Проблемы ипотечного кредитования занимают особое место в ряду вопросов, связанных с развитием рынка недвижимости и бизнесом на этом рынке. По большому счету это проблемы не только рынка недвижимости, но и в значительной мере финансового рынка, банковской сферы. И, тем не менее, автор счел возможным включить эту главу в работу, имея в виду то огромное значение, которое имеет развитие ипотечного кредитования для формирования полноценного рынка недвижимости в России.

Как показывают проводимые в разных странах исследования, степень развитости рынка недвижимости, масштабы операций на нем напрямую связаны с уровнем развития систем ипотечного кредитования. Так, выше уже отмечалось, что в США ежегодно на рынке обращается около 20 % жилой недвижимости и более 90 % жилья приобретается с привлечением ипотечных кредитов. В России доля ипотечных кредитов не превышает и одного процента от общей величины затрат населения на приобретение жилья. Соответственно тому и обороты на рынке - не более 2 % в год от общего жилищного фонда [35. C. 39].

Как видно из этих данных, чем более развита система ипотечного кредитования, тем выше масштабы рыночного оборота недвижимости.

Причина такого положения проста, но понимание ее чрезвычайно важно: цены на объекты недвижимости, как правило, несоизмеримы по своему уровню с доходами пользователей (приобретателей) недвижимости.

Для измерения соотношения между ценой недвижимости и доходом ее приобретателя (семьи) в жилищной сфере используется такой показатель, как коэффициент доступности жилья. Этот показатель даже в развитых странах составляет для среднего слоя не менее 5-6:1, не говоря уже о России.

С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости.

Необходимость конкурирования за потенциальных заемщиков порождает различные типы ипотеки, отличающиеся друг от друга:

- длительностью сроков ипотечного кредитования (как правило, в пределах 15-30 лет);

- порядком погашения долга и выплаты процентов.

Все ипотечные кредиты в зависимости от того, каким образом погашается основной долг и выплачиваются проценты, базируются на двух базовых типах:

- ипотечные кредиты с первоочередной выплатой процентов и одноразовым погашением основной суммы кредита;

- ипотечные кредиты с постепенным погашением долга за счет периодических выплат («самопогашающаяся ссуда»).

На основе этих двух основных типов может существовать довольно много конкретных разновидностей ипотечных кредитов:

- с равномерными выплатами - заемщик выплачивает периодически равную сумму в течение всего срока, при этом одна часть, постепенно уменьшающаяся, направляется на выплату процентов, другая - постепенно увеличивающаяся, засчитывается как возврат основной суммы кредита;

- с линейным погашением кредита - заемщик погашает основную сумму равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижаются со снижением суммы основного долга;

- с возрастающей суммой выплат в счет погашения основной суммы кредита - выплаты увеличиваются во времени, т. е. фактически суммы, невыплаченные в первые годы, присоединяются к последующим платежам;

- с периодически возобновляемой суммой кредита (ролл-оверная (перекатывающаяся) ипотека) - займы с первоочередной выплатой процентов (или с частичным погашением основной суммы долга), возобновляемые на оставшуюся сумму по истечении определенного срока [18. C. 16].

Все эти разновидности позволяют учесть особенности конкретного заемщика, уровень и потенциальную динамику его доходов, выбрать тот вариант разрешения противоречия между доходами заемщиков и ценой недвижимости, который более применим для данного случая.

Различные разновидности ипотеки отличаются друг от друга нагрузкой на заемщика и уровнем риска для кредитора.

Чем больше разновидностей ипотеки используется, тем шире может быть круг потенциальных заемщиков.

В то же время чем больше таких разновидностей, тем больше возможность рисков для кредитора.

Вся проблема рисков может быть разделена на основе выделения двух основных видов риска при ипотечном кредитовании на кредитный и процентный.

Помимо этого, часто выделяются понятия риска ликвидности.

Кредитный риск - риск неспособности заемщика погасить долг и выплатить проценты или недостаточности заложенного имущества для выполнения обязательств заемщика перед кредитором.

Основными способами управления кредитными рисками являются использование процедур андеррайтинга и обязательность первоначального платежа как условия получения кредита.

Андеррайтинг - сбор, проверка и обработка данных о финансовом положении заемщика и предоставляемой в залог недвижимости и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или отказе от выдачи [10. C. 89].

Андеррайтинг состоит из двух составляющих:

- оценки способности заемщика погашать кредит и проценты исходя из его дохода;

- оценки передаваемой в залог недвижимости.

Оценка платежеспособности заемщика осуществляется на основе изучения доходов заемщика.

В результате этой оценки рассчитываются два показателя, имеющих определяющее значение для принятия решения о выдаче кредита:

- коэффициент нагрузки платы за жилье - отношение месячных выплат, необходимых для погашения кредита и процентов, к величине месячного дохода. (В практике ипотечного кредитования в США предельной величиной коэффициента считается уровень в 28 %.);

- коэффициент общей долгосрочной нагрузки - отношение всех выплат по долгосрочным кредитам (включая выплаты по ипотечным кредитам) к месячному доходу. (Предельный норматив в США - 36 %).

Оценка передаваемой в залог недвижимости осуществляется с использованием одного из методов оценки недвижимости.

При этом оценка недвижимости является фактором, который определяет размер выдаваемого кредита на основании показателя, который носит название коэффициента займа - отношение суммы займа к стоимости недвижимости.

Коэффициент займа - отношение суммы кредита к стоимости принимаемой в залог недвижимости.

Традиционно в зависимости от типа недвижимости коэффициент займа определяется в диапазоне 0,7 - 0,9.

Из сказанного следует, что часть суммы, необходимой для приобретения недвижимости, заемщик должен уплатить из собственных средств.

Первоначальный платеж (20 - 30 % от стоимости приобретаемого объекта) является составной частью управления кредитным риском.

Во-первых, необходимость уплаты существенной суммы за счет собственных наличных средств не заинтересовывает заемщика в завышении суммы требуемого кредита.

Во-вторых, риск потери этих средств при процедуре отчуждения недвижимости при невыплате кредита заставляет заемщика стремиться к выполнению своих обязательств по кредиту.

Помимо кредитного риска кредиторы должны иметь возможность предупреждения процентного риска.

Процентный риск - риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Причиной возникновения отрицательной разницы, прежде всего, является инфляция, учет которой и становится главным направлением борьбы с процентным риском.

Если реальная процентная ставка составляет 4 %, а уровень инфляции - 5 %, то фиксированная ставка устанавливается на уровне 9 % на весь период выдачи кредита.

С 80-х гг., в связи с высокими темпами инфляции и сложностью в их предсказании происходит переход от ипотечных кредитов с фиксированной ставкой к кредитам в двух разновидностях:

- ипотечные кредиты с плавающей ставкой;

- ипотечные кредиты «с участием».

И та, и другая разновидность направлены на то, чтобы минимизировать возможные потери от инфляции.

Перспективы развития российского рынка недвижимости во многом зависят от создания механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка.

Становление системы ипотечного кредитования является одним из главных направлений развития такого взаимодействия, но оно наталкивается на целый ряд проблем, связанных с недостатками в законодательной базе и, главное, с тяжелым экономическим положением в стране.

Опыт показывает, что едва ли не главное для устойчивого спроса - не только сам по себе уровень доходов, но стабильность в экономике.

Гарантии заемщику должны быть очень высоки, чтобы он решился на этот шаг.

В качестве основного варианта формирования системы ипотечного кредитования рассматривается американская модель ипотеки.

Становление широко развитой открытой модели ипотечного кредитования наталкивается на ряд сложных проблем, имеющих как юридическую, так и экономическую природу.

Сложности нынешней ситуации с ипотечным кредитованием в России можно условно разделить на две группы: связанные с недостаточной нормативной базой и тяжелым экономическим положением России.

К социально-экономическим факторам, осложняющим процесс формирования ипотечного кредитования в России, следует отнести:

- низкий уровень доходов населения;

- высокая доля «теневых» (не декларируемых) доходов, которые не могут быть приняты в расчет при определении платежеспособности заемщика;

- отсутствие «длинных» денег в банковской системе и слабость институциональных инвесторов (пенсионных фондов и пр.);

- отсутствие развитой системы страхования.

Организационной структурой, призванной обеспечить развитие ипотечного кредитования в России, является созданное еще в 1996 г. Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (ФАИК).

Схема, предлагаемая ФАИК, выглядит в общем виде следующим образом.

1. Кредиты населению по согласованным с Агентством стандартам (сроки погашения кредита, уровень ставок, порядок выплаты процентов и возврата основной суммы кредита) предоставляют коммерческие банки.

2. Агентство выкупает кредиты у банков и выпускает собственные ценные бумаги (ипотечные облигации), которые предлагаются инвесторам.

3. Инвесторы приобретают ценные бумаги Агентства, обеспечивая его финансовыми ресурсами для выкупа ипотечных кредитов [22. C. 63].

Достаточно сложной проблемой является определение оптимальной величины ставки по кредитам. Эти ставки должны быть достаточно низкими для того, чтобы можно было расширить число заемщиков. С другой стороны, для привлечения инвесторов необходимо, чтобы ипотечные облигации были конкурентны на финансовых рынках, они должны обеспечивать необходимую доходность.

Способом повышения инвестиционной привлекательности ипотечных облигаций могут быть дополнительные гарантии государства.

Таким образом, развитие системы ипотечного кредитования в России предполагается вести по уже испытанной в США схеме. Однако ее практическая реализация во многом зависит от системы государственной поддержки в части гарантий для инвесторов, создания системы страхования.

Современное состояние рынка может быть охарактеризовано как завершение процесса становления рынка и начало его развития как явления уже сформированного.

Очевидными направлениями этого развития, по мнению автора, могут быть следующие:

- Повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребностей в жилье. Приобретение жилья на вторичном рынке не решает, по большому счету, переход к новому качеству жилищной среды - с соответствующим уровнем удобств и инфраструктуры, с однородной социальной микросредой. В связи с этим поступательно будут развиваться сегменты рынка, обеспечивающие формирование нового качества среды обитания, - кварталы малоэтажной застройки, коттеджные поселки и пр.

- Возрастание дифференциации между объектами недвижимости как по качеству, так и по цене. Очевидно, что на рынке будут появляться и востребованы объекты действительно элитного класса, соответствующего мировым стандартам. С другой стороны, будет происходить, по-видимому, и снижение цен на типовое жилье и жилье низкого качества. Диапазон цен на рынке жилья будет расширяться и находиться в интервале от $200 до $1.5 тыс. - 3 тыс.за м2.

Расширение спектра объектов на рынке торговой и офисной недвижимости, появление многофункциональных торгово-развлекательных центров, обеспечивающих потребителям необходимую комплексность и качество услуг. Развитие сегмента торговой недвижимости связано как с общим недостатком торговых площадей по сравнению с мировыми стандартами (даже с учетом разницы в доходах), так и с практическим отсутствием сегодня возможности получить не только товар, но и качественное обслуживание, разнообразные услуги [23. С. 121].

Появление спроса на услуги, связанные с развитием рекреационной недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений) и, как следствие, развитие этого сегмента рынка. Первые симптомы этого - появление первых в большей или меньшей мере обоснованных заявок на строительство аквапарков, гольф-клубов и т. п. объектов в обеих столицах России.

Дифференциация фирм, оказывающих услуги на рынке недвижимости. Очевидно, что будет происходить выделение крупных фирм, тесно связанных с банковской сферой и выполняющих целый ряд таких операций на рынке, как строительство, реконструкция, управление недвижимостью и отчасти брокерские услуги, и выделение малых фирм, в основном занятых брокерской деятельностью.

Трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений между фирмой и агентами, превращение брокера (и его имени) в ведущее лицо на рынке посреднических у слуг при операциях с недвижимостью. Можно предвидеть превращение ведущих агентов в брокеров, привлекающих и руководящих группами агентов и строящих свои отношения с фирмами на основе принципов партнерства и взаимного оказания услуг.

Продолжение процессов выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости, организующих и управляющих процессами развития недвижимости, но не участвующих в них как подрядные организации.

Снижение рисков на рынке, особенно при сделках с недвижимостью, в силу следующих процессов: отказ брокерских фирм от несвойственных им функций, прежде всего связанных с движением средств по сделкам; развитие как отдельного бизнеса оказания эскро-услуг (услуг по проведению расчетов при сделках); появление и развитие государственных и частных организаций, оказывающих информационные услуги на рынке; развитие систем регистрации и страхования прав на недвижимость.

Повышение роли маркетинговых исследований при принятии решений об инвестировании в недвижимость как следствие роста дифференциации среди приобретателей недвижимости и роста конкурентной борьбы между профессиональными участниками рынка.

Развитие фирм, оказывающих консультационные, информационные, маркетинговые услуги на рынке недвижимости.

Заключение

Переход к денежному этапу приватизации способствовал формированию рынка недвижимости в стране.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, сдача объектов недвижимости в аренду, внаем и т.д.

Купля-продажа недвижимости - это движение капитала, т.е. стоимости приносящей доход.

Вложение средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции.

К особенностям рынка недвижимости относится следующее:

- величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (например, если это относится к жилому фонду, объекту культуры и т.д.) факторами, состоянием инфраструктуры в микрорайоне, объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорого, предприятий торговли и т.д.);

- спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. Однако, при избыточном соотношении продавцов и покупателей, спрос покупателей часто остается неудовлетворенным;

- почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

Еще одной характерной особенностью рынка недвижимости является его разделение на первичный и вторичный.

Первичный рынок недвижимости - совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания; вторичный рынок - это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимся и находившиеся какое - то время в эксплуатации. Являясь двумя частями единого рынка первичный и вторичный рынки недвижимости взаимно влияют друг на друга.

Рыночная ситуация на сегодняшний день характеризуется следующими факторами:

- Создана основная правовая и институциональная база рынка жилья. (69,5% жилья находится в частной собственности; ежегодно, по оценкам, около 3% жилья меняет собственника; более 90% строительных организаций являются частными компаниями).

- Общий объем жилищного строительства в 2002 г. составил 33,7 млн. кв. м, что в 1,8 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная с 2001 года, происходит увеличение объемов ввода жилья (в 2002 г. прирост составил 8,3% по сравнению с 2001 г., за девять месяцев 2003 г. - 9,6% по сравнению с аналогичным периодом 2002 г.). Увеличился объем индивидуального жилищного строительства (в 2,4 раза за период 1990 - 2002 гг.), его доля в общем объеме ввода жилья по итогам 9 месяцев 2003 года составила 47,8%.

- Подавляющая часть жилищного строительства финансируется за счет инвестиций граждан. Практически отсутствуют институты долгосрочного кредитования граждан на приобретение и строительство жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства. По данным Банка России за 2001 - 2002 гг. было предоставлено немногим более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 5 млрд. рублей. Однако объем выданных кредитов в 2002 году практически удвоился по сравнению с 2001 г., в 2003 г. происходит дальнейшее увеличение темпов роста.

Основным фактором, влияющим на динамику цен на рынке жилья, в настоящее время являются внешние по отношению к данному рынку факторы: общая экономическая ситуация в стране, ее особенности в отдельных регионах, инвестиционная привлекательность регионов.

В республике Башкортостан разработана программа долгосрочного ипотечного кредитования, которая будет способствовать не только решению жилищных проблем населения, что само по себе важно, но и придаст дополнительный импульс развитию реального сектора республики Башкортостан, повысит эффективность экономики.

На основании анализа деятельности риэлтерской фирмы «Дисконт» г. Стерлитамака можно сделать следующие выводы:

- рынок жилой недвижимости города представлен предложением как первичного, так и вторичного жилья, причем предложение жилья значительно превышает спрос на него, поскольку высока доля нереализованного жилья;

- цены на недвижимость продолжают возрастать, так как отсутствует конкуренция среди строительных фирм;

- сохраняется недоступность ипотечного кредитования, но именно ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, и этот потенциал необходимо реализовать.

Исходя из вышеизложенного представляется возможным сделать следующие предложения направленные на совершенствование деятельности риэлтерской фирмы «Дисконт»:

- шире использовать льготное кредитование, то есть увеличить срок рассрочки по оплате стоимости жилья до 5 - 10 лет;

- привлекать к строительству и реконструкции малые и средние строительные фирмы, для того чтобы стимулировать конкуренцию между ними, что в конечном итоге должно привести к снижению цен на недвижимость;

- использовать возможности рекламы;

- проводить мониторинг рынка жилой недвижимости в городе.

По моему мнению, это позволит фирме «Дисконт» более успешно осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке жилой недвижимости города.

Библиографический список литературы

1. Конституция РФ от 12.12.1993г. М.: Буквица,- 2000.

2. Гражданский Кодекс Ч.1 от 1.01.1995г. М.: Норма - ИНФРА - М,- 2001.

3. Федеральный Закон РФ от 5.06.1996 № 72 - ФЗ. «О товариществах собственников жилья» М.: Сборник законодательства РФ,- 2000.

4. Федеральный Закон РФ от 21.12.01 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества». М.: Норма - ИНФРА - М,- 2001.

5. Закон РФ от 4.03.1998 «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Сборник законодательства РФ,- 2000.

6. Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. Ценообразование в строительстве. - Спб.: Питер,- 2002. - 256 с.

7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - Спб: Питер,- 2000. - 348 с.

8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - Спб.: Питер, 2002. - 208 с.

9. Белых А.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 261 с.

10. Бойко И.П. Основы бизнеса на рынке недвижимости. - М.: Экономика, 2002. - 183 с.

11. Борисов Е.Ф. Основы экономики:. - М.: Юристъ,- 2000. - 287 с.

12. Борисов Е.Ф. Экономическая теория. - М.: Юристъ,- 2001. - 319 с.

13. Бусыгин А.В. Предпринимательство. - М.: ИНФРА-М,- 2002. - 428 с.

14. Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. М.: Международный центр финансово - экономического развития,- 2002 - 223 с.

15. Грузинов В.А. Экономика предприятия и предпринимательства - М.: СОФИТ,- 2001. - 275 с.

16. Добрынин А.И., Журавлева Г.П. Общая экономическая теория - СПб: Питер,- 2000. - 154 с.

17. Ершов М. Актуальные проблемы рынка недвижимости в России - М.: ЮНИТИ. - 115 с.

18. Каримов А.Р. Требуется концепция развития ипотечного жилищного кредитования // Экономика и управление - 2000 - № 1.- с. 15 - 19.

19. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ. М.: Хозяйство и право, 2002. - 752 с.

20. Курс переходной экономики: Учебник для вузов/ Под ред. Л.И. Абалкина. - М.: Финстатинформ,- 2002. - 295 с.

21. Курс экономики / Под ред. Б.А. Райзберга. - М.: ИНФРА-М,- 2001.

22. Максимов С.Н. Об инвестициях в недвижимость. - Спб.: Питер,- 2000.

23. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости. - Спб.: Питер,- 2000. - 272 с.

24. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - Спб: Питер,- 2000.- 281 с.

25. Меньшиков С. Экономика России: практические и теоретические вопросы перехода к рынку. - М.: Международные отношения,- 2002. - 349 с.

26. Микроэкономика / Под ред. В.М. Галперина - СПб.: Экономическая школа,- 2002. - 374 с.

27. Организационно-экономические проблемы приватизации / Под ред. В.Я. Горфинкеля, В.А. Швандара - М.: Приоритет,- 2002. - 185 с.

28. Ослунд А. Россия - рождение рыночной экономики - М.: Республика,- 2002. - 174 с.

29. Основы экономической теории / Под ред. В.Д. Камаева - М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана,- 2003. - 428 с.

30. Оценка недвижимости / Под. Ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой - М.: Финансы и статистика,- 2003. - 163 с.

31. Палкина Н.П., Панова М.А., Приходько Н.Я., Яшин А.В. Приватизация: Этапы и последствия // Экономика и жизнь. - 2003 - №2.

32. Рузавин Г.И., Мартынов В.Т. Курс рыночной экономики - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ,- 2001. - 237 с.

33. Сажина М.А., Чибриков Г.Г. Экономическая теория. - М.: ИНФРА-М,- 2002. - 263 с.

34. Сакс Дж. Рыночная экономика и Россия - М.: Экономика,- 2002.- 406 с.

35. Стерник А. Мониторинг рынка недвижимости в России // ЭКО - 2003.

36. Теория и методы оценки недвижимости: / Под. ред. засл. деят. науки РФ проф. В.Е. Есипова. - Спб: СпбУЭФ,- 2002. - 174 с.

37. Чубайс А. Реформы в России // Экономика и жизнь - 2002. - №3 - 5.

38. Экономика предприятия / В.Я. Горфинкель, Е.М. Купряков, В.П. Прясолова и др.; - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ,- 2002. - 372 с.

39. Экономика: Учебник/ Под ред. доц. А.С. Булатова 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЭК,- 2001. - 574 с.

40. Экономическая теория / Под ред. В.Д. Камаева - М.: Гуманитарный издательский центр ВЛАДОС,- 2000. - 241 с.

41. Экономическая теория / А.И. Добрынин, Л.С. Тарасович, - СПб: Питер,- 2000. - 539 с.