Оценка рыночной стоимости кафе и бара
Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь, столичного рынка недвижимости. Оценка объектов недвижимости затратным подходом, методом капитализации дохода и сравнения продаж. Согласование результатов оценки. Технология строительного производства.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 01.10.2010 |
| Размер файла | 892,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Министерство образования Республики Беларусь
Белорусский Национальный Технический Университет
Пояснительная записка
дипломного проекта
«Оценка рыночной стоимости кафе и бара по ул. Красной, 23»
Минск - 2006
Реферат
Дипломный проект содержит 96 листов основного текста, 67 таблиц,
5 иллюстраций, список литературы из 6 наименований.
Ключевые слова: ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД, ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ, ИЗНОС, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, ОБЪЕКТЫ-АНАЛОГИ.
В дипломном проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара, расположенных по адресу ул. Красная, 23.
Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов, с последующим согласованием результатов по методу иерархий.
В дипломном проекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь, макро- и микроэкономических параметров, анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки, их конструктивных особенностей, коммуникаций, а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки.
Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка, с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки.
Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по норме отдачи по четырем вариантам прогноза. Расчет ставки дисконтирования выполнен по методу выделения внутренней нормы рентабельности.
В дипломном проекте разработана методика расчета корректировок на время продажи, местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.
Согласование результатов оценки выполнялось с использованием метода иерархий, который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости.
В дипломном проекте разработана технологическая карта на производство малярных работ в подъездах жилого 9-этажного дома. Также разработаны мероприятия, связанные с охраной труда и пожарной безопасностью при малярных работах.
Методика расчета по методу сравнения продаж имеет практическое значение для практикующих оценщиков.
Дипломный проект выполнен с использованием программных продуктов Microsoft Word, Microsoft Excel и OpenOffice Draw.
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Опыт становления отечественного рынка недвижимости стал подтверждением тенденций, характерных для всех стран с развитой экономикой, а именно:
- недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости - зданиях, сооружениях, обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;
- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития.
Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, - прежде всего за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово - экономические и управленческие механизмы, способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Таким образом, оценка недвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности. Анализ стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
На практике, в процессе оценки могут возникнуть проблемы, вызванные пробелами в самой методологии оценки (ограниченной применимостью основных методов оценки: затратного, доходного и сравнения продаж). В данной работе будут применены все три метода оценки с последующим согласованием результатов.
1. Характеристика объектов оценки
1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь
Некоторые основные экономические показатели по Республике Беларусь на конец 2005 года представлены в таблице 1.1.
Таблица 1.1
|
Номинальный ВВП, млрд. USD |
Рост реального ВВП, % |
Сальдо госбюджета, % |
Внутренний государственный долг, в % к ВВП |
Внешний долг (совокупный), в % к ВВП |
Обменный курс, BYR/USD |
|
|
29,5 |
9,2 |
-0,6 |
5,8 |
17,9 |
2152 |
Рост реального промышленного производства на конец декабря 2005 / начало 2006 гг. составил 10,4% по сравнению с предыдущим периодом, при этом наибольший вклад в прирост внесли топливная промышленность (3,2%) и машиностроение (2,1%), связанные с экспортом за рубеж. Что касается легкой и пищевой промышленности, то их вклад не столь значителен - 0,4% и 1,8% соответственно.
Уровень безработицы по республике составил в среднем 1,4%, при этом наибольший прирост занятости отмечен в строительной сфере; это можно связать прежде всего с высокими темпами роста жилищного строительства. В целом количество безработных сокращается и составляет 71,8 тыс. чел. в декабре 2005 г. по сравнению с 84,0 тыс. чел. в начале того же года.
Темпы прироста заработной платы на конец 2005 г. составили 16,7%, при этом индекс потребительских цен составил 2,4 (в % к предыдущему периоду).
Обменный курс белорусского рубля в течение года оставался относительно стабильным (благодаря жесткому контролю со стороны Нацбанка), что положительно влияло н доверие населения к национальной валюте и обеспечивало стабильный спрос на белорусские рубли.
Вывод: экономическую ситуацию в Республике Беларусь можно охарактеризовать как стабильную и благоприятную для инвестиций. Рост личных доходов населения привел к росту спроса на продукцию отечественной легкой и пищевой промышленностей на внутреннем рынке, а также к возрастанию роли сектора услуг, прежде всего торговли и общественного питания.
1.2 Анализ столичного рынка недвижимости
На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости г. Минска основное количество предложений помещений социально-общественного назначения не соответствует современному уровню. При этом спрос в несколько раз превышает уровень предложения. Катастрофически не хватает торговых площадей в оживленных, «проходных» местах. Как отмечают специалисты, спрос на такие объекты за прошлый год вырос практически вдвое, а предложение - почти нет, оно остается стабильно мизерным. Отсюда - рост цен на них в среднем на 25-30% в год, при этом специалисты не видят в ближайшей перспективе возможности изменить сложившийся дисбаланс спроса и предложения. Подавляющее большинство объектов социально-общественного назначения принадлежит государству, а оно по разным причинам, в т.ч. из-за медленной приватизации физически не успевает оценивать эти объекты, готовить правоустанавливающие документы, чтобы их реализовать. Кроме того, цены на гособъекты нередко завышаются, бывает также, что будущих собственников обременяют дополнительными обязательствами, которые не устраивают потенциальных покупателей.
Рынок торговой недвижимости практически не развит. Сегодня - это отдельно стоящие или встроенные в жилые дома магазины, принадлежащие государству, либо частные торгово-выставочные центры, в которых помещения сдаются в аренду. Маленьких магазинов, а спрос на них большой, в частной собственности очень мало, и они не влияют на рынок. Большинство их владельцев предпочитают сдавать свои торговые точки в аренду, а не продавать. А если и выставляют на продажу, то цены здесь трудно и систематизировать, и прогнозировать.
Практически такая же ситуация в секторе аренды. Четко сформировавшегося рынка аренды в республике еще нет. Разбежка в плате за аренду частной недвижимости тоже может достигать 25-30% в зависимости от места расположения объекта, его состояния, транспортного обеспечения, приспособленности под те или иные цели, других факторов и даже от финансового положения и планов арендодателя. Если ему очень и быстро нужны деньги, он может сдать свое имущество внаем и подешевле.
Правда, в республике постепенно разворачивается долевое строительство крупных торговых и торгово-развлекательных центров, с помощью которых ситуация через 2-3 года, как ожидается, начнет меняться. Пока же остается констатировать: спрос на рынке недвижимости в ближайшие годы будет превышать предложение по всем позициям, хотя и в разной степени.
1.3 Анализ местоположения объекта оценки
Объект оценки представляет собой встроенные помещения, находящиеся на 1-ом этаже здания промышленного корпуса, принадлежащего ОАО «Полиграфкомбинат им. Я. Коласа».
Здание промышленного корпуса ОАО «Полиграфкомбинат им. Я. Коласа» находится в Советском районе г. Минска, в квартале, ограниченном ул. В. Хоружей, ул. Якуба Коласа и ул. Варвашени (см. рис 1).
В непосредственной близости от объекта оценки находится оживленная часть города с обилием объектов недвижимости торгового и общественно-культурного назначения. На незначительном удалении от объекта оценки находится крупнейший торговый узел города - Комаровский рынок.
Рис. 1
Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой, имеются сети
водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации.
Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой активностью, отличная транспортная доступность (в 500-ах метрах находится станция метро. Общественный транспорт представлен движением автобусов, троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В 50-ти метрах от объекта оценки находится стоянка для автотранспорта), окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.
1.4 Описание объекта
Оценке подлежат: помещения кафе и помещения бара.
Здание построено в 1953 г. и представляет собой «сталинское» добротное кирпичное строение с помещениями высотой до 4 м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я. Коласа».
Арендаторами в оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.
Описание участка земли представлено в таблице 1.2
Таблица 1.2. Описание участка земли
|
Местоположение |
г. Минск, ул. Красная, 23 |
|
|
Целевое назначение земельного участка |
Эксплуатация промышленных зданий и сооружений |
|
|
Ценовая зона |
2 |
|
|
Рельеф земельного участка |
Ровный |
|
|
Кадастровый номер земельного участка |
500000000008000520 |
|
|
Юридические права на земельный участок |
Принадлежит на праве постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я. Коласа» |
|
|
Государственный акт на земельный участок |
№2801 от 30.09.2001 г. |
Описание конструктивных решений здания, сетей и улучшений представлены в таблице 1.3.
Таблица 1.3. Описание конструктивных решений здания и улучшений
|
Дата ввода здания в эксплуатацию, год |
1953 |
|
|
Общая площадь оцениваемых помещений, м2 в т.ч. |
523,52 |
|
|
помещений кафе, м2 |
458,22 |
|
|
помещения бара, м2 |
65,3 |
|
|
Характеристика конструктивных элементов: |
||
|
Фундамент |
Сборный железобетон |
|
|
Стены наружные и внутренние |
Кирпич |
|
|
Перегородки |
Кирпичные |
|
|
Перекрытия |
Железобетонные плиты. |
|
|
Крыша |
Двускатная металлическая |
|
|
Оконные проемы |
Двойные деревянные, решетка, ПВХ |
|
|
Дверные проемы |
ПВХ, щитовые, металлические |
|
|
Наружная отделка |
Оштукатурено |
|
|
Внутренняя отделка |
Подвесные потолки, декоративная штукатурка, плитка, обои, пластиковые панели, искусственный камень |
|
|
Полы |
Плитка, мозаика, паркет, бетон |
|
|
Водопровод |
Стальные трубы от городской сети. |
|
|
Канализация |
Чугунные трубы, сток в городскую сеть. |
|
|
Электроснабжение |
Скрытая электропроводка. |
|
|
Телефон |
Каблирован. |
|
|
Отопление |
Собственная котельная |
|
|
Вентиляция |
Приточно-вытяжная |
|
|
Прочее |
Крыльца бетонные |
Вывод: проанализировав местоположение объекта оценки, а также его конструктивные решения, сети и улучшения можно заключить, что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя.
2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом
2.1 Понятие рыночной стоимости
Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
2.2 Методологические основы оценки затратным подходом
Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ.
2.3 Оценка земельного участка
Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я. Коласа». Заключение от 2 сентября 2004 г. №К-148/04 «О кадастровой стоимости земельного участка» составлено для основного здания, которое является промышленным объектом. Поэтому земельный участок оценивался как находящийся в промышленной зоне. Стоимость земельного участка площадью 2,8812 га составляет 2765663,88 доллара США или 95,99 доллара США за 1 кв. м.
Объекты оценки по договору аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению не являются промышленными объектами. Главный выход расположен на ул. Красная, примыкающую в данном месте к площади Я. Коласа. Расположение объектов оценки попадает во вторую ценовую зону г. Минска. Объекты оценки располагаются фактически в центре г. Минска. По инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь при таком назначении и расположении объекты попадают в прочие зоны делового центра. Поэтому, стоимость земельного участка для объектов оценки определялась с учетом изменения функционального назначения оцениваемых помещений.
Размер земельного участка под объект оценки принимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительную площадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициента определяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий по отраслям производств, согласно приложению №1 СНиП 2-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий». Поскольку земельный участок выделен для полиграфкомбината, то коэффициент плотности застройки принят по газетно-книжно-журнальным и книжным производствам в размере 50%. Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади для обслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2.
Площадь застройки приходящаяся на оцениваемые помещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общей площади здания и общей площади оцениваемых помещений:
Sзастр. = 523,52*6468/22198 = 152,54 м.кв.,
где 523,52 - общая площадь оцениваемых помещений, м2
6468 - площадь застройки всего здания, м2
22198 - общая площадь помещений всего здания, м2
В расчете стоимости земельного участка учитываем площадь застройки в размере:
152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.
Стоимость земельного участка составляет:
V L= 95,99/0,48*0,9*305= 54 909 долл. США,
где:
0,48 - коэффициент функционального назначения для промышленной застройки;
0,9 - коэффициент функционального назначения для объектов, расположенных в прочих зонах делового центра.
Расчет стоимости земельного участка приведен в табл. 2.1
Таблица 2.1. Определение стоимости земельного участка объекта оценки в ценах на 1.01.2006 г.
|
№п/п |
Показатели |
Всего |
|
|
1 |
Стоимость 1 м.кв. участка земли, долл. США |
95,99 |
|
|
2 |
оценочная зона |
П1111 |
|
|
3 |
Оценочная зона объекта оценки |
О1111 |
|
|
4 |
Коэффициент функционального зонировании для пром. зоны |
0,48 |
|
|
5 |
Коэффициент функционального зонировании для общественных центров |
0,90 |
|
|
6 |
Корректировка на функцию земельного участка объекта оценки |
179,98 |
|
|
7 |
Общая площадь здания, м2 |
22 198,00 |
|
|
8 |
Площадь застройки всего здания, м2 |
6 468,00 |
|
|
9 |
Площадь объектов оценки, м2 |
523,52 |
|
|
10 |
Размер земельного участка, приходящейся на объекты оценки, м2 |
305 |
|
|
в т.ч. кафе |
269 |
||
|
бар |
39 |
||
|
11 |
Стоимость земельного участка, дол. США |
54 909 |
|
|
в т.ч. кафе |
48 060,1 |
||
|
бар |
6 848,9 |
||
|
12 |
Стоимость земельного участка, руб. |
118 164 168 |
|
|
в т.ч. кафе |
103 425 335 |
||
|
бар |
14 738 833 |
Таким образом, стоимость земельного участка на 1.01.2006 составляет 118 164 168 руб., в т.ч.: кафе - 103 425 335 руб., бар - 14 738 833 руб.
2.4 Определение стоимости нового строительства
При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступает в виде заменяющей стоимости.
Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.
Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.
Заменяющая стоимость была рассчитана по «Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценки основных фондов №15», таблица 5 в ценах 1970 г. исходя из общего объема здания и оцениваемых помещений.
Восстановительная (заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки с применением сборников УПВС, рассчитывается по формуле:
С = С69* V * И84 * И91 * 0, 99 *Иофi, (2.1)
где
С69 - стоимость единицы измерения укрупненного показателя стоимости по сборникам УПВС в ценах 1969 г.
V - строительный объем здания.
И84 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. Принимается согласно Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94 в размере 1,2 (для Республики Беларусь).
И91 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1984 г. к ценам 1991 г. (отраслевой коэффициент). Принимается согласно Постановлению Совмина БССР от 17.01.1991 г. №18. Для полиграфической промышленности этот коэффициент 1,94.
0,99 - территориальный понижающий коэффициент;
Иофi - индексы изменения стоимости основных фондов.
Поскольку в техническом паспорте отсутствовали сведения по объемам кафе и бара, произведем расчет строительных объемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведены в таблице 2.2. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах 1969 г. представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в текущих ценах представлен в таблице 2.4.
Таблица 2.2. Определение строительного объема кафе и бара
|
Основное |
Формула подсчета |
Значение |
Един. изм |
|
|
Кафе |
||||
|
Ширина |
0,58+10,39+0,16+1,41+3,52+, 58 |
16,64 |
м |
|
|
ШиринаН |
6,25+0,58 |
6,83 |
м |
|
|
Шир-ШирН |
16,64-6,83 |
9,81 |
м |
|
|
ДлинаВ |
0,4+27,93-0,58-2,85-0,26 |
24,64 |
м |
|
|
Длина Н |
0,29+2,71+0,16+8,84+0,16+17,78+0,29 |
30,23 |
м |
|
|
длН-длВ |
30,23-24,64 |
5,59 |
м |
|
|
Площадь1 |
16,64*24,64+6,83*5,59+5,59*9,81/2 |
475,61 |
м2 |
|
|
Площади пилястр |
||||
|
Пилястр1 |
0,68*0,37*9 |
2,26 |
м2 |
|
|
Пилястр2 |
2,49*0,37*7 |
6,45 |
м2 |
|
|
ПилЛевВН |
1,3*0,37*2 |
0,96 |
м2 |
|
|
ПилПрВ |
1,8*0,37 |
0,67 |
м2 |
|
|
ПилПрН |
(1,3+0,29)*0,37 |
0,59 |
м2 |
|
|
Итого пилястры |
10,93 |
м2 |
||
|
Итого площадь основная |
486,54 |
м2 |
||
|
Правая часть |
||||
|
Ширина |
4,12+0,58 |
4,70 |
м |
|
|
Длина |
0,08+2,42+0,16+4,51+0,16+4,08+0,95 |
12,36 |
м |
|
|
Умывальник |
(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16/2) |
5,23 |
м2 |
|
|
Корректировка |
3,4*0,08-3,4*0,29 |
-0,71 |
м2 |
|
|
Корректировка на скос |
0,9*1,8/2 |
-0,81 |
м2 |
|
|
Итого площадь дополнительная |
4,7*12,36+5,23-0,71-0,81 |
61,80 |
м2 |
|
|
Итого кафе |
548,34 |
м2 |
||
|
высота |
3,80 |
м |
||
|
Объем Кафе |
2083,67 |
м3 |
||
|
Бар |
||||
|
Ширина |
0,28+4,10+0,16+3,34-0,08 |
7,8 |
м |
|
|
Длина |
0,08+2,04+0,16+6,53+0,58 |
9,39 |
м |
|
|
Корректировка на умывальник |
(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16) |
-5,43 |
м2 |
|
|
Корректировка на смешение перегородки |
6,53*0,17 |
-1,11 |
м2 |
|
|
Туалет |
(1,46+0,16)*(1,1+0,08+0,95) |
3,45 |
м2 |
|
|
Пилястры |
3*0,37+0,68*0,37+1,16*0,37 |
1,79 |
м2 |
|
|
Треугольная часть |
3,7*(6,25+0,95)/2 |
13,32 |
м2 |
|
|
Корректировка на дверной проем |
0,37*1,38 |
-0,51 |
м2 |
|
|
Общая площадь |
7,8*9,39-5,43-1,11+3,45+1,79+13,32-0,51 |
84,75 |
м2 |
|
|
Итого бар |
84,75 |
м2 |
||
|
Высота |
3,80 |
м |
||
|
Объем бара |
322,067 |
м3 |
Таблица 2.3. Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 г.
|
Наименование объекта |
Год ввода в эксплуатацию |
Единица измерения |
Общая площадь, объем, длина, кол-во. |
№ сборн. УПВС и табл. |
Стоим. един. измер. по УПВС в ц. 1969 г., руб. |
Поправочный коэф-нт к сборникам УПВС |
Стоим. един. измер. по УПВС с попр. коэф-том в ц. 1969 г., руб. |
Восстановительная стоимость в ценах 1969 г. |
|
|
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул. Красной, 23 |
1953 |
м.куб. |
2387,4 |
Сб.15 таб. 5в |
15 |
1 |
15 |
36 056, 0565 |
|
|
в т.ч. Кафе |
1953 |
м.куб. |
2083.67 |
Сб.15 таб. 5в |
15 |
1 |
15 |
31 225, 05 |
|
|
Бар |
1953 |
м.куб. |
322.0671 |
Сб.15 таб. 5в |
15 |
1 |
15 |
4 831, 0065 |
Таким образом, восстановительная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2006 составляет 118 352 967 рублей, в том числе кафе - 102 508 531 рублей, бар - 15 844 436 рублей.
2.5 Определение стоимости улучшений
На дату проведения оценки арендатором выполнены улучшения, стоимость которых увеличивает рыночную стоимость объектов оценки.
С целью приведения арендуемых площадей в соответствие с рыночными и санитарно-техническими требованиями, арендаторами были выполнены ремонтно-строительные работы, в том числе частичная перепланировка помещений, качественная отделка стен, пола, потолков, замена и ремонт заполнений дверных и оконных проемов, полная замена электрики, вентиляции, сантехники, отопительных приборов. Расчет стоимости выполненных работ в ценах 1991 года приведен в таблицах. 2.5 и 2.6.
Перевод в цены на 1.01.2006 года проводился по элементам затрат на ремонтно-строительные работы согласно действующего законодательства. Расчет стоимости вышеназванных работ в текущих ценах приведен в таблицах 2.7 и 2.8.
Кроме того, в арендуемых помещениях были выполнены работы по установке охранно-пожарной сигнализации. Распределение выполненных объемов работ по установке охранно-пожарной сигнализации между кафе и баром выполнено пропорционально их площадям. Расчет стоимости охранно-пожарной сигнализации в текущих ценах представлен в таблице 2.9.
Для обеспечения бесперебойного функционирования кафе в период отключения горячей воды, в систему водоснабжения были врезаны 3 проточных водонагревателя Ariston SG 10 OR и 2 бойлерных водонагревателя Ariston SG НР 100 VE.
Для поддержания комфортных температурных условий в кафе были установлены кондиционеры (сплит-системы): настенный LG S07LHG и потолочный MсQuay. Указанные улучшения являются условно отделимыми. Расчет стоимости этих улучшений на дату оценки представлен в таблице 2.10.
Таблица 2.6. Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по бару в ценах 1991 года
|
№ п/п |
Наименование работ |
зарплата рабочих |
Эксплуатация машин |
Материальные ресурсы |
прямые затраты |
накладные расходы |
Итого по ПТМ |
|||
|
Всего |
в т.ч. з/п |
Всего |
в т.ч. транспорт |
|||||||
|
1 |
Разборка, ремонт и отделка |
4846 |
329 |
137 |
11013 |
587 |
16 188 |
6 684 |
28 458 |
|
|
2 |
снять подвесной потолок из ткани |
158 |
3 |
2 |
161 |
218 |
561 |
|||
|
3 |
снять стоимость ткани |
1 440 |
14 |
1 440 |
1 440 |
|||||
|
Итого |
4 688 |
326 |
135 |
9 573 |
573 |
14 587 |
6 466 |
26 457 |
Таблица 2.7. Расчет фактической стоимости выполненных работ по кафе в текущих ценах
|
Наименование затрат |
Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб. |
Индекс изменения стоимости |
Фактическая стоимость, руб. |
||
|
Основная ЗП |
38 973 |
992,765 |
38 691 030 |
||
|
Машины механизмы |
5 327 |
1880,027 |
10 014 904 |
||
|
Материалы |
63 312 |
1920,035 |
121 561 256 |
||
|
Транспорт |
4 239 |
1547,519 |
6 559 933 |
||
|
Накладные расходы |
55 116 |
969,348 |
53 426 584 |
||
|
Плановые накопления |
41 462 |
560,283 |
23 230 454 |
||
|
ИТОГО |
208 429 |
1216,165 |
253 484 161 |
||
|
Непредвиденные 3% |
3% |
6 253 |
1216,165 |
7 604 680 |
|
|
Итого СМР |
214 682 |
261 088 841 |
|||
|
ПРОЧИЕ |
|||||
|
Премиальная оплата труда 30% |
30% |
11692 |
11 607 309 |
||
|
Премиальная оплата труда 6, 5% |
6,50% |
3583 |
3 472 728 |
||
|
ВСЕГО в текущих ценах |
229956 |
276 168 878 |
|||
|
ФЗП Осн. З/П |
1 |
38973 |
38 691 030 |
||
|
З/п ММ |
0,35 |
1864 |
3 505 216 |
||
|
З/п НАКЛ. |
0,357 |
19676 |
19 073 290 |
||
|
З/п ПЛАН |
0,2308 |
9569 |
5 361 589 |
||
|
Прочие |
1 |
15274 |
992,765 |
15 163 492 |
|
|
Итого ФЗП |
85358 |
992,765 |
84 740 435 |
||
|
Непредвиденные от ФЗП 3% |
3% |
2102 |
992,765 |
2 086 792 |
|
|
Всего ФЗП |
86 827 227 |
||||
|
НАЛОГИ |
|||||
|
Единый платеж |
5% |
4 341 361 |
|||
|
Итого |
280 510 239 |
||||
|
ПМЦФ |
2,5 |
6 904 222 |
|||
|
ИТОГО |
287 414 461 |
||||
|
ПРФ |
2 |
5 748 289 |
|||
|
Итого стоимость без НДС |
293 162 750 |
||||
|
НДС |
18% |
52 769 295 |
|||
|
Итого Стоимость с НДС |
340 183 756 |
||||
|
ВСЕГО НАЛОГОВ |
69 763 167 |
||||
|
ВСЕГО ПО СМЕТЕ |
Руб. |
340 183 756 |
|||
|
Курс доллара по НБ РБ |
2 152 |
||||
|
Всего |
Долл. |
158 078 |
Таблица 2.8. Расчет фактической стоимости выполненных работ по бару в текущих ценах
|
Наименование затрат |
Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб. |
Индекс изменения стоимости |
Фактическая стоимость, руб. |
||
|
Основная ЗП |
4 688 |
992,765 |
4 654 082 |
||
|
Машины механизмы |
326 |
1880,027 |
612 889 |
||
|
Материалы |
9 000 |
1920,035 |
17 280 315 |
||
|
Транспорт |
573 |
1547,519 |
886 728 |
||
|
Накладные расходы |
6 466 |
969,348 |
6 267 804 |
||
|
Плановые накопления |
5 404 |
560,283 |
3 027 769 |
||
|
ИТОГО |
26 457 |
1216,165 |
32 176 077 |
||
|
Непредвиденные 3% |
3% |
794 |
1216,165 |
965 635 |
|
|
Итого СМР |
27 251 |
33 141 712 |
|||
|
ПРОЧИЕ |
|||||
|
Премиальная оплата труда |
30% |
1406 |
1 396 224 |
||
|
Премиальная оплата труда |
6,50% |
420 |
407 407 |
||
|
ВСЕГО в текущих ценах |
29077 |
34 945 343 |
|||
|
ФЗП Осн. З/П |
1 |
4688 |
4 654 082 |
||
|
З/п ММ |
0,35 |
114 |
214 511 |
||
|
З/п НАКЛ. |
0,357 |
2308 |
2 237 606 |
||
|
З/п ПЛАН |
0,2308 |
1247 |
698 809 |
||
|
Прочие |
1 |
1827 |
992,765 |
1 813 781 |
|
|
Итого ФЗП |
10184 |
992,765 |
10 110 318 |
||
|
Непредвиденные от ФЗП |
3% |
251 |
992,765 |
249 184 |
|
|
Всего ФЗП |
10 359 502 |
||||
|
НАЛОГИ |
|||||
|
Единый платеж |
5% |
517 975 |
|||
|
Итого |
35 463 318 |
||||
|
ПМЦФ |
2,5 |
873 633 |
|||
|
ИТОГО |
36 336 951 |
||||
|
ПРФ |
2 |
698 907 |
|||
|
Итого стоимость без НДС |
37 035 858 |
||||
|
НДС |
18% |
6 666 454 |
|||
|
Итого Стоимость с НДС |
43 003 405 |
||||
|
ВСЕГО НАЛОГОВ |
8 756 969 |
||||
|
ВСЕГО ПО СМЕТЕ |
Руб. |
43 003 405 |
|||
|
Курс доллара по НБ РБ |
2 152 |
||||
|
Всего по смете |
Долл. |
19 983 |
Таблица 2.9. Расчет стоимости пожарной сигнализации и неотделимых улучшений
|
Показатели |
Всего |
в т.ч. кафе |
бар |
|
|
Стоимость улучшений по смете |
383 487 725 |
340 183 756 |
43 003 969 |
|
|
общая площадь помещений, м2 |
523,52 |
458,22 |
65,3 |
|
|
Стоимость пожарной сигнализации |
||||
|
Акт на пожарную сигнализацию от 30.07.2003 |
4 800 000 |
4 201 284 |
598 716 |
|
|
Курс НБ РБ на дату акта |
2 070 |
2 070 |
2 070 |
|
|
Стоимость пожарной сигнализации на 30.07.2003 г., долл. |
2 319 |
2 030 |
289 |
|
|
Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006 г., долл. |
2 319 |
2 030 |
289 |
|
|
Курс доллара на 1.01.2006 г. |
2 152 |
2 152 |
2 152 |
|
|
Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006 г., руб. |
4 990 488 |
4 368 560 |
621 928 |
|
|
Всего стоимость неотделимых улучшений, руб. |
388 478 213 |
344 552 316 |
43 625 897 |
Таблица 2.10. Расчет стоимости условно-отделимых улучшений
|
Наименование |
марка |
аналог |
Стоимость дол |
Корректировка, дол |
Рыночная стоимость, долл. |
|
|
Проточный водонагреватель |
Ariston SG 10 OR |
Ariston TiTech Tl-15 OREE |
155 |
10 |
145 |
|
|
Проточный водонагреватель |
Ariston SG 10 OR |
Ariston TiTech Tl-15 OREE |
155 |
10 |
145 |
|
|
Проточный водонагреватель |
Ariston SG 10 OR |
Ariston TiTech Tl-15 OREE |
155 |
10 |
145 |
|
|
Бойлерный нагреватель |
Ariston SG НР 100 VE 1,5 |
Ariston TiTech Tl-120/L |
265 |
5 |
260 |
|
|
Бойлерный нагреватель |
Ariston SG НР 100 VE 1,5 |
Ariston TiTech Tl-120/L |
265 |
5 |
260 |
|
|
Кондиционер настенный |
LG S07LHG |
LG S07LHG |
645 |
645 |
||
|
Кондиционер потолочный |
MC Quay |
MC Quay |
1859 |
1859 |
||
|
ИТОГО, долл. |
3459 |
Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам недвижимости представлен в таблице 2.11.
Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемых встроенных помещений с неотделимыми улучшениями на дату оценки в ценах на 1.01.2006 г. составляет 506 831 180 руб., в т.ч.: кафе - 447 060 847 руб., бар - 59 470 333 руб.
2.6 Оценка величины накопленного износа
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих источников.
Накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:
физический износ (исправимый и неисправимый);
функциональный износ (исправимый и неисправимый);
внешний или экономический износ.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий.
Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.
Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.
Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И, наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания.
Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).
Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.
Визуальное обследование объекта показало, что ремонтно-строительные работы по оцениваемым помещениям проведены 2.5 года назад и в настоящее время проведения дополнительных работ не требуется. Поэтому исправимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемым помещениям можно принять равным 0.
В то же время продолжается процесс естественного старения элементов конструкций. Основные несущие конструкции прослужили более 50 лет. При этом накапливается неисправимый физический износ, зачастую не оцениваемый визуально.
Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.
В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.
Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 28%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблицах 2.12. и 2.13
Таблица 2.12. Определение физического износа встроенных помещений 1-го этажа здания по ул. Красной, 23
|
№№ п/п |
Наименование конструктив-ных элементов |
Описание конструктивных элементов |
Удель-ный вес в% |
фактический срок службы |
Норматив-ный срок службы |
Износ по сроку службы |
Удельный износ |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
|
1 |
Фундамент |
Сборные ж/бетонный |
10,0 |
51 |
125 |
40,80 |
4,08 |
|
|
2 |
Каркас и перекрытия |
Железобетон |
31,0 |
51 |
125 |
40,80 |
12,65 |
|
|
3 |
Стены и перегородки |
Кирпичные |
15,0 |
51 |
125 |
40,80 |
6,12 |
|
|
4 |
Кровля |
Двускатная металлическая |
2,0 |
2 |
20 |
10,00 |
0,20 |
|
|
5 |
Полы |
ковровое, плитка, бетон |
10,0 |
2 |
30 |
6,67 |
0,67 |
|
|
6 |
Проемы дверные |
ПВХ, деревянные |
1,0 |
2 |
30 |
6,67 |
0,07 |
|
|
7 |
Проемы оконные |
ПВХ, Двойные деревянные |
6,0 |
2 |
30 |
6,67 |
0,40 |
Таблица 2.13. Расчет величины физического износа
|
Наименование зданий и сооружений |
Восстановительная стоимость с улучшениями, рублей. |
Износ помещений здания по акту, %. |
Износ, руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул. Красная, 23 |
506 831 180 |
28% |
141 912 730 |
|
|
В т.ч. |
||||
|
Кафе |
447 060 847 |
28% |
125 177 037 |
|
|
Бар |
59 470 333 |
28% |
16 651 693 |
2.7 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом
Рыночная стоимость недвижимости затратным методом определялась как сумма восстановительной стоимости с улучшениями, стоимости земельного участка плюс косвенные затраты и прибыль предпринимателя за минусом накопленного износа.
Косвенные затраты - это расходы или затраты, возникающие после завершения строительства или в процессе строительства и необходимые для продажи или нормального функционирования недвижимости. К косвенным расходам можно отнести:
расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рекламу;
затраты на оформление и регистрацию прав собственности;
затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом рынке;
стоимость инвестиций в землю и др.
Косвенные затраты для недвижимости подобной оцениваемой, на данный период по экспертным оценкам могут составить 3% от суммы прямых затрат на новое строительство.
Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Она представляет степень риска, связанную с реализацией проекта.
Прибыль предпринимателя в общем случае должна определяться по рыночным данным. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, характеризующуюся отсутствием сложившихся отношений в области девелоперской деятельности, величину прибыли предпринимателя при инвестировании в строительство объектов недвижимости следует сопоставить с прибыльностью вложения в финансовые проекты. Учитывая риски, связанные с финансированием строительства, величина прибыли предпринимателя по экспертным оценкам в настоящее время может достигать 10-25%.
Учитывая выгодное месторасположение оцениваемого объекта а также тот факт, что оцениваемый объект относится к числу высокодоходных объектов недвижимости, принимаем величину прибыли в размере 20% от суммы прямых затрат на новое строительство. Расчет рыночной стоимости объектов оценки представлен в таблице 2.15.
Таблица 2.15. Расчет рыночной стоимости объектов
|
Наименование |
Кафе |
Бар |
Всего |
|
|
Стоимость земельного участка, руб. |
103 425 335 |
14 738 833 |
118 164 168 |
|
|
Площадь общая, м2 |
458,22 |
65,3 |
523,52 |
|
|
Восстановительная стоимость, руб. |
102 508 531 |
15 844 436 |
118 352 967 |
|
|
Улучшения неотделимые, руб |
344 552 316 |
43 625 897 |
388 478 213 |
|
|
Улучшения условно отделимые, руб. |
7 443 768 |
7 443 768 |
||
|
Всего восстановительная стоимость с улучшениями |
447 060 847 |
59 470 335 |
506 831 180 |
|
|
Накопленный износ, руб. |
125 177 037 |
16 651 695 |
141 912 730 |
|
|
Косвенные затраты (3%), руб. |
13 411 825 |
1 784 110 |
15 195 935 |
|
|
Предпринимательская прибыль, (20%) |
89 412 169 |
11 894 067 |
101 306 236 |
|
|
Рыночная стоимость, руб. |
528 133 139 |
71 235 650 |
599 368 789 |
|
|
Рыночная стоимость, долл. США |
245 415 |
33 102 |
278 517 |
Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2006 г. составляет 599 368 тыс. руб. или 278 517 долл. США в том числе по кафе - 528 133 тыс. руб. или 245 415 долл. и по бару 71 235 тыс. руб. или 33 102 долл.
3. Оценка методом капитализации дохода
3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода
Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания, который утверждает, что стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет генерировать.
Для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость применяются следующие методы:
метод прямой капитализации;
метод капитализации по норме отдачи (прибыли).
|
Метод прямой капитализации |
предполагает, что будущий доход будет поступать в виде регулярных одинаковых платежей, а стоимость собственности за период владения не изменится. Техника метода заключается в делении чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации. При этом величина общего коэффициента капитализации - определяется либо по результатам статистической обработки рыночной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов, либо по соответствующим расчетным формулам. |
|
|
Капитализация по норме отдачи |
Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) учитывает любые изменения и дохода и стоимости собственности за период владения. В общем случае метод формализуется путем дисконтирования каждого будущего денежного потока с соответствующей нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков). |
Метод капитализации по норме отдачи прибыли переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи. Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.
3.2 Последовательность составления реконструированного отчета о доходах
Реконструированный отчет о доходах - сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.
Определение NOI, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от бухгалтерских и финансовых отчетов.
Реконструированный отчет о доходах составляется в следующей последовательности:
Ш определяются рыночные ставки арендной платы по объекту недвижимости;
Ш определение потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещений;
Ш рассчитываются операционные расходы по содержанию объекта;
Ш составляется реконструированный отчет о доходах.
3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI)
Потенциальный валовый доход (PGI) - есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход в данном случае рассчитывается следующим образом:
PGI = Плановая аренда + Скользящий доход + Рыночная аренда + Прочие доходы
Рыночная арендная плата - это арендный доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке.
По договору аренды, представленному заказчиком, арендная плата за 1 м2 по объектам оценки составляет 5 евро с учетом понижающего коэффициента на местоположение - 0,9. По составленному реконструированному отчету о доходах на условиях заключенного договора аренды (табл. 3.1) видно, что потенциальный валовый доход по объектам оценки составляет по кафе 24743,9 долл., а по бару - 3526,2 долл.
При таком уровне потенциального валового дохода и среднерыночном сроке окупаемости инвестиций (валовый мультипликатор) 5 лет, стоимость 1 м2 объектов оценки должна составлять 270 долл. за 1 м2. Однако, результаты оценки сравнительным подходом показывают, что стоимость 1 м2 объектов-аналогов значительно больше.
Анализ информации ведущих риэлтерских агентств показывает, что в центре г. Минска рыночная арендная плата может составлять от 10 до 20 дол за 1м2. Например, арендная плата по кафе на проспекте Независимости, Машерова составляет 20-25 дол за 1 м2, на других объектах-аналогах арендная плата может составлять 15 долл. за 1м2 и 10 долл. за 1м2. Величина арендной платы зависит как от потока посетителей, так и места положения объекта-аналога. Учитывая то обстоятельство, что район города, в котором расположен объект оценки, характеризуется с одной стороны недостатком недвижимости данного типа (общественное питание), а с другой стороны - довольно высокой деловой активностью, а также то, что объекты оценки отличаются хорошей транспортной доступностью, хорошей отделкой помещений, и в целом представляет собой весьма привлекательный объект с точки зрения потенциальных арендаторов, потенциальный валовый доход определялся и для условий рыночной арендной платы от 10 до 20 долл. за 1 м2. По результатам расчета потенциальный годовой валовый доход при рыночной арендной плате в 20 долл. может составить по кафе -91101 долл., а по бару - 12 982,6 долл.
3.4 Определение действительного валового дохода
Действительный валовый доход (EGI) - есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости.
EGI = PGI - Потери дохода (3.2)
Потери дохода имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. В данном случае примем потери от неуплаты арендной платы в размере 5% от величины потенциального валового дохода.
3.5 Определение операционных расходов (OE)
Операционные расходы (расходы на содержание) - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
Все операционные расходы могут быть разделены на три группы:
1. Постоянные расходы - расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.
2. Переменные расходы - расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
3. Расходы на замещение - расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.
В настоящее время на рынке недвижимости распространена смешанная аренда, когда все расходы по содержанию помещения, сдаваемого в аренду, перекладываются на арендаторов, Арендатор выполняет все текущие ремонты, несет все расходы по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, самостоятельно (как правило, сверх арендной платы) оплачивает коммунальные услуги, расходы на уборку и обеспечение безопасности. В то же время арендодатель оплачивает косвенные налоги с арендной платы, а также налог на недвижимость и земельный налог, расходы на страховку. К такому типу арендной платы относится и договор аренды по объектам оценки.
3.6 Составление реконструированного отчета о доходах
Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:
NOI = EGI - OE (3.3)
На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах на условиях договора аренды (табл. 3.2). Результаты составления реконструированного отчета о доходах представлены в таблице 3.1.
Таблица 3.1. Результаты составления реконструированного отчета о доходах при плановой арендной плате (первый вариант) по объектам оценки, долл.
|
№п.п. |
Показатели |
Кафе (вар. 1) |
Бар (вар. 1) |
|
|
1. |
Потенциальный валовый доход |
24 743,9 |
3 526,2 |
|
|
2. |
Потери от недобора арендной платы |
1237,2 |
176,3 |
|
|
3. |
Действительный валовый доход |
23 506,7 |
3 349,9 |
|
|
4. |
Операционные расходы |
15665,4 |
2056,4 |
|
|
5. |
Чистый операционный доход |
7841,3 |
1293,5 |
По первому варианту прогноза (при существующей арендной плате) налог на недвижимость рассчитывался при рыночной стоимости объектов оценки, полученной по затратному подходу.
Анализ рынка недвижимости показал, что при изменении арендной платы изменяется и стоимость объектов недвижимости. Средний период окупаемости инвестиций по г. Минску за счет получения доходов от арендной платы составляет 5 лет. При расчете прогнозируемого реконструированного отчета о доходах при рыночной арендной плате рассчитывалась прогнозируемая стоимость объектов недвижимости исходя из среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости по вариантам прогноза (арендная плата - 20, 15, 10 $ за м2) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл. 3.3-3.5
Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7, 3.8.
Таблица 3.7. Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для кафе
|
№ |
Показатели |
Вариант 2 |
Вариант 3 |
Вариант 4 |
|
|
1. |
Потенциальный валовый доход |
91 101 |
68 325,8 |
45 550,5 |
|
|
2 |
Действительный валовый доход |
86 546,0 |
64 909,5 |
43 273,0 |
|
|
3 |
Операционные расходы |
34 896,9 |
28 406 |
21 916 |
|
|
4 |
Чистый операционный доход |
51 649,1 |
36 503,58 |
21 356,5 |
Таблица 3.8. Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для бара
|
№ |
Показатели |
Вариант 2 |
Вариант 3 |
Вариант 4 |
|
|
1. |
Потенциальный валовый доход |
12 982,6 |
9 737,0 |
6 491,3 |
|
|
2 |
Действительный валовый доход |
12 333,5 |
9 250,1 |
6 166,7 |
|
|
3. |
Операционные расходы |
4 813,3 |
3889,26 |
2964,71 |
|
|
4. |
Чистый операционный доход |
7 520,2 |
5 360,9 |
3 202,0 |
3.7 Прогнозирование срока проекта
Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.
Подобные документы
Характеристика объектов оценки. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. Оценка методом капитализации дохода. Оценка методом сравнения продаж. Согласование результатов оценки. Технология строительного производства.
дипломная работа [611,8 K], добавлен 02.07.2006Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.
курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011Основные подходы и принципы отбора варианта для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов застройки земельного участка. Оценка недвижимости методом капитализации дохода и затратным методом, сравнения продаж.
контрольная работа [30,2 K], добавлен 23.09.2011Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014Принципы оценки недвижимости методами: капитализации дохода, затратным, сравнения продаж. Основы финансовой математики. Определение стоимости земельного участка. Рыночные ставки капитализации для земли. Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа.
контрольная работа [47,8 K], добавлен 15.04.2012Оценка гаражей с целью установления достоверной рыночной стоимости, характеристика метода ее проведения. Описание объекта недвижимости. Оценка стоимости объекта затратным методом. Особенности методов капитализации дохода и сравнительного анализа продаж.
контрольная работа [444,0 K], добавлен 29.04.2013Анализ рисков при оценке недвижимости, требования к ее проведению. Расчет стоимости доходным подходом. Определение нормы возврата капитала. Оценка недвижимости методом капитализации дохода. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации.
курсовая работа [377,2 K], добавлен 17.06.2012
