Оцінка бізнесу та управління проектами ринку виробництва

40

Курсова робота

з курсу Методи оцінки вартості бізнесу

На тему: «Оцінка бізнесу та управління проектами ринку виробництва»

Зміст

Вступ.........................................................................................................................3

1. Теоретична частина. Методи оцінки вартості бізнесу….................................7

1.1 Витратний метод оцінки вартості бізнесу.......................................................7

1.2 Метод порівняння продажів при оцінці вартості бізнесу............................15

1.3 Метод капіталізації доходу при оцінці вартості бізнесу.............................28

2. Практична частина............................................................................................35

2.1 Завдання № 1....................................................................................................35

2.2 Завдання № 2....................................................................................................36

2.3 Завдання № 3....................................................................................................37

2.4 Завдання № 4....................................................................................................39

2.5 Завдання № 5....................................................................................................40

Висновки................................................................................................................41

Список використаної літератури..........................................................................44

Вступ

Фінансова оцінка ефективності діяльності підприємства є істотним елементом фінансового менеджменту й аудиту. Початок широкомасштабних процесів приватизації, акцінування, зростання кількості приватних фірм, розширення контактів з іноземними партнерами - все це породжує гостру необхідність оволодіння сучасними механізмами і методами оцінки фінансової діяльності. Потреба вивчення внутрішнього і зовнішнього економічного середовища об'єктів господарювання, кон'юктури ринку і його адаптивності, можливої конверсії капіталу та оцінки ступеню економічного ризику вносять суттєві зміни в методику й організацію аналітичних досліджень. Формування ринкового механізму змінює характер аналітичних досліджень, розширює зону діагностіки і пошуку. Їх результати повинні давати змогу швидкої адаптації до змін ринкової кон'юнктури, передбачати можливі зміни поведінки партнерів, уникати невиправданого ризику. За сучасних умов не можна обмежуватися інформацією про встановлені на певний час економічні відносини. Велике значення має також інформація про еволюцію цих відносин, тривалішу динаміку економічного розвитку, які свідчать про стабільність, перспективність і надійність партнерства в усіх аспектах. Ефективність аналітичного забезпечення фінансового менеджменту визначається сукупністю параметрів управління, які оцінюють за варіантами багатокритеріальної оптимізації. Визначальним серед них є показники прибутковості, фінансової стабільності, економічного зростання, конкурентоспроможності тощо. На підставі загальних критеріїв господарювання в умовах ринку виробничу діяльність оцінюють з погляду досягнення максимальних фінансових результатів і економічної стабільності.

При адміністративно-командній економіці оцінка підприємств, як правило, вироблялася тільки при передачі підприємства з балансу на баланс. В умовах ринкової економіки об'єктивна оцінка вартості як діючих, так і ліквідованих підприємств необхідна для здійснення ряду цивільно-правових актів: купівлі-продажу, оренди, застави, страхування, інвестування у власність, переоцінки основних фондів, чи виділення переуступки часткою в статутному капіталі, чи злиття поглинання підприємств, установлення ціни розміщення эмитируемых акцій, виконання судового вироку. Розмаїтість функцій оцінки говорить про те, що в ринкових умовах господарювання значимість оцінки вартості підприємства незмірно зростає. Більш того, без цієї оцінки не можуть розвиватися ринкові відносини господарювання. До складу оцінюваного майна підприємства входять:

- основні фонди (виробничі і невиробничі);

- оборотні кошти (у тому числі фінансові активи);

- право на володіння земельною ділянкою;

- товарний знак підприємства, ліцензії, патенти (патентовані продукти), авторські права та інші нематеріальні активи;

- фінансові пасиви.

Досвід показує, що для оцінки підприємства доцільно використовувати наступну вихідну інформацію: фінансову звітність підприємства за останні три-чотири років, бізнес-план, договори про постачання і реалізацію готової продукції, договори оренди, список працівників підприємства, організаційну і технологічну структуру підприємства, акти інвентаризації майна підприємства, заставні угоди, дані про ринок, на якому функціонує підприємство (у тому числі розмір сектора ринку даного підприємства), характеристику управлінського персоналу, дані про ліцензії, патенти, авторських правах, установчі документи, дані про виробничу потужність підприємства і про ефективність використання основних фондів і персоналу.

При оцінці підприємства можна також використовувати методи опитування персоналу й осіб, що мають відношення до підприємства, що дозволяє одержати інформацію, що не зафіксована документально. Після проведення оцінки вартості підприємства готується звіт, що включає наступні розділи:

- Підстава, по якому робиться оцінка.

- Формулювання мети і виду вартості оцінки.

- Визначення періоду оцінки.

- Загальна характеристика підприємства.

- Обґрунтування методів оцінки і їхній опис.

- Джерела інформації.

- Опис фінансово-економічного стану підприємства.

- Опис обмежуючих факторів оцінки і корекція показників.

- Розрахунок оцінки вартості підприємства.

- Висновок.

Практика оцінки вартості підприємств повинна спиратися на визначені принципи: принцип заміщення, що полягає в тому, що вартість підприємства визначається вартістю іншого аналогічного підприємства, здатного замінити дане підприємство; принцип майбутніх переваг, коли передбачення майбутньої прибутковості підприємства визначає його сьогоднішню ціну; принцип більшої продуктивності (зв'язаний з попереднім принципом), що зводиться до того, що при оцінці вартості підприємства необхідно враховувати фактичні показники продуктивності праці, фондовіддачі і їх динаміку; принцип мінливості - припускає облік соціальних, економічних, політичних, екологічних, географічних і інших факторів, що впливають на рівень ціни підприємства. Використання зазначених принципів оцінки підприємства дозволяє більш обґрунтовано і вірогідно визначити його вартість. Методи оцінки вартості підприємства групуються в рамках трьох основних підходів:

- підходу, заснованого на оцінці вартості майна підприємства (майнового підходу);

- підходу з погляду прибутковості підприємства (дохідного підходу);

- підходу, заснованого на аналізі ринкової вартості аналогічних підприємств (порівняльного чи ринкового підходу).

Вибір методу залежить від мети оцінки. Наприклад, методи, використовувані для оцінки підприємства з метою оподатковування, можуть значно відрізнятися від тих, які застосовуються при його ліквідації, тому що в першому випадку об'єкт оцінюється як діюче підприємство. Визначення вартості пайової участі в підприємстві і вартості інвестицій припускає прогнозування майбутніх грошових потоків і їх дисконтирование. За результатами оцінки, отриманим шляхом використання різних методів, визначаються переваги і недоліки кожного з них. Методи порівнюються за наступними критеріями:

- можливість відбити дійсні наміри продавця і покупця;

- якість інформації, на основі якої виробляється аналіз;

- здатність методів враховувати кон'юнктурні коливання і вартість грошей.

На думку українських оцінювачів, цим критеріям у дійсних умовах найбільше відповідають методи, засновані на оцінці прибутковості підприємства. Однак у сформованій в Україні практиці оцінки об'єктів нерухомості віддається перевага майновому підходу, друге місце по перевазі - у методів, заснованих на оцінці прибутковості підприємств, і третє - у методів порівняльного аналізу ринкових продажів. Таке ранжирування методів по ступені переваги деякою мірою базується на об'єктивній основі, а саме: - нерозвиненості ринку нерухомості; - адміністративному втручанні в ринкові процеси; - удаваній повноті і вірогідності майнового підходу.

В дійсній курсовій роботі проаналізовані методи оцінки майна та майнових прав згідно Закону України „ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” за методологією національних стандартів № 1 та № 2.

1. Теоретична частина. Методи оцінки вартості бізнесу

1.1 Витратний метод оцінки вартості бізнесу

Згідно з Національним стандартом №2 [3] - витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується для проведення оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника.

Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

Оцінка земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, або земельних поліпшень із застосуванням методів витратного підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання;

- визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень;

- розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;

- визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки як різниці між вартістю заміщення (відтворення) та величиною зносу земельних поліпшень, збільшеної на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

Вихідними даними про фізичні характеристики земельних поліпшень можуть бути:

- документи бюро технічної інвентаризації;

- проектно-кошторисна документація будівництва об'єкта оцінки у разі, коли під час ідентифікації цього об'єкта не виявлено розбіжностей між його фактичними фізичними характеристиками та такою документацією;

- документи натурних обмірів об'єкта оцінки та документи, що підтверджують фізичний (технічний) стан поліпшень, проведених спеціалізованими організаціями, які відповідно до законодавства мають право виконувати такі роботи.

Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкта оцінки його найбільш ефективному використанню.

Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості заміщення об'єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об'єкта оцінки у його первісному вигляді.

Під час використання методу заміщення для проведення оцінки земельних поліпшень вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості витрат на створення земельних поліпшень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-кошторисною документацією, або за вартістю одиничного показника земельних поліпшень (площа, об'єм), що є подібними до оцінюваних.

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо. При цьому можуть проводитися такі оціночні процедури:

- величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;

- величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки;

- величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;

- коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Застосування інших оціночних процедур для визначення зносу (його окремих видів) можливе за умови окремого обґрунтування та розрахунку, що наводяться у звіті про оцінку майна.

Під час проведення оцінки нерухомого майна за умови існуючого використання надлишкова частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо у разі, коли їх можливо відокремити від об'єкта оцінки, враховуються за їх ринковою вартістю за умови найбільш ефективного використання.

До методів, заснованим на оцінці активів, відносяться:

метод балансової вартості;

метод скоректованої балансової вартості;

метод заміщення;

метод ліквідаційної вартості.

Метод балансової вартості базується на оцінці потенціалу підприємства, накопиченого в минулому. Чиста балансова вартість підприємства розраховується по формулі:

ЧБС= А-И-0, (1.1)

де ЧБС - чиста балансова вартість підприємства;

А - активи;

И - усі види зносу активів;

О - зобов'язання підприємства (кредити, позики, розрахунки).

Цей метод дозволяє швидко, просто й ефективно установити, якими активами фактично розташовує підприємство за умови правильної облікової політики. Однак варто мати на увазі, що він базується на даних про активи за цінами їхнього придбання, що непридатні, якщо вартість підприємства визначається в умовах високої інфляції, оскільки вартість матеріальних активів виявляється заниженою. Крім того, частина активів може виявитися нереалізованої на ринку. Метод скоректованої балансової вартості на відміну від попереднього методу враховує величину переоцінки фондів підприємства:

СЧБС =А-И+П-О, (1.2)

де П - величина переоцінки фондів підприємства.

Для стабільно працюючих підприємств, що не планується закрити в доступному для огляду майбутньому, скоректована чиста балансова вартість досить надійно відбиває нижню границю його ціни. Але, мабуть, головний недолік методів оцінки активів по балансовій і скоректованій балансовій вартості полягає в тім, що вони не відбивають прибуток, що одержує і може одержати підприємство в майбутньому від використання своїх активів. Тому, якщо як критерій оцінки застосовувати тільки балансову чи скоректовану балансову вартість, не виключено, що підприємство, що має великий обсяг чистих активів, буде оцінено вище, але приносити істотно менший прибуток і навіть бути збитковим. І навпаки, підприємство, що має не дуже високу вартість активів, але виробляюче високорентабельну продукцію, буде мати більш низьку вартість. Метод заміщення дозволяє одержати відповідь на питання: скільки коштів буде потрібно для того, щоб зараз почати такий же бізнес і досягти аналогічного положення на ринку? Метод містить у собі визначення економічної вартості майна підприємства шляхом установлення вартості заміщення оцінюваної власності з урахуванням виправлень на її фізичний і моральний знос. Чиста вартість заміщення активів (ЧСЗ) визначається по формулі

ЧСЗ= Ца-Иф-Им, (1.3)

де Ца - поточна ціна аналогічних активів на ринку;

Иф - фізичний знос;

Їм - моральний знос.

Метод оцінки вартості заміщення більш реалістичний, ніж метод балансової вартості, тому що базується на поточній вартості активів і тому в більшому ступені придатний для оцінки підприємств в умовах інфляції. Крім цього, даний підхід найбільш прийнятний при установленні вартості об'єктів для цілей страхування. Його можна також застосовувати для оцінки окремих видів активів. Однак сучасні активи, як правило, технічно більш досконалі, що утрудняє пряме порівняння зі старими і вимагає використання відповідних поправочних коефіцієнтів. Крім того, як і методи балансової і скоректованої балансової вартості, він не відбиває здатність активів приносити прибуток. Метод ліквідаційної вартості використовується:

при банкрутстві і ліквідації підприємства;

при оцінці заявок на покупку підприємства;

при експертизі шахрайських угод по передачі прав власності третім оcобам;

при експертизі програм реорганізації підприємства;

при санації підприємства без судового розгляду;

при виробленні плану погашення боргів підприємства-боржника, що знаходиться під погрозою банкрутства.

Ліквідаційна вартість показує, скільки залишиться коштів після ліквідації підприємства, продажу його активів і виплати боргів. Як відомо, ліквідаційна вартість менше скоректованої балансової вартості на величину ліквідаційних витрат, що включають комісійні при продажі бізнесу, на величину витрат, зв'язаних з реалізацією товарних запасів, збором дебіторської заборгованості, звільненням персоналу й ін. Розрізняють так називану упорядковану ліквідацію, коли розпродаж активів здійснюється протягом розумного періоду часу, щоб можна було одержати високі ціни продажу активів. Для найменш ліквідної нерухомості підприємства цей період складає біля двох років. Він включає час підготовки активів до продажу, час доведення інформації про продаж до потенційних покупців, час на обмірковування рішення про покупку й акумулювання фінансових засобів на покупку, власне покупку, перевезення й ін. Упорядкованої ліквідації активів відповідає поняття "упорядкована ліквідаційна вартість підприємства". Поряд з упорядкованою ліквідацією підприємства спрямує примусова ліквідація, що означає, що активи розпродаються настільки швидко, наскільки це можливо, часто одночасно і на одному аукціоні. Примусової ліквідації відповідає поняття "примусова ліквідаційна вартість підприємства". Метод ліквідаційної вартості припускає інвентаризацію й оцінку кожного активу з урахуванням специфічних факторів, таких як місце розташування, ступінь спеціалізації, ліквідності і т.п. Причому одні з них збільшують ліквідаційну вартість, інші - зменшують. Ліквідаційна вартість використовується, коли бізнес не приносить доходу і не имеет.перспектив розвитку. Таким чином, ліквідаційна вартість визначає мінімальну ціну підприємства при його продажі у випадку високої імовірності банкрутства підприємства.

Таблиця 1.1 - Визначення справедливої вартості придбаних ідентифікованих активів і зобов'язань

Об'єкти визначення справедливої вартості	Визначення справедливої вартості
1. Цінні папери	Поточна ринкова вартість на фондовому ринку. За відсутності такої оцінки - експертна оцінка
2. Дебіторська заборгованість	Теперішня (дисконтована) сума, яка підлягає отриманню, що визначена за відповідною поточною відсотковою ставкою за вирахуванням резерву сумнівних боргів та витрат на отримання дебіторської заборгованості в разі потреби. Дисконтування не здійснюється для короткострокової заборгованості, якщо різниця між номінальною сумою дебіторської заборгованості та дисконтованою сумою несуттєва (менше 5 % номінальної суми)
3. Запаси
3.1. Готова продукція і товари	Ціна реалізації за вирахуванням витрат на реалізацію та суми надбавки (прибутку), виходячи з надбавки (прибутку) для аналогічної готової продукції та товарів
3.2. Незавершене виробництво	Ціна реалізації готової продукції за вирахуванням витрат на завершення, реалізацію та надбавки (прибутку), розрахованої за розміром прибутку аналогічної готової продукції
3.3. Матеріали	Відновлювальна вартість (сучасна собівартість придбання)
4. Основні засоби
4.1. Земля та будівлі	Ринкова вартість
4.2. Машини та устаткування	Ринкова вартість. У разі відсутності даних про ринкову вартість - відновлювальна вартість (сучасна собівартість придбання) за вирахуванням суми зносу на дату оцінки
4.3. Інші основні засоби	Відновлювальна вартість (сучасна собівартість придбання) за вирахуванням суми зносу на дату оцінки
5. Нематеріальні активи	Поточна ринкова вартість. За відсутності такої вартості - оціночна вартість, яку підприємство сплатило б за актив у разі операції між обізнаними, зацікавленими та незалежними сторонами, виходячи з наявної інформації
6. Чисті активи або зобов'язання за пенсійними програмами з передбаченими виплатами	Теперішня (дисконтована) сума належних виплат пенсій за вирахуванням справедливої вартості будь-яких активів пенсійної програми
7. Податкові активи та зобов'язання	Сума податкових пільг чи податків, що підлягають сплаті, які виникають унаслідок об'єднання підприємств
8. Поточні та довгострокові зобов'язання	Теперішня (дисконтована) сума, яка має виплачуватися при погашенні заборгованості, визначеної за відповідними поточними відсотковими ставками. Дисконтування не здійснюється для короткострокових зобов'язань, якщо різниця між номінальною сумою зобов'язання та дисконтованою сумою є несуттєвою (менше 5 % номінальної вартості)
9. Обтяжливі контракти та інші ідентифіковані зобов'язання	Теперішня (дисконтована) сума, яка підлягає сплаті при погашенні зобов'язання, визначена за відповідною поточною відсотковою ставкою

1.2 Метод порівняння продажів при оцінці вартості бізнесу

Згідно з Національним стандартом № 2 [3] - у разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.

Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об'єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.

Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;

- прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 цього Стандарту. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід -- як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

- розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- обґрунтування періоду прогнозування;

- прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду та в порядку згідно з пунктами 12, 13 і 17 цього Стандарту;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

- визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);

- прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

- визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:

- порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;

- аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності -- інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;

- інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна.

Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна.

Необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування:

- методу прямої капіталізації доходу -- шляхом зменшення вартості об'єкта оцінки, визначеної відповідно до вимог пункту 12 цього Стандарту, на розмір поточної вартості необхідних витрат, що необхідні для такого приведення;

- методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) -- шляхом їх додавання до операційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періоду прогнозування.

Під час визначення обсягу необхідних витрат враховується технічна можливість та економічна доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу об'єкта оцінки. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінки.

Операційні витрати прогнозуються у цінах, що діють на дату оцінки. У разі прогнозування операційних витрат враховуються витрати власника (балансоутримувача), пов'язані з отриманням валового доходу, а також у разі потреби витрати, зазначені у пункті 16 цього Стандарту.

Визначення вартості реверсії здійснюється шляхом застосування таких оціночних процедур:

- щодо об'єктів оцінки, строк корисного використання яких необмежений протягом періоду прогнозування,-- розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки на початок періоду, що настає за прогнозним;

- щодо об'єктів оцінки, строк корисного використання яких вичерпується на кінець періоду прогнозування,-- розрахунку суми вартості ліквідації земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою), визначених на кінець періоду прогнозування.

До методів, заснованим на оцінці доходів підприємств, відносяться:

метод капіталізації доходу;

метод розрахунку періоду окупності;

метод дисконтування грошових потоків.

Метод капіталізації доходу полягає у визначенні величини щорічних чистих доходів підприємства, що відповідає цим доходам норми капіталізації і розрахунку ціни підприємства, що приносить даний обсяг чистих доходів.

Під чистим доходом звичайно розуміється сума чистого прибутку й амортизації. При розрахунку чистого доходу важливо правильно вибрати період часу, за який виробляються розрахунки. Можна використовувати дані про доходи за кілька періодів у минулому і прогнози на найближче майбутнє. Наступний важливий момент - вибір способу розрахунку чистого доходу. Найпростіший спосіб - розрахунок среднеарифметической величини. Більш точна ринкова ціна підприємства, як правило, виходить у випадку оцінки прибутковості по формулі середньозваженої чи по тренду. Іншим складним моментом у цьому методі є визначення норми чи капіталізації мультиплікатора.

Під капіталізацією розуміється процедура перекладу потоку доходів у показник поточної вартості для даного об'єкта шляхом розподілу показника доходів на фактор, називаний нормою капіталізації. Під нормою капіталізації розуміється дільник, використовуваний для перекладу визначеного потоку чистого доходу в індикатор поточної вартості підприємства. Наприклад, якщо потік чистого доходу 10 млн грн. капіталізується на 20%, потрібно 20 млн грн. розділити на 0,20, що відповідає вартості, що капіталізується, 100 млн грн. Мультиплікатор являє собою показник, зворотний нормі капіталізації. Ринкова ціна підприємства на основі цього методу визначається в такий спосіб:

Ринкова ціна підприємства = Середній чистий доход/Норма капіталізації (2.1)

чи

Ринкова ціна підприємства = Середній чистий доход х Мультиплікатор (2.2)

Величина ставки мультиплікатора чи норми капіталізації залежить від стійкості доходу підприємства. Якщо підприємство має стійке зростання прибутку, вибирається більш низька норма капіталізації, що приводить до збільшення ринкової ціни підприємства. При нестабільних прибутках підприємства норму капіталізації збільшують. Але в будь-якому випадку її рівень не може бути нижче середньої величини позичкового відсотка. Головне достоїнство методу капіталізації прибутку в тім, що він відбиває потенціал чистого доходу, що може принести бізнес. Норма чи капіталізації мультиплікатора дозволяє врахувати ризик чи галузі ризик підприємства. Однак у країнах, де ринок тільки формується, вітчизняні мультиплікатори ще не публікуються, а "імпортні" можуть виявитися марними, тому що може вийти, що буде розрахована ринкова ціна, яку б заплатили за підприємство, але в іншій країні. Крім того, в інфляційній економіці важко прогнозувати розміри прибутку, а поточні величини не завжди є реалістичними покажчиками на майбутнє. Особливо гостро цей недолік виявляється в умовах корінного ламання економічного зовнішнього середовища, у якій функціонують українські підприємства. Метод розрахунку періоду окупності також дозволяє оцінити вартість підприємства на базі чистих доходів. У цьому методі прогнозується грошовий потік і розраховується кількість років, необхідних для того, щоб інвестиції окупалися для підприємства чи для інвестора.

Визначення ринкової ціни підприємства методом розрахунку періоду окупності особливо зручно для умов підвищеного ризику, у тому числі інфляційного. Однак цей метод дозволяє врахувати лише грошовий доход, що буде одержувати підприємство не за повний період експлуатації, тобто не враховуються доходи останніх періодів, унаслідок чого ринкова ціна підприємства може бути визначена неправильно. Це можна проілюструвати на наступному прикладі. У два близьких по профілі підприємства інвестоване по 10 млн грн., але при цьому в підприємств прогнозуються різні величини річних грошових доходів: у підприємства А - 4,2 млн грн. протягом трьох років; у підприємства Б - 3,8 млн грн. протягом десяти років. Таким чином, на підприємстві А інвестиції окупляться протягом двох років і п'яти місяців, а на підприємстві Б - протягом двох років і восьми місяців. Тому, якщо при визначенні ринкової ціни керуватися періодом окупності, те привлекательнее інвестиції в підприємство А, тому що для нього строк окупності коротше. Однак, якщо врахувати доходи за весь період, то інвестування засобів у підприємство Б більш вигідно. Крім того, оскільки цей метод заснований на недисконтированных оцінках, він не робить розходження між підприємствами з однаковими сумами кумулятивних чистих доходів, але з різним розподілом їхній по роках. Так, з позицій даного методу інвестиції в підприємство С с річними чистими доходами 4000, 6000, 2000 тис. грн. і в підприємство Д с річними доходами 2000, 4000, 6000 тис. грн. рівновигідні. Хоча очевидно, що інвестиції в підприємство З більш кращі, оскільки забезпечують велику суму доходів у перші два роки. Метод дисконтування грошових потоків включає наступні етапи:

прогнозування майбутніх грошових потоків;

визначення відповідної ставки, що дисконтує;

дисконтування майбутніх грошових потоків;

перебування суми дисконтованих грошових потоків для визначення чистої поточної вартості.

Найбільш складним і відповідальним моментом в оцінці підприємства цим методом є складання прогнозу доходів (чи грошових потоків) підприємства на найближчі 3 -5 років. Але оскільки при такій тривалості імовірність відхилення від прогнозу досить велика, складається спектр прогнозів - оптимістичний, реалістичний і песимістичний. Під оптимістичним прогнозом розуміється оцінка прибутковості підприємства при його функціонуванні в найбільш сприятливих умовах. Реалістичний прогноз враховує найбільш ймовірні умови, тоді як песимістичний складається виходячи з представлень про функціонування підприємства в найгірших умовах. На підставі отриманих прогнозних значень розраховується середньозважена прибутковість. Прогноз доходів і величина дисконту в значній мірі залежать від ризику, з яким зштовхнеться дане підприємство на ринку, причому в даному випадку під ризиком розуміється ступінь імовірності одержання очікуваних майбутніх доходів. Існує два основних способи (з численними варіаціями) обліку ризику в аналізі майбутніх доходів. Перший спосіб полягає в зменшенні величини очікуваної рентабельності, але більш широко використовується другий спосіб, що складається у варіюванні ставки дисконтування майбутнього обсягу доходу. При цьому велика величина дисконту відповідає більшому ризику. Однак при будь-якому способі основне правило полягає в тому, що при заданому рівні очікуваної рентабельності підприємство, що ризикує менше, має більш високу поточну вартість, чим те, що ризикує більше. Наступний важливе питання при оцінці підприємства даним методом зв'язаний з вибором ставки дисконтування. У широкому змісті слова під нормою дисконту розуміється очікувана норма рентабельності на альтернативні інвестиційні можливості з аналогічним рівнем ризику. Якщо аналітик використовує ретроспективну інформацію, розрахунок ставки дисконту починається з визначення рентабельності інвестицій в умовах, вільних від ризику. У якості такої у світовій практиці приймається поточна норма прибутковості на казначейські квитки, а потім до неї додається премія за ризик. Якщо використовується інформація про ринкові чекання, для визначення ставки дисконту оцінюється очікувана рентабельність інвестицій без розподілу на безризикову і ризиковану частини. Вибір підходу залежить від конкретної ситуації й інформації, який розташовує експерт. При розрахунку ставки дисконту для всього капіталу підприємства визначається середньозважена ставка дисконту для власного і позикового капіталу, тобто розраховується ціна капіталу підприємства. Оскільки інфляція збільшує ризик, дисконтна ставка в інфляційній економіці росте. Після того як готовий прогноз майбутніх доходів підприємства і визначена ставка дисконту, можна переходити до дисконтированию майбутніх грошових потоків. Підсумком розрахунку суми дисконтованих грошових потоків є визначення чистої поточної вартості, що показує економічну вигоду інвестора з обліком того, що інвестиції він здійснює сьогодні, а доходи буде одержувати в майбутньому. Природно, чим вище чиста поточна вартість, тим вигідніше інвестиції, отже, вище фінансова стійкість підприємства і його ціна. Метод оцінки за допомогою дисконтированных грошових потоків дозволяє оцінити майбутню прибутковість підприємства (що найбільшою мірою цікавить інвестора), врахувати ризик інвестицій і можливі темпи росту інфляції. Тому цей метод застосовують для визначення ринкової ціни підприємств, що не будуть закриті в доступному для огляду майбутньому. Однак, якщо темпи росту інфляції не піддаються прогнозуванню, застосування цього методу обмежено. Відзначимо також, що метод оцінки за допомогою дисконтованих грошових потоків дуже трудомісткий, вимагає високої кваліфікації і сполучений з великими витратами.

Метод прямої капіталізації використовується, якщо прогнозуються постійні доходи чи такі, що плавно змінюються з незначним темпом. В основі даного методу лежить визначення ставки капіталізації, що являє собою коефіцієнт капіталізації, який враховує як чистий прибуток, одержуваний від експлуатації оцінюваного об'єкта нерухомості, так і відшкодування капіталу, витраченого на придбання цього об'єкта .

У загальному випадку ставка капіталізації визначається як:

(2.3)

Існують і інші методи розрахунку ставки капіталізації:

1. Метод прямого зіставлення полягає в порівнянні оцінюваного об'єкта з об'єктом аналогом. У цьому випадку передбачається, що в схожих об'єктів однакові ставки капіталізації.

2. Метод зв'язаних інвестицій застосовується у випадку застосування для покупки об'єкта нерухомості як позикового, так і власного капіталу.

а) ставка капіталізації на позикові засоби (іпотечна постійна) визначається відношенням щорічних виплат по обслуговуванню боргу до основної суми іпотечного кредиту;

б) ставка капіталізації на власні засоби (ставка капіталізації власного капіталу) визначається відношенням частини чистого прибутку від експлуатації об'єкта нерухомості, що приходиться на власний капітал, до величини власного капіталу .

Загальна ставка капіталізації визначається шляхом зважування її складових частин пропорційно розмірам позикового і власного капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу.

Складова позикового капіталу визначається як добуток іпотечної постійної і відносної величини позикового капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу. Складова власного капіталу визначається як:

(2.4)

3. Метод Еллвуда є модифікованим методом зв'язаних інвестицій, що враховують тривалість періоду капіталовкладень і зміну згодом вартості об'єкта нерухомості.

4. Кумулятивний метод враховує в ставці капіталізації виправлення на ризики, зв'язані з вкладеннями інвестицій, неефективним керуванням інвестиціями, низькою ліквідністю фондів і ін. методи визначення ставки капіталізації .

Метод прямої капіталізації заснований на тім, що доход від використання об'єкта нерухомості і виторг від його перепродажу капіталізується в поточну вартість, що і буде являти собою вартість об'єкта нерухомості.

Загальна формула для визначення вартості об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації виглядає в такий спосіб:

(2.5)

де ЧД - чистий доход;

Скап. - коефіцієнт капіталізації орендної плати, розрахований як відношення суми чистого доходу (ЧД) до суми річної орендної плати (Аар.пл.).

Слід зазначити, що вартість об'єкта нерухомості (Аоб) при використанні методу прямої капіталізації може ототожнюватися і з вартістю орендної плати за ряд років експлуатації об'єкта нерухомості. У цьому випадку метод визначення вартості об'єкта нерухомості називається «метод прямої капіталізація річної орендної плати». Капіталізація річної орендної плати залежить від індивідуальної оцінки і ризику одержання орендної плати.

Основою доходових методів оцінки активів - є розрахунок майбутніх чистих прибутків від придбання підприємства та вкладення додаткового капіталу на його модернізацію та вихід на прибутковий виробничий цикл.

У проектному аналізі прийнятий метод зрівнювання різночасових грошей, так зване дисконтування [3].

Майбутня цінність Бс сьогоднішніх грошей визначається за формулою:

(2.6)

де С - сьогоднішня сума грошей, що інвестуються;

d - постійна норма дисконту, що дорівнює прийнятій для інвестора нормі прибутку на капітал;

t - тривалість розрахункового періоду (в роках);

Сьогоднішня цінність Сб майбутніх грошей визначається таким чином:

(2.7)

Перерахунок поточних і майбутніх сум в еквівалентній вартості шляхом дисконтування дозволяє визначити цінність проектів на основі поточних і майбутніх витрат і результатів. Підраховані за кожний рік життя проекту, вони дисконтуються, а потім підсумовуються з метою одержання загального показника цінності проекту, на основі якого роблять висновок щодо прийнятності проекту.

Метод розрахунку чистого приведеного ефекту заснований на зіставленні величини вихідної інвестиції (IC) із загальною сумою дисконтованих чистих грошових надходжень, генерованих нею протягом прогнозованого періоду. Оскільки приплив коштів розподілений у часі, він дисконтується за допомогою коефіцієнта r, встановлюваного інвестором самостійно виходячи зі щорічного відсотка повернення, який він хоче чи може мати на інвестований їм капітал. Припустимо робиться прогноз про те, що інвестиція (IC) буде генерувати протягом n років річні доходи в розмірі Р1, Р2, …, Рn. Загальна накопичена величина дисконтованих доходів (Present Value, PV) і чистий приведений ефект (Net Present Value, NPV= ЧДД -чистий дисконтований доход) відповідно розраховуються по формулах [7 ]:

(2.8)

(2.9)

Якщо NPV>0, то проект варто прийняти; якщо NPV<0, то проект варто відкинути; NPV=0, то проект ні прибутковий, ні збитковий. Дамо економічне трактування критерію NPV з позиції власників компанії, що по суті і визначає логіку критерію NPV:

якщо NPV<0, то у випадку прийняття проекту цінність компанії зменшиться, тобто власники компанії понесуть збиток;

якщо NPV=0, то у випадку прийняття проекту цінність компанії не зміниться, тобто добробут її власників залишиться на колишньому рівні;

якщо NPV<0, то у випадку прийняття проекту цінність компанії, а отже, і добробут її власників збільшиться.

Проект із NPV=0 має додатковий аргумент у свою користь - у випадку реалізації проекту добробут власників компанії не зміниться, але в той же час обсяги виробництва зростуть, тобто компанія збільшиться в масштабах.

При прогнозуванні доходів по роках необхідно по можливості враховувати усі види надходжень як виробничого, так і невиробничого характеру, що можуть бути асоційовані з даним проектом.

Якщо проект припускає не разову інвестицію, а послідовне інвестування фінансових ресурсів протягом m років, то формула для розрахунку NPV модифікується в такий спосіб (з врахуванням впливу інфляції як на дисконтовані потоки інвестиції, так і на сгенеровані потоки прибутку інвестиційного проекту):

(2.8)

де j - прогнозований середній рівень інфляції.

При розрахунку NPV, як правило, використовується постійна ставка дисконтування, однак при деяких обставинах, наприклад, очікується зміна рівня дисконтних ставок, можуть використовуватися індивідуалізовані по роках коефіцієнти дисконтування. Якщо в ході імітаційних розрахунків приходиться застосовувати різні коефіцієнти дисконтування, то формула (4.4) не застосовується, і проект прийнятний при постійній дисконтній ставці може стати неприйнятним.

Показник NPV відбиває прогнозну оцінку зміни економічного потенціалу комерційної організації у випадку прийняття розглянутого проекту. Цей показник адитивен у просторово-тимчасовому аспекті, тобто NPV різних проектів можна підсумовувати. Це дуже важлива властивість, що виділяє цей критерій із всіх інших і що дозволяє використовувати його в якості основного при аналізі оптимальності інвестиційного портфеля.

Доходові методи оцінки активів застосовуються для малоприбуткових або збитково працюючих підприємств з необхідністю інвестування коштів в підприємство для його активізації. В цьому разі розраховується інвестиційна привабливість (чиста дисконтована прибутковість) вкладення капіталу в модернізацію безприбуткового підприємства, яке має частину робочих активів, але витратило весь свій власний капітал на погашення збитків попередніх періодів. Аналогічно розраховуються активи незавершеного будівництва, ринкова вартість яких без вкладення коштів на добідову та запуск виробництва дорівнює нулю.

Так, наприклад, незалежна оцінка цілісних майнових комплексів проводиться з урахуванням таких особливостей [2]:

- під час оцінки цілісних майнових комплексів, діяльність яких була переважно незбитковою протягом двох останніх років до дати оцінки, визначається вартість діючого підприємства (цілісного майнового комплексу);

- під час оцінки цілісних майнових комплексів, діяльність яких була переважно збитковою протягом двох останніх років до дати оцінки, визначається ринкова вартість підприємства (цілісного майнового комплексу) при існуючому використанні;

- в інших випадках під час оцінки цілісних майнових комплексів визначаються обидва з вищезазначених видів вартості з подальшим узгодженням експертом отриманих результатів для встановлення початкової вартості (ціни продажу).

1.3 Метод капіталізації доходу при оцінці вартості бізнесу

У практиці ринкової економіки використовується ще один підхід для визначення ринкової ціни підприємства - порівняльний (чи ринковий). Він базується на пошуку підприємств, аналогічних аналізованому, котрі були недавно продані, тобто ринкова ціна яких відома. При визначенні ступеня порівнянності підприємств найбільш важливими є фактори, що найбільшою мірою визначають їхню ринкову ціну: доходи підприємств, фінансова стійкість, ціна їхніх активів, обсяг продажів, структура капіталу, якість керування і т.д. Іноді вибирають кілька підприємств, чия діяльність деякою мірою аналогічна розглянутому підприємству. Отримана інформація групується відповідно до її значимості. Порівняльний (ринковий) підхід містить у собі три основних методи:

метод галузевих співвідношень, заснований на спеціальних формулах і цінових показниках, використовуваних в окремих галузях виробництва. Формули і цінові показники виводяться емпіричним шляхом з даних про продажі підприємств;

метод ринку капіталів, що базується на цінах, реально виплачених за акції подібних компаній на фондових ринках;

метод угод (продажів), заснований на цінах придбання контрольних пакетів акцій подібних підприємств або цінах придбання аналогічних підприємств.

Згідно з Національним стандартом № 2 [3] - Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

- вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

- зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;

- визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

- узгодження отриманих результатів розрахунку.

Інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті № 1 [2 ].

Зіставлення об'єкта оцінки та об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкта порівняння, ціна одиниці площі чи об'єму тощо.

Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

- за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;

- на основі визначення середньозваженої вартості;

- за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;

- на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропонування) та характеристики яких найбільш достовірна;

- із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінку майна.

Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

Обґрунтування оціночної процедури узгодження результатів оцінки зазначається у звіті про оцінку майна.

Метод галузевих співвідношень використовується для орієнтованих оцінок вартості підприємств. Досвід західних оцінних фірм свідчить:

рекламні агентства і бухгалтерські фірми продаються відповідно за 0,7 і 0,5 від річного виторгу;

салони краси - 0,25-0,7 від суми річного виторгу + вартість устаткування і запасів;

ресторани і туристичні агентства - відповідно 0,25-0,5 і 0,04-0,1 від валової виручки;

заправні станції 1,2-2,0 від місячного виторгу;

страхові агентства - 1,0-2,0 від річних зборів;

підприємства роздрібної торгівлі - 0,75-1,5 від суми чистий доход + устаткування + запаси;

машинобудівні підприємства - 1,5-2,5 від суми чистий доход + запаси.

Метод ринку капіталів заснований на ринкових цінах акцій підприємств, подібних з оцінюваним підприємством. Діючи за принципом заміщення, інвестор може інвестувати засобу або в подібну компанію, або в оцінювану. Тому дані про порівнянні підприємства при використанні відповідних коректувань можуть послужити орієнтирами для визначення вартості оцінюваного підприємства. Перевага даного методу полягає у використанні фактичної інформації, я не прогнозних даних, що мають відому невизначеність. Для реалізації цього методу необхідна достовірна і детальна фінансова і ринкова інформація з групи порівнянних підприємств. Алгоритм даного методу включає наступні етапи:

Вибір підприємств-аналогів.

Фінансовий аналіз і зіставлення.