Ипотека как одно из направлений решений жилищной проблемы в стране

2

Содержание

Введение

1.История зарождения ипотеки

1.1 История ипотеки в дореволюционной России

1.2 Ипотечные модели развивающиеся в России в настоящее время

2. Обеспеченность населения жильем и тенденции развития рынка недвижимости

3. Проблемы развития ипотеки в современной России

4. Решение жилищной проблемы

5. Нормативно-правовая база рынка жилья

Заключение

Литература

Введение

Жилищная сфера одна из наиболее проблемных областей в Российской экономике.

Актуальность моей темы в том что, жилищная проблема имеет глобальное значение, а доступность жилья для населения рассматривается в качестве важнейшего показателя уровня благосостояния и социальной стабильности страны. Трудно найти государство, в котором не возникало бы трудностей с решением жилищного вопроса. К числу эффективных механизмов решения жилищных проблем несомненно следует отнести ипотеку.

Целью работы является характеристика жилищных проблем в современной России и рассмотрение ипотеки как одной из форм их решения.

Задачи:

· рассмотреть современное состояние рынка жилья и жилищного фонда

· рассмотреть историю зарождения ипотеки

· выявить проблемы развития ипотеки в современной России

· рассмотреть нормативно-правовую базу рынка жилья

Для написания работы я использовала 13 источников литературы.

1. История зарождения ипотеки

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство) [1].

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли [1].

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций [1].

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки [1].

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам) [1]. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам[1].

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

1.1 История ипотеки в дореволюционной России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в "Государственный заёмный банк"[1].

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству [1].

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами [1].

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита "Санкт-Петербургское городское кредитное общество". В 1863 г. было учреждено "Общество взаимного кредита"[1].

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился) [1].

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб [1]. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. "Московский земельный банк" в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится "Московский народный банк" [1].

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На "Государственный крестьянский поземельный банк", основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых [1].

"Государственный дворянский земельный банк", основанный в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых [1].

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно "Государственный банк России".

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита [1].

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

1.2 Ипотечные модели, развивающиеся в России в настоящее время

На заре развития ипотеки в современной России по оценкам экспертов действовало до двух десятков ипотечных схем. Это было связано с тем, что в регионах по-своему подходили к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появлялись ипотечные программы, в основе которых лежало бюджетное финансирование. В последнее время ипотечное кредитование приобрело рыночный характер. Это связано с принятием необходимых законов, развитием федеральной системы ИЖК и большим интересом банковских структур к новому и перспективному направлению. Наряду с рыночными механизмами ипотечного кредитования, в ряде регионов активно развивается социальная ипотека, когда местный бюджет субсидирует либо процентную ставку, либо первоначальный взнос. В качестве примеров можно привести Республику Татарстан, Республику Башкортостан, Ханты-Мансийский АО и ряд других.

Американская модель

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов (Originator) и эмитентов ипотечных ценных бумаг (SPV). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством [8].

Немецкая модель

Как альтернативу американской модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. К настоящему времени на законодательном уровне деятельность ССК не урегулирована [8].

2. Обеспеченность населения жильем и тенденции развития рынка жилья

Решение жилищной проблемы населения многие годы остается одной из ключевых задач государственной политики России. Последнее десятилетие XX в. И начало XXI в. Характеризуются в целом по стране негативными тенденциями в сфере жилищного строительства.

Согласно последним опросам, 61% семей желают улучшить свои жилищные условия. На сегодняшний день в очереди находится около 4,5 млн. семей, при этом время нахождения в очереди на улучшение жилищных условий достигает 15-20 лет. По данным специального исследования, общая потребность в жилье составляет более 1,5 млрд. м². Кроме того, видно, что даже внутренняя ориентация граждан в основном связана с собственными усилиями, с собственными возможностями позиционирования на рынке жилья, и лишь 7% однозначно отдают предпочтение или считают возможным для себя реализацию своих интересов только через социальное жилье [13].

Его общий объем - 2 млрд 850 млн м². Несмотря на то, что существующий жилищный фонд - по сути, вторичный рынок жилья, характеризуется столь огромной цифрой, большая его часть в нынешнем состоянии не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям. Жилищный фонд со степенью износа более 1/3 составляет 61%, ветхий и аварийный фонд - 3% и объем его, к сожалению, растет [10].

В 90-х гг. в РФ произошло резкое падение объемов жилищного строительства. Это падение было обусловлено резким сокращением участия государства на рынке жилищного строительства. К концу 80-х гг. доля капитальных вложений государства, направляемых на жилищное строительство, была более 85%, а доля средств населения - около 15% [10]. При этом при переходе не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников. Лишь изменение общей макроэкономической ситуации, рост доходов населения и отчасти создание нормативно-правовой базы позволили изменить эту тенденцию с 2000 г. Падение объемов жилищного строительства удалось остановить и даже добиться относительно устойчивого роста: в 2001 году - 3%, в 2002 г. - 8%, в 2003 г. - свыше 10%. Объемы жилищного строительства в прошлом году достигли 36,3 млн м², в том числе 42% из этого объема пришлось на частное индивидуальное строительство. В 2005 г. за счет средств бюджетов всех уровней было введено около 20% жилья [10].

Если взглянуть на цифры, характеризующие ввод нового жилья, в региональном разрезе, то совершенно очевидно, что рынок жилья представлен весьма и весьма неравномерно: на 10 крупнейших промышленно развитых регионов России приходится более половины ввода нового жилья. Если же оценить емкость этого рынка нового жилья в денежном выражении с учетом складывающихся реальных региональных цен, то эта цифра будет еще более впечатляющей: более 60% всего рынка нового жилья приходится на 10 крупнейших регионов страны. При этом очевидно, что абсолютно нет тождества между емкостью рынка и эффективностью жилищной политики. В тех регионах, которые наиболее активно занимаются реализацией жилищных программ, программ ипотечного кредитования и т.д., удельный показатель на душу населения по вводу нового жилья существенно, в разы, отличается от среднероссийских [13].

В период 2000-05 гг. стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 49%, на вторичном рынке - на 72%. Средняя цена 1 м² жилой площади в прошлом году на первичном рынке составила 16,3 тыс. руб., годовой прирост - 26%, а на вторичном - 14 тыс. руб., годовой прирост - 22%. Вторичный рынок по сути приближается по ценам к первичному, при этом строительная стоимость 1 м² держится на уровне примерно в 2 раза меньше - около 8 тыс. руб [9]. По сути этот разрыв между ценами сохраняется все годы становления рынка жилья в России, причем наибольший прирост стоимости жилья связан с урегулированием различных административных и монопольных барьеров при подготовке и выделении площадок под застройку, с платой за развитие городской инфраструктуры, с оброком в виде части квартир, передаваемых муниципалитету с трансакционными издержками.

Сегодня темпы роста цен на жилье соответствуют номинальной динамике доходов населения. Это показатель того, что никаких внутренних дополнительных источников для развития рынка жилья, создания конкурентных условий без снятия этих барьеров не существует, и мы в этом ценовом коридоре можем двигаться сколь угодно долго. Тот факт, что в разных регионах цена на жилье различается в 2,5 раза, объясняется не только уровнем доходов населения в разных регионах, но и существованием и высотой административных и монопольных барьеров, связанных с выходом на рынок строящегося жилья[10].

Основная, ставшая традиционной причина сложившейся ситуации - недостаток финансирования. Государство принимает слабое участие в массовом жилищном строительстве, а ввод жилья за свой счет, несмотря на рост, сдерживается низким уровнем доходов населения.

Показатель обеспеченности жильем растет в значительной мере за счет уменьшения численности населения. Износ жилищного фонда в последние годы составляет 70-75% [4]. В России 40 млн. человек проживают в неблагополучных домах, а 4,16 млн. - в ветхом и аварийном жилье. При этом ввод нового жилья не перекрывает старение жилищного фонда. При этом 20% всего жилищного фонда нуждается в переоборудовании или реконструкции, а в малых городах 50% домов не имеют инженерного обеспечения. В улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждается более 80% населения страны [10].

Сложившаяся ситуация на рынке жилья свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса. Кроме того, росту спроса способствует повышение уровня жизни населения, которое наблюдается в последние годы. Вместе с тем исследования показали, что реальный платежеспособный спрос со стороны населения на рынке недвижимости значительно ниже потенциального. Это связано с тем, что, несмотря на наблюдаемый в последнее время рост доходов, общий уровень жизни населения страны остается низким.

В сложившихся условиях особую актуальность приобретает развитие механизмов жилищного кредитования, что будет способствовать, с одной стороны, увеличению платежеспособного спроса на квартиры, развитию жилищного строительства, а с другой - улучшение жилищных условий россиян, а следовательно, позволит повысить качество жизни населения и улучшить социальную ситуацию в стране. Опыт разных стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования. В то же время в современной России механизмы ипотеки только начинают формироваться.

Приведенный анализ отражает ситуацию в жилищной сфере страны, складывавшуюся многие десятилетия. Правительство и другие органы власти неоднократно обращались к этой теме. Благодаря деятельности органов власти в стране созданы первые необходимые условия для развития рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования. Создана нормативная база, действует система регистрации, сформировались частные собственники жилья, реальные доходы населения растут, и растут объемы жилищного строительства.

3. Основные проблемы развития ипотеки в современной России

Жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности жилого фонда) Россия заметно отстает от развитых стран: в среднем на одного россиянина приходится 20,7 кв. м жилой площади. Для сравнения, в США значение данного показателя составляет 70 кв. м, в Великобритании - 62 кв. м, в Германии - 50 кв. м [7].

Однако для того, чтобы представить истинные масштабы данной проблемы в России, необходимо рассмотреть качественные характеристики жилищного фонда. Низкие потребительские и эксплуатационные свойства входящего в его состав жилья не в меньшей степени влияют на неудовлетворенность населения условиями проживания. Иначе говоря, актуальной является задача не только повышения обеспеченности населения жильем в количественном выражении (в частности, достижения минимального уровня, определенного социальными стандартами ООН - 30 кв. м на человека), но и замещения той части жилищного фонда, которая не соответствует современным потребительским характеристикам [6].

Более половины жилищного фонда на территории Российской Федерации было построено до 1970 года. В настоящее время, по официальным данным, в ветхом и аварийном фонде проживают около 2 млн. человек [5]. Тенденция увеличения доли жилья, непригодного для проживания, уже в ближайшее время может приобрести угрожающие масштабы, когда критическим станет уровень износа зданий, возведенных в первое десятилетие массового строительства.

Переход к рыночным принципам хозяйствования сопровождался разрушением сложившихся экономических связей, высокой инфляцией, сокращением ВВП и снижением уровня доходов населения. Это привело к резкому уменьшению объемов строительства жилой недвижимости и стагнации строительной отрасли.

Вплоть до конца 90-х годов основным препятствием для решения проблемы низкой обеспеченности населения жильем оставался дефицит финансовых ресурсов в экономике. Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в последние годы спрос на жилье начал увеличиваться в реальном выражении. За последние 5 лет объемы жилищного строительства возросли с 31,7 в 2001 году до 43,6 млн кв. м в 2005 году, т. е. на 40,6%. Достигнутые объемы строительства, тем не менее, вряд ли можно считать достаточными для удовлетворения потребности населения в новом жилье. Строительная отрасль в настоящее время все еще заметно отстает по производственным показателям от значений дореформенного периода [5].

Согласно международным нормам, годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 кв. м на человека (даже в Китае при численности населения в 1,3 млрд человек объем строительства по результатам 2005 года составил 1,3 млрд кв. м.). Следовательно, в России значение данного показателя должно составлять как минимум 145 млн кв. м, или примерно в 3,5 раза выше существующих объемов строительства жилья. По социальным стандартам ООН, касающимся минимальных жилищных условий, на одного гражданина должно приходиться в среднем не менее 30 кв. м. При существующих темпах роста данного показателя соблюдение минимальных социальных стандартов ООН будет достигнуто в Российской Федерации только к 2050 году []5.

На протяжении последних 5 лет рост номинальных доходов населения стабильно опережал динамику цен на рынке жилой недвижимости. Иначе говоря, покупательная способность россиян, выраженная в квадратных метрах жилой площади, за указанный период заметно возросла. Острая потребность значительной части населения в улучшении жилищных условий, препятствия для наращивания выпуска в строительстве на фоне стимулирования спроса обусловили в настоящее время ускорение роста цен на жилье.

Вместе с тем, динамика цен на жилье в значительной степени определяется факторами спекулятивного спроса. Объясняется это тем, что жилая недвижимость одновременно выступает в двух качествах: как товар длительного пользования и как объект инвестирования. Повышательный тренд стоимости жилья делает его особенно привлекательным объектом для инвестиций. Необходимо отметить, что в большей части сделок по покупке-продаже жилой недвижимости в развитых странах присутствует спекулятивный (инвестиционный) мотив. Его влияние, однако, можно назвать доминирующим только для динамики цен на сегменте дорогого жилья.

Особенностью российского рынка жилья в настоящее время является то, что исключительно на получение инвестиционного дохода могут ориентироваться и покупатели типовых квартир. На сегодняшний день вложения в жилую недвижимость становятся одной из наиболее привлекательных форм инвестиций как для физических, так и для юридических лиц. Данное обстоятельство в условиях высоких инфляционных ожиданий обусловлено ограниченностью альтернативных направлений инвестирования, вызванной неразвитостью фондового рынка и укреплением рубля по отношению к доллару. По различным оценкам, доля спекулятивного спроса составляет от 15 до 30%. Между тем его расширение на рынке недорогой недвижимости имеет выраженные негативные социальные последствия. Связанный с ним рост цен отдаляет перспективу улучшения жилищных условий для лиц с низким и средним уровнем доходов, т. е. для основной массы населения [5].

Однако вплоть до самого последнего времени развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения.

Вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается пока крайне низким. Население психологически не настроено брать долгосрочные ссуды и в большинстве своем рассматривает условия их получения как экономически убыточные. Задолженность по ипотечным кредитам, предоставленным российскими банками, хотя и увеличилась за 2005 год более чем в 3 раза, на данный момент составляет около 0,3% от ВВП. Для сравнения, в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП достигает 70%, в США - 50%, а в странах Центральной и Восточной Европы - 25%. Россия пока еще входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. На одного россиянина в настоящее время приходится около 20 долл. задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши - 300 долл., Латвии - 550 долл. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на душу населения колеблется в пределах $17-25 тыс.долл [5].

И тем не менее в последние годы ситуация начала меняться кардинальным образом. Объемы предоставляемых кредитов увеличиваются высокими темпами, число банков-участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

Около половины задолженности по ипотечным кредитам в настоящее время приходится на рынки Московского региона (Москва и Московская область) и Санкт-Петербурга. Наиболее высокие темпы роста объемов ипотечных операций за период с апреля 2005 года по март 2006 были зафиксированы по Южному и Северо-Западному федеральным округам [6].

В качестве значимых региональных ипотечных рынков необходимо рассматривать Тюменскую (3,5 млрд руб. задолженности по ипотечным ссудам), Свердловскую (2,2 млрд руб.), Челябинскую (1,7 млрд руб.) области, а также Республику Башкортостан (1,5 млрд руб.). Высокий уровень активности на сегменте ипотечного кредитования также отличает Кемеровскую и Новосибирскую области, Пермский край, Алтайский край, а также Республику Татарстан [5].

Различия между субъектами РФ в уровне обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования в значительной степени определяются особенностями жилищной политики региональных властей. Так, во всех перечисленных выше регионах реализуются ипотечные программы, финансируемые за счет бюджетных средств. Как правило, региональные власти выделяют ресурсы на субсидирование процентных ставок по ипотечным ссудам или на оплату заемщиком первоначального взноса [7].

На данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения текущих параметров экономической динамики в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн российских семей [7].

Повышение доступности ипотечных ссуд в современных условиях в первую очередь необходимо связывать с деятельностью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), являющегося главным оператором вторичного рынка закладных. В 2005 году Агентством была рефинансирована каждая пятая из более чем 78 тыс. выданных ипотечных ссуд. На начало июля 2006 года объем прав требований по ипотечным кредитам, находящимся на балансе АИЖК, составлял 19,5 млрд руб. (т. е. примерно четверть от величины суммарного ипотечного долга россиян) [5].

Смягчение требований к заемщикам, снижение процентных ставок, диверсификация предлагаемых ипотечных продуктов, усиление законодательной поддержки рынка ипотечного кредитования вносит значимый вклад в решение проблемы повышения доступности жилья для населения.

Вместе с тем, необходимо иметь в виду, что формирование рынка доступного жилья также предполагает стимулирование жилищного строительства. Меры государственной поддержки, ориентированные исключительно на развитие ипотеки, приведут только к росту цен на недвижимость и, как следствие, не достигнут своей основной цели. Рост спроса на жилье, обусловленный в том числе запуском системы массового ипотечного кредитования, без пропорционального увеличения объемов предложения приводит к резкому повышению цен на жилую недвижимость. Чем больше прилагается усилий по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», тем более проблематичным может стать улучшение жилищных условий для россиян [6].

В этой связи назрел вопрос об изменении акцентов в механизме реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Наряду с мерами по стимулированию спроса на жилье необходимо нацелиться также на создание условий для расширения объемов жилищного строительства. Принимая во внимание комплексный характер проблемы ограниченного предложения жилья, политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям. В качестве главных из них необходимо отметить: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

4. Решение жилищной проблемы

Наличие у человека своего собственного полноценного жилья, являющегося домом, крепостью и тихой семейной гаванью одновременно, - это не роскошь, а атрибут современного общества. Как бы это странно не звучало, именно собственное жилье делает человека свободным, в то же время гарантируя относительную стабильность его жизни.

Право на жилище в нашей стране является конституционным. В соответствии со ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище. Малоимущим и нуждающимся в жилье оно должно предоставляться бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами [11].

К сожалению, в нашей стране жилищный вопрос всегда являлся и является актуальным. Вечная проблема - доступность жилья. Если раньше были нескончаемые очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, то сейчас для подавляющего большинства населения существуют иные сложности - отсутствие финансовых возможностей для его приобретения. Особенно это касается молодых семей, работников бюджетной сферы. По обеспеченности населения жильем Россия уступает даже Украине и Чехии, не говоря уже о развитых странах Европы и США.

Даже представители формирующегося сейчас среднего класса, люди с относительно высокими доходами порой не могут позволить себе такое дорогостоящее приобретение. Для многих собственная квартира с минимальными удобствами недоступна в связи с невозможностью накопления достаточной суммы.

Раньше решение жилищной проблемы населения брало на себя государство, централизованно направляя бюджетные ресурсы на финансирование строительства государственного жилья с целью последующего бесплатного распределения среди нуждающихся. Часть жилья строилась гражданами за счет собственных средств путем индивидуальной застройки и в жилищно-строительных кооперативах. Но все же доля государства в этом секторе была значительной и составляла к началу 90-х годов более 80% всех капиталовложений в жилищное строительство [12].

С начала 90-х годов доля участия государства в процессе финансирования жилищного строительства стала стремительно сокращаться. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%. При этом доля жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, к концу 90-х годов увеличилась в 3 раза и достигла 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья[12].

В 90-х годах в стране возник и продолжает бурно развиваться рынок жилья, чему немало способствовала политика бесплатной приватизации жилых помещений.

Развитие рынка жилья происходит на фоне сокращения бюджетных ассигнований на новое строительство, что приводит к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. Можно констатировать, что основным источником финансирования жилищного строительства сейчас является частный капитал, а не бюджетные средства. Но в таких условиях, при отсутствии государственной поддержки, собственное жилье для малообеспеченных семей стало еще более недоступным, чем это было в дореформенный период.

Сокращение бюджетных ассигнований на жилищное строительство не могло не привести к падению объема инвестиций в этой сфере. Произошло это по причине отсутствия платежеспособного спроса и соответствующих кредитных механизмов, которые могли бы заместить выпавшие государственные инвестиции. В результате объем ввода нового жилья к концу 90-х годов уменьшился почти в 2 раза.

Только в последние годы в связи с ростом доходов населения и появлением соответствующих услуг на кредитно-финансовом рынке объемы жилищного строительства стали расти. Но и сейчас существует ситуация, при которой, с одной стороны, значительная часть населения имеет относительно стабильные доходы и желает приобрести жилье в собственность, с другой стороны, в связи с отсутствием достаточных накоплений и доступного рынка долгосрочных кредитов граждане не могут позволить себе приобрести жилье.

В существующих условиях отсутствия свободных бюджетных ресурсов возникает необходимость поиска эффективных внебюджетных источников, стимулирования платежеспособного спроса. Одним из зарекомендовавших себя в других странах механизмов является система долгосрочного ипотечного кредитования.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве развитых стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья [11].

Государственная жилищная политика должна сегодня обратить внимание на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения как раз является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. При этом, конечно же, переходя от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств, государство не должно забывать и о тех гражданах, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья. Такой категории граждан должна оказываться целевая государственная поддержка [12].

Собственно говоря, государство уже уделяет достаточное много внимания проблеме развития в стране долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. В 1998 г. был принят ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Постановлением Правительства РФ в январе 2000 г. утверждена Концепция развития ипотечного кредитования. Было учреждено Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Совсем недавно в декабре 2002 г. был принят еще один федеральный закон, направленный на развитие системы ипотечного кредитования. В Государственной Думе рассматривается ряд законопроектов в области регулирования данной сферы. Причем один из наиболее важных - закон об ипотечных ценных бумагах [11].

Возникает вопрос: почему же при всей очевидной приоритетности данного направления долгосрочное ипотечное жилищное кредитование не приобрело характер распространенного явления?

Представляется, что причиной тому является на сегодняшний день дороговизна ипотечных кредитов. Так, Сбербанк дает кредит под 21% годовых в рублях. Специализирующийся на ипотечном кредитовании банк "ДельтаКредит" предоставляет аналогичные услуги под 12-15% годовых в валюте. Для простого россиянина со средними доходами такое кредитование оказывается слишком дорогим и рискованным. Между тем за рубежом ипотечные схемы, как правило, предполагают выдачу кредитов под 4-6% годовых [11].

Кроме того, следует учесть, что, по оценкам специалистов, инфляция в России в ближайшие годы и на более отдаленную перспективу все же будет снижаться, а вместе с ней будут снижаться и ставки по кредитам. Но это не будет относиться к ипотечным кредитам, поскольку по условиям займа проценты являются фиксированными и изменению в процессе пользования кредитом не подлежат. Так что пользователи ипотечного кредитования в итоге могут оказаться в невыгодных условиях.

По оценкам специалистов АИЖК, для улучшения жилищных условий до желаемого уровня средняя российская семья вынуждена работать 4-5 лет. Так можно условно охарактеризовать доступность жилья. Для сравнения приводились аналогичные показатели по Европе и США, которые, соответственно, равны 3-3,5 и 2,5 годам. Кроме того, АИЖК отмечает, что жилье в России с каждым годом становится все более недоступным, так, в частности, за последний год оно стало менее доступным на 8,3% [11].

Помимо всего прочего, исследования АИЖК показывают, что в среднем квадратный метр жилья в стране предлагается по цене 9,5 тыс. руб., между тем при существующих ставках ипотечных кредитов люди готовы покупать квартиры по цене 6 тыс. руб [11]. Налицо разрыв между ценой предложения и платежеспособным спросом.

Конечно, ставка по кредиту обусловлена существующей инфляцией. В 2003 г. Правительство РФ предполагает, что инфляция не превысит 12%. Таким образом, есть тенденция снижения инфляции и, соответственно, снижения кредитных ставок в схемах ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, часть процентов может погашаться за счет бюджетных субсидий, что еще более снизит ставку.

По словам руководства АИЖК, уже в этом году ставка по ипотечным кредитам может снизится до 15-16% годовых в рублях [12]. Могут появиться более длительные сроки кредитования. Такие меры позволят вовлечь в систему ипотечного кредитования даже семьи с небольшим доходом.

Однако существует другая проблема несколько иного, прямо скажем, противоположного плана, которую отмечают ряд специалистов. Как бы ни парадоксально это звучало, строительный комплекс сегодня может оказаться не в состоянии удовлетворить массовый спрос на жилье.

По подсчетам аналитиков Госстроя РФ, до 80% населения страны желает улучшить жилищные условия. Значительная часть населения страны сегодня живет в ветхом или неблагоустроенном жилье. При этом, практически весь объем жилищного строительства в 2002 г., который составил 33,8 млн м2, востребован рынком [11]. Объем жилищного строительства вряд ли будет увеличен в ближайшие годы. Таким образом, если хотя бы часть нуждающихся сегодня сформирует дополнительный спрос, строительный комплекс может не справиться. А это может привести к противоположному результату - удорожанию квадратного метра жилья.

Представляется, что в ближайшее время ожидать бурного роста ипотечного жилищного кредитования все же не приходится. К примеру, Пенсионный фонд РФ, который планировал стать крупнейшим покупателем ипотечных ценных бумаг, в последнее время инвестировал средства в основном в ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, но от покупки ипотечных ценных бумаг пока воздержался в связи с низкой доходностью последних.

Специалисты сформулировали еще ряд проблем, связанных с развитием системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Так, действующее законодательство не позволяет лишить гражданина и членов его семьи права на проживание в жилом помещении. А что делать, если человек, взявший ипотечный кредит, не может рассчитаться с банком? Эту проблему призван решить упомянутый выше ФЗ от 24.12.02 №179-ФЗ, который так и называется "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)". Данный закон скоро вступит в силу и предусматривает возможность выселения граждан (должника и членов его семьи, в том числе бывших) из жилых помещений, приобретенных ими за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложенного в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в жилые помещения фонда жилья для временного поселения [12].

Таким образом, кредиторы получают определенные гарантии. Однако представляется необходимым согласиться с некоторыми специалистами, которые считают, что следует предусмотреть несколько иной механизм, предполагающий выкуп муниципалитетом жилого помещения некредитоспособного должника и последующую сдачу его этому гражданину в наем. Если впоследствии человек поправит свое финансовое положение, он сможет выкупить квартиру уже у муниципалитета. Такой порядок предпочтительнее с точки зрения защиты прав граждан.

Есть еще одна проблема. В соответствии с действующим законодательством договор об ипотеке (залоге) недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. Размер государственной пошлины за совершение данного нотариального действия - от 0,5 до 1,5% от суммы договора [11]. Нетрудно посчитать, во сколько, в среднем, выливается сумма, подлежащая уплате нотариусу при совершении такого рода сделок.

Есть еще вопрос легализации так называемых "серых" доходов. На многих предприятиях и организациях работники могут иметь низкие официальные доходы и получать основную часть заработка "в конверте". Сейчас эта практика постепенно отходит, но ранее она была весьма распространенной, особенно в Москве и ряде крупных городов.

Все вышеизложенные проблемы требуют осмысления и законодательного закрепления. Причем в кратчайшие сроки. Создавшаяся сейчас в стране относительно благоприятная экономическая ситуация позволяет приступить к активному использованию ипотечных схем. Их эффективная реализация, с одной стороны, поможет многим нуждающимся решить проблему с жильем, с другой стороны - создаст дополнительные рабочие места в строительном комплексе и условия для его развития.

5. Нормативная правовая база рынка жилья

Предлагаемый пакет законопроектов призван расшить этот комплекс трудностей и проблем. Существенное увеличение объемов жилищного строительства, а также формирование и развитие рынка жилья требуют прежде всего изменения нормативно-правовой базы, регулирующей данную сферу. В целом пакет можно представить в виде нескольких блоков. С самого начала над ним работали не только представители власти, но и строители, юристы, финансисты. Их отклик на наше с вами предложение - это не реакция людей, которых поставили перед фактом, пусть даже очень позитивным. Все они понимают не только социальное значение жилищного вопроса, но и экономический механизм, с помощью которого этот вопрос может быть решен на уровне конкретных показателей и сроков. Само по себе количество законопроектов, входящих в один пакет, свидетельствует не только о количестве уязвимых мест в старом законодательстве. У всех разработчиков есть понимание, что проблему надо решать не путем принятия очередного одного, пусть даже очень красивого декрета, а путем кропотливой работы, в рамках которой даже этот беспрецедентный по составу пакет - далеко не единственный и не последний шаг на пути к созданию рынка доступного жилья. Любые содержательные опасения не должны нас останавливать и задерживать старт создания этого обновленного рынка.

Хотелось выделить наиболее актуальные для запуска нового механизма регулирования жилищной политики моменты. Новый Градостроительный кодекс РФ вносит свой вклад в достижение главного ориентира: рост предложения должен опережать спрос. Подобная ориентация позволит замедлить рост цен на квартиры, запустить механизм конкуренции на строительном рынке. С помощью предлагаемых в этом блоке норм достигается определяющее условие роста строительства, упрощается доступ к земельным участкам [3].