Проблемы и тенденции развития рынка недвижимости в России
Факторы, определяющие состояние рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие. Оценка стоимости недвижимости. Исследование состояния рынка недвижимости в России и г. Стерлитамаке, проблемы и перспективы развития.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 29.07.2010 |
| Размер файла | 82,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
- Содержание
Введение
1. Рынок недвижимости и его характеристики
1.1 Недвижимое имущество и недвижимая собственность
1.2 Факторы, определяющие состояние рынка недвижимости
1.3 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие
1.4 Оценка стоимости недвижимости
2. Исследование состояния рынка недвижимости в России и г. Стерлитамаке (на примере деятельности риэлторской фирмы «Дисконт»)
2.1 Российская специфика рынка недвижимости
2.2 Организационно - экономическая характеристика предпринимательской деятельности риэлтерской фирмы «Дисконт»
2.3 Анализ состояния и тенденции развития рынка недвижимости в г. Стерлитамаке
2.4 Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости
Заключение
Библиографический список литературы
Приложения
Введение
Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни - оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок, рассматривается как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив.
Но какой бы аспект экономической «роли» недвижимости мы не затронули, так или иначе, понять особенности недвижимого имущества как объекта экономических отношений можно лишь на основе ясного представления, что же такое «недвижимость».
Проблема эта тем сложнее, что в течение длительного периода времени в условиях господства государственной собственности на факторы производства само понятие «недвижимое имущество» было изгнано из общественного лексикона.
Одним из первых законодательных документов, в котором после длительного перерыва вновь появляется термин «недвижимое имущество», стали «Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик», принятые весной 1991 г. Окончательно же понятие «недвижимость» вошло в хозяйственную практику после принятия Гражданского Кодекса РФ, вступившего в силу с января 1995 г.
Статья 130 ГК РФ дает следующее толкование термину «недвижимое имущество»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Кроме того, к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а, кроме того, законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.
Таким образом, под общим понятием «недвижимость» скрываются два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости.
В то же время ясно, что как объект экономических отношений, именно «недвижимость по природе» по своим характеристикам существенно отличается от движимого имущества.
Что же является объектом отношении на рынке недвижимости, что является «товаром», предметом сделок на рынке, какие факторы определяют ценность этого товара и в чем особенность его оборота.
Ответ на этот вопрос тем более важен, что в России рынок недвижимости существует уже почти десять лет. Так что же на нем обращается?
- Земельный участок - это часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками;
- Первичный объект недвижимости - это земельный участок и все, прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);
- Вторичный объект недвижимости - оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, от личный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т. п.).
Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы.
В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
- в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
- в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
- в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обусловливают целый ряд особенностей рынка, в частности, такие как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости, от состояния региональной экономики и региональной законодательно-нормативной базы и пр.
К этим особенностям следует добавить и ряд других, без понимания которых представление о специфике рынка недвижимости было бы неполным.
В их числе: особый характер взаимодействия спроса и предложения; высокий уровень трансакционных издержек; взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости; низкая ликвидность объектов недвижимости; многообразие рисков.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы заключается в следующем: выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, на сегодняшний момент является одной из важнейших проблем, стоящих как перед исследователями, так и перед профессиональными участниками рынка недвижимости.
Уровень экономического развития страны является важнейшим фактором, определяющим возможности общества по приобретению и по содержанию недвижимости.
Целью выпускной квалификационной работы является определение состояния проблем и тенденции развития рынка недвижимости в России.
Для достижения выше указанной цели автором поставлены следующие задачи:
- рассмотреть основные характеристики рынка недвижимости;
- проанализировать особенности рынка недвижимости России;
- провести анализ состояния и тенденции развития рынка недвижимости в г. Стерлитамаке на примере предпринимательской деятельности риэлтерской фирмы «Дисконт»;
- а также определить проблемы и перспективы развития рынка недвижимости.
Для проведения анализа данной проблемы была систематизирована и обобщена информация, полученная из различных источников: таких как научная литература, учебные пособия, периодическая литература, а также различные правовые акты, регулирующие экономические отношения.
Предмет исследования - рынок недвижимости Российской Федерации.
Объект - деятельность риэлтерской фирмы «Дисконт» г. Стерлитамака.
1. Рынок недвижимости и его характеристики
1.1 Недвижимое имущество и недвижимая собственность
Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни - оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, являются частью активов любого предприятия, объектом сделок, может рассматриваться как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив.
Недвижимость, в феодальном и буржуазном праве - земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, т.к. земля - исключительная собственность государства
С переходом к рыночной экономике недвижимое имущество выделяется в самостоятельный объект экономических отношений.
Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. Недвижимость, привязанная к определенному месту на земле всегда испытывает на себе воздействие окружающей среды. Местоположение недвижимости - главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Таким образом, местонахождение - не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости.
Из того, что земля является важнейшим элементом недвижимости, прямо возникает такое важное положение: описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей. Приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю.
Вторая составляющая недвижимости - усовершенствование земли.
Под усовершенствованием земли понимаются произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ, так и построенные на земле здания и сооружения. Внесение улучшений качественно изменяет природу объекта недвижимости - он становится продуктом взаимодействия двух факторов производства - земли и труда [16. С. 59].
Третья составляющая недвижимости - принадлежности. Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющейся его неотъемлемой частью. Наличие (отсутствие) принадлежности является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его принадлежности.
Ведущая роль земли в составе недвижимости имущества, обуславливает необходимость выделения недвижимого имущества в категорию особого рода вещей. Выделение недвижимого имущества в особый род вещей влечет за собой обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации [2. ст. 131].
Государственная регистрация прав на недвижимость обеспечивает важнейшее отличие недвижимого имущества от движимого: гласность, публичность прав на недвижимость, являющихся необходимым условием нормального функционирования рынка недвижимости.
Из обязательности государственной регистрации прав на недвижимость вытекает особый способ передачи недвижимого имущества от одного лица к другому - через переход прав на недвижимость также подлежащей государственной регистрации [2. ст. 164,165].
Таким образом, система регистрации прав и сделок и недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости. Обеспечивая, идентификацию объекта недвижимости и субъекта прав на него она позволяет:
- создать систему налогообложения недвижимости;
- обеспечить безопасность сделок через представление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;
- зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.
Следовательно, оборот недвижимости осуществляется через оборот прав на недвижимость
1.2 Факторы, определяющие состояние рынка недвижимости
Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости - одна из важнейших проблем, стоящих перед участниками рынка недвижимости. В конечном счете, именно эти факторы определяют потребности и возможности общества и отдельных лиц по потреблению недвижимости, доходность инвестиций в недвижимость, а значит и обороты на рынке, от которых уже прямо зависят факторы профессиональных участников рынка. Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, - одна из важнейших проблем, стоящих перед участниками рынка недвижимости. В конечном счете, именно эти факторы определяют потребности и возможности общества и отдельных лиц по потреблению недвижимости, доходность инвестиций в недвижимость, а значит, и обороты, от которых уже прямо зависят доходы профессиональных участников рынка.
Все внешние факторы, влияющие на рынок недвижимости, могут быть сгруппированы по следующим основаниям:
- уровень экономического развития страны;
- исторические особенности формирования рынка недвижимости;
- господствующие в стране экономические идеология и политика;
- особенности текущей экономической политики;
- состояние и характерные особенности финансовой системы страны.
Уровень экономического развития страны является важнейшим фактором, определяющим возможности общества по приобретению и содержанию недвижимости.
По сути дела можно считать, что этой величиной и определяются возможности общества по строительству и содержанию жилья в стране.
С учетом сказанного, очевидно, что существующие масштабы оборотов на рынке недвижимости в России вряд ли могут быть серьезно увеличены в ближайшее время.
Исторические возможности формирования рынка недвижимости в значительной мере определяют такие характеристики рынка недвижимости, как структура особенности в сфере недвижимости, соотношение между частными и общественными затратами по приобретению жилья, системы финансирования и особенности налогообложения недвижимости.
На рынок недвижимости влияют также особенности конкретного исторического этапа в развитии страны (например, влияние переходного характера современной российской экономики).
Переходный характер российской экономики весьма ярко проявляется, например, в том, что на рынке недвижимости доминируют процессы перераспределения общего фонда недвижимости: между «старыми» и «новыми» русскими, «старыми» и «новыми» капиталами, «старыми» и «новыми» отраслями [18. С. 83].
Степень развитости и особенности состояния финансовой системы страны определяют степень участия финансовых институтов в финансировании недвижимости, уровень развития механизмов финансирования (таких, например, как ипотечное кредитование) и, как следствие, возможности по расширению оборотов на рынке недвижимости.
Высокий уровень вовлеченности недвижимости в рыночный оборот в странах с развитыми рынками недвижимости обеспечивается в них главным образом за счет привлечения ресурсов с финансового рынка. В противоположность этому роль финансового рынка как источника финансов для рынка недвижимости в России почти незаметна.
Особенности текущей экономической политики существенно влияют на привлекательность инвестиций в недвижимость. Например, политика правительства России по финансированию внутреннего долга за счет выпуска государственных ценных бумаг с супервысоким уровнем доходности, безусловно, существенно снижала привлекательность недвижимости как объекта инвестирования.
Определяя общие направления развития рынка недвижимости, макроэкономические факторы конкретизируются на региональном уровне в зависимости от геополитического положения региона, особенностей отраслевой структуры экономики в регионе, демографических факторов.
В результате формируется система факторов регионального уровня, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, прежде всего, через влияние на спрос и предложение на рынке.
В числе этих факторов:
1. Экономические:
- уровень и динамика доходов населения;
- дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;
- уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);
- доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
- состояние альтернативных и смежных рынков;
- риски инвестиций в недвижимость;
- стоимость строительства;
- цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.
2. Социальные:
- уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;
- уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;
- уровень и тенденции преступности.
3. Административные:
- налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог);
- зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);
- правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры);
- правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).
4. Условия окружающей среды:
- уровень развития инфраструктуры;
- обеспеченность транспортными сетями;
- экологическая обстановка.
Нетрудно заметить, что в числе отмеченных выше факторов находится как те, которые характеризуют состояние реального сектора экономики (например, отраслевая структура бизнеса), так и относящиеся к сфере финансового рынка (состояние альтернативных рынков, например).
Такое сочетание является реальным отражением двойственного положения рынка недвижимости в экономике: как составная часть рынка ресурсов рынок недвижимости подчиняется его закономерностям, как инвестиционный актив недвижимость включена в орбиту финансового рынка.
Зависимость рынка недвижимости от состояния реального сектора экономики проявляется, прежде всего, в формировании спроса на рынке. Важнейшими факторами являются такие, как отраслевая структура экономики, доходность бизнеса в разных отраслях, уровень доходов населения, и т.д.
В свою очередь развитие рынка недвижимости само является фактором, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей экономики, таких как производство строительных работ, стройматериалов, мебели, других предметов длительного пользования. Не случайно развитие сферы недвижимости часто рассматривается как своеобразный «локомотив», способный обеспечить увеличение объемов валового продукта в экономике.
Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и в то же время он является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать и ухудшения в экономике в целом, если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это ведет и к подъему в реальной экономике.
К числу наиболее явных показателей изменений в состоянии рынка относится изменения в количестве сделок на рынке и в сроках экспозиции объектов на рынке. Увеличение сроков экспозиции, сокращение числа сделок являются первыми симптомами спада на рынке недвижимости [17. С. 97].
В свою очередь приближающееся падение объемов сделок весьма наглядно показывает, например, снижение числа заявок на покупку или продажу недвижимости (снижение числа открываемых сделок).
Испытывая на себе определяющее влияние состояния реального сектора экономики, сфера недвижимости в тоже время находится в зависимости от финансового рынка. Высокая доля внешнего финансирования в общем объеме средств, необходимых для реализации проектов по созданию или приобретению объектов недвижимости (обусловленная упоминавшимся выше разрывом между стоимостью объектов недвижимости и уровнем доходов их пользователей) означает и высокую степень зависимости темпов развития рынка недвижимости, плотности его связи с финансовым рынком. В свою очередь теснота этой связи зависит от того, насколько привлекательно недвижимость выглядит по сравнению с иными видами активов, насколько ресурсы финансовых рынков доступны для участников сделок с недвижимостью.
Состояние финансового рынка может оказать существенное влияние на характеристики рынка недвижимости, например, цены на рынке.
Снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, т.е. ведет к снижению спроса (кривая спроса сдвигается влево - D-D*) и увеличивает издержки строителей, т.е. снижает предложение на рынке (кривая предложения также сдвигается влево - S - S*) (рис. 1.1).
Окончательное влияние этих процессов на цену предсказать достаточно сложно. Так, смещение только одной кривой предложения должно было бы вызвать рост цены; смещение одной кривой спроса - ее уменьшение; при одновременном движении - смещение кривых в известной мере компенсирует друг друга и в результате устанавливается новая цена равновесия, отличная от первоначальной.
Увеличение или уменьшение конечной цены по сравнению с начальной зависит от степени чувствительности предложения и спроса к изменению (в данном случае увеличению) ставки процента.
Точно так же, как противоречив характер взаимосвязей между рынком недвижимости и реальной экономикой, противоречива и взаимная зависимость рынка недвижимости и финансового рынка.
Чем теснее связь между ними, тем выше зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости, от состояния финансового рынка - колебания курсов ценных бумаг, устойчивости банковской системы, уровня процентных ставок и пр. [22. C. 43].
1.3 Первичный и вторичный рынки недвижимости и их взаимодействие
Выше уже не раз упоминалась такая характерная черта рынка недвижимости, как его разделение на первичный и вторичный. И все же проблема настолько существенна, что без ее более подробного рассмотрения специфику рынка недвижимости понять трудно.
Первичный рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания; вторичный рынок - это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися и находившимися какое-то время в эксплуатации.
Являясь двумя составными частями единого рынка, первичный и вторичный рынок недвижимости взаимно влияют друг на друга, что, прежде всего, проявляется в области ценообразования.
Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Если цена такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит необходимой прибыли при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться.
Вторичный рынок недвижимости в свою очередь испытывает на себе влияние первичного рынка. Если растут затраты на строительство, то очевидно, что это приводит к росту цеп и снижению предложения па первичном рынке, что в свою очередь ведет, при прочих равных условиях, к повышению спроса, и соответственно цен на вторичном рынке.
Графически это может быть изображено следующим образом (рис. 1.2): рост строительных издержек ведет к сдвигу кривой предложения влево (S,- S2), соответственно этому выросла цена на новое жилье (Р - Р2). В связи с этим кривая спроса на аналогичное жилье на вторичном рынке сдвинулась вправо (Dj*- D2*) и выросли цены на этом сегменте рынка (Р*- Р2*).
И в том и в ином случае мы имеем дело с проявлением одного из фундаментальных принципов взаимодействия спроса, предложения и цен на взаимозаменяемые товары [17. C. 30].
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости является фактором, существенно осложняющим анализ рынка недвижимости и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой для принятия решений информации.
Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Существеннее иное. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровне. При этом возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.
Так, при снижении спроса вторичный рынок может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения или снижением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения недвижимости, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
На первичном рынке ситуация иная. Здесь нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при снижении ее за этот уровень застройщик несет прямые убытки. С другой стороны, предложение здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение, ведь процесс создания недвижимости занимает месяцы и даже годы. В связи с этим предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
В то же время вторичный рынок более инертен в связи с тем, что решения па нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа является необходимой фазой, обеспечивающей возврат вложенных средств [23. C. 36].
Завершая обзор особенностей рынка недвижимости, попробуем теперь в обобщенном виде представить те выводы, к которым мы пришли.
Как мы видели, для рынка недвижимости характерен ряд особенностей (прямо связанных с особенностями недвижимого имущества), в числе которых:
- специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);
- формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;
- ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;
- высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью;
- более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность недвижимости;
- более высокая роль локальных факторов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости (национальный рынок недвижимости - совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга);
- многообразие и переплетение различных видов рисков.
Все это позволяет сформулировать главную специфическую черту рынка недвижимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики.
Несовершенство рынка недвижимости, в конечном счете, и является тем фактором, который делает присутствие профессиональных участников на нем не только желательным, но и необходимым.
Закрытость информации о ценах на рынке недвижимости, низкая эластичность предложения на рынке (особенно первичном), высокий уровень издержек сделок, низкая ликвидность объектов недвижимости - все это существенно ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости посредством ценового механизма.
Этот механизм, эффективно работающий в других секторах рыночной экономики, дает существенные сбои на рынке недвижимости. Главный элемент этого механизма - связка «спрос-цена-предложение» - здесь оказывается недостаточно эффективным для приведения рынка в состояние равновесия.
Мировой опыт показывает, что сбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости явление почти исключительное. Напротив, неравновесное состояние рынка является здесь почти правилом.
Неравновесие спроса и предложения на рынке недвижимости, недостаточность ценового механизма как информационной системы являются важнейшими причинами, ведущими к появлению профессиональной деятельности на рынке недвижимости.
С макроэкономической точки зрения одно из главных направлений этой деятельности - приведение в соответствие спроса и предложения на рынке, с микроэкономической - обеспечение принятия участниками рынка экономически рациональных решений.
Сбор, обработка и анализ информации о состоянии и динамике спроса, предложения, цен на рынке недвижимости, а главное, факторов, оказывающих на них влияние, - необходимые условия повышения эффективности рынка недвижимости и в то же время - важнейшие факторы, определяющие успех в бизнесе на этом рынке [35.C. 42].
1.4 Оценка стоимости недвижимости
Оценка недвижимости - это, прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или использования землей и зданиями.
Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости.
Цена объекта недвижимости - это цена конкретной совершившейся сделки купли-продажи недвижимости. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости [15. С. 136].
На практике стоимость объекта недвижимости имеет различные формы проявления: рыночная стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, инвестиционная стоимость и др.
Стоимость замещения объекта недвижимости - это его цена, которая определяется в основном затратами на строительство аналогичного объекта недвижимости.
Стоимость воспроизводства объекта недвижимости - это его цена, определяющаяся в основном затратами на воспроизводство точной копии данного объекта.
Инвестиционная стоимость, или стоимость инвестиционного потенциала недвижимости, - это цена, которую инвестор готов заплатить за лидерство в данном сегменте (нише) рынка недвижимости. Инвестиционная стоимость всегда значительно выше рыночной стоимости [16. С. 137].
На величину цены и стоимости объекта недвижимости влияют разные факторы. Величина цены объекта недвижимости определяется действием субъективных факторов: времени сделки, тем, были ли ограничения во времени на совершение сделки у продавца или у покупателя, особым интересом покупателя к данному объекту недвижимости, отсутствием информации о рынке и условиях продажи у продавца и у покупателя, психологией продавца и покупателя и т.д.
На величину рыночной стоимости объекта недвижимости влияют следующие объективные факторы: спрос, полезность, дефицитность, отчужденность.
Отчуждаемость объекта недвижимости - это возможность передачи собственности на данный объект другому лицу.
Реальная оценка недвижимости может быть получена только при использовании научно обоснованной методологии и методики оценки.
Методология оценки недвижимости - это совокупность принципов, на основе которых должна осуществляться оценка объекта недвижимости. Это принципы:
- спроса и предложения;
- изменения;
- конкуренции;
- замещения;
- переменных пропорций;
- предельной производительности;
- наилучшего и наиболее интенсивного использования;
- соответствия среды;
- ожидания.
Для российского рынка недвижимости в настоящее время наиболее важным являются принципы: спроса и предложения, изменения, замещения, наилучшего и наиболее интенсивного использования.
Принцип спроса и предложения заключается в учете действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Этот закон гласит, что цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него. При росте спроса или снижении предложения цена возрастает, а при снижении спроса или росте предложения цена снижается.
Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости изменений природных и социально-экономических условий, в которых находится объект. Эти условия изменяются во времени, поэтому при оценке недвижимости необходимо спрогнозировать тенденции изменений условий и учесть их влияние на стоимость объекта.
Принцип замещения предполагает наличие у покупателя вариантов выбора покупки недвижимости. Согласно этому принципу стоимость объекта недвижимости зависят от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты, заменяющие данный. Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта.
Принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее подходящий) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена [36. c. 84].
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
- Постановка вопроса об оценке.
- Отбор информации, необходимой для оценки.
- Анализ информации.
- Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбора одной оптимальной величины стоимости.
Постановка вопроса об оценке означает ясное и четкое задание по определению стоимости объекта недвижимости, а именно:
- определение объекта недвижимости;
- определение прав собственности;
- установление цели использования оценки;
- указание даты оценки стоимости;
- определение других ограничительных условий.
Объект недвижимости определяется адресом улицы, размещением или другой описательной информацией, которая дает возможность определить ее размещение. Затем представляется полное юридическое описание, указывающее точное описание границы собственности. Юридическое описание недвижимости обычно хранится в государственных записях (земельный кадастр) и получают его в ходе обследования земли.
При определении права собственности на объект недвижимости уделяют внимание оценке самого объекта недвижимости, а также оценке того, на что владелец может иметь право собственности или право пользования недвижимостью с ограничением прав собственности. К последним относятся права: прохода (провода кабеля и др.), вторжения (покушения), залога, аренды.
Использование оценки - это способ использования владельцем имеющейся информации о жилье в отчете об оценке. В связи с тем, что оценка дает основу для решения, касающегося недвижимости, природа решения влияет на характер задания оценки и отчет о ней.
Оценка стоимости может быть использована для определения:
- цены продажи или покупки;
- суммы ссуды;
- условий аренды;
- стоимости активов в финансовых отчетах;
- вклад в уставный капитал при совместном предпринимательстве;
- основы для компенсации при отчуждении данного объекта.
Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются. Поэтому оценка стоимости считается достоверной только на определенную дату. Рыночная стоимость обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и эти ожидания основаны на свидетельствах рынка в конкретный момент времени [30. C.115].
Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.
По времени оценка может быть текущей, ретроспективной, перспективной.
Большинство оценщиков определяют оценку текущей стоимости.
Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. При этом от оценщиков могут потребовать исчисление налога на наследование (дата смерти), требования по страхованию (страховых взносов, дата страхового случая), налога на имущество (дата приобретения), определения стоимости недвижимости для судебного разбирательства (дата утраты) и т.д. [16. С. 138].
Перспективная оценка стоимости - это оценка стоимости долей собственности в предлагаемых предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на то время, когда предприятие по плану достигнет стабильного положения.
Вторым этапом процесса оценки является отбор информации для оценки. Информация для оценки бывает трех типов: общая, специфическая, конкурентный спрос и предложение.
Общая информация состоит из информации о тенденциях в экономических, социальных, экологических, политических (прежде всего, правительственных) сферах, которые влияют на стоимость собственности, т.е. собственность вообще, без конкретного ее объекта.
Специфическая информация - это информация, относящаяся к собственности, которая оценивается, и к аналогичной собственности. Она включает юридическую информацию, сведения о расположении объекта, стоимости, расходах и доходах, продажах собственности или ее частей.
Информация о конкурентном спросе и предложении относится к конкурентоспособности недвижимости на ее будущем рынке. Информация о спросе включает занятость, доходы и информацию, относящуюся к потенциальным пользователям недвижимости. Из этой информации можно получит оценку будущего спроса на текущее пользование или на перспективное использование недвижимости. Информация о предложении включает будущие запасы существующей и прогнозируемой конкурентной недвижимости - это анализ собранной информации [11. C. 16].
Таким образом, содержание вышеперечисленных факторов формирует ценообразование на объект недвижимости.
2. Исследование состояние рынка недвижимости России и г. Стерлитакаме (на примере деятельности риэлторской фирмы «Дисконт»)
2.1 Российская специфика рынка недвижимости
Становление как наиболее общее качество, отражающее состояния рынка в переходной экономике, проявляется в целом ряде характеристик российского рынка недвижимости, таких как:
- Сочетание рыночных отношений с уравнительно-распределительными отношениями характерными для периода всеобщего огосударствления экономики и социальной сферы. Яркий пример - соседство рынка жилья с традиционной для советской экономики системной распределения жилья на уравнительной основе через его предоставление «в порядке улучшения жилищных условий».
- Сочетание новых и старых механизмов регулирования сферы недвижимости придает особую противоречивость отношениям, существующим в этой сфере, и создает дополнительные трудности для предпринимателя.
Переходное состояние рынка недвижимости в России существенно затрудняет понимание процесса, происходящих на рынке, накладывает особый отпечаток на содержание и характеристики предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Это же состояние определяет и основное содержание рыночных процессов в этот период.
Основное содержание процессов происходящих в сфере недвижимости в период становления рынка, - перераспределение имеющегося фонда недвижимости, формирование системы недвижимой собственности.
Ведущая роль в перераспределительные процессов на рынке недвижимости - это прямое следствие переходных процессов в стране: перераспределение собственности на ресурсы и блага между различными слоями общества. В сфере недвижимости эти процессы проявляются в ряде взаимосвязанных направлениях: между различными слоями населения, между различными отраслями, между различными вариантами функционального назначения [19. С. 61].
Каждый из названных процессов по - своему отражает закономерности формирования рыночных экономики:
- через перераспределение жилищного фонда реализуется общий принцип соответствия потребления получаемым доходом;
- через перераспределение коммерческой недвижимости проявляется изменения в соотношении сил и роли между различными отраслями экономики в условиях современного рынка;
- через перераспределение фонда недвижимости по его функциональному назначению реализуются принципы эффективного распределения ресурсов в соответствии с критериями рыночной экономики (принцип наиболее эффективного использования недвижимости), отличные от принципов их распределения в плановой экономике.
Характерной чертой процесса становления рынка недвижимости является перераспределение имеющегося фонда недвижимости на основе рыночного принципа - наиболее эффективного, т.е. обеспечивающего максимальную доходность, и максимальное использование недвижимости [7. С. 201].
Рынок перераспределяет имеющийся фонд недвижимости таким образом, чтобы обеспечить максимальную доходность объектов недвижимости. Через межотраслевое перераспределение недвижимости появляются изменения в роли отдельных отраслей в экономике, их экономическом «весе» в городе, регионе.
Указав на главные черты периода становления рынка недвижимости в России, обратимся к факторам, которые определяют специфику становления российского рынка недвижимого имущества.
Во-первых, на становление рынка недвижимости, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы: политическая стабильность; экономическая и социальная нестабильность; неуверенность в будущем у значительной части населения; сверхвысокие темпы инфляции; резкая дифференциация в доходах; неразвитость и нестабильность финансовой системы; недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий.
Во-вторых, для рынка недвижимости имели важное значение специфические для него факторы. Среди них: запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами экономики; отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности; формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений; развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры [24 C. 82].
2.2 Организационно - экономическая характеристика предпринимательской деятельности риэлтерской фирмы «Дисконт»
Как и любой другой вид предпринимательства, риэлтерская деятельность вызвана к жизни вполне определенными потребностями людей, в данном случае потребностям, которые заставляют их совершать сделки с недвижимостью.
Любая сделка с недвижимостью предполагает серьезную работу - поиск адекватного ожиданиям приобретателя объекта, проведение переговоров с его собственными или обладателем иных прав на него, оформление сделки, передачи объекта.
Как правило, риэлтерские фирмы занимаются нескольким видами деятельности. Во - первых, они покупают недвижимость, чтобы перепродать ее, причем риэлтерские фирмы имеют дела как с жильем (домами, квартирами), так и с нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями). Во-вторых, они оказывают посреднические услуги, а именно за счет клиента совершают с недвижимостью одну или несколько сделок. И, наконец, риэлтерские фирмы могут выступать в роли инвесторов. В этих случаях, они на долевых началах финансируют строительство. Затем они либо продают построенные объекты, либо переуступают долю инвестирования.
Общество с ограниченной ответственностью «Дисконт» образовано в 2000 г. Основным видом деятельности определено:
- строительство и реализация первичного жилья в городе;
- продажа первичного жилья по утвержденным ценам в соответствии расчетов фактических затрат на строительство;
- продажа вторичного жилья согласно оценке независимого эксперта;
- подбор вариантов для купли - продажи;
- сбор и оформление документов на недвижимость;
- регистрация сделок в государственной регистрационной палате;
- рыночная оценка недвижимости.
Основным генеральным подрядчиком является ОАО «Стерлитамакстрой». Субподрядчики: ОАО «Башэлектромонтаж», ОАО «Башсантехмонтаж», АО «Кристалл» и «Газспецстрой».
Источники финансирования: федеральная жилищная служба при президенте Республики Башкортостан, муниципальное унитарное предприятие «Стройзаказчик» и ОАО «Стерлитамакстрой».
2.3 Анализ состояния и тенденции развития рынка недвижимости в г. Стерлитамаке
Недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной деятельности.
В зависимости от функционального назначения все объекты недвижимости могут быть разделены на два основных типа: жилая и коммерческая недвижимость. В свою очередь коммерческая недвижимость может быть также разделена на недвижимость, приносящую доход (собственно «коммерческая недвижимость»), и недвижимость, создающую условия для хозяйственной деятельности (индустриальную недвижимость).
Рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:
- труднодоступность достоверной информации;
- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Понятие «анализ рынка недвижимости» в наиболее общем значении этого слова представляет собой целенаправленное исследование рынка для выявления тенденций его развития в целом или по отдельным сегментам.
B результате изучения рынка на этом этапе мы должны получить обобщенную информацию, непосредственно характеризующую состояние рынка:
- уровень цен на различные тины и объекты недвижимости;
- уровень арендной платы;
- количество, структуру и динамику сделок с недвижимым имуществом;
- срок экспозиции объектов па рынке;
- уровень затрат на строительство;
- количество строящихся объектов, их назначение и виды.
С учетом специфики рынка недвижимости получение такой информации представляет собой немалую сложность в связи с такими факторами, как:
- закрытость информации о сделках (особенно относительно цен);
- отсутствие единого источника информации;
- несоответствие реального содержания сделок их форме (например, продажа коммерческой недвижимости через передачу пакетов акций, жилой - через оформление договоров мены, дарения и пр.);
- несовершенство системы учета затрат на строительство (например, использование системы коэффициентов удорожания стоимости строительства для расчетов себестоимости и цен).
Для анализа рынка недвижимости в г. Стерлитамаке была исследована деятельность риэлтерской фирмы «Дисконт» по реализации жилой недвижимости, которая представлена объектами первичного и вторичного рынка недвижимости.
На первичном рынке жилья сложилась иная сегментация рынка (данные на первую половину 1998 г.), принято следующее разделение рынка жилой недвижимости:
- элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, кирпичное здание, подземный гараж, стоянка, охрана, автономное обеспечение, социальная однородность, площадь квартир от 80 м2, площадь кухни от 15 м2, жилая площадь от 50 м2, ванная комната, два санузла, холл, лоджия);
- качественное жилье (престижные районы, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры площадью более 40 м2 для однокомнатной квартиры, более 60 - для двухкомнатной, кухня более 10 м2, лоджия (балкон));
- типовое (экологическая безопасность, кирпичное или панельное здание современных серий, изолированные комнаты, площадь кухни более 8 м2, раздельный санузел, балкон);
- дешевое жилье (не отвечающее перечисленным выше признакам).
А также в практике риэлтерских фирм широко используется - разделение объектов, представленных на вторичном рынке жилья, - старый фонд, старый фонд после капитального ремонта, сталинские дома, хрущевки, брежневки, панельные дома 60 - 70-х гг., панельные дома 80 - 90-х гг., кирпичные дома. При всей кажущейся неопределенности и расплывчатости определения характеристик объекты, принадлежащие к тому или иному сегменту, обладают довольно четкими признаками: тип материала, районы качество перекрытий, характеристики комнат и вспомогательных помещений, а, следовательно, и ценовыми характеристиками.
При проведении исследования рынка жилой недвижимости основным источником информации стали данные риэлтерской фирмы «Дисконт» о ценах, условиях и видах совершаемых сделок с недвижимостью; объемах строительства и источниках финансирования, а также данные о количестве поданных заявок на продажу и покупку недвижимости. На первом этапе анализа была проведена систематизация информации, показывающий динамику активности на определенном сегменте рынка. Речь т идет о росте и падении количества сделок. В таблице 1 (Приложение 1) представлены данные о совершенных сделках за три года (2001 - 2003 гг.). графически эти показатели можно представить следующим образом:
Рисунок 2.1 - Динамика совершенных сделок за 2001-2003 гг.
На рисунке хорошо видна нестабильность активности в этот период. Возрастание числа сделок в течении определенного года наблюдалось лишь в 2001 г., пик активности пришелся на октябрь. В 2002 г. рост количества сделок приходится на май - сентябрь, а в 2003 г. заметно значительное падение количества заключенных сделок.
Сопоставим эти показатели с уровнем цен на жилье за тот же период.
Таблица 2.1 - Уровень цен на жилье на первичном рынке недвижимости (руб.м2)
|
Тип объекта |
2001 |
2002 |
2003 |
|
|
Панельные |
7500 |
9500 |
9500 |
|
|
Кирпичные |
8500 |
9700 |
9800 |
Как видно из таблицы, повышение цен - значительное (2000 и 1300 руб.). Рост цен на первичном рынке может быть следствием целого ряда обстоятельств: роста спроса, роста строительных издержек и т.д.
Другим источником информации являются данные о составе строительных фирм и объемах строительства. Генподрядчиком выступает ОАО «Стерлитимакстрой», подрядчиками - строительные управления города, а не предпринимательские строительные фирмы. Отсюда следует, что среди строительных организаций отсутствует конкуренция, которая могла бы несколько скорректировать состояние рынка недвижимости.
Объемы сданного в эксплуатацию жилья в 2001 - 2003 гг. представлены в сводной таблице 2.2, составленной по данным приложения 2 - 4.
Таблица 2.2 - Ввод в эксплуатацию объектов недвижимости (жилья) за период 2001 - 2003 гг.
|
2001 |
2002 |
2003 |
|
|
42701,99 м2 |
50931,7 м2 |
24992,67 м2 |
Согласно приведенным данным, наибольший объем предложения жилья приходится на 2002 г., что соотносится с возрастанием активности сделок в этом году. Снижение объемов сданного в эксплуатацию жилья в 20003 г. отражает тенденцию сокращения спроса.
Подведем итог анализа на начальном этапе:
- объемы строительства жилья в течение исследуемого периода (2001 - 2003 гг.) имеет тенденцию к понижению;
- количество проданного жилья на первичном рынке за тот же период также сократилось;
- уровень цен на жилье повышается независимо от предпочтений спроса (элитное, качественное, типовое);
- отсутствие конкуренции среди строительных фирм способствует сохранению монополии цен.
Следующим этапом анализа в исследовании рынка жилья является систематизация и обобщение информации о характере сделок. В частности, это договоры купли - продажи недвижимости и договор о долевом участии в строительстве, а также договоры комиссии (если действует от своего имени оказывая посреднические услуги).
Юридическим содержанием сделки купли-продажи является переход права собственности на объект недвижимости. Ее экономическое содержание - обмен ресурсами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе экономических активов, обеспечивающее их эффективное использование.
Непосредственным выражением экономического содержания сделки купли-продажи является цена. Как уже отмечалось выше, цена объекта на рынке недвижимости носит индивидуальный характер и образуется в результате прямых переговоров между продавцом и покупателем. В ней находят отражение как характеристики объекта (физические, юридические, экономические), так и условия конкретной сделки.
Цена недвижимости - денежное выражение стоимости недвижимости, синтезирующее в себе денежную оценку стоимости объекта недвижимости и условия конкретной сделки.
Подобные документы
Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости. Анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России. Методы оценки недвижимости.
курсовая работа [121,5 K], добавлен 21.07.2011Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.
курсовая работа [573,2 K], добавлен 08.02.2012Понятие, причины возникновения и основные функции рынка как экономической системы. Функциональный анализ состояния, проблем и динамики рынка недвижимости России. Источники финансирования российского рынка недвижимости и основные перспективы его развития.
курсовая работа [72,2 K], добавлен 02.05.2013Экономическая сущность, этапы развития и сегменты рынка недвижимости в России, его функции и элементы. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и методы её оценки. Плюсы и минусы долевого строительства. Признаки надежного агентства недвижимости.
дипломная работа [223,4 K], добавлен 05.09.2016Понятие и особенности рынка недвижимости, классификация его объектов. Основные этапы становления рынка недвижимости в РФ, перспективы его развития на современном этапе. Анализ стоимости квартир на рынке жилья в Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
курсовая работа [862,8 K], добавлен 07.11.2014Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.
курсовая работа [418,0 K], добавлен 13.12.2014Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. Проблемы стабилизации финансов России. Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области. Структура объектов, количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости.
курсовая работа [519,4 K], добавлен 26.10.2013Понятие, структура и функции регионального рынка недвижимости, особенности его функционирования. Оценка динамики развития и современного состояния рынка недвижимости Башкирии. Оценка перспектив развития региональных рынков жилого и нежилого фонда в РФ.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 21.07.2015Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.
курсовая работа [1,4 M], добавлен 18.10.2013Понятие и основные функции недвижимости, правила управления современным рынком. Виды стоимости недвижимости и факторы, на них влияющие. Анализ и оценка рынка недвижимости Санкт-Петербурга, причины кризиса и разработка возможных путей выхода их него.
дипломная работа [120,3 K], добавлен 06.10.2010
