Методология определения стоимости земельного участка под оцениваемым зданием
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка под оцениваемым зданием. Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка. Виды моделей массовой оценки, границы ее применения. Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | реферат |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 07.11.2009 |
| Размер файла | 77,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Аддитивная модель имеет следующий вид:
V = A0 + A1X1 +... + AnXn
где (Х1... Хn) - характеристики объекта недвижимости, Ai - численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.
Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные Ai для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.
Мультипликативная модель имеет вид:
V = B0 ? Y1B1 ?... ? YnBn
где (Y1... Yn) - характеристики объекта недвижимости, Bi - веса переменных характеристик объекта.
Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако, она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.
Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например:
V = Z1B1 ?... ? ZnBn? (A0 + A 1 Z n+1 +... + Am Zm)
где (Z1... Z n) - характеристики объекта недвижимости, A-Bi - веса и коэффициенты при переменных характеристик объекта.
Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивной или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы.
Выбор того или другого вида модели определяется с точки зрения наиболее адекватного отражения реального рынка. Простые модели - аддитивная и мультипликативная могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет каких либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей структуре и устойчивы в том смысле, что отсутствуют сильные выбросы в оценке для нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для рынка с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от факторов. К сожалению, анализировать конечную гибридную модель не так просто как две предыдущие, особенно если задействованы сложные переменные, отражающие взаимовлияние характеристик. Другой проблемой гибридной модели является сильная зависимость конечного результата в процессе итеративной калибровки от начальных значений коэффициентов.
Проблемы сложных гибридных моделей смыкаются с проблемами эвристического моделирования, пока еще слабо разработаны и требуют активного экспертного участия.
Калибровка моделей массовой оценки
Как уже выше упоминалось, калибровка модели позволяет определить непосредственное влияние факторов (выражаемых переменными модели) на стоимость, т.е. рассчитать конечные коэффициенты A-Ci модели.
Первым шагом является преобразование данных: качественные факторы кодируются и формируются т. н. линеаризованные значения, отражающие мультипликативный вклад в стоимость. Отдельно выделим бинарные переменные - да/нет (обычно это наличие или отсутствие какого-либо улучшения). Нередко количественные переменные также преобразуются к нелинейному виду.
Множественная линейная регрессия однозначно рассчитывает коэффициенты аддитивной модели на основе минимизации квадратичного отклонения. Для уточнения прогноза первичные переменные могут быть заменены аппроксимирующими их функциями, в частности, переменная времени сделки обычно является нелинейной функцией (что связано, к примеру, с сезонными колебаниями). На этом этапе производится создание переменной отклика цен на местоположение, отражающей вклад местоположения в стоимость. Эта переменная создается с помощью нелинейной множественной регрессии на основе информации о центрах локального влияния (очагах притяжения и отталкивания). Нелинейная множественная регрессия может быть использована и для калибровки гибридной модели.
Одним из основных методов калибровки гибридных моделей является метод обратной связи. Он основан на итеративном подборе коэффициентов на основе минимизации суммы всех отклонений прогнозных значений стоимости от заданных рыночных. Для обеспечения сходимости он требует задания корректных начальных значений коэффициентов.
При калибровке моделей необходимо принимать во внимание обеспечение их устойчивости по отношению как к характеристикам объектов, которые оцениваются, так и к базе данных по которой строилась модель.
Устойчивость модели обеспечивается:
адекватностью формулы (она должна быть не слишком упрощенной и не слишком сложной)
надежностью базы данных (отбраковкой необъяснимых девиантных значений цены и проверкой сомнительных данных)
тщательным анализом конечных значений коэффициентов.
Контроль качества оценки
Любая модель - это лишь упрощенное представление реального рынка, которое не претендует на стопроцентное соответствие рыночным ценам. Существует два основных источника погрешности оценки. Это - качество информации, которая может включать как нерыночные сделки, так и не полностью описанные (может быть утрачена или откинута часть важной информации). Поэтому модель, хорошо работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке реальных объектов. Второй источник ошибок - неверные предположения, заложенные в структуру модели. Например, если в модель заложена линейная зависимость стоимости от площади магазина, то она будет переоценивать крупные универмаги и недооценивать небольшие киоски, поскольку спрос различает такие объекты. Подобные недостатки можно выявить при анализе коэффициентов отношений прогнозных значений к реальным ценам сделок из базы данных, но лишь при наличии объектов с такими параметрами в контрольной выборке.
Качество модели по контрольной выборке определяется с помощью стандартных статистик. Значения этих статистик могут служить критерием при выборе окончательной структуры модели вместе с интерпретируемостью результатов (соответствие рынку). Анализ отклонений прогнозных значений от реальных дает возможность грамотной корректировки как вида модели, так и ее коэффициентов.
Возможны случаи, когда статистические критерии подтверждают качество модели, а экспертная проверка показывает очевидные несоответствия. В этом случае причина кроется, скорее всего, в ненадежности исходной рыночной информации о сделках.
Кроме того, проверка предполагает выезд на местность с осмотром и оценкой реальных объектов. Визуальный осмотр объекта и его местоположения позволяет нередко объяснить природу расхождения цены и прогноза. Полевое исследование, обычно завершающее работу по массовой оценке, имеет своей основной целью выявление дополнительных и неучтенных оценкой факторов, присутствующих, например, в описании объектов в городских реестрах недвижимости, но не использованных моделью, либо связанных со специфическим местоположением объектов.
Модели массовой оценки разрабатываются для групп типичных объектов недвижимости с ограниченным количеством характеристик объектов. Это условие массовой оценки предполагает схожесть объектов по всем прочим характеристикам как физическим (техническим), так и по условиям их местоположения в рамках проведенного зонирования территории города. Однако на практике может существовать много объектов, стоимость которых в значительной мере определяется неучтенными в моделях факторами (физический, экономический и функциональный износ). Этими факторами предположительно могут являться такие физические характеристики, как уникальное качество строительства и планировочная организация объекта, а также особенности функционального назначения объектов, их локального местоположения и специфического окружения.
Такие характеристики могут в явном виде или косвенным образом присутствовать в реестре недвижимости или на карте города, но при этом остаться невостребованными при создании и корректировках модели.
Результатом полевого исследования может стать более полное описание границ применения проведенной массовой оценки с аргументированными выводами по поводу нецелесообразности или невозможности дальнейшего совершенствования модели (в зависимости от целей работы и требований к оценке). При этом могут быть выделены уникальные объекты, оценивать которые нужно в индивидуальном порядке или с применением иных подходов. Одним из возможных результатов полевой проверки может стать разработка дополнительных экспертных поправок (коэффициентов), применимых к отдельным объектам или группам объектов.
Границы применения массовой оценки
Часто приходится слышать, что поскольку рынок недвижимости в России пока не развит, применение методов массовой оценки оправдано только при оценке жилья, тогда как по объектам производственного и коммерческого назначения правильнее применять затратный и доходный методы, так как сравнительных продаж мало или вообще нет. Это утверждение в корне неверно.
Неразвитость рынка накладывает свои ограничения на точность оценки при индивидуальной оценке не меньше, чем при массовой, в доходном и затратном методах погрешностей не меньше, чем в методе сравнения продаж. В самом деле, если рынок по какому-то классу объектов не развит, - как определить поправку на функциональный и экономический износ при применении затратного метода? - какую ставку капитализации (дисконтирования) применить при оценке доходным методом? При ответе на эти вопросы в ситуации неразвитого рынка приходится делать сильные допущения, которые - если оказываются ошибочными, - многократно умножают погрешность результата оценки. Таким образом, развитость рынка недвижимости (отдельных его секторов) и его обороты в равной мере обусловливают точность и надежность оценки при применении как массовой, так и индивидуальной оценки, при использовании каждого из трех методов оценки. Если рынок развит, а информация открыта и не искажена, то шансов на аккуратную и точную оценку больше, вне зависимости от применяемых методов. При этом выбор метода оценки (затратный, доходный или сравнения) зависит от типа недвижимости и осуществляется оценщиком - как при индивидуальной оценке, так и при массовой.
Массовая оценка имеет свои ограничения: иногда оказывается эффективнее (точнее с учетом затрат на оценку) произвести индивидуальную оценку, например, объекта специального назначения, чем пытаться определить стандартные правила его оценки. Однако это - редкие случаи, исключения по действительно небольшому кругу объектов.
В целом, для грамотного проведения оценки (например, налогооблагаемой стоимости) и для глубокого анализа тенденций рынка на относительно небольших выборках оценщик должен владеть навыками как массовой, так и индивидуальной оценки (для защиты результатов оценки в судах и определения стоимости объектов специального назначения), а также обладать необходимыми знаниями об объектах недвижимости, их типологии и потребительских качествах.
Метод финансовых составляющих - собственные и заемные средства
Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.
К требованиям банка относятся получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.
К требованиям инвестора относятся получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.
Ставка капитализации для заемных средств Скз - ипотечная постоянная.
Ипотечная постоянная является суммой процентной ставки и соответствующего коэффициента фонда погашения.
Ставка капитализации для собственных средств СКсс рассчитывается на основе дохода инвестора после выплат по обслуживанию долга и амортизационных отчислений, но до уплаты налогов, по формуле:
Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная от ипотечной постоянной и ставки капитализации для собственных средств инвестора.
СКо = СКзс * К + СКсс (1 - К), (3.5)
где К - доля заемных средств в цене приобретения объекта.
СКзс - определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам. СКсс рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам.
Пример. При проведении оценки используется сравнимый объект, имеющий 70-процентное отношение заемных средств к стоимости. Ставка капитализации для заемных средств составляет 16,2%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки капитализации на котором - 18%.
Определить ставку капитализации для собственных средств СКсс.
Решение.
СКсс = (СКо - К * СКзс) / 1 - К; СКсс = (0,18 - 0,7 · 0,162) / (1 - 0,3) = 0,222 или СКсс = 22,2%.
Пример. Для приобретения объекта привлекается кредит в сумме 300 000 долл. с ипотечной постоянной - 17,5%. Условия кредита отвечают типичным условиям финансирования на рынке. Анализ схожих объектов указывает на ССсс в 19%. Объект приносит ЧОД = 65 000 долл.
Определить стоимость объекта.
Решение.
Дзс = 300 000 * 0,175 = 52 500 долл. -
доля заемных средств в ЧОД в абсолютном выражении.
Дсс = 65 000 - 52 500 =12500 долл. -
доля собственных средств в ЧОД.
Ссс = 12 500 \ 0,19 = 65789 долл.
Со = 65 789 + 300 000 = 365 789 долл.
Собственный капитал - средства, предоставляемые акционерами (учредителями), который должен быть увеличен в результате реализации и последующей эксплуатации исследуемого объекта.
Заемный капитал - кредит банков, государства, местных органов власти или других компаний, который должен быть погашен вместе с задолженностью в установленном в контракте порядке и в заданные сроки.
Результатом инвестиций, с финансовой точки зрения, является погашение кредитной задолженности и выплаты дивидендов акционерам. При этом, по мере погашения кредита, как указывалось выше, увеличивается стоимость акционерного капитала. Акционер, получая дивиденды за акции, в любой момент может продать свои акции. Причем, чем позже он это сделает, тем более высокой будет стоимость акций. Естественно сказанное справедливо, если экономическое положение действующего предприятия соответствует или близко к величинам, рассчитанным при оценке инвестиционной привлекательности проекта. Тогда критерии оценки эффективности капитальных вложений должны быть определены только для заемного капитала и предназначены для партнеров, его предоставивших. Основными для акционеров явятся критерии эффективности использования акционерного капитала. Но в ряде случаев трудно провести такое разделение, так как оно определяется целью инвестирования.
Если цель инвестиций - замена оборудования, то при расчете критериев эффективности капитальных вложений должен учитываться весь затраченный капитал.
При строительстве новых объектов, срок службы которых существенно превышает расчетный период, следует определять значения критериев для заемных средств, а в некоторых случаях, по желанию коммерческих партнеров, и для суммы заемных и собственных средств.
Таким образом, критерий "Чистый дисконтированный доход", как и все остальные критерии рассматриваемой группы оценки эффективности капитальных вложений, формально может иметь шесть различных значений для всех затраченных или только для заемных средств:
без учета амортизационных отчислений;
с учетом амортизационных отчислений;
с учетом амортизационных отчислений и ликвидной стоимости основных производственных фондов.
Рассчитывать все возможные значения критерия для каждого проекта не целесообразно. При определении величины критерия необходимо учитывать цель инвестирования и предполагаемую техническую политику фирмы в период эксплуатации готового объекта.
Очевидно, что если предусматривается постоянное расширение производства, увеличение номенклатуры и объемов готовой продукции (расширения сферы услуг), создание сети дочерних предприятий за счет использования амортизационных отчислений, то для расчета величины критериев рассматриваемой группы следует из доходов за период эксплуатации объекта исключить амортизационные отчисления и учесть увеличение затрат капитала за период эксплуатации объекта.
Внутренняя норма доходности В опубликованных работах этот критерий имеет следующие названия:
внутренняя норма доходности [2,29,43] ;
доходность дисконтированных денежных поступлений [5] ;
внутренняя норма рентабельности [40] ;
внутренняя норма прибыли [23, 30] ;
поверочный дисконт [10] ;
внутренняя ставка отдачи [39] ;
внутренний коэффициент рентабельности [13] ;
внутренняя норма окупаемости инвестиций [9].
Аббревиатура критерия: IRR. (Internal rate of return). При определении величины этого критерия проявляется некоторая неопределенность. Для уточнения смысла критерия "Внутренняя норма доходности" воспользуемся двумя его определениями:
1. "Под внутренней нормой доходности понимают ту расчетную ставку процентов, при которой капитализация регулярно получаемого дохода дает сумму равную инвестициям и, следовательно, капиталовложения являются окупаемой операцией". [8]
2. "Показатель IRR представляет собой поверочный дисконт, при котором отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект". [9]
Исходя из этих определений в общем виде можно записан) соотношение для расчета критерия - "Внутренняя норма доходности" в следующем виде:
[pic]
где: F = IRR.
В некоторых работах [10,23,29,43] предполагается, что Е=P, и определяется одно значение поверочного дисконта для затрат капитала и доходов от реализации проекта.
Большинство авторов [5,9,13,39,40] приводят расчетные формулы и примеры расчета, из которых следует, что инвестиционные расходы производятся единовременно в момент начала реализации проекта. Поэтому величина К принимается равной единице, а поверочный дисконт определяется для доходов от реализации проекта.
Очевидно, что чем больше величина дисконта, тем меньше сегодняшняя стоимость будущих поступлений денежных средств. При оценке инвестиционной привлекательности проектов до начала расчета известны условия предоставления кредита, в т. ч. и ставка процентов за его предоставление.
Если кредит предоставляется частями в разные периоды от момента начала реализации проекта, то повышение ставки процентов за кредит приведет к снижению стоимости будущих поступлений кредита, дисконтируемых к моменту начала реализации проекта. А это, в свою очередь, приведет к завышению величины поверочного дисконта.
Отсюда следует, что для потоков заемных средств, необходимо использовать или ставку процентов за кредит, или норму дисконта, принятую для проведения расчетов. Ставка процентов за кредит может быть льготной, а норма дисконта, используемая при проведении расчетов, должна соответствовать средней ставке процента за предоставление кредита.
За собственные средства - средства акционеров и учредителей - в результате реализации проекта должны быть выплачены дивиденды, в т. ч. и за время строительства объекта (по мере их поступления). Поэтому при расчете величины поверочного дисконта величина должна определяться для всех собственных средств, а также для всех доходов и расходов за счет чистой прибыли и амортизационных отчислений.
Расчет величины поверочного дисконта целесообразно начинать с того шага расчетного периода, когда величина критерия "Индекс доходности"
превысит значение единицы, и определять его значение для каждого последующего шага до конца расчетного периода.
Очевидно, чем выше величина поверочного дисконта для номинальных исходных данных, тем больше инвестиционная привлекательность рассматриваемого проекта.
По сравнению с критериями, рассмотренными выше, алгоритм расчета поверочного дисконта несколько сложнее, так как требует привлечения одного из методов нелинейного программирования. Проведенная нами проверка показала, что в данном случае достаточно эффективен один из самых простых методов одномерного поиска [21], имеющий следующую расчетную схему.
1. Задается начальное значение величины Р = F равное или близкое к нулю.
2. Определяется разница между доходами и затратами от реализации проекта на рассматриваемом шаге расчета. При Р равном нулю доходы фактически не дисконтируются, а просто суммируются. Поэтому разница между доходами и дисконтированными затратами при условии, что индекс выгодности инвестиций больше единицы, будет некоторой положительной величиной.
3. С постоянным шагом увеличивается значение поверочного дисконта до тех пор, пока разница между доходами и расходами не станет отрицательной.
4. В найденной таким образом величине интервала поверочного дисконта - от наименьшего положительного значения указанной разницы до первого отрицательного ее значения - определяется делением пополам отрезка такое значение величины Р, при которой разница между дисконтированными доходами с нормой дисконта Р и затратами с нормой дисконта Е с заданной точностью близка к нулю. Это значение и принимается за величину поверочного дисконта для рассматриваемого шага расчета.
Из рассмотренных четырех критериев, применяемых для оценки инвестиционной привлекательности проектов, по используемым для расчета нормам дисконта и соответственно потоков платежей принципиально различаются два критерия:
чистый дисконтированный доход и внутренняя норма доходности, которые по существу дополняют друг друга.
При определении величин двух других критериев:
индекс доходности и . срок окупаемости используются и потоки денежных средств, и их нормы дисконты такие же, как и для критерия "Чистый дисконтированный доход" Поэтому вряд ли можно ожидать заметных различий инвестиционной привлекательности проекта при одних и тех же исходных данных от этих трех критериев. В частности, фактически такой точки зрения придерживаются авторы переводных работ [5] и [9], в которых предлагается использовать только два основных критерия указанных выше. В работе [43] приведены результаты выборочного анкетного опрос: 103 крупнейших нефтяных и газовых компании США о частоте приме нения тех или иных измерителей эффективности.
Частота применения измерителей эффективности [10]
| |Измеритель |
| |Основной |Вспомогательный |
|Внутренняя норма |69 |14 |
|доходности | | |
|Чистый |32 |39 |
|дисконтированный доход| | |
Использование статистического моделирования для оценки вероятности неблагоприятного результата инвестиции приводит целесообразности расчета двух дополнительных критериев: запас финансовой устойчивости и результата инвестиций, смысл которых требует дополнительных пояснений.
Если графически изобразить зависимость чистой текущей стоимости проекта (NPV) от коэффициента дисконтирования (RD), то будет видно, что кривая пересечет ось абсцисс в некоторой точке (см. рис.2). Значение КО, при котором NPV обращается в ноль и называется "внутренней нормой прибыли" проекта.
Форма кривой, приведенной на графике, соответствует проектам с инвестициями, осуществляемыми в начале жизненного цикла. В принципе, возможна ситуация, когда точек пересечения будет несколько, например, в случае проектов с двумя разнесенными во времени фазами инвестирования. При этом рекомендуется ориентироваться на наименьшее из имеющихся значений IRR.
Интерпретационный смысл показателя IRR состоит в определении максимальной ставки платы за привлекаемые источники финансирования проста, при которой проект остается безубыточным. В случае оценки эффективности общих инвестиционных затрат, например, это может быть максимальная процентная ставка по кредитам, а при оценке эффективности использования собственного капитала - наибольший уровень дивидендных выплат.
В то же время значение IRR может трактоваться как нижний гарантированный уровень прибыльности инвестиционных затрат. Если он превышает среднюю стоимость капитала в данном секторе инвестиционной активности и с учетом инвестиционного риска данного проекта, то последний может быть рекомендован к осуществлению.
Наконец, третий вариант интерпретации состоит в трактовке внутренней нормы прибыли как предельного уровня окупаемости (доходности) инвестиций, что может быть критерием целесообразности дополнительных капиталовложений.
Внутренняя норма прибыли находится обычно методом итерационного подбора значений ставки сравнения при вычислении чистой текущей стоимости проекта.
Специальные микрокалькуляторы, а также все деловые пакеты программ для персональных компьютеров, включая табличные процессоры, содержат встроенную функцию для расчета IRR.
Объективность, отсутствие зависимости от абсолютных размеров инвестиций и богатый интерпретационный смысл делают показатель внутренней нормы прибыли исключительно удобным инструментом измерения эффективности капиталовложений.
В практике оценки применяются также некоторые модификации этого метода, связанные с учетом различных темпов капитализации доходов.
Подобные документы
Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.
реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.
курсовая работа [1,6 M], добавлен 06.03.2014Основные особенности процесса оценки недвижимости. Обоснование величины рыночной стоимости земельного участка под застройку на примере участка в городе Новосибирск. Анализ согласования результатов оценки для определения итоговой величины стоимости участка
дипломная работа [5,5 M], добавлен 12.07.2012Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.
курсовая работа [92,9 K], добавлен 11.03.2014Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.
дипломная работа [133,0 K], добавлен 20.10.2011Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.
курсовая работа [74,7 K], добавлен 22.01.2014Маркетинговая стратегия использования земли в регионе. Определение рыночной стоимости земельного участка. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка. Принцип остаточной продуктивности.
курсовая работа [37,4 K], добавлен 21.07.2011Понятие земельного участка и методов оценки его рыночной стоимости. Сущность принципов оценки: полезности, спроса, предложения, замещения, ожидания и соответствия. Содержание этапов процедуры оценки. Отличия общепринятых подходов в оценке участка.
курсовая работа [37,5 K], добавлен 25.01.2014Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.
отчет по практике [2,0 M], добавлен 02.06.2011Анализ рынка недвижимости и земель, предназначенных под застройку. Определение рыночной стоимости земельного участка в муниципии Кишинеу методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли. Назначение и цель оценки, согласование ее результатов.
курсовая работа [68,4 K], добавлен 09.06.2011
