Автоматизація аналізу ринку нерухомості міста Херсона

Управління нерухомим майном (девелоперська діяльність) - це діяльність з надання послуг щодо утримання, експлуатації об'єктів нерухомого майна.

Агентом з нерухомості може бути громадянин України, який у встановленому порядку отримав сертифікат на право здійснення діяльності з нерухомістю.

Агентом з нерухомості не може бути особа, яка має судимість за корисливий злочин.

Агент з нерухомості може проводити діяльність з нерухомістю індивідуально або як працівник агентства нерухомого майна.

Агент з нерухомості має право індивідуально проводити діяльність з нерухомістю після отримання ліцензії на право здійснення діяльності з нерухомістю.

Для провадження діяльності з нерухомістю агенти з нерухомості, зареєстровані як суб'єкти підприємницької діяльності, зобов'язані отримати ліцензію на право здійснення діяльності з нерухомістю.

Агентством нерухомого майна вважається юридична особа будь-якої організаційно-правової форми, одним з предметів діяльності якої є діяльність з нерухомістю, яка має у своєму штаті атестованих агентів з нерухомості та ліцензію на право здійснення діяльності з нерухомістю.

Рієлторська експертиза - це дослідження агентством нерухомого майна або агентом з нерухомості - підприємцем на основі спеціальних знань ринкової вартості нерухомості, повноти і відповідності вимогам чинного законодавства правовстановлюючих та інших документів на об'єкт нерухомості і їх підготовка для оформлення договору відчуження нерухомого майна.

Результатом рієлторської експертизи є письмовий рієлторський висновок, який подається замовником експертизи органу, який оформляє відчуження нерухомого майна і є обов'язковою передумовою оформлення договору відчуження нерухомого майна.

Агентство нерухомого майна або агент з нерухомості - підприємець не вправі здійснювати рієлторську експертизу щодо свого нерухомого майна, нерухомого майна свого чоловіка або своєї дружини, їх та своїх родичів (батьків, дітей, онуків, діда, баби, братів, сестер), працівників, які перебувають з агентством нерухомого майна або агентом з нерухомості - підприємцем у трудових відносинах, а також нерухомого майна юридичних осіб, власниками (співвласниками) яких є агентство з нерухомості або громадяни, зазначені у цьому пункті.

Вартість проведення рієлторської експертизи визначається за домовленістю між замовником та виконавцем експертизи, але не може бути більше 5 неоподатковуваних доходів громадян.

Атестація (визначення кваліфікаційної придатності громадян, які мають намір займатися діяльністю з нерухомістю) проводиться регіональними саморегулівними асоціаціями агентств нерухомого майна та агентів з нерухомості (надалі - Регіональними асоціаціями учасників ринку нерухомості).

Право на отримання сертифіката на право здійснення діяльності з нерухомістю мають громадяни, які мають диплом державного зразка за фахом або мають вищу освіту та пройшли курси перекваліфікації при Регіональних асоціаціях учасників ринку нерухомості, пройшли не менше шести місяців стажування в агентствах нерухомого майна чи у агентів з нерухомості - підприємців і успішно склали атестаційний іспит.

Особи, які не склали атестаційний іспит, допускаються до його повторного складання, не раніше, ніж через півроку.

Дію сертифікатів на право здійснення діяльності з нерухомістю припиняє Регіональна асоціація учасників ринку нерухомості у випадках:

- подання заяви агента з нерухомості;

- неодноразового порушення законодавства у процесі провадження діяльності з нерухомістю;

- винесення щодо агента з нерухомості обвинувального вироку суду, який набрав чинності, за корисливий злочин;

- винесення ухвали про застосування щодо агента з нерухомості примусових заходів медичного характеру, що набрала законної сили;

- винесення постанови про припинення кримінальної справи про корисливий злочин агента з нерухомості з нереабілітуючих підстав;

- винесення рішення суду, що набрало законної сили про обмеження дієздатності агента з нерухомості, визнання його недієздатним або безвісно відсутнім, оголошення його померлим;

- втрати агентом з нерухомості громадянства України.

Рішення про припинення дії сертифіката може бути оскаржено до Рієлторської палати та суду в місячний строк з дня вручення його копії зацікавленій особі.

Рішення Рієлторської палати про скасування рішення Регіональної асоціації учасників ринку нерухомості щодо припинення дії сертифіката є остаточним.

Ліцензія на право здійснення діяльності з нерухомістю видається Ліцензійною палатою України суб'єктам підприємницької діяльності.

Для отримання ліцензії юридична особа подає установчі документи, у яких зазначено, що одним з предметів діяльності є діяльність з нерухомістю, та копію сертифікату агентів з нерухомості, а фізична особа подає сертифікат на право здійснення діяльності з нерухомістю.

Термін розгляду заяви на отримання ліцензії не повинен перевищувати 5 днів.

Розмір плати за отримання ліцензії встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Регіональними асоціаціями учасників ринку нерухомості вважаються асоціації агентств нерухомого майна та агентів з нерухомості, які в межах однієї області, міст Київ та Севастополь об'єднують не менше половини учасників ринку нерухомості.

До складу Регіональної асоціації учасників ринку нерухомості можуть входити агенти з нерухомості, які у встановленому цим Законом порядку отримали ліцензію на право здійснення рієлторської діяльності.

Регіональною асоціацією учасників ринку нерухомості утворюються атестаційна та дисциплінарна комісії.

Атестаційна комісія виконує функції, пов'язані із атестацією громадян, які мають намір займатися діяльністю з нерухомістю.

Дисциплінарна комісія здійснює дисциплінарне провадження за фактами неналежного виконання агентами з нерухомості своїх професійних обов'язків. Загальний строк дисциплінарного провадження не повинен перевищувати двох місяців. У виняткових випадках цей строк може бути продовжений на один місяць.

За наслідками розгляду матеріалів дисциплінарного провадження дисциплінарна комісія приймає рішення щодо припинення такого провадження або передачі матеріалів на розгляд Регіональної асоціації учасників ринку нерухомості.

Порядок організації та діяльності атестаційної та дисциплінарної комісій визначається Положенням, затвердженим Рієлторською палатою.

Для виконання статутних завдань у складі Регіональної асоціації учасників ринку нерухомості можуть утворюватись інші комісії.

Рієлторська палата України утворюється і функціонує як незалежний орган на засадах самоврядування.

Члени Рієлторської палати України обираються З'їздом Регіональних асоціацій учасників ринку нерухомості.

Порядок діяльності Рієлторської палати України визначається статутом Рієлторської палати України, який затверджується З'їздом Регіональних асоціацій учасників ринку нерухомості.

Статут Рієлторської палати України підлягає реєстрації у Міністерстві юстиції України.

Рієлторська палата України є юридичною особою, має розрахунковий та інші рахунки в установах банку, печатку із своїм найменуванням.

Повноваження Рієлторської палати України визначаються цим Законом та її статутом.

Рієлторська палата України:

- визначає порядок проведення атестації громадян, які мають намір займатися діяльністю з нерухомістю;

- розробляє навчальні програми підготовки агентів з нерухомості;

- встановлює плату за складання іспиту, видачу сертифікатів на право здійснення діяльності з нерухомістю;

- веде Реєстр агентів з нерухомості та агентств нерухомого майна;

- затверджує положення, інструкції та інші документи, що регламентують діяльність з нерухомістю;

- розробляє та затверджує Кодекс професійної етики агентів з нерухомості,

- вирішує спори між агентами з нерухомості чи агентством нерухомого майна та Регіональною асоціацією учасників ринку нерухомості,

- визначає Регіональну асоціацію учасників ринку нерухомості, яка проводитиме сертифікацію громадян в областях, місті Київ та Севастополь, у яких Регіональна асоціація учасників ринку нерухомості не створена.

Під час здійснення діяльності з нерухомістю агенти з нерухомості (агентства нерухомого майна) мають право:

- надсилати запити та отримувати у встановленому порядку від підприємств, установ і організацій відомості та документи, необхідні для вчинення дій, пов'язаних із здійсненням діяльності з нерухомістю;

- складати проекти цивільно-правових угод щодо нерухомого майна і прав на нього;

- виступати за дорученням замовника стороною під час виконання цивільно-правових угод;

- отримувати, збирати, використовувати та поширювати інформацію про нерухоме майно;

- видавати бюлетені, посібники з питань, пов'язаних з провадженням діяльності з нерухомістю.

Агенти з нерухомості та агентства нерухомого майна зобов'язані дотримуватися Кодексу професійної етики агентів з нерухомості.

Шкода, завдана особі внаслідок незаконних дій або невиконання чи неналежного виконання обов'язків агентом з нерухомості та агентством нерухомого майна, відшкодовується в повному обсязі.

Спори, які виникають при відшкодуванні шкоди, розглядаються в судовому порядку.

За невиконання чи неналежне виконання своїх професійних обов'язків, неодноразове порушення законодавства до агентів з нерухомості та агентств нерухомого майна можуть бути застосовані стягнення у формі попередження, припинення дії сертифіката чи ліцензії.

Рішення про застосування стягнень можуть бути оскаржені в судовому порядку.

Закон України «Про власність» регулює правові відношення власності в Україні, в тому числі стосовно нерухомості. Метою цього Закону є забезпечення вільного економічного самовизначення громадян, використання природного, економічного, науково-технічного та культурного потенціалів республіки для підвищення рівня життя її народу.

Право власності - це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном.

Право власності в Україні охороняється законом. Держава забезпечує стабільність правовідносин власності.

Кожен громадянин в Україні має право володіти, користуватися і розпоряджатися майном особисто або спільно з іншими.

Власність в Україні виступає в таких формах: приватна, колективна, державна. Всі форми власності є рівноправними.

Власність в Україні існує в різних формах. Україна створює рівні умови для розвитку всіх форм власності та їх захисту.

Нерухомість здебільшого відноситься до приватної власності. Розглянемо цей аспект закону.

Суб'єктами права приватної власності в Україні є громадяни України, громадяни інших радянських республік, іноземні громадяни та особи без громадянства.

Громадяни інших радянських республік, іноземні громадяни та особи без громадянства користуються правами і несуть обов'язки щодо належного їм на території України майна нарівні з громадянами України, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Іноземним громадянам та особам без громадянства земельні ділянки у власність не передаються.

Є серед об'єктів нерухомості і державна власність.

Суб'єктом права загальнодержавної (республіканської) власності є держава в особі Верховної Ради України.

Суб'єктами права комунальної власності є адміністративно-територіальні одиниці в особі обласних, районних, міських, селищних, сільських Рад народних депутатів.

Суб'єктами права державної власності на землю виступають:

Верховна Рада України - на землі загальнодержавної власності України.

Верховна Рада Республіки Крим - на землі в межах території республіки, за винятком земель загальнодержавної власності.

Обласні, районні, міські, селищні, сільські Ради народних депутатів - на землі в межах їх територій, за винятком земель, що перебувають в загальнодержавній власності.

Звісно, що регулюються законодавчо й інші аспекти володіння нерухомістю, та здебільшого зустрічається саме державна та приватна нерухомість.

1.6 Порівняльна характеристика основних рис ринку нерухомості м. Херсона та інших міст України і світу

За перші три місяці поточного року в області забудовниками усіх форм власності введено до експлуатації житлових будівель загальною площею 25,9 тис. кв. м, що на 16,4% більше у порівнянні з аналогічним періодом минулого року. зокрема, збільшилось ввдення житла до експлуатації в десяти районах області: Бериславському, Белозерському, Верхньорогачицькому, Високопільському, Голопристанському, Горностаєвському, Нововоронцовському, Скадовському, Цюрупинському районах та Херсоні. При цьому більша частина житла (89,4%) збудовано індивідуальними забудовниками. Окрім цього, введені дачні будинки загальною площею 610 кв. м. Варто нагадати, що за перший квартал 2007 року на первинному ринку нерухомості в Херсоні ріст цін в середньому спостерігався на рівна 25% (в середньому - з $900 за кв. м у січні до $1125 за кв. м у березні, в центрі міста: з $1000 до $1250, у нецентральних районах: з $800 до $1000 за кв.м). Спостерігалось подорожчання і на вторинному ринку житлової нерухомості, де найбільш відчутним за період аналізу було подорожчання трьохкімнатних квартир (+29%) - до $48,5 тис. Ціна на однокімнатні квартири зросла на 20,8% - до $30,5 тис., на двокімнатні - на 15,35% - до $42 тис [63].

Таблиця 1.2

Порівняльна характеристика цін на вторинному ринку житла в Україні, вартість 1 кв. м - в $, вартість квартир - в тис. дол. США [63]

Місто 1-кімнатні 2-кімнатні 3-кімнатні мін сер макс 1 м? мін сер макс 1 м? мін сер макс 1 м? ВІННИЦЯ 38.5 43.4 58.5 1247  32.0 59.3 80.0 1198  55.6 74.7 95.0 1096  ДНІПРОПЕТРОВСЬК 34.0 63.4 200.0 1361  37.0 62.9 75.0 1326  50.0 109.3 243.0 1349  ДОНЕЦЬК 42.0 49.2 57.0 1482  33.0 91.9 210.6 1330  50.0 102.5 176.4 1362  ЖИТОМИР 10.5 39.8 55.0 1139  40.0 57.4 75.0 1159  59.0 75.6 115.0 1126  ЗАПОРІЖЖЯ 33.0 40.8 44.0 1058  40.0 50.7 75.0 1009  43.0 70.9 120.0 1100  ІВАНО-ФРАНКІВСЬК - - - -  - - - -  - - - -  КИЇВ 31.5 99.2 450.0 2547  60.0 139.3 903.0 2510  65.0 202.6 1485.0 2425  КІРОВОГРАД - - - -  40.0 40.0 40.0 888  - - - -  ЛУГАНСЬК - - - -  42.0 42.0 42.0 954  150.0 150.0 150.0 1578  ЛУЦЬК - - - -  - - - -  - - - -  ЛЬВІВ - - - -  - - - -  100.0 100.0 100.0 1428  МИКОЛАЇВ - - - -  28.0 53.0 87.0 1156  50.0 62.5 75.0 926  ОДЕСА 28.0 65.8 180.0 1529  57.0 100.8 230.0 1601  3.0 117.9 270.0 1406  ПОЛТАВА - - - -  69.9 69.9 69.9 776  80.0 80.0 80.0 1508  РІВНЕ - - - -  - - - -  - - - -  СИМФЕРОПІЛЬ 12.5 29.6 44.5 916  - - - -  73.0 73.0 73.0 1327  СУМИ 27.5 27.5 27.5 808  149.9 149.9 149.9 1350  - - - -  ТЕРНОПІЛЬ - - - -  - - - -  - - - -  УЖГОРОД - - - -  - - - -  - - - -  ХАРКІВ 8.0 67.4 523.1 1158  25.0 66.1 148.5 1221  10.0 88.1 178.5 1108  ХЕРСОН 30.0 30.0 30.0 810  40.0 45.0 55.0 895  95.0 95.0 95.0 1507
ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
ЧЕРКАСИ	-	-	-	-	-	-	-	-	47.0	47.0	47.0	723
ЧЕРНІГІВ	31.0	33.0	35.0	1014	33.8	50.1	75.0	843	61.0	61.0	61.0	835
ЧЕРНІВЦІ	54.2	54.2	54.2	950	-	-	-	-	100.0	130.0	160.0	1525

Часто постає питання, коли краще за все купляти квартиру - на етапі котловану, коли її первісна вартість істотно нижча, чи коли вона повністю збудована.

Для того, щоб обрати потрібний за ціною варіант, необхідно взяти однакові за класом квартири, одна з яких вже збудована, а іншу буде закінчено за пару років. Розрахунок здійснюється за наступною методикою: до вартості недобудованої квартири додаються відсоткові платежі за кредитом за ці два роки, до цієї суми додатково нараховується плата за оренду житла. Що стосується квартири в завершеному будинку, то до вартості необхідно додати відсоткові платежі за кредитом, який було взято для її придбання за два роки.

Проаналізовано дві квартири, обидві розміром 67 м2, що знаходяться в одному і тому ж районі столиці України. Одна - вже в готовому будинку, інша - здається в червні 2009 року. Припустимо, нерухомість буде куплятись в кредит з ефективною ставкою 12,88% (як пропонує, наприклад OTP Bank). Тоді можна отримати наступні метричні результати: новобудова, куплена в кредит, навіть за умови оренди житла на час будування, все одно обходиться на 19% дешевше, ніж готова квартира.

Таблиця 1.3

Витрати на купівлю готової нерухомості та нерухомості,

що будується, дол. США [65]

	Недобудована квартира	Готова квартира
Площа, м2	67	67
Вартість квартири	153430	188000
Ціна 1м2	2290	2805,97
Ефективна ставка відсотка, %	12,88	12,88
Первинний внесок (20%)	30686	37600
Виплати за кредитом +% за 2 роки	40226,32	49289,89
Оренда квартири протягом 2 років	6000	0,00
Всього витрати за два роки (первинний внесок + виплати за два роки + оренда протягом двох років)	80512,32	86889,89
Всього виплат за 25 років	321020,57	393351,20
З них відсотки	198276,57	242951,20
Всього витрати за 25 років (первинний внесок + виплати за 25 років + оренда протягом 2 років)	361306,57	430951,20
Підсумкова ціна 1м2	5392,635	6432,107

Проаналізуємо вартість нерухомості за кордоном.

Українці поки не так активно купують нерухомість за кордоном, як, наприклад, росіяни. Директор міжнародного консалтингового агентства OxfordGroup Тетяна Ященко стверджує, що причина цього не стільки в браку грошей, скільки в недостатній інформованості про фінансову привабливість зарубіжної нерухомості, а також в ризиках, пов'язаних з відсутністю фахівців, здатних допомогти українському інвесторові зробити операцію і захистити його права. Проте кількість власників зарубіжної нерухомості з кожним роком збільшується. «Багато наших співвітчизників вже стали власниками квартири або будинку за кордоном як для власного відпочинку, так і для здачі в оренду», -- відзначає пані Лященко.

Якщо нерухомість за кордоном купується для здачі в оренду, то знаходитися вона повинна в «курортних» країнах. Наприклад, в Болгарії, Туреччині, Італії, Іспанії, Хорватії або Чорногорії. Також непогано, якщо вона буде розташована в країнах, які відвідує безліч туристів -- Франції або Чехії.

Ще одним і доволі важливим чинником, що впливає на вибір країни, є сума, яку інвестор готовий витратити на покупку нерухомості. За словами пані Лященко, недороге житло за €70-200 тис. реально придбати в Чехії, Болгарії, на Кіпрі. Дорожчу і престижнішу нерухомість вартістю від €200 тис. і вище -- в Іспанії, Італії, Франції і Хорватії.

Стати власником нерухомості в Іспанії зовсім нескладно. Закони цієї країни дозволяють нерезидентам обзаводитися житлом, чим ті успішно і користуються.

Ще не так давно інвестиції в іспанську нерухомість приносили непоганий прибуток: за оцінками аналітиків, щорічне зростання цін на нерухомість в Іспанії складало 8-10%. А за 10 років, з 1996-го по 2006-й, іспанські будиночки подорожчали в три рази. Останнім часом активно почали говорити про те, що іспанська нерухомість сильно переоцінена, і в поточному році ринок Іспанії переживає стагнацію. Як розвиватиметься ситуація далі, ніхто прогнозувати не береться. Мало того, про зниження цін також прагнуть не розповсюджуватися. Російськомовні сайти щосили прогнозують подальше зростання цін на ті ж 8-10% щорічно.

Як стверджують експерти, найбільш затребувані серед братів-слов'ян квартири і вілли, розташовані на курортах Коста Брава і Коста Бланка. У Іспанії можна купити як скромні апартаменти поблизу моря за смішними в порівнянні з українськими ціни, так і елітні вілли, яких в Україні одиниці. За даними www.realestatespain.biz, на курорті Коста Бланка однокімнатні апартаменти недалеко від пляжу коштують трохи більш €81 тис. Двокімнатні площею 60 м2 обійдуться покупцеві вже в €90 тис. Ціни на вілли на Коста Бланка стартують з €250 тис. [44]

А ось на курорті Коста Брава нерухомість трохи дорожча. Наприклад, однокімнатні апартаменти стоять більш €150 тис., двокімнатні, -- близько €200 тис. Вартість середньостатистичного квадратного метра іспанської нерухомості складає €2500.

Як відзначають експерти, в Іспанії апартаменти або вілла на побережжі здатні приносити прибуток -- якщо здавати їх в оренду в розпал пляжного сезону. За різними оцінками, таким чином житло можна легко окупити за п'ять-сім років. Адже, як вже писали «Деньги», вартість оренди апартаментів літом стартує з відмітки €1500 на тиждень або біля €6000 на місяць.

Нерухомість в Італії користується декілька меншим попитом, аніж в Іспанії -- в цій країні іноземцям важче узяти кредит для її покупки. Проте володіння нерухомістю в Італії теж приносить непогані доходи. По різним даним, за рік італійська нерухомість росте в ціні на 10-15%. А в деяких районах за минулий рік її вартість і зовсім виросла на 22%.

При цьому ціни вже досить високі: у Мілані, наприклад, апартаменти стоять від €100 тис., а шикарна квартира в Римі обійдеться покупцеві майже в €1,5 млн.. За трикімнатні апартаменти на першій лінії в Риміні доведеться викласти €300-400, за невелику віллу на Сицилії -- від €240 тис., за невелику квартирку там же -- приблизно €80 тис. В цілому по Італії ціни на 1 м2 знаходяться в межах від €1300 до €10 тис.

Франція. Париж і Лондон вважаються містами з найдорожчою в Європі нерухомістю. Але що таке €700 тис. за чотирикімнатну квартиру в Парижі у відреставрованому будиночку часів Людовика XIV в порівнянні з новостроєм де-небудь в центрі Києва, де ціни на 1 м2 зашкалюють далеко за €2500, а романтикою навіть і не пахне? Взагалі ж в Парижі розкид цін на нерухомість величезний, а середня вартість 1 м2 нерухомості -- €3-4 тис. Вибір колосальний -- від дешевих квартир в неелітних районах до шалено дорогих особняків. Наприклад, невеликі двокімнатні апартаменти в Парижі недалеко від Notre Dame de Paris (Panteon) обійдуться покупцеві в €425 тис.

Дороге житло і на Лазурному узбережжі. Наприклад, в Каннах апартаменти коштують біля €300 тис., а шикарний будиночок -- близько €2 млн.. У Ніцці ціни на апартаменти стартують з €215 тис., на вілли -- з €570 тис.

Кіпр. Нерухомість на Кіпрі користується особливою популярністю серед тих наших співвітчизників, які вирішили пустити коріння за кордоном. Інвесторів привертають клімат і гуманні суми. Наприклад, ціна апартаментів в Ларнаці стартує з 80 тис. кіпрських фунтів (приблизно €140 тис.). Втім, вартість нерухомості на Кіпрі безпосередньо залежить від її розташування. Близькість до моря відчутно підвищує ціну на житлі. Наприклад, за даними будівельної компанії Lemestia, вілла на першій лінії може коштувати в два-три рази більше, ніж аналогічний об'єкт в центральній частині острова. На вартість вілли впливає також наявність басейну і каміна, розміри ділянки [44].

Крім того, нерухомість на Кіпрі привертає інвесторів простотою оформлення операції. Для того, щоб стати власником квартири або вілли, досить мати паспорт, підтверджуючий особу, і виписку з банку, що засвідчує платоспроможність покупця. Ще одним плюсом придбання кіпрської нерухомості є ціни, які щороку ростуть, на житло (20-30% в рік) і непоганий заробіток на оренді. Наприклад, здаючи квартиру в оренду, за місяць можна напрацювати зверху €1500.

Але, за кіпрським законодавством, якщо власник житла здає свій заміський будинок в оренду, він повинен платити податки (прибутковий податок і податок на потреби оборони). Ставка прибуткового податку на Кіпрі залежить від об'єму доходу оподаткування. Чим вище дохід, тим вище ставка податку: 20% на річний дохід, що перевищує 10 тис. кіпрських фунтів або €17,5 тис., 25% -- на дохід в €26-35 тис., 30% -- на дохід зверху €35 тис.

Туреччина. Туреччина -- не тільки улюблений курорт українців, але і країна, де вигідно вкладати гроші в нерухомість. Ціни на житло в Туреччині безпосередньо залежать від близькості до моря і від вигляду, що відкривається з вікон. Чим вище квартира, чим ближче будинок до моря, тим, звичайно ж, більше ціна. Наприклад, трикімнатна квартира в Анталії поряд з морем обійдеться в €185 тис., а житло в новобудові в деякому віддаленні від узбережжя -- в €70 тис. Вілла в Анталії з видом на море, укомплектована всіма меблями і технікою, потягне на €800 тис. Проте для того, щоб стати власником нерухомості в Туреччині, громадянин України зобов'язаний отримати дозволи Головного кадастрового управління і Генштабу Озброєних сил. Там повинні підтвердити, що на території, на якій купується нерухомість, або поряд з нею немає ніяких стратегічних об'єктів. Як відзначають в консалтинговій компанії Mitropa Ukraine, зазвичай ця процедура -- формальність. Проте без отримання дозволів придбати житло неможливо.

США. До недавнього часу інвестори вважали ринок нерухомості США одним з найстабільніших і інвестиційних привабливіших. З 1997 року ціни на житло тут виросли майже удвічі. Ще в 2006 році на ринку панував ажіотаж -- іпотечні кредити були доступні, охочі придбати нерухомість не переводилися, ціни на житло злітали до немислимих висот. Але ринок нерухомості лопнув. Експерти не передрікають, що він опуститься до рівня 90-х, але сьогодні в США кількість об'єктів, що продаються, збільшується, а число покупців -- зменшується. Відсутність масового попиту на нерухомість примушує продавців знижувати ціни.

Крім того, багато американців втратили нерухомість, по кілька разів перекредитовуючись під заставу будинків, що ростуть в ціні, і в решті решт не зумівши виплатити набрані кредити. Зараз банки торгують вилученими у боржників будинками і квартирами. З'явилися дуже принадні пропозиції з продажу -- наприклад, у Вашингтоні можна знайти будиночок всього за $10 тис. Варто чекати, що подібні розпродажі продовжаться, адже, згідно прогнозам, в найближчі рік-два через борги нерухомість втратять ще близько 1,5 млн.. громадян США. Може, варто звернути увагу на перспективний падаючий ринок?

Але, взагалі-то, дорогу нерухомість можна знайти тут і до цих пір. Наприклад, апартаменти в Нью-Йорку площею 90 м2 коштують від $530 тис., а в Малібу за таун-хаус доведеться викласти більше $1,4 млн..

Варто відзначити, що процедура покупки нерухомості в США може розтягнутися на довгий час. Зокрема, початок покупки -- це підписання з агентством нерухомості договору на надання агентських послуг. Далі починається пошук нерухомості і оформлення операції. Все це може затягнутися на три місяці, а то і довше. Порадувати українських покупців може те, що витрати, пов'язані з купівлею-продажем нерухомості, здебільшого лягають на продавця.

Великобританія. Ціни на нерухомість у Великобританії набагато вище, ніж в Європі, але вона все одно з кожним роком дорожчає. А охочих купити житло у вільній від економічних потрясінь країні предостатньо. Нерухомість в Лондоні можна знайти найрізноманітнішу: від відносно недорогих квартир на околиці до шикарних вілл з власними полями для гольфу. За даними www.londondom.com, у дорогому районі міста -- Белгравія -- житло з однією спальнею стоїть від ?415 тис. фунтів (більш €610 тис.), а в Рідженс Паренню -- від €540 тис. Невеликий будиночок на околиці Лондона обійдеться в €1,5 млн.. Зразкова вартість 1 м2 лондонської нерухомості коливається в межах €12-36 тис [44].

1.7 Опис предметної області дослідження

Предметною областю дослідження в даному дипломі є ринок нерухомості міста Херсона.

Українська економіка в останні роки демонструє високі темпи зростання. Загальне зростання української економіки позначилося на обсягах капітальних інвестицій, у тому числі і на будівництві.

Головна мета містобудування та архітектури міста - створення незабутнього обличчя міста, де мають гармонійно поєднатися старовина та сучасність, розмаїття епох та стилів, давні традиції та новітні тенденції, створення умов для зростання темпів житлового будівництва з метою забезпечення житлом городян.

Житловий фонд на території Херсонської міської ради на початок 2006 року становив 8281,8 тис. кв. м загальної площі (з яких 90,0% - приватний фонд). Він складався з 52467 будинків, серед яких 88 гуртожитків. Ліфтами обладнано 420 будинків, сміттєпроводами - 428.

Загальна кількість квартир - 152595, тобто в середньому одна квартира припадає на 2,3 особи, що мешкають на території міськради. Забезпеченість загальною площею житла на одного мешканця становила 23,1 кв. м [64].

Водопроводом обладнані 99,4% квартир, каналізацією - 85,0%, центральним опаленням - 81,9%, газом (включаючи балонний) - 95,2%, гарячим водопостачанням - 74,7%, ванними (душовими) - 82,6%, підлоговими електроплитами - 4,0% квартир.

У місті існує 22 аварійних будинки, 21 з них - "гнучкої" конструктивної схеми. Загальна площа будинків, що підлягають відселенню, - 72664,0 кв. м, кількість квартир -1417, без урахування розподілу особових рахунків.

Протягом 2005 року проводилося відселення мешканців із аварійного будинку по пр. Будівельників, 17. Однак, через те, що вартість житла на вторинному ринку протягом року стрімко зростала, за рахунок коштів, які виділялися на ці цілі (з міського бюджету виділено 155 тис. грн.), придбано лише 2 квартири. Дня остаточного відселення треба придбати ще 26 квартир. У поточному році на ці цілі з міського бюджету передбачалося виділити 155 тис. грн., станом на 01.12.06 кошти не виділялися.

На початок 2006 року в експлуатації знаходилися 35 будинків у ветхому стані, загальною площею 5 тис. кв. м У цих будинках проживало 217 мешканців.

Станом на 01.10.06 в м. Херсоні в черзі на одержання житла перебувало 13080 сімей, також 3106 сімей перебувають у черзі на ЖБК. Із них 8500 сімей перебуває на квартирному обліку при виконкомі міської ради.

Кожна третя сім'я має право першочергового отримання житла (2790 сімей), кожна 8 - позачергового (1009 сімей) [63].

За 10 місяців 2006 року зараховано на квартирний облік 214 сімей, з них 80% - це молодь, яка бажає вступити до Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву для отримання довгострокового кредиту на будівництво або придбання житла.

Після багаторічного спаду в будівництві житла, який тривав до 2002 року і характеризувався скороченням обсягів введення житлових площ, та будівництвом житла майже виключно за рахунок коштів населення, розпочався процес поступового нарощення обсягів житлового будівництва та зміни його структури.

З 2002 року щорічно збільшується введення житлових площ: у 2002 році введено 42,1 тис. кв. метрів загальної площі житла, у 2003 - 47,6 тис. кв. метрів, у 2004 - 52,0 тис. кв. метрів, у 2005 році - 66,6 тис. кв. метрів житла. За 9 місяців 2006 року введено 42,6 тис. кв. метрів житла, що на 8,8% більше ніж у відповідному періоді попереднього року, у т.ч. 32,1 тис. кв. метрів - індивідуальні забудовники [64].

Таблиця 1.4

Введення загальної площі житла за період 2001 - 2005 років [64]

Показник	2001 р.	2002 р.	2003 р.	2004 р.	2005 р.	9 місяців 2006 р.
Введено загальної площі житлових будинків за рахунок усіх джерел фінансування (тис. кв. м)	47,1	42,1	47,6	52,0	66,6	42,6
У тому числі за рахунок коштів населення	25,2	39,3	35,1	43,8	47,4	32,1
% до попереднього року	105,6	89,4	113,1	109,2	128,0	108,8
Питома вага житла, побудованого за рахунок коштів населення	53,5	93,3	73,7	84,2	71,2	75,4

В таблиці 1.5 для порівняння продемонстровано обсяги виконання будівельних робіт за регіонами України (перший квартал 2007 року).

Таблиця 1.5

Обсяги виконання будівельних робіт за регіонами України за перший

квартал 2007 року

Регіон	Виконання робіт, млн.. грн.	Всього, %	У порівнянні з першим кварталом 2006 року, %
Всього	8270,9	100,0	116,1
АР Крим	318,2	3,8	111,3
Вінницька область	115,8	1,4	95,7
Волинська область	129,2	1,6	123,0
Дніпропетровська область	453,5	5,5	114,0
Донецька область	966,1	11,7	121,5
Житомирська область	62,2	0,8	116,4
Закарпатська область	68,1	0,8	110,3
Запорізька область	220,9	2,7	103,0
Івано-Франківська область	136,5	1,6	108,2
Київська область	324,5	3,9	105,9
Кіровоградська область	64,6	0,8	127,1
Луганська область	276,8	3,3	101,0
Львівська область	443,6	5,4	124,4
Миколаївська область	161,7	2,0	98,9
Одеська область	486,2	5,9	139,1
Полтавська область	291,2	3,5	112,3
Рівненська область	88,8	1,1	114,9
Сумська область	68,2	0,8	139,0
Тернопільська область	78,2	0,9	98,8
Харківська область	429,7	5,2	97,4
Херсонська область	62,6	0,8	147,3
Хмельницька область	119,6	1,4	121,6
Черкаська область	77,1	0,9	93,2
Чернівецька область	140,1	1,7	154,4
Чернігівська область	85,2	1,0	148,0
м. Київ	2546,8	30,8	118,7
м. Севастополь	55,5	0,7	139,5

Генеральним планом міста, який затверджено міською радою у 2003 році, для забудови в м. Херсоні визначені вільні території, що дозволяють на кінець розрахункового строку (2026 рік) збудувати багатоквартирного житла загальною площею 6320,8 тис. кв. м

Генпланом передбачено:

Розміщення нового багатоквартирного будівництва:

- мкр 4-А, 4-Б Таврійський район - 42 га (294 тис.кв.м загальної площі житла);

- житловий квартал по вул. Залаегерсег - 18,5 га (136,5 тис.кв.м);

- мкр "Корабел-1,2" - 25 га (100 тис.кв.м).

На реконструйованих територіях:

- район вулиць Дніпропетровської, Ладичука, Адміралтейської --18 га (72 тис.кв.м загальної площі житла);

район вулиць Дніпропетровської, Чорноморської- 15 га (60 тис.кв.м);

район вулиць Суворова, Леніна, Кірова, Комунарів, Горького (100 тис.кв.м загальної площі житла).

За рахунок незавершеного будівництва:

Дніпровський район - 6,8 га (41,1 тис.кв.м загальної площі житла);

Суворовський район - 10,5 га (62,2 тис.кв.м загальної площі житла).

Шляхом вибіркового будівництва - надбудови існуючих будинків -20 тис.кв.м загальної площі житла.

Крім цього, в межах міста є площі для будівництва садибних ділянок, що дозволяють збудувати близько 2768,6 тис.кв.м приватного житла:

- р-н Таврійський" - 322,7 га, 3433 ділянки (377,7 тис.кв.м загальної площі житла);

- р-н "Текстильників" -221,5 га, 2357 ділянок (259,3 тис.кв.м);

р-н "Жовтневий" -110 га, 1170ділянок (128,7 тис.кв.м);

р-н "Прибережний" -- 140 га, 1557 ділянок (171,2 тис.кв.м).

Виходячи з містобудівної ситуації, архітектурно-планувальних міркувань та економічної ситуації, в місті визначено два типи житлової забудови: багатоквартирна і садибна [63].

У рамках реалізації Програми забезпечення молоді житлом, Херсонському регіональному відділенню Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву в міському бюджеті передбачено 372,3 тис. грн., профінансовано 262,3 тис. гри [64].

Зважаючи на мізерні можливості як держави, так і міського бюджету з метою розв'язання житлової проблеми такої кількості сімей, виконавчим комітетом велися пошуки інших механізмів залучення коштів у будівництво житла в м. Херсоні. З цією метою рішенням міської ради від 31.03.05 № 764 було затверджено Програму розвитку житлового будівництва в м. Херсоні на 2005-2010 роки (далі - Програма). Даним рішенням виконавчому комітету міської ради було доручено створити Робочу групу з подальшої доробки та контролю за ходом виконання заходів Програми, залучивши до її складу спеціалістів та депутатів міської ради.

Середня вартість одного квадратного метра нерухомості на первинному ринку у м. Херсоні становить 600-1000 доларів США.

Будівництво в регіональному розрізі розвивається нерівномірно, найбільшими темпами зростають торгово-промислові та туристично розвинуті міста. Так, у І півріччі 2006 року зросло житлове будівництво у 19 регіонах країни, найбільше, в 1,8 рази - у Закарпатській області та в 1,7 рази - у м. Севастополі. Разом з цим скоротили обсяги робіт порівняно з відповідним періодом попереднього року підприємства 5 регіонів і найбільше - Житомирської (на 14,2%), Херсонської (на 6,6%) та Полтавської (на 5,3%) областей. Слід зазначити, що протягом останніх трьох років приріст обсягів будівництва житла спостерігався у кожному третьому регіоні.

За результатами І півріччя 2006 року за рахунок всіх джерел фінансування у Херсонській області введено в експлуатацію 66,3 тис. м2 загальної площі житла, що становить 103,8% порівняно з аналогічним періодом минулого року.

Протягом січня-серпня 2006 року підприємствами, що працювали за контрактами будівельного підряду, виконано робіт на 21,14 млрд.. грн., що на 7,1% більше, ніж у січні-серпні 2005 р.[63]

Ринок нерухомості України продовжує зберігати привабливість для інвесторів і має значний потенціал зростання. У деяких сегментах житлової нерухомості, наприклад, комерційній існує дефіцит пропозиції необхідних площ.

У першій половині 2006 року не було різких цінових стрибків, майже у всіх регіонах України зростання не виходило за межу 0,5-2% на місяць як на первинному ринку, так і на вторинному ринках.

Науковцями та журналістами досліджено, що найближчим часом Україні не загрожує іпотечна криза, яка спіткала США. Як відомо, будь-який американський ринок - його тенденції, злети і падіння - доволі сильно відображаються на аналогічних ринках Європи в цілому і України зокрема, враховуючи особливу вразливість української економіки. Але, незважаючи на нещодавню іпотечну кризу в Америці, Україні подубне не загрожує за наступними причинами.

Таблиця 1.6

П'ять причин, за якими в Україні не буде іпотечної кризи,

подібної американській [65]

№	США	УКРАЇНА
1	Надмірна пропозиція житла.	Не загрожує Україні ще мінімум п'ять років. Нинішні обсяги будівництва не задовольняють існуючий попит навіть на третину.
2	Спрощені умови отримання іпотечних кредитів і, як наслідок, зростання проблемної заборгованості позичальників.	У Україні, за офіційними даними, якість кредитних портфелів банків, навпаки, росте. За даними НБУ, в 2006 році частка прострочених кредитів (по всіх позиках) склала трохи більше 1% (у 2000-му -- 10%). Втім, в сегменті іпотечного кредитування останнім часом якраз переважають негативні тенденції, що пов'язані із зростанням обсягів іпотечного кредитування і спрощенням процедури видачі житлових кредитів з боку українських банків. За даними НБУ, за два роки обсяги іпотечних кредитів збільшилися втричі. При цьому, за інформацією Української національної іпотечної асоціації, за перші шість місяців 2006 року проблемні кредити в іпотечному портфелі комерційних банків виросли на 46% -- до 15,6 млн.. грн. Проте це далеко не критична сума для ринку.
3	Фінансова підтримка державою найбільших іпотечних компаній США -- Ginnie Mae, Fannie Травні і Freddie Mac.	Створена в 2004 році в Україні Державна іпотечна установа (ДІУ) не здійснює істотного впливу на український ринок іпотеки. Наприклад, до кінця 2006 року ДІУ, маючи право забезпечити держгарантіями більше 1 млрд. грн кредитів, рефінансувало всього 4 позики на суму 800 тис. грн. при обсязі українського ринку іпотеки в 28 млрд. грн. У США держгарантіями так чи інакше забезпечено 50% іпотечних позик.
Уповільнення темпів зростання економіки і реальних доходів населення.	У Україні і економіка, і доходи населення перманентно ростуть з кінця 90-х. Істотного уповільнення темпів найближчими роками економісти не прогнозують. Крім того, українські банки не практикують видачу іпотечних кредитів по формулах, подібних американській «2+28», коли в перші роки позичальник повертає невеликі суми, потім щомісячні виплати починають зростати.
Поява альтернативних нерухомості інструментів інвестування -- цінних паперів ринків, що розвиваються.	У Україні альтернативні види інвестування менш прибуткові в порівнянні з нерухомістю. До того ж Україна і є ринок (з погляду американських інвесторів), що розвивається, і самим прибутковим об'єктом для вкладення грошей на нім є якраз нерухомість.

Порівняємо херсонський житловий ринок із київським. На вторинному ринку столичної нерухомості, за даними Міністерства юстиції, щомісячно укладається близько 3600 операцій, або приблизно 43 200 операцій на рік. Середня площа столичної квартири -- 60 кв. м Середня вартість метра в 2006 році -- $2125. Таким чином, торішній обсяг ринку склав близько $5,5 млрд.. 80% транзакцій в 2006 році складали обміни, притока прямих грошей на рік на вторинному ринку оцінювалася в $1,1 млрд.. За приблизними оцінками близько половини витрачених на придбання житла грошей складали позикові кошти. Ще близько $500 млн.. витратили самі покупці (в середньому $63,7 тис. на одну операцію за середньої ціні $2125 за кв. м).

На первинному ринку столичної нерухомості в 2006 році, за даними Держкомстату, було побудовано 1,3 млн.. кв. м, або 14,6 тис. квартир. Середній метраж склав 88,6 кв. м, середня вартість метра -- близько $1550. Виходячи з цих цифр обсяг первинного ринку Києва можна приблизно оцінити в $2 млрд.. Якщо вважати, що половина цих коштів -- кредити, в середньому кожен покупець нового житла витрачав на придбання близько $68 тис.

Таким чином, в 2006 році житло в столиці придбали приблизно 22 тис. прямих покупців, вклавши за рік близько $1,5 млрд.. Число киян серед таких покупців склало близько 15 тис. сімей, або 1,7% жителів міста [65].

Таким чином, можна зробити ряд основних висновків щодо тенденцій на херсонському та українському ринку нерухомості.

По-перше, найближчими роками Україні (а отже, і Херсону) не загрожує іпотечна криза, що пояснюється рядом причин, зокрема, не настільки розвиненою будівельною галуззю в Україні у порівнянні з США. Звучить майже абсурдно, але так воно і є. Криза в США виникла, в першу чергу через те, що в країні надлишок житлового сектору у порівнянні з попитом, який здебільшого «кинувся» на орендоване житло.

По-друге, і це вже стосується Херсону, спостерігається збільшення пропозиції. Це пояснюється піком цін, що настав у Херсоні. Київські розцінки пройшли цей бар'єр трохи раніше, і, зважаючи на столичний досвід, можна сказати, що влітку спостерігатиметься незначне падіння цін, а восени - можливий подальший різкий ріст або різке падіння.

1.8 Постановка задачі автоматизації

В даній роботі необхідно автоматизувати роботу ріелтора. Це планується досягти наступними шляхами:

1) Розробити програму розрахунку прогнозних показників.

2) Розробити базу даних ріелтора.

Програма розрахунку прогнозних показників (попиту, пропозиції та цін) реалізується засобами MS Excel на основі економіко-математичного обґрунтування.

База даних ріелтора реалізується засобами MS Access. Програма включає додаток адміністратора та додаток ріелтора. Вони відрізняються за наступними параметрами: адміністратор має доступ до будь-якої бази даних підприємства, ріелтор - лише до своєї. До того ж, адміністратор має право змінювати дані будь-якої бази даних.

На основі розробленого додатку та автоматизованих розрахунків необхідно запропонувати управлінське рішення щодо рівня наступних показників:

прогнозних цін на нерухомість;

прогнозних попиту та пропозиції на нерухомість;

обґрунтування впровадження бази даних ріелтора.

РОЗДІЛ 2. ПРОГНОЗУВАННЯ ОСНОВНИХ РИС РИНКУ НЕРУХОМОСТІ МІСТА ХЕРСОНА

2.1 Економіко-математичні аспекти прогнозування

В економічній кібернетиці останнім часом найбільш вдалим та поширеним способом прогнозування є економетричні моделі. Розглянемо їх детальніше.

Економетрична модель (econometric model) - це статистична модель, що є засобом прогнозування значень визначених перемінних, які називаються ендогенними перемінними (endogenous variables).

Для того щоб зробити такі прогнози, у якості вихідних даних використовуються значення інших перемінних, які називаються екзогенними перемінними (exogenous variables).

Припущення про значення таких перемінних робляться користувачем моделі. Наприклад, у економетричній моделі рівень продажів автомашин у наступному році може бути прив'язаний до рівня валового внутрішнього продукту і процентних ставок. Щоб зробити прогноз щодо обсягу продажів автомобілів у наступному році (це ендогенна перемінна), варто одержати дані про величину валового внутрішнього продукту і процентних ставок для майбутнього року, що відносяться до екзогенним перемінним.

Економетрична модель може являти собою як дуже складну систему так і просту формулу, що може бути легко підрахована на калькуляторі. У будь-якому випадку вона вимагає знань по економіці і статистиці. Спочатку для визначення відповідних взаємозв'язків застосовуються знання по економіці, а потім для оцінки кількісної природи взаємозв'язків отримані за минулий період дані обробляються за допомогою статистичних методів.

Деякі інвестиційні організації використовують широкомасштабні економетричні моделі, щоб на підставі прогнозів таких факторів, як державний бюджет, очікувані споживчі витрати і плановані інвестиції в ділову сферу, зробити прогнози відносно майбутнього рівня валового внутрішнього продукту, інфляції і безробіття.

Деякі фірми і некомерційні організації спеціалізуються на таких моделях, продаючи інвестиційним інститутам, фінансистам корпорацій, суспільним агентствам і ін. прогнози чи комп'ютерні програми.

Розроблювачі таких широкомасштабних моделей звичайно передбачають трохи “стандартних” прогнозів, заснованих на визначеному наборі екзогенних перемінних. Деякі моделі містять імовірність, з яким може здійснюватися той чи інший прогноз. В інших випадках користувачі можуть включати зроблені ними самими припущення й аналізувати отримані в результаті цих припущень прогнози.

Широкомасштабні економетричні моделі такого типу нараховують велике число рівнянь, що описують велике число важливих взаємозв'язків. Незважаючи на те що оцінки таких взаємозв'язків засновані на даних за минулий період, ці оцінки можуть дозволити (чи не дозволити) моделі ефективно працювати в майбутньому. Коли прогнози виявляються невдалими, то іноді говорять, що лежача в основі моделі економічний взаємозв'язок перетерпів структурні зміни. Однак невдача може бути наслідком впливу неврахованих у моделі факторів. Та й інша ситуації вимагають чи змін величин оцінок, чи самої концепції економетричної моделі, чи ж того й іншого. Рідко можна зустріти користувача, який би не “ремонтував” (чи цілком “перебудовував”) таку модель час від часу в міру нагромадження досвіду.

Проблема прогнозування соціально-економічного розвитку стала однієї з найважливіших у регіональних дослідженнях. Для вироблення стратегії розвитку і розробки планів необхідний точний прогноз ключових економічних параметрів: зайнятості, доходів і випуску продукції. Для розрахунку цих регіональних перемінних дослідники побудували кілька типів моделей, теоретичні форми яких, як думають, досить точно відбивають процес функціонування економіки. У ході прогнозування окремі параметри оцінюються і вводяться в ці моделі.

Видне місце серед таких моделей зайняли економетричні моделі. Ці макроекономічні регресійні моделі, ґрунтувалися на аналізі тимчасових рядів. Такі моделі широко використовувалися для аналізу і вивчення економіки ведучих капіталістичних країн, таких як США, Японія й ін.

Однак економетричні моделі рідко використовувалися для прогнозування на регіональному рівні - головним чином через недолік відповідної інформації. Надійні дані для областей, міст і інших малих регіонів не збиралися скільки-небудь регулярно. У результаті «сировина», тобто дані для регресійного аналізу, найчастіше просто відсутня. Не вистачає також і кадрів для проведення регіональних економетричних досліджень: ті, хто займається плануванням у регіоні, рідко вміють застосовувати складну техніку економетричного аналізу, економетрики ж зі своєї сторони не так вуж часто цікавляться регіональними проблемами. Сьогодні ж, коли будь-яка інформація автоматично реєструється, обробляється та потрапляє до мережі (всесвітньої чи локальної) обробка інформації та прогнозування за допомогою економетричних моделей знову набули популярності.

Тим часом саме регіони, що складаються з областей, міст і т.д. являють собою територіальні одиниці, найбільше часто досліджувані плановиками й економістами, що досліджують проблеми регіонального розвитку. Ясно тому, що існує визначений пробіл у розробці економетричних моделей.

Багато важливої проблем розробки регіональних економетричних моделей незмінно зв'язані з питанням приступності інформації. Одне з інформаційних обмежень -- недолік даних по внутрішньорічних періодах. У результаті більшість наявних моделей побудовано на базі річних даних.

Іншим серйозним і важливим обмеженням за інформацією є дуже мале число таких перемінних, для яких маються досить великі тимчасові ряди.

Використання щорічних даних і малого числа змінних у сполученні з довгими тимчасовими рядами привело до розробки моделей не тільки малих, але і щодо простих -- нерідко складаються з наборів рівнянь із двома перемінними. Зазначена обставина частково зв'язана з тим фактом, що три ступені волі для статистики є відносно невеликим числом; тому приходиться опускати незалежні перемінні, котрі варто було б включити в рівняння. У таких випадках рівняння піддаються помилкам специфікації.

Моделі відносно статичні. При невеликому числі спостережень мається мало можливостей для точного обліку впливів лага, що можуть мати істотне значення і спостерігатися на відрізках часу менш одного року. Недостатній облік лагів зв'язаний також з малим числом ступенів волі (які приходиться «попусту витрачати» на лаги) і з використанням порічних даних.

Як і в інших видах емпіричних досліджень, у регіональних моделях можливість одержання інформації часто впливає на вибір напрямку досліджень. Широке використання таких перемінних, як обсяг продукції по галузях, особисті доходи, зайнятість, визначається наявністю публікуємих даних, а такі важливі для регіонального аналізу і суспільної політики перемінні, як експорт, імпорт, міграція населення, а також різні показники землекористування, звичайно опускаються в моделях.

Мається цілий ряд проблем різного аналітичного рівня, зв'язаних з оцінкою корисності регіональних економетричних моделей. Характер аналізу залежить, зокрема, від того, чи є дана модель чисто прогнозної чи містить у якомусь змісті «планові» елементи. Варто розрізняти проблеми, зв'язані з аналізом окремих рівнянь економетричних моделей чи систем рівнянь у цілому. Аналіз окремих рівнянь простіше, однак за таким аналізом можна не побачити безліч системних питань.

Багато статистичних проблем зв'язані з недоліком доступних даних. У результаті багато рівнянь погано специфіковані: у них пропущені деякі необхідні перемінні, що веде до перекручування оцінок параметрів. Іншим джерелом поганої специфікації в рівняннях є помилки виміру спостерігання перемінних, котрі створюють труднощі частіше в регіональних, чим у національних, моделях, що порозумівається більш високим загальним рівнем розробки останніх. Ще з великими труднощами зіштовхується дослідник при використанні спільних систем рівнянь. Ця методика вимагає більшого числа ступенів волі, тому що в розрахунках використовуються скорочені форми рівнянь. Подібні проблеми мають велике значення в регіональних моделях, оскільки число екзогенних змінних у них відносно велике в порівнянні з величиною вибірки і числом ендогенних перемінних.

Погана специфікація і використання тимчасових рядів можуть приводити до мультиколлінеарності, при якій незалежні перемінні виявляються взаємно зв'язаними і стає неможливим незалежно визначити вплив окремих перемінних на залежну перемінну. У випадку поганої специфікації, якщо яка-небудь перемінна помилково пропущена в правій частині, а ця перемінна корелює з незалежними перемінними, що залишилися, неминуче перекручування одержуваних коефіцієнтів. Використання тимчасових рядів у регіональних (так само, як і в національних) економетричних моделях означає, що величини перемінних випробують циклічні коливання і тому корелюють згодом і відповідно один з одним; ця обставина є іншим важливим джерелом мультиколлінеарності.