Необходимость решения этой проблемы дополняется тем, что перекосы в государственной инвестиционной политике одновременно являются причиной отсутствия или существенного искажения ориентиров для частных инвесторов. Анализ свидетельствует о наличии определённой зависимости между государственными приоритетами и инвестиционными мотивациями частных инвесторов, которую необходимо учитывать при разработке перспективных направлений инвестиционной политики.

Важной проблемой связанной с использованием государственных инвестиций, является их низкая по сравнению частными эффективность.

С активизацией инвестиционной политики регионов возникает ряд проблем, связанных с углублением межрегиональных противоречий. В их числе усиление конкуренции за привлечение инвестиционного капитала, возрастание дифференциации уровней социально-экономического развития, разрыв единого инвестиционного пространства. Эти противоречия достаточно тесно взаимосвязаны. [13, с.126]

Российские регионы характеризуются высокой степенью экономической неоднородности, а, следовательно, и различием возможностей привлечения инвестиционных ресурсов. Анализ региональной структуры инвестиций свидетельствует о неравномерном распределении средств: предпочтения инвесторов связаны в основном с вложениями ресурсов в крупные центры с развитой рыночной инфраструктурой, со сравнительно высокой платежеспособностью населения, а также в сырьевые регионы. Рост самостоятельности регионов в проведении региональной политики инициирует усиление конкурентной борьбы между регионами за привлечение инвестиционного капитала путем предоставления более благоприятных условий для его использования. Это имеет не только позитивные, но и негативные последствия.

В настоящее время Тюменская область обладает огромным потенциалом для развития инвестиционной деятельности в сфере недвижимости. В частности вложения средств в строительство жилой и коммерческой недвижимости. Но существует ряд проблем, препятствующих развитию инвестиции в недвижимость.

В настоящее время на территории России единственным комплексным центром проведения международных выставок для демонстраций инвестиционных проектов является г. Москва. В Урало-Сибирском регионе фактически отсутствуют выставочные комплексы, способные проводить международные выставки на должном уровне, с вовлечением предприятий с сопредельных регионов и государств. Выставки, проходящие в таких городах как Екатеринбург и Новосибирск носят локальный характер и почти не связаны с инвестиционной деятельностью в частности в недвижимость.

Учитывая большой потенциал региона, а также специфику региональной экономики, для Тюменской области очень необходимо строительство международного выставочного комплекса в г. Тюмени.

Затронувший все сферы человеческой деятельности мировой финансовый кризис не сделал исключения и для рынка недвижимости. Закрытие доступа к оборотным средствам привело к тому, что компании-застройщики оказались не в состоянии не то что начинать строительство новых объектов, но и завершать уже начатые. Многие строительные площадки пришлось заморозить. И даже уже завершенные объекты невозможно стало реализовать в виду резкого снижения покупательной способности населения. На тюменском рынке недвижимости в сентябре-октябре 2008 года ситуация стала резко обостряться и в январе-июле 2009 года достигла критической точки - обвал цен, неутешительные прогнозы экспертов, казалось, отрасль уже не выкарабкается из кризисной ямы. В сегодняшний день, инвестор уже боится рисковать на рынке недвижимости и вкладывать в инвестиционный проект только собственные средства, т.е. быть единоличным участником, со стороны вложении, в проекте.

Однако уже в августе 2009 года тюменские агентства недвижимости получили глоток свежего воздуха в виде некоторого оживления спроса на недвижимость, и уже к концу года его показатели вышли на докризисный уровень. Причин роста активности на рынке недвижимости несколько и на увеличение спроса на тюменском рынке жилья они повлияли в комплексе.

Первая причина - это значительные вливания в строительную отрасль средств из государственного бюджета (специально разработанные для молодых семей программы, военные сертификаты, материнский капитал, снос ветхого жилья, дотации градообразующим предприятиям и другие).

Вторая причина - это фактор отложенного спроса. Люди, рассматривавшие инвестиции в недвижимость, как способ заработка, увидев стабилизацию общей экономической и финансовой ситуации в стране, решили, что цены на недвижимость достигли своей минимальной отметки, после которой начнется их рост, начали вкладывать деньги в покупку домов, квартир, дач. Такие же мысли посетили ту категорию граждан, которая стала приобретать квадратные метры для личного проживания. Этому способствовало то, что цены на жильё стали соответствовать для многих из них накопленным средствам. Кто-то решил воспользоваться оживившейся ипотекой.

Третья причина - страх кардинальных изменений в худшую сторону с наступлением нового финансового года, влекущих обесценивание денежных знаков, желание обменять их на нечто более осязаемое. Следует отменить, что в регионах с более низким уровнем доходов граждан эта причина не оказала значительного влияния на ситуацию на рынке недвижимости - у людей просто для этого не было тех сумм денежных средств, которые надо было таким образом «спасать».

В ближайшей перспективе по мере выхода экономики из кризиса на рынке жилой недвижимости в Тюмени может возникнуть значительный дисбаланс между спросом и предложением, который может привести к скачку цен на недвижимость и сделать приобретение квартиры без использования ипотеки невозможным в принципе. Это может произойти потому, что в отличие от населения, которое мгновенно увеличит спрос на жилье за счет ипотечных кредитов и тех, кто откладывал приобретение недвижимости на более позднее время в надежде купить жилье дешевле, строительные компании в течение еще как минимум двух лет (среднее время возведения дома) не смогут нарастить предложение из-за финансовых проблем, которые пришлось им пережить в период кризиса.

Заключение

На современном этапе развития российской экономики с нестабильным уровнем инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Инвестиции в недвижимость, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем, для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Оказывает свое влияние инвестиционную деятельность и общая инвестиционная привлекательность недвижимости в стране - в периоды кризисов, высокой инфляции и нестабильной налоговой политики эффективность реальных инвестиций снижается, и фирмам выгоднее вкладывать средства в финансовые активы.

Итак, чтобы активизировать инвестиционную деятельность, сформировать благоприятный инвестиционный климат, нужно воспользоваться следующими методами:

Во-первых - это создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности, путем:

1. Совершенствования системы налогов, механизма начисления амортизации и использования амортизационных отчислений;

2. Установления специальных налоговых режимов;

3. Защиты интересов инвесторов;

4. Предоставления субъектам инвестиционной деятельности льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами;

5. Расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально - культурного назначения;

6. Создания и развития сети информационно - аналитических центов, осуществляющих регулярное проведение рейтингов и их публикацию;

7. Принятия антимонопольных мер;

8. Расширения возможностей использования залогов при осуществлении кредитования;

9. Развития финансового лизинга;

10. Проведения переоценки основных фондов в соответствии с темпами инфляции;

11. Создания возможностей формирования собственных инвестиционных фондов.

Во-вторых, органы государственной власти могут осуществлять прямое участие, путем:

1. Разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов;

2. Размещения на конкурсной основе средств региональных бюджетов;

3. Предоставления на конкурсной основе государственных гарантий по инвестиционным проектам за счет средств региональных бюджетов.

И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам. Инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором. В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности. Вложения в недвижимость в большинстве своем позволяют сохранить средства от инфляции. Вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.

Инвестиционная недвижимость, обладающая рядом стратегических преимуществ для инвестора, является важным инструментом привлечения прямых инвестиций в реальный сектор экономики. Рынок инвестиционной недвижимости, имеющий устойчивую динамику и значительный потенциал развития, способен составить полезную альтернативу фондовому рынку. Но в настоящее время он еще недостаточно информативен для обоснованной оценки рыночной стоимости обращающихся там активов, что увеличивает инвестиционные риски и лимитирует приток капитальных вложений. Преодоление указанного противоречия связано, с одной стороны, с развитием самого рынка и изменением менталитета общества, а с другой, - с совершенствованием оценочных технологий.

Список использованной литературы

1. Антипова О. Инвестиции: Правовое содержание понятия // Юридический мир. 2005. № 12.

2. Антипова О. К вопросу о понятии термина "инвестиции": семасиологический и экономический аспект // Юридический мир. 2005. №9.

3. Воропаев А.В. Особенности правового регулирования иностранных инвестиций в России // Право и политика. 2006. № 3

4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник / В.А. Горемыкин. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2008.- 808с.-(Осн. наук).

5. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 107с.

6. Губченко Л. А. Иностранные инвестиции. М., 2008. С. 160.

7. Гущин В. В., Овчинников А. А. Инвестиционное право. М., 2009.

8. Доронина Н.Г., Семилютина Н.Г. Регулирование инвестиций как форма защиты экономических интересов государства // Журнал российского права. 2005. № 9.

9. Жилинский С.С. Понятие "инвестиции" в современном российском законодательстве // Законодательство. 2005. № 3.

10. Закон Тюменской области от 08.07.2003 № 159 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Тюменской области».

11. Инвестиции: учебное пособие / Л.Л.Игонина; под ред. д-ра экон.наук, проф. В.А. Слепова, - М: Экономистъ, 2005.

12. Кутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия “Учебники для вузов. специальная литература”. - СПб.: Издательство “Лань”, 2000.

13. Фархутдинов И. З. Международное инвестиционное право: теория и практика применения. М., 2007. С. 432.

14. Фархутдинов И. З., Трапезников В. А. Инвестиционное право. М., 2005.

15. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.