Оценка недвижимости

1. Сравнительный подход, который основан на принципах замещения согласно

которому рациональный покупатель не заплатит за данный участок больше чем ему обойдется другой участок с полезными подобными свойствами.

- метод сравнения продаж

Метод единицы сравнения

Базового участка

метод распределения

метод валового рентного мультипликатора

метод сравнения продаж применяется в случаях когда:

.участки отличаются друг от друга по размерам но относительно схожи по другим

параметрам.

Элементы сравнения:

- имущественные права

- условия финансирования

- условия продажи

- рыночные условия

- местоположение

-физические характеристики.

Поправки на различие вносятся в 3 формах: денежные, процентные, общие группировки.

Единицы сравнения для застроенных земельных участках 1.цена за 1м2общей площади ЗУ 2.за единицу приносящая доход

метод базового(стандартного)

используются для оценки стоимости участков приблизительного одного размера, но которые сильно отличаются по элементам сравнения. При использовании этого метода определяют стоимость

39. Процедуры оценки рыночной стоимости з.у(этапы)

1этап:а)предварительное ознакомление с предметом оценки, включающий объект оценки и его окружение.б)идентификация объекта оценки(наименование, адрес ит.д).в)установление целей оценки(какой вид стоимости).г)установление даты оценки.д)установление срока оценки.е)установление имущественных прав на объект оценки.ж)установление предполагаемого использования результатов оценки и связанных с этим ограничений.з)подготовка согласования и подписание договора заказщиком.2этап:а)сбор, изучение, анализ количественных и качественных хар-к обьекта и его окружения, включая местоположения, свидетельство права собственности на этот объект, сведенья на обременения, физ cв-ва обьекта, его технические и эксплуатационные хар-ки, сведенья об износе, устаревании, прошлые и ожидаемые затраты и др документы относящиеся к оценке.б) сбор, изучение, анализ экономических, политических, технических, социально-экологических и др факторов влияющих на ст-ть объекта.в) сбор, изучение, анализ информации о спросе и предложении на рынке к которому относится объект оценки, включая инфо о факторах влияющих на спрос и предложение и кол-во данных факторов.3этап:а)применение в общем случае 3х подходов к объекту оценки затратного , сравнительного, доходного или обоснование отказа на применение отдельных подходов к оценке объекта.б)выбор и обоснование методов оценки в рамках каждого выбранного подхода и проведения возможных расчетов.в)согласование результатов оценки и ст-ти объекта оценки, полученных разными методами, в рамках каждого выбранного подхода к оценке.4этап:а)выбор способа согласования результатов оценки полученных разными подходами:а1:метод математического взвешенного.а2:метод экспертного суждения(ориентируются к сравнительному подходу, но с суждениями и обоснованиями).б)согласование результатов оценки полученных разными подходами и установления итоговой величины ст-ти объектной оценки(с НДС и без НДС).в)составление и оформление отчета об оценке обьекта и его передача по акту сдачи приема заказщику.

40.Методы оценки земли в доходном подходе

1.метод капитализации земельной ренты:применяется для оценки застроенных и не застроенных участков:V=D(доход)/Rзем - расчеты как для улучшений

2.метод дисконтирования денежных потоков-применяется для оценки стоимости земельных участков предприятий добывающей промышленности :V=D1/(1+r)+D2/(1+r)2+…..+S/(1+r)n

3метод предварит-го условия

Прменяется для оценки незастроенных земельных участков, применяется затратный и доходный подход.

41.Методы оценки земли в затратном подходе

1метод выделения-используется для оценки застроенных зем участков в качестве доп-ниЯ информации о ценах прода на освоенных зем.уч.при использовании метода сравнения продаж. Особенно полезен для давноосвоенных микрорайонови опред по формуле Vз=Vн-Vу. 2.определение затрат на освоение-удобен при оценке неравноделенного з.у или з.у готового к дроблению. Он применяется когда лучше наиболее эффективное использование участка достигается путем разбивки з.у. на отдельные участки.3.оценка затрат на инфраструктуру-используется для земель освоений .для этого необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли приходящейся на зем.участок. Типы поправок на отличные характеристики и их определения:поправка на глубину участка, поправка на размеры участка, на неправильность формы участка, на влияние углового расположения, на относительное расположение участка.

42. Методы оценки земли в сравнительном подходе

Основан на принципах замещения согласно которому рациональный покупатель не заплатит за данный участок больше чем ему обойдется другой участок с подобными полезными свойствами.

Методы:метод сравнения продаж:1.метод единицы сравнения.-применяется в случаях когда участки отличаются друг от друга поразмерам, но относительно схожи по другим параметрам, элементам сравнения(имущественные права, условие финансирования, условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические харак-ки)поправки на различия вносятся в 3х формах:денежные, процентные, общей группировки. Единицы сравнения используемые на застроенных з.у:цена за 1га, цена за1м2, цена за 1 метр фронтальный(для коммерческого использования земель в городах), цена за лот. Единицы сравнения для застроенных земельных участков:цена за1м2 общей S з.у, цена за единицу приносящая доход.2.метод базового участка-используется для оценки ст-ти участков примерно одного размера, но которые сильно отличаются по элементам сравнения. При использовании этого метода определяется ст-ть стандартного или базового участка, объектом оценки служит реальный или гипотетический участок. метод распределения(соотношение переноса)-применяется для оценки застроенных земельных участков.данный метод реализуется путем определения, соотношения между общей ст-тью застроенного участка и ст-тью земли. Существует устойчивая связь между ст-тью земли и ст-тью улучшения.полученные коэф-ты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения ст-ти единицы или базового участка для данного района.

43. Переоценка основных фондов

Стоимость недвижимости имущества не связана непосредственно с затратами на его строительство или приобретение, а связана с доходом в денежном выражении, который может приносить этот объект.

В условиях рыночной экономики специфической деятельностью оценщиков является участие в процессе плановых переоценок ОФ, проводимых в соответствии с постановлениями правительства.

Стоимость ОФ существенно влияет на финансовое положение предприятия и налогооблагаемую базу.

Переоценка проводилась до 1996г. В настоящее время предприятие само решает, проводить переоценку или нет, если переоценка проводится, то должна проводиться ежегодно.

Переоценка ОФ имеет ряд специфических особенностей:

1) определяется только полная восстановительная стоимость (сметные расценки на проведение СМР; оптовая цена на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование;

2) остаточная восстановительная стоимость рассчитывается самим предприятием исходя из УПВС и амортизационных отчислений на дату оценки. ЗУ в процессе переоценки ОФ не рассматривается

3) контроль и приемку работ экспертов-оценщиков осуществляющих подразделения Госкомстата РФ.

4) Работу по переоценке ОФ имеют право вести оценщики, обладающие сертификаторами на оценку машин и оборудования и имеющие лицензии на право деятельности.

ПЕРЕОЦЕНКА ОФ - это процесс изменения стоимости ОФ, при помощи которого производится приведение ее в соответствии с современными условиями производства.

Они необходимы для:

1) Устранения смешенной оценки ОФ по полной первоначальной стоимости ОФ в ценах разных лет;

2) Установление цен соответственно необходимым затратам на производство ОФ;

3) Определение налогооблагаемых баз;

4) Корректировки себестоимости продукции;

5) Определение физического износа и сравнение его с накопленными отчислениями.

Полная восстановительная стоимость ОФ определяется 2 методами:

1. Метод прямой оценки - это прямой пересчет стоимости отдельных объектов по документально подтвержденным рыночным ценам на новые объекты, аналогичные оцениваемым.

2. Индексный метод - индексация балансовой стоимости отдельных объектов с применением индексов изменения стоимости ОФ дифференцированных по типам зданий и сооружений, по регионам.

44. Управление недвижимостью, приватизация недвижимости

ПРИВАТИЗАЦИЯ - формируется как переход государственного имущества в частный сектор экономики.

Связь понятия «приватизация» и «разгосударствление» заключается в том, что приватизация является разгосударствлением собственности.

Виды:

I. Бесплатная (каждый гражданин является совладельцем собственности);

II. Платная (государственная собственность подлежит продаже по различным схемам;

1) Открытый аукцион - при продаже активов ликвидируются предприятия или акции (до 200 человек)

2) Закрытый аукцион (закрытый тендер) - при продаже крупных предприятий и продаже акций АО цена покупки предприятий. Если объект не продан, то он снимается с аукциона. Закрытый тендер проводит только постоянно-действующая тендерная комиссия; в основе аукциона лежит вскрытие конвертов с предложениями участников о цене приватизируемых объекта, если заявка поступала в указанные сроки. Победителем считается тот, кто предложил большую цену.

3) Специализированный аукцион - под ним понимается срок продажи акций на открытых торгах. Все победители аукциона получают акции по единой цене.

4) По конкурсу - приобретение у гос-ва и местных органов управления физическими и юридическими лицами в частную собственность объектов приватизации. Для этого устанавливаются конкурсы. Условия конкурса публикуются не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса. Победителем конкурса является участник, предложение которого удовлетворяется условиями конкурса и содержит наивысшую цену. Существуют виды конкурсов: 1) коммерческие (с ограниченным составом участников); 2) коммерческие (инвестиционный) - когда от покупателей требуется осуществление инвестиционных программ.

Приватизация считается недействительной:

1) Приватизация не была разрешена Госкомимуществом РФ и его органами на местах;

2) Были грубо нарушены права конкурса или аукциона;

3) Покупатель отказался от внесения платежа, закупленного предприятием.

4) Предприятие или доля в капитале куплены субъектами, который не имел на это право.

5) При покупке были использованы незаконные средства платежа;

6) Имел место договор между продавцом и покупателем о неправомерном разделе имущества или снижения цены предприятия. Покупателю были представлены незаконные льготы и преимущества перед другими покупателями.

Оформление сделки после аукциона: В течение 30 дней после подписания протокола о результатах аукциона покупатель перечисляет денежные средства по последней цене на аукционе (конкурс). По итогам аукциона в местной печати дается информация о продаже и новом собственнике. Любой участник конкурса может опротестовать результаты в течение 30 дней после получения протокола с решением конкурсной комиссии.

45. Сделки с объектами недвижимости. Основные понятия

СДЕЛКИ - это акты долевых осознанных действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий.

Виды сделок:

1. Аренда - это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях по договору аренды арендодатель обязуется предоставлять арендатору недвижимость имущество за плату во временное пользование.

2. Залог

3. Наследие

4. Дарение

5. Купля-продажа - это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

6. Доверительное управление

7. Приватизация

8. Постоянное пользование

9. Полное хозяйственное ведение

10. Безвозмездное пользование - владелец, который обязуется передать безвозмездное временное пользование управляющему, который обязуется вернуть недвижимость в том состоянии, в котором она была получена с учетом морального износа в создании, обусловленным договором.

11. Страхование

12. Лизинг

13. Субаренда - сдача в аренду арендуемого помещения. Арендатор сдает в аренду излишки площадей с целью получения дохода.

14. Взнос в акционерные общества - недвижимость или акции входят в долю стоимости акционерного общества.

15. Продажа предприятий в целом - предполагает передачу покупателю не только зданий и сооружений, но и прав и обязанностей продавца.

46. Формы аренды: конкурсы, торги, прямые переговоры.

Аренда - это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях по договору аренды арендодатель обязуется предоставлять арендатору недвижимость имущество за плату во временное пользование.

В аренду могут быть переданы: ЗУ, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие объекты.

Срок аренды: определение договором и может быть заключен на определенный и неопределенный срок.

Если срок заключается более года, то проходит регистрацию в ЕГРН,

47. Права и обязанности арендатора

Обязанности:1пользоваться имуществом в в соответствии с условиями договора2своевременное внесение арендной платы3осуществление текущего или капитального ремонта, если это предусмотрено договором4возврат имущества арендодателю по истечению срока действия договора в надлежащем состоянии.

48. Понятие ипотеки и ипотечного кредитования. Основные понятия и основные положения.

ИПОТЕКА - это залог недвижимого имущества главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды.

Ипотека предоставляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.

Основные особенности ипотеки заключаются в том, что в случае неисполнения основных обязательств взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а залогодержатель (кредитор) имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований.

Бывает ипотека: первичная и вторичная.

Первичная ипотека - первичный ипотечный залог - залог при котором ипотека создается на базе объекта недвижимости еще ранее не заложенного. Банк предоставляет ипотечный кредит в сумме равной ? стоимости залога.

Вторичная ипотека - вторично использованный ипотечный залог, когда кредит выдается под ранее уже заложенный объект недвижимости, при этом сумма двух объявленных кредитов не превышает 80% стоимости залога..

Заемщик - это должник ипотеки кредита. Заемщик по кредиту, обеспеченному собственностью выдающий кредитору (залогодержателю) закладную в качестве обеспечения взятого им кредита обычно является и залогодателем.

49. Страхование прав собственности на недвижимость

Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соотв-вии с законодательством РФ. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки. Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности(в зависимости от объекта оценки)либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

50. Составление паспорта жилого помещения

Составляется в БТИ, в котором указываются количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта на дату составления технического паспорта.

Подписывается:

- конструктивные элементы здания с указанием материалов изготовления;

- рассчитывается восстановительная стоимость УПВС на дату оценки;

- проводятся физические расчеты каждого конструктивного элемента, которые потом суммируются и проводится расчет остаточной стоимости объекта оценки;

- даются параметры отдельных частей объекта оценки, которые потом суммируются;

- пишется дата застройки и дата оценки объекта;

- делается схема по внутреннему периметру оцениваемого объекта;

- проверяется правильность планировки с данными БТИ.

50. Агентства недвижимости. Агент по недвижимости

Реэлторские компании должны иметь свой банк информации чтобы успешно конкурировать на рынке реэлторских услуг.

1.цены, условия договоров.

2.рыночная политика и планы конкурентов, их доля на рынке и тенденция 3.изменения, отношения с клиентами и репутация, оценка качества и эффективности их работы.

4.численность и размещение финансов агентов.

5.каналы, политика и методы взаимодействия с органами госвласти и МСУ.

6.программа рекламы, продвижение информации о недвижимости через средства МИ и собственные.

7.маркетингновые исследования.

Агент недвижимости.

Правила поведения:

-быть вежливым с окружающими, не забыть извинится если причинили другим беспокойство и неудобство.

-не показывать пальцем на людей и предметы.

-заботитсять о своем внешнем виде.

-следить за своей походкой.

-не жестикулировать без необходимости, держать руки под контролем

-не смеяться слишком громко не курить если это мешает другим.

-не дотрагиваться до собеседника с целью привлечь его внимание.

-не бровировать и не хвастаться знаниями.

-не брониться.

-не опаздывать на встречу.

оценка недвижимость земля

Размещено на Allbest.ru