Общая характеристика рынка недвижимости и рынка капитала

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Рынок недвижимости

1.1 Общая характеристика рынка недвижимости

1.2 Структура рынка недвижимости

1.3 Цели анализа рынка недвижимости

1.4 Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Глава 2. Рынок капитала

2.1 Общая характеристика рынка капитала

2.2 Структура рынка капитала

Глава 3. Взаимосвязь и особенности функционирования рынка недвижимости и рынка капитала

3.1 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала

3.2 Связь рынка недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде

3.3 Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном периоде. Причины избыточного инвестирования в недвижимость

Глава 4. Практическая часть



Введение

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

В своей работе я поставила целью рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости и рынка капитала в Российской Федерации.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- определить понятие и структуру рынка недвижимости и рынка капитала, рассмотреть ее особенности как товара;

- проанализировать взаимосвязь и особенности функционирования рынка недвижимости и рынка капитала.

В заключении я сделала некоторые выводы на основании проделанной работы.



Глава 1. Рынок недвижимости

1.1 Общая характеристика рынка недвижимости

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости -- это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями -- уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1).

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные и делимые товары	1. Не стандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен	2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация	3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок	4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы	5. Высокие операционные издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как:

*специфика объектов недвижимости;

*относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

*невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис. 1).



Рынок недвижимости

Рис. 1. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости

недвижимость капитал рынок инвестирование

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Факторы государственного регулирования рынка недвижимости. 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости; 1.2 -- налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3 -- отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Общеэкономическая ситуация. 2.1 -- производство национального дохода; 2.2 -- объем промышленного производства; 2.3 -- занятость трудоспособного населения; 2.4. - ставки доходности финансовых активов; 2.5 -- платежный баланс страны; 2.6 -- состояние торгового баланса; 2.7 -- притоки капитала; 2.8 -- оттоки капитала; 2.9 -- рост доходов населения; 2.10 -- индекс потребительских цен.

Микроэкономическая ситуация. 3.1 -- экономическое развитие региона; 3.2 -- диверсификация занятости работоспособного населения; 3.3 -- экономические перспективы развития региона; 3.4 -- притоки капитала в регион; 3.5 -- оттоки капитала из региона.

Социальное положение в регионе. 4.1 -- возможность межэтнических и военных столкновений; 4.2 -- отношение к частному капиталу; 4.3 -- отношение к иностранному капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5 -- уровень безработицы в регионе; 4.6 -- популярность проводимой администрацией региона политики.

Природные условия в регионе. 5.1 - экологическое положение в регионе; 5.2 -- наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис. 1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Диаграмма оказывается более эффективной, если рассматриваются взаимосвязи достаточно большого количества факторов.

При отборе данных необходима их группировка по отдельным факторам, которые хорошо известны.

В случае если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.

Если фактор, стоящий первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его не следует пропускать, поскольку макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия функционирования рынка недвижимости на микроуровне.

При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнении этих диаграмм в некоторых случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу замечена.

Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются условия для более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.

7) Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых усилилось, и факторы, доля влияния которых не изменилась, находятся между собой в корреляционной зависимости.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким, как:

изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

1.2 Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту -- по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяются целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

незавершенные объекты.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Например, рынок жилой недвижимости имеет следующие признаки:



Рис. 2. Структура рынка жилой недвижимости

1.3 Цели анализа рынка недвижимости

Цель анализа обусловливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа может быть много, например -- изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

*связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:

относящиеся к краткосрочным целям;

относящиеся к долгосрочным целям.

Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки.

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

1.4 Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка -- конкуренция среди продавцов -- действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

платежеспособность населения;

изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса являются расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

*наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

*объемы нового строительства и затраты на него, включая:

Интенсивность строительства -- определяет объемы нового жилья.

Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат -- определяют доступность и цены факторов производства.

Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.

Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов -- более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе.

Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент -- на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслуживанию и у менеджеров по недвижимости. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом -- избыток.

Расширение рынка недвижимости проходит ряд этапов.

В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.

По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным.

На первом этапе экономической экспансии обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.

На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.

На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительных работ может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. По мере «движения» предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы размеры участков увеличиваются подобно росту площади круга по мере увеличения радиуса.

Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленным темпом. Например, прокладка канализационной магистрали может сделать пригодными для освоения тысячи акров земли.

Сокращение рынка недвижимости.

В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем возникает эффект «плохих качелей». Предложение начинает превышать спрос. Возрастают проблемы с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые уровни активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается.

Тем не менее операционные расходы растут, и растет число случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимости большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств, сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изменения на рынке капитала.

Если по мере ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, то это отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается. Активность рынка недвижимости резко падает.

Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере того как снижается количество сдаваемой в аренду недвижимости (квартир или офисных зданий), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться.

Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущим объемом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит процесс возвращения к периоду экспансии, который обычно начинается с увеличения спроса на недвижимость. Существенным индикатором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более. Особое значение имеют различия между ценами, заявленными в листингах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими ценами продаж, а также разница между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, которая отражает устойчивость рынка.

Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью (торги, купля-продажа), также свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации объекта недвижимости возрастает, это говорит о снижении ликвидности рынка, конечно, при допущении, что цены установлены на разумном конкурентном уровне. Рост числа сделок с недвижимостью свидетельствует об оживлении рынка недвижимости.



Глава 2. Рынок капитала

2.1 Общая характеристика рынка капитала

В экономике рыночного типа в качестве капитала принято признавать все то, что приносит устойчивый доход, превышающий издержки. В данном случае капитал рассматривается как один из основных факторов производства. Фактор производства есть тот или иной экономический ресурс вовлеченный в производство. Следовательно, чтобы отыскать капитал, достаточно провести должную ревизию среди экономических ресурсов, вовлекаемых в производство. Однако известно, что в структуре экономических ресурсов есть и труд, и земля, но в буквальном смысле слова нет капитала. Поэтому обратимся к процессу исторического возникновения капитала. В соответствии с «линией Смита -- Рикардо» капитал выступает как: а) средство производства, приводимое в движение с помощью рабочей силы; б) накопленный овеществленный труд, представленный в виде материальных ресурсов; в) экономические блага длительного пользования, пригодные для организации производства; г) запас, искусственно созданный человеком для производства других благ.

Надо признать, что в качестве капитала как фактора производства выступают материальные ресурсы, созданные трудом и используемые для производства экономических благ с целью получения прибыли. Такой капитал принято трактовать как физический капитал. На рынке экономических ресурсов физический капитал выступает в виде средств производства. Если предпринимательская фирма функционирует без перебоев, то в условиях простого воспроизводства за счет денежной выручки от реализации есть возможность без особых проблем оплачивать труд наемных рабочих и закупать новые партии технологического сырья. Такое предприятие функционирует в режиме самофинансирования и не испытывает специальной потребности в деньгах. Денежные средства, представленные в виде записей на счете в банке, не являются ни фактором производства, ни экономическим ресурсом в собственном смысле слова. Деньги есть всего лишь право на приобретение факторов производства.

И, тем не менее, такая форма капитала, как денежный капитал, все же существует. Ведь именно за счет денежного капитала обычно формируется уставный фонд предприятия, который расходуется для закупки необходимых экономических ресурсов.

2.2 Структура рынка капитала

Время от времени потребность в денежном капитале усиливается, как только обнаруживаются существенные сбои в кругообороте капитала предприятия. Подавляющему числу предприятий приходится сталкиваться с этим достаточно часто. В определенный период времени острую нужду в денежных средствах испытывают предприятия с сезонными видами производства (переработка сельхозсырья, выработка теплоносителей и т. д.). При расширении производства в условиях, когда собственных денежных средств недостаточно, также не обойтись без привлечения извне дополнительного денежного капитала. Кроме того, следует учитывать, что все капитальные активы предприятия в конечном счете всегда получают денежную оценку. Поэтому в экономических расчетах, отслеживающих движение капитала, получение дохода и прибыли, капитал предприятия обязательно воспроизводится как денежный капитал. Денежная оценка экономических ресурсов делает соизмеримыми все формы и разновидности состояния физического капитала.

Физический капитал и денежные средства, обеспечивающие получение дохода, выступают как капитальные активы. Физический капитал -- совокупность средств производства, имеющих денежную оценку, используемых в процессе создания экономических благ с целью получения дохода. Величина запаса физического капитала определяет уровень развития экономики страны, ее национальное богатство. Известно, что средства производства состоят из предметов труда (сырье и материалы) и средств труда. В современных условиях перечень сырья и материалов под воздействием научно-технического прогресса непрерывно расширяется. Среди средств труда выделяются орудия труда (оборудование, станки), а также здания и сооружения, управляющие устройства, дороги и т. д. Все эти материальные объекты входят в состав физического капитала, искусственно создаваемого человеком для повышения производительности труда (рис. 4). Элементы физического капитала используются в производстве не разрозненно, а в определенном сочетании, образуют систему. Поэтому физический капитал, выступающий объектом купли-продажи, может быть представлен не только как в виде отдельного станка, здания или партии сырья, но и как технологический комплекс, предназначенный для производства конкретного вида и объема продукции.

Другими словами, как вновь построенное или уже функционирующее предприятие. Физический капитал всегда находится в собственности юридического или физического лица, выступает как функционирующая собственность, приносящая доход и прибыль. Объекты физического капитала могут: а) продаваться и менять собственника; б) арендоваться на определенный срок (краткосрочная и долгосрочная аренда); в) передаваться во владение с правом последующего выкупа (лизинг); г) быть объектом коммерческого кредита (поставка сырья и материалов производителем с последующей оплатой); д) передаваться в уставный фонд предприятия и организации в виде не денежного вклада (здания, сооружения, запасы сырья); е) передаваться в оперативное управление менеджерам предприятия; ж) быть объектом концессии (договора) и т. п. В целом на рынке физического капитала в полном объеме отражается «пучок прав собственности».

Физический капитал является благом длительного пользования, предназначен для производительного потребления. Его современная ценность зависит от величины дохода, которую ожидается получить в ближайшем будущем. Однако в некоторых случаях физический капитал может приобретаться. Для того, чтобы сохранить имеющийся денежный капитал от девальвации и инфляционного обесценения, в том числе и в условиях нарастания политического кризиса. Модель спроса на физический капитал. Ранее установленные общие принципы функционирования рынка экономических ресурсов позволяют определить основные правила формирования спроса на капитал в вещественной форме:

1) Наличие спроса на физический капитал зависит от спроса на продукцию, в производстве которой используется данная разновидность капитала («принцип производности»).

2) Фирма будет закупать физический капитал до тех пор, пока денежный доход от предельного продукта на ресурс будет больше или равен предельным издержкам, которые связаны с приобретением дополнительной единицы капитала.

3) Между ценой на физический капитал и величиной спроса существует обратная зависимость. Чем выше цена на ресурс, тем в меньших объемах можно ожидать закупку данного ресурса. Такая зависимость усиливается в условиях эластичного спроса по цене на готовую продукцию, когда у предпринимательской фирмы отсутствует возможность повысить цену и таким несложным способом переложить на потребителя возросшие издержки производства.

4) Спрос на физический капитал зависит от его специфической производительности, т. е. от потребительных свойств. Чем выше производительность новой модели оборудования, качество технологического сырья, тем выше будет спрос на соответствующий материальный ресурс.

5) Прямое воздействие на объем рыночного спроса на физический капитал оказывает изменение цен на другие экономические ресурсы. Так, более дорогой ресурс обычно заменяется дешевым. Усиливается стремление рационализировать производство.

6) Повышение степени эффективности использования физического капитала уменьшает первоначальный объем закупок. Спрос на сырье и материалы. Изменение объема выпуска продукции непосредственно влияет на расход технологического сырья, основных и вспомогательных материалов. Поэтому принцип производности, т. е. зависимости спроса на сырье от спроса на выпускаемую продукцию, реализуется наиболее отчетливо. Безусловно, в какой-то момент вход могут пойти резервные и прочие запасы сырья и материалов. Но это лишь на некоторое время смягчает наращивание спроса на сырье вслед за изменением рыночной конъюнктуры. В национальной экономике традиционными поставщиками сырья выступают сельское и лесное хозяйство, рыболовецкий флот и т. д. Поэтому значительная часть сырьевого рынка имеет ярко выраженный сезонный характер. Здесь торговые сделки заключаются заранее (фьючерсные сделки), объектом купли-продажи на товарных биржах чаще всего выступает урожай будущего года и т.д.

Многие разновидности сырья и материалов имеют стратегическое значение. Более того, их основной оборот осуществляется через крупные международные биржи и по мировым ценам. В первую очередь это касается нефти, природного газа, хлопка, металлов, редкостных видов руды, сахара, спирта, удобрений и т. д. Поэтому для национального рынка важнейшим ориентиром выступают цены мирового рынка, которые выступают как системообразующие. Через цены на стратегические виды сырья задаются исходные пропорции обмена по широкой гамме национальных видов конечного продукта. В условиях сформированного рынка динамика спроса на сырье и материалы всегда уточняется с учетом соотношения средних издержек производства (себестоимости) и цены на производимую продукцию. Такие сопоставления становятся актуальными, когда рыночная цена на производимую продукцию остается неизменной. Особенности спроса на оборудование. Спрос на оборудование также непосредственно зависит от спроса на выпускаемую продукцию. Чем выше спрос на конечный продукт, тем выше спрос на оборудование, станки и другие элементы физического капитала. В условиях современной конкуренции многие предпринимательские фирмы предпочитают иметь резервные мощности. В среднесрочной перспективе свободный резерв мощностей в 20-40 % в состоянии погасить даже сильные конъюнктурные колебания спроса на выпускаемую продукцию. Что касается долгосрочного периода, то здесь важно учитывать общую тенденцию изменения объема спроса наконечный продукт. Наличие резерва мощностей в меньшей степени оказывает здесь сдерживающее воздействие на спрос на активную часть средств труда. Известно, что средства труда подвергаются физическому и моральному износу.

Неизбежным является наступление срока их полного износа. Поэтому даже в условиях простого воспроизводства всегда есть минимальный объем спроса на оборудование, который связан с процессом его физического обновления. Спрос на оборудование возрастает вслед за ускорением морального износа, когда появляются более производительные и относительно дешевые модели. Скорость морального износа оборудования непосредственно зависит от научно-технического прогресса. Спрос на оборудование непосредственно зависит от фазы промышленного цикла. При этом особое значение имеет фаза депрессии (застоя). В условиях «кризисной ямы», когда цены на продукцию и рентабельность производства оказываются на минимальном уровне, форсированное обновление основного капитала (оборудования) является единственным выходом для снижения издержек производства.

Поэтому не случайно современные методы государственного регулирования национальной экономики предполагают активизацию спроса на оборудование и стимулирование обновления основного капитала. Расширенное воспроизводство всегда сопровождается увеличением спроса на оборудование, так как его материальной основой выступает накопление капитала. Поэтому сохранение долговременного и устойчивого экономического развития выступает важнейшей предпосылкой формирования стабильного спроса на оборудование.



Глава 3. Взаимосвязь и особенности функционирования рынка недвижимости и рынка капитала

3.1 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы.

Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в табл. 2

Таблица 2 Общие черты рынка недвижимости и рынка капитала

Общие черты	Различия
	Рынок капитала	Рынок недвижимости
Цели инвестирования: получение текущего дохода рост стоимости актива защита от налогов	Объем предложения высокоэластичен	Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен
Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические)	Ставка доходности подвержена значительным колебаниям	Ставка доходности относительно стабильная
Соотношение спроса и предложения определяет цены активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Величина без рисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает	В период инфляции инвестиционная привлекательность растет
Находится под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое развитие, стабильность налогообложения)	Поток доходов неустойчивый	Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый
Высокая ставка доходности - показатель более высокого риска	R = Rf + плата за риск (ставка доходности = без рисковая ставка доходности + плата за риск)	R = Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала

Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала (табл. 3)

Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости

Переменная рынка капитала	Влияние на стоимость на рынке недвижимости
CF - рост денежного потока	Рост стоимости недвижимости как результат оживления и развития деловой активности на макроуровне
в - мера систематического риска - рост	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Rf - без рисковая ставка доходности на рынке капитала	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Rm - рост среднерыночной ставки доходности	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости и роста коэффициента капитализации
Рост стоимости кредитов	Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала
Ri - рост доходности i-го актива на рынке капитала	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Срок службы активов - рост	Рост стоимости недвижимости в связи с инфляционным ожиданиями и величиной ликвидационной стоимости недвижимости
Стоимость кредита на рынке капитала - рост	Снижение стоимости недвижимости



Зависимость между без рисковой ставкой дохода и требуемой ставкой дохода можно отразить на графике (рис. 3).

Поскольку приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость, как и в финансовые активы, рассчитывается по модели оценки капитальных активов, то очевидно, что рост без рисковой ставки доходности и среднерыночной ставки доходности ведет к росту требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость и, следовательно, к снижению стоимости недвижимости. Модель оценки капитальных активов показывает зависимость требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость от меры систематического риска, среднерыночной по фондовому рынку ставки доходности и без рисковой ставки доходности на рынке капитала. Величина (R_m-- R_f) -- премия за риск, или рыночная цена риска, отражающая уровень допустимого риска для поддержания в целом высоко рискового рынка капитала.

R

R

b

R_f

a

t

0

t - период времени; 0a - без рисковая ставка дохода; аb - величина платы за риск.

Рис. 3. Зависимость между R_f и R

Необходимо учитывать, что (3 как мера систематического риска (табл. 3) при инвестициях в недвижимость находится в отрицательной корреляции со среднерыночным по фондовому рынку уровнем риска, что можно отразить на графике (рис. 4).

R Динамика ставки доходности рынка недвижимости

R

R_m

0

Рис. 4. Динамика ставки доходности

3.2 Связь рынка недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и рядом факторов, характеризующих положение на рынке капитала:

динамикой абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;

относительными ставками доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (или отток) капитала на рынке недвижимости;

темпами инфляции и инфляционными ожиданиями на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.

Необходимо учитывать, что на рынке недвижимости в краткосрочном периоде «удары» по рынку «гасятся» за счет изменения стандартной нормы свободной недвижимости, поскольку объем предложения неэластичен.

Рынок недвижимости Рынок капитала

D₁ S₁ R

А R

D

0 S 0 M K

DD₁ - линия спроса, SS₁ - линия предложения, А - арендная плата, V - единица недвижимости, К - объем капиталовложений, R - ставка доходности инвестированного капитала.

Рис. 5. Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капитала

В краткосрочном периоде объем предложения недвижимости неэластичен. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит удары рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала, и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается (рис. 5.). Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, то растет и инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.

3.3 Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном периоде. Причины избыточного инвестирования в недвижимость

На рынке капитала спрос на инвестора на объекты недвижимости повышается или понижается в зависимости от абсолютной и относительной ставки доходности инвестиций в недвижимость. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается тогда, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость. Предположим, что рынок капитала и рынок недвижимости находятся в состоянии равновесия. Рост спроса на объекты недвижимости со стороны арендаторов первоначально погашается за счет снижения стандартной нормы свободной недвижимости. Дальнейшее расширение спроса, обусловленное экономическим ростом, вызывает в условиях стабильного предложения повышение арендной платы и, соответственно, рост ставки доходности инвестированного в недвижимость капитала.

Эти процессы повышают инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. На рынке капитала наблюдается прилив инвестиций в строительство объектов высокодоходной недвижимости, что приводит через некоторое время к росту предложения. В период, когда предложение недвижимости не возрастает, поскольку новые объекты недвижимости находятся в процессе строительства, коэффициенты капитализации снижаются в результате конкуренции инвесторов за наиболее привлекательные инвестиции, растут поток доходов в виде арендной платы и стоимость недвижимости. Однако рост предложения объектов недвижимости существенно изменяет ситуацию на рынке недвижимости и на рынке капитала. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.

Рынок недвижимости Рынок капитала

Арендная плата

А R

D₁ S₁ S₁² R₁

R₂

D

S S²

0 0 M K

Рис. 6. Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капитала в долгосрочном периоде

Как результат повышения инвестиционной привлекательности объектов доходной недвижимости включается механизм приведения рынка недвижимости к состоянию равновесия на новом уровне:

1)рост предложения объектов доходной недвижимости неизбежно приводит к снижению арендной платы;

2)ставка доходности инвестиций в недвижимость падает;

3)коэффициенты капитализации растут, поскольку растет уровень риска;

4)стоимость недвижимости падает;

5)стоимость строительства превышает стоимость объектов недвижимости.

Инвесторы и строители не видят возможности получения относительно более высокой ставки дохода на инвестированный капитал при вложениях в недвижимость.

Низкая ликвидность недвижимости в сочетании с ростом коэффициента капитализации как платы за повышенный риск побуждает инвесторов рассматривать возможные варианты вложения капитала в другие активы. Приток инвестиций на рынке недвижимости прекращается. Однако капитал, инвестированный в строительство объектов доходной недвижимости в период их высокой инвестиционной привлекательности, является по сути избыточным инвестированием, которое приводит к росту объемов предложения недвижимости в период, когда предложение начинает значительно превышать спрос и арендная плата падает. Эти процессы в еще большей степени стимулируют падение арендной платы и дальнейший рост коэффициентов капитализации, что влечет за собой убытки у инвесторов в недвижимость. Эти взаимообусловленные процессы на рынке недвижимости и рынке капитала продолжаются до тех пор, пока не установится состояние равновесия на рынке недвижимости на новом уровне.

Подводя итоги, необходимо отметить, что для рынка недвижимости характерны следующие процессы:

уровни арендной платы на рынке доходной недвижимости имеют устойчивую тенденцию к цикличности;

стоимость объектов доходной недвижимости определяется факторами, действующими на рынке капитала;

неизбежно циклическое избыточное инвестирование на рынке недвижимости;

коэффициент капитализации определяет в краткосрочном периоде рыночную стоимость недвижимости, а в долгосрочном -- стоимость строительства (или переоснащения объектов недвижимости), и относительная инвестиционная привлекательность недвижимости определяет стоимость недвижимости;

состояние рынка капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость определяет общеэкономическая ситуация;

объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала -- за конкурентоспособную ставку доходности на инвестированный капитал.



Глава 4. Практическая часть

Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости.

В строении размещаются преимущественно квартиры общей площадью 6540 м². На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью от 2180 м², ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 43 квартиры, средняя площадь квартиры 150 м². Количество парковочных мест рассчитано на 36 автомобилей.

Баланс площадей.

Коммерческое помещение	20%	2180 м2
Офисные помещения	-	-
Квартиры	60%	6540 м2
Технические помещения	10%	1090 м2
Парковочный холл	10%	1090 м2
Итого площадей	100%	10900 м2

Реализация проекта включает в себя инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2009 года. В конце 2014 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу. Прочие дополнительные сведения приведены в таблицах. Уровень доходности принят в размере 10%.

Задание



Таблица 1 - Баланс площадей по реконструкции

Номер варианта	Удельный вес различных типов площадей в общем балансе, %	Общая площадь
	Коммерческие помещения	Офисные помещения	Квартиры	Технические помещения	Парковочный холл
6	20	-	60	10	10	10900

Таблица 2

Номер варианта	Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам (в %)
	2009	2010	2011	2012	2013	2014
6	-	3	4	5	5	5

Таблица 3

Номер варианта	Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам (в %)
	2009	2010	2011	2012	2013	2014
6	-	6	7	8	8	9
	Процентные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (в %)
	2009	2010	2011	2012	2013	2014
	-	5	5	4	4	3
	Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в %)
	2009	2010	2011	2012	2013	2014
	-	75	80	85	90	95
	Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам (в %)

Подобные документы

• Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

  Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.
  
  курсовая работа [26,8 K], добавлен 26.04.2011
  

• Недвижимость как объект вложения капитала

  Понятие недвижимости и его классификация. Анализ рынка недвижимости и методы распоряжения имуществом. Особенности капитала, его функции. Сущность инфляции, инвестиций, акций. Характеристика тенденций развития рынка недвижимости в условиях инфляции.
  
  реферат [29,8 K], добавлен 28.11.2010
  

• Рынок недвижимости

  Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.
  
  курсовая работа [1,4 M], добавлен 18.10.2013
  

• Особенности и уникальность рынка недвижимости

  Понятие, функции, подходы к сегментации, особенности и закономерности рынка недвижимости. Характер спроса и предложения на объекты недвижимости. Структура, механизмы, экономические субъекты и профессиональные участники рынка недвижимого имущества.
  
  реферат [50,1 K], добавлен 25.07.2010
  

• Рынок недвижимости

  Анализ закономерности функционирования рынка недвижимости в Российской Федерации. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Понятие, виды, субъекты рынка недвижимости. Недвижимость как объект экономических и государственных интересов.
  
  курсовая работа [376,2 K], добавлен 09.11.2008
  

• Субъекты рынка недвижимости, их характеристика. Посредническая деятельность на рынке недвижимости

  Влияние субъектов рынка недвижимости на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью. Понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости. Деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков) на примере Волгоградской области.
  
  курсовая работа [4,3 M], добавлен 18.11.2014
  

• Методические подходы к анализу рынка недвижимости

  Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.
  
  курсовая работа [49,6 K], добавлен 17.04.2016
  

• Анализ рынка недвижимости в регионе

  Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.
  
  дипломная работа [449,2 K], добавлен 09.11.2015
  

• Статистическое изучение рынка недвижимости

  Основные понятия и особенности рынка недвижимости. Статистический анализ рынка недвижимости в Российской Федерации. Оценка структуры ввода в действие жилых домов за 2000-2009 г. Динамика изменения средней цены за 1 кв.м. жилья на первичном рынке.
  
  дипломная работа [378,8 K], добавлен 09.12.2014
  

• Инвестиции в недвижимость

  Общая характеристика рынка недвижимости в России, его роль в современной экономике. Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость: плюсы, минусы и существующие риски. Особенности иностранных вложений капитала в объекты российской недвижимости.
  
  реферат [24,8 K], добавлен 27.11.2012
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам