Методология стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора технических наук

МЕТОДОЛОГИЯ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКИМ СОСТОЯНИЕМ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПУТЕМ МОДЕЛИРОВАНИЯ И ОПТИМИЗАЦИИ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ

05.23.08 - Технология и организация строительства

Шеина Светлана Георгиевна

Ростов-на-Дону, 2008

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы. Одной из важнейших социально-экономических задач общества и государства, независимо от характера действующей в нем экономической системы, является обеспечение всего населения жильем, отвечающим современным требованиям. Качество жилищного фонда, его состояние и технические показатели, особенно в сфере энергоэффективности, существенно отстают от аналогов в развитых зарубежных странах. Более половины жилищного фонда России требует капитального ремонта или реконструкции. Решение этой задачи имеет огромное значение для повышения качества жизни россиян и требует программных организационно-технологических решений на государственном уровне.

В 2001 - 2005 гг. в Российской Федерации действовала подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» федеральной целевой программы «Жилище». Однако, во-первых, результаты реализации подпрограммы отстают от намеченных, а во-вторых, объем ветхого и аварийного жилищного фонда не прекращает расти. Это доказывает слабую достоверность информации о масштабе проблемы ветхого и аварийного жилья. Судить о том, являются ли эти данные достоверными, завышенными или заниженными, в настоящее время не представляется возможным без проведения более точного обследования состояния и учета жилищного фонда регионов.

Задача, связанная с решением проблемы ветхого и аварийного жилья, заключается в том, чтобы оценить масштаб такого жилья на конкретную дату, определить методологию его ликвидации и переселения граждан, объем необходимых финансовых ресурсов, пути их привлечения, а также пути и размеры федеральной поддержки регионов в реализации подпрограммы.

Реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" привела к значительной активизации строительства во всех областях - от малоэтажного до комплексной застройки отдельных районов и даже городов. Наряду с этим, правительством принято решение уделить пристальное внимание проблеме поддержания в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда путем создания Фонда содействия реформированию ЖКХ. Учитывая остроту проблемы и значительный размер выделяемых ресурсов, была поставлена задача подготовки программы, рассчитанной на 4-5 лет.

Таким образом, актуальность темы диссертации, направление и содержание исследования, определяются объективной необходимостью научного анализа проблем оценки масштабов ветхого и аварийного жилья в муниципальном образовании и, на этой основе, проведения комплексного методологического обоснования процесса его ликвидации и переселения граждан, объема необходимых финансовых ресурсов, путей их привлечения, путей и размеров федеральной поддержки регионов, оптимизации организационно-технологических решений для решения общегосударственной политики по охране и сбережению жилищного фонда.

Степень научной разработанности проблемы. Исследования проблем управления строительством, эффективности инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы, мониторинга, планирования и прогнозирования структуры жилищного строительства, реконструкции, модернизации и технического обслуживания объектов жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах зарубежных и отечественных ученых таких, как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов; М.Д. Бойко, В.И. Бабакин, Д.К-С. Батаев, Е.М. Блех, Э.Я. Бубес, В.В. Бузырев, Н.Е. Егорова, В.Ф. Касьянов, Б.М. Колотилкин, О.П. Коробейников, Р.В. Михалко, С.Н. Максимов, В.Я Мищено, Б.С.Мовчан, A.M. Немчин, С.Н. Нотенко, С.А.Обозов, Н. Ордуэй, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, Е.В. Поляков, Р. Поляковский, Г.А. Порывай, С.В. Прохаркин, Л.С. Пушкарь В.А. Рогонский, А.Г.Ройтман, В.Е. Рохчин, Д.С. Самойлов, Л.Г.Селютина, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, Н.Г. Смоленская, В.К. Соколов, Р.Страйк, А.М. Стражников, Н.Л. Тарануха, В.В. Томилов, Д. Фридман, СР. Хачатрян, B.C. Чекалин, Л.Н. Чернышев, Л.М. Чистов К.А. Шрейбер, А.К. Шрейбер, М.С. Шумилов, Н.П. Шепелев и др.

В последние годы получила развитие проблема мониторинга окружающей среды и эксплуатационного износа элементов жилых зданий и инженерных сетей. Эта проблема рассматривалась в работах В.И. Данилова-Данильяна, К.С. Лосева, Н.Н. Моисеева, В.В. Приваленко, А.М. Стражникова.

Вопросы теории и практики поточной организации строительства, организационно-технологической надежности строительного производства, системного анализа, имитационного моделирования, теории развития рыночных отношений широко отражены в исследованиях Р. Акоффа, И. Анософфа, А.В. Афанасьева, В.А. Афанасьева, К.А. Багриновского, С.А. Баркалова, С.А. Болотина, М.С. Будникова, Н.П. Бусленко, А.В. Гинзбурга, А.А. Гусакова, Е.А. Гусаковой, Е.К. Ивакина, Н.И. Ильина, А.П. Иванова, Ю.А. Куликова, Ю.Б. Монфреда, СВ. Николаева, Б.В. Прыкина, А.А. Русакова, Л.Б. Зеленцова, П.Н. Курочка, В.В. Костюченко, В.И. Соболева, Р.Б. Тяна, В.П. Хибухина, Т.Н. Цая, Р.И. Фокова, П.П. Олейника.

Однако многие проблемы, связанные с совершенствованием системы стратегического управления структурой жилищного фонда и его техническим состоянием, жилищным строительством, на уровне муниципального образования, возникшие в связи с введением нового Жилищного кодекса, реализацией приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и Федерального Закона №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ», малоизученны и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса в условиях современного рынка воспроизводства жилья.

Наряду с этим, недостаточно разработанными можно считать вопросы комплексного подхода к мониторингу среды обитания, включая мониторинг опасных геологических и экологических процессов, и учету их результатов при разработке стратегических планов и целевых программ развития жилищной сферы в целях оптимизации структуры жилищного фонда, его сбережения и воспроизводства, а также их взаимосвязи с инвестиционными процессами. Исследования по данной проблематике проводятся, как правило, с позиций отдельных аспектов указанной проблемы. Вместе с тем, формирование сбалансированных решений в жилищной сфере может быть обеспечено только на основе системного и комплексного подходов, учитывающего действие рыночных факторов. Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере, как жилищная.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в разработке теоретических и методологических основ стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений на основе комплексного подхода.

Для реализации поставленной цели в диссертации решались следующие основные задачи, имеющие комплексный характер:

- анализ принципов и основных направлений жилищного строительства, совершенствования системы управления развитием жилищной сферы муниципального образования (МО);

- обоснование необходимости системного подхода к постановке и решению жилищной проблемы на уровне муниципального образования;

- разработка концепции, технологии ведения и организационного обеспечения мониторинга среды обитания,

- разработка методологии формирования стратегии путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений в сфере управления техническим состоянием жилищного фонда на основе мониторинга среды обитания;

- раскрытие сути и методологических проблем ведения мониторинга технического состояния жилищного фонда в сложных инженерно-геологических условиях;

- разработка методики прогноза роста количества ветхих и аварийных (отселяемых) жилых домов с учетом старения жилищного фонда;

- разработка классификации и алгоритмов выбора мероприятий по управлению параметрами среды обитания - геологическим и экологическим рисками; построение имитационных моделей компонентов среды обитания (геологической и экологической), имитационной модели стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда;

- разработка информационно-аналитического обеспечения системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда, управления геологическим и экологическим рисками территорий МО;

- разработка методологического подхода и осуществление экономико-математического моделирования потребности в проведении ремонтных работ путем оптимизации организационно-технологических решений;

- разработка методологии построения оптимизационной модели стратегического плана, целевых программ по основным направлениям реализации подпрограммы «Модернизация жилищного фонда», сценариев их реализации и ресурсного обеспечения;

- оценка эффективности социальных и экономических последствий реализации целевых программ.

Предмет исследования - методологические и методические вопросы оценки масштабов ветхого и аварийного жилья в муниципальном образовании и на ее основе - системного обоснования процесса ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания.

Объектом исследования является жилищный фонд муниципального образования, формы и методы организационно-технологического обеспечения стратегического управления его техническим состоянием в современных социально-экономических условиях развития российской экономики.

Теоретической и методологической основой исследования послужило системное использование многоаспектных знаний по изучаемым проблемам, базирующееся на теории системного подхода, теории экономического, логического и сравнительного анализов, методах математической обработки статистических данных, экономико-математического моделирования и экспертных оценок, а также работах российских и зарубежных ученых по проблемам мониторинга среды обитания, оценки технического состояния жилищного фонда, капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, а также жилищного строительства.

Статистическую и информационно-фактологическую базу диссертации составили законодательные и нормативные акты, методические документы по вопросам функционирования и развития жилищной сферы, организации и регулирования инвестиционно-строительной деятельности, справочные материалы по исследуемой проблематике, а также данные Госкомстата РФ, Министерства строительства и жилищного хозяйства Ростовской области, МУ Департамента ЖКХ и энергетики Ростова-на-Дону, специализированные отчеты.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии теоретических и методологических основ, системной разработке концептуальных положений, механизма и организационно-технологических моделей стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования на основе комплексного подхода к мониторингу параметров среды обитания, принципа экономико-математической оптимизации, в условиях развития рыночных отношений и проводимой жилищной реформы.

Новые научные результаты состоят в следующем:

1. Предложен методологический подход к формированию стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений, сформированы варианты стратегии и выбрана базовая, разработаны сценарии ее реализации и модели формирования ресурсного обеспечения стратегического плана;

2. Разработаны методологические основы организационно-технологического обеспечения системы мониторинга параметров среды обитания, построены имитационные модели геологической и экологической среды территории муниципального образования, данные которых являются входными параметрами имитационной модели стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования;

3. Предложена методология построения оптимизационной модели стратегического плана и целевых программ по основным направлениям реализации подпрограммы «Модернизация жилищного фонда», выполнены сравнение и выбор сценариев (вариантов) реализации целевых программ, осуществлен сценарный подход к реализации целевых программ и их ресурсному обеспечению в соответствии с положениями Федерального закона №185-ФЗ « О фонде содействия реформированию ЖКХ»;

4. Выполнено экономико-математическое моделирование структурных параметров жилищного фонда муниципального образования и потребности в проведении ремонтных работ, путем оптимизации организационно-технологических решений,

5. Разработано информационно-аналитическое обеспечение системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда, управления геологическим и экологическим рисками территорий муниципальных образований

6. Реализован комплексный подход при разработке стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда и организационно-технологическое обеспечение системы геологического и экологического мониторинга городской среды; предложены методики зонирования и технологии электронного картирования опасных геологических и экологических процессов, классификации мероприятий по управлению геологическим и экологическим рисками;

7. Развиты методологические основы и адаптированы экономико-математические методы стратегического планирования ремонтных работ, реконструкции и модернизации жилищного фонда муниципального образования, основанные на балансовых и оптимизационных подходах.

Достоверность научных результатов. Научные положения, теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в диссертацию, обоснованы за счет комплексного использования методов системного анализа, постановки и решения многокритериальных задач с использованием математического моделирования. Они подтверждены расчетами на ЭВМ, производственными и имитационными экспериментами, многократной их проверкой при создании программных продуктов по стратегическому управлению техническим состоянием жилищного фонда.

Практическая значимость работы определяется тем, что предложенная в ней совокупность теоретических положений, методологических решений, методических рекомендаций и информационных систем позволит региональным (муниципальным) органам власти реализовать целостный механизм реформирования и развития жилищной сферы региона (муниципального образования), включая процесс оценки и оптимизации структуры жилищного фонда и строительства социального жилья, ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, оценки объемов аварийного и ветхого жилищного фонда и необходимых финансовых ресурсов, путей их привлечения, а также путей и размеров федеральной поддержки регионов, реально приближающих решение крупной социально значимой проблемы повышения качества обеспечения населения жильем и жилищными услугами.

Внедрение результатов исследований. Результаты проведенных исследований внедрены в министерстве строительства и жилищного хозяйства Ростовской области, министерстве территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области, Государственной жилищной инспекции по Ростовской области, в администрации Ростова-на-Дону, Департаменте ЖКХ и энергетики Ростова-на-Дону, администрациях восьми районов города, двадцати управляющих компаниях и др., так как касаются наиболее важных сторон функционирования и развития жилищной сферы. Это подтверждается документами о внедрении. Теоретические выводы и рекомендации, полученные в результате исследований, могут быть также использованы при формировании жилищной политики администрациями регионов и муниципальных образований Российской Федерации.

На защиту выносятся:

- методология формирования стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования на основе мониторинга среды обитания путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений, базовая стратегия, сценарии ее реализации и модели формирования ресурсного обеспечения стратегического плана;

- методологические основы технологии ведения и организационно-технологического обеспечения системы мониторинга параметров среды обитания на основе комплексного подхода, геологического и экологического мониторинга городской среды, мониторинга технического состояния жилищного фонда;

- имитационная модель стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования, имитационные модели геологической и экологической среды территории муниципального образования;

- экономико-математическая модель структурных параметров жилищного фонда муниципального образования и потребности в проведении ремонтных работ на примере;

- методология оценки масштабов ветхого и аварийного жилья с учетом их роста в процессе естественного старения, методика формирования целевой программы ликвидации аварийного и ветхого жилья в городе на долгосрочную перспективу до 2020 г.

- методики зонирования и технологии электронного картирования опасных геологических и экологических процессов, классификации мероприятий по управлению геологическим и экологическим рисками;

- оптимизационная модель стратегического плана и целевых программ жилищного фонда муниципального образования, пакет прикладных программ по информационно-аналитическому обеспечению системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда.

Апробация результатов работы. Основные результаты исследования докладывались автором и обсуждались на Конгрессе муниципальных образований РФ, на Экспертном совете Государственной Думы РФ в 2003 г. в Москве, международных, всероссийских, межрегиональных, региональных и городских научно-практических конференциях и семинарах, были отмечены серебряной медалью YIII международного московского салона инноваций и инвестиций в 2008 году, дипломами VI и YIII Международного московского салона инноваций и инвестиций в 2006 и 2008 гг. Материалы научной работы широко внедрены в учебный процесс в Ростовском государственном строительном университете при чтении курсов для специальностей «Городское строительство и хозяйство», «Экспертиза и управление недвижимостью», «Промышленное и гражданское строительство», «Проектирование зданий», а также при подготовке бакалавров и магистров по направлению «Строительство».

Публикации. По теме диссертации опубликованы 75 работ, в том числе 9 статей в реферируемых ВАК изданиях, 5 монографий, 17 статей в сборниках международных и всероссийских конференций, 35 статей в периодических печатных изданиях различных регионов РФ, 8 свидетельств о регистрации программных продуктов на ЭВМ и 1 патент. Общий объем 52,8 п.л.

2. Содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы, сформулированы цель, научная задача, приведены решаемые в диссертации вопросы, раскрыты научная и практическая ценность работы, методы исследований.

В первой главе «Основные задачи и особенности решения жилищной проблемы в России в современных социально-экономических условиях» приводятся принципы и основные направления совершенствования системы управления развитием жилищной сферы муниципального образования. Государственное регулирование деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья, государственное финансирование отдельных элементов жилищной сферы и видов деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья в условиях рынка остаются объективной необходимостью. При безусловных отраслевых и региональных различиях в жилищной сфере, на макроуровне, государство рассматривает жилищную сферу как единый объект управления.

Согласованное развитие и организация взаимодействия различных отраслей и видов деятельности делают жилищную сферу единым комплексом, что обеспечивает дополнительный системный эффект. Отмечается, что важнейшей сферой ответственности государства является обеспечение безопасности функционирования жилищной сферы. В настоящее время прирост объемов непригодного для проживания жилья происходит существенно более быстрыми темпами, чем объемы проведенного капитального ремонта в жилищном фонде, который пока не является ветхим или аварийным, но в скором времени без должного ремонта и модернизации станет таковым. Анализируя возможные варианты решения проблемы модернизации жилищного фонда в целях недопущения его ветшания, можно говорить о необходимости реализации трех блоков задач:

- установление и выполнение обязательств государства по переселению граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, признанного таковым в настоящее время;

- определение обязательств собственников жилья по его надлежащему содержанию и разработка мер государственного контроля соблюдения этих обязательств;

- определение и применение эффективных мер государственной поддержки собственников жилья в проведении модернизации и капитального ремонта жилья.

Реализация блока организационных и финансовых мероприятий предполагает:

- «инвентаризацию» ветхого и аварийного жилья - составление реестра жилья, не пригодного для проживания и не подлежащего реконструкции и ремонту, и жилья с высокой степенью износа, подлежащего реконструкции и ремонту - на 1.01.2008 г.;

- бюджетную поддержку капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов, находящихся в управлении или передаваемых в управление товариществам собственников жилья;

- адресную социальную поддержку семей с низкими доходами при оплате расходов на модернизацию (капитальный ремонт) жилья в рамках программы жилищных субсидий.

Условия эксплуатации зданий и сооружений зависят от внешних воздействий на объект и способности сооружения противостоять им, что определяется, с одной стороны, уязвимостью конструктивных и инженерных систем здания, а с другой - динамичностью внешних природных и техногенных факторов воздействия. Проблемы с обеспечением надежной эксплуатации во многом связаны со сложностью и недостаточной изученностью процессов, протекающих в экосистемах и компонентах грунтов и оснований, гидросферы, биосферы и атмосферы, составляющих внешнее окружение строительного объекта, а также их взаимосвязей. Комплексный подход состоит в устойчивом развитии и надежной эксплуатации и проявляется в течение всего жизненного цикла объекта недвижимости.

В прикладных исследованиях необходимы новые методы изучения природно-техногенных систем строительных объектов, имеющие прогнозно-оценочный характер, позволяющие значительно повысить качественный уровень обоснования решений и управления развитием объекта недвижимости на всех стадиях его создания и эксплуатации. В развитых странах в подобной ситуации предполагают инвестиции в усовершенствование информационной базы. Нейтрализация опасных природно-техногенных воздействий требует не только исследований взаимосвязи природных и технических систем, но и организации постоянных наблюдений за состоянием строительного объекта. Осознание актуальности данных проблем приводит к необходимости исследования состояния объекта строительства на всех стадиях и этапах создания и функционирования объекта, начиная со стадий предпроектных разработок и обоснования целесообразности размещения, до реконструкции объекта, включая все стадии проектирования строительства и эксплуатации.

В качестве технологии наблюдений предложен комплексный мониторинг, направленный на конструктивные и инженерные подсистемы здания, геологическую и экологическую среды. В основу мониторинга должен быть положен многоаспектный анализ проявлений природных и природно-техногенных процессов, как предвестников возможных критических ситуаций. С этих же позиций исследуют состояние инженерных сооружений и окружающей среды и за рубежом.

Широко внедряя компьютерные технологии можно обработать большие объемы данных мониторинга и нацелить всю систему на конечный результат - обеспечение безопасности строительного объекта и окружающей среды. Таким образом, к настоящему времени актуально формирование научной концепции и прикладного направления, связанных с разработкой систем обеспечения и управления устойчивым развитием природно-техногенной системы строительного объекта путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений. Технической базой может служить комплексный мониторинг состояния среды обитания, включающий в себя мониторинг геологической и экологической среды, мониторинг технического состояния зданий, многоаспектный анализ взаимовлияний природных и техногенных процессов на основе построения и постоянного обновления имитационных моделей.

Предлагается инновационная модель, включающая в себя меняющийся характер взаимоотношений общества и природы. В большинстве разработанных методов значительная часть фактологических данных обеспечивается с помощью организации мониторинга и работы аэрокосмических и геоинформационных систем.

Комплексный подход к оценке жизнеспособности объекта отражает возрастающую значимость социально-экологических требований к нему в условиях масштабного строительства, реконструкции и капитального ремонта, когда поглощаются значительные природные ресурсы и территории и затрагиваются всеобщие интересы жизнедеятельности проживающих на них людей. Осознание актуальности исследования данных проблем и постановка соответствующих задач перед строительной наукой до настоящего времени не получили достаточного отражения в отечественной и зарубежной литературе. Разработаны новые методологические концепции, имеющие прогнозно-оценочный характер и базирующиеся на имитационном моделировании факторов среды обитания, моделировании стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда, а также связанных с этим обоснований, адаптации моделей, инструментальных средств и методов, основанных на современных информационных технологиях.

Организационно-технологическое обеспечение стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда должно соответствовать требованиям взаимосодействия объекта строительства, инфраструктуры и природной среды. Реализация комплексного подхода к объекту, как к элементу техногенно - природной системы, позволит значительно повысить качественный уровень обоснования решений в управления развитием объекта жилой недвижимости на всех стадиях его создания и эксплуатации для создания безопасных и комфортных условий проживания.

Во второй главе «Теоретические и методологические основы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования» раскрывается общая концепция стратегии. Стратегическое управление в приложении к вопросам управления техническим состоянием жилищного фонда, это процесс разработки, принятия и реализации стратегических решений, центральным звеном которого является стратегический выбор, основанный на сопоставлении собственного потенциала с возможностями и угрозами внешнего окружения.

Стержнем стратегического управления является система стратегий, включающая в себя ряд взаимосвязанных конкретных организационно-технологических, организационно-экономических, социальных и трудовых стратегий. Последовательность взаимосвязанных работ по стратегическому анализу, выбору и реализации стратегии составляет процесс стратегического управления.

Определение и отбор стратегии происходит на этапе анализа внешней среды, а оценка стратегии потребует дополнительного внешнего анализа.

Кроме того, изменение стратегии приводит к необходимости мониторинга и ежегодной корректировки стратегических решений и планов.

Эффективное функционирование городского хозяйства в современных условиях зависит от стратегического управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования, включающим в себя программы развития всех сфер его деятельности.

Сфера, именуемая ЖКХ, - одна из наиболее важных в системе городского хозяйства. В основе стратегического управления отраслью лежит единая обобщенная информационная база об объектах недвижимости, населении, экологии и т.д., заключенная в подсистему обеспечения процесса управления.

Результатом аналитической работы последней являются перспективные планы и целевые программы развития отрасли ЖКХ и городского хозяйства в целом. К таковым относится генеральный план развития города и взаимоувязанные с ним целевые программы реформирования ЖКХ.

Разработка перспективных планов и целевых программ в области ЖКХ как одной из областей долгосрочной государственной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан базируется на общих принципах плановой системы. К ним относятся: программно-целевой принцип, долгосрочность, непрерывность, комплексность и оптимизация планирования.

Разработка реального перспективного плана капитального ремонта должна быть основана на достоверной информационной базе, отражающей фактический физический износ конструктивных элементов и моральный износ домов.

Такой реальной информационной базой могут служить только материалы сплошного обследования всего жилищного фонда.

Сплошное обследование жилищного фонда всех категорий должно проводиться по специальной методике, обеспечивающей единство принципов диагностики и системы показателей.

Основными показателями, характеризующими техническое состояние жилищного фонда, как известно, являются физический и моральный износы.

Физический износ здания в целом определяют принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Закономерность нарастания физического износа - общая величина для всех конструктивных элементов, и динамика физического износа является функцией от периода эксплуатации конструктивного элемента (рисунок 1).

Рисунок 1 - Зависимость физического износа здания от периода и качества эксплуатации

В диссертационной работе предложен и реализован новый подход к оценке морального и совокупного износов жилых зданий. Он основан на совместном учете затрат на восполнение морального и физического износов в стоимостном выражении на любом этапе жизненного цикла. Для этого рассчитывают:

а) коэффициент приведенных затрат на устранение физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования здания в целом

, (1)

где - стоимостная оценка физического износа здания в целом;

- восстановительная стоимость здания, рассчитанная по укрупненным показателям базовой стоимости (УПВС).

б) коэффициент приведенных затрат на устранение морального износа

, (2)

где - стоимостная оценка морального износа здания в целом.

в) коэффициент приведенных затрат на устранение совокупного физического и морального износов

. (3)

Прогнозируемая стоимостная оценка физического износа для здания в целом

(4)

Исследования, проведенные под руководством автора, позволили предложить криволинейную зависимость для укрупненной стоимостной оценки физического износа. Предлагается рассчитывать стоимостную оценку физического износа путем определения ее через коэффициент восстановительной стоимости в тройном диапазоне значений физического износа: от 0 до 15%, от 15 до 65%, свыше 65% (таблица 1)

Таблица 1

Значение физического износа, %	Коэффициент восстановительной стоимости
0…15	=0
15…65	=0,000394•ФИІ -0,00766•ФИ + 0,0372
65	=1,2

Прогнозируемая стоимостная оценка физического износа для одного конструктивного элемента

 (5)

где - удельный вес i-го конструктивного элемента;

- восстановительная стоимость основных конструктивных элементов, рассчитанных по УПВС;

- коэффициент восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента.

Значение коэффициента восстановительной стоимости заложено в подсистему экономического модуля «Информационно-аналитической системы ЖКХ», который позволяет получить для каждого здания в целом изменение физического износа в зависимости от качества эксплуатации.

На основе имеющихся данных о физическом и моральном износах объекта и их стоимостной оценке определяется потребность в проведении того или иного вида ремонта (комплексный капитальный, выборочный капитальный, текущий). Она зависит от значения коэффициента отношения стоимости ремонтных работ по устранению физического и морального износов к восстановительной стоимости здания в целом либо конструктивных элементов (коэффициента износа) (рисунок 2).

Технико-экономический анализ состояния жилищного фонда и перспективное планирование его ремонта. На основе данных мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда муниципального образования разрабатывается план управления их техническим состоянием. Он учитывает реальное техническое состояние каждого объекта и стоимость объективно необходимых затрат на доведение его до уровня «нормативной» эксплуатации.



Рисунок 2 - Коэффициент отношения стоимости ремонтных работ к восстановительной стоимости здания (коэффициент износа) в ИАС ЖКХ:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

- при - текущий ремонт;

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

- при- выборочный капитальный;

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

- при -комплексный капитальный;

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

- при - стоимость ремонтных работ превышает восстановительную стоимость здания (при значении физического износа > 60%). Капитальный ремонт экономически нецелесообразен. Требуется комплекс мер по реконструкции и модернизации объекта либо снос здания

Технико-экономический анализ состояния жилищного фонда включает в себя анализ по числу строений, общей площади жилищного фонда, восстановительной стоимости, стоимостной оценке физического износа для зданий в целом и для основных конструктивных элементов, стоимостной оценке морального износа, стоимостной оценке совокупного износа, среднему значению коэффициента эффективности проведения ремонтных работ (коэффициента износа). Перспективное планирование ремонта жилищного фонда базируется на анализе результатов его естественного старения на протяжении срока разработки плана с учетом его последующей оптимизации на основе сценарного подхода к финансированию (рис. 3,4).



Рисунок 3 - Техническое состояние жилищного фонда муниципального образования (ИАС ЖКХ)

Рисунок 4 - Технико-экономическая оценка жилищного фонда муниципального образования (ИАС ЖКХ)

Комплексный мониторинг среды обитания является основой системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования.

Идея необходимости создания системы постоянного слежения за изменением параметров жилищного фонда города возникла в период с середины 90-х годов 20-го века, примерно одновременно в Москве и Ростове-на-Дону. За 10 -15 лет она обрела форму системы мониторинга, были разработаны нормативно-правовые документы ее ведения и системы информационного обеспечения. Базируясь, в основном, на одинаковой идеологии, они имели и имеют на сегодняшний день свои различия и отличительные особенности.

Разработанная технология мониторинга параметров среды обитания включает в себя мониторинги: экологической среды (экологический мониторинг); геологической среды (геологический мониторинг); технического состояния жилищного фонда. Для организационно-технологического обеспечения реализации всех перечисленных параметров мониторинга впервые предложены системный подход и уникальное программное обеспечение.

Методология мониторинга технического состояния жилищного фонда муниципального образования. Мониторинг - это наблюдение за состоянием и функционированием объекта недвижимости. Он играет важную роль в организации управления жилыми объектами для сравнения их функционального состояния с принятыми стандартами и критериями.

В соответствии с разработанной методикой структура режимов мониторинга технического состояния жилищного фонда включает в себя три составляющие: режим планового мониторинга, особый режим мониторинга на объектах, имеющих деформации в результате неравномерных осадок грунтов основания, особый режим мониторинга вводится на объектах, находящихся в зоне влияния объектов нового высотного строительства (рисунок 5).

Основными источниками, формирующими информационное обеспечение перспективного планирования, являются материалы сплошного обследования всего жилищного фонда. По результатам обследования определяются физический и моральный износы каждого здания, выявляются объекты, имеющие деформации в результате неравномерных осадок основания. Они относятся в отдельную категорию и требуют проведения комплексного обследования, включающего в себя инженерно-геологические изыскания, геодезические наблюдения в себя и при необходимости разработки проекта повышения эксплуатационной надежности. На объектах, имеющих деформации, вводится «особый режим мониторинга» (рисунок 6). Также особый режим мониторинга вводится на объектах, находящихся в зоне влияния объектов нового высотного строительства.

Рисунок 5 - Структура режимов мониторинга технического состояния жилищного фонда



Рисунок 6 - Структура системы мониторинга технического состояния жилищного фонда муниципального образования

В случае отклонения мониторинговых параметров от выбранных критериев и норм необходимо выработать порядок действий и проведения неотложных мер.

Для большинства городов РФ необходимо учитывать сложные инженерно-геологические и экологические условия территорий и разрабатывать мероприятия по улучшению технического состояния объектов недвижимости с учетом геологического и экологического рисков.

Методика ведения мониторинга геологической среды города включает в себя использование современных геоинформационных технологий для построения и постоянного обновления электронных карт города, содержащих сведения об опасных геологических процессах, имеющих место на территории муниципального образования. К последним относятся лёссовые просадочные грунты, оползневые зоны, суффозии, карсты, подработки и др., оказывающие негативное влияние на техническое состояние жилищного фонда, расположенного в таких зонах.

На рисунке 7 приводится алгоритм методики ведения мониторинга геологической среды города. Он базируется на построении постоянно действующей имитационной модели геологической среды.

Рисунок 7 - Алгоритм методики ведения мониторинга и построения имитационной модели геологической среды территории города

Геологическая среда является динамичной системой, изменяющейся не только в геологическом масштабе времени, но и в реальном времени существования объектов города. Изменения в геологической среде могут привести к нарушению устойчивости сооружений или сокращению (по сравнению с проектным) времени их безопасного функционирования. Поэтому проектирование сооружений необходимо вести с учетом возможных изменений геологической среды. Прогнозирование изменений геологической среды необходимо осуществлять на основе ее комплексного мониторинга.

При наличии постоянно-действующих моделей, контролирующих поведение того или иного участка территории города, было бы целесообразно проводить работу по их совершенствованию на основе вновь поступающих данных. Данные мониторинга являются основой для принятия управленческих решений органов местного самоуправления. На основе проведенных исследований разработана классификация геологического риска для территорий с преобладанием лёссовых просадочных грунтов и выполнено зонирование геологического риска в среде одной из наиболее распространенных геоинформационных систем ARC GIS 9.2. Разработанная автором технология картирования опасных геологических процессов основана на последовательном наложении электронных карт по геологии, гидрогеологии, скорости подъема грунтовых вод.

Геологический риск представлен четырьмя категориями чрезвычайно опасной, опасной, малоопасной и неопасной. Полученные критерии основаны на результатах численных расчетов системы «основание-здание» методом конечных элементов.

При разработке стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования необходим учет факторов реабилитации жизненной среды населения, особенно при формировании целевых программ по ликвидации аварийного и ветхого жилищного фонда, проведения реконструкции отдельных объектов жилищного фонда, инженерных и транспортных систем, социальной и производственной инфраструктур и экологической реконструкции освободившихся территорий в соответствии с генеральным планом развития города.

Комплексная оценка загрязнения окружающей среды производилась по следующим факторам: загрязнение воздушного бассейна, степень загрязнения почв, пылевая нагрузка на территории города, степень шумового загрязнения, уровень залегания грунтовых вод и их загрязнение.

Использование современных информационных технологий позволяет построить постоянно действующую имитационную модель экологической среды города (рисунок 8). Она включает в себя анализ и оценку компонентов экологического загрязнения территории города, балльную оценку компонентов загрязнения, комплексную оценку загрязнения среды в ГИС, прогноз изменения экологической среды, постоянное обновление электронных карт города по зонам экологического риска, выбор мероприятий по управлению экологическим риском при разработке целевых программ реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда муниципального образования.

Рисунок 8 - Алгоритм методики ведения мониторинга и построения имитационной модели экологической среды территории города

После завершения первого этапа мониторинга - инвентаризации жилищного фонда и обработки полученной базовой информации на втором этапе разрабатывают генеральную стратегию управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования (рисунок 9).

Основная задача - сохранение и восстановление жилищного фонда города путем планового доведения его до нормативного уровня.

Достигнуть поставленной цели возможно с помощью построения различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием жилищного фонда, взяв за основу период оптимизации и финансовые средства для ее осуществления. Финансовую составляющую оптимизационной модели необходимо сопоставлять с существующими тарифами на содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, поиском альтернативных источников и дополнительных средств на их реализацию.

Для выполнения этой задачи на первом этапе разрабатывается план управления техническим состоянием каждого жилого дома отдельно. После проведения обследования анализируют анализ техническое состояние его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнивают текущее состояние с нормативными показателями (стандартами эксплуатации). Делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.

Разработанный автором алгоритм плана управления техническим состоянием здания включает в себя ввод исходных данных в информационную систему, задание интервалов прогнозирования изменения физического износа, деление конструктивных элементов (к.э.) на несменяемые и сменяемые, определение года, для которого производится расчет физического износа (ФИ) к.э., расчет ФИ здания для всех единичных временных интервалов, определение физического износа по зданию в целом на каждом временном интервале.

На втором этапе разрабатывается стратегический план управления техническим состоянием всего жилищного фонда муниципального образования. Он выполняется на основе экономико-математической оптимизации и включает в себя разработку целей, формирование вариантов стратегии и выбор базовой стратегии, разработку сценариев реализации базовой стратегии, разработку целевых программ, сравнение и выбор сценариев (вариантов) реализации целевых программ, экономико-математическую оптимизацию выбранных сценариев (рисунок 9).

Стратегия базируется на анализе и прогнозе факторов внешней и внутренней среды. Оптимизационная модель основана на соблюдении принципов плановой системы: программно-целевом принципе, долгосрочности, непрерывности, комплексности. На основе планов управления техническим состоянием отдельных зданий разрабатываются оптимизационные модели управления техническим состоянием жилищного фонда в целом на долгосрочную перспективу.

Период оптимизации предлагается принимать в соответствии с нормативными сроками перспективного планирования (15, 10, 5 лет). В методиках оптимизации необходимо учитывать реальную картину технического состояния жилищного фонда, различные режимы эксплуатации (естественное старение без ремонтов, с учетом ремонтов отдельных элементов, с учетом комплексных ремонтов и т.д.) и различные источники финансирования программ перспективного развития.

Реализация стратегии предполагает ежегодную корректировку планов управления техническим состоянием жилищного фонда по результатам мониторинга в зависимости от проведенных ремонтных работ с учетом старения и непредвиденных ситуаций. В отдельную категорию вынесены объекты, имеющие повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания. Финансирование мероприятий по повышению их эксплуатационной надежности предложено предусмотреть из бюджетов различных уровней.

В третьей главе «Методологические основы организационно-технологического обеспечения мониторинга параметров среды обитания» приводится научная концепция, связанная с разработкой систем обеспечения и управления устойчивым развитием природно-техногенной системы объекта жилой недвижимости, базирующаяся на мониторинге параметров среды обитания, который включает в себя мониторинг: экологической среды (экологический мониторинг); геологической среды (геологический мониторинг); технического состояния жилищного фонда. Организационно-технологическое обеспечение реализации всех перечисленных параметров мониторинга - задача чрезвычайно сложная, требующая системного подхода и уникального программного обеспечения.

В 2005г. в Ростове-на-Дону на основе проведенных автором исследований и результатов мониторинга, принято постановление мэра города «Об утверждении Положения о мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Ростова-на-Дону» № 1000 от 15.07.2005 г. Оно устанавливает основные требования к порядку проведения на территории города мониторинга технического состояния жилых домов в целях обеспечения безопасности граждан и сохранности жилищного фонда, регулирует правоотношения в области мониторинга технического состояния жилых домов и реализации его результатов. Начиная с 2006 г., после введения в действие нового Жилищного кодекса РФ, ведение системы мониторинга технического состояния жилищного фонда возложено на управляющие организации города (рисунок 10).

Данные мониторинга являются основой для выделения средств из федерального бюджета на капитальный ремонт жилых домов.

Базы данных по техническому состоянию жилищного фонда корректируются в управляющих организациях, дирекциях муниципального имущества и благоустройства (МУ ДМИиБ) районов города, Департаменте ЖКХ и энергетики города.

Как было указано выше, техническое состояние жилищного фонда во многом зависит от условий его эксплуатации, к которым относятся, в частности, инженерно-геологические условия, качество эксплуатации инженерных сетей, содержание территорий, прилегающих к жилым строениям. Особенно важным этот аспект является для территорий, имеющих сложные инженерно-геологические условия, слабые и просадочные грунты, территории, подверженные подтоплению.

При разработке стратегических планов развития жилищной сферы перед муниципальными образованиями стоит задача учета негативных воздействий природной среды, ведения мониторинга геологической и экологической составляющих среды обитания населения.

Рисунок 10 - Организационное обеспечение системы мониторинга технического состояния жилищного фонда муниципального образования

На основе проведенных исследований разработана классификация мероприятий по управлению геологическим риском включающая в себя превентивные мероприятия - визуальное и инструментальное наблюдение за зданиями и прогнозирование изменения их надежности; защитные - обеспечение безопасности эксплуатации сооружений и коммуникаций; реабилитационные -устранение источников, снижающих эксплуатационную надежность зданий, и исправляющие мероприятия. На рисунках 11, 12 приводятся алгоритм структуры мониторинга технического состояния жилого дома в сложных инженерно-геологических условиях и алгоритм выбора мероприятий по управлению геологическим риском для объектов жилой недвижимости.



Рисунок 11 - Алгоритм структуры мониторинга технического состояния жилого дома в сложных инженерно-геологических условиях

Для объектов мониторинга, имеющих деформации несущих конструкций, либо находящихся в зоне влияния нового строительства, в целях обеспечения безопасности проживания граждан незамедлительно вводится «особый режим мониторинга». По результатам исследований разработаны «Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда в сложных инженерно-геологических условиях».



Рисунок 12 - Алгоритм выбора мероприятий по управлению геологическим риском для объектов жилой недвижимости

Осуществление комплексного мониторинга дает возможность контролировать развитие опасных геологических процессов и тем самым вовремя предупреждать и реагировать на возможные критические ситуации.

В качестве теоретической основы экологической политики использована концепция экологического риска, которая исходит из того, что постоянное наличие в окружающей среде потенциально опасных для нее и человека факторов негативного воздействия, всегда создает ту или иную степень реального риска, который никогда не равен нулю. На основе пофакторной оценки были выделены инженерно-экологические зоны по степени безопасности проживания населения, разработана технология электронного картирования элементов ее загрязнения, построена электронная карта экологического риска территории города. На основе проведенных исследований разработана классификация мероприятий по управлению экологическим риском, включающая в себя зонально-территориальные и локальные методы.

Предложена концепция ведения экологического мониторинга городской среды и учет его результатов при разработке стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования. Учет факторов реабилитации жизненной среды населения особенно необходим при формировании целевых программ по ликвидации аварийного и ветхого жилищного фонда, проведения реконструкции отдельных объектов жилищного фонда и территорий в целом.