Методология стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений

В четвертой главе «Информационно-аналитическое обеспечение системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда» представлена функциональная модель мониторинга среды обитания территории муниципального образования (МО) в виде трех подсистем:

- мониторинга экологической ситуации;

- мониторинга опасных геологических процессов;

- мониторинга технического состояния жилищного фонда.

Данные, полученные из трех подсистем мониторинга, являются входными параметрами модели построения и функционирования имитационного стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования.

Реализация разработанного комплексного подхода к объекту, как к элементу техногенно-природной системы, позволяет значительно повысить качественный уровень обоснования решений в управления развитием объекта недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла для создания безопасных и комфортных условий проживания. Функциональная модель мониторинга среды обитания базируется на единой картографической основе, единой адресной системе, общепринятых форматах и протоколах обмена данными, единой системе классификации объектов.

Обращаясь к электронной карте города, можно одновременно получить информацию из всех трех подсистем мониторинга среды обитания. Информационно-аналитическая система (ИАС) содержит сведения о ресурсах (земля, недвижимость, население, экология, экономика и т.п.); обслуживании ресурсов (социальная инфраструктура, безопасность и т.п.); управлении ресурсами (земля, недвижимость, население, экология, экономика и пр.)

Сведения о месте нахождения объекта, его архитектурно-планировочных и технических характеристиках, техническом состоянии и потребности в проведении ремонтных работ находятся в электронных технических паспортах объектов недвижимости., Электронная карта содержит также слои со сведениями о расположении инженерных коммуникаций, об инженерно-геологических, гидрогеологических, экологических условиях территории муниципального образования, степени их опасности и наборе мероприятий по снижению негативного воздействия.

Архитектура информационно-аналитической системы «ИАС» соответствует иерархии органов местного самоуправления. Она представляет собой многоуровневую систему сбора, обработки и передачи информации. Высший уровень осуществляет стратегическое управление отраслью в муниципальном образовании, остальные уровни обеспечивают тактическое и оперативное управление. На муниципальном уровне предполагается решение конкретных информационно-аналитических и социально-экономических задач за счет объединения в рамках единой информационно-аналитической системы различных системных средств таких, как геоинформационные системы (ГИС), системы автоматизированного проектирования (САПР), системы управления базами данных (СУБД).

Использование взаимоувязанных баз данных позволяет разрабатывать и эффективно реализовывать целевые программы и перспективные планы развития городского хозяйства.

Для информационно-аналитического обеспечения и реализации функциональной модели мониторинга среды обитания территории муниципального образования использованы современные информационные технологии. На основе проведенных исследований разработан и внедрен пакет прикладных программ на ЭВМ.

ИАС ЖКХ - для инвентаризации, оценки технического состояния и разработки программ проведения ремонтных работ, моделирования технического состояния отдельных объектов и жилищного фонда в целом при различных режимах эксплуатации и разработки целевых программ и стратегических планов в жилищной отрасли:

ИАС «Геология» - для ведения мониторинга геологической среды;

ИАС «Управление геологическим риском»;

ИАС «Управление экологическим риском»;

ИАС «Мегаполис»;

ИАС «Имитационная модель генерального плана» и др.

Базовым программным продуктом является «Информационно-аналитическая система ЖКХ» (далее ИАС ЖКХ), которая позволяет:

- вести реестр объектов недвижимости;

- хранить, обрабатывать и анализировать результаты обследования технического состояния зданий;

- определять стоимостную оценку их физического и морального износов;

- выполнять прогноз изменения технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования во времени с учетом процесса естественного старения;

- выполнять прогноз старения объекта в целом на протяжении его жизненного цикла и прогноз изменения стоимости ремонтных работ;

- осуществлять моделирование изменения технического состояния зданий с учетом различных факторов (отсутствие ремонтов, проведение ремонтов отдельных конструктивных элементов, нормальная эксплуатация здания с проведением всех ремонтов и т.п.) на любой заданный отрезок времени;

- на любом этапе жизненного цикла определять потребность в ремонтных работах с учетом возмещения как физического, так и морального износов;

- выполнять различные статистические выборки по жилищному фонду (по этажности, году постройки, материалу стен, степени износа, потребности в ремонтных работах и др.);

- рассчитывать восстановительную стоимость любого объекта на момент оценки;

- рассчитывать моральный износ объекта и проводить его стоимостную оценку;

- проводить моделирование изменения морального износа в количественных и стоимостных показателях;

- выполнять пространственный анализ результатов расчета с помощью электронной карты города;

- разрабатывать различные модели перспективного планирования управления техническим состоянием жилищного фонда в зависимости от его структуры, технического состояния и потребности в материальных и финансовых ресурсах;

- производить экономико-математическую оптимизацию выбранных моделей управления в зависимости от заданных параметров и целей оптимизации.

Программный комплекс «ИАС ЖКХ» (далее ИАС ЖКХ) выполнен в виде модульной структуры. Выбор модуля определяется требуемыми функциональными возможностями в зависимости от решаемых задач. Для тактического и оперативного управления ЖКХ используется основной модуль, позволяющий вести реестр строений, анализировать техническое состояние каждого объекта с целью планирования ремонтных работ и их стоимостной оценки, выполнять задачи пространственного анализа с помощью электронной карты. Для стратегического планирования управления ЖКХ используется аналитический модуль («генератор отчетов»). Он позволяет анализировать структуру жилищного фонда по различным параметрам и создавать различные оптимизационные модели управления техническим состоянием в зависимости от материальных и финансовых средств, с возможностью использования пространственного анализа принятых управленческих решений на электронной карте города.

На «Информационно-аналитическую систему ЖКХ» (далее ИАС ЖКХ), автором получены свидетельства №2008611317 (ИАС ЖКХ-Генератор отчетов), №2008611318 (ИАС ЖКХ), №2008611319(ИАС ЖКХ-Адресная система ) от 17 марта 2008 года об официальной регистрации программ для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам (Роспатент).

Для принятия эффективных организационно-технологических решений по управлению техническим состоянием жилищного фонда в сложных инженерно-геологических условиях на основе ведения мониторинга состояния геологической среды разработана информационно-аналитическая система «Геология», базирующаяся на применении современных компьютерных технологий. Она разработана в среде DELPHI, реализует комплексный подход к управлению средой обитания и обеспечивает хранение и обработку информации о скважинах и инженерно-геологических элементах, полученной после выполнения изысканий. Картографическая база данных выполнена в геоинформационной системе ArcGIS и представлена сериями карт, содержащих информацию о городе, рельефе, функциональном зонировании и использовании территорий. В отдельных слоях представлена информация, характеризующая геологическое строение и гидрогеологические условия территории города.

Фактографическая база данных представлена разработанной под руководством автора ИАС «Геология», которая обеспечивает хранение и обработку информации о скважинах и инженерно-геологических элементах, содержит сведения о физико-механических свойствах пород, агрессивности подземных вод и др.

Основная информация об инженерно-геологических условиях территории города хранится в электронном паспорте скважины, содержащем все необходимые сведения для проведения инженерных расчетов системы «основание-здание» при неравномерном подъеме грунтовых вод.

На информационно-аналитическую систему «Геология» автором получено свидетельство №2006612565 от 20 июля 2006 года об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам (Роспатент).

Информационной базой для учета геологических и экологических факторов при принятии управленческих решений является существующая геоинформационная система (ГИС) мониторинга среды обитания, которая обеспечивает оперативное картографирование любой территории и города в целом, разработку мероприятий по снижению рисков. С помощью ГИС ведется мониторинг существующей геологической модели города и мониторинг природно-техногенных угроз на его территории. Для информационного обеспечения «особого режима мониторинга» разработана ИАС «Мегаполис».

Информационное обеспечение разработанной системы по управлению геологическим риском основано на использовании данных имитационной модели геологической среды города (рисунок 7) и содержит картографическую и фактографическую информацию. Фактографическая база данных представлена разработанной под руководством автора ИАС «Управление геологическим риском». Программный модуль позволяет для объектов реконструкции и нового строительства:

- определить возможность строительства зданий различной этажности при проведении реконструкции городской застройки;

- предлагать меры по снижению либо предотвращению геологических рисков;

- ограничивать использование тех или иных типов фундаментов при строительстве и реконструкции.

Для существующих зданий даются рекомендации по комплексу ремонтных работ и защитных мероприятий по снижению негативных влияний опасных геологических процессов.

На информационно-аналитическую систему «Управление геологическим риском» получено свидетельство №2008611763 от 3 апреля 2008 года об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

Для информационного обеспечения системы управления экологическим риском при реализации целевых программ по восстановлению и модернизации жилищного фонда и основных природоохранных мероприятий, снижающих экологический риск, разработан программный модуль «Управление экологическим риском». Он разработан на основе имитационной модели экологической среды города (рисунок 8) и классификации основных природоохранных мероприятий, снижающих экологический риск при эксплуатации жилищного фонда, реконструкции и новом строительстве. Программный модуль позволяет по адресу объекта определить мероприятия по снижению экологического риска для данного конкретного района строительства, реконструкции или эксплуатации здания или территории.

На информационно-аналитическую систему «Управление экологическим риском» получено свидетельство №2007614815 от 22 ноября 2007 года об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

Представленный пакет прикладных программ ИАС «ЖКХ», ИАС «Геология», ИАС «Управление геологическим риском», ИАС «Управление экологическим риском», ИАС «Мегаполис» и др. позволяет на основе комплексного подхода к мониторингу среды обитания и имитационных моделей управления ее состоянием разрабатывать организационно-технологические решения для реализации стратегических планов и целевых программ развития жилищной сферы, повышения экологической безопасности среды обитания.

В пятой главе «Моделирование и оптимизация организационно-технологических решений для реализации стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда» приводится моделирование структурных параметров жилищного фонда и потребности в проведении ремонтных работ. Экономически обоснованный выбор основных форм воспроизводства жилищного фонда, оптимизация пропорций между частичным возмещением в результате проведения капитального ремонта и реконструкции и полной заменой жилищного фонда путем сноса и нового строительства имеют важное значение для эффективного функционирования жилищной сферы города. Для реализации процессов планирования использован разработанный ранее инструментарий, представляющий собой комплекс различных моделей оптимизационного и балансового типов, который был адаптирован к современным условиям. Здесь главными направлениями его адаптации являются:

- учет инфляционной составляющей в стоимостных переменных моделей при рассмотрении разновременных состояний объекта;

- учет неопределенности развития путем вариантного подхода;

- использование оптимальных интервалов прогнозирования в соответствии в требованиями Минрегионразвития РФ (Фонд поддержки реформирования ЖКХ);

- учет новой организационной структуры управления городским хозяйством при описании многоуровневых систем и т.д.

Модификация моделей в этих направлениях не меняет концептуальных основ методов и структуры их описания.

В то же время кардинально новые процессы, наблюдающиеся на рынке жилой недвижимости в современных условиях, обусловливают необходимость разработки принципиально новых экономико-математических моделей. В этих моделях должны отражаться специфика интересов новых хозяйственных субъектов (частные инвесторы, фирмы и т.д.), новая структура источников финансирования ремонтных работ (бюджеты РФ, субъектов Федерации, местные бюджеты, средства населения), особенности новых производственных отношений (переход на самофинансирование сферы капитального ремонта и реконструкции) и т.д.

Решение сформулированных задач невозможно без создания нового инструментария, без системного комплекса моделей, в основе которого должны лежать равновесные и имитационные подходы как наиболее соответствующие природе рыночных отношений, а также принципы преемственности моделирования, согласно которым формирование моделей должно базироваться на опыте экономико-математического моделирования.

В экономико-математическом моделировании стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда различаются два сложившихся подхода. Первый - это балансовые модели, увязывающие потребные и наличные ресурсы. Второй - оптимальные модели, которые в свою очередь можно разбить на два класса:

- модели стратегического (перспективного) планирования (для различных временных интервалов);

- модели оперативного (календарного) планирования (организация текущего плана ремонтных работ).

Процесс управления техническим состоянием жилищного фонда следует рассматривать как управляемый и в соответствии с этим систему управляющих параметров, используемую на различных уровнях управления жилищно-коммунального сектора и с учетом сложившейся практики управления можно представить в виде схемы, приведенной на рисунке 13. В основе выбора значений параметров управления лежит задача достижения сбалансированных решений в виде взаимосвязи вектора управляющих параметров и соответствующего ему плана управления техническим состоянием жилищного фонда, которая обеспечивает равенство потребностей и наличных ресурсов различных видов для его осуществления с учетом социальных ограничений. Схематично взаимосвязь основных показателей при формировании сбалансированных решений в сфере разработки планов управления техническим состоянием жилищного фонда представлена в имитационной модели стратегического плана, приведенного на рисунке 14. Условно эту схему можно разделить на две части: в первой (левой) отражена система оценки потребных средств на реализацию целевых программ, во второй (правой) - механизм формирования наличных средств.

В соответствии с данной схемой, исходным моментом являются данные мониторинга технического состояния жилищного фонда (анализ жилищного фонда по году постройки, материалу стен, этажности, группе капитальности, техническому состоянию). По данным мониторинга рассчитывают физический и моральный износы каждого жилого дома и всего жилищного фонда города, восстановительную стоимость и стоимостную оценку физического и морального износов, определяют необходимость в проведении того или иного вида ремонтных работ. На основании полученных данных определяют коэффициент износа каждого жилого дома и всего жилищного фонда в целом.

Наличный фонд, в соответствии с Федеральным законом РФ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» № 185-ФЗ, формируется из следующих основных источников: бюджета РФ в объеме утвержденного лимита из Фонда для каждого субъекта РФ, бюджета субъекта РФ, местного бюджета, софинансирования собственников жилья (через накопление средств жилищно-коммунальных платежей), внебюджетных источников, предусмотренных комплексной программой развития города для покрытия части необходимых дотаций ввиду бюджетного дефицита; системы дотаций из бюджета, которые, с одной стороны, направляют непосредственно на проведение ремонтных работ, а с другой - на частичную компенсацию тарифов по оплате жилищных и коммунальных услуг. При этом величина дотаций согласуется с системой социальных гарантий, предусмотренных комплексной программой социально-экономического развития муниципального образования.

Рисунок 13 - Система управляющих параметров процесса стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования

В случае сбалансированности потребность должна быть равна наличности. В условиях дисбаланса финансовая база определяется минимумом из этих двух фондов. Объем ремонтных работ, в свою очередь, определяется с учетом ремонтной базы и наличия финансовых средств. Таким образом, из приведенной схемы следует, что для равновесного (сбалансированного) состояния системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда должны быть соответствующим образом увязаны стоимостная оценка ремонтных работ с системой тарифов по оплате ремонтных услуг, системой бюджетных вложений и внебюджетных средств.

Доминантным фактором решения проблемы достижения сбалансированного состояния в сфере стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда в современных условиях развития российской экономики являются финансовые средства и система организационно-технологического обеспечения процесса реализации стратегии. Они являются наиболее лимитирующими факторами рассматриваемой проблемы.

В данном исследовании предлагается один из возможных подходов к решению задачи обеспечения равенства возможных и потребных ресурсов для осуществления ремонтных мероприятий.

Предлагаемый подход состоит в формировании сбалансированных социально-экономических решений и реализуется на основе применения имитационной системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда, которая представляет собой комплекс согласованных моделей имитационного и оптимизационного типов.

Основную задачу разработки стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда можно сформулировать следующим образом: с учетом сложившейся динамики потребности в проведении ремонтных работ и технологических требований к срокам его проведения, а также в соответствии с Федеральным законом РФ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» № 185-ФЗ, развитием экономики городского хозяйства и его производственно-материальной базы определить сбалансированное решение, в основе которого лежит пара экономических решений; вектор значений экономических параметров и вектор оптимальных объемов ремонтно-реконструкционных работ. Отсюда математическую постановку задачи в общем виде можно представить следующим образом.

Рассматривается множество управляющих параметров, в котором выделяются два подмножества: первое определяет потребности в ремонтно-реконструкционных работах (техническое состояние жилого фонда, моральный и физический износы жилого фонда, характеристики накопившегося «недоремонта» и т.д.), а второе - характеризует ресурсное обеспечение реализации стратегии, возможности формирования наличных средств для проведения ремонтно-реконструкционных работ.

В зависимости от вектора первого подмножества рассчитывается стоимостная оценка стратегического плана или потребный фонд, а от второго - наличный фонд для его реализации.

Таким образом, имитационная система включает в себя:

- имитационную модель динамики изменения технического состояния жилого фонда;

- модель формирования ресурсного обеспечения реализации стратегического плана;

- оптимальную модель формирования стратегического плана и целевых программ.

Данные модели взаимосвязаны путем обмена информацией между ними. Схематично информационные потоки, отражающие взаимодействие моделей внутри имитационной системы управления техническим состоянием жилищного фонда, представлены на рисунке 14.

В целом система имеет блочную структуру, что позволяет осуществлять замену блоков в связи с необходимостью адаптации системы к новым задачам и информационной базе. В состав системы входят блоки корректировки очереди на проведение ремонтных работ и сбалансированных решений, что облегчает процедуру принятия решений.

Алгоритм согласования моделей, входящих в ИАС, основан на принципе замыкания расчетов внутри каждого временного цикла.

Рисунок 14 - Имитационная модель стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда МО

Для рассматриваемого периода времени результаты расчета по каждой из моделей используются в ходе реализации других моделей, и при этом формируется необходимая информация для следующего временного цикла расчетов. Так, данные о структуре жилищного фонда и стоимостной оценке проведения ремонтных работ из модели динамики изменения структуры жилищного фонда поступают в модель формирования ресурсного обеспечения целевых программ (осуществляется расчет наличных и потребных фондов реализации стратегического плана), а данные об очередности проведения ремонтных работ поступают в модель оптимизации формирования плана управления техническим состоянием жилищного фонда (определяются приоритетные объекты проведения ремонтных работ и осуществляется расчет уровня удовлетворения потребности в них).

В этом случае возможны два варианта состояния системы:

- достижение сбалансированности между наличным и потребным фондами стратегического плана;

- состояние равновесия не достигается.

В обоих случаях информация о фондах стратегического плана поступает в оптимальную модель системы, где данные используются для корректировки очереди на проведение ремонтных работ и одновременно уточняется модель динамики жилищного фонда следующего года. Остановимся подробнее на рассмотрении моделей ИАС.

В моделировании процесса управления техническим состоянием жилищного фонда будем учитывать следующие основные его характеристики:

- формы собственности жилищного фонда (с муниципальной долей и частный);

- структуру жилищного фонда по году постройки, этажности, материалу стен, группе капитальности, техническому состоянию;

- виды ремонтных работ: комплексный капитальный, выборочный капитальный, текущий, модернизация и реконструкция;

- срок эксплуатации жилищного фонда;

- восстановительная стоимость жилья, т.е. стоимостная структура фондов;

- стоимостная оценка физического и морального износов;

- коэффициент износа.

С учетом стоимостных показателей структура фондов может быть определена следующим образом:

; (6)

; (7)

; (8)

, (9)

где Сⁱ_t - стоимость 1000 м² площади жилья i-го вида;

inf_t - индекс инфляции;

С⁰_t - общая стоимость жилищного фонда;

С^Г_t - стоимость жилищного фонда с муниципальной долей;

С^Ч_i - стоимость частного жилищного фонда (ТСЖ, ЖСК и др.).

Полученная информация о структуре жилищного фонда является входной для имитационной модели формирования источников финансово-ресурсного обеспечения программы и оптимальной модели стратегического планирования. В основу построения имитационной модели формирования ресурсного обеспечения программы была положена схема, приведенная на рисунке 14.

Методика построения оптимизационной модели стратегического плана заключается в определении соотношения потребных и наличных фондов для реализации стратегии с учетом параметров экономического регулирования.

Пусть - стоимостная оценка ремонтных работ (РР) в году t,

, (10)

где - фонд РР в году t для жилищного сектора с муниципальной долей;

- фонд РР в году t для частного жилищного сектора в году t.

Скорректированный наличный фонд рассчитывается с учетом финансовой поддержки бюджетов различных уровней:

, (11)

где - размер бюджетной составляющей, определяется как соотношение суммы средств из федерального, регионального и муниципального бюджетов и привлекаемых частных инвестиций к наличному фонду.

Таким образом, индекс бюджетной составляющей и средств частных инвестиций можно рассматривать как управляющие параметры, поддерживающие требуемое равновесие или обеспечивающие приближение к нему. Для этого случая уравнение равновесия выглядит следующим образом:

, (12)

где - равновесие значения индекса бюджетных средств.

Как уже указывалось, информация о фондах целевых программ поступает в оптимальную модель стратегического плана, где решается следующая задача: определить для каждого года t оптимальный объем ремонтных работ, который обеспечивает минимальный «недоремонт» жилья из множества нуждающегося в ремонте. Критерием оптимизации модели стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда является доведение жилищного фонда до нормативного уровня, т.е. минимизация «недоремонта» жилья независимо от форм собственности:

, (13)

где - общая площадь жилья, нуждающегося во всех видах ремонта.

В качестве критерия оптимальности может быть принято условие минимизации экономических потерь, образующихся в результате отклонения фактического срока проведения ремонтных работ от нормативного.

Конечной задачей формирования плана ремонтных работ является нахождение такого варианта плана, когда при ограниченных объемах инвестиций, сумма экономических потерь по всей совокупности объектов ремонта будет наименьшей. Механизм выбора наилучшего варианта программы ремонтных работ представлен в виде следующей экономико-математической модели:

(14)

, (15)

, (16)

где - удельные экономические потери, образующиеся по жилищному фонду i-го типа при переносе срока его капитального ремонта с нормативного на t -ый период планового периода, руб./м²;

- переменные, характеризующие размеры i-го вида жилищного фонда, подлежащего РР (сумма муниципального и частного жилищного фонда), м².

Таким образом, полная модель оптимизации стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования выглядит следующим образом:

(17)

При следующих ограничениях:

(18)

Предлагаемая модель позволяет учитывать основные внешние ограничивающие факторы. Модель соответствует требованию выбора из всех возможных вариантов стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда такого варианта, который обеспечит минимальный неудовлетворенный спрос на проведение ремонтов по жилищному фонду с наименьшими экономическими потерями.

К особенностям ИАС можно отнести следующие: при формировании множества возможных стратегий управления техническим состоянием жилищного фонда использован комплекс моделей имитационного и оптимизационного типов; на основе множества сбалансированных решений при формировании целевых программ осуществляется выбор решения с учетом критериев минимизации средств бюджетов различных уровней и максимизации социально-экономических гарантий незащищенным слоям населения; комплексный подход к решению проблемы управления техническим состоянием жилищного фонда состоит в рассматривании ремонтных работ в тесной взаимосвязи с экономической средой; имитационная система имеет алгоритм согласования моделей, входящих в ИАС.

Таким образом, ИАС позволяет на основе расчета множества возможных вариантов управленческих решений на уровне муниципального образования осуществлять расчеты по выбору значений управляющих параметров, определяющих стратегию управления техническим состоянием жилищного фонда путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений, а также получать количественную оценку результатов принятых управленческих решений и производить на основе сценарной методики прогноз экономической ситуации в условиях неопределенности современного этапа развития рыночных отношений в российской экономике. Кроме того, в рамках ИАС могут быть исследованы пути достижения рассматриваемого равновесного состояния или приближения к нему. К их числу относится совершенствование системы коммунальных платежей на дифференцированной основе, привлечение частных инвесторов на рынок воспроизводства жилья, предоставление льготной аренды при условии проведения ремонтных работ и др.

Методология разработки целевых программ по основным направлениям реализации подпрограммы «Модернизация жилищного фонда» состоит из трех этапов. Алгоритм этапов реализации стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования на период с 2008 по 2020 г. приведен на рисунке 15. Первый этап включает инвентаризацию и мониторинг технического состояния жилищного фонда, формирование вариантов стратегии и выбор базовой стратегии

На втором этапе реализации стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования формируются три целевые программы:

– №1 - ликвидация аварийного и ветхого жилищного фонда (рис. 16);

Рисунок 15 - Алгоритм этапов реализации стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования на период с 2008 по 2020 г.

– №2 - по капитальному ремонту;

– №3 - по повышению эксплуатационной надежности объектов, имеющих деформации.

Формирование целевой программы №3 «Повышение эксплуатационной надежности зданий, получивших повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания» имеет особенное значение для муниципальных образований, жилищный фонд которых эксплуатируется в сложных инженерно-геологических условиях.

Рисунок 16 - Алгоритм реализации целевой программы №1 «Ликвидация аварийного и ветхого жилого фонда»

Финансирование работ по повышению эксплуатационной надежности таких объектов, в настоящее время, производится из бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований. Однако ввиду значительного объема таких работ и их неотложности и высокой стоимости необходимо решать вопрос софинансирования из средств федерального бюджета.

Рассмотрены 4 варианта реализации стратегического плана и целевых программ, предложены варианты их ресурсного обеспечения из бюджетов разных уровней (на основе сценарного подхода) и оценка эффективности социальных и экономических последствий реализации программ, выбран базовый сценарий ( рисунки 17-19).

Рисунок 17 - Моделирование изменения технического состояния жилищного фонда с учетом естественного старения в ИАС ЖКХ (без ремонтов)



Рисунок 18 - Прогноз роста количества ветхих и аварийных жилых домов с учетом старения жилищного фонда (на примере Ростов-на-Дону) на срок до 2020 г.

Таблица 3 - Базовый сценарий реализации целевой программы «Ликвидация аварийного и ветхого жилищного фонда»

Общее кол-во отселяемых зданий	Стоимость реализации программы (для Ростова-на-Дону), млн. руб.
	Всего до 2020г.	I этап (2008-2009гг.)	II этап (2010-2012гг.)	III этап (2013-2020гг.)
5687	61 119, 6	394,80	26281,26	26264,30

а) б)

Рисунок 18 - Диаграмма распределения бюджетных (а) и внебюджетных (б) средств по этапам

Приведен пример построения оптимизационной модели стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда управляющей компании ОАО «Коммунальщик Дона».

Основные выводы

1. На основании проведенного анализа жилищной сферы, принципов и основных направлений совершенствования системы управления ее развитием в муниципальном образовании, выявлена объективная необходимость научного анализа проблем оценки масштаба ветхого и аварийного жилья, проведения комплексного методологического обоснования процесса его ликвидации и переселения граждан, объема необходимых финансовых ресурсов, путей их привлечения, а также путей и размеров федеральной поддержки регионов для решения общегосударственной политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.

2. Сформулирована общая концепция стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда на базе взаимосвязанных организационно-технологических, организационно-экономических, социальных и трудовых стратегий. Разработаны методологические основы формирования стратегии с помощью построения различных оптимизационных моделей, базирующиеся на принципах плановой системы.

3. Предложены концепция, основные направления развития и новая структура системы мониторинга технического состояния жилищного фонда муниципального образования в сложных инженерно-геологических условиях для целей стратегического управления.

4. Разработаны методологические основы комплексного подхода к организационно-технологическому обеспечению мониторинга среды обитания территории муниципального образования. Представлена функциональная модель в виде трех подсистем: мониторинга экологической ситуации, мониторинга опасных геологических процессов, мониторинга технического состояния жилищного фонда. Данные, полученные из подсистем мониторинга, являются входными параметрами модели построения и функционирования имитационного стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования.

5. При разработке стратегических планов развития жилищной сферы муниципальных образований предложены концепция и методика учета негативных воздействий природной среды путем ведения мониторинга геологической и экологической составляющих среды обитания. Приведены методика, алгоритм ведения и информационное обеспечение мониторинга на основе построения постоянно действующих имитационных моделей геологической и экологической среды города. Предложены классификация мероприятий по управлению геологическим и экологическим рисками, алгоритмы их выбора на основе имитационных моделей, система организационно-технологического и информационно-аналитического обеспечения мониторинга среды обитания с использованием пакета авторских программ на ЭВМ.

6. Разработаны методологические основы и информационное обеспечение ведения «особого режима мониторинга» технического состояния жилищного фонда в сложных инженерно-геологических условиях для зданий, имеющих деформации несущих конструкций либо находящихся в зоне влияния нового строительства в целях обеспечения безопасности проживания.

7. Для информационно-аналитического обеспечения системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования разработан и внедрен пакет прикладных программ на ЭВМ. Реализованы новые алгоритмы и методы стоимостной оценки физического и морального износов, методика определения потребности в проведении ремонтных работ в зависимости от значения коэффициента износа жилищного фонда.

8. Выполнено моделирование структурных параметров жилищного фонда и потребности в проведении ремонтных работ. Разработана методика построения оптимизационной модели стратегического плана путем моделирования и оптимизации организационно-технологических решений. Предложена методология разработки целевых программ по основным направлениям реализации подпрограммы «Модернизация жилищного фонда».

9. Предложены алгоритм реализации стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования на период с 2008 по 2020 г., алгоритмы формирования трех целевых программ: «Ликвидация аварийного и ветхого жилищного фонда», «Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов», «Повышение эксплуатационной надежности объектов, имеющих деформации в результате неравномерных осадок грунтов основания»

10. Рассмотрена методология и варианты ресурсного обеспечения целевых программ из бюджетов разных уровней в соответствии с Федеральным законом №185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ». Выполнена оценка эффективности социальных и экономических последствий их реализации.

управление жилье обитание рыночный

Основные положения диссертации опубликованы в 75 работах автора, в том числе:

в 9 ведущих рецензируемых научных изданиях:

1. Шеина С.Г. Мониторинг как основа стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования //Известия высших учебных заведений. Северо-Кавказский регион. - 2005. - Спецвыпуск. - С. 129-134.

2. Шеина С.Г. Мероприятия по снижению затрат на строительство жилья в рамках приоритетного национального проекта - «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»/ С.Г. Шеина, Н.Д. Антипова //Известия высших учебных заведений. Северо-Кавказский регион. - 2006. - №12. - C.143-146.

3. Шеина С.Г. Использование современных геоинформационных технологий для зонирования геологического риска городской среды / С.Г. Шеина, М.А. Гиря // Известия высших учебных заведений. Северо-Кавказский регион «Проблемы строительства и архитектуры». - 2006. - №12. - C.151-154.

4. Шеина, С.Г. Информационно-аналитическое обеспечение управления техническим состоянием объектов недвижимости в сложных инженерно-геологических условиях/ С.Г. Шеина, Ю.В. Пискуновский // Известия высших учебных заведений. Северо-Кавказский регион. - 2006. - №12. - C.154-157.

5. Шеина С.Г. Организационно-технологические основы разработки стратегического плана управления техническим состоянием объекта жилой недвижимости //Вестник МГСУ. - 2008. - №3. - C.61-63.

6. Шеина С.Г., Организационно-технологические основы управления экологическим риском при реконструкции городской застройки / С.Г. Шеина, Л.В. Гиря //Известия высших учебных заведений. Строительство, 2008. - №8. - C. 75-79.

7. Шеина С.Г. Моделирование оптимизации стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования// Промышленное и гражданское строительство. - 2008. - №5. - C.45-46.

8. Шеина С.Г. Методические и организационные основы стоимостной оценки физического износа жилых зданий// Жилищное строительство. - 2008. - №7. - C.24-25.

9. Шеина С.Г. Методические основы организационно-технологического обеспечения мониторинга параметров среды обитания // Известия высших учебных заведений. Строительство. - 2008. - №9. - C.88-93.

В 8 свидетельствах о регистрации программных продуктов на ЭВМ

и 1 патенте:

10. Информационно-аналитическая система «Управление геологическим риском». Свидетельство №2008611763 от 3 апреля 2008 года об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

11. Информационно-аналитическая система «Геология». Свидетельство №2006612565 от 20 июля 2006 года об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

17,18,19. «Информационно-аналитическая система ЖКХ» (далее ИАС ЖКХ), Свидетельства №2008611317(ИАС ЖКХ- Генератор отчетов), №2008611318(ИАС ЖКХ), №2008611319(ИАС ЖКХ- Адресная система) от 17 марта 2008 года об официальной регистрации программ для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

20. Информационно-аналитическая система «Управление экологическим риском» Свидетельство №2007614815 от 22 ноября 2007 года об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

21. Информационно-аналитическая система «Расчет арендной платы». Свидетельство №2007611567 от 13 апреля 2007 года об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

22. Имитационная модель генерального плана города. Свидетельство №2008611529 от 14 февраля 2008 года об официальной регистрации программы для ЭВМ в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент).

23. Патент на полезную модель №750887 «Тренажер для обучения приемам измерения защитного слоя бетона» от 26 февраля 2008 года, зарегистрирован в Федеральной службе по интеллектуальной собственности патентам и товарным знакам (Роспатент) 20 июля 2008 года.

в 5 монографиях:

12. Шеина С.Г., Воляник Н.В., Петренко Л.К. Восстановление деформированных зданий и их конструктивных элементов: Монография. - М.: Стройиздат, 1990. - 56c.

13. Зеленцов Л.Б., Шеина С.Г. Управление качеством жилищного фонда муниципального образования: Монография. - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2004. - 127 c.

14. Зеленцов Л.Б., Шеина С.Г. Система управление качеством реконструкции городской застройки. - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2005. - 192 c.

15. Шеина С.Г. Стратегическое управление техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования: Монография. - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2008. - 196 c.

16. Шеина С.Г. Мониторинг опасных геологических процессов на территории города Таганрога: Монография. - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2008. - 200 c.

в 16 сборниках международных и всероссийских конференций, форумов и симпозиумов:

24. Шеина С.Г. Оценка напряженно-деформируемого состояния зданий в условиях реконтсрукции с использованием данных геотехнического картирования городской территории/ С.Г. Шеина, М.А. Гиря, Ю.В. Пискуновский //Материалы Международной научно-практической конференции "Строительство-2003". - Ростов н/Д: РГСУ, 2003. - C.160.

25. Шеина С.Г., Стратегическое управление реконструкцией городской застройки муниципального образования// Материалы четвертой Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития жилищно-коммунального комплекса города» ». - М.: МИКХиС, 2006. - C.693-697.

26. Шеина С.Г. Информационно-аналитическое обеспечение эффективного управления жилищно-коммунальным комплексом //Материалы второй Международной научно-практической конференции «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров». - М.: МГСУ, 2006. - C.46-51.

27. Шеина С.Г. Инвестиционная стратегия создания территории высокой энергетической эффективности в г. Ростове-на-Дону на примере ОАО «Коммунальщик Дона»/ С.Г. Шеина, И.Ю. Зильберова // Материалы второй Международной научно-практической конференции «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров». - М.: МГСУ, 2006. - C.71-76.

28. Шеина С.Г. Концепция экологической реконструкции городской застройки/ С.Г. Шеина, Л.Л. Бабенко //Материалы шестой Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития жилищно-коммунального комплекса города». - М.: МИКХИС, 2008. - С.211-216.

29. Шеина С.Г. Принципы разработки единой информационной системы обеспечения инвестора-застройщика комплексной информацией об условиях застраиваемой территории по принципу «Одно окно» / С.Г. Шеина, М.А. Гиря, Ю.В. Пискуновский //Материалы пятой Международной научно-практической конференции «Устойчивое развитие городов и новации жилищно-коммунального комплекса». - М., 2007. - C.380-384.

30. Шеина С.Г. Разработка целевых программ по ветхому и аварийному жилью / С.Г. Шеина, Е.Ю. Наливайченко //Материалы Международной научно-практической конференции "Строительство-2006". - Ростов н/Д: РГСУ, 2006. - C.208-211.

31. Шеина С.Г. Стратегическое управление муниципальной недвижимостью Ленинского района г.Ростова-на-Дону/ С.Г. Шеина, Е.Ю. Наливайченко //Тезисы доклада в сборнике материалов Международной научно-технической конференции «Строительство -2005». - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2005. - С.96-97.

32. Шеина С.Г. Планирование развития городских территорий с учетом экологического зонирования / С.Г. Шеина, Л.В. Гиря, И.В. Полякова //Тезисы доклада в сборнике материалов Международной научно-технической конференции «Строительство -2005». - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2005. - С.88-89.

33. Шеина С.Г. Концепция управления городским хозяйством на основе информационно-аналитической системы // Материалы четвертой Международной научно-практической конференции «ГИС для муниципального и регионального управления». - Таганрог: РГТУ, 2001. - C.78-81.

34. Шеина С.Г. Информационно-аналитическая система по управлению городским хозяйством //Материалы седьмого Всероссийского форума «Геоинформационные технологии. Управление. Природопользование. Бизнес. Образование». - М., 2001. - C.175-177.

35. Шеина С.Г. Методологические основы создания ГИС - геологической среды города / С.Г. Шеина, М.А. Гиря //Материалы Международной научно-практической конференции «Строительство-2004». - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2004. - C.178.

36. Шеина С.Г. Анализ зонирования градостроительной ценности г.Ростова-на-Дону / С.Г. Шеина, Р.Б. Матвейко //Материалы Международной научно-практической конференции «Строительство-2005». - Ростов н/Д: РГСУ, 2005. - C.107-108.

37. Шеина С.Г. Стратегическое управление техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования //Материалы третьей Международной научно-практической конференции «Развитие современных городов и реформа жилищно-коммунального хозяйства». - Москва, 2005. - C.537-544.

38. Шеина С.Г. Предложения по совершенствованию системы территориального развития / С.Г. Шеина, И.Ю. Зильберова, М.А. Гиря //Материалы Международной научно-практической конференции «Строительство-2006». - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2006. - C.217-219.

39. Шеина С.Г. Комплексная оценка территории / С.Г. Шеина, А.В. Кольцов //Материалы Международной научно-практической конференции "Строительство-2006".- Ростов н/Д: РГСУ, 2006. - C.211-213.

в 36 периодических печатных изданиях, основные из которых:

40. Шеина С.Г. Разработка информационно-аналитической системы по управлению ЖКХ / С.Г. Шеина, А.Ю. Дроздов, Н.Н. Иванова //Материалы Международной научно-технической конференции «Строительство-2000». - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2000. - С.107.

41. Шеина С.Г. Система управления городским хозяйством на основе современных компьютерных технологий / С.Г. Шеина, А.Ю. Дроздов, Н.Н. Иванова, В.В. Батанов //Материалы Международной научно-практической конференции «Информационно-компьютерные технологии в решении проблем промышленности, строительства, коммунального хозяйства и экологии». - Пенза: ПГАСА, 2000. - С.4-6.

42. Шеина С.Г. Обеспечение надежности жилых зданий на основе современных компьютерных технологий / С.Г. Шеина, А.Ю. Дроздов, Н.Н. Иванова //Материалы Международной научно-практической конференции «Бетон и железобетон в третьем тысячелетии». - Туапсе, 2000. - С.363-367.

43. Шеина С.Г. Информационно-аналитическая система управления городским хозяйством / С.Г. Шеина, А.Ю. Дроздов, Н.Н. Иванова //Материалы I Всероссийского симпозиума по прикладной и промышленной математике. - Сочи, 2000. - С.131.

44. Шеина С.Г. Оценка влияния возводимого многоэтажного здания на техническое состояние близлежащих строений / С.Г. Шеина, А.А. Краснов, А.Л. Четвериков, В.Г. Шумеев //Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы строительства, инженерного обеспечения и экологии городов». - Пенза: ПГАСА, 2001. - С.3-5.

45. Шеина С.Г. Повышение эффективности управления техническим состоянием здания с использованием компьютерной модели здания / С.Г. Шеина, А.Ю Дроздов, Н.Н. Иванова, В.Г., Шумеев, В.В. Батанов //Материалы Международной научно-практической конференции «Информационные технологии в обследовании эксплуатируемых зданий и сооружений». - Новочеркасск, 2001. - С.29-30.

46. Шеина С.Г. Оценка технического состояния жилых зданий в условиях плотной городской застройки / С.Г. Шеина, В.Г. Шумеев, А.А. Краснов, А.Л. Четвериков //Материалы Международной научно-практической конференции «Информационные технологии в обследовании эксплуатируемых зданий и сооружений». - Новочеркасск: ЮРГТУ, 2001. - С.45-47.