Особенности функционирования рынка недвижимости

Расчёт расходов на коммунальные услуги

Норма расхода воды = норма расхода • ст-ть • кол-во чел. • 22 рабочих дня • 12 мес.;

Норма расхода тепла = норма расхода • ст-ть • 12 мес. • Sком;

Норма расхода электричества = норма расхода • ст-ть • 12 мес. • кол-во чел.;

Норма вывоза мусора = норма расхода • ст-ть • кол-во чел. • 4 квартала;

1. Потребление воды:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2. Потребление тепла:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

3. Потребление электроэнергии:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

4. Вывоз мусора:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

Таблица 7. Расходы на коммунальные платежи, (руб.)
Показатели	Объект № 1	Объект № 2
	1 год	2 год	3 год	4 год	1 год	2 год	3 год	4 год
1. Потребление воды, руб.	33660,0	36352,8	39261,0	42401,9	100980,0	109058,4	117783,1	127205,7
2. Потребление тепла, руб.	367,8	397,2	429,0	463,3	485,7	524,6	566,5	611,8
3. Потребление элек-	49608,0	53576,6	57862,8	62491,8	95400,0	103032,0	111274,6	120176,5
троэнергии, руб.
4. Вывоз мусора, руб.	23400,0	25272,0	27293,8	29477,3	24900,0	26892,0	29043,4	31366,8
Всего, руб.	107035,8	115598,7	124846,6	134834,3	221765,7	239507	258667,5	279360,9

Расчёт переменных расходов

1. Коммунальные платежи: берем из таблицы коммунальных платежей.

2. Расходы на маркетинг:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

3. Расходы на З/п юриста и бухгалтера:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

4. Расходы на З/п управляющего:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

5. Расходы на охрану:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

6. Расходы на эксплуатацию и ремонт:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

5. Прочие расходы:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

Таблица 8.

Сводная таблица по переменным расходам, (руб.)
Показатели	Объект № 1	Объект № 2
	1 год	2 год	3 год	4 год	1 год	2 год	3 год	4 год
1. Комунальные платежи, руб.	107035,8	115598,7	124846,6	134834,3	221765,7	239507	258667,5	279360,9
2. Расходы на маркетинг, руб.	2251447,8	2431563,7	2626088,8	2836175,9	2426941,6	2621096,9	2830784,7	3057247,4
3. Расходы на З/п юриста	2251447,8	2431563,7	2626088,8	2836175,9	2426941,6	2621096,9	2830784,7	3057247,4
и бухгалтера, руб.
4. Расходы на З/п управляющего, руб.	2701737,4	2917876,4	3151306,5	3403411,0	2912329,9	3145316,3	3396941,6	3668696,9
5. Расходы на охрану, руб.	32000	34560	37324,8	40310,8	32000	34560	37324,8	40310,8
6. Расходы на эксплуатацию и ремонт, руб.	104000	112320	121305,6	131010,0	98000	105840	114307,2	123451,8
7. Прочие расходы, руб.	28000	30240	32659,2	35271,9	30080	32486,4	35085,3	37892,1
8. Всего прочие расходы, руб.	7475668,9	8073722,4	8719620,2	9417189,8	8148058,7	8799903,5	9503895,7	10264207,3
Таблица 9. Сводная таблица по операционным расходам, (руб.)
Показатели	Объект № 1	Объект № 2
	1 год	2 год	3 год	4 год	1 год	2 год	3 год	4 год
1. Постоянные расходы, руб.	1601884,5	1726748,1	1861699,2	2007542,2	1468015,4	1582638,9	1706516,9	1840387,1
2. Переменные расходы, руб.	7475668,9	8073722,4	8719620,2	9417189,8	8148058,7	8799903,5	9503895,7	10264207,3
Всего ОР, руб.	9077553,4	9800470,5	10581319,4	11424732,0	9616074,1	10382542,4	11210412,6	12104594,4

Нахождение дисконтируемого денежного потока

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) - разница между текущей стоимостью будущих доходов и затратами на инвестиции.

ЧОД = ЭВД - ОР

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, то используется показатель - денежный поток до уплаты налогов.

Денежный поток до уплаты налогов - это разность между ЧОД (чистым дисконтированным доходом) и ежегодными выплатами по обслуживанию долга, т.е этот показатель отражает денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее использования.

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД - РОД, где

РОД - расходы по обслуживанию долга (отчисления на капитальные услуги);

ЧОД - чистый дисконтированный доход;

ЧОД = ЭВД - ОР

Денежный поток после уплаты налогов - денежный поток до уплаты налогов, скорректированный на сумму подоходных налогов (налога на прибыль), как результат владения объектом недвижимости.

Денежный поток после уплаты налогов =

Денежный поток до уплаты налогов - налог на прибыль, где

Налог на прибыль = 20% от денежного потока до уплаты налогов.

Расчёт денежного потока

1. Чистый операционный доход:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2. Отчисления на капитальные улучшения:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

3. Денежный поток до уплаты налога:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

4. Налог на прибыль:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

5. Денежный поток после уплаты налога:

1 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

2 объект:

1 год:

2 год:

3 год:

4 год:

Таблица 10.

Нахождение дисконтируемого денежного потока, (руб.)

Показатели	Объект № 1	Объект № 2
	1 год	2 год	3 год	4 год	1 год	2 год	3 год	4 год
1. Чистый операционный доход, руб.	35951403,2	38830802,6	41940455,6	45298785,0	38922757,3	42039395,5	45405280,4	49040354,0
2. Отчисления на капитальные улучшения, руб.	44000,0	47520,0	51321,6	55427,3	100000,0	108000,0	116640,0	125971,2
3. Денежный поток до уплаты налога, руб.	35907403,2	38783282,6	41889134,0	45243357,7	38822757,3	41931395,5	45288640,4	48914382,8
4. Налог на прибыль,руб.	7181480,6	7756656,5	8377826,8	9048671,5	7764551,5	8386279,1	9057728,1	9782876,6
5. Денежный поток после уплаты налога, руб.	28725922,6	31026626,1	33511307,2	36194686,1	31058205,8	33545116,4	36230912,3	39131506,2

Расчет ставки дисконтирования

Необходимо осуществить анализ наилучшего и более эффективного использования объекта. Для этого произведем расчет ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это коэффициент, который используют для определения текущей стоимости ожидаемых в будущем денежных потоков.

R = Rб + ? dRi , где

R - ставка дисконтирования;

Rб - безрисковая ставка;

? dRi - это суммарная поправка на различные виды рисков.

? dRi = Rлик + Rменед + Rинв + Rд , где

Rлик - риск ликвидности объекта;

Rменед - риск связанный с управлением;

Rинв - риск инвестирования в недвижимость;

Rд - прочие риски.

Определение рисков:

a) Безрисковая ставка;

Определяется 4 способами:

1. Определяется по депозитам Российских банков высшей категории недвижимости (Сбербанка России, банка ВТБ);

2. По государственным облигациям;

3. По зарубежному финансированию инструментов (Государственные облигации стран с высоким уровнем развитии экономики);

4. По ставки рефинансирования (устанавливается Центробанком РФ). На сегодняшний день она составляет 7,75%.

В данном курсовом проекте безрисковую ставку мы будем определять четвертым способом: по ставке рефинансирования (составляет 7,75%).

Таким образом, Rб = 7,75%.

b) Риск инвестирования в недвижимость;

Отражает возможные отклонения от ожидаемого уровня доходности недвижимости соответствующего типа.

К числу таких факторов мы можем отнести:

· Ухудшение экономической ситуации (в условиях финансового кризиса степень зависимости от данного фактора оказывается очень высокой);

· Увеличение числа конкурирующих объектов, отражает ситуацию в соответствующем сегменте рынка данной недвижимости (рост числа конкурирующих объектов приводит к снижению доходности объекта недвижимости следовательно увеличение степени зависимости рынка;

· Изменение законодательства в сфере обращения недвижимости;

· Воздействие природных и иных факторов;

· Изменение стандартов и изменение качества недвижимости (преждевременное моральное и экономическое старение недвижимости, физический износ объекта);

· Эффективность менеджмента, характеризует качество организации управления объекта недвижимости;

· Криминогенные факторы, определяют условие безопасности эксплуатации объекта (чем выше уровень безопасности, тем ниже соответствующая оценка риска);

Расчёт ставки (нормы) дисконтирования коммулятивным методом

Определение величины риска инвестирования недвижимости. Таблица 11. Определение величины риска инвестирования недвижимости

Таблица 11.

Показатели риска	Категории риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ухудшение экономической ситуации	динамический								1
Увеличение числа конкур-их объектов	динамический				1
Изменение закон-ва в сфере обращения недвижимости	динамический		1
Воздействие природных и иных факторов	статичный		1
Изменение стандар-тов и изменение качества недв-ти	статичный			1
Эффективность менеджмента	динамический			1
Криминогенные факторы	динамический					1
Финансовый контроль	динамический	1
Итого		1	2	2	1	1	0	0	1	0	0
Взвешенный итог		1	4	6	4	5	0	0	8	0	0
Сумма	1+4+6+4+5+0+0+8+0+0 = 27
Величина премии за риск инвестировании недвижимости	27/8 = 3,5%

Таким образом, Rинв = 3,5%

a) Риск ликвидности; Определяется по формуле:

Rлик = Rб/12 • t, где

Rб - безрисковая ставка;

t - срок экспозиции объекта оценки (в месяцах).

В данном курсовом проекте t = 6 мес.

Срок экспозиции - это период в течении которого объект недвижимости является товаром и может быть продан на рынке по рыночной цене.

Rлик = (7,75 % / 12) • 6 мес. = 3,88%

Таким образом, Rлик = 3,88%.

a) Риск менеджмента;

Для жилых объектов - 7 %

Для торговых центров - 6%

Для спортивно-развлекательных комплексов - 4%

Для зданий бизнес центров - 5%

Таким образом Rменед = 7 %

b) Прочие риски в данном курсовом проекте отсутствуют, п. э Rд = 0.

R = 7,75+3,5+3,88+7= 22,13%

Определение ДДП

Дисконтирование - это процесс приведения денежных поступлений к их текущей стоимости.

Дисконтирование денежных поступлений - текущая стоимость денежных поступлений.

Для определения ЧДП необходимо рассчитать следующие показатели:

· Первоначальные вложения, этот показатель дан в исходных данных;

· Денежный поток после уплаты налогов, этот показатель находится, как отношение денежного потока после уплаты налогов, который был рассчитан в таб.13, к 12 месяцам;

· Коэффициент дисконтирования, этот показатель рассчитывается по формуле: Коэффициент дисконтирования = 1 / (1+Е)?, где

Е - процентная ставка или ставка дисконтирования;

n - продолжительность расчетного периода.

· Накопленный дисконтированный денежный поток (НДДП), рассчитывается по формуле:

денежный поток после уплаты налогов • коэф-т дисконтирования

· Суммарная текущая стоимость, этот показатель определяется, как сумма всех значений НДДП;

· Чистый дисконтированный доход (ЧДД);

Чистый дисконтированный доход - это разница между стоимостью будущих доходов и затратами на инвестиции.

Этот показатель определяется по следующей формуле:

ЧДД = Первоначальные вложения + Суммарная текущая стоимость

После определения ДДП необходимо построить графики соответственно для объекта №1 и объекта №2 и сделать вывод, какой из проектов наиболее эффективен.

Таблица 12. Определение ЧДП для объекта №1

Таблица 13. Определение ЧДП для объекта №2

Таким образом, из выше рассчитанных таблиц и построенных графиков можно сделать вывод, что наиболее выгоден проект №2, т. к ЧДД для него больше, чем для первого объекта.

Заключение

В данном курсовом проекте мной было рассмотрено два раздела, первый раздел «Особенности функционирования рынка недвижимости». В этом разделе я рассмотрела рынок недвижимости, его структуру, его функции, особенности функционирования, емкость рынка недвижимости и т.д.

Второй раздел содержал в себе практическую часть, где я анализировала наилучшее и наиболее эффективное использование двух объектов. Из проделанных расчетов наиболее эффективным получился объект №2, т. к ЧДД для него больше, чем для первого объекта.

Список используемой литературы

1. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2004.

2. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2004.

3. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости.

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости, 4-е издание.

5. Дж. Фридман, П. Орлуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М., 1995.

6. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб: Питер, 2000.

7. Чепурин М. Н. Курс экономической теории: учебник / Под ред. М.Н. Чепурина, Е.А. Киселевой. - Киров: АСА, 2007.

Размещено на Allbest.ru