Рынок земли в Украине

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Севастопольский национальный технический университет

Министерство образования и науки Украины

Факультет Экономики и менеджмента

Кафедра Экономики и маркетинга

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: "РЫНОК ЗЕМЛИ"

по дисциплине "Микроэкономика"

Выполнила: студентка гр.

"__"____________2007г.

Проверила: ассистент

"__"____________2007г.

Севастополь

2007

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Характерные черты рынка земли, как фактора производств

1.1 Особенности земли как объекта купли-продажи и услуги земли

1.2 Предложение земли и спрос на неё

1.3 Рыночная цена земли

2. Земельная рента и цена земли

2.1 Экономическая природа цены земли

2.2 Дифференциальный рентный доход и его увеличение

2.3 Рост цены земли

3. Формирование рынка земли на Украине

Заключение

Приложение А. Разделение земельной площади и сельскохозяйственных угодий в 2005 г

Список использованных источников

Характерные черты рынка земли, как фактора производства. Особенности земли как объекта купли-продажи и услуги земли. Предложение земли и спрос на неё. Рыночная цена земли. Земельная рента и цена земли. Рост цены земли. Формирование рынка земли на Украине.

ВВЕДЕНИЕ

Термин "земля" охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли служит средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур, для горожанина - территориальной площадкой для размещения жилых и производственных зданий. Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности. От промышленности оно получает машины, оборудование, минеральные удобрения, ядохимикаты, а для легкой и пищевой промышленности служит источником поступления сырьевых ресурсов. Агропромышленная интеграция, органическое соединение сельского хозяйства со смежными отраслями, занимающимися обслуживанием и доведением его продукции до потребителя, явились результатом развития производительных сил, углубления общественного разделения труда, его специализации. Поэтому развитие рынка земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства.

Актуальность данной темы заключается в том, что функционирование рынка земли обеспечивает возможность реализовывать ряд важных социально-экономических процессов в Украине. Речь идет, во-первых, о создании разнообразных альтернативных форм земельной собственности, адекватных хозяйственно-производственным условиям и социально-психологическим потребностям людей. Во-вторых, рынок земли обеспечивает полноценное функционирование рынка недвижимости, поскольку создаёт возможности для легального присвоения земли и земельной ренты, которая сделает невозможным существование теневого земельного рынка. Кроме того, гарантирует единство имущественных, финансовых и земельных прав собственности на недвижимость. В-третьих, расширяет финансово-кредитное пространство за счет развития ипотечного кредитования и его инструментов (в частности, заставных). Всё это оказывает содействие рациональному перераспределению и регулированию денежных потоков в экономике. Земля является наиболее эффективным и надежным способом обеспечения кредита, поскольку, выступая как капитал, она со временем не теряет своей стоимости. В-четвертых, за счет функционирования рынка земли расширяется материально-финансовая база территориальных общин, создаются дополнительные источники пополнения местных бюджетов. И в конце концов, рынок земли даёт возможность создать условия для более активного инвестирования иностранного и национального капитала в саму землю и в то, что создано не ею.

Поэтому целью написания данной курсовой работы является изучение рынка земли, как фактора производства, его особенности и формирование.

Для достижения поставленной цели в курсовой работе используются следующие задачи:

1. Рассмотреть характерные черты рынка земли, как фактора производства:

- особенности земли как объекта купли-продажи и услуги земли;

-предложение земли и спрос на неё;

- определение рыночной цены земли;

2. Проанализировать земельную ренту и цену земли:

- экономическую природу цены земли;

- дифференциальный рентный доход и его увеличение;

- рост цены земли;

3. Рассмотреть особенности формирование рынка земли на Украине.

Курсовая работа состоит из трёх глав: введения, заключения и списка использованных источников.

Объектом курсовой работы является рынок земли, как фактор производства.

Предметом курсовой работы является исследование формирования и развития рынка земли на Украине.

При написании курсовой работе были использованы учебники следующих авторов: Вечканова В.С., Нуреева Р.М., Плотницкого М.И. Также использовалась статья из журнала "Фінанси України", автором которой является Тулуш Л.Д.

земельная рента рынок

1. ХАРАКТЕРНЫЕ ЧЕРТЫ РЫНКА ЗЕМЛИ, КАК ФАКТОРА ПРОИЗВОДСТВА

1.1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТА КУПЛИ-ПРОДАЖИ И УСЛУГИ ЗЕМЛИ

Рынок земли является частью рынка природных ресурсов. Природные ресурсы представляют собой часть естественной природы, которая используется или может быть использована в целях удовлетворения материальных и духовных потребностей людей. Все природные ресурсы можно разделить на экономические и хозяйственные. К экономическим природным ресурсам относятся элементы природы, удовлетворяющие потребности человека вне сферы его хозяйственной деятельности. "Хозяйственные ресурсы -- это ресурсы, используемые экономическими субъектами в производственных целях" [9, с.318].

В зависимости от возможности вовлечения природных ресурсов в материальное производство их подразделяют на: потенциальные -- использование которых возможно лишь в будущем; располагаемые -- пригодные для освоения в текущий период времени. В свою очередь располагаемые ресурсы делятся на вовлеченные в хозяйственный оборот или функционирующие ресурсы, а также не вовлеченные в хозяйственный оборот -- резервные ресурсы.

Все используемые ресурсы делят на возобновляемые и не возобновляемые. К возобновляемым ресурсам принадлежат те, которые могут воспроизводиться, например леса, земля. К не возобновляемым природным ресурсам относятся те, которые иссякают по мере использования, например месторождения угля, нефти, газа.

"Земля -- это пространство, на котором происходит экономическая активность любого рода, в том числе промышленное и сельскохозяйственное производство, добыча полезных ископаемых и т.п." [9, с.318].

Сельскохозяйственное производство ведется в определенных экономических условиях и подчиняется экономическим законам. Вместе с тем сельскохозяйственное производство обладает рядом особенностей:

1. Тесное переплетение экономических законов и законов природы.

2. Взаимодействие механических и естественных средств труда. Земля представляет собой своеобразную среду для развития биологических процессов, осуществляемых без участия человека.

3. Земля является вечным, ничем не заменимым средством производства. В отличие от механических средств труда земля при рациональном ее использовании улучшает качественные свойства.

4. На сельскохозяйственное производство большое влияние оказывает сезонность, проявляющаяся в воздействии природно-климатических условий на рабочий период и протяженность перерывов в процессе труда.

Состояние рынка земли определено действиями двух его основных субъектов: собственников земельных ресурсов (землевладельцев) и сельскохозяйственных предпринимателей (земледельцев). Первые, предоставляя землю в аренду, формируют предложение услуг земли. Вторые, арендуя то или иное количество земли, предъявляют спрос. Если землевладелец сам обрабатывает землю или арендатор приобретет земельный участок в собственность, то функции собственника и предпринимателя совмещаются в одном лице.

Количество как предлагаемой, так и спрашиваемой земли измеряется в физических показателях: квадратных метрах, гектарах, сотках и т.д. Оно определяет величину земельной услуги. Услуга земли состоит в ее способности удовлетворять спрос на продукцию, производимую с помощью данного фактора. Это главным образом сельскохозяйственная продукция".

Услуга земли имеет определенную цену, или рентную оценку. Равновесная цена, как цена на любом рынке, определена равновесием между спросом на услуги земли и их предложением.

Предложение земли как экономического ресурса неизменно и связано с ограниченностью ее количества. На практике земельные участки могут создаваться вследствие проведения ирригационных мероприятий. Они также могут выбывать из севооборота по мере истощения. Однако в конечном счете допустимо принять количество имеющейся земли за неизменное. Следовательно, и величина земельной услуги будет постоянной, то есть по различным ценам может быть предложено в аренду фиксированное количество земли. То есть, отдельный землевладелец -- собственник определенного количества земли, заинтересованный в максимизации своего дохода, будет предоставлять землю в аренду за любую плату. Даже если эта плата невелика, ему имеет смысл отдать в пользование всю имеющуюся у него землю иначе он не получит дохода вообще.

Понятия "рентная оценка" и "арендная плата" совпадают только тогда, когда собственник земли и ее пользователь представлены разными лицами. Если это одно и то же лицо, то арендная плата фактически отсутствует и речь идет только о рентной оценке земли, представляющей собой условную арендную плату, начисляемую землевладельцем земли самому себе.

Спрос на услуги земли определяется тем ее количеством, которое хотят взять в аренду при каждом данном уровне цен.

Спрос на услугу земли, как и на услугу любого экономического ресурса, является производным. Это значит, что его величина зависит не только от определенного количества произведённой продукции, но и от дохода, который можно получить от реализации этого количества. То есть, "спрос определяется величиной предельной рентной оценки, представляющей дополнительный доход, который может быть получен от использования каждой дополнительной единицы земли:

МRТ = ?TR/? T = МТ• MR (1.1)

где MRT -- предельная рентная оценка;

?TR -- прирост общего дохода;

?T -- прирост количества земли;

МТ -- предельный продукт земли, т.е. то количество продукции, которое можно получить от использования каждой дополнительной единицы земли. Данный показатель изменяется в соответствии с законом убывающей отдачи, что относится даже к тем участкам, в отношении которых осуществляется улучшение агротехники. Рост предложения труда и капитала в отношении земельных участков рано или поздно приведет к уменьшению дополнительного продукта, который может быть в результате получен. В равной степени это справедливо и в отношении разрабатываемых месторождений полезных ископаемых. Следовательно, показатель предельного продукта земли будет убывать по мере увеличения ее количества;

MR -- предельный доход, т.е. доход, полученный от реализации дополнительной единицы продукции. В условиях совершенной конкуренции никто из продавцов сельскохозяйственной продукции не оказывает влияние на ее рыночную цену. Следовательно, в этом случае предельный доход любого товаропроизводителя будет равен продажной цене его товара (MR = Р) и представлять собой постоянную величину" [9, с.95].

Спрос на услуги земли (DT) демонстрирует обратную зависимость между величиной рентной оценки (RT) и количеством земли (Т), т.е. чем выше арендная плата (RT₁ > RT₂), тем, при прочих равных условиях, меньшее количество земли может быть взято в аренду (Т₁ < T₂). И наоборот, чем большее количество земли может быть взято в аренду, тем ниже доходность каждой дополнительной единицы и ниже рентная оценка (см. рисунок 1.1).



Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Рисунок 1.1 - Зависимость ренты от количества земли [4, с.267]

Если фермер, является одновременно и землевладельцем, то он выплачивает себе ренту сам и, как предприниматель, не уплачивает явные издержки. Однако такая рента является для него частью внутренних издержек. В то же время она необходима данному лицу как землевладельцу и оставляет часть его дохода наряду с нормальной прибылью, составляющей его доход как предпринимателя. Поэтому после выплаты всех издержек, включая нормальную прибыль (собственную заработную плату, которая должна быть достаточной, чтобы удержаться в данной сфере деятельности), у предпринимателя-землевладельца должна остаться такая сумма, которая во всяком случае будет не ниже рыночного уровня арендной платы. Иначе выгоднее было бы сдать участок земли в аренду и получить доход в виде арендной платы, а самому наняться на работу и получать доход в виде заработной платы.

Как землевладелец, фермер готов сдать в аренду участок по любой цене. Как землепользователь он будет заинтересован обрабатывать большее количество земли при более низкой цене на ее услуги. То есть то обстоятельство, что обе эти функции (землевладельца и землепользователя) совмещены в одном лице, ничего не изменит ни в характере спроса, ни в характере предложения земли.

При фиксированной величине предложения земли в зависимости от спроса всегда найдется такая величина рентной оценки, которая уравновесит интересы продавца (землевладельца) и покупателя (арендатора) услуг земли. Это относится ко всем участникам рынка земли. Если цена окажется на уровне, выше равновесного, то фирмы будут предъявлять на землю меньший спрос, чем предложение землевладельцев. В результате некоторые из них не смогут сдать землю и вынуждены будут понизить цену. Если же цена будет ниже равновесной, то спрос со стороны арендаторов будет превышать предложение и землевладельцы повысят цену. В результате цена установится на равновесном уровне, при котором спрос на землю будет соответствовать ее предложению. В равновесном состоянии доход землевладельцев будет определяться произведением арендной платы на количество земли.

1.2 ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ И СПРОС НА НЕЁ

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала и труда земля неподвижна и является не мобильным, а специфическим фактором производства. "Мобильный фактор производства - ресурс, который можно использовать в любом производстве вне зависимости от его направленности и его легко переместить из одного производства в другое" [8, с. 328].

На уровне народного хозяйства в большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде имеет определенные трудности.

Факторами, влияющими на предложение земли, являются её плодородие и положение.

Поэтому, когда говорят об ограниченности земли, имеют в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству. Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значимого периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю "привязывают" их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. Многие нередко стремятся найти иные формы дохода (работа по совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т. д.), однако эти источники являются лишь дополнением к их основному заработку, связанному с сельским хозяйством. Даже мобильность наемных работников (там, где они используются) ограничена. Дело в том, что заработки сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже, чем промышленных рабочих. К тому же многие из них получают различные формы не денежного вознаграждения в виде жилья (которое нередко предоставляется вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т. д.

В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат -- цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (см. рисунок 1.2).

Рисунок 1.2 - Предложение земли [8, с.330]

Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента -- сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = D_сх + D_несх (1.2)

где D -- совокупный спрос;

D _сх-- сельскохозяйственный спрос;

D _несх -- несельскохозяйственный спрос.

Если на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на оси ординат - цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю D_cx будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) обычно переходят от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Рисунок 1.3 - Совокупный спрос на землю

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (см. рисунок 1.3).

Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение -- степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер. Чрезмерно узкая специализация для большинства ферм не является типичной.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное, влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя -- явление типичное дли населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это, в конечном, счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него -- местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

Для того чтобы определить, какая цена реально установится на оси абсцисс откладывают определенное количество акров земли Q, а на оси ординат -- ренту R (сумму денег, которую арендаторы ежемесячно выплачивают за каждый акр), то кривая предложения S будет параллельна оси ординат. Кривая спроса D будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона уменьшающегося плодородия.

Точка пересечение линии спроса D и предложения S - точка равновесия на рынке земли (см. рисунок 2.1). Точка Р - равновесие на рынке земли, которое определяет уровень равновесной цены земли, выравнивающей спрос и предложение земли.

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Рисунок 2.1 - Равновесие на рынке земли []

Предложенная модель наглядно показывает активную роль спроса.

1.3 РЫНОЧНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ

В условиях рыночной экономики земля, как и другие факторы производства, приобретает товарную форму, то есть продается и покупается. На землю предъявляется спрос. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

- размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

- ставки ссудного процента;

Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. То есть здесь покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода времени. Чем больше этот потенциальный доход (рента), тем больше готов заплатить покупатель за данный участок земли. Одновременно владелец денег, принимая решение о покупке земли, сравнивает ренту, которую он может получить, получив данный участок земли в собственность, и ту сумму денег, которую он получит, поместив деньги, предназначенные для приобретения земли, в банк, то есть по сути дела сравнивается рента и ставка ссудного процента. В этой ситуации ставка ссудного процента является альтернативным вариантом вложения средств, а поэтому чем выше будет ставка ссудного процента, тем меньше готовность покупателя к приобретению земли. Следовательно, цена земли определяется по формуле:

Рента

Цена земли = --------------------------------------- х 100%. (1.3)

Величина ссудного процента

Если участок земли приносил 10 тыс. грн. арендной платы, а банковский процент равен 4% годовых, тогда цена земли будет определена на основе следующего расчета: 10 тыс. х 100% / 4% = 250 тыс. грн.

Формула показывает, что цена земли прямо пропорциональна ренте и обратно пропорциональна ставке ссудного процента.

Также из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты и падать, если повышается норма процента.

Определение цены подобным образом является чисто теоретическим. На практике на цену земли оказывает влияние множество факторов, в том числе рост

2. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА И ЦЕНА ЗЕМЛИ

2.1 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ЦЕНЫ ЗЕМЛИ

Для большинства людей термин рента означает кажущуюся непомерно высокой сумму, которую следует платить за двухкомнатную квартиру или комнату в общежитии. Для руководителя предприятия рента означает выплаты за использование здания завода, оборудования или складского хозяйства Рента за комнату в общежитии, например, включает процент на денежный капитал, который занимает университет у правительства или частных лиц для финансирования строительства общежития, на заработную плату сторожу и уборщицам, оплату коммунальных услуг и т. д. Поэтому экономисты используют термин рента в более узком, но менее двусмысленном значении: экономическая рента - это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или природным ресурсом.

Земельная рента представляет частный случай экономической ренты. Слово "peнта" в переводе с французского (фр. rente от лат. reddita) означает "отданная". В этимологии этого слова таким образом воспроизводится факт передачи части продукции (или дохода), произведенной земледельцем, собственнику земли. "Земельная рента -- это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено" [6, с.92].

Первоначально проблема ренты возникла в земледелии, и понятия "земельная рента" и "экономическая рента" совпадали. Сейчас понятие "экономическая рента" шире понятия "земельная рента". Экономическая рента включает земельную ренту, но не сводится к ней.

Для анализа ренты, которую получают все собственники земли независимо от ее качества, исходят из ряда предпосылок и предполагают:

1. Полное подчинение аграрного производства рынку, т.е. отсутствие производства для собственных целей (что в условиях производства продовольствия нередко имеет место).

2. Отделение земли как объекта хозяйства от земли как объекта собственности. Это означает, что все земли арендуются на конкурентном рынке.

3. Вся земля используется для производства основного продукта питания (например, пшеницы в США, ржи в России или риса в Китае).

4. Все земли имеют одинаковое качество, одинаково производительны.

Предложение земли абсолютно неэластично. Поэтому, если мы на оси абсцисс отложим земельную площадь (определенное количество акров земли), а на вертикальной оси -- ренту (сумму денег, которую арендаторы ежемесячно выплачивают за каждый акр), то кривая предложения S будет параллельна оси ординат. Кривая спроса D₀ будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона уменьшающегося плодородия.

Точка пересечение линии спроса D₀ и предложения S - точка равновесия на рынке земли (см. рисунок 2.1). R₀ означает уровень ежемесячной ренты за один акр земли. Площадь 0Q*E₀R₀ представляет собой совокупную ренту за всю используемую в данном обществе землю. Изменение спроса на основной продукт питания (пшеницу) повысит ежемесячную ренту за один акр земли с R₀ до R₁. Это приведет и к увеличению чистой экономической (абсолютной) ренты до площади 0Q*E₁R₁. В случае падения спроса на пшеницу ежемесячная земельная рента за акр земли уменьшится до R₂ и абсолютная рента сократится до 0Q*E₂R₂.



Рисунок 2.1 - Изменения уровня экономической ренты [8, с.334]

Предложенная модель наглядно показывает активную роль спроса. В условиях неэластичного предложения земли цена земли, и абсолютная рента всецело зависят от изменения спроса.

Необходимость платы земельной ренты собственнику земли является ограничением для доступа к земле. Если она полностью уплачивается землевладельцу, то служит своеобразным налогом, понижающим эффективность хозяйствования на земле.

2.2 ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНЫЙ РЕНТНЫЙ ДОХОД И ЕГО УВЕЛИЧЕНИЕ

В предложенной модели чистой экономической (абсолютной) ренты предполагалось одинаковое качество и одинаковое местоположение земли. В действительности земля различается (дифференцируется) и по плодородию, и по положению.

Это означает, что производительность земли как фактора производства будет существенно дифференцироваться в зависимости от содержания в почве питательных веществ и близости к рынкам сбыта сельскохозяйственной продукции.

Вопрос о дифференциальной ренте впервые был детально разработан в трудах Д.Рикардо. Рассматривая проблему на примере естественного плодородия земли, допускают, что имеется земля трех видов: лучшая, средняя и худшая. Также допускают, что три фермера обрабатывают равные по величине участки А, В и С, вкладывая в производство однородного продукта одинаковый капитал -- 1200 единиц. Однако в связи с тем, что участки обладают различным плодородием, урожай по отдельным участкам будет существенно отличаться (см. таблицу 2.1.)

Таблица 2.1 - Механизм образования дифференциальной ренты [9, с.320]

Участок	Общие издержки	Цена за 1 ед.	Урожай	Общий доход	Средние издержки, ед.	Рента на 1 ед. продукции
А	1200	4	200	800	6	-2
В	1200	4	300	1200	4	0
С	1200	4	400	1600	3	+1

Данные таблицы показывают что, при равных затратах и равной цене за единицу произведенной продукции участки принесли разный доход. В связи с этим средние издержки, определяемые как отношение общих издержек к объему произведенной продукции, значительно выше на участке А, так как урожайность (производительность фактора) здесь наименьшая. И наоборот, в связи с тем что на участке С получен наибольший урожай, средние издержки здесь минимальны.

При рыночной цене 4 ден. единицы фермер на участке А не сможет конкурировать на данном рынке, так как его средние издержки (6 ед.) значительно превышают рыночную цену. Фермер на участке В не получит дифференциальную ренту, он будет только возмещать свои затраты. Участок С принесет его владельцу дифференциальную ренту в размере 1 ден. единица на 1 единицу выпущенной продукции, так как рыночная цена превышает средние издержки на 1 ден. единицу.

Поэтому собственник земли будет стремиться получить весь дифференциальный добавочный доход. Следовательно, рента на лучшую землю будет выше, чем за среднюю, а за среднюю выше, чем за худшую. Худшая земля будет давать ее владельцу лишь чистую экономическую (абсолютную) ренту, а средняя и лучшая, наряду с абсолютной рентой, еще и дифференциальную (см. рисунок 2.2).

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Рисунок 2.2 - Дифференциальная рента [8, c.336]

Рисунок иллюстрирует механизм получения дифференциальной ренты. Собственники лучшей земли за каждый акр будут получать ежемесячную дифференциальную ренту R , а собственники средней земли -- ренту R₂. Дифференциальная рента с худшей земли будет равна нулю. Для упрощения на рис. предполагается, что количество худшей, средней и лучшей земли одинаково.

Плодородие земли не является раз и навсегда данным. Оно быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования на земле. К естественному плодородию может добавиться искусственное. Современная земля является результатом длительного процесса вложения капитала и труда.

Дополнительная отдача от вложений капитала может повысить производительность труда, понизить или оставить ее на том же уровне. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к росту эффективности производства, говорят о повышающейся дополнительной отдаче. Тогда при перезаключении арендного договора возрастет и рента. Для лучших земель она поднимется до R'_1. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к общему падению эффективности производства, говорят о снижающейся дополнительной отдаче. Рента с лучших земель соответственно снизится до R"_1. В случае, если добавочные вложения капитала не изменят уровень эффективности, дополнительная отдача будет постоянной. Рента с лучших земель останется на том же уровне R_1.

Следует отметить, что понятие "дифференциальная рента" возникает в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными в каждом их виде.

Таким образом, выделяют дифференциальную ренту I по местоположению. Она вызвана различным удалением обрабатываемых участков земли от рынков сбыта, железнодорожных станций, портов. Величина прибыли определяется экономией не только транспортных расходов, но и расходов, входящих в состав издержек производства: доставка семян, минеральных удобрений, машин, оборудования и др. и дифференциальную ренту II. В отличие от дифференциальной ренты I, она связана не с естественным плодородием и удачным расположением участка, а с дополнительными вложениями капитала в улучшение качества земли, что ведет к росту производительности труда на соответствующих участках арендуемых фермерами-предпринимателями со всеми теми последствиями, которые наблюдались при рассмотрении дифференциальной ренты I, то есть возникновении прибыли на участках, где были использованы дополнительные капиталовложения. Поскольку дифференциальная рента является результатом инициативных действий арендатора по инвестированию дополнительного количества капитала в сельское хозяйство, то и возникающая дифференциальная рента присваивается арендатором. Так как арендаторы нацелены на увеличение дифференциальной ренты, то они проводят мероприятия по улучшению земли.

2.3 РОСТ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ

На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Например, рост цены на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли.

Среди факторов, обеспечивающих столь стремительный рост на землю, стоит отметить следующие: во-первых, рост населения, а вместе с этим повышение уровня доходов населения, во-вторых, неразвитость фондового рынка в Украине и, наконец, кредиты, становящиеся все более доступными.

Таким образом, с ростом доходов растет необходимость размещения свободных средств, направление вложений в недвижимость которых явно превалирует над банковскими депозитами. Кроме того, одним из важнейших факторов остается повышение спроса на жилье и землю в удаленных от бизнес-центра районах: жить в городе становится не престижным, и все большее количество покупателей обращают своё внимание на покупку жилья вдали от загазованного и напряженного в плане движения центра города. Многие люди сегодня предпочитают иметь две квартиры или дома: одну в центре города и вторую -- в более привлекательном в плане отдыха и релаксации районе. Но так как количество земель ограничено и большинство пригодных земель уже являются чьей-то собственностью, то следовательно с ростом спроса на землю растут и цены на землю.

Также, рост населения требует увеличения земли для сельского хозяйства, то есть земля является главным средством производства сельскохозяйственной продукции и поэтому часто оговаривается, чтобы земля использовалась для сельского хозяйства, а не на другие цели. Следовательно, население увеличивает спрос на землю, что и приводит к повышению цены земли.

3. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ НА УКРАИНЕ

Рынок земли и недвижимости является неотъемлемым сектором рыночной экономики. В условиях административно-командной экономики существовали лишь отдельные (легальные и полулегальные) элементы рыночного оборота этих объектов. Так, кооперативные квартиры, частные дома и дачи могли покупаться и продаваться. Государственное жилье обменивалось по "договоренности", что означало скрытую форму эквивалентной продажи с учетом конкретных особенностей недвижимости (размера площади, технического состояния, местоположение и т.п.). Однако большая часть объектов недвижимости (земля, здания, сооружения) не имели свойств товара и капитала, а следовательно, не были привлечены к процессам товарного обмена.

Становление рынка земли началось в условиях трансформационных преобразований государственной собственности в процессе разгосударствления и приватизации. Земля начинает приобретать свойство товара. Однако она последней втягивается в орбиту рыночных отношений, что искажает много процессов на рынке недвижимости.

Поскольку земля является фундаментальным каркасом рынка недвижимости, отсутствие рынка земли разрушает всю его структуру. Владелец объекта недвижимости, который не владеет правом собственности на землю, теряет опору в любых операционных действиях, связанных с недвижимостью. Так, человек, продавая свое жилье, получает ренту по местоположению, не будучи ее владельцем. А государство в условиях отсутствия рынка земли дает возможность, по сути, распоряжаться ею без соответствующего экономического и правового механизма.

Поэтому, инвестирование огромных капиталов даже в очень перспективные области производства остается рискованным, пока не определено, чьей собственностью является земля, на которой они расположены.

Объективная логика формирования рынка земли предусматривает осуществление трех основных взаимосвязанных процессов: существование разных форм собственности на землю, преобразование земли на товар и обеспечение ее капитализации.

Особенности развития этих процессов рассматривают в условиях трансформационной экономики Украины. С 1992 г. в Украине начался процесс приватизации земельных участков гражданами Украины для индивидуального жилого, дачного и гаражного строительства, личного подсобного и фермерского хозяйствования и других нужд. Состоянием на 1 января 2000 г. в нашей стране насчитывалось 22 млн. собственников земли и землепользователей, из них 10,7 млн. граждан Украины уже приватизировали свои земельные участки площадью 3,2 млн га. С 1993 г. земельные участки продаются для осуществления предпринимательской деятельности, прежде всего для строительства автозаправочных станций и участков, на которые расположенные объекты незавершенного строительства. За этот период было продано 143 земельные участка на общую сумму больше чем 16 млн. грн.

Реформирование земельных отношений начинается с появлением разных форм земельной собственности, которая не означает исключительной монополии каждой из них. В большей части стран с развитым земельным рынком нет абсолютного права частной собственности на землю. Поэтому главная задача реформирования земельных отношений заключается в том, чтобы подобрать адекватные сегодняшним условиям экономического и социального развития комбинации пользования и владения землей, при которых будет достигнут баланс интересов разных собственников. Становление разнообразных форм земельной собственности в Украине началось с принятием ряда нормативно-законодательных документов. Тем не менее, они не смогли отобразить всей сложности процессов земельных преобразований и потому имели ограниченный характер, во многом искажали реальные рыночные процессы. Это проявилось в том, что, во-первых, переход права владения или пользование в основном не предусматривает конкуренцию приобретателей этих прав. Во-вторых, земля преимущественно передается безвозмездно, а не продается по рыночной стоимости. В-третьих, владение и продажа земли осуществляются только при ее целевом использовании. При таких условиях нельзя говорить о становлении товарной формы земли, а, следовательно, и о рыночных принципах ее присвоения.

С 1999 г. происходят реальные рыночные преобразования форм собственности на земле населенных пунктов и несельскохозяйственного назначение, которые составляют 200 тыс. га.

Особое значение для становления рынка имеют городские земли. Они занимают всего 2 % общей площади территории Украины, но на них сконцентрировано около 2/3 население, больше чем 75 % основных промышленно-производственных фондов, около 95 % финансово-кредитных и научно-исследовательских учреждений. Основной импульс рыночных преобразований выходит из этого сегмента. Именно здесь впервые начали внедряться платные и конкурентные способы продажи земельных участков на аукционах. Начиная с 1994 г. в Украине на шести земельных аукционах были проданы долгосрочная аренда 21 земельного участка (на 50 лет с правом удлинения еще на 50 лет) для коммерческого и жилищного строительства, право частной собственности на два земельных участка. Общая сумма прибыли от продажи разных полномочий превысила 600 тыс. долл. Аукционы перестали проводиться с 1997 г. А уже с 1998 г. за содействие проекта УКРэлс ("Продажа земли предприятиям Украины") началась продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения. Только за один год было заключено 265 договоров купли-продажи земельных участков общей площадью 882 339 м². Средняя цена 1 м² составляла 8 грн. 66 коп. Это были первые ростки, которые дали возможность сформировать общее представление о процессах рыночного ценообразования на рынке земли.

В процессе рыночного оборота земля приобретает форму не только товара, а и капитала. Сначала формируется ипотечно-кредитная форма земле-капитала, а потом - форма фиктивного капитала. Однако поскольку земля входит в состав любого объекта недвижимости, отношения залога недвижимости является скрытой формой ипотечного займа. Ведь владелец доходной недвижимости закладывает ее с учетом земельной ренты.

Дальнейшее развитие рынка земли в Украине связанный с такими факторами:

- созданием эффективной системы изучения спроса и предложения, введением специальных форм менеджмента и маркетинга;

- обеспечением юридической защиты прав участников рынка земли;

- формированием механизма согласования частных, общественных и государственных

интересов в процессе функционирования рынка земли;

- усовершенствованием экономических, юридических способов регулирования рынка земли, созданием надежной информационной системы, которая обеспечивает его эффективное функционирование;

- разработкой механизмов конкурентных способов приобретения права собственности и права аренды земельных участков через земельные аукционы, конкурсы на право застройки, осуществление инвестиционных проектов и т.п.;

-внедрением организационно-правовых процедур предоставления концессий для строительства - определением особенностей реализации права собственности на землю в свободных экономических зонах и на территориях приоритетного инвестиционного развития;

- созданием надежной правовой базы, которая регулирует все действия и операции с землей. Действующее законодательство имеет важные недостатки, которые приводят к серьезным нарушениям и злоупотреблениям при проведении операций с землей. Нужный комплекс нормативных документов, которые дали бы возможность урегулировать такие операции, как оценка, регистрация, ипотека и т.п.;

- усовершенствованием системы налогообложения земли. Необходимая надежная методика оценки земли в зависимости от ее экономических параметров.

Земля может быть объектом рыночных отношений в качестве средства производства (в сельскохозяйственном секторе) и в качестве пространственного базиса размещения всех других условий жизнедеятельности людей (см.таблицу А.1). Поэтому рынок земли имеет особую структурную организацию, которая содержит рынок сельскохозяйственных земель и рынок несельскохозяйственных земель. Несельскохозяйственные земли распределяются на земле жилой застройки, промышленности, транспорта и связи, технической инфраструктуры, коммерческого использования, общественного назначения, рекреационного использования. Для функционирования земельных отношений важное значение имеет характер обустройства земли. Физические объекты, размещенные на земле, по техническим и строительным характеристикам разделяют на здания и сооружения. В зависимости от функциональных свойств они выделяются в самостоятельные объекты рыночного оборота и формируют рынок жилой недвижимости и рынок нежилой недвижимости. В первом случае недвижимость удовлетворяет потребности людей в проживании (жилье), отдыха и развлечениях (дачные дома, спортивные сооружения). На этот рынок в большей степени влияют законы рынка потребительских товаров. Во втором случае недвижимость существует в форме промышленных, сельскохозяйственных, транспортных зданий и сооружений, автозаправочных станций, мастерских, ресторанов, офисов, торговых помещений и обслуживает производство благ и услуг. В этом случае процессы на рынке недвижимости регулируются закономерностями рынка факторов производства

Земля, как естественная монополия дает возможность присваивать в долгосрочном периоде экономическую ренту. Вследствие этого всегда существует весомый стимул распоряжаться землей. Поэтому государство наиболее активно регулирует всю систему земельных отношений.

Государственное регулирование земельных отношений осуществляется с целью создания условий для рационального использования и охраны земель, равноправного развития всех форм собственности на землю и хозяйствование на ней, эффективного перераспределения земель по видам деятельности, контроля за порядком отчуждения земель и т.п.. Эти стороны земельных отношений регулируются Земельным кодексом Украины, а также другими законодательными и нормативными документами. Отдельные правовые нормативы определяют порядок использования таких видов недвижимости, как леса (Лесной кодекс Украины), недра (Кодекс Украины "О недрах"), водные бассейны (Водный кодекс Украины), воздушное пространство (Воздушный кодекс Украины).

В основе регулирования прав на земельные участки лежит кадастровый способ регистрации, основанный на постановлении Кабинета Министров Украины "О порядке ведения государственного кадастра" (январь 1993 г.). Государственный кадастр включает данные регистрации права собственности, права пользования землей, договоры аренды, учет количества и качества земель, экономическую и денежную оценку земли. Государственный земельный кадастр ведется Государственным комитетом по земельным ресурсам, управлениями земельных ресурсов районных государственных администраций, исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов народных депутатов. К земельно-кадастровой документации принадлежат кадастровые карты и планы, схемы, графики, текстовый материал о границах административно-территориальных общин, земельных участков владельцев земли и землепользователей (в том числе арендаторов), правовые документы о способе владения землей (акты, свидетельства и т.п.). В Украине созданная единая система государственных органов земельных ресурсов. Они регистрируют все государственные акты на право собственности на землю. Недостатками этой регистрации есть то, что земельный кадастр Украины представляет собой звено аграрных отношений, поэтому он в большей степени рассматривает землю как природный ресурс, имеет признаки земельной информационной системы и призван решать аграрные задачи. Правовые аспекты в регистрационной кадастровой системе имеют фрагментарный характер, который делает ее недостаточно надежным инструментом санкционирования (гарантии и защиты) правового многообразия земельных отношений.

Ни одно другое имущество, кроме недвижимости, не имеет таких черт, как наличие блага, уровня прибыли, благосостояния, постоянность местоположения, продолжительность существования, государственная регистрация. Это делает недвижимость идеальным объектом налогообложения. Сегодня в систему налогообложения попала только земля. Законом Украины "О плате за землю" установлены разные механизмы уплаты налога для земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов. Если налог на сельскохозяйственные земли устанавливается в процентном выражении от денежной оценки, то для населенных пунктов налог на землю установлен в абсолютном размере в зависимости от административного статуса города или поселка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, исходя из поставленных задач можно сделать следующий вывод: рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.