Оценка бизнеса предприятия

На конец отчетного периода на предприятии наблюдается высокая деловая активность, которая имеет тенденцию к росту (1,18>1,61). Это обусловлено ростом уровня фондоотдачи (0,89).

Таблица 1.22 Показатели убыточности

Рассчитанные и представленные в таблице показатели убыточности характеризуют как предприятие с допустимым уровнем убыточности.

Коэффициент убыточности основной деятельности показывает, что 19,8% затрат, понесенных предприятием не покрыты выручкой от реализации.

31,1% активов потеряны предприятием в 2003 году в результате убытков.

61,7% капитала потеряны собственниками в результате ошибочного управления и/или стихийных бедствий.

Таким образом, деятельность предприятия в 2004 году нерентабельна на фоне неустойчивого финансового состояния. Так же, по моему мнению, данное предприятие является инвестиционно непривлекательным.

Таким образом, к концу отчетного периода в активах размещен капитал на сумму 15500т.р. Учитывая влияние инфляции (примерно 12%), масштабы деятельности предприятия можно считать неизменными.

Структура активов характеризуется преобладанием внеоборотной части (74,9%). Активная часть основного капитала предприятия занимает 55,6%, что вполне соответствует специфике нефтегазовой отрасли. Предприятие работает в простом типе воспроизводства и эксплуатирует, судя по коэффициентам износа, существенно изношенные основные средства, при чем руководство практически не занимается их обновлением.

Состояние имущества предприятия в 2004 году можно признать неудовлетворительным:

- фондоотдача составила 67 копеек на каждый рубль, вложенный в основной капитал;

- почти половина мобильных средств предприятия "осела" у его должников и используется ими в своей деятельности;

- суммы, имеющихся на отчетную дату денежных средств, недостаточно для покрытия "горящей" кредиторской задолженности, которая занимает значительный удельный вес в структуре заемных средств (68%);

- снижающийся объём производственных запасов может грозить необеспеченностью производственного процесса, который в отчетном году уже возможно прерывался;

Абсолютное вовлечение оборотного капитала (97т.р.) произошло за счет сокращения внеоборотных активов на фоне снижающейся валюты баланса.

Следует обратить внимание на величину и рост дебиторской задолженности, в частности на краткосрочную и сомнительную ДЗ.

Деятельность предприятия не обеспечивается собственными источниками финансирования, что увеличивает риск. Заемные средства представлены в основном краткосрочными обязательствами и их увеличение в отчетном году послужило причиной уменьшения объёма капитала предприятия.

Основными кредиторами в 2003 году являются поставщики. Кредиты банков практически не привлекаются. Не благоприятно характеризует деятельность предприятия увеличение задолженности перед работниками на 53,6%. На отчетную дату сумма кредиторской задолженности в 8 раза превышает размеры дебиторской. С позиции финансовой устойчивости такую ситуацию следует расценивать как финансово рискованную, в то же время с точки зрения экономической эффективности использование чужого капитала выгодно как бесплатный источник финансирования. Наблюдается пониженная оборачиваемость кредиторской задолженности. В конце 2004 года предприятие находится в кризисном состоянии.

На основе анализа коэффициентов однозначной оценки финансовой устойчивости дать нельзя. Величина запасов и затрат не обеспечена всеми нормальными источниками, предназначенными для их финансирования (СК и кредиты). Возможности маневрирования ресурсами ограничены. Низкий коэффициент автономии не выступает гарантом погашения заемных обязательств. Значение коэффициента показывает усиление зависимости от внешних кредиторов. Понижение коэффициента обеспеченности оборотных средств можно расценивать как один из симптомов банкротства. В целом, финансовую устойчивость предприятия на конец 2004 года нельзя признать вполне удовлетворительной.

В структуре имущества наблюдается острый недостаток наиболее ликвидных активов для покрытия наиболее срочных обязательств. Рассчитанные коэффициенты ликвидности свидетельствуют о том, что в настоящий момент только 12% текущих обязательств предприятия можно погасить, только взыскав дебиторскую задолженность и реализовав большую часть запасов. За рассматриваемый период предприятием от всех видов деятельности получен отрицательный финансовый результат - общие убытки составили 4966 т.р. В отчетном году получило сжиженного углеводородного газа для бытовых нужд на сумму 5286т.р. Это меньше планового показателя на 21,1% (6700т.р.) Отпущено предприятием продукции на 5260 т.р., но планировало на 6670т.р. т.е. план по сбыту продукции выполнен на 79%. Остатки готовой продукции составляют 205 тонн, это не намного меньше чем предусмотрено планом. В отчетном 2004 году оплата полученного газа обошлась предприятию в 5600 тыс. рублей, в то время как план составлял 5106 тыс. рублей. План предусматривал снижение себестоимости, но это не произошло ни в прошлом, ни в отчетном году. Фактическая себестоимость оказалась больше плановой на 358 т.р. Себестоимость в 2004 году увеличилась по сравнению с планом, в связи с увеличением цен по оплате газа поставщиков. Анализ показателей убыточности позволил определить данное предприятие как предприятие с неустойчивым финансовым состоянием и допустимым уровнем убыточности.

3.ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА (на примере Абаканского представительства ОАО «Хакасгаз»)

7. Обязательства предприятия переводим в текущую стоимость.

8. Определяем стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости, всех обязательств.

3.1.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего Абаканскому представительству ОАО «Хакасгаз»

Оцениваемым объектом недвижимости является одноэтажное, отдельно стоящее кирпичное здание. Общая площадь здания 140 кв.м., высота 3,0м. Объем здания составляет 429 куб.м.

Здание принадлежит на правах собственности Абаканскому представительству. Текущее использование здания - нежилое помещение административно назначения.

Адрес оцениваемого объекта - г. Абакан, ул. Итыгина, 17

Оцениваемый объект недвижимости расположен недалеко от центральной части города Доступ к объекту обеспечивается городским автотранспортом.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогичных объектов, мы выбрали три объекта, сопоставимых с объектом оценки - офисным помещением в г. Абакане. Признак сопоставимости основан, прежде всего, на наиболее эффективном использовании сравниваемых объектов - сравнение проводилось по объектам, наиболее эффективно используемых. Данные о сравниваемых объектах представлены в таблице № 6,7,8.

Определение корректировок. Корректировка на рыночные условия (на дату продажи). Все рассматриваемые в объекты предложены к продаже в сентябре - ноябре 2005 Корректировка не применялась.

Местоположение. Объекты - аналоги №1 и №2 имеют соизмеримое с оцениваемым объектом местоположение. Объекты №3 имеет менее предпочтительное местоположение.

Корректировка на состояние объекта. По результатам анализа технического состояния и качества зданий и помещений Объект № 2 находится в аналогичном состоянии с объектом оценки. Объекты №1 требует капитальных дополнительных вложений для доведения их до состояния объекта оценки. Объект №2 находится в лучшем состоянии по сравнению с объектом оценки благодаря дорогому ремонту.

Корректировка на площадь объекта. Площади всех объектов примерно равнозначны.

При определении величины поправок применялся метод классификационного анализа. Данный метод используется для выполнения корректировок, когда нет точной информации об объекте оценки и невозможно провести анализ парных продаж. В таком случае проводится качественный анализ с использованием стандартных терминов: "значительно лучше" - 50%, "намного лучше"-25%, "немного лучше"-5-10%, (эти поправки используются со знаком "минус"), "равный"-0%, "немного хуже"-5-10%, "значительно хуже"-25%, "намного хуже"-50% (эти поправки идут со знаком "плюс"). Результаты сравнительного анализа объектов-аналогов представлены в таблице 8,

Результаты проведенного сравнительного анализа позволяют сопоставить оцениваемый объект и объекты-аналоги, выставленные на продажу. Из анализа видно, что оцениваемый объект превосходит объект №1, и уступает объектам №2 и №3.

По результатам корректировок к оцениваемому объекту, имеем стоимость 1кв.м. равную 39 019 руб.

Стоимость офисного помещения, определенная сравнительным (рыночным) подходом, составит 5 462 660 руб.

Определение стоимости объектов недвижимости доходным подходом. Анализ дохода. Для определения величины потенциального дохода от здания следует рассмотреть, как вариант - сдача объекта недвижимости в аренду, которая приносит стабильный доход в течение полного отчетного года.

При этом сделаем ряд допущений:

в течение года, величина арендной платы не изменится,

собственник может заключать несколько договоров аренды, разбивая сдаваемую площадь на части,

при заключении арендных договоров, часть площадей может оказаться невостребованными,

затраты на содержание и коммунальное обслуживание входят в арендную плату,

отраслевые и макроэкономические и показатели не изменятся в течение года.

Будем считать, что в настоящее время все помещения могут быть заняты арендаторами и не требуют дополнительного вложения денежных средств.

В результате исследование рынка и по данным риэлтерских компаний было установлено, что арендные ставки для офисов и прочих типов помещений, которые являются сопоставимыми с объектом оценки составляют от 900 до 1200 руб. за 1 кв. м в месяц. Самыми дорогими являются арендные площади, предоставляемые для офисного и торгового назначения, при этом в большей мере ценятся арендуемые площади, находящиеся в черте центральной части города.

Арендная плата определена в размере 900 руб./кв. м в месяц (с учетом НДС), что соответствует среднему значению рынка.

Потенциальный валовой доход составляет для оцениваемого здания 1 512 000 рублей.

На основании анализа рыночных данных по уже сданным в аренду офисным площадям, риск неполной сдачи подобных помещений существует на уровне 10 %.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды офисных и прочих помещений примем в размере 10% вследствие недополучения арендной платы по этой причине.

Таким образом, эффективный валовой доход, полученный как разница между потенциальным валовым доходом и потерями из-за недозагрузки и недобора арендных платежей, равен 1 209 600 рубля.

Средние операционные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением валового дохода (электроснабжение, тепло, канализацию, водоснабжение и т. д.) составляют 214руб./ м² в месяц (с НДС), в год- 2568 рублей х 140 = 359 520 рублей.

Чистый операционный доход составил 850 080рубля.

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

В качестве базовой используется безрисковая процентная ставка по срочным депозитам в Сбербанке, равная 8 % годовых.

Премия за риск вложения инвестиций в недвижимость-10%.

Премия за низкую ликвидность (ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в деньги) составляет 6,5%.

Поправка на инвестиционный менеджмент составляет 4 %.

Таким образом, ставка дохода на капитал, равна 28,5%.

Таблица 2.2 Стоимость объекта недвижимости определенная доходным подходом

Согласование результатов. В соответствии с каждым из методов получены предварительные величины стоимости объектов недвижимости. Для определения итоговой стоимости были рассмотрены преимущества и недостатки каждого из методов оценки для данных объектов. Преимущества каждого из методов в оценке рассматриваемого объекта определяются по следующим критериям:

возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя;

тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

способность параметров используемых методов учитывать конкурентные колебания и стоимость денежных средств;

способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход является достаточно надежным для оценки нежилого фонда т. к. он в большей мере учитывает все затраты связанные со строительством объекта и индексы цен, учитывающие средние данные инфляции на момент оценки. Он полезен, в основном, для оценки объектов, уникальных по своему назначению, для которых не существует рынка. В связи с отсутствием технической возможности строительства аналогичного объекта в данном районе, подходу был присвоен не высокий весовой коэффициент -2.