В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5-10 годам. Для условий Республики Беларусь типичным сроком проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.

3.8 Методы определения нормы дисконтирования

Норма дисконтирования - это норма сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.

Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень риска, поэтому для расчета стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования. Норма дисконтирования для каждого потока своя. Чем больше риск, тем больше норма дисконтирования. При отрицательных потоках норма дисконтирования меньше. Если известно, что мы получим прибыль по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может получить больше отдачу на капитал, то за основу должна быть взята желаемая норма отдачи на капитал.

Расчет нормы дисконтирования в зависимости от объема имеющейся информации может производиться следующими методами:

Ш построения;

Ш сравнения альтернативных инвестиций;

Ш выделения;

Ш мониторинга.

В нашем случае норма дисконтирования рассчитывалась по методу выделения с использованием внутренней нормы прибыли проекта по трем вариантам развития событий (арендная плата 20, 10, 15 $ за м2). Расчеты представлены в таблицах 3.9 - 3.11, результаты расчетов - в таблице 3.12 (для кафе).

Таблица 3.9. Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по кафе (вариант 1)

Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Ставка %	14,88%
Рост дохода в год, %		6,0%	6,0%	6,0%	6,0%	6,0%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	30,0%
NOI	-549864	51649	54748	58033	61515	65206	714 823
		0,87	0,76	0,66	0,57	0,50	0,50
РV(NOI)		44958,83	41483,30	38276,45	35317,50	32587,29	357 241
РV	0

Таблица 3.10. Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по кафе (вариант 2)

Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Ставка %	19,05%
Рост дохода в год, %		3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	15%
NOI	-225771	36504	37599	38727	39888	41085	259 637
		0,84	0,71	0,59	0,50	0,42	0,42
РV(NOI)		30663,02	26529,72	22953,57	19859,48	17182,47	108 585
РV	0

Таблица 3.11. Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по кафе (вариант 3)

Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Ставка %	11,66%
Рост дохода в год, %		5%	5%	5%	5%	5%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	20,00%
NOI	-274932	21357	22424	23546	24723	25959	329918
		0,90	0,80	0,72	0,64	0,58	0,58
РV(NOI)		19125,97	17984,83	16911,77	15902,73	14953,90	190 053
РV	0

Таблица 3.12. Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для кафе

Показатели	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3
Внутренняя норма прибыли, %	14,88%	19,05%	11,66%
весомость	50,00%	21%	29%
Средневзвешенная величина	7,44%	4,00%	3,38%
Расчетная ставка дисконтирования	14,82%

Таким образом, ставка дисконтирования для оценки кафе составляет 14,82%.

Расчет внутренней нормы прибыли по трем вариантам прогноза для бара представлены в таблицах 3.13-3.15, а результаты в таблице 3.16.

Таблица 3.13. Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару (вариант 1)

Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Ставка %	7,12%
Рост дохода в год, %		3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	15%
NOI	-30276	1294	1332	1372	1413	1456	34816,96
		0,93	0,87	0,81	0,76	0,71	0,71
РV(NOI)		1207,52	1161,08	1116,42	1073,47	1032,18	24684,97
РV	0

Таблица 3.14. Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару (вариант 2)

Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Ставка %	15,09%
Рост дохода в год, %			6,0%	6,0%	6,0%	6,0%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	30,0%
NOI	-78360	7520	7971	8450	8957	9494	101868,00
		0,87	0,76	0,66	0,57	0,50	0,50
РV(NOI)		6534,38	6018,45	5543,26	5105,59	4702,48	50455,85
РV	0

Таблица 3.15. Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару (вариант 3)

Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Ставка %	13,05%
Рост дохода в год, %		5%	5%	5%	5%	5%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	20,00%
NOI	-58770	5361	5629	5910	6206	6516	70524
		0,88	0,78	0,69	0,61	0,54	0,54
РV(NOI)		4742,27	4404,78	4091,31	3800,15	3529,70	38201,48
РV	0

Таблица 3.16. Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для бара

Показатели	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3
Внутренняя норма прибыли, %	7,12%	15,09%	13,05%
весомость	10%	50%	40%
Средневзвешенная величина	0,71%	7,54%	5,22%
Расчетная ставка дисконтирования	13,47%

Таким образом, ставка дисконтирования для бара составляет 13.47%.

3.9 Дисконтирование денежных потоков

При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:

NPV=PV_NOI + PV_REV, (3.4)

где

PV_NOI - настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды

PV_REV - настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.

Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:

Ш непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;

Ш принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;

Ш прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов.

В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4 варианта развития событий, приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 (для бара).

Таблица 3.17. Прогнозируемое изменение дохода и стоимости кафе за пятилетний период по вариантам прогноза

Показатели	варианты
	1	2	3	4
Чистый операционный доход	7841	51649	36504	21357
Рост дохода в год, %	3,0%	6,0%	5,0%	5,0%
Рост стоимости объекта оценки, %	15%	30,0%	25,0%	20,0%

Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 - 3.21.

Таблица 3.18. Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 1
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
ставка дисконтирования	14,82%
Рост дохода в год, %			3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	15%
NOI	0	7841	8077	8319	8568	8825	1,15
		0,87	0,76	0,66	0,58	0,50	0,50
РV (NOI)		6829,07	6125,93	5495,19	4929,39	4421,85	0,58
РV	65783

Таблица 3.19. Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 2
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
ставка дисконтирования	14,82%
Рост дохода в год, %			6,0%	6,0%	6,0%	6,0%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	30%
NOI	0	51649	54748	58033	61515	65206	1,30
		0,87	0,76	0,66	0,58	0,50	0,50
РV(NOI)		44981,71	41525,52	38334,90	35389,42	32 670	0,65
РV	552947

Таблица 3.20. Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 3
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
ставка дисконтирования	14,82%
Рост дохода в год, %		5%					REV
Рост стоимости объекта оценки, %	25,00%
NOI	0	36504	38329	40245	42257	44370	1,25
		0,87	0,76	0,66	0,58	0,50	0,50
РV (NOI)		31791,27	29071,70	26584,78	24310,60	22230,97	0,63
РV	358540

Таблица 3.21. Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 4
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
ставка дисконтирования	14,82%
Рост дохода в год, %		5%					REV
Рост стоимости объекта оценки, %	20%
NOI	0	21357	22424	23546	24723	25959	1,20
		0,87	0,76	0,66	0,58	0,50	0,50
РV(NOI)	196782	18599,59	17008,50	15553,52	14223,00	13006,30	0,60
РV

Согласование результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22.

Таблица 3.22. Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета

Наименование	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Вариант 4	Всего
Рыночная стоимость, долл.	65783	552947	358540	196782	1174053
Вероятность	0,06	0,47	0,31	0,17	1,00
Средневзвешенная стоимость, долл.	3686	260423	109493	32983	406 585

Таким образом, рыночная стоимость кафе, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки: 406 585 долл., или 874 970 920 руб.

Таблица 3.23. Прогнозируемое изменение дохода и стоимости бара за пятилетний период по вариантам прогноза

Показатели	варианты
	1	2	3	4
Чистый операционный доход	1294	7520	5361	3202
Рост дохода в год, %	3%	6,0%	5%	5,00%
Рост стоимости объекта оценки, %	15%	30,00%	25,00%	20%

Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 - 3.27.

Таблица 3.24. Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 1
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
ставка дисконтирования	13,47%
Рост дохода в год, %		3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	15%
NOI		1294	1332	1372	1413	1456	1,15
		0,88	0,78	0,68	0,60	0,53	0,53
РV(NOI)		1139,95	1034,76	939,29	852,62	773,94	0,61
РV	12198

Таблица 3.25. Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 2
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Рост дохода в год, %	6,0%		6,0%	6,0%	6,0%	6,0%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	30%
NOI	0	7520	7971	8450	8957	9494	1,30
		0,88	0,78	0,68	0,60	0,53	0,53
РV (NOI)		6627,48	6191,18	5783,60	5402,85	5047,17	0,69
РV	94049,35

Таблица 3.26. Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 3
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Рост дохода в год, %	5%						REV
Рост стоимости объекта оценки, %	25%
NOI	0	5361	5629	5910	6206	6516	1,25
		0,88	0,78	0,68	0,60	0,53	0,53
РV (NOI)		4724,51	4371,85	4045,51	3743,53	3464,09	0,66
РV	60656,91

Таблица 3.27. Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 4
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Рост дохода в год, %	5%						REV
Рост стоимости объекта оценки, %	20%
NOI	0	3202	3362	3530	3707	3892	1,20
		0,88	0,78	0,68	0,60	0,53	0,53
РV (NOI)		2821,89	2611,25	2416,33	2235,97	2069,06	0,64
РV	33569,88

Согласование результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28.

Таблица 3.28. Согласование рыночной стоимости бара определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета

Наименование	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Вариант 4	Всего
Рыночная стоимость, долл.	12197,62	94049,35	60656,91	33569,88	200473,76
Вероятность	0,06	0,47	0,30	0,17	1,00
Средневзвешенная стоимость, долл.	742,15	44121,88	18352,83	5621,37	68 838

Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составляет 68 838 долл., или 148 139 376 руб.

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006 г. составляет:

Кафе - 874 970 920 рублей или 406 585 долларов США;

Бар - 148 139 176 рублей или 68 838 долларов США.

4. Оценка методом сравнения продаж

4.1 Методологические основы оценки сравнительным подходом

Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.

На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1. кв. м. площади.

На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.

Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:

Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие - увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.

Цены на нежилую коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.

4.2 Исходная информация по объектам - аналогам

Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной встроенной площадью и назначением очень мало. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике рыночных цен на объекты недвижимости Республики Беларусь и предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.

4.3 Оценка объектов недвижимости методом корректировок

Объекты - аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в июне 2005 г. получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения корректировки был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.

Таблица 4.2. Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки

Показатели	Объект оценки	Объекты аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5
1	2	3	4	5	6	7
Местоположение	Ул. Красная, 23	пр-т Скорины, 56	Ул. Притыцкого, 56/2	Революци- онная, 9	пр-т Скорины, 19	Ул. Карла Маркса, 21
Дата оценки	01.01.2006	1.07.2005	1.07.2005	27.12.2002	30.12.2002	31.10.2003
Индекс СМР	1428,495	1200,845	1200,845	670,59	670,59	847,03
Рост цен, %		6,58%	6,58%	79,07%	79,07%	41,77%

Объекты-аналоги находятся в разных функциональных зонах и их местоположение отличается от местоположения объекта оценки.

Корректировка на местоположение выполнялась путем анализа стоимости 1 м² земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к стоимости 1 м² оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог №1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта - аналога №1 попадают во вторую оценочную зону г. Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся к прочим зонам в деловом центре. Поэтому стоимость 1 м² земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в% рассчитывалась по формуле:

С1м2 ОФ% = ((1/К_ф1*К_ф2) - 1), (4.1)

Где

К_ф1 - коэффициент зонирования для объекта - аналога;

К_ф2 - коэффициент зонирования для объекта оценки.

Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ.

Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле:

С1м2 тр. д%. = (1/К_м1 -1), (4.3)

где

К_м1 - коэффициент зонирования для объекта - аналога (26,58%.)

После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:

С1м2 _МО% = (С1м2_ОФО-С1м2_{ОФ ОА})/ С1м2_{ОФ ОА,} (4.4)

Где:

С1м2_ОФО - стоимость 1 м² земельного участка объекта оценки

С1м2_{ОФ ОА} - стоимость 1 м² земельного участка объекта - аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.

Поскольку объекты аналоги №3 и №4 располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка их стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на отсутствие подвальных помещений проводилась по формуле:

C1м2 п. п.%= (Ка-Ка п) / Ка п, (4.5)

где

Ка - коэффициент к арендной плате при расположении помещений на первом этаже

Ка п - - коэффициент к арендной плате при расположении помещений в подвальном или цокольном этаже.

Объекты оценки отличаются от объектов аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей стоимость 1 м² общей площади снижается.

Поэтому проведена корректировка на соответствие соотношения рабочей и общей площади на объекте оценки и объектам аналогам.

Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта в объекте оценки с учетом износа на 1 м² общей площади составляет в среднем 238 дол. По объекту №3 корректировка принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по объекту оценки.

Поскольку 1 и 2-й объекты - аналоги только выставлены на продажу. Полученная стоимость после всех вышеназванных корректировок корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности корректировка на листинг принимается в размере от 5-10% от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам на дату оценки листинг продаж принят в размере - 5%.

Все объекты выставляются на продажу с учетом НДС. Поскольку в затратном и доходном подходе рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС.

Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.

Таблица 4.10. Результаты расчета рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж

Объект оценки	Согласованная величина стоимости 1 м2, долл.	Курс доллара	Площадь помещения, м2	Стоимость помещения, долл.	Стоимость помещения, тыс. руб.
Кафе	1086	2152	458,22	497 627	1 070 893 304
Бар	1566	2152	65,30	102 260	220 063 520

Таким образом рыночная стоимость общей площади помещений кафе, определенная сравнительным подходом, составляет 497 627 долл. (1 070 893 тыс. руб.), а бара - 102 260 долл. (220 063 тыс. руб.)

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным подходом на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс. руб. или 599 887 долл. США:

- помещений кафе -1 070 893 тыс. руб. или 497 627 долларов США;

- помещений бара - 220 063 тыс. руб. или 102 260 долларов США.

5. Согласование результатов оценки

Применение для оценки рыночной стоимости стандартных методов оценки дало следующие результаты (табл. 5.1):

Таблица 5.1. Результаты определения рыночной стоимости объекта различными методами

Методы	Кафе	Бар
	долл. США	Тыс. руб.	долл. США	Тыс. руб.
затратный	246 327	527 633 253	33 223	71 164 415
доходный	406 585	870 905 070	68 838	147 450 996
сравнительный	492 965	1 055 931 030	98 941	211 931 622

Экономической основной теории оценки недвижимости является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная стандартными методами должна иметь близкие по величине значения. Анализ результатов оценки свидетельствует о том, что полученные результаты затратным, доходным и сравнительным методом отличаются друг от друга.

Стоимость, полученная затратным подходом, не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную оценку рыночной стоимости.

Доходный подход базируется на доходах от аренды по заключенным договорам аренды и прогнозах его изменения Доходный подход выполнен в четырех моделях по видам оцениваемой недвижимости и учитывает развитие по наиболее вероятным вариантам развития событий. Хотя, договор аренды представленный заказчиком не отражает рыночной арендной платы, рассмотрение 4-х вариантов прогноза изменения дохода за 5-летний период повышает достоверность результатов расчета рыночной стоимости. Поэтому методу дисконтирования денежных потоков придана большая весомость, чем затратному.

Оценка стоимости в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия объектов оценки от объектов аналогов. Открытая информация по продаже аналогов ограничена. Однако средняя стоимость 1м2 аналогичных помещений выставленных на продажу на дату оценки и проданных два три года назад свидетельствует о достоверности полученной информации. Поэтому, рыночная стоимость, полученная в методе сравнения продаж, является наиболее достоверной. Сравнительный метод в большей степени отражает уровень покупательной способности потенциальных инвесторов на сегодняшний день, чем потенциальные возможности объекта.

Анализ результатов оценки, их достоверность, надежность полученной информации, учет перспектив развития, влияние внешних факторов, проверены с использованием метода анализа иерархий, c помощью которого определена весомость каждого результата в согласованной стоимости оцениваемых объектов.

При определении весомости полученных результатов по методу иерархий выделено три фактора:

· полноценность представленной информации

· достоверность расчета рыночной стоимости

· влияние внешних факторов

Поскольку полноценность исходной информации, достоверность результата расчета рыночной стоимости и влияние внешних факторов на результаты оценки по типам оцениваемых объектов, одинакова, весомость ценообразующих факторов принята равной для обоих оцениваемых объектов.

Карта весов ценообразующих факторов представлена в таблице 5.2.

Таблица 5.1. Карта весов ценообразующих факторов при согласовании рыночной стоимости

№ п/п	Наименование ценообразующих факторов	Полноцен-ность пред-ставленной информации	Достоверность расчета рыночной стоимости	Влияние внешних факторов	Среднее значение	Вес фактора
1	Полноценность представленной информации	1	0,2	0,50	0,46	19,70%
2	Достоверность расчета рыночной стоимости	5	1	0,40	1,26	53,50%
3	Влияние внешних факторов	2	0,4	1,00	0,63	26,80%
Сумма	6,00	1,60	1,90	2,36	100,00%
Li	2,55	2,55	2,55	2,55
Индекс согласованности экспертных оценок	-0,23
Индекс случайной согласованности	0,58
Отношение согласованности	-0,39

Таким образом, при оценке кафе и бара весомость трех факторов, влияющих на результаты оценки, распределилась следующим образом:

полноценность представленной информации - 19,7%, достоверность расчета рыночной стоимости - 53,5%, влияние внешних факторов на результаты оценки - 26,80%.

Оценка весомости каждого из факторов в методах оценки по оцениваемым объектам представлена в таблицах 5.3 -5.5.

Таблица 5.2. Расчет весомости фактора «Достоверность и полнота представленной информации»

№ п/п	Варианты	затратный	доходный	сравнительный	Среднее	Вес объекта
1	затратный	1	1/3	1/5	0,41	11%
2	доходный	3	1	1 2/3	1,71	48%
3	сравнительный	5	3/5	1	1,44	41%
Сумма	9,00	1,93	2,87	3,56	100%
L i	0,99	0,928	1,175333	3,09
Индекс согласованности экспертных оценок	0,05
Индекс случайной согласованности	0,58
Отношение согласованности	0,08

Таким образом, весомость влияния достоверности и полноты представленной информации на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе - 48%, а в сравнительном подходе - 41%.

Таким образом, весомость влияния вероятности отражения рыночной стоимости на результаты оценки объектов в затратном подходе -10,1%, доходном подходе - 46,6%, а в сравнительном подходе - 43,3%

Таблица 5.3. Расчет весомости фактора «Влияние внешних факторов»

№ п/п	Варианты	затратный	доходный	сравнительный	Среднее	Вес объекта
1	затратный	1	1/2	1/6	0,44	11,00%
2	доходный	2	1	1/3	0,87	22,00%
3	сравнительный	6	3	1	2,62	67,00%
Сумма	9,00	4,50	1,50	3,93	100,00%
L i	0,99	0,99	1,005	2,99
Индекс случайной согласованности	0,58
Отношение согласованности	-0,01

Таким образом, весомость влияния внешних факторов на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе - 22%, а в сравнительном подходе - 67%. Результаты расчета весомостей по подходам представлены в таблице 5.4

Таблица 5.4. Сводная таблица весомости по методам расчета

Наименование ценообразующих факторов	Вес фактора	Вес объекта по данному фактору
		затратный	доходный	сравнительный
Достоверность и полнота представленной информации	19,70%	11,00%	48,00%	41,00%
Вероятность отражения рыночной стоимости	53,50%	10,10%	46,60%	43,30%
Влияние внешних факторов	26,80%	11,00%	22,00%	67,00%
Итого вес вариантов	100,00%	11,00%	40,00%	49,00%

Таким образом, использование метода иерархий для определения весомости результатов, полученных различными методами оценки, показало, что результатам, полученным затратным методом необходимо придать весомость 11%, доходному подходу - 40%; сравнительному подходу 49%.

Расчеты согласованной рыночной стоимости кафе и бара представлены в таблицах 5.5 и 5.6.

Таблица 5.5. Расчет согласованной рыночной стоимости по кафе

Наименование ценообразующих факторов	Единица измерения	Вес объекта по данному фактору
		затратный	доходный	сравнительный
Результаты расчета стоимости по методам	долл. США	245 415	406 585	497 627
Вес вариантов расчета	%	11,00%	40,00%	49,00%
Весовая стоимость	долл. США	26 996	162 634	243 837
Согласованная рыночная стоимость,	долл. США	433 467

Таблица 5.6. Расчет согласованной рыночной стоимости по бару

Наименование ценообразующих факторов	Единица измерения	Вес объекта по данному фактору
		затратный	доходный	сравнительный
Результаты расчета стоимости по методам	долл. США	33 102	68 838	102 260
Вес вариантов расчета	%	11,00%	40,00%	49,00%
Весовая стоимость	долл. США	3641	27 535	50 107
Согласованная рыночная стоимость	долл. США	81 283

Таким образом, согласованная стоимость по бару составляет 81 283 долл. США или 174 210 тыс. руб.

6. Технология строительного производства

6.1 Область применения

Технологическая карта разработана на выполнение малярных работ с применением ЗДПС (защитно-декоративного полимерного состава) в подъездах 9-этажного жилого дома (см рис. 6.1, 6.2). Окраске подлежат стены, общей площадью - 242 м².

В состав малярных работ с применением ЗДПС входят:

- подготовка поверхности;

- нанесение ЗДПС.

6.2 Характеристики применяемых материалов и изделий

ЗДПС представляет собой смесь полимерного связующего и минерального наполнителя на основе жидкого каучука. Для нефактурного (гладкого) покрытия внутренних поверхностей используется состав ЗДПС - «Д»; толщина слоя, наносимого кистью, валиком или распылителем - менее 1 мм. Нанесение состава производится при температуре не ниже +5⁰ C.

Готовое покрытие из защитно-декоративных полимерных составов должно соответствовать требованиям ТУ 223 БССР 102-90, приведенным в таблице 6.1.

Таблица 6.1

Наименование показателей	Требуемое значение
Прочность сцепления с основанием не менее, КПа	0,65-0,7
Водопроницаемость, не более, кг/м2	1,0
Морозостойкость, не менее, цикл	50
Внешний вид	Эталон

Составы изготавливаются централизовано и поставляются на объект готовыми к применению в полиэтиленовых бочках емкостью 120 л. согласно ОСТ 6-19-500-78.

Составы транспортируются всеми видами закрытого транспорта в соответствии с правилами перевозки грузов, действующими на данном виде транспорта. При транспортировании составов должно быть исключено попадание атмосферных осадков и нарушение однородности.

6.3 Потребность в материально - технических ресурсах

Потребность в материально-технических ресурсах приведена в таблице 6.2.

Таблица 6.2. Ведомость потребности в материалах и изделиях

№ п/п	Наименование материала, изделия	Единица измерения	Расход на 1 м2	Количество
1	ЗДПС - «Д»	Кг/м2	1,5	363
2	Грунтовка	Кг/м2	0,02	4,84
3	Вода	Л/м2	0,31	75,02
4	Шлифовальная шкурка	м2	0,001	0,242
5	Универсальный шпаклевочный состав «Астра»	Кг/м2	0,2	48,4

Перечень необходимых машин, механизмов, оборудования, технологической оснастки и т.п. приведен в таблице 6.3.

Таблица 6.3. Перечень машин, механизмов, оборудования, технологической оснастки, инструмента, инвентаря и приспособлений

№ п/п	Наименование.	Марка.	Назначение	Кол-во на звено
1	2	3	4	5
1	Компрессор	СО-7А	Подача сжатого воздуха для нанесения составов	1
2	Электромиксер (дрель и специальные насадки)	ИЭ-1023А	Приготовление составов	1
3	Пистолет - краскораспылитель	СО-72 (71)	Нанесение декоративно-защитного покрытия	1
4	Краскопульт с удочкой	СО-20А	Грунтовка поверхностей	1
5	Валик малярный меховой ВМ-100	ГОСТ 10831-87	Для нанесения составов	2
6	Валик малярный угловой ВУМ-80	ГОСТ 10831-87	Для нанесения составов	2
7	Кельма	ГОСТ 9533-81	Нанесение составов вручную и их разравнивание	2

6.4 Организация и технология строительного процесса

6.4.1 Подготовительные работы

До начала работ по отделке внутренних поверхностей необходимо:

- закончить все строительно-монтажные работы по обеспечению фронта работ;

- организовать освещение рабочих мест;

- завести на объект и подготовить к эксплуатации механизм, приспособления, инструменты, инвентарь;

- доставить в требуемом количестве необходимые составы;

- установить средства подмащивания согласно проекта производства работ;

- очистить помещения от мусора и остатков строительных материалов;

- рабочих - отделочников обучить способам отделки поверхностей защитно-декоративными полимерными составами;

- произвести инструктаж и ознакомление рабочих со способами и приемами безопасного ведения работ и правилами содержания рабочего места;

- проверить механизмы на холостом ходу, тщательно осмотреть шланги, устранить изломы и перегибы.

До начала производства отделочных работ в здании должны быть выполнены следующие работы:

- устройство кровли;

- установка перегородок, дверных и оконных блоков, подоконных досок, фрамужных коробок;

- установка встроенных шкафов;

- законопачены и изолированы места примыканий оконных, дверных и балконных блоков;

- устройство гидроизоляции, теплозвукоизоляции и выравнивающих стяжек перекрытий;

- остекление или зашивка оконных проемов в зимнее время;

- монтаж и испытание систем отопления канализации, водопровода, газопровода;

- оштукатуривание ниш под радиаторы, места прохождения стояков;

- прокладка и обесточивание на время работ скрытой электро проводки, прокладка проводки слаботочных линий;

- очистка вентиляционных каналов, заделка временных отверстий;

- очистка помещений от мусора;

- установка лестничных ограждений;

- установка мусоропровода.

Средства подмащивания.

- передвижные подмости;

- столики отделочника.

6.4.2 Технология выполнения работ

Отделка наружных и внутренних поверхностей защитно-декоративными полимерными составами выполняется в следующей технологической последовательности:

- подготовка поверхности в зависимости от ее качества;

- нанесение ЗДПС последовательно в два слоя.

Подготовка поверхности.

Поверхность перед отделкой предварительно очищают от пыли, загрязнений, жировых пятен, солевого налета и других веществ, способных оказать отрицательное воздействие на адгезию. Очистка производится при помощи стальных щеток и шпателей.

Жировые пятна удаляют с помощью различных растворителей и специальных составов (5% раствор каустической соды). После удаления загрязнений поверхность обеспыливают сжатым воздухом.

Срубку наплывов производят вручную с помощью зубил, молотков с двойным заострением, скарпелей. На больших площадях применяются электро- и пневмомолотки, электрические щетки пескоструйные аппараты.

Размеры раковин, местных наплывов и впадин на бетонных поверхностях не должны превышать установленных требованиями ГОСТ 13015.0-81*. На поверхности не допускается наличие трещин, отслоений от основания, механических повреждений.

Устранение трещин и раковин рекомендуется производить шпатлевочным составом на основе сухой растворной смеси №604 (ОАО «Забудова»), универсальным шпатлевочным составом (УШС) фирмы «Арсен» или составом «Полимикс - РШ» и подмазывать эти места вручную с помощью шпателя. Окрашенную поверхность стен необходимо промыть мыльоной водой и дать хорошо просохнуть. Перед нанесением ЗДПС необходимо приготовить грунтовочный состав и предварительно процедив, нанести его на поверхность краскопультом, валиком или кистью.

Таблица 6.4. Рецептура грунтовочного состава

Наименование состава	Компоненты
	Грунтовочная вода, г	Вода, л
Грунтовочный состав	300	5

Подготовка основания сдается заказчику с составлением акта на скрытые работы.

Нанесение защитно-декоративного полимерного состава.

Для одного здания следует использовать составы из одной партии. При нанесении составов разных цветов на стыке наклеивается малярная лента.

Перед употреблением состав необходимо размешать.

Состав наносится на сухую поверхность последовательно в 2 слоя путем воздушного распыления при помощи пистолета - краскораспылителя с диаметром выходного отверстия 3-5 мм для мелких фракций и 5-7 мм для крупных фракций. Второй слой наносится не менее чем через 4 часа. Компрессор должен обеспечивать давление 5-8 атмосфер.

Нанесение состава производится при температуре не ниже +5⁰C.

Продолжительность сушки состава при температуре +15⁰C и влажности окружающей среды 70% составляет 1 час (для состава ЗДПС - «Д»).

6.4.3 Численно-квалификационный состав и организация труда в бригаде

Внутренние и наружные отделочные работы по нанесению ЗДПС выполняются звеном маляров в количестве 3 человек, в том числе:

маляр 5-го разряда - 1.

маляр 3-го разряда - 2.

Состав работ, выполняемых малярами при подготовке поверхности и нанесению ЗДПС приведен в таблице 6.5. Работу в звеньях организуют так, чтобы обеспечить производительность агрегата при помощи которого производится нанесение ЗДПС.

Количество звеньев или рабочих, выполняющих отдельные операции, подбираются с таким расчетом, чтобы время выполнения этих операций было примерно одинаковым с учетом технических перерывов.

Таблица 6.5

Виды работ	Профессия	Раз ряд	Кол. чел.	Выполняемые операции
Подготовка поверхности	Маляр	3	2	Очистка поверхности и обеспыливание. Приготовление грунтовочного раствора вручную. Расшивка трещин с подмазыванием. Шлифование подмазанных мест. Нанесение грунтовочного слоя валиком.
Нанесение состава ЗДПС	Маляр	5 3	1 2	Нанесение отделочного слоя защитно-декоративным полимерного составом пистолетом-распылителем. Разметка поверхности и установка малярной ленты. Защита проемов от брызг полиэтиленовой пленкой с закреплением клеящей лентой. Подготовка, передвижение и регулировка пистолета, заправка его красящим составом. Промывка шланга и пистолета.

Выполнение внутренних отделочных работ начинается с верхнего этажа здания.

Каждый этаж является захваткой, разбитой на делянки. После окончания работ на этаже звенья переходят на нижележащий этаж и выполняют последовательно весь комплекс отделочных работ, отделку лестничных клеток производят после завершения работ на всех этажах. Закончив все работы, отделочники приводят в порядок инструмент и инвентарь, шланги промывают водой.

6.4.5 Калькуляция трудовых затрат на выполнение внутренних работ составом ЗДПС

Калькуляция трудовых затрат рассчитана в таблице 6.6.

Для очистки поверхности используется компрессор, для приготовления грунтовочного состава - электромиксер, для окраски поверхности - пистолет-распылитель.

График выполнения строительного процесса представлен в таблице 6.7.

Таблица 6.6. Калькуляция трудовых затрат

№	Обоснование	Наименование работ	Един. измер.	Объем	Норма времени на един., ч.-час/м.-час	Состав звена		Норма времени на весь объем, ч.-час/м.-час
						Профессия	Разряд	Кол.чел.
1	8-1-15 т. 4 п. 7б	Очистка поверхности и обеспыливание	100 м2	2,42	0,31 /0,15	Маляр	2	1	0,75 0,36
2	8-1-15 т. 4 п. 6б	Заполнение трещин и раковин	100 м2	0,242	0,32	Маляр	2	1	0,077
3	8-1-15 т. 4 п. 11а	Частичное подмазывание неровностей поверхности	100 м2	0,242	2,4	Маляр	2	1	0,581
4	8-1-15 т. 4 п. 12а	Шлифование подмазанных поверхностей	100 м2	0,242	0,72	Маляр	3	1	0,174
5	Нормирова-ние т.Г.2	Приготовление грунтовочного раствора вручную	100 м2	0,7986	0,8 / 0,51	Маляр	3	1	0,64 0,41
6		Нанесение грунтовочного слоя кистью	100 м2	2,42	7,6	Маляр	3	1	18,39
7	8-1-15 т. 7 п. 28б	Окрашивание поверхности составом ЗДПС пистолетом-распылителем в два слоя	100 м2	2,42	9,2 / 9,2	Маляр	5	1	22,26 22,26
8		Переноска составов со склада к месту производства работ	т.	0,44	2,62 / -	Подсобный рабочий	1	1	1,15 -
9		Перестановка подмостей	м2 настила под-мостей	14,52	0,12 / -	Подсобный рабочий	1	2	1,74 -
		Всего:							45,76 0,36 / 0,41 / 22,26

Таблица 6.7. График производства строительных работ

№	Наименование строительных процессов	Ед. изм	Объем работ	Трудоемкость на весь объем работ, чел.-дн	1	2	3	4
1	Очистка поверхностей и обеспыливание	100 м2	2,42	0,0937
2	Заполнение трещин и раковин	100 м2	0,242	0,0096
3	Частичное подмазывание неровностей поверхности	100 м2	0,242	0,0726
4	Шлифование подма-занных поверхностей	100 м2	0,242	0,0218

6.5 Контроль качества и приемка работ

Операционный контроль качества работ по отделке поверхностей защитно-декоративным полимерным составом представлен в таблице 6.8.

Таблица 6.8

Операции, подлежащие контролю	Состав контроля (что проверяется)	Способ контроля (как проверяется)	Кто проверяет, сроки контроля
Приемка отделочных составов	Наличие паспортов и сертификатов качества, Проверка срока годности.	Визуально.	Мастер (прораб) в процессе приемки.
Приемка поверхностей	Ровность, вертикальность и горизонтальность поверхностей.	Визуально и при помощи рейки, отвеса и уровня.	Мастер (прораб) при приемке поверхностей под штукатурку.
Подготовка поверхностей	очистка поверхности от пыли, грязи, жировых пятен. Установка маяков.	Визуально и при помощи рейки, отвеса и уровня.	Мастер (прораб) в процессе работы.
Грунтовка	Равномерность грунтовки	Визуально.	Мастер (прораб) при приемке выполненных работ.
Приемка выполненного отделочного слоя	Равномерность и однородность окраски, отсутствие потеков, морщин и т.п. Цвет, соответствие его образцу-эталону	Визуально.	Мастер (прораб) при приемке выполненных работ.

6.6 Технико-экономические показатели

Основные технико-экономические показатели приведены в таблице 6.9.

Таблица 6.9. Технико-экономические показатели

№	Показатели	Ед. изм.	Значение
1	Объем работ	100 м2	2,42
2	Продолжительность выполнения работ	дни	3,78
3	Общая трудоемкость производства работ	чел.-дн.	5,28
4	Трудоемкость на единицу измерения объема работ	чел.-ч.	17,45
	Затраты машинного времени на весь объем
5	- для компрессора	маш.-см.	0,045
6	- для электромиксера	маш.-см.	0,05
7	- для пистолета - распылителя	маш.-см.	2,78

Заключение

В дипломном проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара, расположенных по адресу ул. Красная, 23.

Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов, с последующим согласованием результатов по методу иерархий.

В дипломном проекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь, макро- и микроэкономических параметров, анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки, их конструктивных особенностей, коммуникаций, а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки. Сделан вывод о привлекательности объектов оценки для потенциальных инвесторов.

Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка, с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки. Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2006 г. составила: 599 368 тыс. руб. или 278 517 долл. США:

- помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США;

- помещений бара 71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США.

Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по норме отдачи по четырем вариантам прогноза. Расчет ставки дисконтирования выполнен по методу выделения внутренней нормы рентабельности. Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006 г. составляет:

Кафе - 874 970 920 рублей или 406 585 долларов США;

Бар - 148 139 176 рублей или 68 838 долларов США.

В дипломном проекте разработана методика расчета корректировок на время продажи, местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом. Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным подходом на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс. руб. или 599 887 долл. США:

- помещений кафе -1 070 893 тыс. руб. или 497 627 долларов США;

- помещений бара - 220 063 тыс. руб. или 102 260 долларов США.

Согласование результатов оценки выполнялось с использованием метода иерархий, который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости. Согласованная рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная методом иерархий по состоянию на 1.01.2006 г. составляет: 1 098 031 тыс. руб. или 514 750 долл. США:

- помещений кафе 923 821 тыс. рублей или 433 467 долларов США;

- помещений бара 174 210 тыс. рублей или 81 283 долларов США.

В дипломном проекте разработана технологическая карта на производство малярных работ в подъездах жилого 9-этажного дома. Также разработаны мероприятия, связанные с охраной труда и пожарной безопасностью при малярных работах.

Методика расчета по методу сравнения продаж имеет практическое значение для практикующих оценщиков.

Дипломный проект выполнен с использованием программных продуктов Microsoft Word, Microsoft Excel и OpenOffice Draw.

Список источников

1. Грабовый П.Г. «Экономика недвижимости», Москва - 1994 г.

2. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России», Москва - 2000 г.

3. Грязнов В.Н. «Оценка бизнеса» Москва - 2003 г.

4. Атаев С.С. «Технология строительного производства», Москва - 1984 г.

5. Типовая технологическая карта на выполнение малярных работ с использованием защитно-декоративного полимерного состава

6. «Охрана труда: безопасность при строительных работах». Выпуск 4. Минск - 2003 г.