7

Содержание

Введение

Глава 1. Критерии эффективности инвестиционных процессов

1.1 Критерии эффективности инвестиционных проектов

1.2 Предельная эффективность инвестиции

Глава 2. Анализ эффективности инвестирования средств в недвижимость

2.1 Риски при инвестировании средств в недвижимость

2.2 Методы анализа инвестиционных проектов

2.3 Анализ современного состояния инвестирования средств в недвижимость в России и Тюменской области

Глава 3. Проблемы и перспективы инвестирования средств в недвижимость

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Кризисные явления, наблюдаемые сегодня в экономике, заставляют многих задумываться о наилучшем вложении капитала, т.е. об инвестировании.

Инвестирование - это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу. Инвестирование может осуществляться как на первичном (новые объекты), так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты). Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего - это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате того или иного региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов. Можно выделить четыре пути извлечения пользы при инвестировании в недвижимость: во-первых, при сдаче недвижимости в аренду инвестор получает определенные денежные средства; во-вторых, по причине постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость, происходит прирост пассивного капитала инвестора; в-третьих, недвижимость может приносить пользу при ее эксплуатации; в-четвертых, при удачной перепродаже объекта недвижимости, инвестор может получить значительный доход.

Следовательно, возникает задача определения эффективности вложений. Инвесторы при выборе объекта инвестирования руководствуются стремлением получить наивысший доход при минимальных рисках. При этом анализируются сумма необходимых вложений, объем прогнозируемого дохода, а также возможные риски.

Инвестиции в недвижимость - это долгосрочный проект. Низкая ликвидность, длительное оформление сделки, большие затраты на изменение варианта использования препятствуют быстрому извлечению прибыли из инвестиций. Однако недвижимость остается одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования. Это связано с быстрым обесцениванием денежных средств, ненадежностью финансовых учреждений, несоответствием банковской ставки уровню инфляции и с другими факторами. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую выгоду.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования средств в недвижимость довольно много. Поэтому необходимо выбирать оптимальный инвестиционный проект, а для этого уметь его правильно оценить. Расчет, как правило, должен помочь в выборе и обосновании оптимальных вариантов вложения средств. Все вышесказанное определяет актуальность изучения анализа и критериев оценки инвестиционных проектов.

Целью данной курсовой работы является изучение анализа и критериев эффективности инвестирования средств в недвижимость.

Для достижения поставленной цели необходимо решеть следующие задачи:

- рассмотреть критерии эффективности инвестиционных проектов;

-изучить методы анализа инвестиционных проектов и риски, связанные с инвестированием средств в недвижимость;

- провести анализ современного состояния инвестирования средств в недвижимость в целом по России и Тюменской области.

-выявить проблемы и перспективы развития инвестиционных проектов;

Глава 1. Критерии эффективности инвестиционных процессов

1.1 Критерии эффективности инвестиционных проектов

Критерии, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно разделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной параметр на статические (без учета) и динамические (с учетом):

Основанные на учетных оценках ("статистические" методы):

- Срок окупаемости инвестиций - PP (Payback Period). Это метод оценки эффективности инвестиций исходя из сроков окупаемости основан на расчете периода времени, за который доходы по инвестиционному проекту покрывают единовременные затраты на его реализацию. Данный метод позволяет определить срок окупаемости инвестиционных проектов, который сравнивается с экономически целесообразным сроком, заданным инвестором и сроками окупаемости по другим инвестиционным проектам. К недостаткам метода относятся, во-первых, субъективный подход инвестора к величине срока окупаемости проекта; во-вторых, меньший срок окупаемости может оказаться не у самого эффективного инвестиционного проекта. Эту проблему решают методы оценки инвестиционных проектов, основанные на расчете чистого дохода по инвестиционному проекту или суммарного накопленного сальдо. Кроме того, данный метод нецелесообразен, в частности, в случае, когда руководство предприятия в большей степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта - главное, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Метод хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений;

- Расчет и сравнение чистого дохода учитывает то, что основным показателем, характеризующим экономический эффект от реализации инвестиционного проекта за весь срок его полезного использования, является чистый доход - накопленное сальдо притоков и оттоков инвестиционного проекта за весь срок его реализации. Показатель чистого дохода по проекту характеризует абсолютное значение полученного дохода в целом по инвестиционному проекту за весь срок его реализации. Данный показатель характеризует как абсолютную, так и сравнительную эффективность проекта при наличии нескольких альтернативных проектов;

- Расчет и сравнение доходности используется для исчисления нормы прибыли на капитал и позволяет оценить влияние инвестиционного проекта на изменение эффективности действующего предприятия и рентабельность его деятельности. Показатель нормы прибыли на капитал, в отличие от предыдущего метода, является относительной характеристикой эффективности инвестиционного проекта и характеризует рентабельность инвестиционного капитала, т.е. получаемую величину чистого дохода за 1 шаг на 1 руб. вложенных средств. Метод расчета нормы прибыли на капитал нельзя использовать самостоятельно, в отрыве от других методов, поскольку он не дает объективной оценки эффективности проекта до конца. В рамках этого же метода определяется индекс доходности капитальных вложений - отношение суммы чистого дохода от операционной деятельности за весь срок реализации проекта к сумме инвестиционных вложений на реализацию данного инвестиционного проекта; и индекс доходности затрат - отношение накопленных притока и оттока реальных денег. Проект оценивается как эффективный в том случае, если индекс доходности затрат превышает 1 (т.е. чистый доход по проекту положителен);

- Расчет и сравнение приведенной стоимости (затрат) предоставляет инвестору несколько вариантов реализации одного инвестиционного (чаще - различные подходы к технологическим процессам производства) с различными затратами. Данный метод наиболее целесообразен при реализации инвестиционных проектов, направленных на замену изношенных фондов, совершенствование технологии, внедрении новых способов организации рабочих мест и методов управления;

- Расчет и сравнение массы прибыли используется для определения критерия максимальной прибыли, и лишь в тех случаях, когда речь идет о проектах одинаковой продолжительности и с одинаковыми величинами вложенного капитала. В другом случае возможны неправильные решения;

- Расчет показателя экономического эффекта (положительное значение, рассчитанное в соответствии с видами научно-технических мероприятий) является критерием принятия решений о реализации проекта, направленного на внедрение научно-технических мероприятий в целях усовершенствования технологического процесса, внедрения новой техники, организационно-технических мероприятий и т.д.

- Коэффициент эффективности инвестиций - ARR (Accounted Rate of Return). Этот метод имеет две характерные черты: он не предполагает дисконтирования показателей дохода; доход характеризуется показателем чистой прибыли PN (балансовая прибыль за вычетом отчислений в бюджет). Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции (ARR) рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах). Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной стоимости (RV), то ее оценка должна быть исключена. Данный показатель сравнивается с коэффициентом рентабельности авансированного капитала, рассчитываемого делением общей чистой прибыли предприятия на общую сумму средств, авансированных в его деятельность (итог среднего баланса нетто).

Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков (грубо говоря, расходов и доходов, связанных с реализацией проекта) на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип "завтрашние деньги дешевле сегодняшних" и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Дисконтирование денежных потоков - это приведение их разновременных (относящихся к разным шагам расчета) значений к их ценности на определенный момент времени, который называется моментом приведения.

Критерии, основанные на дисконтированных оценках ("динамические" методы оценки):

- Чистая приведенная стоимость (чистый дисконтированный доход, чистая текущая стоимость) - ЧДД, NPV (Net Present Value) - сальдо дисконтированных денежных доходов и расходов за весь период инвестиционного проекта. Метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Коэффициент дисконтирования (r), устанавливаемого аналитиком (инвестором) самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал. Показатель ЧДД является наиболее объективным отражением абсолютно-сравнительной эффективности инвестиционного проекта. При выборе проекта из альтернатив выбирается наибольший ЧДД при минимальном сроке окупаемости проекта. При помощи NPV-метода можно определить не только коммерческую эффективность проекта, но и рассчитать ряд дополнительных показателей. Из ЧДД вытекает критерий дисконтированного срока окупаемости DPP (Discounted Payback Period), который указывает на время, когда единовременные затраты инвестора окупаются и проект начинает приносить доход больший, чем по альтернативному проекту с гарантированной нормой дохода. Следует особо прокомментировать ситуацию, когда ЧДД инвестиционного проекта равен нулю. В случае реализации такого проекта благосостояние собственников предприятия не изменится, однако объемы производства возрастут. Поскольку часто увеличение производственного потенциала предприятия оценивается положительно, проект все же принимается;

- Адаптированная чистая текущая стоимость проекта (АЧТС, адаптированный чистый дисконтированный доход)- ANPV (adjusted net present value) сходен с ЧДД, рассчитывается по той же базовой формуле, но имеет следующие от него отличия:

1) все денежные потоки не прогнозируются, а планируются из того расчета, чтобы ни в одном из периодов проекта (лет, месяцев) не было отрицательных денежных потоков;

2) в бизнес-плане проекта закладывается конкретный план его финансирования (кредитный план проекта), который служит способом сделать проект максимально реальным. С учетом разных возможностей его финансирования, одни и те же проекты могут оказаться неэффективными для одних инициаторов, и, наоборот, эффективными для других.

Рассматриваемый критерий служит альтернативной характеристикой степени реальности эффективного осуществления инвестиционных проектов при данных возможностях финансирования. Денежные потоки, используемые при расчете АЧТС отличаются от применяемых при расчете ЧДД тем, что в планировании последних не обязательно потребность в финансировании по проекту будущих продолжающихся по нему затрат на приобретение или создание собственными силами новых активов и необходимого при разворачивании проекта пополнения оборотных средств покрываются в бизнес-плане проекта полностью. Денежные потоки, используемые при расчете показателя ЧДД, в отличие от потоков АЧТС могут быть отрицательными.

- Индекс рентабельности инвестиций - PI (Profitability Index), ИРИ - является относительным показателем (рассчитывается на основе ЧДД) и характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений (чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект). Показатель представляет собой меру устойчивости, как самого инвестиционного проекта, так и предприятия которое его реализует, а также позволяет ранжировать инвестиционные проекты по величине ИРИ (PI). Данный критерий удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения ЧДД (в частности, если два проекта имеют одинаковые значения ЧДД, но разные объемы требуемых инвестиций, то выгоднее тот из них, который обеспечивает большую эффективность вложений), либо при комплектовании портфеля инвестиций с целью максимизации суммарного значения ЧДД;

- Внутренняя норма прибыли (внутренняя норма доходности) - IRR (Internal Rate of Return) - значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV проекта равен нулю. Это второй (после ЧДД) стандартный метод оценки инвестиционного проекта. Рассматриваемый показатель еще более чем, показатель ЧДД приспособлен для оценки проекта сторонним инвестором, поскольку служит характеристикой внешней среды проекта и позволяет сопоставить доходность различных способов вложения средств. Экономический смысл критерия IRR заключается в том, что он показывает максимально допустимый относительный уровень расходов по проекту. Эту норму можно трактовать так же, как максимальную ставку процента, под которую инвестор может взять кредит для финансирования проекта с помощью заемного капитала. При этом доход, получаемый от проекта, использовался бы полностью на погашение кредита и процентов по нему (отсутствие прибылей и убытков);

- Дисконтированный срок окупаемости инвестиций - DRR - это срок, в расчете на который вложение средств в проект даст ту же сумму денежных потоков (чистых прибылей), приведенных по фактору времени (дисконтированных) к настоящему моменту, которую за этот же срок можно было бы получить с альтернативного доступного для покупки инвестиционного актива. Он указывает на тот горизонт времени в бизнес-плане проекта, в пределах которого план-прогноз денежных потоков по проекту должен быть особенно надежен. Дисконтированные оценки срока окупаемости всегда больше простых оценок, т.е. ДСОИ (DPP) СОИ (PP). К недостаткам рассматриваемого метода относится то, что он не учитывает влияние денежных притоков последних лет; не делает различия между накопленными денежными потоками и их распределением по годам. Преимущества метода: прост для расчетов; способствует расчетам ликвидности предприятия, т.е. окупаемости инвестиций; показывает степень рискованности того или иного инвестиционного проекта: чем меньше срок окупаемости тем меньше риск и наоборот.

Коэффициент дисконтирования, используемый для оценки проектов с помощью методов, основанных на дисконтированных оценках, должен соответствовать длине периода, заложенного в основу инвестиционного проекта (например, годовая ставка берется только в том случае, если длина периода - год). Такой подход сопряжен с необходимостью принятия ряда допущений, выполнить которые на практике (в особенности в российских условиях) достаточно сложно. Рассмотрим два наиболее очевидных препятствия.

Во-первых, требуется верно оценить не только объем первоначальных капиталовложений, но и текущие расходы и поступления на весь период реализации проекта. Вся условность подобных данных очевидна даже в условиях стабильной экономики с предсказуемыми уровнем и структурой цен и высокой степенью изученности рынков. В российской же экономике объем допущений, которые приходится делать при расчетах денежных потоков, неизмеримо выше (точность прогноза есть функция от степени систематического риска).

Во-вторых, для проведения расчетов с использованием динамических методов используется предпосылка стабильности валюты, в которой оцениваются денежные потоки. На практике эта предпосылка реализуется при помощи применения сопоставимых цен (с возможной последующей корректировкой результатов с учетом прогнозных темпов инфляции) либо использования для расчетов стабильной иностранной валюты. Второй способ более целесообразен в случае реализации инвестиционного проекта совместно с зарубежными инвесторами.

Безусловно, оба эти способа далеки от совершенства: в первом случае вне поля зрения остаются возможные изменения структуры цен; во втором, помимо этого, на конечный результат оказывает влияние также изменение структуры валютных и рублевых цен, инфляция самой иностранной валюты, колебания курса и т.п.

В этой связи возникает вопрос о целесообразности применения динамических методов анализа производственных инвестиций вообще: ведь в условиях высокой неопределенности и при принятии разного рода допущений и упрощений результаты соответствующих вычислений могут оказаться, еще более далеки от истины. Следует отметить, однако, что целью количественных методов оценки эффективности является не идеальный прогноз величины ожидаемой прибыли, а, в первую очередь, обеспечение сопоставимости рассматриваемых проектов с точки зрения эффективности, исходя из неких объективных и перепроверяемых критериев, и подготовка тем самым основы для принятия окончательного решения.

1.2 Предельная эффективность инвестиции

Когда человек инвестирует деньги или покупает капитальное имущество, он приобретает право на ряд будущих доходов от продажи соответствующей продукции за вычетом текущих расходов, связанных с ее выпуском, - доходов, которые он ожидает получить в течение срока службы имущества. Этот ряд годовых доходов Q1, Q2,…. Qn удобно назвать ожидаемым доходом от инвестиции. [2, с.50]

Ожидаемому доходу от инвестиции противостоит цена предложения капитального имущества, понимаемая при этом не как та рыночная цена, по которой имущество данного вида может быть в настоящий момент куплено на рынке, а как цена, как раз достаточная для того, чтобы побудить производителя к выпуску новой добавочной единицы этого имущества, т. е. то, что обычно называется его восстановительной стоимостью. Отношение, которое связывает ожидаемый доход от капитального имущества с его ценой предложения, или восстановительной стоимостью, т. е. отношение между ожидаемым доходом, приносимым дополнительной единицей данного вида капитального имущества, и ценой производства этой единицы, дает нам предельную эффективность капитала этого вида. Более точно экономисты определяю предельную эффективность капитала как величину, равную той учетной ставке, которая уравняла бы нынешнюю стоимость ряда годовых доходов, ожидаемых от использования капитального имущества в течение срока его службы, с ценой его предложения. Таким образом, получаем предельную эффективность отдельных видов капитального имущества. Наибольшая из этих предельных эффективностей может тогда рассматриваться как предельная эффективность капитала в целом.

Предельная эффективность капитала определяется с точки зрения ожидаемого дохода и текущей цены предложения капитального имущества. Она зависит от нормы дохода, которую рассчитывают получить, вкладывая деньги во вновь произведенное имущество, а не от ретроспективной оценки того, что принесло инвестирование в отношении к его первоначальной стоимости по данным на конец срока службы имущества.

Если в течение некоторого периода времени происходит увеличение инвестиций в какой-либо данный вид капитала, его предельная эффективность уменьшается по мере того, как растут инвестиции, -- отчасти потому, что ожидаемый доход будет падать с ростом предложения данного вида капитала, отчасти же потому, что, как правило, усиление нагрузки на мощности по производству соответствующих капитальных благ вызовет возрастание их цены предложения. Второй из этих факторов обычно более важен при установлении равновесия для коротких промежутков времени, но с рассмотрением более продолжительных периодов возрастает: значение первого фактора. Таким образом, для каждого вида капитала можно построить график, показывающий, насколько в течение данного периода должны возрасти инвестиции в этот вид имущества, чтобы его предельная эффективность упала до любой заданной величины. Затем можно объединить эти графики для всех различных видов капитала, получив график, связывающий величину совокупных инвестиций с соответствующей предельной эффективностью капитала в целом. Его называют графиком инвестиционного спроса, или, иначе, графиком предельной эффективности капитала.

Действительная величина текущих инвестиций стремиться расти до тех пор, пока не останется больше никаких видов капитального имущества, предельная эффективность которых превышала бы текущую норму процента. Другими словами, величина инвестиций стремится к той точке на графике инвестиционного спроса, где предельная эффективность совокупного капитала равна рыночной норме процента.

Следует заметить, что ожидание падения нормы процента окажет понижающий эффект на график предельной эффективности капитала, поскольку оно означает, что выпуск продукции на оборудовании, произведенном сегодня, должен будет на протяжении какой-то части его срока службы конкурировать с выпуском на оборудовании, эффективном и при более низкой чистой выручке. Указанное ожидание не окажет большого депрессивного влияния, поскольку представления о будущих ставках процента по займам разных сроков отчасти найдут отражение в совокупности ставок, действующих на сегодняшний день. Но некоторое депрессивное влияние все, же возможно, так как продукции, выпущенной к концу службы ныне произведенного оборудования, возможно, придется конкурировать с продукцией, полученной на более новом оборудовании, соответствующем более низкой норме дохода вследствие снижения нормы процента в периоды, следующие после завершения срока службы ныне произведенного оборудования.

График предельной эффективности капитала имеет фундаментальное значение, потому что в основном через этот фактор (гораздо больше, чем через норму процента) предполагаемое будущее влияет на настоящее. Ошибочное определение предельной эффективности капитала как текущего дохода от капитального оборудования (это было бы справедливо лишь в статической ситуации, где нет меняющегося будущего, которое могло бы повлиять на настоящее) привело в теории к разрыву связи между настоящим и будущим.

Глава 2. Анализ эффективности инвестирования средств в недвижимость

2.1 Риски при инвестировании средств в недвижимость

На объем инвестиций влияют два вида риска, которые обычно путают, но которые необходимо различать. Первый из них -- это риск предпринимателя или заемщика, возникающий ввиду сомнений насчет того, удастся ли ему действительно получить тот ожидаемый доход, на который он рассчитывает.

Но там, где существует система одалживания и ссужения денег, под которой подразумевается предоставление ссуд под реальное обеспечение или под честное имя заемщика, имеет место второй вид риска, который мы можем назвать риском заимодавца. Он может быть связан либо с сомнением в честности должника, т. е., с опасностью умышленного банкротства или других попыток уклониться от выполнения обязательств, либо же с возможностью того, что размер обеспечения окажется недостаточным, т. е. с опасностью невольного банкротства из-за не оправдавшихся расчетов заемщика. Можно было бы добавить сюда еще и третий вид риска -- тот, который связан с возможным изменением ценности единицы денежного стандарта, вследствие чего денежная ссуда в известной степени менее надежная форма богатства, нежели реальное имущество. Впрочем, такая возможность должна целиком или почти целиком отразиться и, следовательно, компенсироваться в цене реального имущества длительного пользования.

Первый вид риска представляет собой необходимые общественные издержки, хотя они и поддаются уменьшению как посредством взаимного выравнивания риска, так и путем повышения точности предвидения. Второй вид риска является чистым добавлением к стоимости инвестиций, которого не было бы, если бы кредитор и заемщик выступали как одно лицо. Кроме того, здесь возникает частичное дублирование предпринимательского риска, оценка котором-- дважды прибавляется к чистой норме процента при определении величины минимального ожидаемого дохода, достаточного для решения инвестировать. Ведь если предприятие является рискованным, заемщик захочет, чтобы разница между ожидаемым доходом и нормой процента, по которой он сочтет целесообразным занять деньги, была более значительной. Одновременно тот же самый мотив побудит заимодавца настаивать на большем повышении назначаемой им ставки над чистой нормой процента, чтобы ему было выгодно ссужать деньги (за исключением тех случаев, когда заемщик обладает настолько прочным положением и богатством, что в состоянии предложить самое надежное обеспечение). Надежда на весьма благоприятный результат, которая как-то уравновешивает риск с точки зрения заемщика, не может служить утешением для заимодавца.

При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Безрисковые инвестиции - инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство.

Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными. [9, с.88]

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижимость:

- тип недвижимости;

- спрос и предложение на рынке;

- местоположение;

- соблюдение условий аренды;

- износ объектов;

- законодательное регулирование и изменение налогообложения;

- инфляция;

- реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.

При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов.

Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным.

Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Однако их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

1) риск дефицита обслуживания долга;

2) риск большого одноразового рефинансирования.

Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.

Второй риск - риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности.

Контроль инвесторов в заложенную недвижимость значительно меньше, чем при инвестициях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору. Кредиторы определяют структуру привлеченного капитала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на погашение долговых обязательств.

Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

2.2 Методы анализа инвестиционных проектов

Метод расчета внутренней нормы прибыли проекта. Численно внутреннюю норму рентабельности получают из приравнивания чистой текущей стоимости проекта (NPV), рассчитанной на основе планируемых по нему денежных потоков, нулю, с отысканием в качестве неизвестного в формулируемом уравнении ставки дисконта, при которой чистая текущая стоимость проекта с неизменными денежными потоками действительно окажется равной нулю. Это как раз соответствует ответу на вопрос о том, до какой степени должна повыситься доходность альтернативного проекту общедоступного капиталовложения, чтобы превратить проект в не более предпочтительный способ инвестирования.

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

При этом могут быть сформированы три типа уравнений:

1.

2.

3. ,

Где:

I₀ - стартовые инвестиции в проект, которые следует сделать в течение текущего периода;

ДП - планируемые по инвестиционному проекту денежные потоки (свободные денежные потоки, потоки собственного капитала предприятия);

n - срок полезной жизни проекта, равный минимуму из двух величин - срока прогнозируемого сохранения спроса на товар фирмы и срока физического износа производственных мощностей (с учетом планируемых в проекте последующих инвестиций в капитальный ремонт);

i* - внутренняя норма рентабельности проекта, понимаемая как предельная доходность сопоставимого по рискам доступного для покупки на фондовом рынке инвестиционного актива, которая делает проект неэффективным по сравнению с вложением средств в этот актив (она служит неизвестным в уравнении 1);

R* - внутренняя норма рентабельности проекта, понимаемая как предельная рыночная ставка ссудного процента (доходность безрискового актива), которая делает проект неэффективным по сравнению с простым ссуживанием в форме, например, открытия страхуемого банковского депозита; она служит неизвестным в уравнении 2 в качестве искомой для рассматриваемого случая ставки дисконта; в уравнении 3 эта величина находится как неизвестная безрисковая компонента, используемая для вычисления ставки дисконта согласно модели оценки капитальных активов;

R_m - среднерыночная доходность на фондовом рынке в период принятия решения о выборе проекта для финансирования;

- отраслевой коэффициент "бета", используемый в модели капитальных активов, который характеризует меру относительного систематического риска инвестирования в бизнес, соответствующий по отраслевой принадлежности рассматриваемому проекту. [5, с.48]

Для удобства инвесторов обычно используют так называемый индекс доходности (или индекс прибыльности проекта). Он показывает, во сколько раз (в долях единицы) еще может подняться доходность i инвестиционной альтернативы (сопоставимого по рискам обращающегося на фондовом рынке инвестиционного актива или, не учитывать рисков проекта, рыночной ставки процента), не превращая при этом рассматриваемый проект в менее выгодный по сравнению с вложением ограниченных средств в иную альтернативу (или равновыгодный).

Формула индекса доходности ИД соответственно выглядит:

ИД = (IRR - i) / i, либо ИД = (IRR - R) / IR,

где:

IRR - внутренняя норма рентабельности проекта (в использовавшихся выше обозначениях i* или R*).

Если реально, что рыночная ставка i поднимется в ближайшее время (в принципе, в пределах срока полезной жизни проекта) в ИД раз, то даже характеризующийся положительной ЧДД проект не должен рассматриваться как надежно эффективный и по нему не должно приниматься положительного решения в смысле выделения на него средств.

На практике любое предприятие финансирует свою деятельность, в том числе и инвестиционную, из различных источников. В качестве платы за пользование авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т.п., т.е. несет некоторые обоснованные расходы на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, назвают "ценой" авансированного капитала (Cost of Capital - CC). Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной.

Экономический смысл IRR заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя CC (или цены источника средств для данного проекта, если он имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова.

Если: IRR > CC, то проект следует принять; IRR < CC, то проект следует отвергнуть; IRR = CC, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

Практическое применение данного метода осложнено, если в распоряжении нет специализированного финансового калькулятора. В этом случае применяется метод последовательных итераций, с использованием табулированных значений дисконтирующих множителей. Для этого с помощью таблиц выбираются два значения коэффициента дисконтирования r₁<r₂ таким образом, чтобы в интервале (r₁,r₂) функция NPV=f(r) меняла свое значение с "+" на "-" или с "-" на "+". Далее применяют формулу

,

где r₁ -- значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r₁)>0 (f(r₁)<0);

r₂ -- значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r₂)<О (f(r₂)>0).

Точность вычислений обратно пропорциональна длине интервала (r₁,r₂), а наилучшая аппроксимация с использованием табулированных значений достигается в случае, когда длина интервала минимальна (равна 1%), т.е. r₁ и r₂ - ближайшие друг к другу значения коэффициента дисконтирования, удовлетворяющие условиям (в случае изменения знака функции с "+" на "-"):

r₁ -- значение табулированного коэффициента дисконтирования, минимизирующее положительное значение показателя NPV, т.е. f(r₁)=min_r{f(r)>0};

r₂ -- значение табулированного коэффициента дисконтирования, максимизирующее отрицательное значение показателя NPV, т.е. f(r₂)=max_r{f(r)<0}.

Путем взаимной замены коэффициентов r₁ и r₂ аналогичные условия выписываются для ситуации, когда функция меняет знак с "-" на "+".

2.3 Анализ современного состояния инвестирования средств в недвижимость в России и Тюменской области

Недвижимость традиционно является одним из самых надежных и понятных активов - любой современный человек, так или иначе, сталкивается с ней практически каждый день.

Инвестиции в российский рынок недвижимости в первом квартале 2010 года выросли по сравнению с аналогичным периодом 2009 года на 69% до 813 миллионов долларов. Об этом говорится в обзоре консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. По данным компании, 85 процентов от общего объема инвестиций в недвижимость в январе-марте пришлось на российские компании. При этом, согласно обзору, интерес зарубежных инвесторов к рынку в последнее время заметно вырос. По мнению аналитиков, это связано с резким снижением в 2010 году ставок капитализации на рынке коммерческой недвижимости.

Эксперты Jones Lang LaSalle также отмечают, что российские застройщики испытывают трудности с получением банковских кредитов. Сейчас банки предпочитают финансировать проекты, находящиеся на заключительной стадии строительства. При этом банки ужесточили условия предоставления кредитов: если до кризиса они готовы были финансировать до 70 процентов строительного бюджета, то теперь - максимум 50 процентов. Основными кредиторами застройщиков сейчас являются крупнейшие банки страны. По мнению аналитиков, восстановление российской экономики продолжит оказывать положительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Рост объема сделок также будет обеспечиваться за счет развития финансового лизинга офисных, торговых и складских помещений. Кроме того, эксперты предполагают, что инвесторы будут активно использовать такой механизм привлечения средств, как формирование закрытых паевых фондов недвижимости. Такие фонды, в частности, открывают рынок инвестиций в недвижимость негосударственным пенсионным фондам, которые законодательно не могут напрямую покупать активы недвижимости.

Из-за кризиса российский рынок недвижимости лишился нескольких миллиардов долларов, которые иностранные инвесторы планировали вложить в проекты в России. В частности, от ранее анонсированных планов отказались Orco Property Group, американская Developers Diversified Realty, немецкая ECE, британский девелопер Parkridge Holdings, инвесткомпания Aberdeen Property Investors, фонд Rutley Russia Property Fund.

В то же время интерес к российской недвижимости проявляют арабские инвесторы. В частности, "дочка" государственного инвестиционного фонда Катара совместно с Газпромбанком в октябре 2010 года завершит формирование фонда инвестиций в недвижимость. Партнеры уже внесли в фонд по 150 миллионов долларов. Кроме того, государственный резервный фонд султаната Оман при помощи группы ВТБ планирует вложить 300 миллионов долларов в покупку коммерческой недвижимости в России.

Формирование эффективной инвестиционной политики, активизация внешнеэкономической деятельности, а также улучшение инвестиционного имиджа региона - одно из важных направлений деятельности Правительства Тюменской области.

В настоящее время ведется политика по развитию экономики региона, направленной на создание условий по привлечению инвестиционного капитала. За счет тщательно проработанных мероприятий Областной целевой программы департамента инвестиционной политики и государственной поддержки предпринимательства «Развитие инвестиционной и внешнеэкономической деятельности Тюменской области» в регионе формируется благоприятный инвестиционный климат. Областная целевая программа включает в себя мероприятия по поиску инвесторов, осуществлению государственной поддержки инвестиционным проектам, содействию развития инвестиционной и внешнеэкономической деятельности в регионе.

С целью формирования устойчивого положительного имиджа региона в среде потенциальных инвесторов разрабатываются и распространяются мультимедийные диски и буклеты, организовываются рекламные кампании в печатных и электронных средствах массовой информации об инвестиционном потенциале Тюменской области. В целях повышения инвестиционной привлекательности региона реализован Internet-проект «Инвестиционный паспорт Тюменской области», направленный на снижение информационных барьеров для выхода на региональный рынок, и активизацию процесса привлечения инвестиций. Проект содержит наиболее актуальную информацию об инвестиционном климате и условиях ведения инвестиционной деятельности в регионе.

Делегации Тюменской области регулярно участвуют в международных и российских выставочно-ярмарочных и иных презентационных мероприятиях.

Тюменская область вызывает все больший интерес у представителей бизнеса. За последний год были проведены встречи с потенциальными российскими и иностранными инвесторами, по организации переработки рапса и созданию производства биодизельного топлива, по организации производства безалкогольных напитков, по деревопереработке, по производству стеклопластиковых труб и арматуры. Идет реализация проекта, связанная со строительством металлургического комбината, которое осуществляет Уральская горно-металлургическая компания, объем инвестиций превышает 350 млн. евро. Турецкая компания «Месса Ималат» организует производство опалубки для монолитного домостроения на сумму 10 млн. евро.

Крупные международные финансовые структуры также проявляют неослабевающий интерес к региону: в г.Тюмени был открыт филиал Райффайзенбанка, откроются представительства Банка Сосьете Женераль Восток и Московского Международного Банка.

С целью более эффективного развития экономики региона, помимо перечисленных мероприятий, Правительством области разработаны:

· «Стратегия развития Тюменской области на период до 2020 года»

· «Стратегия инвестиционного развития легкой промышленности Тюменской области до 2020 года»

· «Стратегия развития лесной и деревообрабатывающей промышленности Тюменской области»

· «Стратегия развития туризма на территории Тюменской области на период до 2011 года»

В настоящее время на стадии продления находятся стратегии инвестиционного развития машиностроительного комплекса, строительной индустрии, АПК и пищевой промышленности, транспорта и логистики, рынка недвижимости.

В дальнейшем, запланирована разработка стратегий инвестиционного развития нефтеперерабатывающей и нефтехимической отраслей, энергетики, ЖКХ, сферы услуг, судостроения.

В соответствии с разработанными Стратегиями определены основные направления развития экономики области и привлечения инвестиций:

· Кластер нефтегазового комплекса

· Кластер электроэнергетики

· Кластер лесной промышленности и деревообработки

· Кластер легкой промышленности

· Кластер сервиса и торговли

· Кластер сельского хозяйства и пищевой промышленности

· Кластер строительства и промышленности строительных материалов

· Кластер туризма

· Кластер транспорта и логистики

В 2003 году принят областной закон № 159 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Тюменской области».

В соответствии с этим законом на территории области предусмотрены следующие формы поддержки для держателей инвестиционных проектов:

1. налоговые льготы, предоставляемые в порядке, установленном федеральным и областным законодательством;

2. бюджетные кредиты;

3. инвестиционные налоговые кредиты;

4. субсидии и субвенции;

5. государственные инвестиции за счет средств областного бюджета;

6. оказание содействия при процедуре предоставления земельных участков и других объектов недвижимости, находящиеся в областной собственности;

7. гарантии. [10]

В Тюменской области уже плодотворно работают такие мировые крупнейшие компании, как ТНК ВР, ЛУКОЙЛ, Шлюмберже, СибУрхолдинг. Объем инвестиций в экономику области стабильно растет. В последние годы Тюменская область имеет наибольшие показатели по темпам роста инвестиций в основной капитал, реальной заработной платы, вводу жилых домов на 1000 жителей, росту промышленного производства.

Одними из самых надёжных видов инвестиций считаются инвестиции в недвижимость, так как они имеют высокий уровень доходности, в сочетании с минимальными рисками и большой ёмкостью рынка. Особую привлекательность им сообщает тот факт, что недвижимое имущество является реальным активом и обладает большой степенью надежности.

Глава 3. Проблемы и перспективы инвестирования средств в недвижимость

2010 - хороший год для инвестиций в недвижимость. Инвесторы готовы покупать недвижимость в 2010 году, так как видят, что цены достигли дна. Инвесторы полагают, что элитная жилая недвижимость является одним из лучших классов активов для вложений и считают, что 2010 - хороший год для ее приобретения. Недвижимость составляет самую большую долю чистой стоимости инвестиционных портфелей физических лиц, в среднем - 33%, как засвидетельствовано в докладе The Wealth Report 2010 от международных консультантов по вопросам недвижимости Knight Frank и Citi Private Bank.

Жилая недвижимость высоко ценится из-за ее материальной и простой природы, особенно в наше неопределенное время; как показывает доклад, 71% от высокообеспеченных физических лиц говорит о том, что 2010 будет хорошим годом для покупки недвижимости. Они скорее заинтересованы в недвижимости как в инструменте для увеличения капитала в долгосрочной перспективе, нежели в доходе, большинство рынков недвижимости пережило ужасные потрясения из-за глобального экономического кризиса 2008 года, и инвесторы сегодня видят свой шанс купить недвижимость по самой низкой цене. Как утверждается в докладе, крайне низкие процентные ставки привели богатых инвесторов к тому, что банковские депозиты смотрелись явно непривлекательно, а низкая доходность по облигациям и непостоянство на фондовом рынке дали дополнительный толчок инвестирования средств в недвижимость. « К этому следует добавить, что финансовый кризиса не оказал очень уж сильного влияния на типичных сверхвысокообеспеченных покупателей элитного жилья. Это означает, что многие состоятельные инвесторы вновь в поисках предмета инвестиций», - говорит Майкл Мак Партленд, управляющий директор и глава отдела жилой недвижимости Citi Private Bank. « Рынок крупных инвесторов сравнительно изолирован. Наши клиенты ищут возможности, тогда как все остальные заняли оборонительную позицию. Покупка недвижимости может стать очень выгодной в период экономического спада, в частности одни люди обходят такие трудные активы, как недвижимость, а другие наоборот перемещают свои капиталы», - добавляет он.

Для многих жилая недвижимость остается наиболее привлекательной сферой для инвестиций, с учетом динамики роста, поддерживающей таких ключевые города, как Лондон, Нью-Йорк и Гонконг. Внимание направлено на очень выгодные районы, на глобальные центры финансов и культуры, - говорит Мак-Партленд, - недвижимость которых всегда в дефиците и пользуются устойчивым спросом со стороны покупателей и арендаторов.

Лиам Бейли, глава отдела исследований жилой недвижимости в Knight Frank заявляет, что богатым покупателям имеет смысл инвестировать в жилую недвижимость в расчете на долгосрочную перспективу. "В большинстве перспективных районов предложение о продаже недвижимости не отстает от спроса или чуть недотягивает. Большинство состоятельных инвесторов, как правило, группируются вокруг наилучших мест в мире ", - поясняет он в докладе.

Такие города, как Лондон, где цены выросли на 15% в течение 10 месяцев с марта 2009 года, и Гонконг, с ростом около 41%, отмечают резкий скачок к лучшим значениям с момента достижения своей минимальной точки в прошлом году, извлекая пользу из ограничений на строительство, растущего спроса и устойчивых потребностей инвесторов.

Наблюдаемая сегодня динамика в жилищном строительстве, демографии и экономическом развитии России, свидетельствует о том, что на протяжении ближайших нескольких лет спрос на жилую недвижимость в России будет существенно превышать ее предложение, что может привести, таким образом, к фундаментально обоснованному росту цен на жилье.



Проблемы бюджетного финансирования инвестиций

Бюджетное финансирование инвестиционной деятельности пока осуществляется на базе подходов, существенно ограничивающих воздействие государства на ход рыночных преобразований и структурную перестройку экономики. При этом данные недостатки связаны столько с ограниченными возможностями бюджетной системы, сколько с неопределенной или даже ошибочной стратегией распределения инвестиций, отсутствием действенного контроля за их использованием.