недвижимость в стадии реконструкции или незавершенного строительства

V= ЧОД/R, где ЧОД - чистый операционный доход

R-коэффициент капитализации преобразующий ЧОД в текущую стоимость объекта

Этапы оценки:

Определение ожидаемого годового дохода

Определение ставки капитализации

3. Определение стоимости объекта недвижимости Определение ожидаемого годового дохода

1) ПВД^Са

S-площадь, Са- стоимость 1м2аренды.

2) ДВД = ПВД-Потери +Прочие доходы

Потери - ПВД*Кнедозагрузки

Прочие доходы -аренда помещенитя +склад(гараж)

3) ЧОД=ДВД-ОР

ОР- операционные расходы:

-условно-постоянные(налог на имущество -2, 2%, страх, взносы-1%) -условно-переменные(коммунальные на обеспечение безопасности, текущий ремонт, ЗП персоналу и управлению)

- на замещение и пи резерв (замена быстро изнашивающих элементов улучшения) Расчет ставки капитализации

Метод с учетом возмещения капитальных затрат

Метод связанных инвестиций

Метод прямой капитализации

v Метод с учетом возмещения капитальных затрат R= безрисковая ставка дохода + премия за риск Безрисковая ставка - базовая ставка банка ВЭБ

Премия за риск - надбавки за низкую ликвидность, за риск вложенной недвижимости, за инвестиционный менеджмент. Премия за риск-

« За низкую ликвидность- %ставка долларовой инфляции

* За риск вложения в недвижимость- это размер страховых отчислений в страховых компаниях

* За инвестиционный менеджмент включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала

v Метол связанных инвестиций- рассчитывается исходя из структуры стоимости недвижимости?собственный и заемный капитал)

v Метод прямой канитшгазаиии(рыночной выжимки) -

ЧОД 70000

V- ЧОД/ К R=

35. Метод прямой капитализации дли оценки доходной недвижимости. Его сущность.

Основные понятия, применяемые в этом методе. Методы капитализации доходов:

1. прямой капитализации

2. дисконтируемого денежных потоков

3. Кашггалхгзщия с применением техники остатка

Прямой метод. При использовании метода капитал доходов в стоимость недвижимости доход преобразуется, за 1 временный период используют:

а)если потоки доходов стабильны длительное время,

б)потоки возрастают устойчивыми темпами нель' т применять! - не лабильность потоков дохода.

-недвижимое в стадии реконструкции или незавершенного строительства

ЧОД в текущ стоимость объекта. Этапы оценки:

Определение ожидаемого годового дохода

Определение ставки капитализации

6. Определение стоимости объекта недвижимости

Определение ожидаемого годового дохода

4) ГТВД=8*Са

S-площадь. Сз-стоимость 1м2аренды.

5) ДВД = ПВД-Потери +Прочие доходы

Потери - ПВД*Кнедозагрузки

Прочие доходы -аренда помещенитя +склад(гараж)

6) ЧОД=ДВД-ОР

ОР- операционные расходы:

-условяо-постоянные(налог на имущество -2, 2%, страх.взносы-1%) -условно-переменные(коммунальные на обеспечение безопасности, текущий ремонт, ЗП персоналу и управлению)

- на замещение или резерв (замена быстро изнашивающих элементов улучшения) Расчет ставки капитализации

Метод с учетом возмещения капитальных затрат

Метод связанных инвестиций

Метод прямой капитализации

? Метод с учетом возмещения капитальных затрат

R= безрисковая ставка дохода + премия за риск Безрисковая ставка - базовая ставка банка ВЭБ

Премия за риск - надбавки за низкую ликвидность, за риск вложенной недвижимости, за инвестиционный менеджмент Пр>емия за риск-

* За такую ликвидность- %ставка долларовой инфляции

* За риск вложения в недвижимость- это размер страховых отчислений в страховых компаниях

» За инвестиционный менеджмент включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала

Метод связанных инвестиций- рассчитывается исходя из структуры стоимости недвижимости(собственный и заемный капитал)

Мет-од прямой канктализации(рыночной выжимки) -

36. Доходный подход. Виды дохода. Определения и сущность.

Доходный подход - 5то совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектов оценки.

принцип ожидания

Спроса и предложения

Замецеи-да

Вклада

Остаточной гподчтстивности

Область применения - когда существует достаточная информация позволяющая прогнозировать будушие до оды, которые объект опенки способен приносить а также связанные с объектов оценки расходы. Доходный подход оценивает:

3) Стоимости не движимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных

подходов, т.е. отражает качество и количество дохода которые объект недвижимости может принести в течении всего срока службы. 4) Риски характерные как для оцениваемого района, так и для региона. Доходный подход использует:

при определении инвестиционной стоимости, т.к. потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму чем текущую стоимость будущих доходов от этого дохода.

Определение рыночной стоимости Методы капитализации доходов:

прямой капитализации

дисконтируемого денежных потоков

Капитализация с применением техники остатка

Прямой метод. При использовании метода капитал доходов в стоимость недвижимости доход преобразуется, за 1 временный период используют:

а)если потоки доходов стабильны длительное время,

б)потоки возрастают устойчивыми темпами нельзя применять! - не стабильность потоков дохода,

-недвижимость в стадии реконструкции или незавершенного строительства

V=-- ЧОД - чистый операционный доходД-коэффициент капитализации преобраз

ЧОД в текущ стоимость объекта. Этапы оценки:

Определение ожидаемого годового дохода

Определение ставки капитализации

9. Определение стоимости объекта недвижимости

Определение ожидаемого годового дохода

1) ПВД=Б*Са

S-площадь, Са- стоимость 1м2аренды.

2) ДВД = ПВД-Потери +Прочие доходы

Потери - ПВД*Кнедозагрузки

Прочие доходы -аренда помещенитя +склад(гараж)

3) ЧОД=ДВД-ОР

ОР- операционные расходы:

-условно-постоянные(налог на имущество -2, 2%, страх.взносы-1%) -условно-переменные(коммунальные на обеспечение безопасности, текущий ремонт, ЗП персоналу и управлению)

- на замещение или резерв (замена быстро изнашивающих элементов улучшения) Расчет ставки капитализации

Метод с учетом возмещения капитальных затрат

Метод связанных инвестиций

Метод прямой капитализации

Метод с учетом возмещения капитальных затрат R- безрисковая ставка дохода + премия за риск Безрисковая ставка - базовая ставка банка ВЭБ

Премия за риск - надбавки за низкую ликвидность, за риск вложенной недвижимости, за инвестиционный менеджмент. Премия за риск:

За низкую ликвидность- %ставка долларовой инфляции

За риск вложения в недвижимость- это размер страховых отчислений в страховых компаниях

За инвестиционный менеджмент включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала

Метод связанных инвестиций- рассчитывается исходя из структуры стоимости недвижимости(собственный и заемный капитал)

Метод прямой капитализации(рыночной выжимки) -

объект	ЧОД	V	R
№1	20750	120000	0,173
№2	90000	150000	0,6
№4	140000	25500	5,49

37. Метод дисконтирования денежных потоков. Его сущность. Основные понятия, применяемые в этом методе. Преимущества и недостатки

Метод дисконтирования денежных потоков - доход от предполагаемого использования недвижимостью заряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта в конце прогнозного периода.

Необходимы данные:

длительность прогнозного периода

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию

ставка дисконтирования (для перевода будущих денежных потоков в текущую стоимость) Этапы расчета:

определения прогнозного периода

прогнозирование величин, включая реверсию

а) ПВД, б)ДВД, в) ЧОД, г) денежный поток до уплаты налога, д) после.

у-ЧОД, Ч0Д2 | | ЧОДп [ S 1+г (1+г)2 "' (1+г)п (1+г)п

Расчет стоимости реверсии:

из мониторинга стоимости аналогичных объектов на рынке,

капитализация дохода за год следующий за годом окончания прогнозного периода с использованием самостоятельно расчетной ставки капитализации.

Расчет ставки дисконтирования. Основан на том, что ставка дисконта является функцией только риска и определяется суммой всех рисков. R=r6+Xri

.доход по облигациям федерального займа.

% по диапазитам Сбербанка РФ

еврооблигации Как определяется:

премия за риск вложен в недвижимость- 0-5%,

за низкую ликвидность - 0-3%,

за инвестиционный менеджмент - 0-2%

Мониторинга- профессиональные органы ведут мониторинги рынка и продаже недвижимости.

3. Метод капитализации с применением техники остатка.

Применяется для улучшения, как земли, так и недвижимость в целом. Базируется на принципе остаточной продуктивности. При применении техники остатка для улучшений должна быть известна стоимость земли, а для применения техники остатка для земли - стоимость улучшения. Этот метод используется в тех случаях, когда известно суммарная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего объекта недвижимости. Данный метод активно применяется для оценки лучшего и наиболее эффективного использования земли.

38. Рынок земли: понятие, структура, функции

Рынок земли - механизм перераспределения земли между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Функции: 1. Передача прав на земельном участке от одного лица к другому

2. установление равновесных цен на землю в различных регионах; 3. Установление связей между собственниками земли и покупателями с помощью экономической мотивации; 4.

Распределения в пространстве между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами земельного рынка.

Земельный участок - определен в государственном земельном кадастре ФЗ №28от 02.01.2000г. Под земельным участком понимается часть поверхности Земли (в т.ч. поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченными госорганами а также все то, что находится под поверхностью и над земельным участком если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах об использовании воздушного пространства и иными ФЗ.

Потребительская стоимость или ценность земли заключается в ее основных характеристиках.

Каждый ЗУ является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению.

Земля является недвижимой в вещественном отношении.

Земля долговечна, неизнашена и ее стоимость со временем увеличивается

Предложения земли ограничено природой

Земля может, использована людьми для различных целей

1 В зависимости от категории земель различают:

Земли с/х значения

Поселений

Промышленности и иного спецназначения

Земли особо охраняемых объектов и территории

Лесного фонда

Запасов

Данные категории установлены в земельном кодексе РФ

2 В зависимости от вида разрешенного использования ЗУ могут быть предназначены

Для индивидуального жилищного строительства

Коттеджного строительства

Ведение личного подсобного или крестьянского, фермерского хозяйства

Ведение садово-огородничества хоз-ва

Размещения промышленных, коммунальных и складских объектов

Размещение объектов коммерческого назначения

Прочего использования

Подходы к оценке стоимости земли и методы их реализации. В оценке стоимости земли используют 3 подхода: