Оцінка бізнесу та управління проектами ринку виробництва

Вибір і обчислення оцінних коефіцієнтів.

Застосування коефіцієнтів до оцінюваного підприємства.

Внесення виправлень до підсумкової вартості підприємства.

При доборі підприємств-аналогів враховуються наступні визнають порівнянності:

тотожність виробленої продукції;

ідентичність досліджуваних періодів;

тотожність стадій розвитку підприємств (наприклад, стадії чи росту упадка) і розмірів виробничої потужності;

схожість кліматичних і територіальних особливостей;

порівнянність фінансових характеристик підприємств.

Важлива складова частина оцінки - аналіз фінансового положення підприємства. Система аналітичних показників і критеріїв порівняння, використовуваних при аналізі фінансового положення підприємства, так само як і методологія оцінки вартості підприємства в цілому, залежить від цілей і функцій оцінки. Наприклад, при оцінці з метою оподатковування найбільш важливими аналітичними показниками є: структура майна підприємства і рентабельність активів і продукції; при купівлі-продажу підприємства - платоспроможність підприємства, ліквідність активів, динаміка рентабельності; при реорганізації підприємства - ділова активність, структура капіталу. У ході проведення оцінки система аналізованих фінансових характеристик і послідовність процедур аналізу коректуються відповідно до мети і функцій оцінки. Аналітичні процедури вивчення рівня і динаміки показників фінансового положення підприємства при різних цілях і методах однакові. Це дозволяє використовувати типову схему фінансового аналізу з метою спрощення його організації і проведення. Установлення періоду, за який виробляється фінансовий аналіз, також залежить від мети і методів оцінки. Вартість підприємства з метою його чи реорганізації купівлі-продажу ґрунтується переважно на прогнозних оцінках, тоді як для цілей оподатковування використовуються в основному дані про поточну діяльності підприємства. При аналізі прогнозних оцінок варто брати до уваги не тільки рівень фінансових показників на дату оцінки, але і їхньому динаміку за визначений період, що передує даті оцінки. Звичайно при оцінках, проведених на Заході, використовують дані про результати фінансової діяльності за останні 3 - 5 років. Однак, на думку українських експертів, використання даних за 1991-1995 р. в умовах України може лише спотворити загальну картину через високий рівень інфляції на початку цього періоду і жорстокого державного регулювання цін і штучних валютних курсів долара до гривні в наступному. Тому, як правило, використовуються дані за останні два роки. Метод угод (чи метод продажів) - окремий випадок методу ринку капіталів, заснований на аналізі цін придбання контрольних пакетів акцій порівнянних чи підприємств аналізі цін придбання підприємств цілком. Вибір порівнянних підприємств здійснюється, як і в методі ринку капіталу, виходячи з подібних підприємств по галузі, продукції, життєвому циклу, географії, розмірам, стратегії діяльності, фінансовим характеристикам (рентабельності, темпам росту й ін.). У нинішніх умовах доцільно обмежувати пошук аналогів тим містом, у якому знаходиться оцінюваний об'єкт. Можливо, у майбутньому ринок нерухомості України можна буде розглядати як єдину ринкову зону. При цьому необхідно буде лише коректно вносити виправлення по наступним характеристиках:

час продажу;

місце розташування об'єкта;

умови продажу;

умови фінансування (процентна ставка, термін кредиту, договори про участь);

фізичні характеристики (площі, обсяги, якість будівництва й експлуатації, зручності, функціональна придатність).

Причому розглядати пріоритети характеристик необхідно саме в приведеній послідовності, а виправлення вводити на кумулятивній основі. Фінансовий аналіз і зіставлення показників здійснюються так само, як і при використанні методу ринку капіталів. Фінансовий аналіз необхідний для визначення порівнянного підприємства і прийнятного оцінюючого коефіцієнта. Вибір і обчислення оцінних коефіцієнтів через недолік даних про угоди (продажах) обмежуються. Звичайно використовуються коефіцієнти Ціна/Чистий прибуток (Ціна/Прибуток) чи Ціна/Балансова вартість. Головна відмінність методу угод (продажів) від методу ринку капіталів полягає в тім, що перший визначає рівень вартості контрольного пакета акцій, що дозволяє цілком керувати підприємством, тоді як другий визначає вартість підприємства на рівні неконтрольного пакета. На закінчення необхідно відзначити, що використання порівняльного (ринкового) підходу до оцінки підприємств в Україні сьогодні стримується відсутністю необхідної інформації про реальні угоди на відкритому ринку. На жаль, випущений в Україні "Довідник аналогів" приймати як джерело інформації з аналогових продажів можна тільки з великою обачністю, оскільки він дуже скупо і не по всіх параметрах описує характеристики проданих об'єктів. Проте інформація довідника надзвичайно корисна і цікава. Навіть швидкий аналіз дозволяє зробити ряд спостережень:

кон'юнктура нерухомості в різних містах України різна, і ціни продаваних об'єктів (мінімальна, середня, максимальна) відповідно знаходяться в прямої залежності від рейтингу міста по його інвестиційній привабливості;

для об'єктів одного функціонального призначення, за інших рівних умов, зі збільшенням їхньої площі вартість одиниці площі падає. Цьому можна знайти розумне обґрунтування: по-перше, на объект меншої площі приходиться більше платоспроможних покупців; по-друге, кожен покупець прагне до оптимальної площі, а її надлишки не додають привабливості об'єкту, і це відповідно визначає зниження рівня вартості одиниці площі.

2. Практична частина

2.1 Завдання № 1

Площа земельної ділянки складає 4000 кв.м. Ціна землі 35 грн./1 кв.м.

Вартість будівництва головної споруди за складеним кошторисом 100 тис.грн. непрямі витрати включають в себе витрати на консультації, юридичне обслуговування, оформлення документів, страхування, рекламу, експлуатацію споруди. Їх сума визначена розрахунков-аналітичним методом та складає 20% вартості головної споруди.

Прибуток, який планує отримати підприємство на вкладений капітал, визначено розрахунково-аналітичним методом. Підприємець виходить із норми прибутку на вкладений капітал НП = 15 % (варіант № 1).

За суму вкладеного капіталу приймається капітал, який вкладений в земельну ділянку, в головну споруду та непрямі витрати. Зношення (ЗС) головної споруди складає ЗС = 4% (варіант №1) від вартості будівництва.

Вартість допоміжних будівель і споруд за кошторисом складає 20 тис.грн. Їх зношення - 5%.

Необхідно здійснити оцінку ринкової вартості права власності на нерухомість за допомогою витратного метода.

Рішення

1. Враховуючи, що при витратному методі активи враховуються за залишковою вартістю, ринкова вартість оцінюється як :

2.2 Завдання № 2

Підприємець має намір продати власний магазин. При цьому відомо, що на продаж також виставлені подібні магазини, які розташовані з ним в одному місці. Продаж власного магазину підприємця може бути порівняний з іншими магазинами, що реалізуються на ринку, за наступними критеріями.

Таблиця 2.2.1

Здійснити оцінку ринкової вартості магазину підприємця за допомогою методу порівняння продажів.

Рішення

1. Розраховуємо ціну продажу 1 м2 магазинів № 1 та № 2, приведені на коефіцієнт інфляції до червня місяця :

2. Розраховуємо середньозважену ціну продажу 1 м2 магазину на основі даних по аналогам №1 та №2 , враховуючи рівень рентабельності як коефіцієнт зваження :

3. Таким чином прогнозна ціна продажу магазина становитиме (з врахуванням додаткової вартості за меблі):

2.3 Завдання № 3

Середньорічна початкова вартість активів підприємства складає 1 млн.грн. Темп інфляції на кінець кожного року порівняно з початковим періодом дорівнює відповідно :

Таблиця 2.3.1

Очікується, що через 5 років підприємство отримає прибуток в обсязі 750 тис.грн. Середньорічна прогнозна норма рентабельності активів складе Тракт= 15% (варіант № 1).

Необхідно знайти оцінку ринкової вартості підприємства на кінець кожного року за допомогою методу капіталізації доходу

Рішення

1. Для оцінки рівня постійності щорічної норми рентабельності розрахуємо її середній фінансовий рівень за 5 років :

Таким чином в розрахунок можна закладати постійну норму фінансової доходності капіталу - 15%.

2. Розрахунок «постнумерандо» вартості початкового капіталу з врахуванням

інфляції та розрахункової норми рентабельності проводится по формулам

для нерівномірних щорічних норм рентабельності та норм інфляції (табл..2.3.1):

Таким чином, отримання з початкового капіталу 1 млн.грн. за п'ять років сумарного фінансового прибутку +750 тис.грн. , з врахуванням процесів інфляції привело до зростання вартості початкового капіталу підприємства тільки на +108 тис.грн.

2.4 Завдання № 4

Арбітражний суд має наміри прийняти рішення про ліквідацію підприємства. Його ліквідаційна вартість складає 4,3 млн.грн. Прогнозований чистий грошовий потік - 540 тис.грн. Середньозважена вартість капіталу дорівнює СВК = 7 %(варіант №1).

Необхідно визначити : чи буде рішення суду вигідним у фінансовому відношенні для акціонерів та кредиторів?

Рішення

1. Прогнозований рівень доходності капіталу (доходна вартість капіталу) ліквідуємого підприємства розраховується як :

2. Враховуючи риночну норму капіталу СВК =7%, ліквідація підприємства, яке має доходну вартість капіталу 12,53%, що є вище середньо ринкової норми , для акціонерів буде - невигідним. Придбання за борги капіталу ліквідуємого підприємства кредиторами ( перехід титулів власності) при постійному процесі виробництва - буде вигідним, оскільки придбаний капітал буде давати для кредиторів рівень доходності вищий, ніж середньо ринковий.

2.5 Завдання № 5

Прогнозне значення дивідендів на 2003 рік становить 0,05 грн. на просту акцію. Середня прогнозна ринкова ціна акції на 2003 рік - 1,5 грн., прогнозований темп приросту дивідендів - 0,2%.

Здійснити оцінку акціонерного капіталу, якщо номінальна вартість акції дорівнює НВА = 0,75 грн. (варіант № 1).

Рішення

1. Ставка дивідендів для акціонерів розраховується як сума дивіденду на 1 акцію, віднесена до номіналу акції :

2. Враховуючи очікує мий рівень підняття дивідендної ставки доходності на 0,2%, тобто до 6,67+0,2=6,87%, оцінку вартості акціонерного капіталу з точки зору покупки його на ринку робимо як :

Таким чином, акціонерний капітал оцінюється як 2,0352 від номінальної суми статутного капіталу акціонерного товариства.

Висновки

Оцінка майна та майнових прав в Україні виконується згідно Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” за методологією національних стандартів № 1 та № 2.

Згідно з Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (2003 року) оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур.

Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

- витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів);

- дохідний;

- порівняльний.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

- умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

- продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

- умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Національний стандарт № 2 “Оцінка нерухомого майна” (2004 року) є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Список використаної літератури

1. ЗАКОН УКРАЇНИ „ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” //від 12 липня 2001 року N 2658-III

2. Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» // Постанова Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440.

3. НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ № 2 “Оцінка нерухомого майна” // Постанова кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2000 № 1442

4. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. - М.: Филинь, 1997

5. Григорьев В.В. Федотова М.А. Оценка предприятия : теория и практика. - М., ИНФРА-М, 1997

6. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. - Спб.: Питер, 2001

7. Ізмайлова К.В. Фінансовий аналіз: Навч. посібник - К.: МАУП,2000.

8. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчётности. - М.: Финансы и статистика, 1996г.

9. Менеджмент: Учебник для вузов / М.М. Максимцов, А.В. Игнатьева, М.А. Комаров и др.; Под ред. М.М. Максимцова, А.В. Игнатьевой. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998.

10 . Методика оцінки вартості майна під час приватизації// Постанова КМУ від 12 жовтня 2000 р. N 1554(Із змінами і доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 27 квітня 2002 року N 585)

11. Попов Е., Ханжина В. Структура рыночного потенциала предприятия // Проблемы теории и практики управления. - 2001. - № 6.

12. Попов Е.В. Рыночный потенциал предприятия, М, «Экономика»,2002 - 559с.

13. Оценка стоимости предприятия(бизнеса) : Учебное пособие / Под редакцией Н.А.Абдулаева, Н.А.Колайко. - М.: ЭКМОС, 2000

14. Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. - М.: Перспектива, 1997

15. Сосненко Л.С. Анализ экономического потенциала действующего предприятия. - М.: Экономическая литература, 2004.

16. Федонін О. С., Рєпіна І. М., Олексюк О. Т. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навч. посібник. - К.: КНЕУ, 2003. - 316 с.

17. Фінанси підприємств.Підручник /За ред.А.М.Поддєрьогіна - К.:КНЕУ,2000