Ипотека как одно из направлений решений жилищной проблемы в стране

В новом Кодексе предпринимается попытка создать совершенно прозрачную систему предоставления участков и прав на эти участки застройщику на открытых публичных торгах с четко зафиксированными обязательствами по подключению к инфраструктуре и ее развитию, чтобы не было места для произвола. С другой стороны, публичность, открытость торгов под застройку позволит снизить монополизм застройщиков и усилить эффективность требований антимонопольного характера. Начнет работать новый пакет законов, монополизация строительного рынка снизится, придут новые игроки, начнут больше строить, предложение на рынке начнет расти, а значит, можно планировать если не снижение цен на рынке, то, по крайней мере, они не будут расти такими темпами, как сегодня. Все эти меры должны помочь застройщикам, чтобы они имели больше возможностей претендовать на внятных условиях на интересующие их площадки. Снятие ограничений с предложений на рынке жилья - это один из самых существенных моментов, влияющих на цену. Публичность и ясность цены, по которой та или иная площадка была продана, делает известной и понятной ситуацию для тех, кто, в конечном счете, будет покупать это жилье [2].

Кроме того, предлагаемый Градостроительный кодекс РФ усиливает ответственность строителей перед покупателями жилья. Главное в этом деле - безопасность и комфорт тех, кто будет жить в новых квартирах. Хозяин должен иметь законодательно закрепленное право спросить с тех, кто строил эту самую квартиру.

В этот блок включены законопроекты, касающиеся инвестиционных соглашений в сфере коммунального обслуживания и принципов регулирования тарифов коммунальных организаций. Они нужны для того, чтобы обеспечить решение одной из основных проблем строительства - отсутствия земельных участков, обеспеченных необходимой коммунальной инфраструктурой. Понятно, что жилье в самом лучшем доме, но без воды и канализации никому не нужно. Также установлены принципы регулирования тарифов на подключение к коммунальным сетям новых объектов жилищного строительства и внесли изменения в некоторые другие законодательные акты РФ [3].

Вводятся совершенно четкие требования по подключению к инфраструктурам коммунального хозяйства. Предусматриваются изменения в закон по тарифным регулированиям в локальных монополиях, определяющие объем средств или обременение по подключению. В основном они связаны с усилением административной ответственности должностных лиц за нарушение порядка регулирования тарифов, а также с определенными налоговыми преференциями для строителей. Например, реализация застройщиком жилья не будет облагаться НДС, а это, почти пятая часть от стоимости квартиры [3].

Новая редакция Кодекса обозначает гораздо более сложную систему развития городов. Главное место здесь отведено не властным полномочиям и административным функциям, а процедурам поэтапного согласования и принятия градостроительных решений со многими заинтересованными позициями.

Отдельный блок законопроектов направлен на сокращение издержек, влияющих на цену жилья. Сегодня в обществе дебатируется одна явно надуманная дилемма. Ее суть состоит в восприятии правительственных инициатив либо как попытки всех загнать в ипотеку, либо всех выгнать из очередей на получение бесплатного жилья. За спекуляциями на эти темы теряется суть - возможность различных вариантов надежного решения жилищной проблемы для того или иного человека [2].

Одна из новаций вносимого пакета законопроектов состоит в том, что при желании человек может, не ставя перед собой цели приобрести жилье в личную собственность, сохранять мобильность и, скажем, снимать жилье в том месте, где в данный момент он может получить выгодную работу. Один из законопроектов детальным образом прописывает процедуру частного найма.

Другая важная характеристика пакета законопроектов состоит в защите прав на собственность тех граждан, что уже приобрели либо в самое ближайшее время планируют приобрести жилье. Сегодня мы имеем массу примеров того, как у человека вновь возникает жилищная проблема уже после того, как он приобрел недвижимость, но был признан недобросовестным приобретателем из-за каких-то неожиданно вскрывшихся обстоятельств, связанных со статусом приобретенной им квартиры. На устранение данной проблемы нацелен соответствующий законопроект. Помимо прочего, ликвидация предпосылок для возникновения спорных ситуаций, по оценкам специалистов, может также сыграть в сторону понижения цены предложений, поскольку существовавшие до сих пор иски оказывали повышательное влияние на цены [2].

В свою очередь, наряду со снижением уровня рисков отмена целого ряда других, не влияющих на риски процедур, в частности нотариальной пошлины, также должна, по нашим расчетам, сдерживать дополнительные, но тоже существенные факторы удорожания жилья. И дело даже не в величине той пошлины, которую люди были вынуждены раньше платить наряду с уплатой ряда других взносов относительно регистрации сделки. Упрощение и ускорение процедур согласования возможности изменить жилищные и в целом жизненные условия в различных инстанциях, безусловно, позитивным образом повлияет на задачу снижения общих затрат на приобретение жилья, в которые входит, как я уже сказал, масса затрат, связанных с необходимостью оказания разного рода услуг. Наше предложение позволяет снять дополнительные издержки, дополнительные накрутки в рамках взаимодействия спроса и предложения, начиная от нотариусов и заканчивая налогообложением [2].

Таким образом, безотносительно к тем или иным оценкам перспективности ипотечного варианта вносимый пакет мер позволит значительной части желающих безболезненно продавать и покупать жилье, с меньшим уровнем издержек, улучшая за счет этого свои жилищные и жизненные условия. Последнее имеет особое значение уже не только жилищной в рамках, но и социальной проблематики.

Предлагаемый пакет законопроектов включает нормы, обеспечивающие расширение платежеспособного спроса на рынке жилья. На формирование платежеспособного спроса нацелена та часть пакета, в основу которой положен новый Жилищный кодекс РФ. В этой части пакета заложены нормы, применение которых призвано создать такие условия, при которых практически каждый гражданин сможет иметь жилье. В первую очередь на это направлены нормы, стимулирующие механизмы развития ипотечного кредитования населения.

Значительная часть законопроектов, входящих в этот блок, направлена как на создание условий для эффективного использования института ипотеки в целом, так и на развитие ипотечного жилищного кредитования в частности. До сих пор в законодательстве существовала правовая коллизия, тормозящая развитие этого института, не были урегулированы взаимоотношения между гражданами и юридическими лицами, предоставляющими ипотечный кредит. Существующие до сих пор нормы Гражданского процессуального кодекса РФ, во-первых, противоречили Закону "Об ипотеке...", во-вторых, подрывали саму основу развития ипотечного жилищного кредитования. Предлагаемые в блоке поправки регулируют порядок обращения с недвижимым имуществом, которое является предметом ипотеки и, в частности, в случае невыполнения обязательств по ипотечному кредиту допускают обращение взыскания на недвижимое имущество гражданина-должника. Если вспомнить статистику сегодняшнего дня, то частным образом реализуется, т.е. покупается на рынке, примерно 2/3 всего жилья. Государство к этому процессу не имеет никакого отношения. При этом только 5-7% покупателей воспользовались инструментами кредитования, все остальные были вынуждены искать какие-то другие схемы, т.к. для них пока нет возможности проавансироваться под свои будущие доходы [3].

Государство сделало шаг, чтобы расширить возможности для кредитования, создав ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Запуск этой схемы показал, как работает сам механизм. Предлагаемые в новом законодательстве инструменты позволяют значительно расширить этот сегмент за счет специальных ипотечных ценных бумаг, за счет снижения рисков у банков, за счет появления кредитных историй, закон о которых также рассматривается в этом пакете. Понятно, что этот сегмент будет создаваться довольно долго, и психологически это непростая проблема. Переход на ипотеку аналогичен переходу с крупнопанельного домостроения на индивидуальные кирпичные или монолитные дома. Отношение должно переломиться, ипотека должна стать не экзотикой, а обычной схемой [2].

С учетом запуска всех инструментов к 2010 г. доля граждан, которые смогут приобрести стандартную квартиру на стандартных коммерческих кредитных условиях, будет составлять до 30%. Если в прошлом году объем выданных ипотечных кредитов составил 10,5 млрд руб., то к 2010 г. этот показатель может быть порядка 330 млрд руб [3]. Это не менее серьезно, чем ввод нового жилья в эти же сроки. Вопрос государственной ответственности может быть поднят тогда, когда речь идет об обеспечении жильем отдельных категорий граждан. Поясню. Изменились экономические условия, государство больше не может ничего дарить, отныне оно становится полноправным участником жилищного рынка. В новых экономических условиях государство должно нести свои обязательства перед теми, кто не в состоянии сам стать участником этого рынка. Это еще один элемент системы формирования ответственности власти перед обществом.

Заключение

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Формирование системы ипотечного жилищного кредитования в настоящее время одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики. Жилищная политика занимает уникальное положение в общей системе государственной стратегии и политики, поскольку, с одной стороны, затрагивает экономические интересы каждого гражданина, а с другой - находится в тесной связи с прочими направлениями социально-экономической политики государства. В сложившихся условиях особую актуальность приобретает развитие механизмов жилищного кредитования, что будет способствовать, с одной стороны, увеличению платежеспособного спроса на квартиры, развитию жилищного строительства, а с другой - улучшение жилищных условий россиян, а следовательно, позволит повысить качество жизни населения и улучшить социальную ситуацию в стране. Опыт разных стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования. В то же время в современной России механизмы ипотеки только начинают формироваться.

Цели и задачи сформулированные вначале выполнены.

Дана характеристика жилищных проблем в современной России. Рассмотрены современное состояние рынка жилья и жилищного фонда, история зарождения ипотеки, выявлены основные проблемы развития ипотеки в современной России и рассмотрена нормативно-правовая база рынка жилья.

Литература

1. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М., 2003. - 196 с.

2. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 464 с.

3. Ем В.С., Дудкин С.Н. Правовые основы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: Статус, 1999. - 256 с.

4. Ем В.С., Синельников А.М. Ипотечное кредитование в России. М.: МКА «Фора-Банк», 1995. - 329 с.

5. Еренкова О. Проблемы ипотеки. Поиск решения//Эпиграф, № 38(788) от 5.10.06. Стр. 12-19.

6. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. М., 2003. - 284 с.

7. Наумова М. Ипотека не станет доступной без поддержки государства//Новости рынка недвижимости, №9 от 13.06.2006. Стр. 9-12.

8. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования или об ипотеке по русски. М.: Статус, 2004. - 267 с.

9. Симионов Ю.Ф. Жилищный кредит. М., 2004. - 221с.

10. Сучков А.А. Анализ недвижимости и ипотеки//Недвижимость и ипотека №4, стр. 6-9.

11. Федирко П.С. Решение жилищной проблемы// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. №1-2 (14-15) Июнь 2003г. Стр. 7-16.

12. Христенко В.Б. Подходы к решению жилищной проблемы//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. №2 (19) Июль 2004 г. Стр. 13-24.

13. Черняк Е.В. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - М.: международный университет (в Москве), 2000.