Обоснованность полученного значения стоимости в дальнейшем проверялась и подтверждалась на основании использования других оценочных методов.

2.4.2 Определение рыночной стоимости предприятия методом накопления активов

Оценка предприятия с точки зрения издержек на его создание осуществляется с использованием метода оценки чистых активов на основании данных бухгалтерского учета, согласно совместному Приказу Минфина РФ №71 и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №149 от 5 августа 1996г. "О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ", который заключается в том, что все активы предприятия (здания, сооружения, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.). оцениваются по рыночной стоимости. Из полученной стоимости вычитаются обязательства предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

Схема оценки стоимости по методу накопления активов

В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета предприятия. За основу был взят баланс предприятия на 01.01.2001г., с последующей корректировкой счетов баланса.

Метод накопления активов основан на раздельной оценке всех активов предприятия с последующим их суммированием. Затем из полученного результата вычитаются обязательства предприятия.

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:

Собственный капитал = Активы- Обязательства

Расчет стоимости предприятия по методу накопления активов

Стоимость предприятия по методу накопления активов вычисляется по формуле:

Рa= Рal + Рab + Рan + Pam+ Рas + Рat + Рaf - Рad

Рa - стоимость предприятия;

Рal - стоимость земельного участка;

Рab - стоимость заданий и сооружений;

Рan - стоимость объектов незавершенного строительства;

Pam - стоимость оборудования , машин, механизмов;

Рas - стоимость производственных запасов;

Рat - стоимость финансовых активов;

Рaf - стоимость нематериальных активов;

Рad - текущие и долгосрочные обязательства предприятия.

Основными этапами оценки стоимости по методу накопления активов являются:

оценка стоимости земельного участка;

оценка стоимости здание и сооружений;

оценка объектов незавершенного строительства;

оценка оборудования, машин, механизмов;

оценка производственных запасов;

оценка финансовых активов;

оценка нематериальных активов;

определение текущих и долгосрочных обязательств предприятия;

расчет стоимости предприятия по методу накопления активов.

Так как балансовая стоимость активов предприятия, в следствии инфляции, изменений коньюктуры рынка, используемых методов учета, не соответствует рыночной стоимости необходимо определить реальную рыночную стоимость активов предприятия. Рассчитывается остаточная восстановительная стоимость основных фондов

Корректировка статей баланса

Для определения рыночной стоимости предприятия методом накопления активов Оценщиком была проведена корректировка статей баланса, Приложение.

Участвующих в расчете стоимости чистых активов, в соответствии со следующими принципами:

Статьи баланса, объективно отражающие величину соответствующих активов и пассивов, не корректировались.

Статьи баланса, реально не обеспеченные активами, корректировали с помощью соответствующих поправок.

Величины поправок и порядок их применения определялся с принятием во внимание расчетных данных, учетом объективной ситуации на рынке и специфики оцениваемого объекта.

В Таблице №8 приведены балансовые и откорректированные данные для расчета стоимости 100% контрольной доли владения предприятием по методу накопления активов.

Корректировка статей актива баланса предприятия поводилась по следующим основным направлениям:

Оценка стоимости земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка не учитывается, так как у собственника отсутствуют полные права собственности, а только право постоянного владения.

Активы , принимаемые к расчету:

Стр. 110 "Нематериальные активы" Оценка нематериальных активов

Нематериальные активы - долгосрочные права обеспечивающие его владельцам определенный доход или иную пользу , обладающую стоимостью и не имеющие материально- вещественного содержания. Нематериальные активы используемые в течение длительного периода (свыше одного года) в хозяйственной деятельности и приносящий доход права, возникающие:

- из авторских и иных договоров на произведения науки, литературы, искусства и объекты смежных прав, на программы для ЭВМ, баз данных и др. Объекты авторского права;

- из патентов на изобретения, промышленные образцы, селекционные достижения , из свидетельств на полезные модели, товарные знаки и знаки обслуживания или лицензионных договоров на их использование;

-на " ноу-хау" и их прав других объектов.

Нематериальные непроизводственные активы (н.н.а.) - непроизводственные активы, которые созданы вне процесса производства, но в связи с ним, путем юридических действий , таких как предоставление патента или передача какой- либо экономической выводы третьей стороне и составления соответствующих юридических форм, которые могут периодически переходить от одних институциональных единиц к другим. Некоторые из них дают право владения заниматься какой- либо конкретной деятельностью и запрещают другим институциональным единицам делать это, кроме как разрешения владельца. Н.н.а. состоят из лицензий на пользование недрами , патентованных объектов, договоров об аренде и других передаваемых договоров, купленного " гуд вилла" и других н.н.а.

Нематериальные основные фонды - часть основных фондов , состоящая из стоимости расходов на создание документации, объектов интеллектуальной собственности, конструкторской или технологической документации, программного обеспечения, художественно- дизайнерских произведений, произведений науки литературы или искусства, используемых в производственной деятельности предприятия.

Нематериальные активы предприятия, включенные в баланс, состоят из полученных лицензий на различные виды работ. Стоимость НА определяется . как стоимость замещения или полная восстановительная стоимость НА. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением в действие. Стоимость НА в балансе предприятия отражает их реальную стоимость, поэтому корректировка данной статьи не проводилась.

Значение по стр. 110. " Нематериальные активы" для расчета чистых активов принято Оценщиком равным балансовой стоимости -20 тыс. руб.

Стр. 120 "Основные средства"

Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный метод)

Основные средства ЗАО «Лесосибирский ЛДК №1» включают здания, сооружения, машины, и оборудование, транспорт.

При определении обоснованной рыночной стоимости основных зданий и сооружений используются три подхода: доходный, сравнительный и затратный.

Для оценки зданий и сооружений оцениваемого предприятия, применение доходного и сравнительного подхода невозможно, т.к., во-первых, не было информации об эксплуатационных затратах на содержание основного корпуса, поэтому применение доходного подхода к его оценке не возможно, остальные здания не могут быть оценены доходным подходом, т.к. они не сдаются в аренду, во-вторых, в городе Нижневартовске не развит рынок недвижимости, наблюдается полное отсутствие сделок с объектами недвижимости, поэтому применение сравнительного подхода не возможно ввиду отсутствия информации. Следовательно, единственным методом, которым возможно определить стоимость зданий это затратный метод.

Описание метода, используемого для оценки зданий

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Расчет выявленных видов износа.

3. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

4. Расчет итоговой стоимости объекта недвижимости путем корректировки восстановительной стоимости на совокупный износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Рыночная стоимость, определяемая затратным подходом недвижимости, базируется на восстановительной стоимости, так как при этом определяют, сколько может стоить объект, если его построили и продали сегодня, т.е. при существующем уровне цен. В такой оценке имеется элемент условности, так как, во-первых, подобные объекты могут сегодня не строится, и, во-вторых, если бы даже такое строительство сегодня существовало, то в нем использовались бы уже новые материалы, технологии и машины и оборудование, используемое в строительстве. Чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке затратным подходом.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты, технологии и проект.

Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Совокупный (накопленный) износ - это уменьшение восстановительной или замещающей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

В затратном подходе износ во всех случаях вычитается из текущей восстановительной или замещающей стоимости.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

Физический износ.

Функциональный износ

Внешний или экономический износ.

Термин "износ" употребляется в теории и практике оценочной деятельности в двух смыслах:

1. как технический термин, определяющий степень материального или физического износа объекта оценки, т.е. частичную или полную утрату им своих первоначальных свойств;

2. как экономическое обесценение или устаревание, характеризующее потерю с течением времени первоначальной или восстановительной стоимости объекта оценки в связи с уменьшением его полезности по различным экономическим и техническим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.

В обоих случаях степень износа выражается в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или восстановительной стоимости объекта оценки.

Совокупный износ рассчитывается методами:

- Метод эффективного возраста,

- Метод сравнения продаж,

- Метод разбивки.

Физический износ (Ифиз) - это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств конструкциями, элементами здания и здания в целом в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ объектов недвижимости определяется одним из следующих методов:

- методом наблюдения, исходя из осмотра и проведения визуального и инструментального обследования.

- методом эффективного возраста, на основе формул "срока жизни" здания;

- прямым методом с помощью сопоставления рыночных показателей.

Функциональное устаревание (И функ) - потеря стоимости здания, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового здания от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее устаревание здания (Ивнеш) - потеря стоимости, вызванная общеэкономическими, политическими или иными другими изменениями. Определяется, исходя из парных продаж.

Общая величина накопленного износа (Инак) здания определяется как произведение преобразованных относительно долей каждого вида износа.

Степень износа подразделяется на: устранимый и неустранимый.

Износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая стоимость недвижимости за счет его устранения.

Износ считается неустранимым, если затраты не его устранение превышают добавляемую стоимость недвижимости за счет его устранения.

Затратный подход к оценке недвижимости практически реализуется в следующих методах:

1) Метод сравнительной единицы (метод прямой калькуляции). Расчет по укрупненным показателям (метод целостной оценки себестоимости (укрупненный, параметрический).

2) Метод индексации затрат (метод определения затрат по трендам).

3) Сметный способ расчета стоимости объекта недвижимости.

При расчете стоимости здания Оценщиком был выбран метод целостной оценки себестоимости. Другие методы затратного подхода не были использованы в связи с отсутствием необходимой исходной информации по оцениваемому объекту и практической неприменимостью в реалиях российского рынка.

Расчет стоимости здания методом целостной оценки себестоимости

При определении восстановительной стоимости оцениваемых объектов были использованы стоимостные показатели на уровне сметных цен 1969 года на единицу строительного объема (восстановительная стоимость 1м³ в рублях) сборников УПВС (УПВС зданий и сооружений внешнего водоснабжения и канализации для переоценки основных фондов, сборник №27, УПВС зданий и сооружений лесной, бумажной и деревообрабатывающей и лесохимической промышленности для переоценки основных фондов №9, УПВС зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства для переоценки основных фондов № 18) для 4 территориального пояса (Красноярский край южнее 60-й параллели). Также были использованы индексы изменения стоимости строительства "КО-ИНВЕСТ" выпуск 39 за 1 квартал 2002 года для пересчета этих показателей в уровень цен на 1 апреля 2002 года (дата осмотра объекта), который составляет 25,655.

Формула расчета:

ВС = УПВС 69 * И 69-84 * И 84-2002 * Vстр.

ВС - восстановительная стоимость здания на 01 апреля 2002г., руб.

УПВС 69 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969г., руб./м³

И 69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1 969г. в цены 1984г. равен 1,19.

И 84-2002 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1 984г. в цены на конец 1 квартала 2002г. равен 25,655

Vстр. - строительный объем здания, м³

Так расчет восстановительной стоимости здания заводоуправления проводился следующим образом:

а) Производилась разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.). Доли отдельных элементов зданий были определены в соответствии со сборником УПВС № 18.

Укрупненные показатели учитывают полную восстановительную стоимость зданий, сооружений и передаточных устройств, в том числе:

- прямые и накладные расходы и плановые накопления;

- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

- прочие внеобъемные затраты: затраты на временные здания и сооружения,

- содержание улиц и вывоз мусора,

- затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих и оргнабору рабочих,

- затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др. за вычетом возвратных сумм.

В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные расходы. Однако, в расчете полной восстановительной стоимости не учтена предпринимательская прибыль, а также НДС. Прибыль предпринимателя выражает вклад застройщика, осуществляющий экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск, последний на российском рынке достаточно велик и является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости. В мировой практики величина предпринимательского дохода составляет 15% от затрат на строительство. По-этому полученная величина восстановительной стоимости увеличивалась на величину НДС (20%) и предпринимательский доход (15%).

Для определения остаточной стоимости из полной восстановительной стоимости вычитается износ.

Восстановительная стоимость зданий и сооружений по результатам оценки составила 347'459'000 руб. (Триста сорок семь миллионов четыреста пятьдесят девять тысяч рублей).

Износ зданий и сооружений по результатам оценки составил 152'881'960 руб. (Сто пятьдесят два миллиона восемьсот восемьдесят одна тысяча девятьсот шестьдесят рублей).

Тем самым остаточная стоимость зданий и сооружений по результатам оценки составила: 194'577'040 руб. (Сто девяносто четыре миллиона пятьсот семьдесят семь тысяч сорок рублей).

Так, к примеру, оценка восстановительной стоимости заводоуправления проводилась следующим образом:

Для определения стоимости административного здания используем:

Удельная стоимость 1м³ объекта в ценах 1969 года составляет для 4 территориального пояса в ценах 1969 года по УПВС N 18, табл.37 гр.(а) 26,9 рублей за 1 м³

Строительный объем 4 320 м³

Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1 969г. в цены 1984г. равен 1,19

Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1 984г. в цены на конец 1 квартала 2002г. равен 25,655

Результаты расчетов показаны в таблице:

Таблица №1 Таблица по расчету восстановительной стоимости здания заводоуправления

б) Определялся накопленный износ методом разбивки на компоненты.

Таблица №2 Таблица по расчету исправимого физического износа

Таблица №3 Таблица по расчету неисправимого физического износа в короткоживущих элементах

Таблица №4 Таблица по расчету неисправимого физического износа в долгоживущих элементах

Таблица №5. Таблица по расчету общего накопленного износа

в) Из полной величины восстановительной стоимости с учетом НДС и предпринимательского дохода вычиталась величина накопленного износа.

Оценка оборудования, машин, механизмов

Расчет восстановительной стоимости данного оборудования производился исходя из имеющихся рыночных цен на аналогичное оборудование.

Если в настоящее время на рынке предлагается аналогичное оборудование, то мы используем цену аналога, и рассчитываем стоимость замещения оцениваемого агрегата.

Если на рынке нет аналогов оцениваемому оборудованию, то мы используем индексный метод, т.е. пересчитываем первоначальную стоимость оборудования на дату оценки и вычитаем износ, тогда получается остаточная оценочная стоимость.

Существуют прямые и косвенные определения физического износа.

К прямым относятся точные методы определения физического износа основанные на осмотре имущества и измерении различных его параметров. К косвенным - методы основанные на осмотре имущества или изучения условий его эксплуатации и нормативных данных.

В данном отчете использован косвенный метод определения износа путем укрупненной оценки технического состояния имущества по шкале экспертных оценок приведенной в таблице №6.

Таблица №6.

В итоге величина остаточной оценочной стоимости оборудования, машин, механизмов составила:

Значение по стр. 120 "Основные средства" для расчета чистых активов принято Оценщиком равным - 480 373 тыс. руб.

Стр 130 " Незавершенное строительство"

Оценка стоимости объектов незавершенного строительства

Оценка осуществлялась по фактическим издержкам с учетом индекса изменения цен на строительно-монтажные работы, а также с учетом физического износа. Анализ состояния незавершенного строительства показал, что периоды строительства отдельных объектов составляет до 10 лет, что позволяет произвести корректировку данной статьи. Сумма корректировки- 3936,6 тыс. руб., коэффициент - 0,85.

Значение по стр. 130 "Незавершенное строительство" для расчета чистых активов принято Оценщиком равным -22307,4 тыс. руб.

Стр. 210 "Запасы"

Оценка производственных запасов

стоимость производственных запасов уменьшена на 15% в счет покрытия затрат на обслуживание и реализацию этого вида актива; устаревших запасов не имеется;

малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, затраты в незавершенном производстве, готовая продукция корректировке не подвергались.

Таблица №7. Корректировка статьи "Товарно-материальные запасы".

Значение по стр. 210 "Запасы" для расчета чистых активов принято Оценщиком равным -568 611 тыс. руб.

Оценка финансовых активов

Финансовые активы включают в себя следующие активы:

- денежные средства

- финансовые вложения

- дебиторская задолженность

- расходы будущих периодов

Стр.140 "Долгосрочные финансовые вложения"

К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и уставные документы других предприятий, а также предоставленные другим организациям займы на территории РФ.

Основная доля долгосрочных финансовых вложений составляют вложения в инвестиции дочерних обществ, и были учтены нами по балансовой стоимости, поскольку отклонение значений балансовой стоимости от рыночной имеет весьма незначительную величину, которой при расчете можно пренебречь.

Значение по стр. 140 "Долгосрочные финансовые вложения" для расчета чистых активов принято Оценщиком равным -28 352 тыс. руб.

Стр. 217 "Расходы будущих периодов"

Расходы будущих периодов отсутствуют.

Стр. 240 "Дебиторская задолженность"

Для оценки по этой статье требуется анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявления просроченной задолженности которая не учитывается при расчете.

По материалам отчетности у предприятия за 2001 г. в общей дебиторской задолженности отсутствует доля просроченной безнадежной дебиторской задолженности. Средний срок погашения кредиторской задолженности составляет 10 дней. По полученным данным на предприятии не начисляются проценты по дебиторской задолженности. Следовательно, величина дебиторской задолженности принимается по балансовой стоимости.

Значение по стр. 240 "Дебиторская задолженность" для расчета чистых активов принято Оценщиком равным -172 999 тыс. руб.

Стр. 250 " Краткосрочные финансовые вложения"

Отражены краткосрочные вложения в высоко ликвидные ценные бумаги. По данным бухгалтерского баланса на 01.01.2002г. краткосрочные финансовые вложения отсутствуют.

Стр. 260 "Денежные средства"

Отражены текущие остатки по счетам и в кассе предприятия.

Статья денежные средства не подлежит оценке.

Значение по стр. 260 "Денежные средства" для расчета чистых активов принято Оценщиком равным -31 780 тыс. руб.

Таким образом, величина активов принимаемая к расчету составляет:

Итого, рыночная стоимость активов, участвующих в расчете 1 304 442 тыс. руб.

Пассивы, участвующие в расчете:

Стр. 510 "Долгосрочные обязательства"

Стр.620 "Кредиторская задолженность"

Определение текущих и долгосрочных обязательств предприятия

Поставщики и подрядчики (счет 60,76) - задолженность по текущим хозяйственным услугам, за электроэнергию и коммунальные услуги.

По оплате труда (счет 70) - задолженность по оплате перед персоналом.

По социальному страхованию и обеспечению (счет 69) - задолженность по взносам в Пенсионный фонд, фонд социального страхования, фонд обязательного медицинского страхования , фонд занятости.

Задолженность перед бюджетом (счет 68) - задолженность по платежам в бюджет.

Авансы полученные (счет 64)- авансы, полученные от заказчиков в счет предстоящих поставок.

Прочие кредиторы- задолженность по налогам во внебюджетные фонды, по командировкам.

В результате изучения структуры краткосрочных обязательств Оценщиком сделан вывод, что корректировку данной статьи проводить не следует, поскольку платежи по ней являются обязательными.

Статьи целевое финансирование и поступления и заемные средства остается по балансовой стоимости и не корректируется.

Таким образом, величина текущих и долгосрочных обязательств предприятия составила:

Расчет стоимости чистых активов ЗАО «Лесосибирский ЛДК №1» по балансу на 01.01.2001г.

Таблица №8.

Проведя соответствующую корректировку балансового отчета ЗАО «Лесосибирский ЛДК №1» и вычтя из совокупных активов стоимость обязательств, определено, что рыночная стоимость предприятия, рассчитанная методом оценки чистых активов, по состоянию на 01.01.2002г., составляет 1 182 534 тыс. руб.

Таким образом, стоимость предприятия ЗАО «Лесосибирский ЛДК №1» рассчитанная методом оценки чистых активов, по состоянию на 01.07.2002г., составляет 1 182 534 тыс. руб. (Один миллиард сто восемьдесят два миллиона пятьсот тридцать четыре тысячи).

2.4.3 Согласование результатов

Для определения рыночной стоимости оцениваемого 100% пакета акций ЗАО «Лесосибирский ЛДК №1» были использованы два подхода:

доходный подход (метод дисконтированных денежных потоков);

затратный подход (метод накопления активов).

Данные методы основывались на оценке собственного капитала предприятия на 1 января 2002г.

В результате применения этих методов получены следующие результаты оценки:

- доходным подходом - 1 262 145

- затратным подходом - 1 182 534

Для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого 100% пакета акций ЗАО «Лесосибирский ЛДК №1» были проанализированы преимущества и недостатки использованных методов.

Метод дисконтированных денежных потоков имеет следующие преимущества: учитываются будущие ожидания инвестора и включен рыночный аспект - ставка дисконтирования, которая определяется на основе рыночных данных. С другой стороны преимущества являются недостатками: умозрительность, основанная на предположении, и трудность в выработке прогноза.

Метод накопления активов базируется на рыночной стоимости реальных активов предприятия, но имеет следующие недостатки: статичность и невозможность учесть перспективы развития предприятия.

Использование различных методов даёт возможность достичь максимальной обоснованности выводов оценочного заключения.

Метод скорректированных чистых активов в рамках затратного подхода, который был использован мной, основывался на балансовых данных с учетом корректировок стоимости основных зданий и сооружений, машин и оборудования, а также транспортных средств компании, выполненных на основе предоставленной в моё распоряжение информации и данных их визуального осмотра. Оценка рыночной стоимости основных средств предприятия была выполнена на основании собранной и проанализированной рыночной информации. При расчёте стоимости собственного капитала остальные активы учитывались по балансовой стоимости, т.к. для осуществления их корректировок по рыночной стоимости нет оснований.