Финансирование жилищного строительства

3.3 АВТОРСКИЙ НАДЗОР РАЗРАБОТЧИКА АРХИТЕКТУРНО- ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Авторский надзор разработчика архитектурно-фадостроительной документации или иных ответственных представителей, предусмотренный в статье 4 Закона об архитектуре и градостроительстве, направлен на обеспечение точного исполнения подрядчиком и иными субъектами архитектурно-градостроительной деятельности принятых проектных решений в процессе строительства объектов и комплексов фадостроительного освоения. Основные задачи авторского надзора -- выявление отклонений от проекта, нарушений в технологии и качестве применяемых материалов и (если нужно) принятие решений по внесению в проект необходимых изменений. Таким образом, авторский надзор способствует недопущению всего, что может привести к ухудшению качества строительства, снижению безопасности и надежности здания (сооружения) или ухудшению их эксплуатационных характеристик. Данный вид контроля осуществляется при проверке хода строительных работ на возводимых объектах, их вводе в эксплуатацию и выводе на проектную мощность, а также при консервации и ликвидации объектов. Авторский надзор осуществляется непосредственным и разработчиками архитектурно- градостроительных проектов или иными ответственными представителями но их поручению. Компетенция, полномочия и порядок осуществления авторского надзора разработчика архитектурно-градостроительных программ, планов и проектов регулируются Положением об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений (МКС ЧТ 11-06-2006). утвержденным Государственным комитетом строительства и архитектуры от 28.03.200бг. №11. и соответствующим договором (контрактом).

Однако следует отметить, что в законодательстве Таджикистана вопрос об обязательности авторского надзора в строительстве окончательно не урегулирован. Закон об авторском праве и смежных правах предусматривает право автора принятого архитектурного проекта требовать от заказчика предоставления плана на участие в реализации своего проекта при разработке документации для строительства и при строительстве здания или сооружения, если иное не предусмотрено в договоре (статья 16). Авторский надзор - один из видов услуг по надзору автора проект и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте. В Положении же об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений (МКС ЧТ 11-06-2006) установлено, что необходимость проведения авторского надзора относится к компетенции заказчика и, как правило, устанавливается в задании на проектирование объекта. Если исходить из Положения, окончательное решение о необходимости заключения договора на авторский надзор при строительстве принимает сам заказчик (застройщик), что вызывает «опрос об обеспеченности права автора проекта. Праву автора требовать предоставления права (?) участия должна корреспондировать обязанность заказчика (застройщика) удовлетворить это право. В противном случае юридическая конструкция бессмысленна. В связи с изложенным целесообразно в Положении об авторском надзоре установить пункт об обязательности такого надзора, соответствующий нормам Закона об авторском праве и смежных правах Авторский надзор, как правило, не затрагивает вопросы, напрямую связанные со сроками производства строительно-монтажных работ, техникой безопасности, организацией бытовых условий строителей и пр. Такие вопросы являются сферой интересов технического надзора.

3.4 КОНТРОЛЬ ЗАКАЗЧИКА (ЗАСТРОЙЩИКА). ТЕХНИЧЕСКИЙ НАДЗОР

Нормой, устанавливающей правовые основы ведения контроля и надзора заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда, является статья 765 Гражданского кодекса. Так. заказчик по договору строительного подряда вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора, которые могут ухудшить качество работы, или иные недостатки в ней. обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки. Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществления такого контроля и надзора возложена на заказчика законом. Согласно статье 40 Закона об архитектуре и градостроительстве заказчик (застройщик) осуществляет контроль за проектированием и строительством объектов и комплексов, градостроительным освоением территории в соответствии с порядком, установленным государственным органом управления по делам архитектуры и строительства и заключенным договором (контрактом). В устоявшемся, привычном понимании, речь идет о техническом надзоре в строительстве. На основании указанной нормы Закона Государственным Комитетом по строительству и архитектуре были приняты СНТ 1.03.01-05 «Технический надзор в строительстве. Основные положения». Технический надзор -- это часть строительного процесса, включающего постоянный контроль и надзор заказчика за соответствием строительно-монтажных работ, применяемых материалов, изделий, конструкций и оборудования нормативно- технической и утвержденной проектно-сметной документации, а также освидетельствование, приемка и учет выполненных работ. По своей сути технический надзор является контролем за точным выполнением проекта, за соблюдением строительных норм и правил при производстве работ, проверкой и приемкой скрытых работ. Согласно пункту 3.1 CHI' 1.03.01-05 технический надзор обязателен на всех объектах строительства независимо от форм собственности, за исключением объектов дачного и садоводческого строительства, возводимых собственными силами застройщиков. По поводу практического применения предусмотренного исключения возникает несколько вопросов. Во-первых, если речь идет о садовых строениях, возводимых на земельных участках, выделенных для садоводческого товарищества, то такие товарищества в настоящее время фактически и юридически не функционируют, а, значит, нет и «садоводческою строительства» как такового. В действительности, дачное и садоводческое строительство развито в Российской Федерации и в Беларуси. Иное положение в Республике Таджикистан: соответствующая нормативная база по этому вопросу отсутствует, да и подобное строительство как явление в обществе не востребовано. Соответственно, непонятно из каких соображений правотворческий орган решил установить исключение из обязательности технического надзора для таких строений. В условиях Таджикистана больший смысл имело бы применение исключающего условия по отношению к строениям, расположенным на приусадебных земельных участках. Во-вторых, неясно, почему исключение не распространяется на объекты ИГ уровня ответственности» вне зависимости or их места расположения, или индивидуальные жилые дома, построенные застройщиком самостоятельно без привлечения подрядчика. Очевидно, что необходимо внести соответствующие изменения в пункт 3.1 норм о техническом надзоре: исключить из обязательного технического надзора объекты, не присущие строительству Таджикистана; и определит!, объекты реально осуществляемого строительства, в отношении которых нет необходимости в проведении технического надзора. В соответствии с определениями, принятыми в данных строительных нормах, технический надзор состоит из: общего надзора, то есть надзора за всеми видами строительно-монтажных работ, специального технического надзора, являющегося частью общего технического! надзора, и означающего надзор за отдельными видами (комплексами) строительных, специальных и монтажных работ. Следует отметить нелогичность того, что технический надзор может состоять из двух видов надзора, притом, что второй является частью первого. Однако помимо этого, далее з тексте термин «специальный технический надзор» не используется, кроме пункта 4.4. касающегося вопроса подчинения представителя специального технического надзора руководителю общего технического надзора, что само собой должно подразумеваться при указанном выше структурировании технического надзора. Таким образом, остается непонятыми необходимость и значение разделения надзора на общий и специальный технический. Как указано в пункте 4.2 указанных строительных норм, в зависимости от условий строительства и сложности объекта заказчик (или Инженер) может привлечь для проведения технического надзора по договору (контракту) специализированную организацию, имеющую право на осуществление этой деятельности. Вместе с этим пункт 3.5 данного акта императивно предусматривает тот факт, что для осуществления технического надзора назначаются специалисты с высшим образованием по профилю деятельности и опытом работы в строительстве не менее трех лет или со средним специальным образованием и опытом работы в строительство не менее пяти лет, аттестованные в порядке, установленном в Республике Таджикистан. Каких-либо оговорок относительно применения последнего требования при привлечении специализированной организации СН Г 1.03.01-05 не устанавливает. Если для осуществления технического надзора привлекается специализированная организация, тому же, как указано, имеющая на это право, по логике вещей, нет никакой необходимости в предъявлении определенных требований к специалистам этой организаций.. Квалификационные требования к персоналу имеют значение при получении организацией права на осуществление деятельности, а не после этого или в дополнение к этому, иначе получение такого права не имеет смысла. В отношении права специализированной организации на осуществление технического надзора так же возникает ряд вопросов. В данном акте не предусмотрено описание того, в чем это право выражается, а также каким образом оно должно подтверждаться (лицензией и т.п.) Противоречие между двумя указанными пунктами возникает и в части оформления отношений по техническому надзору. Привлечение специализированной организации по осуществлению технического надзора производится путем заключения договора о возмездном оказании услуг. В этом случае назначение специалистов по техническому надзору приказом заказчика нецелесообразно. Надо заметить, что нормативными правовыми актами Республики Таджикистан порядок проведения аттестации специалистов для осуществления технического надзора не предусмотрен. Все указанные выше проблемы должны быть разрешены путем пересмотра С1ГГ 1.03.01- 05 «Технический надзор в строительстве. Основные положения».

3.5 ЭКСПЕРТИЗА В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ

Закон об архитектуре и градостроительстве в статье 38 решает вопрос экспертизы архитектурно-градостроительной документации следующим образом. «Архитектурно-градостроительная документация на объекты и комплексы, финансируемые полностью или частично за счет государственных инвестиций, до се утверждения подлежит экспертизе Государственной вневедомственной и экологической экспертизой проектов. Органы Государственной вневедомственной и экологической экспертизы проектов осуществляют контроль за соблюдением требований законодательных актов, норм, правил и стандартов при разработке архитектурно-градостроительных объектов. Органы Государственной вневедомственной и экологической экспертизы проектов осуществляют свою деятельность в соответствии с Положением, утверждаемым Правительством Республики Таджикистан. Архитектурно-градостроительная документация на объекты и комплексы, которые финансируются без участия государственных средств, подлежат обязательной экспертизе физическими и юридическими липами». Если следовать букве данного Закона, вид экспертизы документации зависит от источника финансирования строительства объекта. Так, если финансирование объекта строительства осуществляется за счет государственных инвестиций, то документация в отношении такого объекта должна пройти государственную ведомственную экспертизу и экологическую экспертизу. Если же строительство объекта финансируется за счет негосударственных средств, то документация такого объекта должна пройти обязательную экспертизу. Что это за экспертиза, отличается ли она от государственной вневедомственной экспертизы и экологической экспертизы, кто ее проводит, остается неясным. Очевидно, что Закон об архитектуре и градостроительстве не дает четкого и понятного ответа в вопросе экспертизы документации строительных объектов. Для того, чтобы внести большую или меньшую ясность в. этот вопрос, следует обратиться к Закону об экологической экспертизе, регулирующему отношения по экологической безопасности при строительстве. Закон об экологической экспертизе регулирует проведение двух видов экологической экспертизы: государственной и общественной. Проведение иных экологических экспертиз, например, научных, ведомственных, международных, этот Закон не запрещает, но его действие на них не распространяется, а, следовательно, заключения, подготовленные в рамках проведения таких экспертиз, не обладают статусом заключения государственной или общественной экологической экспертизы и не влекут юридических последствий, предусмотренных законодательством об экологической экспертизе. Укапанные виды экологической экспертизы различаются по правовому режиму, в частности, по субъектам проведения и юридическим последствиям. И опять же Закон об экологической экспертизе, также как Закон об архитектуре и градостроительстве, без связи с понятиями государственной и общественной экспертиз, вводит понятие «обязательная экспертиза». Видимо, подразумевается, что проведение государственной экологической экспертизы является обязательным в установленных Законом случаях. Согласно пункту 4 статьи 7 Закона об экологической экспертизе, обязательной экологической экспертизе подлежат технико-экономические обоснования и проекты строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, консервации и ликвидации объектов, предприятий и другие прочие независимо от их сметной стоимости, ведомственной принадлежности и форм собственности, осуществление которых может оказать воздействие на окружающую среду, в том числе материалы по созданию совместных с иностранными фирмами предприятий. Как видно. Закон об экологической экспертизе в отличие от Закона об архитектуре градостроительстве устанавливает требование обязательной экологической экспертизы любых объектов вне зависимости от источника финансирования строительства. Особое внимание следует обратить на такой квалифицирующий признак проекта строительства, необходимый для проведения экологической экспертизы, как «осуществление которого может оказать воздействие на окружающую среду». То насколько реализация какого-то проекта, строительства может повлиять окружающую среду, может быть выяснено только в результате самой экспертизы. Таким образом, это настолько неопределенный и расплывчатый критерий определения необходимости проведения экологической экспертизы, что ее использование позволяет требовать проведения экспертизы даже по отношению к такой временной постройке, как киоск. Для устранения различных интерпретаций норм закона и предупреждения возникновения споров и разногласий по вопросам экспертизы, целесообразно установить перечень объектов, для проектной документации которых экологи чес ка экспертиза не обязательна. Статьей 10 Закона об экологической экспертизе предусматривается факт того, что Правительство Республики Таджикистан назначает проведение дополнительной и повторной государственной экспертизы. Таким образом, назначение этих -эксперта отнесено к полномочиям Правительства Республики Таджикистан. В статье же 20 этого Закона установлены случаи проведения такого рода эксперта Так, проведение повторной государственной экологической экспертизы осуществляется в случаях: доработки материалов по замечаниям проведенной ранее государственной экологической экспертизы; изменения условий природопользования; реализации объекта экспертизы с отступлениями от ранее принятых решений или нормативных сроков проектирования и строительства, предусмотренных действующими строительными нормами и правилами; завершения срока действия положительного заключения государственной экологической экспертизы; на основании решений суда и экономического суда; внесения изменений в документацию после получения положительного заключения государственной экологической экспертизы. Проведение дополнительной государственной экологической экспертизы осуществляется в случаях: выявления противоречий технологии и имеющихся проектов; при невыполнении в указанный срок договорных обязательств при проведении первоначальных экспертиз; в случае аннулирования ранее выданного заключения. В отношении последнего случая, Закон не содержит каких-либо положений об основаниях и порядке аннулирования заключения экологической экспертизы. При сопоставлении статей 10 и 20 Закона об экологической экспертизе возникает вопрос практического осуществления повторной и дополнительной государственной экспертиз. При рассмотрении приведенного перечня случаев проведения повторной и дополнительной экспертиз, возникает вопрос о том, зачем Правительству назначать такие экспертизы на основании решения суда, если это решение подлежит обязательному исполнению без каких-либо дополнительных санкционирующих действий. Далее остается неясным целесообразность назначения повторной экологической экспертизы Правительством при внесении изменеиий в документацию после получения положительного заключения экологической экспертизы, если для первоначальной экспертизы решения Правительства не требовалось. В остальных случаях остается непонятной связь между основанием проведения указанных экспертиз и полномочием Правительства по их назначению. Назначение Правительством повторных и дополнительных экологических экспертиз могло бы иметь еще какой-то смысл в отношении объектов строительства, финансируемых за счет государственных средств. В противном случае такая процедура бессмысленна и практически не осуществима. Как усматривается из положений Законов о градостроительстве и архитектуре и об экологической экспертизе, любая проектная документация любых объектов подлежит государственной экологической экспертизе. Ясно, что воздействие на окружающую среду объекта строительства зависит от его целевого назначения, уровня его ответственности и других факторов. Однако вопрос необходимости проведения экологической экспертизы или ее целесообразности в зависимости от вида строительства или категории объекта законодательством не рассматривается. Таким образом, как для объектов индивидуального жилищного строительства, так и для объектов массового пребывания людей, как для временных построек, так и для объектов капитального строительства, включая технически сложные комплексы, устанавливается единое требование об обязательной государственной экологической экспертизе. Применение общего требования о проведении обязательной экологической экспертизы для некоторых категорий объектов строительства, например, для объектов вспомогательного назначения, связано с излишними временными и материальными затратами, с дополнительными административными процедурами, в которых фактически нет никакой необходимости, что в конечном итоге ведет к удорожанию стоимости объекта строительства. Общественная экологическая экспертиза должна являться одним из элементов механизма общественного экологического контроля граждан и общественных организации (объединений) за планируемой хозяйственной и иной деятельностью. Общественная экологическая экспертиза осуществляется в инициативном порядке. Закон об экологической экспертизе устанавливает два вида субъектов, участвующих в осуществлении общественной экологической экспертизы: субъекты, инициирующие процедуру проведения общественной экологической экспертизы. К таковым относятся: граждане; общественные организации, основным направлением деятельности которых в соответствии с их уставами, является охрана окружающей среды; местные органы исполнительной власти (по требованию населения), субъекты, проводящие общественную экологическую экспертизу. Ее имеют право проводить исключительно общественные организации (объединения), а также иные некоммерческие объединения в соответствии со статьей 12 Закона об охране окружающей среды, в уставе которых предусмотрен указанный вид деятельности и которые зарегистрированы в установленном законодательством об общественных объединениях порядке. Вопросы общественной экологической экспертизы регулируются также Законом об охране природы. Так, статья 38 данного Закона устанавливает, что общественная экологическая экспертиза проводится научными коллективами, общественными объединениями по их инициативе. Заключение общественной экологической экспертизы становится юридически обязательным после утверждения ее результатов органами государственной экологической экспертизы. Председатель, члены общественных коллективов экспертов несут ответственность за правильность и обоснованность своих экспертных заключений в соответствии с действующим законодательством. Государственная экспертиза проектов, предусмотренная в уже упомянутой статье 38 Закона об архитектуре и .градостроительстве, регулируется Положением об Управлении вневедомственной- государственной экспертизы проектов строительства, утвержденным Постановлением Правительства Республики Таджикистан от 3 апреля 2007 года №179. Такая экспертиза осуществляется Управлением вневедомственной государственной экспертизы проектов, находящимся в схеме управления Агентства по строительству и архитектуры при Правительстве Республики Таджикистан. Недостаточно ясно значение «вне ведомственности» данного управления, если самоуправление напрямую относится к определенному ведомству. Управление государственной экспертизы осуществляет государственную экспертизу проектов строительства независимо от их общей стоимости, источников финансирования, форм собственности и ведомственной подчиненности. Как и в случае экологической экспертизы. Закон об архитектуре и градостроительстве и теперь уже Положение об Управлении вневедомственной государственной экспертизы проектов строительства по-разному подходят к вопросу обязательности государственной экспертизы проектов строительства с учетом источника финансирования их строительства Надо заметить, что в соответствии с Законом о промышленной безопасности опасных производственных объектов проектная документация на строительство, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение, консервацию и ликвидацию опасного производственного объекта подлежит еще и экспертизе промышленной безопасности. Экспертизу промышленной безопасности должны проводить организации, имеющие лицензию на проведение указанной экспертизы, за счет средств организации, предполагающей эксплуатацию опасного производственного объекта или эксплуатирующей его. Порядок осуществления экспертизы промышленной безопасности и требования к оформлению заключения экспертизы промышленной безопасности устанавливается Главным управлением по государственному надзору за безопасным ведением работ в промышленности и горному надзору при Правительстве Республики Таджикистан. В Российской Федерации Градостроительным кодексом предусмотрена единая государственная экспертиза как проектной документации объектов капитального строительства, так и результатов инженерных изысканий (статья 49). Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка ее соответствия требованиям технических, регламентов, в том числе санитарно- эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, государственной экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка их соответствия требованиям технических регламентов. Проведение иных государственных экспертиз проектной документации не допускается, за исключением государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию и капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации. При этом российским законодательством предусматривается исключение из государственной экспертизы и проектной документации, и результатов инженерных изысканий. Не подлежат государственной экспертизе проектная документация и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, в отношении объектов капитального строительства, не превышающих определенных Градостроительным кодексом параметров (высотность, площадь и т.п.)- К примеру, это относится к отдельно стоящим жилым домам с количеством этажей не более 3. предназначенным для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства). Не подлежат государственной экспертизе проектная документация и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, в случаях, когда не требуется получения разрешения на строительство (см. § 3 главы 6 настоящего документа). Государственная экспертиза проектной документации не проводится в отношении проектной документации объектов капитального строительства, ранее получившей положительное заключение госэкспертизы проектной документации и применяемой повторно, или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства. Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, порядок определения размера платы за проведение государственной экспертизы, а также порядок взимания этой платы определен на уровне Правительства Российской Федерации. Для проведения государственной экспертизы заключается соответствующий договор, правовое регулирование которого осуществляется «о правилам, установленным гражданским законодательством применительно к договору возмездного оказания услуг. В Казахстане Законом об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности установлены два типа экспертиз: государственная экспертиза проектов и экспертиза проектов. Государственная экспертиза проектов является обязательной формой комплексной оценки проектов, (предпроектной или проектно-сметной документации); являющейся единой государственной системой, дублирование функций которой не допускается. Государственная экспертиза проектов осуществляется юридическим лицом, уполномоченным Правительством Республики Казахстан, без права осуществлять какую-либо иную деятельность; Экспертиза проектов на соответствие техническим регламентам осуществляется физическими и (или) юридическими лицами, имеющими соответствующую лицензию К исключительной компетенции государственной экспертизы относится экспертиза обоснований инвестиций, технико-экономических обоснований и расчетов, проектной (проектно-сметной) документации. предназначенных для строительства объектов (комплексов): строительный контроль надзор лицензирование

1) возводимых за счет государственных инвестиций или с их участием, а также возводимых без участия государственных инвестиций, но предусматривающих установленную в законодательном порядке долю государственной собственности в объемах выпускаемой продукции или предоставляемых услуг;

2) в части соответствия государственным нормативным требованиям по санитарной, экологической, пожарной и взрывной безопасности, охране труда, надежности конструкций, устойчивости функционирования потенциально опасных и технически сложных объектов, по обеспечению доступа для инвалидов и маломобильных групп населения к объектам социальной, транспортной и рекреационной инфраструктуры, независимо от источников финансирования строительства. Государственной экспертизе также подлежит конкурсная (тендерная) документация на проведение государственных закупок подрядных работ (услуг) по крупным и сложным объектам строительства или объектам с продолжительностью строительства свыше шести месяцев. По объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (включая привлеченные средства, средства иностранных инвесторов), кроме потенциально опасных и технически сложных объектов, решение о проведении государственной экспертизы предпроектной документации принимает заказчик (инвестор). Казахское законодательство также устанавливает случаи, при которых экспертиза необязательна, и устанавливает перечень проектов, по которым экспертиза по решению заказчика (собственника) может не проводиться. К таковым, как. и в Российской Федерации отнесены проекты индивидуальных жилых домов (за исключением строящихся в районах повышенной сейсмической опасности), временных строений и т.д. Опыт стран СНГ в части правового регулирования экспертизы документации по объектам строительства показывает, что при решении вопроса обязательности или необязательности экспертизы и ее уровня основное внимание должно уделяться категории объекта строительства, его технической сложности. Назрела необходимость изменения сложившегося порядка проведения экспертиз в строительной отрасли путем внесения изменений в Закон об архитектуре и градостроительстве, Закон об экологической экспертизе и в Закон об охране природы.

ГЛАВА 4. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПОДГОТОВКИ К СТРОИТЕЛЬСТВУ

4.1 .ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

До настоящего времени в соответствии с Правилами об отводе земельных участков ля физических и юридических лиц, утвержденными Постановлением Правительства Республики Таджикистан от 1 сентября 2005 г. №342, во всех случаях предоставление земельных участков для строительства осуществлялось в два этапа. На первом этапе обязательно производилось предварительное согласование места размещения объекта строительства. На втором этапе осуществлялось изъятие и предоставление (отвод) предварительно согласованного земельного участка в соответствии с земельным законодательством и на основе материалов проектной документации для строительства. Проектная документация для строительства, в свою очередь, выполнялась в соответствии с Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП 11-01-95, прошедшей экспертизу в соответствии с Инструкцией о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства РДС 11-201-95 и утверждение в установленном порядке. Последние поправки в Земельный кодекс Республики Таджикистан, принятые 5января 2008 года, №357 изменили существовавший ранее порядок. Отныне статья 30 Земельного кодекса предусматривает два возможных способа такого предоставления земельного участка для строительства объекта: с предварительным согласованием места размещения объекта; без предварительного согласования места размещения объекта. С предварительным согласованием месторасположения объекта строительства физические и юридические лица обращаются к председателям городов и районов. С учетом социально-экономических, экологических, градостроительных и других условий по согласованию с местным исполнительным органом государственной власти городов и районов, местный орган по землеустройству совместно с постоянно действующей комиссией по отводу земельных участков физическим и юридическим лицам, заинтересованным в отводе земельного участка, выбирают месторасположение объекта строительства. В результате составляется предварительный акт выбора земельного участка для месторасположения объекта строительства с пелью проектирования, который утверждается решениями председателей городов и районов. Утверждение акта предварительного выбора земельного участка не может быть основанием для начала строительства. Физические и юридические лица после разработки и согласования проектов застройки в установленном законодательством порядке обращаются с эти проектом к председателям районов, городов об отводе земельного участка. Председатели районов, городов, областей и Правительство Республики Таджикистан в пределах своей компетенции на основании землеустроительного дела и представления уполномоченного государственного органа по землеустройству и местного органа по землеустройству принимают решение об отводе земли. Физические и юридические липа после получения Сертификата на право пользования земельным участком и разрешения на строительство, выданного архитектурными и градостроительными органами, могу! приступить к строительству. Без предварительного согласования месторасположения объекта строительства отвод земельных участков осуществляется для строительства гражданами жилых домов. Граждане после отвода земельных участков в установленном порядке и получения Сертификата на право пользования земельным участком, должны разработать проект строительства, согласовать его с органами архитектуры и градостроительства. И только после утверждения проектов с разрешения органов архитектуры и градостроительства приступают к строительству. Вместе с тем новый порядок порождает новые вопросы практического характера. Например, требует уточнения, строительство каких жилых домов имеется в виду при предоставлении земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта. Видимо, законодатель подразумевал упрощение процедур для индивидуального жилищного строительства, однако точное следование букве закона позволяет иначе интерпретировать указанную норму. Фактически, под гражданином может иметься в виду любое индивидуальное лицо, желающее осуществить строительство жилого дома, как индивидуального, так и многоквартирного. В таком случае это может быть инвестор, заказчик, застройщик. Строительство индивидуального жилого дома может производиться как для собственных нужд, так и в виде коттеджного строительства для последующей его продажи. Совершенно очевидно, что подход к вопросу предоставления земельных участков для строительства жилых домов должен быть дифференцированным. А во избежание практических споров ответ на него должен содержаться в законе. При развитии новой нормы Земельного кодекса об отводе земельных участков для строительства без предварительного согласования места расположения объекта строительства должны претерпеть изменение и Правила об отводе земельных участков для физических и юридических лиц, утвержденные Постановлением Правительства Республики Таджикистан от 1 сентября 2005 г. №342. 4.2..

4.2 ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ И ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Правовой основой проведения инженерных изысканий и проектирования проектно- сметной документации является §4 главы 36 ГК РТ, включающий пять статей, регулирующих осуществление подряда на проектные и изыскательские работы. По договору подряда на проектные и изыскательские работы подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать проектно- сметную документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется их принять и оплатить (статья 775 ГК). В договоре на проектирование подрядчиком выступает проектная организация, имеющая лицензию на осуществление проектно-изыскательских работ. Проектирование может также выполняться гражданами, имеющими статус предпринимателя и соответствующую лицензию. Лицензирование обязательно также для инженерных изысканий, проводимых физическими или юридическими лицами. Исходными данными для проектных работ являются переданные заказчиком подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления проектно-сметной документации. Задание на проектирование по поручению заказчика может быть подготовлено подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком. Детально порядок проектирования определен МКС ЧТ 11-01-2005 «Состав и порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений», утвержденные Государственным комитетом строительства и архитектуры, зарегистрированные в Министерстве юстиции РТ, регистрационный №199 от 25 апреля 2006г. В МКС ЧТ 11-01-2005 устанавливается область применения этих строительных норм и правил, которая представляет разработку, согласование, утверждение и состав проектной документации на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений. Остается неясным, необходима ли разработка, согласование, утверждение проектной документации в случае капитального ремонта зданий, сооружений и строений. Далее, в этот документ включено требование о разработке проектной документации на строительство объектов на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений, которое запрещает проектирование объектов без определения источника инвестиции. Однако норм о процедуре и порядке утверждения (одобрения) инвестиций в нем не предусмотрено. Инвестициями могут считаться и вложения финансовых средств в строительство сети временных строений, объектов вспомогательного назначения, например, киосков или парников. В таком случае, если следовать нормам МКС ЧТ 11-01-2005 вполне можно требовать согласования и утверждения проектной документации любого сооружения без учета его характеристик. Ясно, что такие процедуры имеют смысл в отношении строительства объектов длительной эксплуатации. Разработка, согласование и утверждение проектной документации временных строений выглядят, по меньшей мере, неразумными. Строительные нормы и правила по проектированию должны содержать четкие критерии строительных объектов, подлежащих проектированию, а также необходимо включить в сферу действия этих норм капитальный ремонт таких объектов в определенных случаях. Разработка проектной документации осуществляется при наличии утвержденного решения о предварительном согласовании месте размещения объекта и иных предпроектных материалов, договоров, задания на проектирование, материалов инженерных изысканий. В настоящий момент, с учетом установленной Земельным кодексом возможности предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта (см. §1 настоящей главы), состав и порядок разработки проектной документации должны претерпеть определенные изменения. Состав задания на проектирование устанавливается сторонами с учетом специфики- и вида строительства. Вместе с заданием выдаются исходные материалы, в том числе обоснование инвестиций строительства объекте, утвержденный акт о выборе площадки (трассы) для строительства с материалами согласования намечаемых решений, соответственно оформленный. Названные документы должны соответствовать требованиям МКС ЧТ 11-01-2005. Этот порядок предназначен для применения его заказчиками (инвесторами), органами государственного управления и надзора, предприятиями, организациями, объединениями, иными юридическими и физическими лицами - всеми участниками инвестиционного процесса. В зависимости от сложности строящегося объекта и продолжительности его сооружения стороны согласовывают стадийность проектирования. Для технологически сложных объектов со значительной продолжительностью строительства обычно подрядчик подготавливает технический проект и рабочий проект (двухстадийное проектирование), а для менее сложных стороны на основании технико--экономического обоснования оговаривают разработку рабочей документации. Подобное решение обычно принимается в отношении объектов, строящихся по проектам массового и повторного применения. До начала проектирования заказчиком или подрядчиком (по соглашению между сторонами) производится согласование места размещения объекта строительства. Подрядчик передает изготовленную проектную документацию, по составу и содержанию соответствующую условиям договора и требованиям МКС. Ситуация с нормативным регулированием проектирования выглядит более л ли менее ясно. Иначе обстоит дело с инженерными изысканиями. Следует подчеркнуть, что определения термина «инженерные изыскания» законодательство не устанавливает. Также в Законе об архитектуре и градостроительстве нет четко прописанной последовательности строительных процессов. Гражданский кодекс не делает разграничения между проектированием и изысканиями и устанавливает общие положения по подрядам на оба вида работ. ГК не устанавливает также особенности, касающиеся договоров подряда на изыскательские работы,. Если в отношении договора подряда на проектирование предусмотрены конкретные исходные данные в виде задания на проектирование, то о техническом задании, необходимом для начала проведения изыскательских работ, и иных специфических исходных данных в указанном нормативном акте речь не идет. Создастся впечатление, что о существовании инженерных изысканий в строительстве фактически забыто, и государственные органы уклонились от регулирования этой подотрасли строительства. Сложившаяся ситуация, связанная с отсутствием саморегулируемых объединений изыскателей, которые могли бы заполнить существующий пробел путем выработки профессиональных стандартов, нормами правил проведения инженерных изысканий, ведет к деградации изыскательского дела, понижению качества изысканий. Вместе с тем, государственный контроль на территории Республики Таджикистан за своевременным и качественным проведением участниками строительства инженерных изысканий существует, и осуществляется он Государственной службой по надзору в сфере строительства и архитектуры на основании с воет Положения. Однако о каком качестве инженерных изысканий может идти речь, если нормативно-правовая база этого процесса строительной деятельности до сих пор не определена. Государство во исполнение своих функций по регулированию строительной отрасли должно: -определить понятие изыскательских работ, -их место и значение в системе строительной деятельности, -разработать и принять нормативную базу по изыскательским работам, в том числе установить требования к составу и оформлению технического задания и программы выполнения инженерных изысканий.

4.3 СТРОИТЕЛЬСТВО

Статья 29 Закона об архитектуре и градостроительстве устанавливает, что возведение (строительство) объектов и комплексов (в том числе временных), а равно как их реконструкция, реставрация, модернизация, капитальный ремонт и благоустройство осуществляются на основе соответствующего решения органов исполнительной власти на местах (хукуматов). В свою очередь, данное решение принимался по заявлению юридического или физического лица при наличии согласования данного вопроса с территориальными функциями органа управления архитектуры и строительства, с природоохранными и другими органами. Право на начало производства строительных работ возникает с момента утверждения в установленном порядке соответствующей архитектурно-градостроительной документации и получение разрешения на эту деятельность от местных органов архитектуры и градостроительства, при наличии у заказчика (застройщика) соответствующего государственного акта на право пользования (владения) землей. Возведение объектов и комплексов (в том числе и временных), а равно как их реконструкция, реставрация, модернизация, капитальный ремонт и благоустройство без вышеуказанных в статье документов не допускаются и преследуются в порядке, установленном действующим законодательством. Из указанного выше положения Закона следует вывод, что законодатель не делает разграничения в административных процедурах согласования в зависимости от категории объекта строительства, применяя один и тот же порядок, как для временных объектов, так и для объектов длительной эксплуатации. В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие капитального строительства. Действующий Закон .об архитектуре и градостроительстве не регулирует вопросы капитального с1роительства: указанное словосочетание лишь вскользь упоминается в статье 34. Согласно данной статье инвестирование и финансирование архитектурно-градостроительной деятельности может осуществляться путем привлечения средств юридических и физических лиц, общественных организаций и других заказчиков, заинтересованных в осуществлении капитального строительства. В принятом недавно Законе о регистрации недвижимого имущества и прав на него предпринята попытка законодательного решения данного вопроса. Так, в статье 1 дается понятие жилого и нежилого здания как объекта, обладающего следующими признаками: построенного на земле или под землей; предназначенного для длительной эксплуатации; создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Таджикистан; прочно связанного с землей; перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; назначение, местонахождение и размеры которого описаны в документах единого государственного реестра недвижимого имущества и прав на него. Предложенный перечень признаков можно считать исчерпывающим и включившим я себя все основные элементы, необходимые для идентификации объекта, не являющего временной постройкой. Как видно, данные признаки с определенностью указывают на объект капитального строительства. Однако само понятие «жилое и нежилое здание» ни в коей мере невозможно признать удачным. Как известно, объектом капитального строительства может быть не только здание; но и сооружение. Одно это, а также и то, что указанные признаки с легкостью могут быть применимы к построенным капитальным сооружениям, свидетельствует в пользу необходимости изменения понятия «жилое и нежилое здание», придания ему большей логичности с учетом строительного законодательства. Однако сама формулировка имеет большое значение. На стадии проектирования и выдачи разрешения не строительство объекта такой критерий как его предназначенность для длительной эксплуатации должен носить определяющий характер. Если объект строительства не будет обладать вышеуказанными характеристиками, его эксплуатация будет носить временный характер, и его регистрация как недвижимого имущества законодательно не предусмотрена, не имеет смысла усложнять получение права на строительство такого рода объекта. В Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

иных случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется. Стоит отметить, что согласно статье 17 Закона о дехканском (фермерском) хозяйстве дехканское хозяйство и его члены имеют право построить подсобное помещение на площади не более 0,03 гектар в том случае, если общая площадь имеющегося земельного участка составляет более 1 га. Видимо, данная статья является законодательной попыткой закрепить упрошенный порядок строительства такой категории объектов, как подсобные помещения, то есть строения вспомогательного назначения для дехканских (фермерских) хозяйств. Однако эта попытка осталась не доведенной до своего логического завершения. Из всего вышеуказанного следует вывод о целесообразности упрощения процедур выдачи разрешения на строительство объектов некапитального строительства и определения перечня объектов, для строительства которых разрешение не требуется. Заслуживает отдельного внимания и проблема согласований строительства объектов. В указанной выше статье 29 Закона об архитектуре и градостроительстве для возведения объектов и комплексов предусмотрено принятие двух документов: решение местного ор>ана исполнительной власти о строительстве объектов (либо о реконструкции, реставрации, модернизации, капитальном ремонте и благоустройстве); разрешение на производство строительных работ, выдаваемое местным органом архитектуры и градостроительства. При этом в разделе П «Порядок |1редварителыюго согласования места расположения объекта строительства» Правил об отводе земельных участков для физических и юридических лиц установлено, что Председатель района (города) принимает еще и решение по проецированию объекта на выбранном земельном участке, которое не является основанием для изъятия земельного участка. Более логичной должна быть конструкция, когда решение о проектировании объекта на уже выбранном участке принимается застройщиком, а местный исполнительный орган должен выбрать этот участок, приняв решение о предварительном согласовании места расположения объекта. В случае строительства объекта без предварительного согласования его места расположения, местным исполнительным органом должно приниматься решение о строительстве. Во всяком случае, решения, принимаемые государственными орунами, в том числе местными исполнительными органами, должны соответствовать содержанию и сути осуществляемых процедур.

4.4 ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТА, ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ

В настоящее время при приемке объектов в эксплуатацию государственные органы и строительные организации руководствуются СНиП РТ 03.01.04-01 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденным Комитетом по делам архитектуры и строительства 4 января 2002 г. №I. зарегистрированным и Министерстве юстиции РТ (регистрационный Ха 56 от 24.10.2002г). Вышеназванный акт был принят на основании статьи 30 Закона об архитектуре и градостроительстве. Данная статья предусматривает порядок ввода объектов и комплексов в эксплуатацию, который определяется Государственным органом управления по делам архитектуры и строительства. Следует отметить тог факт, что порядку сдачи и приемки строительных работ посвящена статья 769 ГК РТ. которая и должна являться правовым основанием для принятия иных нормативных правовых актов по приемке объектов в эксплуатацию. Однако этот факт не принимается во внимание ни одной из заинтересованных сторон.. В результате, действующие подзаконные акты. регулирующие данный вопрос, не только не развивают положения статьи 769 ПС РТ, а частью противоречат им. Более того, та относительная свобода действий для заказчика и подрядчика, которая заложена в указанной статье, не находит своей реализации. В самой статье также содержатся внутренние противоречия. Так, статья 769 ГК РТ предусматривает, что заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче выполненных по договору строительного подряда работ (либо, если это предусмотрено договором, - этапа работ), обязан немедленно приступить к их приемке. Согласно части 2 этой статьи заказчик организует и осуществляет приемку работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором. В случаях же, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в приемке работ должны участвовать представители государственных органов и органов местной власти. Иными словами, в представленной выше ситуации просматривается явное противоречие между положениями вышеприведенных законодательных актов. Согласно статье 769 ГК РТ организация приемки работ возложена на заказчика, если иное не предусмотрено условиями договора строительного подряда. Сдача-приемка работ по строительству объекта, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом или иными правовыми актами, осуществляется подрядчиком и заказчиком без участия государственных органов или органов местной власти. Однако таких исключительных случаев законодательными актами не предусмотрено. В отношении СНиП РТ 03.01.04-01 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" следует отметить, что этот акт не указывает на обязательность (или отсутствие таковой) участия государственных органов или органов местной власти в приемке объектов в эксплуатацию, а просто определяет порядок приемки в эксплуатацию. Таким образом, при отсутствии иных правовых актов, установленный порядок стал общеобязательным. А предусмотренная Гражданским кодексом возможность самостоятельной приемки объекта в эксплуатацию сторонами договора строительного подряда осталась «мертвой» нормой. В результате, даже ввод в эксплуатацию объектов строительства, не обладающих технической сложностью (таких, как гаражи, временные строения), требует проведения тех же процедур, что и сложные комплексы, и обрастает для сектора негосударственного строительства административными сложностями. Надо заметить, что согласно части 4 статьи 769 ГК РТ сдача работ подрядчиком и приемка их заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами. Из чего совершенно очевидно, что об участии в подписании акта приемки объекта в эксплуатацию государственных органов или органов местной власти, даже в случае участия таковых в приемке, речь не идет. Однако теперь уже следует отметить противоречие части 4 смыслу, заложенному в части второй статьи 769 ГК РТ, согласно которой заказчик сам и за свой счет организует приемку работ. И, естественно, СниП РТ 03.01.04-01 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", не представляющий акта приемки в эксплуатацию без подписи представителей соответствующих государственных органов, противоречит обеим нормам Гражданского кодекса. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что отраслевое законодательство, включая нормативные правовые акты, в вопросе приемки объектов в эксплуатацию, не учитывает более или менее верного направления, заданного нормами Гражданского кодекса. И тем самым сохраняет тот порядок, что действовал при государственном финансировании строительства. Интересная деталь обнаруживается при изучении форм акта рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, помещения и акта Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта (приложения 4,5 к СНиП РТ 03.01.04-01 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения").