Формирование объектов недвижимости на территории района

В текущем году в связи с атмосферной и почвенной засухой ожидается снижение урожайности зерновых и кормовых культур картофеля и овощей.

В районе не используется пашни около 30 тыс. гектаров, в том числе 9,5тыс. гектаров пашни ФГУП "Южное". Часть пашни заросла лесом и заболоченная.

По итогам работы 6-ти месяцев в отрасли животноводства производственные показатели несколько снижены. Так поголовье крупного рогатого скота сократилось на 4,7 % в сравнении с прошлым годом и составило 13970 гол. свиней на 9,2 % - 4958 гол., птиц на 11,6 % - 63576 гол., поголовье овец увеличилось на 5,1% - 6888 гол., в общественном секторе поголовье КРС составило7540 гол., в том числе коров - 2293 гол., птицы - 3500 гол.

Валовое производство молока уменьшилось на 0,1 %, что составило 9022,9 тонн, надой на фуражную корову 1738 кг, больше результата предыдущего года на 47 кг.

Мяса реализовано в живом весе за первое полугодие 2012 г. 792,2 тонны, темп роста к уровню прошлого года - 113%.

По воспроизводству стада показатели несколько снижены в сравнении с прошлым годом. Случено и осеменено коров и телок 1928 голов, что на 274 головы меньше уровня прошлого года. Получено приплода 1746 голов, 90,6% к уровню прошлого года. Охват искусственным осеменением коров по сельхозпредприятиям составляет 66,6%.

В районе работает программа "Социальное развитие села Целинного района до 2015 года". В 2012 году по данной программе шло строительство 3 индивидуальных жилых домов.

Промышленность района представлена традиционными отраслями - переработка сельскохозяйственной продукции и лесозаготовка. За 2011 год отгружено товаров собственного производства и выполнено работ (услуг) собственными силами по крупным и средним предприятиям - производителям промышленной продукции в объеме 103497 тыс. руб. темп роста116,1 % к уровню 2010года.

Филиал "Целинный" объем производства сыра составил 453 т., 139% к уровню 2010 года. Значительно увеличено производство продукции в ООО "Целинное РайПО", темп роста производства хлебобулочных изделий составил - 188%, кондитерских - 175%. На базе данного предприятия ИП Мамонькина Н.И. открыла цех по выпуску мясных полуфабрикатов, ею создано дополнительно 6 рабочих мест, в 2012 году планируется увеличить объемы производства и создать еще 4 рабочих места. Стабильно работает мельница ИП Бушуева А.С. ИП Мельникова А.В. - выпуск хлебобулочных изделий составил 415 т., темп роста 124%. ОАО "Целинный элеватор" - за год им произведено хлеба 298 т - 73% к уровню 2010 г.

Увеличены объемы отпуска продукции и услуг по электро, газо и теплоснабжению.

В настоящее время строительный комплекс в районе отсутствует, строительных организаций нет, организации, производящие строительные материалы также отсутствуют. Ипотечное кредитование имеет единичные случаи на рынке вторичного жилья. В районе имеются запасы строительной глины для производства кирпича, в настоящее время не используются. Отдельные работы по ремонту жилья выполняются ООО "Целинный РСУ" и индивидуальными предпринимателями. С 2010 г. 3 предпринимателя начали производить оконные блоки (стеклопакеты) из металлопластика и дерева, реализован в 2012 г. бизнес-проект по производству пеноблоков.

Индивидуальными застройщиками введено в 2011 году в эксплуатацию 9 жилых одноквартирных домов, и один 24-квартирный дом общая введённая площадь 1959 кв. м, темп роста к уровню прошлого года составил 227 % . В 2011 году было выделено 11 земельных участков под строительство индивидуальных домов общей площадью 15387 кв.м. В стадии строительства находится 20 индивидуальных жилых домов и школа в с. Михалёво.

За первое полугодие 2012 года было введено 4 индивидуальных жилых дома. В стадии завершения строительства 3-х квартирный жилой дом для детей-сирот.

Генеральный план застройки был разработан в 1983 году. В настоящее время проектной организацией ООО "КАРИАТИДА" предоставлены проекты документов "Территориального планирования Целинного района", "Генеральный план села Целинное", "Правила землепользования и застройки Целинного сельсовета", входящие в состав программы комплексного социально-экономического развития района [28]. В настоящее время проекты находятся на проверке и согласовании. Главами сельсоветов: Васькинского, Дубровинского, Дулинского, Заманилкинского, Иванковского, Косолаповского, Кислянского, Казак-Кочердыкского, Матвеевского, Половинского, Рачеевского, Сетовского, Становского, Трехозерского, Фроловского, Южного были приняты решения об отсутствии необходимости разработки Генеральных планов поселений.

В начале 2012 года были выделены 15 земельных участков для индивидуального жилищного строительства, в настоящее время документы на земельные участки находятся в завершающей стадии оформления. Предоставление участков планируется во второй половине 2012 года на конкурсной основе в аренду на три года.

Постановлением Главы Целинного района утверждено 19 нормативных документов для осуществления градостроительной деятельности на территории Целинного района.

За полугодие выдано 10 разрешений на строительство, реконструкцию индивидуального жилья. Выдано разрешение на строительство "Школы на 120 мест со встроенными помещениями детского сада на 30 мест" в селе Михалево. Выдано разрешение на строительство двух этажного 12 - квартирного жилого дома для детей - сирот.

В завершающей стадии разработка и сдача в государственную экспертизу проекта "Строительство системы водоснабжения в селе Целинное Целинного района Курганской области I этап".

2.2 Характеристика земельного фонда Целинного района

Земли, находящиеся в границах Целинного района, составляют земельный фонд района. Согласно действующему законодательству и сложившейся практике, государственный учет земель осуществляется по категориям и угодьям. Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает 7 категорий земель:

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли населенных пунктов;

– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

– земли особо охраняемых территорий и объектов;

– земли лесного фонда;

– земли водного фонда;

– земли запаса.

Земельные угодья делятся на сельскохозяйственные -- пашня, залежь, кормовые угодья, многолетние плодовые насаждения, и несельскохозяйственные -- леса, кустарники, под водой, болота, дороги, застроенные территории, овраги. Государственная статистическая отчетность, включающая сведения о наличии и распределении земель, формируется на основе сведений государственного земельного кадастра о ранее учтенных земельных участках (землепользованиях), а также внесенных в единый государственный реестр земель. Актуализация баз данных производится на основе обработки сведений, получаемых в ходе государственного кадастрового учета земельных участков, анализа документации по отводу земель, решений соответствующих органов исполнительной власти. По данным государственного кадастра недвижимости составляются отчеты о земельном фонде административных районов и городов районного значения, затем, путем свода этих данных, формируется отчет о наличии и распределении земель в Курганской области.

Земельный фонд Целинного района Курганской области на 1 января 2014 года составляет 344557 га. Анализ данных государственного земельного учета показывает, что в 2013 году произошли изменения площади категории земель промышленности.

Наибольшую площадь в структуре земельного фонда Целинного района занимают земли сельскохозяйственного назначения - 78,3 %, на земли лесного фонда приходится 11,0 %, земли населенных пунктов - 9,7 %, земли запаса - 0,7 % и на остальные категории меньше чем по 1 %. Структура земельного фонда района площади по категориям земель по состоянию на 1 января 2014 года приведена в таблице 1.1. и на рис.1.

Таблица 1 - Структура земельного фонда Целинного района по категориям земель

№	Наименование категорий земель	На 01.01.2014г., Га
1	Земли сельскохозяйственного назначения	269625
2	Земли населенных пунктов	33551
3	Земли промышленности и иного специального назначения	600
4	Земли особо охраняемых территорий и объектов	2
5	Земли лесного фонда	38011
6	Земли водного фонда	305
7	Земли запаса	2436
	Итого земель в административных границах:	344557

Рисунок 2 - Диаграмма структуры земельного фонда Целинного района по категориям земель

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Земли данной категории выступают как основное средство производства в сельском хозяйстве, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их площади, предотвращение развития негативных процессов и повышение плодородия почв.

На 1 января 2014 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 269652 га, что составляет 78,3% от земельного фонда района. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям. В нее входят земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных.

Категории земель делятся на угодья, которые подразделяются на две группы:

– сельскохозяйственного назначения: пашня, пастбища, сенокосы, залежь, и многолетние насаждения;

– несельскохозяйственные: под дорогами, под водой, под болотами, лесные земли не входящие в лесной фонд и другие.

Земельные угодья являются основным элементом государственного учета земель. В структуре сельскохозяйственных угодий площадь пашни составила 180116 га, многолетних насаждений - 25 га, сенокосов - 16091 га, пастбищ - 59392 га, залежь - 18190 (рисунок 2 и таблица 2). Основными пользователями сельскохозяйственных угодий являются сельскохозяйственные предприятия, организации, а также граждане, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции.

Таблица 2 - Распределение сельскохозяйственных земель Целинного района по видам угодий

Сельскохозяйственные угодья	На 01.01.2014 г., га
Пашня	180116
Залежь	18190
Многолетние насаждения	25
Сенокосы	16091
Пастбища	59392
Итого:	269652

Рисунок 3 - Диаграмма распределения сельскохозяйственных земель Целинного района по видам угодий в процентном соотношении

В соответствии с действующим законодательством землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для комплексного освоения и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Площадь земель населенных пунктов в районе 33551 га, что составляет 9.7% от земельного фонда района. В состав земель населенных пунктов входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к территориальным зонам:

– Жилым;

– Общественно-деловым;

– Производственным;

– Инженерных и транспортных инфраструктур;

– Рекреационным;

– Сельскохозяйственного использования;

– Специального назначения;

– Военных объектов;

– Иным территориальным зонам.

В состав земель населенных пунктов входят как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья.

Категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, на 1 января 2014 г. составила 600 га. Что соответствует 0.2% земельного фонда района.

Земли особо охраняемых территорий и объектов. В соответствии с действующим законодательством к особо охраняемым территориям относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. Этих земель в земельном фонде района всего 2 га рекреационного назначения, что составило менее 1% от земельного фонда района.

Земли лесного фонда -- категория земель, в которую включаются лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, -- вырубки, гари, редины, прогалины и др.), и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.) [1]. На 1 января 2014 г. площадь земель лесного фонда Целинного района составила 38011 га, что составляет 11% от земельного фонда района.

Земли водного фонда. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

По данным статистики на 1 января 2014 г. площадь категории земель водного фонда составила 305 га, что составляет 0.1% от земельного фонда района. В настоящее время значительные площади земель, подлежащих отнесению к категории земель водного фонда, включены в состав других категорий.

Земли запаса -- все земли, не предоставленные гражданам или юридическим лицам в собственность, владение, пользование и аренду. К ним так же относятся земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии с земельным законодательством. Площадь категории земель запаса в Целинном районе составила на 1 января 2014 г. 2436 га., что составило 0.7% от земельного фонда района.



3. Формирование новых объектов кадастрового учета в Целинном районе Курганской области в рамках вступления, в силу изменений внесенных в Земельный кодекс РФ от 1 марта 2015 год

3.1 Масштабные изменения в земельном законодательстве

Земля всегда есть основа любой хозяйственной деятельности, как сельскохозяйственной, так и промышленной, любой объект недвижимости неразрывно связан с землей. Поэтому рациональное управление земельными ресурсами -- крайне важная задача государства, так как экономика страны прочно связана с режимом использования земель. Но до недавнего времени земельное законодательство имело много пробелов и размытых понятий

С 1 марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23 июня 2014 года [6] (далее -- закон), направленный на регулирование вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, а также изменение действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Основной целью, стоящей перед законодателем при разработке Закона, являлось совершенствование действующего порядка предоставления земельных участков из публичной собственности посредством снижения административных барьеров и сокращения избыточных согласований.

Масштаб вносимых изменений внушителен: Земельный кодекс РФ (далее -- ЗК РФ) дополнен шестью новыми главами, при существенном изменении или исключении положений действующих статей ЗК РФ. Изменения также нашли отражение в Гражданском кодексе РФ (далее -- ГК РФ) и в ряде иных законодательных актов.

Изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, теперь осуществляется в соответствии с:

– проектом межевания территории;

– проектной документацией о характеристиках лесных участков;

– утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (только в случае, если нет проекта межевания территории).

Так же обозначены случаи, когда формирование земельного участка возможно только при наличии проекта межевания. В случае формирования земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (т.е. комплексной застройки), так же в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами. В случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам. А так же при формировании земельных участков в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (то есть, например, в случае, когда надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое). И для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.). [1]

Законом вводится новая Глава V.1 ЗК РФ, устанавливающая исчерпывающий перечень случаев, когда предоставление земельных участков может производиться без проведения торгов [1]. К таким случаям относится, среди прочего, предоставление участка для комплексного освоения территории; участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, их собственникам; для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжений Правительства РФ или высших должностных лиц субъекта РФ при условии соответствия указанных проектов критериям, установленным Правительством РФ или законами субъектов РФ, соответственно, а также ряд других случаев.

Установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления выставлять на торги, проводимые в форме аукционов, свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц, за исключением случаев, когда такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, ограничен в обороте и т.п.

Законом исключена возможность предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объектов, в связи, с чем признаны утратившими силу все относящиеся к данному порядку предоставления положения ЗК РФ.

Предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. В соответствии с положениями новой Главы V.2 ЗК РФ такой обмен допускается, если земельный участок, находящийся в частной собственности:

– изымается для государственных или муниципальных нужд;

– в соответствии с документацией по планировке территории, предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на нем уже расположены указанные объекты.

Изменен порядок установления сервитутов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности [1].

Во вводимой в действие статье 39.23 ЗК РФ прямо предусмотрена возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка [1].

При этом новая редакция соответствующих положений ГК РФ позволяет устанавливать сервитут по соглашению с законным владельцем земли, а не только с ее собственником.

Установлены случаи использования земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением предоставленных гражданам или юридическим лицам), на основании разрешений уполномоченного органа без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута.

К указанным случаям в новой статье 39.33 ЗК РФ, среди прочего, отнесено проведение инженерных изысканий, капитальный или текущий ремонт линейного объекта и строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ [1]. При этом строительство и реконструкция объектов капитального строительства из данного перечня случаев прямо исключены.

В ГК РФ внесено дополнение в части оснований прекращения права собственности. Согласно Закону объект незавершенного строительства подлежит отчуждению при прекращении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если он был предоставлен застройщику по результатам аукциона или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, и строительство этого объекта так и не было завершено [3].

Такое отчуждение осуществляется исключительно по решению суда путем продажи объекта с публичных торгов. Вырученные в результате торгов деньги выплачиваются бывшему собственнику объекта.

При этом законодатель отдельно выделил, в качестве основания для отказа суда в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства, нарушение срока строительства в связи с действиями (бездействием) органов или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект.

В Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" [1] внесено изменение, касающееся распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Так, органы местного самоуправления поселений, а не муниципальных районов, как это было указано в действовавшей ранее редакции ЗК РФ, получают право распоряжаться земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Изменения, вносимые Законом, также коснулись вопросов порядка образования земельных участков; перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности; вопросов передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ, а также иных сфер.

3.2 Анализ эффективности изменений земельного законодательства

Вступивший в силу с 1 марта 2015 года, новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам имеет ключевое значение. Так как, по мнениям экспертов, это самые масштабные изменения земельного законодательства за последние 14 лет, учитывая что, до 92% земли находится в государственной собственности, большая часть на которые не разграничена.

Нюансы в данном вопросе заключены в словах "находится в государственной собственности". То есть, чтобы начать производство, строительство, или разместить какой-либо объект, надо ее получить у государства -- в большинстве случаев. Но как ее получить? Этот вопрос до настоящего момента оставался открытым.

Чтобы получить землю у государства нужно иметь законное право, четко прописанное в законе, и даже если право есть, но не прописан порядок предоставления земель, то результат будет нулевым. До настоящего момента в такую проблему и упирался существовавший порядок предоставления земли.

До настоящего времени, земля могла попасть в хозяйственный оборот только как земельный участок, то есть как объект, который:

– имеет четкие границы (сформирован),

– имеет кадастровый номер (поставлен на государственный учет ),

– имеет юридический статус (поставлен на учет в государственный реестр прав).

В настоящий момент большинство земель в государственной собственности не разграничены, они как бы в статусе "держим в уме". Это выражается в белых пятнах на кадастровой карте Росреестра.

Более того, до настоящего времени конкретного определения земельного участка как объекта хозяйственного оборота, не существовало.

Новый закон пытается решить эти проблемы:

– уточняется понятие "земельный участок",

– устанавливается порядок формирования земельных участков,

– устанавливается порядок приобретения лицами земельных участков,

– вносятся корректирующие нормы в ряд других законов, связанных с земельными отношениями.

В юридической практике (и не только в ней) почти все зависит от определения термина, которым оперирует закон. Вначале это может показаться только узко юридическим вопросом, не имеющим отношения к реальной деятельности, к сути проблемы, однако это не так. Нельзя управлять неопределенным и обсуждать неопределенное. Поэтому новым законом определены признаки земельного участка как объекта хозяйственного оборота и порядок его формирования. То что законодатели определились в терминах, обещает разрешить множество вопросов, сейчас возникающих в судах.

Пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса гласит -- Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных (законом) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1].

Законодатель указал полный и закрытый перечень документов, на основе которых можно формировать земельные участки, положив конец неразберихе, порождаемой противоречием нескольких законов, регулирующих земельные отношения, как это и указывалось в пояснительной записке к законопроекту. В частности, это были противоречия между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан.

Теперь образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

– проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;

– проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

– утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории" (только в случае, если нет проекта межевания территории) [1].

Кроме этого указывается, когда возможно формирование земельного участка только при наличии проекта межевания:

– из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (т.е. комплексной застройки);

– из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;

– в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (то есть, например, в случае, когда надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое);

– в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть опять же в границах квартала);

– для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.).

Таким образом, все масштабные вопросы, как комплексная застройка и строительство линейных сооружений основывается на проект межевания территории.

Это означает, что законодатель сделал шаг в сторону концепции распоряжения землей на основе документов комплексного территориального планирования и удаляется от идеи "лоскутного одеяла". Это можно назвать положительным явлением. Дело в том, что проект межевания в соответствии с Градостроительным кодексом, готовится на основе проекта планировки (или зачастую, как его часть), смысл которого есть комплексное рациональное размещение на определенной территории объектов инфраструктуры, призванное не допустить строительства точечных объектов, никак не обеспеченных ни дорогами, ни инженерной инфраструктурой, ни транспортом. Кроме того, проект планировки напрямую связан с назначением земельных участков, их видом разрешенного использования.

Хотя для полноты вопроса следует отметить, что механизм внесения изменений в проект планировки и в правила землепользования и застройки, не отменены. Значит, нуждающемуся в земле лицу нужен один из этих документов: либо проект межевания (порядок его принятия регулируется Градостроительным кодексом), либо утвержденная схема расположения земельного участка, исключая лесные участки.

Здесь выявляется нерешенная проблема. Законодатель переносит все заботы, в том числе и расходы по подготовке схемы расположения земельного участка, проекта межевания, а соответственно, и проекта планировки на нуждающееся в земле лицо. Это же распространяется и на случаи, когда участок предоставляется на аукционе: лицо рискует оформить участок за свой счет, но не выиграть этот аукцион. Порядок же возмещения расходов не предусмотрен. Но на территории городов федерального значения Москвы и Петербурга это должны делать исключительно уполномоченные на это органы [1].

Законопроект подавался как попытка решения вопроса упрощения обеспечения землей инфраструктурных проектов и физических лиц по образу моделей, существующих на Западе. Такое решение вопроса сокращало бы сроки строительства, расходы строительства, а так же урезало поле для коррупции и создания бюрократических проволочек. Однако если принять во внимание опыт Финляндии или Германии, то можно смело сказать, что эта попытка не удалась. Так как "Запад" создал весьма комфортные для ведения бизнеса условия, этот опыт кратко можно описать так:

– заинтересованное лицо определяется с местом и количеством земли;

– направляет запрос;

– государство само в течение четко определенного срока формирует участок, ставит его на учет. Готовит все необходимые документы;

– заинтересованное лицо получает участок в соответствии с утвержденной процедурой к заранее известной дате и по заранее известной цене.

А исходя из законов Российской Федерации, заинтересованное лицо должно провести все эти процедуры самостоятельно. И даже положение в статье 11.10 ЗК РФ о том, что лицо не должно проводить согласования подготовленной схемы земельного участка, не исправляет ситуацию, это ясно практикующим специалистам.

Законодатели подробно определили случаи и порядок предоставления земельных участков. Установлен закрытый перечень документов-оснований перехода права на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету:

– решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

– договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

– договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

– договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование [1].

Установлены способы перехода прав на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету:

– в собственность за плату: только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных;

– в собственность бесплатно;

– в аренду (платное временное пользование): только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев;

– в безвозмездное (временное) пользование;

– в постоянное (бессрочное) пользование [1].

Установлен порядок:

– проведения торгов;

– предоставления участка без торгов;

– предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства и фермерства;

– предоставления земельных участков гражданам бесплатно;

– предоставления земельных участков под зданиями и сооружениями [1].

А так же установлен порядок использования земельного участка без передачи прав посредством сервитута или без него.

Любой закон -- это программа, алгоритм действий. Это установленный и легализованный порядок, последовательность действий, которые должно сделать в определенных случаях. Это указание о том, как надо поступать в определенных случаях. Исходя из этого, не вдаваясь в нюансы формулировок и лазеек в тексте закона, можно сделать выводы об эффективности изменений внесенных в земельное законодательство, и проанализировать, какое влияние окажет новый закон на земельные отношения.

Безусловно, основной заслугой законодателя можно считать внесение ясности в формулировки и порядок действия закона -- решена проблема с неразберихой и с противоречиями покончено. В частности, это были противоречия между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан. Установлен четкий порядок действий во всех случаях, которые опять же четко предусмотрены и сформулированы. Кроме того, законом предусмотрены довольно обширные переходные положения, направленные на облегчение процесса внедрения новых правил и процедур.

Еще одни положительным моментом является то, что формирование и предоставление земельных участков полностью замыкается на документы территориального планирования, что создает среду для рационального и гармоничного развития территорий.

Также нужно отметить упрощение процедур с формированием земельных участков в случаях комплексной застройки и развития застроенных территорий. До настоящего момента строители тратили до трети времени и половины бюджета на решение земельных вопросов, не занимаясь своей прямой функцией. Существенным пробелом действовавшего законодательства было то, что аукцион на предоставление земельного участка участники строительного процесса вынуждены были проходить даже тогда, когда это было полностью нецелесообразно, в результате строительство существенно обогащалось рисками и дорожало. То же с разработкой недр: выиграв право на разработку участка недр, нужно было еще и выиграть право на использование земли над этим участком. Теперь все подобные нюансы очерчены и прописаны в разделе исключений как случаи предоставления земли без торгов. Здесь стоит отметить и внесение в Гражданский кодекс РФ дополнений в части оснований прекращения права собственности -- четко прописаны нормы отчуждения объектов незавершенного строительства. Данная норма направлена на стимулирование застройщиков к выполнению сроков строительства на публичной земле.

Так же предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. Такое нововведение направлено на снижение количества случаев применения довольно затруднительной процедуры изъятия земельных участков.

Установлены нормы, решающие множество земельных вопросов, относительно строительства инженерной инфраструктуры -- дорог, трубопроводов, линий связи. Для их строительства теперь не обязательно формировать несуразные змеевидные земельные участки для выполнения требований Градостроительного кодекса. Теперь для этого достаточно установления сервитута, который ставится на учет в государственный кадастр недвижимости. Для ремонта же достаточно просто получения разрешения, выдаваемого государственным органом. Его теперь достаточно и для проведения инженерных изысканий для строительства вместо необходимости арендовать для этого землю, что существенно снижает организационные и финансовые издержки строительства.

К указанным случаям в новой статье 39.33 ЗК РФ, кроме перечисленного, так же отнесено строительство временных или вспомогательных сооружений, размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ [1].

Введение данных норм призвано сократить время, затрачиваемое на оформление земельных правоотношений при выполнении перечисленных работ.

Теперь легче оформить землю дачникам и "прирезки" частным землевладельцам, так называемые само захваты общественных земель, которые фактически используются землевладельцем, но в собственность оформить их было сложно. Облегчение выражено исключительно в организационной форме -- более четко прописанном порядке оформления земли и предоставления ее в собственность. Абсолютному большинству граждан бесплатно получить землю не получится. Такой порядок касается садоводов, огородников, дачников, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, фермеров. Все это -- разные статусы землепользователя и регулируются они разными специальными законами.

Законодатель предусмотрел случаи бесплатного предоставления земли отдельным категориям специалистов (эти категории еще не установлены) и многодетным семьям (критерии предоставления также не уточнены). Следует заметить, что положение про "землю - многодетным" приняли уже давно, но оно было полностью саботировано всеми без исключения губернаторами субъектов Федерации. Дело в том, что федеральный закон имел чисто декларативный характер. Он объявляет о такой возможности предоставить землю многодетным семьям, отдавая на откуп регионам создание и внедрение механизма ее реализации. Понятно, что это невыгодно всем тем, кто мыслит исключительно в категориях прибыли. Соответственно, этот механизм не был реализован, и вызывает сильные сомнения, что он будет реализован и в данном случае.

Новый закон предполагает, что любой желающий может купить или взять в аренду любую свободную землю у государства на торгах. Однако подробный анализ закона и, в частности, п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ [1] показывает, что существует гигантский перечень препятствий, который полностью перекрывает идею свободной продажи земли и который обеспечивает государству полный контроль над вопросами предоставления земли:

– желаемый участок заинтересованное лицо должно формировать и ставить на учет само и за свой счет, без гарантий приобрести его на аукционе;

– участок должен соответствовать множеству условий территориального планирования, которые соблюсти весьма сложно;

– продажа участка под застройку вообще запрещена, кроме конкретно оговоренных случаев;

– до 01.01.2020 государство может отказать в предоставлении участка, в том числе и по основаниям, утвержденным законом субъекта Федерации [6].

Все это позволяет сделать вывод о том, что государство отказалось от идеи тотальной распродажи земли и ее неконтролируемого несистемного использования.

Делая вывод из выше сказанного, можно отметить такие положительные моменты нового порядка установленного земельным законодательством:

– внесена ясность в определения и структурирован порядок действий при предоставлении земельных участков;

– сделан шаг в сторону территориального планирования и гармоничного развития территории;

– сделано существенное облегчение строителям в части организационных мероприятий, связанных с оформлением прав на землю;

– сделано некоторое облегчение фермерам, дачникам, садоводам и огородникам в части организационных мероприятий;

– установлены нормы, решающие множество земельных вопросов, относительно строительства инженерной инфраструктуры.

Внедрение новых норм закона в условиях Российских реалий сельской местности оказалось сложной проблемой. А выразилось это в том, что районные власти передали полномочия по предоставлению земель сельским советам, при этом не уточнив регламент применения новых норм закона. Кроме этого закон обязал сельсоветы обзавестись правилами землепользования, и самостоятельно определить форму схемы расположения земельного участка, так как Правительство РФ ее до настоящего времени не утвердило. Все перечисленное требует материальных затрат и привлечения специалистов, что для низшей административной единицы сложный вопрос.

Возможно, законодатель подразумевал, что реализация земель на торгах поможет исправить данное положение дел, а так же выделение земель для строительства жилья специалистам привлечет квалифицированные кадры.

Но рассматривая данный вопрос на примере Целинного района, на практике ситуация выглядит иначе. Большинство сельсоветов района, боясь "оступиться", либо работают в прежнем порядке, либо заморозили все действия по предоставлению земель. Так же обстоит и ситуация с проведением торгов. Тут же стоит отметить, что статья закона о бесплатном предоставлении земель специалистам для строительства жилья и в новой редакции носит лишь декларативный характер и перечень специалистов, имеющих право на предоставление, так же не определен. Поэтому данная норма закона на практике просто не реализуется. Подводя итог выше сказанному можно сделать вывод, что много пробелов в земельном законодательстве заполнено, но желание законодателя приблизить Российскую модель землепользования к западному образцу пока не находит применения на практике.

Решением одной из обозначенных проблем может быть утверждение перечня специалистов имеющих право на получение земель бесплатно, и назначение ответственных за реализацию этого проекта. Для решения другой проблемы отменить аукционы на землю, так как их проведение для низшей ступени административного деления, не имеющих квалифицированных кадров и средств тяжело осуществимая задача. Так и для заинтересованного в покупке лица, аукцион не гарантирует право приобретения участка, даже при условии его затрат на оформление. Если из этой цепочки исключить аукцион, то даже при условии выкупа земли от 50% кадастровой стоимости участка, желающих будет в разы больше, что позволит вовлечь в оборот и зарегистрировать множество земель.



4. Формирование объекта недвижимости на примере образования земельного участка на территории Целинного района

Объект исследований земельный участок по адресу: Российская Федерация, Курганская область, Целинный район, село Кислянка, ул. Заречная, дом 75. Площадь участка 2961 кв. м., образован из земель государственной собственности, в категории земель населенных пунктов, расположен в кадастровом квартале 45:18:011902 в зоне индивидуальной и малоэтажной застройки, предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Формирование объекта недвижимости начинается с возникновения права на объект. Исходя из этого, заинтересованным лицом формируется пакет документов. В соответствии с требованиями к его подготовке, межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения [17].

Первым этапом при формировании межевого плана проводится анализ документов, предоставленных собственником земельного участка на соответствие требованиям. Стоит отметить, что в распоряжении об утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны:

– категория земель, из которой выделен земельный участок;

– название территориальной зоны, в которой расположен земельный участок;

– назначение использования земельного участка;

– площадь и адрес земельного участка.

А так же распоряжение должно быть утверждено уполномоченным лицом с проставлением печати, подписи, даты и присвоением номера в канцелярии муниципального образования.

В данном случае собственником были предоставлены: утвержденная схема расположения земельного участка (Приложение З) и постановление об утверждении схемы расположения границ земельного участка, соответствующие требованиям (Приложение И). Кадастровым инженером был подготовлен акт согласования местоположения границы земельного участка. В котором указано что данный земельный участок находится в границах земель общего пользования, то есть смежных с другими участками границ не имеет (Приложение А).

Вторым этапом создания межевого плана является съемка объекта на местности. В данном случае проводилась тахеометрическая съемка с помощью тахеометра Trimble 3305, этот вид съемки применяется для создания планов небольших участков.

Тахеометрическая съемка способ определения положения точки местности как в плане, так и по высоте одним визированием трубой тахеометра. Раздел геодезии, рассматривающий способы и организацию измерений при проложении тахеометрических ходов и тахеометрической съемки. Как одного из видов топографической съёмки местности называется тахеометрией. При тахеометрической съемке, визируя зрительной трубой тахеометра на отражатель, находящуюся в определяемой точке (пикете), получают автоматически три её координаты -- направление, расстояние х (полярные координаты) и превышение h относительно точки стояния прибора или данные для их вычисления по формулам

,

Где К -- коэффициент нитяного дальномера, l -- отсчёт (расстояние между дальномерными нитями) по вертикальной дальномерной рейке, v -- угол наклона визирного луча, С -- постоянное слагаемое дальномера, i -- высота тахеометра, f -- поправка на рефракцию и кривизну Земли, х -- высота точки визирования на рейке над земной поверхностью.

Угловые невязки в тахеометрических ходах не должны превышать:

,

Где п -- число углов в ходах.

Допустимые линейные невязки определяются по формуле:

,

Где S -- длина хода в м,

n -- число линий в ходе.

Высотная невязка не должна превышать:

(см),

Где S -- длина хода в м,

n -- число линий в ходе.

При ведении тахеометрической съемки особое внимание уделяется контролю за сохранением ориентировки инструмента. По окончании работы на точке ориентировка инструмента должна быть проверена. Допускается изменение ориентировки инструмента за период съемки с данной точки не более 1,5'. В целях контроля и избежания пропусков при тахеометрической съемке следует определять с каждой станции несколько пикетов, расположенных на перекрытии съемки с соседних станций.

Рекомендуется, по мере возможности, превышения определять горизонтальным лучом, пользуясь тахеометром как нивелиром (либо нивелиром). Горизонтальность луча трубы тахеометра обеспечивается установкой по вертикальному кругу отсчета, равного месту нуля.

Выполнение полевых работ при тахеометрической съемке необходимо сочетать с незамедлительной полной камеральной обработкой материалов съемки, при этом должно быть выполнено следующее:

1) Проверка полевых журналов и составление подробной схемы съемочного обоснования.

2) Вычисление координат и высот точек (до 0,01 м) тахеометрических (теодолитных) ходов.

3) Вычисление в полевых журналах отметок всех пикетов на станции.

4) Накладка точек съемочного обоснования, тахеометрических (теодолитных) ходов, пикетных точек; проведение горизонталей и нанесение ситуации.

Работы, перечисленные в пунктах 2 и 3, выполняются с помощью специализированного программного оборудования. Итогом проведения съемки стали координаты контурных точек объекта. Обработка результатов съемки и построение чертежей производится с помощью специализированного программного оборудования.

Таблица 3 -- Координаты образуемого земельного участка

номер точки	Координата Х	Координата У	Метод определения	Способ вычисления
Н1	316388	2249555	Метод геодезических измерений (определений)	Mt=0,1 вычислено с использованием программного обеспечения Geo Office Tools
Н2	316383,4	2249556	Метод геодезических измерений (определений)	Mt=0,1 вычислено с использованием программного обеспечения Geo Office Tools
Н3	316384,4	2249566	Метод геодезических измерений (определений)	Mt=0,1 вычислено с использованием программного обеспечения Geo Office Tools
Н4	316365,1	2249568	Метод геодезических измерений (определений)	Mt=0,1 вычислено с использованием программного обеспечения Geo Office Tools
Н5	316345,6	2249570	Метод геодезических измерений (определений)	Mt=0,1 вычислено с использованием программного обеспечения Geo Office Tools
Н6	316345,9	2249576	Метод геодезических измерений (определений)	Mt=0,1 вычислено с использованием программного обеспечения Geo Office Tools
Н7	316316,5	2249578	Метод геодезических измерений (определений)	Mt=0,1 вычислено с использованием программного обеспечения Geo Office Tools
Н8	316315,7	2249536	Метод геодезических измерений (определений)	Mt=0,1 вычислено с использованием программного обеспечения Geo Office Tools
Н9	316384,1	2249523	Метод геодезических измерений (определений)	Mt=0,1 вычислено с использованием программного обеспечения Geo Office Tools
Н1	316388	2249555	Метод геодезических измерений (определений)	Mt=0,1 вычислено с использованием программного обеспечения Geo Office Tools

Третьим этапом является формирование текстовой (Приложение Б) и графической части межевого плана на основании проведенных измерений и анализа документов, в соответствии с утвержденной формой межевого плана требованиями к его подготовке приказом Минэконоразвития РФ от 24.11.2008 г. №412.

Далее межевой план был изготовлен на бумажном и электронном носителе в 2 экземплярах, заверен подписью и печатью кадастрового инженера, и подан в орган кадастрового учета. В течение 5 рабочих дней земельному участку присвоен кадастровый номер и заказчиком получен кадастровый паспорт.



5. Охрана окружающей среды, основные природоохранные мероприятия

Генеральный план Целинного сельсовета разрабатывался с учетом сложившейся экологической ситуации и должен обеспечить дальнейшее устойчивое развитие поселения.

При разработке проекта учитывалась экологическая ситуация сложившаяся в настоящее время на проектируемой территории, учитывались также планировочные ограничения сложившиеся в результате существующей застройки.

Департаментом природных ресурсов и охраны окружающей среды Курганской области разработана ведомственная целевая программа "Охрана окружающей среды и экологическая безопасность Курганской области на 2011-2013 годы", одобрена распоряжением Правительства Курганской области от 27.12.2010 г. №449-р [26].

Целями Программы являются:

– улучшение качества окружающей среды;

– сохранение ценных природных объектов и комплексов;

– обеспечение экологической безопасности.

– Задачи программы:

– снижение негативного техногенного воздействия на окружающую среду;

– изучение и сохранение биологического разнообразия;

– сохранение естественных экологических систем, природных ландшафтов;

– совершенствование механизмов государственного управления в сфере охраны

– окружающей среды;

– развитие форм и методов экологического просвещения.

Перечень мероприятий по реализации программы:

Снижение негативного воздействия на окружающую среду:

– проведение ремонтно-профилактических работ и установка очистного оборудования с целью предотвращения аварийных сбросов загрязняющих веществ в водные объекты;

– проведение ремонтно-профилактических работ и установка очистного оборудования с целью предотвращения аварийных выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух от стационарных источников;

– ликвидация ранее накопленного экологического ущерба в части загрязнения земель химическими веществами;

– приобретение транспорта и оргтехники в целях обеспечения деятельности территориальной службы экологического контроля Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды Курганской области;

– проведение анализов и измерений с целью проверки соблюдения установленных нормативов воздействия на окружающую среду.