Формування і розвиток ринку земельних ресурсів в Україні

Однією з перших процес реорганізації КСП у прийнятніші підприємницькі структури розпочала за допомогою МФК Донецька область. Важливо підкреслити, що там вибір нових форм господарювання відбувався виключно на добровільних засадах. Незважаючи на це, вже на другий рік після створення нових структур розпочався рух земельних часток від одних структур до інших, і зокрема - до тих, які забезпечували вищі рентні платежі. Земельні частки виділялися також з метою створення СФГ. Причому процес їх вилучення з нових структур має в даному випадку не поодинокий характер, а став масовим. Можна навести багато прикладів щодо цього, але обмежимося тими з них, які вирізняються найбільшою масовістю. Зокрема, з ТОВ "Дружба" Старобешівського району Донецької області (створеного у 1998 р. без виділення земельних часток на місцевості) у 1999 р. вийшли, вилучивши єдиним масивом свої земельні частки, 100 його учасників (або майже 1/4 їх загальної чисельності) і передали вилучену тим самим земельну ділянку в оренду ТОВ "Еліта" цього ж району. У Тельманівському районі з ТОВ "Зоря" вийшли 89 (або 20%) учасників - власників земельних часток з метою (в основному) їх передання в оренду фермерам, а також створення нових СФГ. Якби у ТОВ "Дружба" і "Зоря" земельні частки було виділено в натурі, то цілком ймовірно, що їх основну масу (відповідно, 100 і 89) було б розкидано по території землекористування цих товариств. І неважко уявити, який би вигляд мали після цього їх земельні масиви, а також розширення землекористування господарських структур, яким вилучені тим самим земельні ділянки було б передано в оренду.

Оцінюючи пропозицію про необхідність в обов'язковому порядку виділяти земельні частки в натурі, слід узяти до уваги той факт, що в нашій країні земельні частки е відносно дрібними, і, з огляду на нього, наголосити, що це стане фактором, який стримуватиме формування ринку оренди землі, а з часом - і ринку землі (коли він "запрацює"). Припустимо, що фермер виявив бажання взяти в оренду 100 га землі і 20 власників земельних часток - учасників сусіднього господарського товариства, де середній розмір таких часток становить 5 га і де їх виділено в натурі, дали згоду на передання йому своїх ділянок в оренду. І навряд чи фермер погодиться взяти в оренду 20 територіальне розосереджених земельних ділянок (звичайно, можна припустити, що окремі з них можуть виявитися розташованими поруч): йому вигідно, щоб усі вони складали єдиний масив. Аналогічно міркуватиме і покупець великої ділянки землі.

Отже, кампанія щодо поспішного виділення в усіх господарствах земельних часток у натурі не принесе користі, а лише зашкодить започаткованому процесові формування раціонального землекористування нових господарських структур.

Землекористування господарств, сформоване шляхом оренди земельних часток без виділення їх у натурі, залишається документально неоформленим. Висловлювана думка, що сертифіката на право власності на земельну частку (пай) досить для того, щоб уся система земельних відносин в умовах ринку функціонувала успішно, не має переконливого вигляду. Справа в тому, що в Україні створюється система державної реєстрації земель, в якій має бути відображена детальна інформація по кожній ділянці землі (і зокрема - про її точне місцеположення із зазначенням меж з сусідніми ділянками, тощо). Такої інформації сертифікат на право власності на земельну частку не містить, оскільки її не виділено на місцевості. Поспішати ж з виділенням земельних часток у натурі, як вище стверджувалося, не варто. Тому слід шукати інші шляхи розв'язання проблеми. Зокрема, її можна вирішити, запровадивши в систему формування земельних ділянок нових структур, створених на базі КСП, право спільної часткової власності на землю, з його необхідним документальним оформленням і доданням до відповідного документа списку співвласників цієї земельної ділянки. Пропозиція ця не нова, вона вже неодноразово висловлювалася в публікаціях ряду вчених, і в тому числі - автора даної статті.

При підготовці нового Земельного кодексу України, який перебуває на розгляді у Верховній Раді України, його розробники не дійшли згоди з приводу застосування права спільної часткової власності до земель, переданих новим господарським структурам без виділення земельних часток у натурі. Висловлювані при цьому заперечення звелися до твердження, що спільна часткова власність майже нічим не відрізняється від колективної. Але це не так. Колективна власність була власністю певного колективного підприємства, тобто юридичної особи. Хоча вона й вважалася власністю всіх його членів, жоден з них не мав права розпорядження будь-якою її часткою. Спільна ж власність (і зокрема - спільна часткова) - це, як правило, власність фізичних осіб (але може бути і власність кількох юридичних, а також кількох юридичних і фізичних осіб). Розпорядниками спільної власності є її безпосередні власники, а не підприємства (структури), у користуванні яких вона перебуває.

Після передання в Україні державних сільськогосподарських угідь, які перебували у користуванні недержавних сільгосппідприємств, у їх колективну власність ці землі здобули статус власності юридичних осіб. Після визначення в їх складі земельних часток членів даних підприємств ці землі, по суті, стали власністю фізичних осіб у формі спільної часткової власності. Офіційно цей факт зафіксовано не було. Проте саме він став правовою основою для започаткування (за ініціативою членів окремих КСП) процесу передання земельних часток без виділення їх у натурі їх власниками у платне користування тим сільськогосподарським підприємствам, членами яких вони були.

Як відомо, переважна більшість господарств, створених на базі КСП у процесі їх реорганізації, сформували своє землекористування шляхом оренди земельних часток без виділення їх у натурі. Дані підприємства здобули право тимчасового володіння і користування сформованими при цьому земельними ділянками, а право розпорядження ними, право власності на них зберігають власники земельних часток.

Доцільність застосування в Україні права спільної часткової власності у системі сучасних земельних відносин зумовлюється двома моментами. По-перше, це необхідність запровадження системи реєстрації земель. Як уже зазначалося, земельні частки без виділення їх у натурі не можуть бути об'єктами реєстрації земель, а таке їх виділення в усіх господарствах на даному етапі є недоцільним. По-друге, без відповідного документального оформлення земельних ділянок, сформованих новими господарськими структурами, практично неможливо розв'язати проблему кредитування цих структур під заставу земельної власності.

Раніше вже вказувалося, що сучасні господарські товариства і сільськогосподарські виробничі кооперативи, не маючи земельної власності, не можуть одержувати кредити під її заставу і що кредити можуть одержувати їх засновники під заставу належних їм земельних часток, які вони передали цим структурам в оренду. Але кредитор навряд чи погодиться надавати кредити під заставу земельних часток, не виділених у натурі, та без наявності державних актів на них. Логічно, що він захоче знати, якими саме конкретними земельними ділянками забезпечується гарантія щодо повернення наданих ним кредитів. Разом з тим для кредитора бажано, щоб це були не десятки (або й більше) окремих дрібних земельних ділянок, а єдиний земельний масив. У разі неповернення кредитів і переходу заставлених земель у власність кредитора здобуте ним право на єдиний земельний масив можна успішніше і вигідніше реалізувати (шляхом передання в оренду або продажу). Тому земельні частки засновників нових господарських структур доцільно документально оформляти як спільну часткову власність. До речі, саме в таких випадках легітимним стане застосування оренди земельних часток без виділення їх у натурі, оскільки буде визначено конкретну земельну ділянку, в якій знаходяться дані земельні частки, а також вказано місце її розташування та параметри, що характеризують її якість.

У формі спільної часткової власності доцільно оформляти й ділянки, утворені об'єднанням земельних часток, переданих в оренду тими їх власниками, які не с засновниками господарських структур. Не зробивши цього, ми змушені будемо виділяти земельні частки в натурі для включення їх до системи державної реєстрації земель.

Висновки

Особливості сучасного стану аграрних трансформувань в Україні (і зокрема - у відносинах власності та формах господарювання) значною мірою зумовлені результатами виконання грудневого (1999 p.) Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки". Відбулися великі зміни соціально-економічного і організаційного характеру. Важливий крок зроблено у формуванні нової організаційної структури аграрного сектора, в якій тепер майже всі суб'єкти господарювання ґрунтуються на засадах приватної власності на землю та на інші засоби виробництва - і господарські товариства, і сільськогосподарські виробничі кооперативи, і приватно-орендні підприємства.

Нерозв'язаною до кінця залишається в Україні проблема документального оформлення несільськогосподарських угідь сільськогосподарських підприємств (земель під господарськими шляхами і прогонами, полезахисними лісосмугами та іншими захисними насадженнями, господарськими будівлями і дворами тощо). Як і сільськогосподарські угіддя, їх було передано недержавним сільгосппідприємствам у колективну власність. Розподілові на частки такі землі не підлягали. При реорганізації цих підприємств ці землі було розподілено між створеними на базі КСП господарськими товариствами, сільсько-господарськими виробничими кооперативами і приватно-орендними підприємствами (якщо різних таких структур виникло декілька), найчастіше-пропорційно площі консолідованих ними сільськогосподарських угідь колишніх КСП. Селянським (фермерським) господарствам несільськогосподарські землі реорганізованих КСП практично не виділялися, а тим більше - власникам земельних часток, які вилучали їх для розширення земельних ділянок.

Список використаної літератури

Основи економічної теорії: політ економічний аспект: / Відп. ред. Г.Н. Климко. - 4-те вид., перероб. і доп. - К., 2002.

Политическая экономия: Учебник для вузов / Медведев В.А., Абалкин Л.И., Ожерельев В.И. и др. - М.: Политиздат, 1990.

Самуельсон П., Нордгауз В. Економіка. - К.: Техніка, 1994.

С. Мочерный "Основы экономической теории". - К., 1998.

Экономика. Учебник по курсу «Экономическая теория». Под. ред. А.С. Булатова. М., 1997.

Хорунжий М.Й. Аграрна політика. Навч. посібник. - К.: КНЕУ, 1998.

Фішер С., Дорнбуш Р. Економіка - М.: Преса, 1993.

Кащенко О. Про ринок землі та його інфраструктуру. // Економіка України. - №2, 2000.

Малий І. До питання про теорію земельної ренти та проблеми реформування земельних відносин. // Економіка України. - №8, 2000.

Онищенко О. Особливості сучасних земельних відносин в Україні. // Економіка України. - №4, 2001.