Главная
Коллекция "Otherreferats"
Экономика и экономическая теория
Методология определения стоимости земельного участка под оцениваемым зданием
Методология определения стоимости земельного участка под оцениваемым зданием
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка под оцениваемым зданием. Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка. Виды моделей массовой оценки, границы ее применения. Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | реферат |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 07.11.2009 |
| Размер файла | 77,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
47
Содержание
- Методология определения стоимости земельного участка под оцениваемым зданием
- Анализ наиболее эффективного использования земельного участка
- Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка
- Метод выделения
- Метод распределения
- Метод капитализации дохода
- Метод остатка
- Метод предполагаемого использования
- Народные методы оценки квартир
- Оценка квартир профессионалами
- Центр анализа рынков недвижимости
- Область применения массовой оценки
- Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки
- Этапы массовой оценки
- Анализ рынка
- Сбор данных
- Метод сравнения продаж
- Доходный метод
- Затратный метод
- Оценка земли
- Виды моделей массовой оценки
- Калибровка моделей массовой оценки
- Контроль качества оценки
- Границы применения массовой оценки
- Метод финансовых составляющих - собственные и заемные средства
Методология определения стоимости земельного участка под оцениваемым зданием
Площадь, предоставляемая для целей строительства состоит из площади застройки и дополнительной площади, необходимой для организации проезда вокруг здания, стоянок и зоны благоустройства.
Площадь застройки - это площадь, расположенная непосредственно под зданием.
Площадь застройки, в среднем от площади, предоставляемой для целей строительства по статистическим данным для центральной части (Данные проектных мастерская Моспроект 5, Моспроект 3, интернет-источников) для жилой и административной застройки по Москве в среднем соотносится как 1/3.
Описание земельного участка. Земельный участок, на котором находится оцениваемый объект, расположен по адресу: ул. Малая Дмитровка, дом, корпус. Центральный административный округ. Номер земельного кадастрового квартала ___________. Площадь застройки земельного участка под жилым зданием, в котором находятся оцениваемые помещения составляет ____ кв. м. Общая площадь жилого дома ________ кв. метров. Оцениваемая площадь ______ кв. метра. Таким образом, площадь земельного участка относящаяся к оцениваемому объекту составляет _____ кв. метра.
По данным Заказчика, земельный участок под оцениваемым объектом принадлежит городу.
В процессе расчёта оценщики исходили из предположения о том, что на территории земельного участка нет почв и грунтов, опасных для проживания или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.
Использование земельного участка, на момент оценки, не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.
Оцениваемый земельный участок расположен в районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Расстояние до ближайшего метро "Тверская", измеряется ___ минутами ходьбы пешком.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Существующее и юридически допустимое использование земельного участка - под размещение на нём офисного здания. Район Малой Дмитровки является наиболее дорогим в коммерческом отношении, имеет самые высокие цены на жилую, торговую и офисную недвижимость (См. раздел___ мониторинга), поэтому строительство зданий и помещений офисного назначения на данном земельном участке экономически эффективно и оправдано. Учитывая вышеперечисленные обстоятельства, наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка, является использование его под размещение на нём офисного здания.
Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка
Оцениваемый земельный участок может находится в собственности г. Москвы в соответствии с заключением, приведённым в разделе "Описание юридического статуса объекта оценки и имущественных прав".
В соответствии с "Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков как правило используются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Допускается также использование, в случае необходимости по усмотрению оценщика иных методов оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка. В этом случае целесообразно раскрыть содержание используемого метода и обосновать его использование.
Анализ возможности использования методов оценки рыночной стоимости права аренды на земельный участок 1. Метод сравнения продаж Суть метода - в расчёте рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путём сравнения с аналогичными земельными участками и внесением корректировок на отличие свойств аналогов от оцениваемого объекта.
Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земель.
Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) ьных участков.
При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей.
При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы:
период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;
величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;
порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;
необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;
наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;
наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.
Вывод: Данный метод чаще всего не может использоваться по причине отсутствия информации у найденных аналогов по факторам 1-6, приведённым выше.
Метод выделения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Суть метода заключается в разбивке целого объекта, включающего земельный участок на элементы, по которым можно вести сравнение с объектами аналогами и вносить необходимые корректировки на различие свойств по отдельным элементам.
Определение рыночной стоимости целого объекта, включая земельный участок.
Выделение стоимости земельного участка (стоимости права аренды) путём вычитания из рыночной стоимости всего объекта стоимости улучшений, полученной затратным подходом оценки.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации об отдельных элементах каждого объекта-аналога, по которым ведётся сравнение с элементами оцениваемого объекта;
наличие информации об улучшениях каждого аналога для расчёта восстановительной стоимости и износа.
Вывод: Данный метод не используется чаще по причине отсутствия информации у найденных аналогов по п.2, приведённым выше.
Метод распределения
Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.
Суть метода заключается в разбивке целого объекта, включающего земельный участок на элементы, по которым можно вести сравнение с объектами аналогами и вносить необходимые корректировки на различие свойств по отдельным элементам.
Определение рыночной стоимости целого объекта, включая земельный участок.
Определение рыночной стоимости земельного участка путём выделения наиболее вероятной доли стоимости земельного участка в стоимости всего объекта недвижимости.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации об отдельных элементах каждого объекта-аналога, по которым ведётся сравнение с элементами оцениваемого объекта;
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Вывод: Данный метод не используется чаще по причине отсутствия информации у аналогов по п.2-4, приведённым выше.
Метод капитализации дохода
Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;
расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.
Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:
отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты;
определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;
определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;
корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;
расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.
Вывод: Данный метод чаще всего не может использоваться по причине отсутствия информации у аналогов по п.2-5, приведённым выше.
Метод остатка
Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков.
Суть метода заключается в определении рыночной стоимости права аренды земельного участка путём капитализации части земельной ренты, получаемой в виде разницы между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором.
Условия применения метода:
наличие информации о величине арендной платы, предусмотренной существующим договором аренды земельного участка;
наличие информации о возможности строительства объекта с объёмно-планировочными характеристиками и назначением, соответствующими анализу наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Вывод: Данный часто используется при наличии по п.1,2, приведённому выше.
Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков.
Суть метода заключается в расчёте рыночной стоимости права аренды земельного участка путём дисконтирования дохода от данного права, составляющего разницу между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции.
Условия применения метода:
наличие информации о ставках арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции;
наличие информации о величине арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период.
Вывод: Данный метод часто не может использоваться по причине отсутствия рыночной информации по п.1, и отсутствия информации от Заказчика по п.2.
Расчёт рыночной стоимости земельного участка с использованием утверждённых методик расчёта с применением рыночных коэффициентов.
С учётом анализа методик расчёта земли, а также не полноты обычно предоставляемой информации и её качества, специалисты фирмы пришли к целесообразности расчёта стоимости земли с использованием комбинированного метода расчёта. Включающего расчёт стоимости права аренды с использованием методики, изложенной в Постановлении Правительства Москвы от 20 июня 2006 г. № 419-ПП, "Временные правила расчёта стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка". и расчёта коэффициента на рыночное изменение стоимости права аренды путём сравнения реальных рыночных цен продаж земельных участков со стоимостью права аренды этих участков, рассчитанной по методике ППМ №419-ПП.
Данный вывод был сделан на основании того, что "Временные правила расчёта стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка", определённые ППМ № 419-ПП от 20 июня 2006 г. при расчёте рыночной стоимости права аренды земельного участка:
наиболее правильно определяют различие в стоимости земельных участков, расположенных в различных зонах г. Москвы, поскольку основаны на обширной статистической информации и рыночных данных;
учитывают срок действия права аренды, обременения;
учитывают плотность застройки земельного участка;
учитывают коммерческую ценность и полезность участка, целевое назначение, разрешённое использование земельного участка;
основаны на рыночной информации и привлечении для данной работы большого количества высококвалифицированных специалистов в области оценки земли.
В соответствии с методикой ППМ № 419-ПП от 20 июня 2006 г., расчет размера платы за право аренды земельного участка, производится на основе таблицы средних размеров платы за право аренды земельного участка по формуле:
C = Суч х Кд х Кср. а х Коп х Ку
где С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб);
Суч - площадь земельного участка (в кв. м); Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (в руб. /кв. м)
Кд = УД х Кпр х Кц
где:
УД - удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб. /кв. м), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 №356-ПП;
Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;
Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц=1.0).
Расчет размера платы за право аренды земельного участка в соответствии с Постановлением представлен в таблице 4.
Таблица 4.
|
Наименование |
Значение |
|
|
Площадь земельного участка, кв. м |
ХХХ |
|
|
Удельный показатель кадастровой стоимости земли по кадастровым кварталам и видам функционального использования земли, рублей за 1 кв. м |
ХХХХ |
|
|
Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности |
Х |
|
|
Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования |
Х |
|
|
Размер платы за право аренды земельного участка, руб. |
ХХХХХХ |
Стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная в соответствии с ППМ № 419-ПП от 20 июня 2006 г не является рыночной стоимостью права аренды земельного участка, поскольку определяется для расчёта минимальной границы стоимости. И является минимальной, стартовой стоимостью для продажи земельного участка посредством аукционов, а также при определении стоимости инвестиционных контрактов по строительству и реконструкции объектов недвижимости. Для приведения её к рыночной стоимости был рассчитан коэффициент корректировки Крын.
Для определения коэффициента корректировки Крын., учитывающего рыночные условия, собирается информация о рыночной стоимости прав аренды земельных участков, которая соотнесена со средними размерами платы за право аренды земельного участка в городе Москве (рассчитанная в соответствии с ППМ № 419-ПП от 20 июня 2006 г) в соответствующих кадастровых кварталах. Полученные результаты используются для определения рыночной стоимости права аренды оцениваемого земельного участка. Средневзвешенный коэффициент корректировки, учитывающий рыночные условия, определяется по формуле:
где, - коэффициент корректировки аналогов, - коэффициент весомости. Коэффициенты весомости в таблице № 9.3. Оценщик принял равнозначными.
Таким образом, учитывая средневзвешенный коэффициент корректировки на рыночные условия (коэффициент ___ из таблицы № ___) получаем рыночную стоимость права аренды земельного участка: ХХХХХ Ч ХХХ = ХХХХХ (рублей).
Цены на квартиры в нашей стране так быстро меняются, что большинство россиян даже не ориентируются в стоимости собственного имущества. Многие так и живут в неведении, до тех пор, пока не возникает необходимости продажи жилья… Определить стоимость недвижимости не так просто, как может показаться на первый взгляд, ведь усредненная стоимость квадратного метра не всегда выступает адекватным мерилом ценности имущества. Так каковы же методы оценки квартир, и можно ли определить стоимость жилья самостоятельно?
Народные методы оценки квартир
Как правило, большинство россиян при продаже квартиры определяют ее стоимость самостоятельно, пользуясь при этом, так называемыми "народными" методами. Так, например, наиболее распространенным методом является анализ частных объявлений в соответствующем печатном издательстве, на основе которых и делаются выводы о ценности собственного имущества. К примеру, если в соседнем доме квартира стоит $70 тыс., а ваш дом расположен ближе к метро, смело ставьте $75 тыс., и совсем не важно, что ваш дом старше соседнего на 25 лет.
Еще одним нелепым методом оценки квартир является ориентация на соседей - если соседка по лестничной клетке всего два месяца назад продала свой квартиру за $200 тыс., значит, и вы сможете. Действительно сможете, ведь за два месяца цены на недвижимость поднялись на несколько процентов.
Тем не менее, существуют и более действенные методы оценки квартир. Самым простым является анализ всех преимуществ и недостатков вашей квартиры. Для этого необходимо узнать среднерыночную стоимость квадратного метра в вашем городе (а лучше в вашем районе), а затем увеличивать ее или уменьшать в соответствии с достоинствами квартиры и недостатками. К дополнительным преимуществам можно отнести: дом новой постройки, прекрасный вид из окна, уютный двор, близость автостоянки, магазинов, общественного транспорта и т.п. А к недостаткам - старые коммуникации, плохое состояние дома и подъезда, отсутствие стоянки и т.д.
Оценку стоимости квартиры можно произвести также посредством интернет-ресурсов. Так сегодня в сети оперирует несколько тысяч сайтов, посвященных недвижимости, и многие из них предлагают услугу on-line оценки. Технология оценки недвижимости очень проста - необходимо заполнить представленную таблицу информацией о вашей квартире и загрузить результат. Как правило, требуются данные о месторасположении квартиры (город, район, удаленность от станции метро), типе дома (панельный, кирпичный и пр.) и площади квартиры (количество комнат, размер жилой площадь). Получить результат можно в любой валюте, будь то рубли, доллары или евро.
Часто при продаже недвижимости вообще не используют никакие методы оценки квартир, а просто приглашают частных риэлтеров, которые и определяют примерную стоимость жилья. Однако стоит учитывать, что если этот же риэлтер-"одиночка" занимается поисками покупателя для вашей квартиры, то он может, намерено занизить ее цену только для того, чтобы скорее реализовать объект и получить свою законную прибыль.
Оценка квартир профессионалами
Все вышеперечисленные методы оценки квартир позволяют выявить лишь приблизительную стоимость жилья, которая от реальной ее стоимости может сильно отличаться. Для некоторых продавцов и такой оценки достаточно, однако стоит иметь в виду, что если стоимость жилья будет завышена, продажа квартиры может затянуться на долгие месяцы, а если же, наоборот, занижена, вы лишитесь законной прибыли. Получить четкое представление о стоимости имущества можно посредством профессиональных оценщиков, затраты на которых впрочем легко компенсировать благодаря выгодной продаже.
Профессиональные оценщики используют различные методы оценки квартир, добиваясь тем самым максимально точного результата. Как правило, при определении рыночной стоимости квартиры оцениваются следующие показатели:
тип дома и год его постройки;
внешний вид фасада дома, а также лестничной клетки и вида входной двери квартиры;
качество двора и вид из окна квартиры;
материал наружных стен:
характеристика перекрытий;
состояние коммуникаций;
размер общей и жилой площади квартиры, а также площадь кухни;
наличие балкона или лоджии;
Кроме того, при оценке квартиры учитывается и прилегающая территория: близость транспортных магистралей, наличие общественного транспорта, магазинов, парковочных мест и т.д.
Что касается непосредственных методов оценки квартир, то их существует несколько. Рассмотрим некоторые из них:
Метод сравнимых продаж. Данный метод оценки квартир основывается на сравнении объекта с несколькими схожими по характеристикам квартирам, реализованным за последние несколько месяцев. При этом объект необходимо сравнивать как минимум с тремя различными квартирами. Далее анализируя состояние оцениваемой квартиры и проданных объектов, вычисляется ориентировочная рыночная стоимость жилья.
Затратный метод оценки недвижимости. Данный метод как правило используется для оценки стоимости частного дома или дачи, поскольку здесь сравниваются затраты на строительство аналогичного объекта по сравнению с текущей его стоимостью.
Доходный метод оценки квартир. Оценщиком выявляется возможность получения доходов от эксплуатации объекта или возможной продажи в будущем. Высокий потенциал дохода присутствует у квартир в новых домах, а также расположенных в центральных или перспективных районах города.
Параметрический метод оценки квартир. Данный метод основывается на проведении регрессионного анализа всех объектов, продаваемых в городе.
При проведении оценки стоимости квартиры могут использоваться как все указанные методы, так и отдельные из них. При этом стоит иметь в виду, что чем больше методов используется, тем более точным окажется результат.
Оценка стоимости квартиры требуется не только при продаже квартиры, но и при получении ипотеки или страховании недвижимости. При получении ипотеки, проведение независимой экспертизы ценности жилья обязательно. Для этого покупатель обращается к специализированным оценщикам, имеющим сертификацию и разрешение на проведение подобного рода мероприятий. По окончанию процедуры оценщик предоставляет отчет о проделанной работе где на основе всех указанных выше методов рассчитывается рыночная стоимость. Кроме того, при оценке квартиры купленной по ипотечному кредиту рассчитывается не только рыночная, но и ликвидационная стоимость. Данный метод оценки квартир позволяет вычислить стоимость объекта в случае срочной его продажи, то есть в течение месяца. Как правило, стоимость объекта при этом занижена.
Что касается страхования недвижимости, то в данном случае оценка квартиры позволяет объективно оплачивать стоимость страховых услуг, поскольку в случае если квартира недооценена, компенсация ущерба не покроет все расходы на восстановление собственности. Если же недвижимость переоценена тариф по страховому полюсу будет выше, а при ущербе вы, в любом случае не сможете получить компенсацию выше, чем реальная стоимость ущерба. В заключение хотелось бы отметить, что большинство частных методов оценки квартир не дают точного результата, а формируют лишь примерный диапазон стоимости. Если вам необходима оценка квартиры для ее дальнейшей продажи, гораздо выгоднее обратиться к профессиональным оценщикам.
Центр анализа рынков недвижимости
Н. Калинина, канд. экон. наук Ю. Кочетков, канд. ф-м. наук В. Овсянников, канд. архитектуры Массовая оценка недвижимости Введение В некоторых случаях нужно оценить сразу много объектов недвижимости, находящихся на обширной территории, например, для целей налогообложения. Задачи, стоящие перед оценщиком в этом случае, достаточно специфичны, поэтому для их решения применяются специальные методы оценки, краткому обзору которых посвящена эта работа.
Условием эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оцениваются единообразно, по стандартной методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок или поблажек. Налогоплательщик должен быть поставлен в равные условия со своим соседом, опасения дискриминации или подозрение, что другим предоставляются какие-то особые условия, разрушают мотивации к добросовестной уплате налога. Будет ли доволен, например, коммерсант, если принадлежащий ему магазин получает скидку при оценке стоимости, однако такая же или вдвое большая скидка может быть предоставлена его конкуренту? - Очевидно, нет, поэтому экспертизу стоимости для целей налогообложения целесообразно проводить на принципах единообразия, а не на основе индивидуального подхода, при котором оценщик стремится возможно полно учесть все уникальные черты объекта, и пожелания клиента.
Оценка массовая и индивидуальная. Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.
В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков “Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж.К. Эккерта дается следующее определение:
Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
Область применения массовой оценки
Определение “массовая" относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.
Следствием ошибочного понимания сочетания слов “массовая оценка” явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.
Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.
Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки
Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.
И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.
В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.
Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.
При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.
Этапы массовой оценки
Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:
постановка задачи предварительное обследование и анализ объекта сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования построение и калибровка модели тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.
Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
Постановка задачи при массовой оценке предполагает:
идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;
уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.
Предварительное обследование и анализ объекта:
Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием).
Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)
Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)
Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих Предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта Предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.
Анализ рынка
Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен.
Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно.
Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.
Второй этап - выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.
В целом, основные факторы можно свести в таблицу (перечень примерный и должен дополняться в зависимости от конкретной ситуации):
|
Уровни анализа / Факторы спроса и предложения |
Национальный |
Регион Город |
Микрорайон |
Участок Дом |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
Экономические |
ставка процента, темпы инфляции |
доходы населения, цены на аналоги, цены аренды, затраты на строительство |
статус района (спад, оживление), затраты на строительство |
время и стоимость проезда, затраты на эксплуатацию |
|
|
Социальные, демографические, психологические |
национальная, возрастная и семейная структура, менталитет |
состав семей, структура занятости, социальные и рыночные ожидания |
структура соседства, уровни престижности |
соответствие стандартам потребления, характеристики потребителя |
|
|
Правовые и административные |
налоги, регистрация прав собственности, политические риски, прозрачность и стабильность законов и правил |
налоги и сборы, стабильность правил игры, условия землепользования |
ограничения на застройку и использование |
ограничения на использование и прописку |
|
|
Экологические |
природно-климатические условия |
климат и экологическое состояние |
ландшафт, экология соседства |
топография, рельеф, близость к очагам влияния |
|
|
Градостроительные и архитектурно-типологические |
градостроительная и жилищная политика |
тип и величина поселения, степень урбанизации, транспортная инфраструктура |
доминирующая этажность, развитость социальной инфраструктуры |
тип использования, планировочная организация, количественные и качественные характеристики |
Анализ рынка: примерный перечень основных факторов Заполнив подобную таблицу, определив качественные факторы и характер их влияния (повышение или понижение цен), оценщик переходит к количественному анализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, затратах на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.
Сбор данных
Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.
Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.
Построение и калибровка модели Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой - выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).
Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней цены кв. м., нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен - 1.06, для панельных - 0.94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.
Контроль качества и уточнение результатов оценки Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.
Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы “недоучитываемые” или “переучитываемые” моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.
Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка.
Модели массовой оценки. Модели массовой оценки для трех методов оценки стоимости. В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод.
Метод сравнения продаж
Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности. Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид:
V = f (X1,X2,...,Xn),
где V - оценка рыночной стоимости (X1... Xn) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.)
Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка:
V = Sc + ADJc,
где V - оценка рыночной стоимости Sc - цена объекта сравнения ADJc - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом.
Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов:
Парный анализ продаж Множественный регрессионный анализ Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи)
Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:
поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)
поправки на местоположение поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).
На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.
Доходный метод
Доходный метод основан на определении стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и капитализации. Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости. Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой “временной предпочтительности” может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации.
В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.
Затратный метод
Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.
Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о текущих расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на основе рыночных данных. Получение такой информации составляет основную трудность использования затратного метода при массовой оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень физического износа, но и износов функционального и экономического (внешнего). А последние виды износа часто носят уникальный характер, с трудом поддаются измерению и типизации, особенно, если объекты сильно различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных, производственных и рекреационных зон с различными качественными характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы.
Необходимо уделять особое внимание оценке земли, поскольку точные стоимостные характеристики земли составляют основу эффективной системы оценки недвижимости.
Оценка земли
Оценку земли оптимально проводить методом сравнения продаж, хотя существуют и другие методы оценки земли в условиях недостатка данных по продажам.
Предварительные этапы массовой оценки земли - стратификация объектов недвижимости по группам (стратам) и определение единицы измерения (сравнения).
Стратификация может основываться на принципах разрешенного использования земельных участков (зонирование), местоположении или административно-территориальном делении, размере участка. Стратификация обеспечивает отбор сравнимых земельных участков по рыночным данным, относящимся к группам объектов, аналогичных оцениваемому объекту по действию факторов спроса и предложения. Для облегчения сравнительного анализа в рамках классификации объектов по использованию или категории зонирования, земельному участку должна быть присвоена соответствующая единица измерения.
Единица измерения должна отражать способ, при помощи которого рынок (покупатели) анализирует стоимость земли. Если участки примерно равны по размеру, то сами участки могут служить единицей измерения (сравнения). Если же размеры участков различны, то единицей сравнения будет площадь, например, квадратный метр. Протяженность фронтальной границы также часто используется в качестве единицы сравнения.
В массовой оценке стоимость земли обычно определяется теми видами модели метода сравнения продаж объектов с земельными участками, где стоимость участка рассматривается как аддитивная составляющая полной стоимости.
Виды моделей массовой оценки
Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.
Подобные документы
Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.
реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.
курсовая работа [1,6 M], добавлен 06.03.2014Основные особенности процесса оценки недвижимости. Обоснование величины рыночной стоимости земельного участка под застройку на примере участка в городе Новосибирск. Анализ согласования результатов оценки для определения итоговой величины стоимости участка
дипломная работа [5,5 M], добавлен 12.07.2012Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.
курсовая работа [92,9 K], добавлен 11.03.2014Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.
дипломная работа [133,0 K], добавлен 20.10.2011Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.
курсовая работа [74,7 K], добавлен 22.01.2014Маркетинговая стратегия использования земли в регионе. Определение рыночной стоимости земельного участка. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка. Принцип остаточной продуктивности.
курсовая работа [37,4 K], добавлен 21.07.2011Понятие земельного участка и методов оценки его рыночной стоимости. Сущность принципов оценки: полезности, спроса, предложения, замещения, ожидания и соответствия. Содержание этапов процедуры оценки. Отличия общепринятых подходов в оценке участка.
курсовая работа [37,5 K], добавлен 25.01.2014Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.
отчет по практике [2,0 M], добавлен 02.06.2011Анализ рынка недвижимости и земель, предназначенных под застройку. Определение рыночной стоимости земельного участка в муниципии Кишинеу методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли. Назначение и цель оценки, согласование ее результатов.
курсовая работа [68,4 K], добавлен 09.06.2011
