Приватизация и акционирование недвижимости
Характеристика недвижимого имущества и недвижимой собственности. Рынок недвижимости в экономической системе: факторы, определяющие его состояние, и специфика в РФ. Оценка стоимости недвижимости, ее приватизация и акционирование коммерческим предприятием.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 29.07.2010 |
| Размер файла | 69,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
1 Рынок недвижимости в экономической системе
1.1 Недвижимое имущество и недвижимая собственность
1.2 Факторы определяющие состояние рынка недвижимости
1.3 Российская специфика рынка недвижимости
2. Оценка стоимости недвижимости
3 Приватизация и акционирование недвижимости коммерческим предприятием
3.1 Способы приватизации
3.2 Акционирование
Библиография
ВВЕДЕНИЕ
Приватизация - это переход государственной собственности в частные руки (физическими и юридическими лицами) и формирование на этой основе частной или смешанной форм собственности в результате принятия правительством программы социально-экономических преобразований. По существу это программа преобразования отношений собственности. Господство частной и смешанной форм собственности обеспечивает формирование основных черт рыночной экономики - это свобода выбора в предпринимательстве, заинтересованность в максимизации прибыли, конкуренция, новые распределительные отношения, ограничение государственного вмешательства в хозяйственные процессы. Все это вместе способствует формированию новых производственных отношений - рыночной системы хозяйствования.
Конкретные цели и задачи приватизации определены в «Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», утвержденной Постановлением Верховного Совета РФ от 11 июня 1992 г. №2980-1. Это:
1. Повышение эффективности деятельности предприятия путем их приватизации.
2. Создание конкурентной среды и содействия демонополизации народного хозяйства.
3. Привлечение иностранных инвестиций.
4. Социальная защита народа и развитие инфраструктуры за счет приватизации.
5. Создание широкого слоя собственников.
6. Содействие процессу стабилизации финансового положения.
Существует две основные модели приватизации:
1. Денежная приватизация - это модель передачи государственной собственности в частные руки в результате продажи. Такая модель приватизации обеспечивает появление частного собственника; дает государству дополнительные средства; создает условия для привлечения в страну иностранного капитала, который приносит с собой эффективный менеджмент и современные технологии.
2. Бесплатное распределение - это модель приватизации в результате распределения государственной собственности среди населения страны. Руководство этой модели приватизации является ваучерная приватизация - выдача населению ваучеров (сертификатов, купонов). Ваучерная приватизация стала первым этапом приватизации в России. В результате сформировался акционерный сектор экономики, рынки ценных бумаг, система инвестиционных фондов и другие финансовые структуры.
С 1 июля 1994 года начался денежный этап приватизации. Основными видами продажи являются закрытая и открытая продажи. Закрытая продажа предусматривает продажу предприятия персоналу и приравненным к нему лицами. Открытая продажа (или «открытая подписка») позволяет участвовать в покупке предприятия всем лицам, а не только персоналу предприятия. Денежная приватизация предусматривает в основном:
1. Продажу предприятия по конкурсу.
2. Продажу предприятия на аукционе.
3. Продажу долей (акций) в капитале предприятия.
4. Выкуп имущества предприятия.
5. Продажа без объявления цены.
Переход к денежному этапу приватизации способствовал формированию рынка недвижимости в стране.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, сдача объектов недвижимости в аренду, внаем и т.д.
Купля-продажа недвижимости - это движение капитала, т.е. стоимости приносящей доход.
Вложение средств в недвижимость представляет собой надежное оружие против инфляции.
К особенностям рынка недвижимости относится следующее:
- величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (например, если это относится к жилому фонду, объекту культуры и т.д.) факторами, состоянием инфраструктуры в микрорайоне, объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорого, предприятий торговли и т.д.).
- спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. Однако, при избыточном соотношении продавцов и покупателей, спрос покупателей часто остается неудовлетворенным.
- почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
Еще одной характерной особенностью рынка недвижимости является его разделение на первичный и вторичный.
Первичный рынок недвижимости - совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания; вторичный рынок - это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимся и находившиеся какое - то время в эксплуатации. Являясь двумя частями единого рынка первичный и вторичный рынки недвижимости взаимовлияют руг на друга.
1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЕ
1.1 Недвижимое имущество и недвижимая собственность
Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни - оно выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность, являются частью активов любого предприятия, объектом сделок, может рассматриваться как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив.
«Недвижимость, в феодальном и буржуазном праве - земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, т.к. земля - исключительная собственность государства»
С переходом к рыночной экономике недвижимое имущество выделяется в самостоятельный объект экономических отношений.
Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. Недвижимость, привязанная к определенному месту на земле всегда испытывает на себе воздействие окружающей среды. Местоположение недвижимости - главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Таким образом, местонахождение - не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости.
Из того, что земля является важнейшим элементом недвижимости, прямо возникает такое важное положение: описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей. Приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю.
Вторая составляющая недвижимости - усовершенствование земли.
«Под усовершенствованием земли понимаются любые произведенные с землей изменения в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ, так и построенные на земле здания и сооружения. Внесение улучшений качественно изменяет природу объекта недвижимости - он становится продуктом взаимодействия двух факторов производства - земли и труда» [16. С. 59].
Третья составляющая недвижимости - принадлежности. Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земляному участку, зданию) и являющейся его неотъемлемой (технологически, по закону, договору) частью. Наличие (отсутствие) принадлежности является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его принадлежности.
Ведущая роль земли в составе недвижимости имущества, обуславливает необходимость выделения недвижимого имущества в категорию особого рода вещей. Выделение недвижимого имущества в особый род вещей влечет за собой обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
«Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» [1. ст. 131].
Государственная регистрация прав на недвижимость обеспечивает важнейшее отличие недвижимого имущества от движимого: гласность, публичность прав на недвижимость, являющихся необходимым условием нормального функционирования рынка недвижимости.
Из обязательности государственной регистрации прав на недвижимость вытекает особый способ передачи недвижимого имущества от одного лица к другому - через переход прав на недвижимость также подлежащей государственной регистрации [1. ст. 164,165].
Таким образом, система регистрации прав и сделок и недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости. Обеспечивая идентификацию объекта недвижимости и субъекта прав на него она позволяет:
- создать систему налогообложения недвижимости;
- обеспечить безопасность сделок через представление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;
- зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.
Следовательно, оборот недвижимости осуществляется через оборот прав на недвижимость.
Единство недвижимости и прав собственности на него образует понятие «недвижимая собственность». Важность данного понятия «недвижимая собственность» требует особого внимания к проблемам содержания права собственности.
«Право собственности предоставляет его обладателю максимум возможную в рамках данной юридической системы правомочий до отношению к объекту недвижимости» [3. С. 112].
В соответствии с российским законодательством это означает, что право собственности включает в себя права владения, распоряжения, пользования, выступая как комплекс взаимодополняющих правомочий.
Истоки такой трактовки восходят еще к римскому праву, где право собственности рассматривалось как единство трех правомочий - владения (право физического контроля над вещью), пользования (право извлечения полезных свойств вещи), распоряжения (право определения юридической судьбы вещи).
Весьма существенно при этом, что в трактовке права собственности как единства этих трех не перекрывающих, а дополняющих друг друга правомочий заложена возможность их распределения между разными субъектами.
Распределение отдельных правомочий, входящих в понятие право собственности, по сути сопровождает любую сделку с недвижимостью, которая не предусматривает полного отчуждения этого права. К числу таких сделок относятся, например, сделки доверительного управления, аренды, ренты, залога.
В самом упрощенном виде распределение правомочий может быть представлено на следующем примере. Собственник недвижимого имущества передает его в доверительное управление, а доверительный управляющий сдает его в аренду. Очевидно, право распоряжения в данном случае принадлежит собственнику имущества, доверительный управляющий частично обладает, правом распоряжения (в пределах, оговоренных договором о доверительном управлении), права владения и пользования будут распределены между доверительным управляющим и арендатором. Конкретное распределение этих прав будет содержаться в соответствующих договорах.
Пример доверительного управления показывает как возможность распределения правомочий, входящих в право собственности, между различными субъектами, так и недостаточность представления собственности как единства трех указанных правомочий для ясного и недвусмысленного распределения составляющих права собственности между разными субъектами.
Наиболее полное определение прав собственности на недвижимость представлено «пучком» прав, состоящим из 11 элементов:
- право владения (исключительный физический контроль над вещью);
- право пользования;
- право управления;;
- право на доход;
- право на капитальную стоимость (права на отчуждение, уничтожение);
- право на безопасность (от экспроприации);
- право на наследование;
- право на бессрочность;
- запрет на вредное использование;
- право на ответственность (возможность использования вещи для покрытия долгов);
- право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими яйцами).
«Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать наиболее рациональным образом, распределяя отдельные правомочия или их комбинации между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества» [26. С. 201].
Понимание права собственности как пакета правомочий показывает, что в каждой конкретной экономической ситуации вовсе не обязательно располагать всем «пучком» прав.
Объем правомочий субъекта по отношению к недвижимости должен быть достаточен для того, чтобы он мог рационально ее использовать в соответствии со своими интересами.
Избыток правомочий по сравнению с этим объемом снижает эффективность использования субъектом собственных ресурсов, и эффективность использования недвижимого имущества.
Стремление к обладанию всеми правомочиями собственника в каждом случае независимо от ситуации - расточительство.
В простейшем виде этот тезис может быть проиллюстрирован на примере выбора между арендой и покупкой недвижимости. Аренда жилья для семьи, которая намерена лишь некоторое время проживать в данном городе, предпочтительнее, чем приобретение его в собственность как для семьи, так и для рынка в целом (семья экономит средства, на рынке снижаются транссакционные издержки).
Аналогично фирме, деятельность которой связана с быстрой сменой места бизнеса и предполагает высокую динамику смены его направлений, расточительно приобретать в собственность помещения. К такого рода фирмам можно отнести практически все, относящиеся к так называемому третичному сектору экономики (сфера услуг).
Принцип предоставления субъекту того объема полномочий, который достаточен для рационального использования объекта с учетом роли и функций этого субъекта, находит свое прямое выражение в законодательном выделении наряду с правам собственности и ряда других прав, относимых к категорий «вещных».
Так, ГК РФ наряду с правом собственности выделяет следующий вещественные права:
- пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- хозяйственного ведения имуществом;
- оперативного управления имуществом;
- сервитуты.
Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определенный набор правомочий по отношению к объекту права, что по сути означает также разделение правомочий, входящих в пакет прав собственности, между собственником и обладателем ограниченного вещного права. При этом собственник не теряет своих полномочий, оставляя» за собой те из них, которые позволяют ему реализовать его права суверена - например, право на капитальную стоимость имущества.
Знание правомочий обладателей ограниченных вещных прав на практике важно, в частности, при установлении деловых отношений с субъектом того или иного вещного права. Например, право оперативного управления имуществом предоставляет его субъекту возможность использовать имущество в соответствии с теми функциями, которые возложены на данного субъекта, но не предусматривает его возможности распоряжаться данным имуществом. Ограничены права распоряжения объектами и в случае права хозяйственного ведения и иных вещных прав (кроме права собственности). Особый случай - сервитут. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужой недвижимостью. По гражданскому законодательству России собственник недвижимости, обременной сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, платы за пользование его недвижимостью.
Понимание права собственности как пакета полномочий показывает, что в каждый конкретной экономической ситуации вовсе не обязательно располагать всем «пучком» прав.
Объем полномочий субъекта по отношению к недвижимости должен быть достаточен для того, чтобы он мог рационально ее использовать в соответствии со своими интересами.
В сфере недвижимости, как, ни в какой другой, вопрос о рациональном распределении правомочий собственности имеет важнейшее практическое значение. Например, реализация практически любого проекта по развитию недвижимости (может быть, за исключением строительства садового домика) прямо связана с привлечением внешнего финансирования (ипотечного кредита, прямых инвестиций и пр.). Очевидно, что любое привлечение инвесторов имеет своим условием передачу им (инвесторам) определенных правомочий - права на доход, на управление, на пользование и т, д. Таким образом, распределение правомочий собственности является не просто одним из факторов, обеспечивающих финансирование недвижимости, а фактором, определяющим в подавляющем большинстве случаев саму возможность реализации проектов па развитию недвижимости.
Возможность распределения и комбинирования правомочий - фактор, определяющий возможности по привлечению финансов для развития недвижимости.
1.2 Факторы определяющие состояние рынка недвижимости
Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости - одна из важнейших проблем, стоящих перед участниками рынка недвижимости. В конечном счете, именно эти факторы определяют потребности и возможности общества и отдельных лиц по потреблению недвижимости, доходность инвестиций в недвижимость, а значит и обороты на рынке, от которых уже прямо зависят факторы профессиональных участников рынка. Выявление экономических и социальных факторов, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости, - одна из важнейших проблем, стоящих перед участниками рынка недвижимости. В конечном счете именно эти факторы определяют потребности и возможности общества и отдельных лиц по потреблению недвижимости, доходность инвестиций в недвижимость, а значит, и обороты, от которых уже прямо зависят доходы профессиональных участников рынка.
Все внешние факторы, влияющие на рынок недвижимости, могут быть сгруппированы по следующим основаниям:
- уровень экономического развития страны;
- исторические особенности формирования рынка недвижимости;
- господствующие в стране экономические идеология и политика;
- особенности текущей экономической политики;
- состояние и характерные особенности финансовой системы страны.
Уровень экономического развития страны является важнейшим фактором определяющим возможности общества по приобретению и содержанию недвижимости.
По сути дела можно считать, что этой величиной и определяются возможности общества по строительству и содержанию жилья в стране.
С учетом сказанного очевидно, что существующие масштабы оборотов на рынке недвижимости в России вряд ли могут быть серьезно увеличены в ближайшее время.
Исторические возможности формирования рынка недвижимости в значительной мере определяют такие характеристики рынка недвижимости, как структура особенности в сфере недвижимости, соотношение между частными и общественными затратами по приобретению жилья, системы финансирования и особенности налогообложения недвижимости.
На рынок недвижимости влияют также особенности конкретного исторического этапа в развитии страны (например, влияние переходного характера современной российской экономики).
«Переходный характер российской экономики весьма ярко проявляется, например, в том, что на рынке недвижимости доминируют процессы перераспределения общего фонда недвижимости: между «старыми» и «новыми» русскими, «старыми» и «новыми» капиталами, «старыми» и «новыми» отраслями» [18. С. 83].
Степень развитости и особенности состояния финансовой системы страны определяют степень участия финансовых институтов в финансировании недвижимости, уровень развития механизмов финансирования (таких, например, как ипотечное кредитование) и, как следствие, возможности по расширению оборотов на рынке недвижимости.
Высокий уровень вовлеченности недвижимости в рыночный оборот в странах с развитыми рынками недвижимости обеспечивается в них главным образом за счет привлечения ресурсов с финансового рынка. В противоположность этому роль финансового рынка как источника финансов для рынка недвижимости в России почти незаметна.
Особенности текущей экономической политики существенно влияют на привлекательность инвестиций в недвижимость. Например, политика правительства России по финансированию внутреннего долга за счет выпуска государственных ценных бумаг с супервысоким уровнем доходности, безусловно, существенно снижала привлекательность недвижимости как объекта инвестирования. Определяя общие направления развития рынка недвижимости, макроэкономические факторы конкретизируются на региональном уровне в зависимости от геополитического положения региона, особенностей отраслевой структуры экономики в регионе, демографических факторов и т.д. В результате такой трансформации формируется система факторов регионального уровня, определяющих состояние и динамику рынка недвижимости прежде всего через влияние на спрос и предложение на рынке.
В числе этих факторов:
экономические:
- уровень и динамика доходов населения;
- дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;
- уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);
- доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
- состояние альтернативных и смежных рынков;
- риски инвестиций в недвижимость;
- стоимость строительства;
- цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.
социальные:
- уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;
- уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;
- уровень и тенденции преступности.
административные:
- налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);
- зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);
- правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);
- правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).
условия окружающей среды:
- уровень развития инфраструктуры;
- обеспеченность транспортными сетями;
- экологическая обстановка.
Нетрудно заметить, что в числе отмеченных выше факторов находится как те, которые характеризуют состояние реального сектора экономики (например, отраслевая структура бизнеса), так и относящиеся к сфере финансового рынка (состояние альтернативных рынков, например).
Такое сочетание является реальным отражением двойственного положения рынка недвижимости в экономике: как составная часть рынка ресурсов рынок недвижимости подчиняется его закономерностям, как инвестиционный актив недвижимость включена в орбиту финансового рынка.
Зависимость рынка недвижимости от состояния реального сектора экономики проявляется прежде всего в формировании спроса на рынке. Важнейшими факторами являются такие, как отраслевая структура экономики, доходность бизнеса в разных отраслях, уровень доходов населения, и т.д.
В свою очередь развитие рынка недвижимости само является фактором, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей экономики, таких как производство строительных работ, стройматериалов, мебели, других предметов длительного пользования. Не случайно развитие сферы недвижимости часто рассматривается как своеобразный «локомотив», способный обеспечить увеличение объемов валового продукта в экономике.
Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и в то же время он является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать и ухудшения в экономике в целом, если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это ведет и к подъему в реальной экономике.
«К числу наиболее явных показателей изменений в состоянии рынка относится изменения в количестве сделок на рынке и в сроках экспозиции объектов на рынке. Увеличение сроков экспозиции, сокращение числа сделок являются первыми симптомами спада на рынке недвижимости» [17. С. 97].
В свою очередь приближающееся падение объемов сделок весьма наглядно показывает, например, снижение числа заявок на покупку или продажу недвижимости (снижение числа открываемых сделок).
Испытывая на себе определяющее влияние состояния реального сектора экономики, сфера недвижимости в тоже время находится в зависимости от финансового рынка. Высокая доля внешнего финансирования в общем объеме средств, необходимых для реализации проектов по созданию или приобретению объектов недвижимости (обусловленная упоминавшимся выше разрывом между стоимостью объектов недвижимости и уровнем доходов их пользователей) означает и высокую степень зависимости темпов развития рынка недвижимости, плотности его связи с финансовым рынком. В свою очередь теснота этой связи зависит от того, насколько привлекательно недвижимость выглядит по сравнению с иными видами активов, насколько ресурсы финансовых рынков доступны для участников сделок с недвижимостью.
Состояние финансового рынка может оказать существенное влияние на характеристики рынка недвижимости, например, цены на рынке.
Снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, т.е. ведет к снижению спроса (крива спроса сдвигается влево - D-D*) и увеличивает издержки строителей, т.е. снижает предложение на рынке (кривая предложения также сдвигается влево - S - S*).
Рисунок 1.1 - Влияние роста ставки процента на смещение кривых предложения и спроса (Р - цена, Q - количество жилья, D, S - спрос и предложение)
Окончательное влияние этих процессов на цену предсказать достаточно сложно. Так, смещение только одной кривой предложения должно было бы вызвать рост цены; смещение одной кривой спроса - ее уменьшение; при одновременном движении - смещение кривых в известной мере компенсирует друг друга и в результате устанавливается новая цена равновесия, отличная от первоначальной.
Увеличение или уменьшение конечной цены по сравнению с начальной зависит от степени чувствительности предложения и спроса к изменению (в данном случае увеличению) ставки процента.
Точно так же, как противоречив характер взаимосвязей между рынком недвижимости и реальной экономикой, противоречива и взаимная зависимость рынка недвижимости и финансового рынка. Чем теснее связь между ними, тем выше зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости, от состояния финансового рынка - колебания курсов ценных бумаг, устойчивости банковской системы, уровня процентных ставок и пр.
1.3 Российская специфика рынка недвижимости
Становление как наиболее общее качество, отражающее состояния рынка в переходной экономике, проявляется в целом ряде характеристик российского рынка недвижимости, таких как:
- Сочетание рыночных отношений с уравнительно-распределительными отношениями характерными для периода всеобщего огосударствления экономики и социальной сферы.
Яркий пример - соседство рынка жилья с традиционной для советской экономики системной распределения жилья на уравнительной основе через его предоставление «в порядке улучшения жилищных условий».
Сочетание новых и старых механизмов регулирования сферы недвижимости придает особую противоречивость отношениям, существующим в этой сфере, и создает дополнительные трудности для предпринимателя.
Переходное состояние рынка недвижимости в России существенно затрудняет понимание процесса, происходящих на рынке, накладывает особый отпечаток на содержание и характеристики предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Это же состояние определяет и основное содержание рыночных процессов в этот период.
Основное содержание процессов происходящих в сфере недвижимости в период становления рынка, - перераспределение имеющегося фонда недвижимости, формирование системы недвижимой собственности.
«Ведущая роль в перераспределительные процессов на рынке недвижимости - это прямое следствие переходных процессов в стране: перераспределение собственности на ресурсы и блага между различными слоями общества. В сфере недвижимости эти процессы проявляются в ряде взаимосвязанных направлениях: между различными слоями населения, между различными отраслями, между различными вариантами функционального назначения» [19. С. 61].
Каждый из названных процессов по - своему отражает закономерности формирования рыночных экономики:
- через перераспределение жилищного фонда реализуется общий принцип соответствия потребления получаемым доходом;
- через перераспределение коммерческой недвижимости проявляется изменения в соотношении сил и роли между различными отраслями экономики в условиях современного рынка;
- через перераспределение фонда недвижимости по его функциональному назначению реализуются принципы эффективного распределения ресурсов в соответствии с критериями рыночной экономики (принцип наиболее эффективного использования недвижимости), отличные от принципов их распределения в плановой экономике.
«Характерной чертой процесса становления рынка недвижимости является перераспределение имеющегося фонда недвижимости на основе рыночного принципа - наиболее эффективного, т.е. обеспечивающего максимальную доходность, и максимальное использование недвижимости» [7. С. 201].
Рынок перераспределяет имеющийся фонд недвижимости таким образом, чтобы обеспечить максимальную доходность объектов недвижимости.
Через межотраслевое перераспределение недвижимости появляются изменения в роли отдельных отраслей в экономике, их экономическом «весе» в городе, регионе.
Указав на главные черты периода становления рынка недвижимости в России, обратимся к факторам, которые определяют специфику становления российского рынка недвижимого имущества.
Во-первых, на становление рынка недвижимости, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономик и факторы:
- политическая стабильность;
- экономическая и социальная нестабильность;
- неуверенность в будущем у значительной части населения;
- сверхвысокие темпы инфляции;
- резкая дифференциация в доходах;
- неразвитость и нестабильность финансовой системы;
- недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий.
Во-вторых, для рынка недвижимости имели важное значение специфические для него факторы. Среди них:
1. Запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами экономики.
2. Отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности.
3. Формирование рынка «со второго этажа» - квартир, встроенных нежилых помещений.
4. Развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.
2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Оценка недвижимости - это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или использования землей и зданиями.
Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости.
«Цена объекта недвижимости - это цена конкретной совершившейся сделки купли-продажи недвижимости. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости» [15. С. 136].
На практике стоимость объекта недвижимости имеет различные формы проявления: рыночная стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства. Инвестиционная стоимость и др.
Стоимость замещения объекта недвижимости - это его цена, которая определяется в основном затратами на строительство аналогичного объекта недвижимости.
Стоимость воспроизводства объекта недвижимости - это его цена, определяющаяся в основном затратами на воспроизводство точной копии данного объекта.
«Инвестиционная стоимость, или стоимость инвестиционного потенциала недвижимости, - это цена, которую инвестор готов заплатить за лидерство в данном сегменте (нише) рынка недвижимости. Инвестиционная стоимость всегда значительно выше рыночной стоимости» [16. С. 137].
На величину цены и стоимости объекта недвижимости влияют разные факторы.
Величина цены объекта недвижимости определяется действием субъективных факторов: времени сделки, тем, были ли ограничения во времени на совершение сделки у продавца или у покупателя, особым интересом покупателя к данному объекту недвижимости, отсутствием информации о рынке и условиях продажи у продавца и у покупателя, психологией продавца и покупателя и т.д.
На величину рыночной стоимости объекта недвижимости влияют следующие объективные факторы: спрос, полезность, дефицитность, отчужденность.
Отчуждаемость объекта недвижимости - это возможность передачи собственности на данный объект другому лицу.
Реальная оценка недвижимости может быть получена только при использовании научно обоснованной методологии и методики оценки. Методология оценки недвижимости - это совокупность принципов, на основе которых должна осуществляться оценка объекта недвижимости. Это принципы:
- спроса и предложения;
- изменения;
- конкуренции;
- замещения;
- переменных пропорций;
- предельной производительности;
- наилучшего и наиболее интенсивного использования;
- соответствия среды;
- ожидания.
Для российского рынка недвижимости в настоящее время наиболее важным являются принципы: спроса и предложения, изменения, замещения, наилучшего и наиболее интенсивного использования.
Принцип спроса и предложения заключается в учете действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Этот закон гласит, что цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него. При росте спроса или снижении предложения цена возрастает, а при снижении спроса или росте предложения цена снижается.
Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости изменений природных и социально-экономических условий, в которых находится объект. Эти условия изменяются во времени, поэтому при оценке недвижимости необходимо спрогнозировать тенденции изменений условий и учесть их влияние на стоимость объекта.
Принцип замещения предполагает наличие у покупателя вариантов выбора покупки недвижимости. Согласно этому принципу стоимость объекта недвижимости зависят от того, имеются ли на рынке аналогичные объектов, заменяющие данный. Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта.
Принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее подходящий) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена.
1. Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
2. Постановка вопроса об оценке.
3. Отбор информации, необходимой для оценки.
4. Анализ информации.
5. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбора одной оптимальной величины стоимости.
Постановка вопроса об оценке означает ясное и четкое задание по определению стоимости объекта недвижимости, а именно:
- определение объекта недвижимости;
- определение прав собственности;
- установление цели использования оценки;
- указание даты оценки стоимости;
- определение других ограничительных условий.
Объект недвижимости определяется прежде всего адресом улицы, размещением или другой описательной информацией, которая дает возможность определить ее размещение. Затем представляется полное юридическое описание, указывающее точное описание границы собственности. Юридическое описание недвижимости обычно хранится в государственных записях (земельный кадастр) и получают его в ходе обследования земли.
При определении права собственности на объект недвижимости уделяют внимание оценке самого объекта недвижимости, а также оценке того, на что владелец может иметь право собственности или право пользования недвижимостью с ограничением прав собственности. К последним относятся права: прохода (провода кабеля и др.), вторжения (покушения), залога, аренды.
Использование оценки - это способ использования владельцем имеющейся информации о жилье в отчете об оценке. В связи с тем что оценка дает основу для решения, касающегося недвижимости, природа решения влияет на характер задания оценки и отчет о ней.
Оценка стоимости может быть использована для определения:
- цены продажи или покупки;
- суммы ссуды;
- условий аренды;
- стоимости активов в финансовых отчетах;
- вклад в уставный капитал при совместном предпринимательстве;
- основы для компенсации при отчуждении данного объекта недвижимости.
Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются. Поэтому оценка стоимости считается достоверной только на определенную дату. Рыночная стоимость обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и эти ожидания основаны на свидетельствах рынка в конкретный момент времени.
Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.
По времени оценка может быть текущей, ретроспективной, перспективной.
Большинство оценщиков определяют оценку текущей стоимости.
«Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. При этом от оценщиков могут потребовать исчисление налога на наследование (дата смерти), требования по страхованию (страховых взносов, дата страхового случая), налога на имущество (дата приобретения), определения стоимости недвижимости для судебного разбирательства (дата утраты) и т.д.» [16. С. 138].
Перспективная оценка стоимости - это оценка стоимости долей собственности в предлагаемых предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на то время, когда предприятие по плану достигнет стабильного положения.
Определение недвижимости и прав собственности на нее, которые нужно оценить, цели использования оценки, дата оценки являются ограничительными условиями, которые включают в отчет об определении стоимости для защиты оценщика и для того, чтобы информировать и предохранить клиента и других пользователей отчета.
Вторым этапом процесса оценки является отбор информации для оценки. Информация для оценки бывает трех типов: общая, специфическая, конкурентный спрос и предложение.
Общая информация состоит из информации о тенденциях в экономических, социальных, экологических, политических (прежде всего, правительственных) сферах, которые влияют на стоимость собственности, т.е. собственность вообще, без конкретного ее объекта.
Специфическая информация - это информация, относящаяся к собственности, которая оценивается, и к аналогичной собственности. Она включает юридическую информацию, сведения о расположении объекта, стоимости, расходах и доходах, продажах аналогичной собственности или ее частей.
Информация о конкурентном спросе и предложении относится к конкурентоспособности недвижимости на ее будущем рынке. Информация о спросе включает занятость, доходы и информацию, относящуюся к потенциальным пользователям недвижимости. Из этой информации можно получит оценку будущего спроса на текущее пользование или на перспективное использование недвижимости. Информация о предложении включает будущие запасы существующей и прогнозируемой конкурентной недвижимости - это анализ собранной информации.
3 ПРИВАТИЗАЦИЯ И АКЦИОНИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ КОММЕРЧЕСКИМ ПРЕДПРИЯТИЕМ
Приватизация - это процесс приобретения физическими и юридическими лицами права собственности на объекты, принадлежащие государству. В результате этого процесса государство утрачивает право владения, пользования и распоряжения объектами собственности, а его органы - право непосредственного управления ими. Отсюда следует, что приватизация - наиболее радикальный путь преобразования отношений собственности.
Приватизация связана, прежде всего, с прагматическими соображениями на макро - и микроэкономическом уровнях. В первом случае она призвана укрепить рыночное начало в экономике, осуществить децентрализацию и сокращение масштабов государственной предпринимательской деятельности для повышения эффективности всей хозяйственной системы и уменьшения бюджетного дефицита. На макроэкономическом уровне - улучшение технико-экономических показателей работы предприятий. В результате приватизации формируется группа частных собственников на средства производства, развиваются конкурентные отношения между производителями, что повышает материальную заинтересованность в эффективном использовании факторов производства, в увеличении выпуска и реализации продукции.
Цели приватизации могут быть многообразными, долгосрочными и краткосрочными. И чрезвычайно важно в этом многообразии определить приоритеты, ранжировать их по степени неотложности задач и не допускать возникновения противоречий между ними. К главным целям приватизации следует отнести:
- создание хозяйственно-правовых условий для эффективной работы отдельных предприятий и национальной экономики в целом, содействие структурной перестройки и активизации инвестиционных процессов, повышению на этой основе жизненного уровня населения;
- формирование новых экономических отношений, построенных на многообразии форм собственности, самостоятельности производителей товаров и услуг, достижение оптимальной структуры форм собственности как экономической базы социально-ориентированного рыночного хозяйства;
развитие конкурентной среды и предпринимательской деятельности, содействие демонополизации народного хозяйства, формирование активной трудовой и хозяйственной мотивации;
- сокращение вмешательства государства в экономические процессы и улучшение финансового состояния экономики.
Конечной целью приватизации является формирование эффективного рыночного механизма управления производством, основанного на конкуренции экономически свободных товаропроизводителей, которые самостоятельной, с учетом социально-экономической эффективности и целесообразности определяют пути и способы регулирования финансовых отношений и реализации продукции в соответствии с действием законов спроса и предложения.
Достижение целей приватизации возможно при условии наличия обоснованной программы преобразования государственной собственности, в которой определены задачи и сроки этапов приватизации, источники финансирования работ по приватизации и направления расходования средств, полученных за приватизируемое имущество, меры по содействию приватизации и т.д.
Для достижения целей приватизации также очень важно правильно и четко определить кто может участвовать в этом процессе (субъекты) и что можно приватизировать (объекты), а также методов приватизации. Кроме того, осуществление приватизации предполагает наличие определенных организационно - экономических условий:
- необходимого пакета законодательных актов и нормативов по приватизации;
- обоснованной программы действий;
- инвентаризация всей государственной собственности и разграничения ее на - - общегосударственную (республиканскую) и коммунальную;
- потенциально свободного капитала;
- благоприятного общественного климата для проявления -предпринимательства;
- кадрового обеспечения процесса приватизации и подготовленность кадров к предпринимательству;
- информированности общественности и ее участие в процессе приватизации.
Вместе с тем анализируя опыт приватизации во многих странах, можно выделить важнейшие принципы, лежащие в основе реформирования отношений собственности:
- соблюдение законности;
- сочетание возмездного и безвозмездного методов приватизации;
- право каждого гражданина страны на часть безвозмездно передаваемой государственной собственности;
- дифференциация методов, способов и процедур приватизации;
- разграничение компетенции по осуществлению приватизации между органами государственной власти и управления различных уровней;
- предоставление определенных гарантий и льгот членами трудовых коллективов приватизируемых предприятий;
- контроль за осуществлением приватизации со стороны государства;
- осуществление широкой гласности процесса приватизации;
- постепенность и поэтапность проведения приватизации.
Необходимо определить и механизм контроля за сделками приватизации и ответственность за их нарушение, а также предусмотреть возможные случаи деприватизации. Она, видимо, может осуществляться:
- при невыполнении обязательств покупателями государственного имущества, которые приобрели его на определенных условиях (реализация представленной на конкурс концепции развития предприятия, инвестиционной программы и др.);
- при явном занижении цен имущества в ходе оценки приватизируемого объекта;
при необходимости создания условий для реализации общегосударственных программ социально-экономического, научно-технического развития (отвод земель под городское и транспортное строительство, создание экологических систем и т.д.);
- при угрозе резкого осложнения экономической и социальной обстановки, вызываемой действиями негосударственных структур.
Мировой практике приватизации государственной собственности известны два метода ее осуществления - возмездный и безвозмездный.
Схема 3.1 - Методы приватизации государственной собственности
Использование двух методов приватизация позволяет осуществлять преобразование государственной собственности на основе трех подходов. Первый основан на том, что главным направлением перехода к многообразию форм собственности должна быть продажа государственного имущества (непосредственная), а также аренда с последующим выкупом. При этом могут быть использованы различные формы стимулирования и поддержки покупателей, в том числе продажа в рассрочку, со скидкой, на основе льготного кредитования.
Второй подход основан на безвозмездной или за небольшую плату, прежде всего из прибыли предприятия, передаче имущества государственных предприятий в собственность трудовым коллективам.
Третий подход основан на том, что каждый гражданин страны является совладельцем государственной собственности. Это дает основание разделить определенную долю государственной собственности между всеми гражданами и передать им безвозмездно в равных размерах соответственно возрасту и трудовому стажу.
Вместе с тем каждый из методов приватизации имеет как достоинство, так и недостатки. Например, приватизация методом купли-продажи объектов:
- обеспечивает реальную смену собственников и изначально «утверждает» действие законов рыночной экономики;
- свидетельствует о заинтересованности покупателя в приобретении собственности и формирует ответственного хозяина;
- уменьшает, связывает свободные деньги, дает антиинфляционный эффект;
- представляет возможность продать имущество тому, кто больше заплатит;
- дает возможность частично погасить внутренний государственный долг, способствует финансовому оздоровлению экономики.
Однако ориентация только на продажу объектов собственности нереальна в условиях ограниченности денежных средств у населения и у предприятий, и приватизация может затянуться на многие годы.
В то же время осуществление приватизации методом безвозмездной передачи (раздела) государственного имущества:
- вызывает положительное отношение всех граждан, снижает социальную напряженность, но такое уравнительное распределение не является «двигателем» рыночной экономики;
- расширяет круг потенциальных собственников из числа не только производственной, но и социальной среды, однако нет гарантии, что эти люди будут заинтересованы в накоплении собственности, а не загубят ее неумелым хозяйствованием или просто «проедят»;
- позволяет при переходе к рынку частично и временно «компенсировать» рост цен, потери от безработицы, но для этого не обязательно пытаться сделать всех собственниками средств производства, ведь есть и другие, более надежные средства социальной защиты людей;
- является быстрым способом раздела и преобразования госсобственности в частную, если согласиться с тем, что приватизация выступает самостоятельно.
Учитывая особенности этих двух методов в РФ было признано целесообразным процесс приватизации осуществить посредством:
- ваучерной приватизации (первый этап);
- продажи государственного имущества и акций приватизируемых предприятий всем субъектам приватизации.
3.1 Способы приватизации
Основные способы приватизации предприятий определены Федеральным Законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» №175-ФЗ от 21.12.2001 г.:
1. продажа государственного и муниципального имущества далее недвижимости на аукционе.
2. преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;
3. продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
4. продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
5. продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
6. продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;
7. продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;
8. продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
9. продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;
10. внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;
11. продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.
Решение о выборе способа приватизации и формы платежа принимает соответствующий комитет по управлению государственным имуществом по результатам работы комиссии по приватизации, созданной на предприятии в соответствии с Федеральной и местными программами приватизации, нормативными актами. При выборе рекомендуемого способа учитывается мнение трудового коллектива приватизируемого предприятия, предложения покупателей, отраслевые особенности объекта приватизации, оценка его уставного капитала, социально-экономическое значение предприятия для территории.
До продажи предприятия или его имущества соответствующий комитет по управлению имуществом осуществляет в предусмотренных законом случаях реорганизацию или ликвидацию предприятия, утверждает акционерное общество открытого типа и передает его акции и права учредителя, либо приватизируемое предприятие, либо ликвидированного предприятия Российскому фонду федерального имущества. Последние выступают в качестве продавца предприятия или его имущества.
Успешное проведение приватизации государственной собственности во многом зависит от своевременного, полного, достоверного информирования широких слоев населения об объектах, подлежащих приватизации, сроках и способах приватизации, а также иные сведения.
Подобные документы
Недвижимые и движимые вещи. Виды износа, свойства и права собственности на недвижимость. Оценка стоимости недвижимости, виды стоимости. Принципы и методы оценки недвижимости. Оценка способности недвижимого имущества приносить доход. Теория капитализации.
реферат [36,0 K], добавлен 10.01.2009Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Процесс разгосударствления и приватизации: сущность, цель и формы. Практика разгосударствления и приватизации в Узбекистане. Акционирование предприятий в данном государстве на сегодня. Приватизация предприятий и объектов в современных условиях.
курсовая работа [41,2 K], добавлен 19.04.2011Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011Специфика недвижимости как отрасли, особенности недвижимости Санкт-Петербурга. Динамика спроса и предложения, характерные черты состояния районов города. Ценообразующие факторы недвижимости, методы оценки недвижимости, их недостатки и преимущества.
курсовая работа [632,0 K], добавлен 05.12.2010Особенности классификации объектов недвижимости по различным признакам. Земля как базовый объект недвижимого имущества, специфика разделения земельного фонда в России по экономическому признаку. Оценка объектов жилой и коммерческой недвижимости.
контрольная работа [90,9 K], добавлен 28.03.2015Определение понятия недвижимости, его трактовка в Гражданском кодексе РФ. Классификация объектов недвижимости на российском рынке. Изучение процесса оценки недвижимого имущества. Условия, влияющие на ценность конкретного объекта в глазах покупателя.
контрольная работа [27,6 K], добавлен 26.07.2010Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.
курсовая работа [26,8 K], добавлен 26.04.2011
