Формування і розвиток ринку земельних ресурсів в Україні

2

Формування і розвиток ринку земельних ресурсів в Україні

1. Ринок землі та його інфраструктура

2. Земельна рента та земельні ресурси

2.1 Особливості земельної ренти

2.2 Ринок земельних ресурсів

3. Сучасні земельні відносини в Україні

Висновок

Список використаної літератури

Вступ

1. Ринок землі та його інфраструктура

Звичайно управління земельним фондом здійснюється землевласником, який має не тільки земельний фонд, але й право повного володіння, користування та розпорядження цим фондом. Сьогодні близько 80% усіх сільськогосподарських угідь України перебувають у державній та колективній власності. У світі ж є дві форми власності на землю -- приватна й державна. В країнах Заходу колективної форми власності немає, отже -- в світі не існує аналогів і вирішенню проблем колективної власності на землю.

Нові земельні відносини повинні формуватися на основі приватної власності на землю, що має обертатися на земельному ринку. В свою чергу, земельний ринок повинен перебувати під регулюючим впливом держави. До речі, слід зважити на те, що місткість цього ринку є досить незначною. Так, на сучасних земельних ринках купівлі-продажу землі в розвинутих країнах щороку обертається 1 --3% їх земельного фонду. У дореволюційний період у нашій державі теж спостерігалась аналогічна картина.

Державне регулювання земельних відносин передбачає створення саме організованого, нестихійного земельного ринку. Як відомо, сучасні організовані ринки уособлюються відповідними біржами. Так, товарному ринкові відповідає невід'ємна від нього інфраструктурна складова, якою є товарна біржа, ринкові цінних паперів -- фондова біржа, валютному ринкові -- валютна тощо. На нашу думку, в Україні втіленням, уособленням організованого земельного ринку може бути земельна біржа як установа, яка повинна спеціалізуватися на купівлі-продажу прав власності на землю. Головною функцією земельної біржі є обслуговування товарного ринку, точніше -- його окремого сектора, де здійснюються купівля-продаж землі як товару. Під обслуговуванням розуміється торговельне посередництво в обмінних операціях із землею. Цю функцію біржа повинна реалізувати на спеціальних регіональних земельних аукціонах. Метою створення земельної біржі є виявлення реальних ринкових цін на землю з урахуванням змін у попиті та пропозиції. Але ця мета може бути досягнута лише за умови, що немає одночасно двох земельних ринків -- біржового (організованого) та небіржового (стихійного), а існує один вільний ринок, частиною якого і є біржа.

Сучасне поняття вільного ринку не слід ототожнювати з стихійним ринком конкуренції. В сучасних умовах стихійний ринок як ринок вільної конкуренції стає дедалі керованішим і розглядається вже як вторинний. І в Україні такий сучасний вторинний земельний ринок ще слід створити. Відмова держави від організації вторинного ринку означає лише одне: пустити процес купівлі-продажу землі на самоплив.

Пропозиція щодо створення земельної біржі виникає на розумінні особливостей розвитку земельних відносин в Україні. Слід зазначити, що в країнах з ринковою економікою право приватної власності (і в тому числі -- на землю) є природним, первинним. Там фермерське господарство як уособлення приватної земельної власності історично має сильну політичну та економічну підтримку. Державна земельна монополія їм не відома, як нам майже не відоме право приватної земельної власності. Сьогодні лише 2,6% земельних угідь України перебувають у розпорядженні фермерських господарств і ще 14,2% -- у власності та користуванні громадян. Тому остаточно зрозуміло, що наша країна повинна здійснювати перехід від гігантської земельної монополії до вільного земельного ринку.

У створенні такого ринку провідна роль відводиться державі. І ця роль має ініціюватися самою державою, оскільки розподіл земельного фонду на державну й приватну земельну власність не повинен бути стихійним, неорганізованим, неконтрольованим і неефективним.

Формування організованого земельного ринку в Україні -- справа державної ваги. Якщо врахувати, що, як уже згадувалося, сьогодні в нашій країні майже 80% земельних угідь перебувають у державній та колективній власності, то, певна річ, без участі держави у цій справі не обійтись. У нас обслуговування земельного ринку ріелторськими фірмами подібно до інших країн не можливе, оскільки спочатку в Україні треба організаційно забезпечити процес роздержавлення та цивілізованої приватизації земель. Тому необхідно залучити державу до побудови організованого земельного ринку, уособленням якого має стати земельна біржа. Дійсно, земельна біржа, як і колективна власність на землю, не мають аналогів у світі. Але, на нашу думку, необхідність їх існування все-таки є виправданою, оскільки вони враховують і економічні особливості перехідного періоду, і національні соціальні особливості України.

Як відомо, звичайно біржі мають справу з попитом на ті чи інші товари, який безпосередньо не пов'язаний з потребою в їх використанні за прямим призначенням. Біржі орієнтуються лише на коливання цін біржових товарів. Але земля -- особливий, специфічний товар, напрями використання якого зумовлюються, перш за все, земельною політикою держави. Її регулюючий вплив на земельний ринок полягає у державному контролі за відповідністю приватних інтересів дальшого використання землі інтересам держави. На земельну біржу покладається функція узгодження цих конкуруючих інтересів, тобто посередництво у земельних відносинах у системі «приватний землевласник -- держава -- земля», яка є підсистемою загальної системи «людина -- суспільство -- природа». Тому функціонування земельної біржі повинне мати організований, раціональний характер, що може бути результатом лише свідомих дій держави та існуючих земельних монополій, політика яких повинна спиратися на прийняття науково обґрунтованих рішень.

Особливістю функціонування бірж є те, що їх двигуном (отже -- і рушійною силою організованого земельного ринку) є так звана «біржова спекуляція», яку здійснюють брокери, маклери, дилери. Ці біржові посередники є звичайними агентами з купівлі-продажу нерухомості, якою є земля. Вони спеціалізуються на питаннях грошової оцінки землі та ринкової ціни землі, а також поєднують попит і пропозицію на земельному ринку. Всупереч поширеному погляду наших досить недосвідчених у ринковій економіці співвітчизників, біржова торгівля як організована сукупність операцій з купівлі-продажу товарів не «роздуває» ціни, а навпаки -- стабілізує їх. Брокер купує товари там і тоді, де і коли вони дешевші, а продає їх туди і тоді, де і коли ціна на них підвищується. Питання лише в тому, за якою ціною депонується та запитується товар.

Регулюючий вплив держави на земельному ринку має відбуватися і в напрямі Ринкового ціноутворення, яке звичайно враховує земельну політику держави як зовнішній кон'юнктуро-утворюючий фактор.

На користь формування організованого земельного ринку з удосконаленим державним регулюванням вказує той факт, який відзначали відомі вчені економісти-аграрії на Всеукраїнських зборах 1999 року, -- що, за даними опитування селян-землевласників, вони сьогодні згодні продавати землю за 100--200--300 грн./га, хоча її кадастрова ціна становить 3500--4000 грн./га. Створення спеціалізованої земельної біржі вимагає розробки торговельних правил щодо операцій купівлі-продажу землі, сприяє їх удосконаленню і, врешті-решт, уніфікує їх, що, в свою чергу, утворює певне правове коло та умови для функціонування земельного арбітражу.

Земля -- це особливий, специфічний матеріальний об'єкт, відмінний за своєю сутністю від інших, які люди використовують для задоволення власних потреб. Специфіка його полягає в тому, що цей об'єкт є природним компонентом, який містить досить цінну, з господарської точки зору, речовину -- гумус (гумус є продуктом природи, продуктом її «праці», сутність якої полягає в забезпеченні кругообороту речовин на основі процесу фотосинтезу).

Специфіка сільськогосподарської діяльності в тому, що вона тісно пов'язана не тільки з експлуатацією (в одних випадках -- розумною, в інших -- нерозумною) зв'язків між живими організмами та продуктами їх життєдіяльності, що існують сьогодні, але й з використанням результатів життєдіяльності минулих епох, продуктів біогенного походження, яким є гумус -- нарівні з торфом, кам'яним вугіллям, газом, нафтою тощо. Вік відомих українських чорноземів вимірюється мільйонами років. А це означає, що вони є набагато старшими від найдревніших цивілізацій людини, відомих нам. Ґрунти створювалися в умовах, яких давно не існує та й не може вже ніколи існувати. Для землеробства як суспільне корисної господарської діяльності чорнозем почав використовуватися всього 300--400 років тому. Руйнуються ґрунти внаслідок помилок людини за останні роки. За історичний час втрати земельних ресурсів, придатних для сільського господарства, становлять у світі 20 млн. км². Для порівняння зазначимо, що сьогодні всі світові орні площі дорівнюють 15 млн.км².

За оцінками спеціалістів, для відтворення сантиметрового шару ґрунту в умовах добре розвинутої рослинності потрібно від 100 до 400 років. Тому вони говорять про непоправні втрати земельних ресурсів, про деградацію земель.

Процес деградації земель особливо проявляється в Україні, де значна частина ґрунту вже зруйнована: 33% з них ідентифікуються як «вимиті», тобто такі, що вже майже не містять гумусу.

За нашими розрахунками, у метровому шарі українського ґрунту міститься близько 2 млрд. т гумусу, який може природним шляхом утворити 100 млн. т азоту, 120 млн. т фосфору і 1500 млн. т калію. Щоб виробити їх штучно, хімічній промисловості України (з її сучасним виробництвом мінеральних добрив в обсягу 2 млн. т на рік) знадобиться понад 800 років.

Особливої уваги на земельному ринку потребують родючі землі, землі сільськогосподарського призначення. Можна сказати, в 90-х роках стався поворот у розумінні тієї істини, що процвітання та добробут залежать від раціонального використання світових запасів невідновлюваних природних ресурсів (включаючи землю). В багатьох державах, розуміючи необхідність використання ресурсів, технологій і технічного досвіду в рамках економічно раціонального розвитку, перестали вважати, що охорона навколишнього середовища стримує розвиток країни та знижує її конкурентоспроможність на світовому ринку. Але, на наш погляд, екологізації, в першу чергу, повинне підлягати регулювання відносин власності в будь-якій формі їх прояву. І відносини землевласності (включаючи привласнення та відчуження земель за допомогою купівлі-продажу, обміну земельного капіталу на грошовий) тут не виняток. Саме тому формування земельного ринку має бути екологічно свідомим.

Постійне поширення деградації земельних ресурсів пов'язане з втратою гумусу, і насамперед -- з їх виробничим використанням. З огляду на це, можна говорити, що використання земель з сільськогосподарськими цілями являє собою безоплатне використання гумусу землевласником.

За різними джерелами інформації, щороку в Україні втрачається 350--600 млн. т ґрунту, а разом з ним -- і 11--20 млн. т гумусу. Якщо не вжити превентивних заходів, то можна припустити, що повна втрата гумусу (отже -- і родючості ґрунтів) може статися в Україні вже через 2--4 тис. років. На сучасному етапі використання органічних і мінеральних добрив не є засобом підвищення родючості ґрунтів і відтворення земель, оскільки в кращому разі воно лише компенсує змивання поживних елементів. Тому під відтворенням земель ми пропонуємо розуміти, перш за все, відновлення гумусу різноманітними засобами. Істинна проблема полягає в забезпеченні адекватних координації та кооперації між різними рівнями управління землекористуванням, а також повного перетворення органів управління в даній галузі, а це (як вважають представники міжнародної організації сприяння поліпшенню навколишнього середовища Globe ECJ), у свою чергу, дає унікальну можливість для здійснення відповідних заходів. Міжнародне співтовариство сподівається, що реформа сільської політики, яка повинна відбутися, буде використана для того, щоб забезпечити ефективну інтеграцію екологічних аспектів у політичні та соціально-економічні процеси.

В умовах земельного ринку економічна функція держави -- щодо захисту споживачів землі -- повинна поєднуватися з її екологічною функцією -- щодо охорони земель від виснаження та деградації. Тому правила торгівлі землею мають передбачати відповідальність попереднього землевласника (продавця) за негативні зміни у її стані, для чого необхідно запровадити обов'язкову реєстрацію якості земель (із зазначенням вмісту гумусу, рівня забрудненості тощо), або, інакше кажучи, -- паспорт землі.

Як правило, пропозиції щодо екологізації сільського господарства, спрямовані на перехід до політики цін, яка орієнтована більше на ринок і супроводжується запровадженням платежів за забруднення та виснаження ґрунтів, є кроком у правильному напрямі. Однак ці пропозиції не йдуть досить далеко, оскільки більшість прямих платежів залишаються пов'язаними з виробництвом окремих сільськогосподарських товарів і, в основному, призначені для компенсації втрат доходу як винагороди за екологізацію виробництва. Тому актуальним і надзвичайно необхідним є створення нових організаційних та економічних механізмів, а також нової ринкової інфраструктури, які б були зорієнтовані на відновлення земельного багатства.

Ми вважаємо, що до складу нової інфраструктури обов'язково має входити спеціальна установа, яка б ефективно розпоряджалася резервним земельним фондом, заповідництвом, охороною та відтворенням земель, їх екологічно збалансованим використанням. Такою спеціалізованою екологічною інституцією ринку може стати банк ґрунтів, або ґрунтозахисний банк.

Ґрунтозахисний банк -- це, насамперед, природозахисна структура, головними функціями якої є відновлення ґрунтів, поліпшення певних категорій земель. Якщо поглянути на цю природозахисну установу крізь призму світової ринкової інфраструктури, то вона може уособлювати сучасний новий ринок екологічних товарів і послуг (або, як його ще називають, «екологічний ринок»), який набуває розвитку, міцніючи з часом. Так, уже сьогодні його місткість становить 250 млрд. дол./рік (і це -- за винятком більшості «чистих технологій»), зростаючи щороку майже на 5%. Відновлення земель є найбільш містким сегментом екологічного Ринку. Середньорічний темп розвитку земельного сегмента ринку сягає 16,1%, тоді як загальне середньорічне зростання всього ринку -- 8,5%.

Відновлення земель -- найактуальніша проблема нашої держави. Але констатації цього факту не досить. Для вирішення даної проблеми треба розробити власну національну стратегію, яка б узгоджувала аграрну та екологічну політику. І сьогодні країни з розвинутою економікою зустрічаються з фінансовою проблемою придбання сільськогосподарських угідь, які мають важливе значення для охорони природи й ландшафту. Дедалі гостріше відчувається зіткнення приватних інтересів господарського використання земель (яке звичайно супроводжується їх виснаженням) з екологічними інтересами суспільства.

Наприклад, у Нідерландах, де майже всі земельні угіддя в той чи інший час були створені людиною, сільськогосподарське землекористування та урядова політика спрямовуються, насамперед, на охорону цінних екосистем. За такою національною стратегією, відновлення екосистем має особливе значення, тому до нього застосовуються регулюючі заходи. Зокрема, з фермерами укладаються Добровільні угоди про землекористування. Сільськогосподарську діяльність на власних землях вони зобов'язуються проводити відповідно до завдань охорони природи й ландшафтів, одержуючи належну матеріальну компенсацію. При цьому головна умова -- щоб урядові субсидії були достатньою винагородою порівняно з доходами від ведення сільського господарства і прибутком від експлуатації інших земель району. Частина земель вилучається з сільськогосподарського землекористування та передається установам, які займаються охороною природного середовища і управляють ними.

Внаслідок суворого адміністративного режиму, встановлюваного на таких землях з метою збереження їх цінних елементів, які можуть легко зруйнуватися, ці ділянки вже не можна розглядати як продуктивні з точки зору звичайного процесу сільськогосподарської діяльності. Проте ці землі можна здавати в оренду фермерам -- після того, як їх одержать установи, які відають охороною природи, але тільки за умови, що орендарі суворо дотримуватимуться встановленого режиму регулювання їх використання. До цього можна додати, що в Нідерландах за договорами, укладеними з фермерами, під екологічним захистом держави перебувають 5% земель, які потребують відновлення, а під захистом екологічних установ -- відповідно, 12%.

В Україні на цей час землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення складають лише 0,4% земельних угідь.

Одним з пріоритетних стратегічних напрямів розвитку нашої держави є відновлення земель. З цією метою національна програма передбачає скорочення площі орних земель, не даючи конкретної відповіді на запитання про використання, розпорядження та контроль щодо вилучених тим самим земель, обсяг яких становитиме майже 15 млн. га. В усьому світі скорочення площі використовуваних земель розглядається як проблематичне. Такі заходи вживаються виключно з міркувань ринкової політики, але, з огляду на екологію, їх реалізація на регіональному рівні до теперішнього часу є майже неможливою. Замість скорочення площ розумнішим вважається зменшення застосування матеріальних вкладень у землю, що штучно підвищують урожайність, -- таких, наприклад, як добрива. Тому і виникають слушні пропозиції про запровадження податку на використання подібних матеріальних вкладень, що відповідає принципові «забруднювач платить».

Функціонування ґрунтозахисного банку створює, врешті-решт, певні умови для розвитку екологічного підприємництва у галузі відтворення та поліпшення земель в Україні. Це можуть бути, по-перше, переорієнтація непридатних земель, а також поліпшення земель, мало придатних для сільськогосподарського виробництва; по-друге, очищення земель від забруднення промисловими й побутовими відходами; по-третє, роботи, пов'язані з усуненням ерозії, засолення, окислення, підтоплення «списаних» земель; тощо.

Не можна обійти увагою і ще одне потенціальне структурне утворення -- Земельний банк, функцією якого е забезпечення сільськогосподарськими кредитними ресурсами під заставу землі. Цей банк постає вже як посередник між землевласником і кредитором. Ми розглядаємо його як звичайну фінансово-кредитну установу, що спеціалізується на іпотечному кредитуванні під заставу землі, але це може бути і холдинг-компанія, і бенефіциарій земельного трасту, який здійснює довірче управління фінансовими ресурсами споріднених установ (земельної біржі, ґрунтозахисного банку, державних і комерційних банків, орієнтованих на земельні відносини, тощо). Але, в усякому разі, організований заставний ринок передбачає існування лише одного вільного ринку, уособленням якого і є Земельний банк, якому надається ліцензія на іпотечне кредитування під заставу землі. Земля не може бути заставлена ніяк інакше, ніж у Земельному банку.

Таким чином, запропонований новий організаційний механізм відновлення земельних ресурсів, який доцільно запроваджувати у перехідний період, передбачає поділ повноважень щодо управління земельним фондом, купівлі-продажу землі, сільськогосподарського кредитування та їх делегування відповідним структурам-- земельній біржі, ґрунтозахисному та іпотечному банкам. Зосередження функцій щодо купівлі-продажу та іпотечного кредитування в одній установі може зруйнувати земельний і заставний ринки внаслідок диктування цін, ставок процента та умов кредитування. У жодній розвинутій країні немає земельного банку з такими надзвичайними повноваженнями. А втім, зв'язок іпотечного і ґрунтозахисного банків із земельною біржею є, на нашу думку, можливим у процесі розширеного відтворення земельного капіталу в розвинутому ринковому середовищі, але вимагає пильного державного нагляду за земельними монополіями.

2. Земельна рента та земельні відносини

2.1 Земельна рента та її особливості

Питанням земельної ренти за останні півстоліття у світовій економічній літературі не приділяється належної уваги. Пояснюється це, на наш погляд, тим, що земля у більшості розвинутих країн уже повністю поділена і "переділена" між державою та приватними власниками, а рента, яку вони отримують, має найбільш сталу величину порівняно з іншими формами факторіального розподілу доходу. В перехідній економіці України, де "...зроблено перший вагомий крок у реалізації кінцевої мети земельної Реформи -- безоплатної передачі землі у власність тим, хто на ній працює, формування платних орендних відносин і ринку землі", сьогодні стає злободенною проблема теоретичного обґрунтування конкретних економіко-правових форм становлення не тільки приватного власника, але й реального господаря на землі. Ознайомлення з теорією ренти розширює горизонти розуміння економічної природи цього явища і дозволяє визначитися з напрямами формування ринку землі в Україні.

Рента, як економічне явище, означає постійно отримувану частину доходу з капіталу, майна чи землі, що не вимагає від власника ніякої підприємницької діяльності. Земельна рента, як економічна рента з землі, є однією з форм розподілу створеного національного доходу. В економічній свідомості реформаторів аграрного сектора домінує упереджена думка щодо досягнення ефективності сільського господарства через формування ринку землі на основі приватної власності та ринкових законів функціонування. Зазначимо неточність такого підходу. Земля надто специфічний товар, тому ринковий механізм попиту і пропозиції, про що часто люблять говорити пропагандисти з економіки та окремі політики, просто не впливає на ціну землі. Мається на увазі, насамперед, вплив пропозиції на ціну земельної ренти. Специфіка землі як фактора виробництва та як товару визначається такими чинниками.

По-перше, земля як ресурс характеризується обмеженістю. Обмеженість означає, що суспільство не може запропонувати більше ресурсів, ніж хотіли б мати люди. Обмеженість землі абсолютна. Тому не можна погодитися з Н.Грегорі Менк'ю, який при розгляді взаємозалежності ціни ренти від попиту та пропозиції землі, графічно показав можливу еластичність пропозиції землі. В макроекономічному аспекті такого просто не може бути. Пропозиція землі не збільшується, вона може лише зменшуватися (див. рис. 1. Лінія S відбиває незмінність пропозиції, а S1 -- зменшення пропозиції землі), тоді як попит постійно зростає. На відміну від ринку інших товарів, де вільно рухаються як крива попиту, так і крива пропозиції, ринок землі е надто специфічним, де лише попит є визначальним фактором ціни ренти землі. Земля унікальний ресурс -- напівтовар, замінників якому знайти неможливо.

Рис. 1. Взаємозалежність ціни ренти від попиту на землю

По-друге, специфіка земельного ресурсу як фактора -- в тому, що не тільки його кількісні параметри зменшуються, а постійно знижуються і якісні характеристики. Сьогодні у світі потребують капітальних вкладень для свого відновлення 15% всіх оброблюваних земель.

По-третє, “за умов загострення світової продовольчої проблеми...” вирішення питань реформування аграрного сектора економіки України "набуває не лише суто національної, а міжнародної ваги".

По-четверте, "перегрів" економіки та її глобалізація зумовлюють посилений "тиск" на кожну ділянку землі з точки зору прикладання капіталу або її привласнення як об'єкта власності. Тобто монополія на землю як на об'єкт власності та господарювання є економічною умовою формування і привласнення усіх видів ренти. Поспішне юридичне оформлення "розподілу" землі у приватну власність гарантує довічне персоніфіковане отримання відповідної частки створеного продукту у вигляді земельної ренти. Проблема власності на землю -- це проблема довічного привласнення ренти. А процес приватизації землі необхідно трактувати як узаконення персоніфікації" довічного привласнення ренти.

Прудон, якому належить визнана фраза "власність -- це крадіжка", визначив, що земля "вперше від часів феодалізму, почала переходити з рук в руки і дробитися в широкому масштабі", земельна власність вперше вийшла з того стану нерухомості, в якому так довго тримала її феодальна система", тому земля "з режиму мертвої руки перейшла в режим обігу". Цим самим створювалися економічні умови капіталістичного підприємництва у сільському господарстві. Формування ринку землі, як показує історія, завжди мало затяжний та суперечливий характер. Інколи воно розтягувалося на цілі століття (Австрія, Німеччина, Японія та ін.). Привласнення ренти перейшло від феодалів до дрібних власників. Сучасне дроблення земель України через паювання означає й дроблення отримувачів земельної ренти.

Теорія ренти Д. Рікардо розмежовує диференціальну ренту за продуктивністю, родючістю та місцем розташування. Рента виплачується "землевласнику за користування землею і тільки землею". Й. Тюнен розглянув питання кількісного виміру земельної ренти за продуктивністю та за розміщенням¹⁰. Висунувши вперше в економічній науці припущення про граничну корисність, він розглянув феномен ренти за "місцем розташування", незалежно від того, чи це "диференціальна рента" чи "рента, отримана внаслідок рідкісності продукту", що проявляється у виконанні відповідної "рентної функції". Вільгельм Лаунхардт, послідовник Тюнена, за допомогою математичного аналізу графічно виклав "рентну функцію"".

Суть рентної функції полягає в тому, що математично (відповідно до формули) можна обчислити зміну величини ренти залежно від розташування земельної ділянки щодо центру міста. Крім того, "вигідне" місце розташування будівель чи земельних ділянок (мається на увазі близькість до центру й рідкісні землі та будівель") опосередковано, через ціновий механізм, формує особливий вид ренти -- монопольну земельну ренту. Найширше практичне застосування ця методологічна концепція має в регулюванні міської (муніципальної) та регіональної економік. З урахуванням цього принципу проводилося визначення ціни об'єкта під час приватизації житла в містах та земельних ділянок у Східній Німеччині.

Нині у центрі Києва власниками квартир, офісів, кафе, готелів привласнюються великі доходи у вигляді монопольної ренти. Кожний може підтвердити велику цінову різницю за надану послугу в центрі міста та на його околиці, а також різницю фактичної орендної плати за оренду приміщень. "Найвища поземельна рента, -- пише Д. Рікардо, -- в столиці, особливо у тих її кварталах, де існує найбільший попит на будинки, при цьому немає різниці, які причини викликають цей попит". Акр землі в Токіо може коштувати 85 млн. дол., у Лас-Вегасі -- 650 000 дол., а в пустелі Невада -- 60 дол. Нині на неформальному ринку України ціна 1 акра землі під Києвом (у радіусі 20 км) коливається від 200 до 500 дол., а в центрі Києва -- від 3000 до 10000 дол. Д. Рікардо зазначав, що як міська рента, так і звичайна поземельна рента становлять такий вид доходу, яким власник у багатьох випадках користується без будь-якої праці чи турбот з свого боку. Якщо земля не оподатковується, не вилучається рента і не визначена власність, користувач тощо, і внаслідок цього не визначено її вартість, вона є зручним "предметом для спекуляції, яка має скоріше характер біржової гри, ніж здорової торгівлі".

2.2 Ринок земельних ресурсів

Легалізація та лібералізація земельного ринку в Україні, з урахуванням глобалізації ринків, спричиняють, на наш погляд, тенденцію зростання ціни землі. З іншого боку, великий вплив на процес ціноутворення всередині країни з боку вітчизняних монопольно-фінансових угруповань та "грошових мішків", що свідомо утримують низьку ціну не тільки на сировину, а й на вартість робочої сили, призведе до штучного заниження ціни землі на початковому етапі реформ. Невизначеність ціноутворення на землю є відображенням суперечливості відмирання адміністративно-розподільних відносин, становлення ринку землі, а також впливу таких чинників, як монополізація, тінізація економіки, загострення боротьби за переділ ресурсів у глобальному масштабі.

Отримання громадянами права вільного викупу земельних ділянок, що надані їм у користування (понад норму, яка приватизується безоплатно), за ціною, не нижчою від визначеної в установленому порядку грошової оцінки землі, може призвести до адміністративно-розподільного механізму формування ціни землі. Платіжна криза та відсутність коштів у селян, власників паїв, спричиняє відчуження земельних ділянок через ринок землі за заниженими цінами. Романтичні надії на роль іпотечного кредитування, на перший погляд, є одним з реальних шляхів активізації продуктивного використання землі, але з нашої точки зору, логіка трансформаційних процесів в Україні говорить про діяння кредитного механізму перерозподілу власності та доходів, у результаті чого земля перейде до "нових феодалів", а ще гірше -- до нерезидентів. Як запобігти таким наслідкам -- ось одна з основних проблем сучасної земельної реформи.

Йдеться не про заперечення приватної власності на землю, а навпаки -- про вироблення цивілізованих механізмів її поступового закріплення за тими, хто її обробляє. Неофіти приватної власності неспроможні зрозуміти, що для реалізації переваг приватної власності на землю необхідно створити відповідні умови, що не раз зазначав В. Ойкен.

Держава має не тільки гарантувати права приватної власності, а й розробляти правила її використання. Догматичне трактування приватної власності як повної свободи її самостійного використання чи взагалі невикористання, що ми маємо в промисловості, є результатом помилкового сприйняття ринкового фундаменталізму.

В цьому аспекті варто згадати теорію прав власності Рональда Коуза (США). Ефективність економіки, на його думку, залежить не від форми власності, а від економіко-організаційної форми управління нею. Пояснюючи цю думку, Р. Коуз наводить приклад з власністю на знайдену печеру: "Чи використовується печера для зберігання банківської інформації, чи як сховище для природного газу або для вирощування грибів, залежить не від законів про власність, а від того, хто заплатить більше за користування печерою -- банк, корпорація природного газу чи грибний концерн" .

Економічна та правова наука має зосередити увагу на вдосконаленні самого управління власністю, а не на юридичному оформленні її персоніфікації. Можливо, нам "не слід при реформуванні економічних відносин обов'язково вишукувати власника". Є також думка щодо запровадження "права спільної часткової власності" та "права спільної сумісної власності" для земельних угідь колективної власності та загального призначення. Історичний досвід показує, що управління приватною власністю супроводжуватиметься виникненням різного роду проблем. Приватна форма землеволодіння потребуватиме в майбутньому розробки технології оцінки землі (реальної, а не формальної у вигляді кадастру), з метою вирівнювання якості землі та зменшення черезсмужжя. Черезсмужжя "неминуче виникає з часом при переході землі з рук до рук спадщиною, або купівлею, і для усунення або зменшення її доводиться проводити обмін шматків землі, котрими володіють окремі двори". Це ще один клубок проблем, які необхідно буде розв'язати в процесі реформування аграрного сектора.

Тільки багатоукладність економіки аграрного сектора може врятувати його від остаточного руйнування. Великі сучасні колективні господарства, де є справжній організатор виробництва і де забезпечено членам колективу їх участь в управлінні та відповідний рівень споживання, можуть залишатися в зазначеній організаційно-економічній формі. Критеріями визначення доцільності існування форм господарювання на селі (фермерства, КСП тощо) мають стати ефективність та продуктивність використання землі. Існування різних форм лише створить конкуренцію. Великі підприємства заінтересовані в тому, щоб поряд з ними існували дрібні господарства, які постачали б сільських робітників сільськогосподарському капіталістові.

Ми повинні створювати ферми, які були б на межі трудового та капіталістичного підприємства і які використовували б власну та найману працю. Слід передбачити появу багатих дрібних сільських виробників, що будуть розширювати своє виробництво, перетворювати його в сучасне індустріальне. Питання аграрної реформи необхідно ставити ширше, розглядати їх через призму соціалізації землі, не в розумінні "соціалізму", а з позицій "socialis"-- суспільної вигоди. Хоча соціалізація землі порушує "...право трудящого хлібороба на землю, оброблену його власною працею", але вищим від трудового права є "однакове право кожного трудящого на землю -- з чого виходить, що земля не може бути поділена у власність, а тільки на тимчасове користування трудящого, для того, щоб не порушити права інших трудящих на землю". Сучасне паювання земель порушує принцип справедливості поділу землі і між самими селянами. Існує велика відмінність між розмірами паїв у західних та південних областях України.

У Франції в результаті аграрного законодавства якобінців під час французької революції феодальне землеволодіння перетворилося в дрібні селянські господарства на індустріальній основі. В Німеччині та Австрії селянські господарства підтримувалися князівською владою через орендні відносини на основі грошової та натуральної ренти. Великого поширення набула міжселянська оренда. Таким чином, в усіх зазначених країнах, у тому числі й у США, розвиток фермерства бере початок з оренди дрібними селянськими господарствами або сімейними фермами. В Нідерландах, де фермерство досягло високого рівня розвитку, переважна частина земель перебуває у державній власності. Тобто головна проблема -- не у формі власності, а в умовах оренди та державної політики щодо орендаря. Поодинокі сімейно-орендні фермерські господарства, які були організовані на початку 90-х років, як показує досвід, нині стали ефективними аграрними одиницями, що забезпечили, на відміну від збанкрутілих КСП, не тільки просте, а й розширене відтворення.

Сільське господарство -- це сектор економіки, де найбільшою мірою виявляється модель ринку чистої конкуренції, а його результативність цілком залежить від використання специфічного ресурсу -- землі, родючість якої необхідно постійно відновлювати. Товари цього сектора не мають замінників, тому аграрна політика має проводитися як у короткостроковому, так і в довгостроковому періодах -- вона постійно повинна бути в центрі уваги кожного уряду.

3. Сучасні земельні відносини в Україні

Широкомасштабне формування в Україні землекористування господарських структур на принципах оренди надзвичайно звузило їх можливості щодо одержання кредитів під заставу землі, оскільки як об'єкт застави може бути використана лише земля, що перебуває у власності кредитопозичальника. Як юридичні особи господарські товариства і сільськогосподарські виробничі кооперативи, створені на базі КСП, повністю позбавлені таких можливостей, оскільки не мають власної землі, а користуються виключно орендованою. У приватно-орендних підприємств ці можливості мізерні (порівняно з розмірами їх землекористування). Відносно більшими вони є у СФГ, а ще більшими (теж відносно) - у ОПГ населення (і зокрема - селян).

Слід зазначити, що аналогічно формується землекористування підприємницьких структур, створених у процесі реорганізації колективних і державних господарств, також у Російській Федерації. Подібне спостерігається і в колишніх соціалістичних країнах Центральної та Східної Європи (і зокрема - в тих з них, де у процесі реорганізації колективних і державних сільськогосподарських підприємств створювалися не тільки селянські господарства, але й господарські товариства і сільськогосподарські виробничі кооперативи). Наприклад, у нових землях ФРН, за даними вибіркових обстежень, у 1996/97 господарському році у землекористуванні господарських товариств орендовані землі становили 97,2%, сільськогосподарських виробничих кооперативів - 97,4, селянських господарств (сімейних ферм) - 57,3 і об'єднань фермерів - 90,5%".

У процесі підготовки проектів (їх було декілька) закону України про заставу в деяких з них, поряд із заставою землі, передбачалося також положення про кредитну заставу права оренди землі. Це положення активно підтримувалося прихильниками збереження державної власності на землю (і зокрема - на сільськогосподарські угіддя). На їх думку, для одержання кредитів під заставу землі не обов'язково мати власну землю - для цього можна скористатися і орендованою. Але ж заставлятися можуть тільки власна земля та право оренди землі. У тому проекті названого закону, який сьогодні перебуває на розгляді у Верховній Раді України, застава права оренди землі не передбачена, однак вона є в проекті нового Земельного кодексу України.

Враховуючи ситуацію, що склалася для сільськогосподарських товаровиробників на кредитному ринку, важливо з'ясувати, якою мірою може сприяти розв'язанню проблеми кредитування надання кредитів під заставу права оренди землі, якщо така правова норма стане реальністю.

Припустимо, що орендар, який орендує 1 га землі, сплачує орендну плату в розмірі 1% її вартості (щоправда, це низька плата). Припустимо далі, що цей орендар, заставивши право оренди землі, не зміг повернути кредит, узятий під таке право, і воно перейшло у власність кредитодавця. Якщо це банк, то він навряд чи стане займатися практичним використанням даної земельної ділянки за цільовим призначенням і намагатиметься поступитися правом її оренди перед будь-яким сільськогосподарським товаровиробником. У такому випадку складається ситуація, дещо аналогічна тій, яка виникає при переданні орендованої землі в суборенду з суто комерційних міркувань, тобто щоб мати з цієї операції певний зиск. Причому власник права оренди землі намагатиметься одержати від претендента на це право більше, ніж необхідно сплачувати власникові землі як орендну плату. Припустимо також: суборендар з орендарем зійшлися на тому, що перший сплачуватиме орендну плату безпосередньо власникові землі (в розмірі 1% її вартості) і таку ж суму - власникові права її оренди. Саме цю величину і слід розглядати як оцінку права оренди землі. Оскільки вона, становлячи в даному випадку 1% вартості землі, є у 100 разів меншою від цієї вартості, то і кредиту під заставу права оренди землі можна одержати у стільки ж разів менше, ніж під заставу безпосередньо землі.

Незважаючи на певну умовність наведених міркувань, є всі підстави зробити висновок, що застосування застави права оренди землі, якщо це буде передбачено законодавством, зможе лише незначною мірою сприяти розв'язанню проблеми кредитування сільськогосподарських підприємств, і зокрема - тих, які зовсім не мають власної землі або ж мають її у відносно малих розмірах.

Постає запитання: а чи є якісь шляхи одержання кредитів названими господарськими структурами в умовах сформованого ними землекористування?

Як відомо, кредити можна одержувати під заставу не тільки землі, але й майна та продукції, яку передбачає виробити кредитоодержувач. Оскільки в сучасних господарствах власного ліквідного майна (і зокрема - у складі основних засобів виробництва) дуже мало (його основна маса є орендованою у власників майнових паїв, які не стали засновниками цих господарств), то і кредитів під його заставу можна одержати теж дуже мало. Під заставу ж майбутньої продукції, здебільшого, можна одержати короткостроковий кредит для поповнення оборотних засобів. Разом з тим кредит для підприємницької структури можуть одержати її засновники як фізичні особи, заставивши земельні ділянки (частки), надані ними цій структурі в оренду, з переданням одержаного кредиту у її ж розпорядження.

На жаль, можливості щодо одержання кредитів під заставу земельних ділянок (часток) засновників нових господарських структур (і зокрема - господарських товариств і приватно-орендних підприємств) дуже обмежені нечисленністю їх засновників. За попередніми даними Держкомстату України, серед господарських структур, організованих на базі КСП, четверту частину створено (кожну з цих структур) одним засновником (їх основну масу складають приватно-орендні підприємства). Половина таких структур мають від 2 до 10 засновників і 10% - відповідно, від 10 до 20. У середньому кожне господарство з цих трьох груп має близько 6 засновників.

Оскільки середній по Україні розмір земельної частки становить 4,2 га, то земельна ділянка, передана в оренду господарській структурі її засновниками, сягає в середньому 25,2 га, а її грошова оцінка - менш як 200 тис. грн. Під заставу такої площі землі можна одержати кредит у розмірі близько 150 тис. грн. (приблизно 75% її вартості). Це надто малі кошти для відновлення і подальшого нарощування матеріально-технічного потенціалу сучасних господарських структур, середній розмір яких (за виключенням СФГ) сягає понад 2000 га сільськогосподарських угідь.

Якщо не буде віднайдено інші можливості щодо одержання новими структурами кредитів у необхідних розмірах, то не виключено, що нечисленні за кількістю засновників підприємницькі структури змушені будуть піти шляхом розширення їх чисельності. Отже, нечисленність засновників нових структур, поряд з позитивними моментами (як правило, в даному випадку управління підприємницькою діяльністю здійснюється ефективніше), має й негативні.

З самого початку процесу реорганізації КСП у господарські структури, більш пристосовані до ринкових умов, точиться дискусія про доцільність обов'язкового виділення в усіх господарствах земельних часток у натурі. На першому етапі ця дискусія велася, головним чином, між проектами з реорганізації КСП, виконуваними за допомогою іноземних структур і за фінансової підтримки урядів різних країн. Проект "Паювання сільськогосподарських земель в Україні", що виконувався в період 1995-2000 pp. корпорацією "Ронко" за фінансування Агентством США з міжнародного розвитку (USAID), відстоював позицію доцільності виділення земельних часток у натурі в момент реорганізації КСП і реалізував цю позицію на практиці, надавши допомогу в здійсненні реорганізації більш як 700 КСП майже в усіх областях України. Протилежну позицію - недоцільності поспішного виділення земельних часток у натурі - відстоював і реалізував проект "Приватизація землі та реорганізація колективних сільськогосподарських підприємств в Україні", що теж виконувався у період 1995-2000 pp. у ряді областей України (найбільше - у Донецькій, Чернівецькій і Волинській) Міжнародною фінансовою корпорацією (МФК) за фінансової підтримки урядів Великобританії, Канади, Японії, Нідерландів і Скандинавських країн.

За рекомендацією проекту МФК, новим структурам, створюваним на базі КСП, земельні ділянки виділялися відповідно до кількості земельних часток, консолідованих (об'єднаних) у кожній з них їх засновниками, і розміру земельної частки в даному КСП. Оскільки цей проект дотримувався позиції, що земельні частки без виділення їх у натурі не можна передавати в оренду, то учасниками нових структур ставали всі власники земельних часток, крім тих, хто виявляв бажання вилучити їх з метою створення СФГ або передання в оренду. Передання земельних часток новостворюваним господарським структурам відбувалося за договорами про рентні платежі. Суть такого договору полягала в тому, що власник земельної частки зобов'язувався не вилучати її з господарства протягом строку його дії, а підприємство, заінтересоване в цьому, брало на себе зобов'язання здійснювати відповідні рентні платежі за рахунок доходів, одержаних у процесі використання такої земельної частки. По суті, це була прихована орендна плата за земельні частки, оскільки формально вони не могли бути передані в оренду без виділення їх у натурі.

Позитивною рисою запропонованого МФК способу формування земельних ділянок нових господарських структур вважалося те, що при ньому не відбувалася парцеляція їх земельних масивів, а недоліком - відповідно, що на сформовані в такий спосіб земельні ділянки видавалися державні акти на колективну власність на землю, оскільки на той час інше не було передбачене чинним законодавством. Слід підкреслити також, що рекомендований МФК спосіб формування земельних ділянок нових структур, створюваних на базі КСП, був спрямований не на збереження колективної форми власності на землю (яка, як відомо, не передбачена Конституцією України, але залишалася у чинному Земельному кодексі України), а на запобігання парцеляції земель великих господарств. Оформлення ж цих земель актами на колективну власність вважалося тимчасовим - до внесення відповідних змін до чинного українського законодавства.

Значні зміни у порядок формування земельних ділянок нових структур, створюваних на базі КСП, вніс грудневий (1999 р.) Указ Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки". Зокрема, він надав можливість виділяти єдиним земельним масивом земельні частки (без визначення кожної з них у натурі) групам їх власників з метою організації його спільного використання або передання в оренду, або розпорядження ним в інший спосіб (продажу тощо). Іншим положенням цього Указу передбачено "під час укладання договорів оренди земельних часток виходити з того, що сертифікат на право на земельну частку (пай) е правовстановлюючим документом, який засвідчує право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою".

Завдяки цим положенням Указу Президента України було створено можливість формувати земельні ділянки нових структур, що виникали на базі КСП, шляхом оренди земельних часток без виділення їх у натурі. Саме в такий спосіб формувала свої земельні ділянки основна маса нових господарських структур, які створювалися на базі КСП у процесі виконання названого Указу. Причому на принципах оренди новими структурами залучалися земельні частки як їх засновників, так і інших власників. Разом з тим були й випадки виділення земельних часток у натурі (на місцевості).

Оренду земельних часток без виділення їх у натурі не всі (і насамперед - юристи) визнають легітимною правовою нормою, вважаючи, що в оренду може бути передана лише конкретна земельна ділянка, з визначеними межами розташування та параметрами якості. Але ж у таких випадках в оренду передаються саме конкретні земельні ділянки, що належать на правах власності не окремим особам, а певним групам людей, з визначеними якісними характеристиками, які дістали узагальнення в грошовій оцінці кожної з цих ділянок. У даній ситуації правомірно укладати єдиний договір на оренду такої земельної ділянки. Встановлена при цьому орендна плата має бути розподілена між співвласниками земельної ділянки (тобто власниками земельних часток), з урахуванням кількості земельних часток, належних кожному з них. Але оскільки на даному етапі орендна плата здійснюється не одними лише грішми, але й продукцією та послугами, і бажання власників земельних часток щодо форми орендної плати, як правило, є різними, то до єдиного договору про оренду земельної ділянки, належної власникам земельних часток на правах спільної часткової власності, необхідно додавати угоди між орендарем і кожним з власників земельних часток. Проте у практичній діяльності люди завжди намагаються спростити свої дії та взаємовідносини. Відповідні спрощення зроблено і в справі передання в оренду земельних ділянок з визначенням у їх складі земельних часток, але без виділення останніх у натурі. Ніхто не став на шлях подвійної роботи: укладати єдиний договір на оренду спільної земельної ділянки і угоди (договори) на оренду окремих земельних часток. Повсюдно укладаються лише угоди (договори) на оренду окремих земельних часток, І це нікому і нічим не зашкодило.

Заперечуючи проти цього, противники укладання договорів на оренду земельних часток без виділення їх у натурі практично відстоюють позицію необхідності повсюдного визначення земельних часток у натурі, оскільки вважають, що лише в таких випадках можна укладати договори на оренду окремих земельних часток. З огляду на це, дискусія щодо того, чи обов'язково виділяти земельні частки в натурі, після виконання грудневого (1999 p.) Указу Президента України набула ще більшої гостроти та нового звучання, оскільки урядові структури, відповідальні за проведення аграрної реформи в нашій державі, у складі здійснюваних заходів, спрямованих на поглиблення ринкових перетворень на селі, передбачили розпочати процес обов'язкового виділення земельних часток у натурі.

З даного приводу автор, як і багато інших вчених, неодноразово висловлював свою думку в ряді публікацій. Надзвичайна важливість проблеми не дозволяє обійти її мовчанням і цього разу.

Усіма, хто виступає за необхідність кардинальних перетворень на селі, доцільність виділення земельних часток у натурі в принципі не заперечується. І з часом переважна більшість власників земельних часток (а може, й усі вони) виділять їх у натурі. Проте на початковому етапі формування нової організаційної структури сільськогосподарського виробництва поспішати з цим не слід, зокрема - неприпустимо робити це за командою "згори", проводячи відповідну кампанію під керівництвом державних органів влади. Справа в тому, що у процесі виконання грудневого (1999 p.) Указу Президента України вибір нових форм господарювання нерідко здійснювався в примусовому порядку, і переважна більшість власників земельних часток стали орендодавцями не за власним бажанням. Тому не виключено, що з часом багато з них намагатимуться прийняти інше рішення щодо розпорядження належними їм земельними частками і майновими паями. Цілком реально припустити, що одні з них, вилучивши належні їм земельні частки і майнові паї з створених на базі КСП структур і об'єднавшись, захочуть створити нове підприємство для спільної підприємницької діяльності (товариство, кооператив), другі забажають господарювати самостійно, створивши СФГ, треті дійдуть думки про доцільність вилучення своїх земельних часток з метою розширення земельних ділянок власних ОПГ, а четверті -відповідно, з метою передання цих часток в оренду іншим орендарям за вищу орендну плату. І якщо в господарстві, з якого вилучатимуться земельні частки, їх буде виділено в натурі, то його земельний комплекс втратить цілісність: у ньому з'являться чужі ділянки, до яких мають бути під'їзди. Усе це є небажаним з позицій раціональної організації землекористування господарств. І то не пусті вигадки, а реальність, яка вже проявила себе.