Формирование объектов недвижимости на территории района

Размещено на http://www.allbest.ru/

Образовательное учреждение высшего образования

"Южно-Уральский институт управления и экономики"

Направление 120700 "Землеустройство и кадастры"

ОУ ВО "ЮУИУиЭ" - ВК. 120700 96 ПЗ

ОУ ВО "Южно-Уральский институт управления экономики"

Кафедра "АРХИТЕКТУРА, СТРОИТЕЛЬСТВО И ДИЗАЙН"

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

ФОРМИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ ЦЕЛИННОГО РАЙОНА

Руководитель работы И.А. Макаров

Автор работы Д.В. Богаева

Челябинск

2015



Задание

На выполнение выпускной квалификационной работы

На тему: Формирование объектов недвижимости на территории Целинного района

Тема утверждена приказом ректора ОУ ВО "ЮУИУиЭ" № 586/2 от "01" октября 2014 г.

Срок выполнения работы: с 01 октября 2014 г. по 30 июня 2015 г.

Исходные данные: Земельный участок по адресу: Российская Федерация, Курганская область, Целинный район, село Кислянка, ул. Заречная, дом 75. Площадь участка 2961 кв. м., образован из земель государственной собственности, в категории земель населенных пунктов, расположен в кадастровом квартале 45:18:011902 в зоне индивидуальной и малоэтажной застройки, предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Содержание выпускной квалификационной работы

Введение

Глава 1 - Основные законодательные и методические положения формирования объектов недвижимости

Глава 2 - Характеристика природных и экономических условий развития Целинного района Курганской области, состояние кадастровых работ в районе

Глава 3 - Формирование новых объектов кадастрового учета в Целинном районе Курганской области в рамках вступления, в силу изменений внесенных в Земельный кодекс РФ от 1 марта 2015 года

Глава 4 - Формирование объекта недвижимости на примере образования земельного участка на территории Целинного района

Глава 5 - Охрана окружающей среды, основные природоохранные мероприятия

Заключение

Список литературы

Приложения

Графическая часть выпускной квалификационной работы выполняется в два этапа:

1) подготовлено 9 приложений, 3 рисунка, 3 таблицы, 2 чертежа на формате А3 для пояснительной записки;

2) изготовлено графических материалов для иллюстрации доклада на защите работы: 2 чертежа на формате А2; презентация 7 слайдов.



Аннотация

Богаева Дарья Владимировна

Группа ЗЗс-401/05

Тема выпускной квалификационной работы:

"Формирование объектов недвижимости на территории Целинного района"

Челябинск; ОУ ВО "ЮУИУиЭ";

"Землеустройство и кадастры", 2015 г.

85 с., 3 рис., 9 приложения,

литература - 41 наименование

Выпускная квалификационная работа на тему: "Формирование объектов недвижимости на территории Целинного района"

Объем пояснительной записки составил 85 страницы, в которую вошли: 3 рисунка, 9 приложений, 3 таблицы и список литературы в количестве 41 источника.

Графическая часть выполнена на листах формата А2 в количестве 2 шт.

В работе раскрывается актуальность темы, сформулированы цели и задачи исследования.

Работа содержит аннотацию, содержание, введение, теоретическую часть и проектная часть, заключение, список используемой литературы, приложения.

Текстовая часть сопровождается иллюстрациями, позволяющими более наглядно представить изложенный материал.



Содержание

Введение

1. Основные законодательные и методические положения формирования объектов недвижимости

1.1 Законодательные основы формирования объектов недвижимости

1.2 Методические основы формирования объектов недвижимости

1.3 Ведение государственного кадастра на территории Курганской области

2. Характеристика природных и экономических условий развития Целинного района Курганской области, состояние кадастровых работ в районе

2.1 Природные и экономические условия развития Целинного района

2.2 Характеристика земельного фонда Целинного района

3. Формирование новых объектов кадастрового учета в Целинном районе Курганской области в рамках вступления, в силу изменений внесенных в Земельный кодекс РФ от 1 марта 2015 год

3.1 Масштабные изменения в земельном законодательстве

3.2 Анализ эффективности изменений земельного законодательства

4. Формирование объекта недвижимости на примере образования земельного участка на территории Целинного района

5. Охрана окружающей среды, основные природоохранные мероприятия

Заключение

Список литературы

Введение

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе[3].

В юридической практике (и не только в ней) почти все зависит от определения термина, которым оперирует закон. Вначале это может показаться только узко юридическим вопросом, не имеющим отношения к реальной деятельности, к сути проблемы, однако это не так. Нельзя управлять неопределенным и обсуждать неопределенное, как нельзя двум индивидам обсуждать слово "лук", не определившись, что они оба имеют в виду под этим словом -- растение или оружие. Законодатели с третьей попытки (вначале определения земельного участка не было вообще), наконец, продемонстрировали элементы научного подхода, и для начала определились в терминах, что обещает разрешить множество вопросов, сейчас возникающих в судах.

"Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных… (законом) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи" [1].

В настоящее время в России роль землеустройства значительно возросла. С 1917 года и до конца 80-х годов земля находилась в исключительной государственной собственности. С получением суверенитета в 1990 году началась земельная реформа, задачами которой являлись:

– разгосударствливание земли;

– установление различных форм собственности и видов прав на землю;

– приватизация земель;

– разнообразие и равенство различных форм хозяйствования;

– создание рынка земли;

– создание нового земельного строя.

Актуальность данной работы очевидна, так как в настоящее время в Российской экономике, наблюдается стабилизация и постепенное увеличение жизненного уровня населения. В связи с международной обстановкой активно развивается местное производство, взят курс на развитие сельского хозяйства. Образование и формирование новых объектов недвижимости позволит обеспечить приток дополнительных денежных средств в бюджет района, развивать инфраструктуру поселений, будет способствовать увеличению численности его населения. Поэтому вопрос образования земельных участков, в том числе и под комплексное жилищное строительство снова набирает актуальность. И как отмечают эксперты, внесенные с 1 марта 2015 года в Земельный Кодекс РФ, поправки ведут к крупнейшей за последние 14 лет земельной реформе в стране. По этой причине основной темой раскрываемой в дипломе стал вопрос формирования объектов кадастрового учета из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Целью дипломной работы выбрано обобщение всех процессов по образованию и формированию объектов кадастрового учета из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Целинного района Курганской области, в связи со вступлением в силу с 1 марта 2015 года закона "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ"[6].

Исходя из этого, задачи данной работы следующие:

– обзор основных методических и законодательных положений по формированию новых объектов кадастрового учета;

– экономические условия развития исследуемой территории;

– состояние земельного фонда в Целинном районе;

– формирование объектов кадастрового учета из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Целинного района Курганской области. В свете изменений в Земельном кодексе РФ, вступивших в силу 1 марта 2015 года;

– пути совершенствования формирования объектов кадастрового учета;

– Основные задачи решаются на основе законодательной базы.

До принятия Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" [7] формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, и постановка его на кадастровый учет осуществлялись земельными комитетами органов местного самоуправления. На основании выполненных землеустроительных и кадастровых работ администрацией муниципального района принималось решение о предоставлении земельного участка и выдавалось свидетельство на право собственности или в других видах права (Роснедвижимость). В настоящее время образование земельных участков осуществляется на основании ст. 1.1 земельного кодекса РФ [1], кадастровый учет на основании закона "О государственном кадастре недвижимости" [7], а государственная регистрация права - на основании закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [5]. Ранее выданные свидетельства о правах на землю имеют равную юридическую силу с записями в едином государственном реестре прав.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе [7].

Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом -- кадастровым инженером, в том числе, землеустроителем и землеустроительной организацией в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (определение должно быть из закона) [7].

Предмет моего исследования -- земельный фонд Целинного муниципального района Курганской области, его анализ и проблемы при образовании объектов недвижимости.

1. Основные законодательные и методические положения формирования объектов недвижимости

1.1 Законодательные основы формирования объектов недвижимости

В 1990 году в РСФСР началась земельная реформа. Первым законодательным актом был принят закон "О земельной реформе", предусматривавший введение трех (двух) форм собственности на землю, приватизацию земли, реорганизацию колхозов и совхозов.

В 1991 году был принят Земельный кодекс РСФСР. Постановлением Правительства РФ в 1991 году (УКАЗОМ ПРЕЗИДЕНТА РФ ОТ 27.12.91 N 323) был определен порядок реорганизации колхозов и совхозов.

Земли населенных пунктов, входившие в состав колхозов и совхозов, были переданы в ведения местных органов власти. Порядка 7% земель сельскохозяйственного назначения вошли в созданный фонд перераспределения земель.

Начиная с 1993 года началась приватизация земель сельскохозяйственных угодий путем бесплатной передачи работникам сельскохозяйственных организаций, пенсионерам этих организаций и работникам социальной сферы земельных паев по установленным нормам. Всего паи получили около 12 млн. граждан. Общая площадь паев составили 117 млн. га. Подавляющее большинство колхозов и совхозов были реорганизованы в сельскохозяйственные производственные кооперативы. Возникло более 200 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств.

В 1993 году принята Конституция РФ, установившая конституционные основы правового регулирования земельных отношений, согласно которым:

- земля может находиться в государственной, муниципальной, частной и других формах собственности;

- граждане и их объединения в праве иметь в частной собственности землю, каждый в праве владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, собственником которого он является;

- никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда;

- земельное законодательство находится в совместном введении РФ и ее субъектов.

В 1997 году принят закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В 1998 году принят закон " О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

В 2000 году принят закон " О государственном земельном кадастре", на основе которого было проведено деление территории РФ в кадастровом отношении на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. Был установлен порядок присвоения кадастровых номеров и утверждены формы кадастрового учета.

В 2001 году были приняты законы "О землеустройстве" и "О разграничении государственной собственности на землю".

В октябре 2001 года вступил в действие Земельный кодекс РФ, действие которого распространилось на все категории земель, кроме оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Земельный кодекс установил, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам только в собственность или аренду, кроме юридических лиц, перечисленных в пункте 1 статьи 20 (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекратившим свои полномочия, а так же органам государственной власти и местного самоуправления).

Граждане, получившие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения до введения в действие Земельного кодекса РФ, могут переоформить их в собственность без ограничения срока.

Юридические лица, кроме указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести в собственность в сроки, установленные статьей 3 закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" по приватизационной стоимости, величина которой связана с кадастровой стоимостью. Цена устанавливалась субъектами РФ в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Годовой размер арендной платы устанавливался в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, кроме земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, арендная плата за которые не должна была превышать 0,3% кадастровой стоимости.

Помимо указанных видов прав, на которых предоставляются земельные участки гражданам и юридическим лицам, Земельный кодекс РФ дал определение земельного участка и способов его образования, определил объекты и субъекты земельных отношений, установил категории земель и их состав и правовой режим, полномочия РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления. В Земельном кодексе РФ рассмотрены вопросы собственности и видов прав на землю, возникновения, прекращения, ограничения прав на землю, защита прав на землю и рассмотрение земельных споров, надзор и контроль за использованием земель и ответственность за правонарушения в области охраны использования земель.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и основывается на следующих принципах:

- сохранение целевого использования земельных участков;

- установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

- преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Участник долевой собственности на земельный участок в праве выделить его в счет своей земельной доли. В процессе предоставления долей при реорганизации совхозов и колхозов более 20% долей не было востребовано. За прошедшие годы количество невостребованных долей возросло. Эти доли использовались в основном сельскохозяйственными кооперативами без оформления каких-либо документов.

В декабре 2010 года был принят закон №435, внесший изменения в закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" по вопросу невостребованных земельных долей. Он определил понятие невостребованной земельной доли и порядок их признания таковыми и оформления на них права частной или муниципальной собственности.

С 01 марта 2015 года Земельный кодекс существенно изменился. Причиной этих изменений стал Федеральный закон № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23 июня 2014 года [6], принятый в развитие "дорожной карты" по "Совершенствованию правового регулирования градостроительной деятельности и улучшению предпринимательского климата в сфере строительства", утвержденной Правительством РФ в 2013 году.

Земельный кодекс РФ (далее -- ЗК РФ) дополнен шестью новыми главами, при существенном изменении или исключении положений действующих статей ЗК РФ. Изменения также нашли отражение в Гражданском кодексе РФ (далее -- ГК РФ) и в ряде иных законодательных актов. Реформированию также были подвергнуты порядок образования земельных участков; перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности; вопросов передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ, а также иных сфер. Кроме того, Законом предусмотрены довольно обширные переходные положения, направленные на облегчение процесса внедрения новых правил и процедур.

В целом Закон направлен на регулирование вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, а также изменение действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

К ключевым изменениям, вносимым Законом, можно отнести следующие положения. Изменён порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.

Законом вводится новая Глава V. 1 ЗК РФ, устанавливающая исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельных участков может производиться без проведения торгов. К таким случаям относится, среди прочего:

- предоставление участка для комплексного освоения территории; участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории (за исключением комплексного освоения территории по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса);

- земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, их собственникам;

- для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также ряд других случаев.

Также установлен случай предоставления без торгов в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на котором расположен объект незавершенного строительства [1]. Такое предоставление допускается однократно собственнику объекта незавершённого строительства.

Установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления выставлять на торги, проводимые в форме аукционов, свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц, за исключением случаев, когда такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, ограничен в обороте и т.п. [1].

Институт предварительного согласования места размещения объектов более не действует, в связи с чем признаны утратившими силу все относящиеся к данному порядку предоставления положения ЗК РФ.

Предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.

Введены новые положения об аренде земельных участков. Теперь арендатору в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более пяти лет предоставляется право передачи своих прав и обязанностей третьим лицам без согласия арендодателя, при условии его уведомления. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка сроком более пяти лет по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором. Установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка [1].

Изменён порядок установления сервитутов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Во вводимой в действие статье 39.23 ЗК РФ [1] прямо предусмотрена возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

При этом новая редакция соответствующих положений ГК РФ [3] позволяет устанавливать сервитут по соглашению с законным владельцем земли, а не только с её собственником.

Установлены случаи использования земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением предоставленных гражданам или юридическим лицам), на основании разрешений уполномоченного органа без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута.

К указанным случаям в новой статье 39.33 ЗК РФ [1], среди прочего, отнесено проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта и строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ. При этом строительство и реконструкция объектов капитального строительства из данного перечня случаев прямо исключены.

В ГК РФ внесено дополнение в части оснований прекращения права собственности. Согласно закону объект незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и строительство этого объекта так и не было завершено.

Такое отчуждение осуществляется исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта.

При этом законодатель отдельно выделил, в качестве основания для отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства, нарушение срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

Данная норма направлена на стимулирование застройщиков к выполнению сроков строительства на публичной земле.

В Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" [1] внесено изменение, касающееся распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Так, субъекты РФ лишаются права распоряжения земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации. Также с 1 марта 2015 года органы местного самоуправления поселений, а не муниципальных районов, как это указано в действовавшей ранее редакции ЗК РФ, получают право распоряжаться земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.



1.2 Методические основы формирования объектов недвижимости

Недвижимое имущество представляет собой совокупность земельных участков, прочно связанных с землей искусственных объектов (зданий и сооружений), а также частей этих объектов, которые являются или могут являться объектами гражданских прав, каждый из этих объектов имеет широкий набор характеристик, определяющих его качества для тех или иных целей. законодательный кадастровый земельный участок

Для целей регулирования общественных отношений в сфере недвижимости объективно сложились и практически используются четыре группы характеристик, описывающих произвольный объект недвижимости:

– физические характеристики, позволяющие однозначно отделить этот объект от других объектов на любой момент времени;

– характеристики правового статуса, включающие описание субъекта права, основание возникновения, содержание и объём прав на объект недвижимости;

– характеристики ценности объекта в общепризнанном эквиваленте (стоимости) для обеспечения объективности при взимании налогов, а также справедливости при принудительном приобретении объектов для государственных (общественных) целей;

– специальные характеристики объекта в присущих данному типу объектов выражениях (например, тип и толщина плодородного слоя земельного участка).

Для эффективного регулирования общественных отношений в сфере недвижимости государство должно располагать этими характеристиками, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными. Совокупность этих характеристик образует некоторую информационную базу (Уткина покоробило такая формулировка ГКН), представляемую в бумажной или электронной форме (в виде картотеки или электронной базы данных соответственно).

Для формирования кадастрового дела и постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости необходимо проведение кадастровых работ. Кадастровые работы -- это комплекс работ по сбору и анализу документов и данных, по обследованию земельного участка, в результате которых специалистами формируются документы для государственного кадастрового учета. В результате проведения государственного кадастрового учета объекту недвижимости, в отношении которого были проведены кадастровые работы, присваиваются различные уникальные характеристики (в ГКН вносятся сведения о характеристиках) и выдаются соответствующие документы (кадастровый паспорт земельного участка, кадастровая выписка о земельном участке и т.д.)

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ. Так же кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда.

В состав кадастровых работ входит создание межевого плана. В соответствии со статьей 38 ФЗ о ГКН [7] межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.

Если в соответствии со статьей 39 ФЗ о ГКН [7] местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию (Приложение А), межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

Межевой план представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана территории или кадастровой выписки на земельный участок, в котором воспроизведены сведения внесенные в государственный кадастр недвижимости и указаны сведения об образуемых земельных участках либо их частях либо новые сведения, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей. И изготавливается на бумажном и электронном носителе в 2 экземплярах (подготовка на бумаге, если предусмотрено договором), заверяется подписью и печатью кадастрового инженера. Текстовая часть межевого плана представлена в приложении Б.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в установленном частью 1 статьи 39 Федерального закона № 221 [7] случае, сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.

Приказом Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 №412 [11] утверждены форма межевого плана и требования к его подготовке, а также примерная форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков. Форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков изображена в приложении В.

На объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, составляется технический план. В техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости.

Технический план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав технического плана, и разделы, включение которых в состав технического плана зависит от видов кадастровых работ. Пример оформления текстовой части технического плана здания приведен в приложении Г.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства (изготовленного до 01.01.2013 г). При отсутствии указанных документов сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем здания (далее -- Декларация). В этом случае декларация в соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре [7] является неотъемлемой частью технического плана и включается в состав приложения. Пример составления декларации представлен в приложении Д.

При подготовке технического плана также используются кадастровая выписка о земельном участке, в границах которого расположено соответствующее здание, или кадастровый план соответствующей территории (приложение Е).

Технический план оформляется на бумажном носителе, а также на электронном носителе в виде электронного документа (про подготовку на бумаге - аналогично межевому). Он необходим для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на государственный кадастровый учет здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, может быть оформлен в виде электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью кадастрового инженера (в орган кадастрового учета технический план предоставляется только в электронном виде с 01.10.2013 г). В указанном случае представление в орган кадастрового учета технического плана на бумажном носителе не требуется.

С 1 января 2013 года кадастровая деятельность начала осуществляться и в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства. На территории Курганской области государственный учет объектов капитального строительства осуществлялся с 1 сентября 2012 г. в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577 [12].

Так же, как и для межевых планов, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ в отношении земельных участков, существуют определенные формы и требования для подготовки технических планов зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, утвержденные соответствующими Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.

А именно:

- Приказ Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2010 года № 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" [13];

- Приказ Минэкономразвития РФ от 29 ноября 2010 года № 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке" [14];

- Приказ Минэкономразвития РФ от 23 ноября 2011 года № 693 "Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке" [15];

- Приказ Минэкономразвития РФ от 10 февраля 2012 года № 52 "Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке" [16].

Главная цель кадастровых работ - внести в государственный кадастр недвижимости сведения об объекте недвижимости в соответствии с фактическими обстоятельствами. Результатом кадастровых работ является межевой или технический план, содержащий актуальные сведения о земельном участке (об объекте недвижимости), подлежащие внесению в государственный кадастр недвижимости. После такого внесения заказчик кадастровых работ получает возможность оформить права на земельный участок (об объект недвижимости) в соответствии с действующим законодательством или оформить изменения уникальных характеристик объекта недвижимости.

1.3 Ведение государственного кадастра на территории Курганской области

Государственным кадастровым учет недвижимого имущества признаются действия по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, который подразделяются на уникальные характеристики и дополнительные сведения.

Кадастровое деление территории Курганского кадастрового округа (45) выполнено и утверждено в соответствии с утвержденным порядком кадастрового деления территории Российской Федерации и порядком присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров [19].

Курганский кадастровый округ разделен на 26 кадастровых районов, границы которых совпадают с административными границами 24-х районов и 2-х городов областного подчинения Кургана и Шадринска. Кадастровые районы, в свою очередь, разделены на 4237 кадастровых кварталов.

Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра (государственного кадастра недвижимости), в 2013 году регулировались Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" [7], Приказами Минэкономразвития РФ от 4.02.2010 № 42 "Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости" [18] и от 04.04.2011 № 144 (от 27.02.2010 N 75) "Об установлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости". Постановлением Правительства Курганской области от 11.12.2012 №586 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Курганской области" [25] утверждены средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов капитального строительства по кадастровым кварталам и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости в населенных пунктах, муниципальных районах, городских округах Курганской области.

В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11.03.2010 № П/93 "О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета" с 01.07.2010 [21] функции по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, а также предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, на территории области осуществляет филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курганской области (далее - Филиал).

За Управлением закреплены функции контроля над деятельностью Филиала. Общую численность сотрудников Филиала осуществляющих прием документов и выдачу сведений 105 человек. Прием осуществляется 5 дней в неделю, включая специально выделенный выходной день (суббота) 8 часов в день, таким образом, общее время приема составляет 40 часов в неделю. Временные затраты на 1 человека при приеме заявления о государственном кадастровом учете составляет 15 мин., при приеме запроса о предоставлении сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости - 5 мин.

Среднее ежемесячное количество обращений о предоставлении сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости - 7600. Среднее ежемесячное количество обращений о постановке на государственный кадастровый учет и учете изменений сведений об объектах недвижимости - 2800. Время, необходимое на обработку обращений по запросам о предоставлении сведений в форме кадастровой выписки, кадастрового паспорта, кадастрового плана территорий составляет от 5 мин. до 3 рабочих дней. Время на обработку обращений по заявлениям о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 120 мин. до 7 рабочих дней. В результате кадастрового учета объект недвижимости получает свой кадастровый номер, не повторяющийся на территории РФ, а на учтенный земельный участок составляется кадастровый паспорт (Приложение Ж). Построение кадастрового номера земельного участка осуществляется в соответствии с общими принципами:

Все кадастровые единицы должны быть пронумерованы. Вложенность кадастровых единиц обеспечивает иерархическое формирование кадастрового номера земельного участка. Местоположение земельного участка в кадастровых единицах определяет общую схему построения кадастрового номера земельного участка. Кадастровый номер земельного участка имеет четырехуровневую иерархическую структуру и представляется в общем виде: А : Б : В1 В2 В3 : Г. !Необходимо использовать актуальные требования Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 4 апреля 2011 г. N 144 г!.

– где А - двухразрядное десятичное число, задающее номер субъекта Российской Федерации;

– Б - двухразрядное десятичное число, задающее номер города в составе субъекта Российской Федерации;

– В - иерархический составной номер кадастрового блока, который включает в себя:

– В1 - двухразрядное десятичное число, задающее номер кадастрового блока;

– В2 - двухразрядное десятичное число, задающее номер зоны внутри блока;

– В3 - двухразрядное десятичное число, задающее номер квартала внутри массива;

– Г - четырех разрядное десятичное число, задающее номер земельного участка в пределах кадастрового квартала.

Определение значений составных частей кадастрового номера осуществлено в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом № 221 "О Государственном кадастре недвижимости" [7]. Нумерация кадастровых единиц проведена с единицы. В номерах кадастровых единиц с фиксированным числом разрядов недостающие разряды заполнены нулями. При отсутствии в составе кадастровых единиц кадастровых массивов позиции их номеров заполнены нулями.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

Заключительным актом образования объекта недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственной регистрации подлежат все виды вещных прав на недвижимое имущество, кроме договоров аренды и безвозмездного срочного пользования сроком до одного года. Датой государственной регистрации прав является день внесения записи в Единый государственный реестр прав (далее -- ЕГРП).



2. Характеристика природных и экономических условий развития Целинного района Курганской области, состояние кадастровых работ в районе

2.1 Природные и экономические условия развития Целинного района

Целинный район относится к числу крупных районов Курганской области. Его территория составляет 3445,6 кв. км. Район расположен на юге области в лесостепной зоне, хотя леса занимают всего 384 кв. км. или 11 процентов общей площади. Главная природная особенность района - близость открытых степей Казахстана оказывает большое влияние на температурные колебания, которые нередко сопровождаются засухами, иногда очень сильными.

Район расположен в160 км от областного центра и удален на 90 км от ближайшей железнодорожной станции. Общая протяженность автомобильных дорог в районе составляет 894,8 км, из них с твердым покрытием 224,95 км.

Муниципальное образование Целинный сельсовет является административным центром Целинного района. Расстояние от с. Целинное до областного центра г. Курган - 160 км, до ближайшей железнодорожной станции - 90 км.

Общая площадь сельсовета составляет 1 тыс. га, состоит из 1 населенного пункта - с. Целинное. Население Целинного сельсовета составляет по состоянию на 01.01.2011 года 5,3 тыс. человек. На территории Целинного сельсовета находятся: общеобразовательная школа, 2 детских сада, больница, районный Дом культуры, 2 библиотеки, музей.

Основные предприятия Целинного сельсовета являются Филиал "Целинный" ГУПСО "Ирбитский молочный завод", ОАО "Целинный элеватор", МУП "Теплосервис", МУП "Теплосервис", ОГУП ДРСП.

В геоморфологическом отношении территория Целинного сельсовета расположена в юго-западной части Курганской области и представляет собой слабоволнистую равнину с хорошо развитым мезо- и микрорельефом.

На общем фоне этой волнистой равнины выделяются повышенные равнины, открытые ветрам, пониженные равнины, понижения и западины. Территория района по рельефу можно разделить на две части: плоскую, слегка волнистую равнину и пойму реки Тобол - на юге района.

Хорошо выделяется южная часть территории, представляющая собой открытый ветрам пологий склон к реке Тобол. Этот склон тянется полосой по всей территории с востока на запад. Склон заканчивается поймой реки Тобол. Пойма реки Тобол довольно изрезанная, неоднородная по рельефу: всхолмлена, испещрена мелкими старицами и озерами.

Величина уклонов поверхности территории района незначительная, что является благоприятным для ведения сельского хозяйства, строительства и других видов пользования.

Минерально-сырьевая база Целинного района представлена различными полезными ископаемыми (железо, глины, торф, сапропели, пресные подземные воды): Глубоченское месторождение железа, Батовское рудопроявление железа, Чалкинское рудопроявление железа, запасы 5114 млн. тонн. Кислянское месторождение глины для производства кирпича, расположено в 35 км к юго-западу от райцентра с. Целинное, 1,3 км на восток от с. Кислянка, запасы 97 тыс. м3, Целинное месторождение глины для производства кирпича, расположено в 90 км к югу от железнодорожной станции Шумиха, в 0,4 км к юго-западу от с. Целинного, запасы 958 тыс. м3, Куршар-Сас - торф, запасы 29 тыс. тонн; озера Сетовской группы, иловые сапропели для лечебных целей, запасы 1 млн. м3; пресные подземные воды в районе с. Усть-Уйского, в долине реки Уй, с. Целинное - пресные подземные воды, запасы 53,78 м3/сут.

Постоянно проживающее население района составляет на 01.01.2012 г. года 16546 человек, которое проживает в 47 населенных пунктах. В трудоспособном возрасте -- 9475 чел, пенсионеры -- 4452 чел., дети -- 2619 чел.

Рисунок 1 -- Диаграмма процентного соотношения постоянно проживающего населения района

На территории района на 01.07.2012 г. осуществляют деятельность 263 организации, включая предприятия, учреждения, филиалы, представительства и 294 предпринимателя, включая крестьянские (фермерские) хозяйства без образования юридического лица.

Основу богатств района составляют: подтвержденные значительные запасы железных руд, строительные глины, наличие озер, охотничьих угодий и существенные запасы пресной воды.

В настоящее время запасы глины также не используются. Южная часть Глубочинского месторождения железных руд передана в пользование до 2031 года ООО "Урал Майнинг", проводятся геолого-разведочные работы.

Охотничьи угодья состоят из 5 охотничьих хозяйств, общей площадью 297,2 тыс. га, в том числе: 110,5 тыс. га общедоступных и 186,8 тыс. га, закрепленных. По данным учета ЗМУ численность животного мира в 2010 году составила: косуля 715 шт - 80 добыто, заяц-беляк 852 - 60 добыто, лисица 400 шт. - 45 добыто, тетерев 3940 - 64 добыто. В2010 г.: косуля - 1800 шт, лось - 15 шт, заяц-беляк 2380, лисица 670, тетерев - 2260.

На территории района расположено 149 рыбопромысловых участков, общей площадью более 9,5 тыс. га., из них на 01.01.2011 г. передано в пользование -18. В реках водится: щука, судак, окунь, лещ, язь и др., в озерах в основном карась, окунь, разводится карп, сырок.

Общая площадь лесов составляет 37,6 тыс. га. В 2010 году оформили долгосрочную аренду лесных угодий ООО "Удача" -- 11,6 тыс. га и ИП КФХ Кокшаров С.С. -- 26 тыс. га.

Данными субъектами малого предпринимательства ведутся работы: рубки ухода за лесом с одновременной заготовкой и реализацией древесины населению и организациям района, посадка лесных культур, дополнение лесных культур, уход за лесными культурами, содействие естественному возобновлению, заготовка семян сосны, устройство минерализованных полос и противопожарных барьеров, уход за минерализованными полосами и противопожарными барьерами, контрольный отжиг, противопожарная пропаганда.

В 2012 году произведен яровой сев на площади 104529 гектаров, в том числе сельхозпредприятия -- 63313 га, прочие предприятия 3246 га, фермерские хозяйства -- 33224 га, личные подсобные -- 2858 га. Яровые зерновые культуры размещены на площади 90862 гектара (при плане 86227 га), кормовые культуры 13905 гектара, технические на площади 2783 гектаров, картофель 685 гектаров, овощи и бахчевые 438 гектаров. Кондиционных семян высеяно 87 % из них 61 % обработанных химическими и бактериологическими препаратами. Под зерновые и кормовые культуры внесено 2140 тонн, физического веса, минеральных удобрений, удобренная площадь составила 18287 гектаров. В летний период проведена работа по обработке пропашных культур и обработке пара. Паровые поля обработаны на площади 24800 гектаров в хозяйствах всех форм собственности, из них 5500 гектаров - химические пары. Проведена обработка посевов гербицидами на площади 37380 гектар в хозяйствах всех форм собственности. Ведется большая работа по заготовке кормов для общественного и частного поголовья. Все сенокосные угодья в поймах рек Тобол, Уй и Кочердык распределены для заготовки кормов производителям животноводческой продукции района.