2. Определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива.

Кмс=1-Тд: Тн

где Т_{н -} номинальный срок действия охранного документа;

Т_д - срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год.

3. Рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициента технико-экономической значимости, коэффициента морального старения.

Со=Зс*Кмс*Кт*Ки

где С_о - стоимость объекта (нематериального актива);

З_с - сумма всех затрат;

К_мс - коэффициент морального старения;

К_т - коэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей);

К_и - коэффициент, отражающий процессы в i'-м году, учитывается на основе динамики цен.

Метод выигрыша в себестоимости. Он содержит элементы как затратного, так и сравнительного подхода. Стоимость нематериального актива измеряется через определение экономии на затратах в результате его использования, например при применении ноу-хау.

Применение сравнительного подхода в оценке нематериальных активов.

Основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Необходимо учесть, что в силу специфики оцениваемого объекта существуют значительные ограничения на применение сравнительного подхода при оценке нематериальных активов.

Оценка финансовых вложений. Относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за ее пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания оценщика.

Оценка производственных запасов. Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов. Они оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

Оценка дебиторской задолженности. Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:

- безнадежную (она не войдет в экономический баланс);

- ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).

При анализе дебиторской задолженности оценщик должен проверить, не являются ли сомнительными векселя, выпущенные другими предприятиями. Несписанная дебиторская задолженность оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.

Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.

Метод ликвидационной стоимости.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

- компания находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

- стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник Предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия производится, когда:

а) оценивается доля собственности, составляющая либо контрольный пакет акций, либо такую долю, которая способна вызвать продажу активов предприятия;

б) прибыль предприятия от производственной деятельности невелика по сравнению со стоимостью ее чистых активов (рентабельность низкая или предприятие убыточное);

в) принято решение о ликвидации предприятия;

г) предприятие находится в состоянии банкротства.

ГЛАВА 3 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА) ЗАО «НОВОРОССИЙСКАЯ СТОА»

3.1 Общая характеристика предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА»

Предприятие было организовано в 1993 году как станция технического обслуживания автомобилей.

Основной вид деятельности - оказание услуг по техническому обслуживанию автотранспортных средств.

Общие данные.

Полное официальное наименование: Закрытое Акционерное общество «Новороссийская СТОА».

Сокращенное наименование: ЗАО «Новороссийская СТОА»-

Юридический адрес: Россия, Краснодарский край, г. Новороссийск.

Уставный капитал: Уставный капитал составляет 5 700 рублей. Уставный капитал состоит из 5 700 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая.

Структура акций: Всего акционеров - 12 (71% акций сосредоточены в одних руках, 29% «распылены» мелкими пакетами между остальными акционерами).

В городе Новороссийск находится помимо оцениваемого предприятия еще несколько аналогичных фирм, но размер их значительно меньше предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА».

Потенциальными заказчиками предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» являются как юридические лица, так и физические лица города Новороссийск и районов Краснодарского края.

В собственности фирмы находится технологическое оборудование, здания и сооружения. Среднесписочная численность предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» на 1 января 2002 года составляет 16 человек.

3.2 Анализ финансово-экономического состояния предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА»

Финансовый анализ является ключевым этапом оценки, он служит основой понимания истинного положения предприятия и степени финансовых рисков. Результаты финансового анализа непосредственно влияют на выбор методов оценки, прогнозирование доходов и расходов предприятия; на определение ставки дисконта, применяемой в методе дисконтирования денежного потока.

Анализ финансового состояния предприятия включает в себя анализ бухгалтерских балансов и отчетов о финансовых результатах работы оцениваемого предприятия за прошедшие периоды для выявления тенденций в его деятельности и определения основных финансовых показателей.

При анализе были рассмотрены финансовые документы предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» за 1999-2001 годы, проведена корректировка их некоторых статей и рассчитан ряд основных финансовых коэффициентов, единица измерения: тыс. руб.

Ретроспективные данные по годовым бухгалтерским балансам с 1.01.2000 г. по 1.01.2002 г., рассматриваемые в настоящем разделе приведены в таблице 1.

Себестоимость реализованной продукции предприятия за анализируемый период также росла, а именно увеличилась на 695 тыс. руб. или на 129%.

Валовая прибыль предприятия за анализируемый период увеличилась на 85 тыс. руб. или почтив пять раз (с 22 до 107 тыс. руб.).

Наличие в анализируемом периоде у предприятия чистой прибыли свидетельствует об имеющемся источнике пополнения оборотных средств.

Таблица 5 - Эффективность деятельности

Рентабельность активов (показывающая, какую прибыль приносит каждый рубль, вложенный в активы предприятия) за анализируемый период в целом была низкой и варьировалась от 0,010% до 0,051%. Значение рентабельности активов на конец анализируемого периода свидетельствует о весьма низкой эффективности использования имущества.

Рентабельность собственного капитала (фактического) предприятия (определяющая эффективность вложений средств собственников) на протяжении всего анализируемого периода была положительной и возросла c 0,025% до 0,130%, что свидетельствует о возможности привлечения инвестиционных вложений в предприятие.

Таблица 6 - Финансовая устойчивость

Анализ финансовой устойчивости предприятия не позволяет говорить о запасе прочности, так как предприятие имеет низкий уровень собственного капитала (фактического), который на конец анализируемого периода составил 0,37 (при рекомендуемом значении не менее 0,5). Таким образом, к концу анализируемого периода у предприятия отсутствовала возможность привлечения дополнительных заемных средств.

Снижение уровня собственного капитала (фактического) за анализируемый период способствовало снижению финансовой устойчивости предприятия.

Соотношение заемного и собственного капитала (фактического) на начало анализируемого периода равнялось 1,36, на конец периода 1,66. Этот факт свидетельствует об ухудшении финансового положения на предприятии.

Коэффициент срочной ликвидности (отражающий долю текущих обязательств, покрываемых за счет денежных средств и реализации краткосрочных ценных бумаг) на конец периода составил 0,013, что на 0,011 пунктов выше его значения на начало периода (0,002) при рекомендуемом значении от 0,30 до 0,50 риском.

В целом, проведя финансовый анализ деятельности предприятия, можно сделать вывод о его очень сложном финансовом положении.

3.3 Затратный подход к оценке бизнеса ЗАО «Новороссийская СТОА»

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:

Собственный капитал = Активы - Обязательства.

Оценка земельного участка.

Основные объекты недвижимости предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» расположены на земельном участке площадью 620 м^2. Земельный участок предоставлен оцениваемому предприятию в аренду на 49 лет, что подтверждают предоставленные документы: Договор аренды №ХХХХХХ от Х ноября 1993 года на использование земельного участка площадью 620 м².

Стоимость земельного участка в активах предприятия не учитывается. В связи с тем, что в текущих рыночных условиях не представляется возможным использовать информацию о сделках купли - продажи земли, при определении стоимости земли следует исходить из необходимости оценки прав пользования земельными участками. Это можно сделать методом капитализации арендной платы.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» (ст. 21), при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают разовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. В развитие указанной статьи закона и в помощь местным органам, Краснодарским краевым Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству разработан порядок определения базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов в городах и поселках Краснодарского края.

Расчет стоимости права аренды земельного участка методом капитализации арендной платы производится по формуле:

• Заключение по затратному подходу.
• Заключительный расчет рыночной стоимости недвижимости с помощью затратного подхода представлен в таблице 11.
• Таблица 11

№п/п	Наименование затрат	Стоимость, руб.
1	Стоимость земельного участка	1 220 849
2	Стоимость строительства новых зданий и сооружений	1 438 944
3	Физический износ	98 464
4	Функциональный износ	-
5	Внешнее (экономическое) устаревание	-
6	Итоговая оценка зданий и сооружений по затратному подходу (в т.ч. стоимость земельного участка)	2 561 329

Таким образом, по результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость оцениваемой недвижимости (включая стоимость земельного участка) по состоянию на 01.01.2002 г. составляет: 2 561 329 (два миллион пятьсот шестьдесят одна тысяча триста двадцать девять) рублей.

Доходный подход в оценке недвижимости предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА».

В дипломной работе использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

- определить ожидаемый доход для определения потенциального валового дохода (ПВД);

- определить возможные потери от недополученной арендной платы в период смены арендаторов для определения действительного валового дохода (ДВД);

- определить все расходы и вычесть их из эффективного валового дохода (ЭВД) для получения чистого операционного дохода (ЧОД);

- определить ставку капитализации;

- пересчет ЧОД в текущую стоимость объекта.

Потенциальный валовый доход здания СТО складывается от его сдачи в аренду. Средняя арендная ставка с учетом местоположения оцениваемого объекта принимается 180 руб. в месяц за 1 м2, то ПВД за год составит:

ПВД =180 х 12 х 353 = 762 480 руб.

ДВД будет отличаться от ПВД, т.к. он учитывает реальную загрузку помещений от сдачи в аренду. Принимая во внимание, что смена арендатора занимает определенное время, - до 2-х месяцев, определим понижающий коэффициент для ДВД. Он равен 0,83. Тогда:

ДВД =ПВД х 0,83 = 632 858 руб.

Расчет операционных расходов.

Под операционными расходами подразумеваются затраты, необходимые для нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода (ДВД).

Расходы делятся условно на:

- постоянные (налог на имущество, страховой взнос, расходы на управление и т.д.)

- переменные (зарплата обслуживающего персонала, эксплуатационные расходы, обеспечение безопасности и т.д.)

Ставка налога на имущество составляет 2% в год от остаточной стоимости, которая определена ранее.

Ставка налога на имущество равна: 28 000 руб.

Расходы на страховку недвижимости составят около 0,3% в год от стоимости здания и равны: 4 200 руб.

На практике арендатор все коммунальные расходы оплачивает самостоятельно за счет своих средств, поэтому арендная плата считается очищенной от текущих расходов.

Рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД) за первый год.

Таблица 12

№	Денежные потоки	Сумма
1	Доходы
1.1	ПВД	762 480
1.2	ДВД	632 858
2	Расходы
2.1	Постоянные	32 200
2.2	Переменные	0
3	Действительная прибыль (ДП)	600 658
3.1	ЧОД = ДП - налог на прибыль (30%)	420 461

Ставка капитализации.

Ставка капитализации, применяемая для конвертации будущих денежных потоков проекта в настоящую стоимость, отражает требуемую норму прибыли на капиталовложения со сравнимым риском.

Расчет ставки капитализации в данном случае уместно производить по методу суммирования (кумулятивного построения), согласно которому, ставка капитализации является суммой безрисковой ставки, поправок на риск и низкую ликвидность. В данной дипломной работе в качестве безрисковой ставки была взята ставка дохода на уровне 10,36%, что соответствует доходности государственных еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2007 г. Риск за вложения в объект недвижимости.

По мнению «International Risk Management», одной из мультинациональных компаний, занимающихся анализом риска по странам, Россия является страной с высокой степенью риска. Однако, по степени риска регионы России отличаются друг от друга. По данным рейтингов, Краснодарский край занимает 17 место, в том числе:

- по экономическому риску - 6 место;

- по политическому - 63;

- по социальному - 15;

- по экологическому - 63;

- по криминальному - 19.

Причем, приоритеты российских и иностранных инвесторов различны: для первых Краснодарский край на 13 месте, а для вторых - на 17. Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида - систематические и несистематические. На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной, приносящей доход собственности, может быть связана с экономическими и институционными условиями на рынке. Основными компонентами систематического риска являются социально-политический и внутриэкономический риски.

Обоснование величины поправки на систематический риск произведено по методике агентства «Юниверс» и представлено в таблицах 13 и 14.

Таблица 13

Социально-политический риск	Вес	Оценка	Значение %
Угроза стабильности извне (1) нет (10) чрезвычайно высокая	0.03	4	0.12
Стабильность правительства (1) без изменений (10) под угрозой смены	0.1	5	0.5
Характеристика официальной оппозиции (1) конструктивная (10) деструктивная	0.05	4	0.2
Влияние нелегальной оппозиции (1) не существует (10) угроза революции	0.04	4	0.16
Оценка социальной стабильности (1) стабильность (10) крайняя напряженность	0.1	7	0.7
Отношения рабочей силы с управленческим аппаратом (1) сотрудничество (10) частые забастовки	0.04	4	0.16
Оценка уровня безработицы в следующие 12 месяцев (1) безработица отсутствует (10) превышает 25% от экономически активного населения	0.15	8	1.2
Оценка распределённости совокупного дохода (1) равномерное (10) резкое расслоение общества	0.07	8	0.56
Отношение властей к зарубежным инвестициям (1) стимулирование и гарантии (10) жесткие ограничения	0.1	5	0.5
Риск национализации без полной компенсации (1) практически отсутствует (10) очень высок	0.02	5	0.1
Отношение местной бюрократии (1) содействующее и эффективное (10) коррумпированное и противостоящее	0.12	8	0.96
Вмешательство правительства в экономику (1)минимальное (10) постоянное и определяющее	0.07	8	0.56
Государственная собственность в экономике (1) очень ограниченная (10) преобладающая	0.07	5	0.35
Вероятность вооруженных конфликтов со странами СНГ (1) отсутствует (10) конфликты неизбежны	0.04	4	0.16
ИТОГО:	1	-	6,23

Таблица 14

Внутриэкономический риск	Вес	Оценка	Значение%
Общее состояние экономики в следующие 12 месяцев (1) очень хорошее (10) серьезные проблемы	0.1	9	0.9
Рост ВНП в сопоставимых ценах (1) рост более 10% (10) падение более 10%	0.05	8	0.4
Ожидаемый рост ВНП в постоянных ценах по сравнению с прошлым (1) значительное ускорение (10) резкое падение	0.05	6	0.3
Рост производства промышленной продукции в следующие 12 месяцев (1) рост более 10% (10) падение более 10%	0.1	6	0.6
Рост капитальных вложений в следующие 12 месяце (1) рот более 10% (10) падение более 10%	0.1	4	0.4
Рост потребительского спроса в следующие 12 месяцев (1) рост более 10% (10) падение более 10%	0.05	6	0.3
Текущая инфляция (1) более 5% (10) более 100%	0.05	7	0.35
Динамика инфляции в следующие 12 месяцев (1) существенное замедление (10) резкое ускорение	0.05	8	0.4
Доступ к зарубежному финансированию (1) доступно (10) крайне тяжело получить	0.05	8	0.4
Наличие/стоимость рабочей силы (1) избыток рабочей силы (10)нехватка рабочей силы	0.05	3	0.15
Квалификация, качество рабочей силы (1) высокое (10) квалифицированная рабочая сила практически отсутствует	0.05	3	0.15
Монетарная политика (1) мягкая (10) жесткая	0.05	4	0.
Фискальная политика (1) стимулирующая спрос (10) жестка	0.05	5	0.25
Уровень налогообложения (1) относительно низкий (10) крайне высокий	0.05	7	0.35
Динамика уровня налогов (1) будут снижаться (10) будут повышаться	0.05	5	0.25
Развитие нефтегазового комплекса (1) рост более 10% (10) падение более 10%	0.1	4	0.4
ИТОГО:	1	-	5,8

Таким образом, совокупная поправка на систематический риск составит:

6,23 + 5,8 = 12,03% или, округленно, - 12%

Несистематический риск связан с конкретной оцениваемой собственностью и независим от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. К несистематическим рискам относятся трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, разрушение объекта пожаром и т.д.

Факторы, влияющие на величину несистематического риска вложений в объект недвижимости, отражены в таблице 15.

Таблица 15

№ п/п	Наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.	Природные антропогенные чрезвычайные ситуации	Ста-тичн.			Х
2.	Ускоренный износ объекта	Ста-тичн.		Х
3.	Неэффективные менеджмент и реклама	Дина-мич.				Х
4.	Криминогенные факторы	Дина-мич.						Х
5.	Финансовые проверки	Дина-мич.	Х
6.	Количество наблюдений		1	1	1	1	-	1	-	-	-	-
7.	Взвешенный итог		1	2	3	4	-	6	-	-	-	-
8.	Сумм
9.	Количество факторов 5
10.	Средневзвешенное значение 3,2

Таким образом, поправка на несистематический риск принимается равной 3%. Тогда, совокупная поправка на риск составит:

3 + 12 = 15%.

Поправка на низкую ликвидность.

Поправка на низкую ликвидность есть риск длительной экспозиции в случае продажи объекта в конце периода. Принимаем данную поправку равной 2%.

Определение ставки капитализации

Компоненты, составляющие ставку капитализации, представлены в таблице 16.

Таблица 16

№п/п	Наименование компонентов ставки капитализации	Величина ставки
1	Базовая безрисковая ставка	10,36
2	Премия за риск	15
3	Поправка на неликвидность	2
	ИТОГО	27,36

Таким образом, в дальнейших расчетах доходным методом ставка капитализации принимается равной 27%.

Определим рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость = ЧОД / Ккап = 420 461 /0,27 = 1 557 263 руб.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная доходным методом на 01.01.02 г. составляет 1 557 263 руб.

Согласование результатов по оценке недвижимости.

Для оценки зданий предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» были использованы два способа оценки недвижимости и получены следующие результаты:

затратный подход - 2 561 329 руб.

доходный подход - 1 557 263 руб.

Целью сведения результатов является объективная оценка достоверности каждого из примененных методов.

Удельные веса полученных результатов неравновелики и составляют: для затратного метода - 0,3, а для доходного - 0,7.

Тогда рыночная стоимость зданий предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» на 01.01.02 г. составит:

Рыночная стоимость = 1 557 263 х 0,7 + 2 561 329 х 0,3 = 1 090 084 + 768 399 = 1 858 483 рублей

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА».

Балансовая стоимость «Машин и оборудования» включена в общую стоимость основных фондов и отдельно в балансе не учитывается.

На балансе предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» находятся оборудование, автотранспорт, хозяйственный инвентарь. Балансовая стоимость данного оборудования на 1 января 2002 г. не отражает реальную рыночную стоимость оборудования.

Для определения рыночной стоимости машин и оборудования использовался затратный подход.

При затратном подходе базовой стоимостью является полная восстановительная стоимость объекта.

Оценка машин и оборудования включает следующие этапы:

1. Ознакомление с инвентарными учетными карточками и имеющейся в них информацией.

2. Освидетельствование представленных к оценке физических единиц в присутствии представителя владельца имущества.

3. Определение полной восстановительной стоимости представленного к оценке имущества.

4. Определение износа.

5. Определение рыночной стоимости.

Оценка стоимости замещения оборудования выполнена на основании информации еженедельника «Пульс Цен», ресурсов Интернет.

Для определения величины физического износа используется нормативный (или бухгалтерский) метод расчета физического износа, который основывается на использовании Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов. Если оцениваемое оборудование, полностью самортизировано и имеет нулевую остаточную стоимость, то проводилась экспертиза и устанавливался возможный срок службы. Остаточная стоимость оборудования в этом случае рассчитывалась исходя из возможного срока службы.

Метод эффективного возраста базируется на допущении о том, что можно достаточно достоверно определить оставшийся срок службы.

Зная величину нормативного срока службы, эффективный возраст может быть определен из выражения:

Т_эф = Т_н - Т_ост,

где Т_ост - остающийся срок службы оборудования, определяется экспертным путем;

Тн - нормативный срок службы, определяется из технической документации;

Тэф - эффективный срок службы.

Физический износ определяется по следующей формуле:

Фи= Тэф / Тн,

Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то, наряду с указанными частными его видами, учитывается также и совокупный износ или обесценение (S) по формуле:

S = 1 - (1 - F) x (1 - V) x (1 - E),

где: F, V и E - выраженная в долях степень соответствующего частного износа или обесценения - физического, функционального и экономического.

Накопленный износ был определен величиной потери в стоимости на основании изучения настоящего состояния машин и оборудования.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого оборудования произведен в табличной форме и представлен в Приложении №3.

Оценка полной восстановительной стоимости автотранспорта выполнена в соответствии со справочником НАМИ «Цены на автотранспортные средства, трактора, автомобильные и тракторные двигатели, мотоциклы, краны, автопогрузчики, шины» по состоянию на 1.01.2002. В качестве стоимостных оценок полной восстановительной стоимости принимались цены заводов - изготовителей. Рыночная стоимость оцениваемых машин и оборудования по состоянию на 1 января 2002 года составляет: 356 519 руб.

Оценка нематериальных активов.

К нематериальным активам относятся объекты, не имеющие физических свойств, но включаемые в активы предприятия и обычно требующие постепенной амортизации в течение срока их использования. Таковыми являются: патенты, авторские права и др. интеллектуальная собственность, права на собственность и пользование землей и полезными ископаемыми, торговые марки, программное обеспечение ЭВМ и т.п.

Определение рыночной стоимости нематериальных активов может производиться на основе нескольких подходов, среди которых можно выделить подход дополнительного дохода (избыточных прибылей), которые обеспечивает данный вид активов, доходный подход, затратный подход, подход сопоставимых продаж.

На балансе предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» нематериальные активы не отражены. Данная статья принимается без корректировки.

Оценка долгосрочных финансовых вложений предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА».

К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а так же предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за её пределами. На балансе предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» долгосрочные финансовые вложения отсутствуют. Корректировка к соответствующей статье баланса не проводилась.

Оценка незавершенного строительства.

На балансе предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» статья «Незавершенное строительство» не отражена. В данном случае принимается без корректировок.

Оценка запасов предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА».

На дату оценки запасы составляют 270 тыс. руб., что составляет примерно 22% от суммарной стоимости активов. Способ оценки запасов, принятый на предприятии, отражает их рыночную стоимость, корректировка этой статьи баланса не производилась.

Оценка финансовых активов предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА».

Дебиторская задолженность представлена суммой 230 тыс. руб., что составляет 18% суммарной стоимости активов на дату оценки. Дебиторская задолженность представляет собой иммобилизацию, т. е. извлечение из хозяйственного оборота собственных оборотных средств на период 90 дней. Этот процесс выражается в косвенных потерях доходов предприятия, относительная значимость которых тем существеннее, чем выше темп инфляции; поэтому была применена поправка ко всей сумме дебиторской задолженности.

Расчет дисконтного множителя для корректировки дебиторской задолженности.

Дисконтный множитель рассчитывается по формуле:

Д=1/(1+J)ⁿ,

где J - периодическая месячная ставка дохода по кредиту; при годовой номинальной ставке 36% месячная составляет 3%;

№- число периодов до даты погашения задолженности (3 месяца).

Д = 1/(1+0,03)³ = 0,915.

Рыночная стоимость дебиторской задолженности составляет:

230 х 0,915 = 210 тыс. руб.

Необходимо применить в скорректированном балансе поправку к статье «Дебиторская задолженность» в размере 20 тыс. руб.

Денежные средства при оценке активов отражаются без корректировки.

Оценка текущей стоимости обязательств предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА».

На балансе предприятия по состоянию на 1.01.2002 г. отражены обязательства: кредиторская задолженность 766 тыс. руб. Все обязательства учтены в скорректированном балансе без корректировок. В процессе оценки не были выявлены какие-либо незарегистрированные обязательства, требующие соответствующего учета.

Заключение о стоимости на основе подхода чистых активов предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА».