Особенности функционирования рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Й. Теоретическая часть: Особенности функционирования рынка недвижимости

Введение

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние нам потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Таким образом, мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа.

1. Рынок недвижимости и его характеристики

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе - сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. В работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости -- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы -- рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав -- это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

§ в ходе создания объектов недвижимости -- между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

§ в процессе оборота прав на недвижимость -- между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

§ в процессе эксплуатации объектов недвижимости -- между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом -- объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно- нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.1).

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные и делимые товары	1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен	2. Огранниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация	3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок	4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы	5. Высокие операционные издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

§ специфика объектов недвижимости;

§ относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

§ воздействие рынка капитала;

§ невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

2. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

§ экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

§ финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

§ взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис.1).

Рис.1. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

2.1 - производство национального дохода;

2.2 - объем промышленного производства;

2.3 - занятость трудоспособного населения;

2.4 - ставки доходности финансовых активов;

2.5 - платежный баланс страны;

2.6 - состояние торгового баланса;

2.7 - притоки капитала;

2.8 - оттоки капитала;

2.9 - рост доходов населения;

2.10 - индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация:

3.1 - экономическое развитие региона;

3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3 - экономические перспективы развития региона;

3.4 - притоки капитала в регион;

3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость политики администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе:

5.1 - экологическое положение в регионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис.1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

3. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из три единства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

§ развития (создания) недвижимости;

§ оборота недвижимости;

§ управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

§ на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

§ на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

§ на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

§ на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов. Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

§ преобладание внебюджетных источников инвестирования;

§ большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

§ высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

§ слабая изученность рынка развития;

§ отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости -- сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение -- процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

§ рынок купли-продажи;

§ аренды;

§ ипотеки;

§ вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

§ незавершенное строительство;

§ новое строительство;

§ строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:

§ частные объекты недвижимости;

§ государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

§ промышленные объекты

§ сельскохозяйственные объекты;

§ общественные здания и сооружения;

§ рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

§ жилая недвижимость;

§ производственные здания;

§ непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

§ гостиницы;

§ торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости:

§ земельный рынок;

§ здания и сооружения;

§ помещения;

§ предприятия как имущественные комплексы;

§ кондоминиумы;

§ вещные права;

§ многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Необходимо выделить различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д.

2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, опционов).

4. Цели анализа рынка недвижимости

Цель анализа обусловливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа может быть много, например - изучит процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

§ целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

§ определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

§ формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

§ о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

§ связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка.

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

5. Особенности функционирования рынка недвижимости

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

§ совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит, в конечном счете к возможности обмена между ними;

§ возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

§ наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

§ проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

§ наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения;

§ получение дохода от объекта инвестирования;

§ необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой -- у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

§ для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

§ для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие транзакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости -- результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда -- ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля -- неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения -- долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Купля-продажа объектов недвижимости -- это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости -- это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 -- 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.

Сущность недвижимости как товара триедина:

§ физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

§ юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

§ экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости -- это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа. Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 -- 3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) -- объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:

§ текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;

§ социально-демографические показатели;

§ параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

В качестве примера можно привести кризис на рынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве, где чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

§ рынок жилья -- для обеспечения жилищных нужд;

§ рынок промышленных объектов -- для реализации производственно-технологических процессов;

§ рынок земельных участков -- для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг. Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:

§ неотделимостью от производителя;

§ неосязаемостью;

§ несохраняемостью;

§ непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации. В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.

Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости -- интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг . Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования. Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.

недвижимость рынок конкуренция ценообразование

6. Определение емкости рынка недвижимости

Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования, определяется на уровне регионального рынка.

Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости являются четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирующего как единое целое.

Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат:

§ информацию об общем состоянии экономики;

§ информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;

§ объемы производственной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях;

§ абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;

§ состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.

Общие данные имеют важнейший характер для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, так как они:

1) обеспечивают предпосылки, на основе которых будет проводиться оценка конкретных объектов недвижимости;

2) представляют информацию, на основе которой можно определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использовать при оценке стоимости;

3) формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании, как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, о начале нового жилищного строительства и производстве электроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости.

Более детальное изучение емкости регионального рынка делает необходимым анализ экономического потенциала региона, в основе которого лежит разделение отдельных сфер деятельности на основные и вспомогательные виды деятельности.

К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупателей, находящихся за пределами региона, т.е. это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона.

К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, которые создают доход в рамках анализируемого региона.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

§ в промышленности;

§ в оптовой и розничной торговле и на транспорте;

§ на финансовом рынке.

Такое подразделение производится для того, чтобы рассмотреть каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа оегиона. Качественный анализ основан на:

§ прогнозируемых тенденциях занятости;

§ диверсификации занятости;

§ циклических колебаниях.

Рассмотрим данные направления анализа более подробно.

Первый аспект - прогноз тенденций занятости - требует анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами со всей страной. Если результаты сравнения покажут, что в регионе уровень занятости по сравнению со всеми другими регионами и общенациональными показателями, то данный фактор приведет к иному прогнозу, чем если бы регион вошел в верхние 10%. В данном случае применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.

Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения типа экономического развития (снижение, увеличение стабильность занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку является основой для определения емкости регионального рынка в настоящее время и в перспективе.

Вторым аспектом качественного анализа является определение степени диверсификации занятости. Понятно, что если на одном или на нескольких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск быстрого «сжатия» рынка недвижимости крайне велик.

Третьим аспектом качественного анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации деловой активности, т.е. на определении, находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии.

Общепризнано, что некоторые виды деловой активности более надежно защищены от упадка или депрессии.

Данные о состоянии и перспективах развития региона можно получить из типичных общих сведений, полученных из вторичных источников, и конкретных сведений:

§ предложение новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;

§ уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изменения данных показателей;

§ данные по сопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимых продаж.

Эти данные можно получать из первичных источников, например, путем исследования местного рынка на предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и из вторичных источников, как, например, данные о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей промышленности.

Четвертый этап - количественный анализ, основанный на расчете емкости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффициент емкости рынка определенного типа недвижимости определяется по формуле:

7. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка и капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы.

Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в таблице 2.

Таблица 2. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала.

Общие черты	Различия
	Рынок капитала	Рынок недвижимости
Цели инвестирования: получение текущего дохода рост стоимости актива защита от налога	Объем предложения высокоэлостичен	Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен
Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и не-управляемые (систематические)	Ставка доходности подвержена значи-тельным колебаниям	Ставка доходности от-носительно стабильная
Соотношение спроса и пред-ложения определяет цены активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает	В период инфляции инвестиционная при-влекательность растет
Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляцион-ные ожидания, социально-экономическое развитие, ста-бильность налогообложения)	Поток доходов неустойчивый	Поток доходов в виде арендной платы относи-тельно устойчивый
Высокая ставка доходности - показатель более высокого риска	R=Rf + плата за риск (ставка доходности = безрисковая ставка + плата за риск)	R=Rf + плата за риск + возмещение инвестиро-ванного капитала. Более высокая ставка доходно-сти отражает необходи-мость возмещения ос-новной суммы инвести-рованного капитала

Заключение

Недвижимое имущество обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

Исходя из вышесказанного, можно сделать некоторые выводы о факторах, которые повлияли на такое развитие рынка недвижимости в России.

Во-первых, на становление рынка, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы:

· политическая нестабильность;

· экономическая и социальная нестабильность;

· неуверенность в будущем у значительной части населения;

· сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка;

· резкая дифференциация в доходах;

· неразвитость и нестабильность финансовой системы;

· недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Во-вторых, для рынка недвижимости имели важное значение специфические для него факторы. Среди них:

1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики;

2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности;

3. Формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений;

4. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

ЙЙ. Практическая часть.

Табл. 1:Исходные данные

Объекты	м2	Сданы в аренду/ продажа, м2	Предполагается сдать, м2	Контрактная арендная плата, руб./м2/мес.	Рыночная арендная плата, руб./м2/мес.	Потери из-за вакансий	Потери из-за неплатежей
ОБЪЕКТ №1: 19-ти этажный жилой дом: 0эт.- парковка; 1-2эт.- офисные помещения; 3-9эт.- жилые квартиры (2кв.- 1ком., 1кв.- 2 ком., 1кв.- 3 ком.);проект типовой.
1 ком.кв.	37,8	/*			37830,7	0,1	0,15
2 ком.кв.	56	/*			33035,7	0,1	0,15
3 ком.кв.	86	/*			38372,1	0,13	0,165
Офис.пом.	436,5	*/	2% (427,7)	367,5	350	0,25	0,1
Парковка	218,25	*/	4% (209,52)	462	440	0	0,067
	ОБЪЕКТ №2: объект-аналог
1 ком.кв.	37,6	/*		37699,5		0,09	0,15
2 ком.кв.	54	/*		31500		0,09	0,15
3 ком.кв.	86	/*		37238,4		0,1	0,155
Офис.пом.	436,5	*/	3% (423,4)	315	300	0,24	0,1
Парковка	218,25	*/	4% (209,52)	462	440	0	0,06

Табл. 2: Дополнительная таблица к исходным данным

Показатели	Ед. измер.	Показатели 1 об./ 2об.
Начальные вложения	тыс.р.	10000/9500
Балансовая стоимость объекта	тыс.р.	7000/6000
Общая площадь здания	м2	1964,25/1964,25
Количество человек в здании	чел.	300/300
Количество единиц мебели	шт.	2200/1900
Количество этажей в здании	эт.	9/9
З/п рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования	руб./мес.	4500/4600
З/п столяров	руб./мес.	5000/4000
З/п мусорщиков(уборщица)	руб./мес.	6500/4500
З/п дворника	руб./мес.	6000/6000
З/п электрика	руб./мес.	5500/5000
З/п охранника	руб./мес.	15000/14500
Поправочный коэффициент (К)		1,05
Норма обслуживания и уборка мусоропроводов	чел.	2
Норма расхода воды	л/чел./сут	85
Норма расхода тепла	Гкал/мес.	0,02
Норма расхода электричества	кВт.ч./мес.	53
Норма вывоза мусора	м3/кварт./чел.	0,25
Норма расхода воды	руб./л	0,005/0,015
Норма расхода тепла	руб./Гкал/ м2	0,78/1,03
Норма расхода электричества	руб./кВт.ч.	0,26/0,5
Норма вывоза мусора	руб./м3	78/83
Местонахождение мусоросборных камер		в цокол.эт./ в цокол. эт.
Тип мусороприемников		контейнер/ пер.сбор
Расходы на эксплуатацию и ремонт	тыс. руб./кварт.	26/24,5
Прочие расходы	тыс. руб./кварт.	7/7,52
Ставка дисконтирования	%
Налог на имущество	%	1% от балансовой стоимости
Расходы на маркетинг	%	5
Расходы на оплату юридических и бухгалтерских услуг	%	5
Расходы на оплату управляющего	%	6
Отчисления на капитальные улучшения	руб./кв.	11000/25000
Через год арендная ставка возрастает	%	8

Определение ПВД

ПВД (потенциальные валовой доход) - это доход, который можно получить от недвижимости при условии полной загрузки площадей без учета всех потерь и расходов.

ПВД = Ас • S, где

Ас - арендная ставка;

S - площадь.

Ас бывает:

· Рыночная;

· Контрактная.

Расчёт ПВД

1 объект:

1 год:

?=59886878 руб.

2 год: рассчитываем с учетом 8%

?=64677828,2 руб.

3 год: рассчитываем с учетом 8%

?=69852054,5 руб.

4 год: рассчитываем с учетом 8%

?=75440218,9 руб.

2 объект:

1год:

?=57438801,6 руб.

2 год: рассчитываем с учетом 8%

?=62033905,7 руб.

3 год: рассчитываем с учетом 8%

?=66996618,2 руб.

4 год: рассчитываем с учетом 8%

?=72356347,6 руб.

Таблица 3. Сводная таблица по ПВД (руб.)
объект№1	1ком. кв. по кон. ар. пл.	1ком. кв. по рын. ар. пл.	2ком. кв. по кон. ар. пл.	2ком. кв. по рын. ар. пл.	3ком. кв. по кон. ар. пл.	3ком. кв. по рын. ар. пл.	Офисы по кон. ар. пл.	Офисы по рын. ар. пл.	Парков. по кон. ар.пл.	Парков. по рын. ар.пл.	Всего
1 год		20020006,4		12949994,4		23100004,2	1886157,0	1833300,0	49896,0	47520,0	59886878,0
2 год		21621606,9		13985994,0		24948004,5	2037049,6	1979964,0	53887,7	51321,6	64677828,2
3 год		23351335,5		15104873,5		26943844,9	2200013,5	2138361,1	58198,7	55427,3	69852054,5
4 год		25219442,3		16313263,3		29099352,5	2376014,6	2309430,0	62854,6	59861,5	75440218,9
объект№2	1ком. кв. по кон. ар. пл.	1ком. кв. по рын. ар. пл.	2ком. кв. по кон. ар. пл.	2ком. кв. по рын. ар. пл.	3ком. кв. по кон. ар. пл.	3ком. кв. по рын. ар. пл.	Офисы по кон. ар. пл.	Офисы по рын. ар. пл.	Парков. по кон. ар. пл.	Парков. по рын. ар. пл.	Всего
1 год	19845016,8		11907000,0		22417516,8		1600452,0	1571400,0	49896,0	47520,0	57438801,6
2 год	21432618,1		12859560,0		24210918,1		1728488,2	1697112,0	53887,7	51321,6	62033905,7
3 год	23147227,6		13888324,8		26147791,6		1866767,2	1832881,0	58198,7	55427,3	66996618,2
4 год	24999005,8		14999390,8		28239614,9		2016108,6	1979511,4	62854,6	59861,5	72356347,6

Определение ЭВД

ЭВД (эффективный валовой доход) - это разница между ПВД и потерями от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы (добавляют прочие доходы от рыночного использования объекта недвижимости).

ЭВД = ЭВД1 + …. + ЭВДi+1

ЭВДрын = ПВДi (1-V)(1-L), где

V - потери от вакансий;

L - потери от не платежей.

ЭВДкон = ПВДi (1-L)

ЭВДобщ = ЭВДконi + ЭВДрынi

Расчёт ЭВД

1 объект:

1 год:

?=45028956,6 руб.

2 год: рассчитываем с учетом 8%

?=48631273,1 руб.

3 год: рассчитываем с учетом 8%

?=52521775 руб.

4 год: рассчитываем с учетом 8%

?=56723517 руб.

2 объект:

1 год:

?=48538831,4 руб.

2 год: рассчитываем с учетом 8%

?=52421937,9 руб.

3 год: рассчитываем с учетом 8%

?=56615693 руб.

4 год: рассчитываем с учетом 8%

?=61144948,4 руб.

Таблица 4. Сводная таблица по ЭВД (руб.)
объект№1	1ком. кв. по кон. ар. пл.	1ком. кв. по рын. ар. пл.	2ком. кв. по кон. ар.пл.	2ком. кв.тпо рын. ар. пл.	3ком. кв. по кон. ар. пл.	3ком. кв. по рын. ар. пл.	Офисы по кон. ар. пл.	Офисы по рын. ар. пл.	Парков. по кон. ар. пл.	Парков. по рын. ар. пл.	Всего
1 год		15315304,9		9906745,7		16780998,1	1697541,3	1237477,5	46553,0	44336,2	45028956,6
2 год		16540529,3		10699285,4		18123477,9	1833344,6	1336475,7	50277,2	47883,1	48631273,1
3 год		17863771,6		11555228,2		19573356,1	1980012,2	1443393,8	54299,4	51713,7	52521775,0
4 год		19292873,4		12479646,5		21139224,6	2138413,1	1558865,3	58643,3	55850,8	56723517,0
объект№2	1ком. кв. по кон. ар. пл.	1ком. кв. по рын. ар. пл.	2ком. кв. по кон. ар. пл.	2ком. кв. по рын. ар. пл.	3ком. кв. по кон. ар. пл.	3ком. кв. по рын. ар. пл.	Офисы по кон. ар. пл.	Офисы по рын. ар. пл.	Парков. по кон. ар. пл.	Парков. по рын. ар. пл.	Всего
1 год	16868264,3		10120950,0		18942801,7		1440406,8	1074837,6	46902,2	44668,8	48538831,4
2 год	18217725,4		10930626,0		20458225,8		1555639,3	1160824,6	50654,4	48242,3	52421937,9
3 год	19675143,5		11805076,1		22094883,9		1680090,5	1253690,6	54706,8	52101,7	56615693,0
4 год	21249154,9		12749482,2		23862474,6		1814497,7	1353985,8	59083,3	56269,8	61144948,4

Определение ОР

ОР (операционные расходы) - расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства ЭВД.

Операционные расходы делятся на:

· Условно - постоянные, к ним относятся расходы, которые не зависят от степени загрузки помещения:

1. Страховые взносы (платежи по страхованию имущества):

Страховые взносы = 0,3% от балансовой стоимости

2. З/п обслуживаемого персонала, включая единый социальный налог

3. Налог на прибыль:

Нприб.=Пн * ic , где

Пн- прибыль налоговая;

ic - процентная ставка (20%).

Пн = П - Нимущ. , где

П - прибыль;

Нимущ. - налог на имущество:

Нимущ. = Сс * i, где

Сс - среднегодовая стоимость имущества, руб.;

i - ставка налога -2,2,%.

Сс = ОС/13, где

ОС - остаточная стоимость

ОС = БС - (БС*25%), где

БС - балансовая стоимость.

БС2 год = ОС1 год;

ОС2 год = БС2 год - (БС2 год*25%);

3-ий и 4-ый года рассчитываются аналогично.

Расчёт расходов на заработную плату обслуживающего персонала.

1 объект:

Всего за год:

ЕСН,26%:

Всего + ЕСН,26%:

2 объект:

Всего за год:

ЕСН,26%:

Всего + ЕСН,26%:

Таблица 5.

Расходы на З/п обслуживающего персонала, (руб.)
1 объект
Показатели	Количество	З/п 1 рабочего	Всего за год	ЕСН, 26%	Всего+ ЕСН
		в месяц, руб.	руб.	руб.	руб.
1. Рабочие, занятые	2	4500,0	108000,0	28080,0	136080,0
обслуживанием и
ремонтом
2. Столяры	3	5000,0	180000,0	46800,0	226800,0
3. Мусорщики	2	6500,0	156000,0	40560,0	196560,0
(уборщица)
4. Дворники	2	6000,0	144000,0	37440,0	181440,0
5. Электрики	4	5500,0	264000,0	68640,0	332640,0
6. Охрана	4	15000,0	720000,0	187200,0	907200,0
ВСЕГО			1572000,0
2 объект
Показатели	Количество	З/п 1 рабочего	Всего за год	ЕСН, 26%	Всего+ЕСН
		в месяц,руб.	руб.	руб.	руб.
1. Рабочие, занятые	2	4600,0	110400,0	28704,0	139104,0
обслуживанием и
ремонтом
2. Столяры	3	4000,0	144000,0	37440,0	181440,0
3. Мусорщики	2	4500,0	108000,0	28080,0	136080,0
(уборщица)
4. Дворники	2	6000,0	144000,0	37440,0	181440,0
5. Электрики	4	5000,0	240000,0	62400,0	302400,0
6. Охрана	4	14500,0	696000,0	180960,0	876960,0
ВСЕГО			1442400,0

Расчёт страховых взносов

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

Расчёт налога на прибыль

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

Таблица 6. Сводная таблица по постоянным расходам, (руб.)
Показатели	Объект № 1	Объект № 2
	1 год	2 год	3 год	4 год	1 год	2 год	3 год	4 год
1. Страховые взносы, руб.	21000,0	20370,0	19758,9	19166,1	18000,0	17460,0	16936,2	16428,1
2. З/п обслуживающего персонала, руб.	1572000,0	1697760,0	1833580,8	1980267,3	1442400,0	1557792,0	1682415,4	1817008,6
3. Налог на имущество, руб.	8884,6	8618,1	8359,5	8108,8	7615,4	7386,9	7165,3	6950,4
Всего, руб.	1601884,6	1726748,1	1861699,2	2007542,2	1468015,4	1582638,9	1706516,9	1840387,1

· Условно - переменные, к ним относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженных помещений и уровня предоставляемых услуг: