Планирование населенного пункта

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное Агентство сельского хозяйства

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

"Саратовский государственный аграрный университет им. Н.И. Вавилова"

Факультет заочного обучения

Кафедра ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ ПО ДИСЦИПЛИНЕ:

"КАДАСТР И ПЛАНИРОВКА НАСЕЛЕННЫХ МЕСТ"

САРАТОВ 2011 г.

План

Введение

Глава 1. Планировка населенного пункта

1.1 Сбор и изучение исходных данных района для строительства населенного пункта

Глава 2. Предварительные расчёты к проекту

2.1 Расчет перспективной численности населения поселка "Колос"

2.2 Расчет количества семей

Глава 3. Планировка и застройка жилой зоны

3.1 Расчет требуемого жилого фонда по типам домов

3.2 Расчет селитебной зоны проектируемого населенного пункта

3.3 Расчет культурно-бытового строительства

Глава 4. Планировка и застройка производственной зоны

4.1 Расчет производственной зоны

4.2 Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и из одной категории в другую

4.3 Технико-экономическое обоснование проекта

Глава 5. Распределение земель сельского поселения по видам пользования и формам собственности

5.1 Установление черты населенного пункта и границ функциональных зон

5.2 Состав земель населенного пункта по видам использования и формам собственности

Глава 6. Кадастровое деление территории и присвоение кадастровых номеров земельным участкам

6.1 Порядок и принципы кадастрового деления территории, и создание дежурной кадастровой карты

6.2 Создание дежурной кадастровой карты

6.3 Принципы кадастрового деления территории

6.4 Присвоения кадастровых номеров земельным участкам

6.5 Оформление кадастрового паспорта объектов недвижимости при государственном учете для регистрации прав

Глава 7. Налогообложение и оценка земельного участка

7.1 Налогообложение земель

Глава 8. Правила землепользования и застройки

Вывод

Список литературы

строительство бытовой кадастровый карта

Введение

Населенное место - это ограниченная часть территории, на которой постоянное население закреплено материальными фондами.

Все населенные места делят на города и сельские населенные пункты. Сельский населенный пункт характеризуется малыми размерами, небольшой численностью и плотностью населения, преобладающая часть которого занята в сельском хозяйстве.

Так как сельские населенные пункты являются частью сельскохозяйственного производства, то необходимо организовать так территорию, чтобы обеспечивалась рациональная технология производства. Это осуществляет проект планировки и застройки территорий.

Проект планировки решает задачи:

а) определение перспектив развития сельскохозяйственного производства;

б) определение перспективной численности населения;

в) определение потребных объемов жилого, культурно-бытового и производственного строительства, его размещение;

г) разработку предложений по охране окружающей среды.

Проект позволяет достичь высокого социально-экономического уровня жизни сельского населения.

Глава 1. Планировка населенного пункта

1.1 Сбор и изучение исходных данных района для строительства населенного пункта

Дергачевский район расположен Юго-Восточной левобережной зоне Саратовской области, граничит с Озинским, Ершовским, Новоузенским, Краснопартизанским районами и республикой Казахстан. Климат здесь характеризуется как очень засушливый и умеренно-жаркий. Климатические показатели представлены в таблице 1.

Таблица 1 Агроклиматические показатели юго-восточной микрозоны Саратовской области

Район расположен на Сыртовой равнине в бассейне реки Алтата (приток Большого Узеня). Рельеф имеет своеобразную выровненную поверхность, являвшуюся в прошлом дном морей Каспия. Совершенно бессточная равнина, на которой распространены подземные соленые купола, с пестротой почвенного покрова и сравнительно близким залеганием минерализованных грунтовых вод. Поверхность территории испещрена мезо- и микрозонами, лиманами, падами, разделяется реками и балками, обладающими большими местными уклонами на восточную и северную часть территории.

Почвообразующими породами являются грязно-бурые и темно-серые глины, пески, шоколадно-солонцеватые глины, бурые лессовидные суглинки сыртов. Покров представлен каштановыми почвами: повышенные водоразделы покрыты темно-каштановыми почвами, на низких сыртах - каштановые; на шлейфах склонов распространены солонцеватые комплексы, солонцы и почвы слабо- и среднезасоленные.

Грунтовые воды на территории скрываются на глубине 20-30 м. Однако, в связи с развитием микро- и мезорельефа, глубина их залегания отклоняется, уменьшаясь на эрозионных понижениях до 50 м. Минерализация их сильно варьирует, возрастая от западин и падин (0,63-3,0 г/л) к микроповышениям (5,8-8,7 г/л). Из солей преобладают сульфаты.

Глава 2. Предварительные расчёты к проекту

На основе исходных данных (табл. 2 и 3) для проектирования произведем расчеты перспективной численности населения, количество семей и жилого фонда проектируемого поселка, а так же культурно-бытовые, производственные здания и сооружения.

Проектируется поселок "Колос", в проекте выбран расчетный срок (t) двадцать лет, первый этап (очередь) пять лет (25%).

Таблица 2 Данные по численности производственных кадров и возрастной структуре населения на проектируемой территории

Обозначение	Структура населения
(А)	А	Абсолютная численность градообразующих кадров, чел	472
	Т	Население в трудоспособном возрасте, %	45
	т	Работающие пенсионеры, %	10
(В)	а	Население трудоспособного возраста, занятое в домашнем и ЛП хозяйстве, %	20
	в	Учащиеся в трудоспособном возрасте, обучающиеся с отрывом от производства, %	15
	и	Неработающие инвалиды труда в трудоспособном возрасте, %	3
(Б)	Б	Обслуживающая группа населения, %	5

Естественный среднегодовой прирост населения (П) - 7 %;

Среднегодовая миграция населения (М) - 7 %;

Направление хозяйственной деятельности - зерноводческое с производительностью 25000 т/год.

Таблица 3 Процентное соотношение семей разного численного состава

Численный состав семьи, Ci, чел	1	2	3	4	5 и долее	итого
Процентное соотношение, Pi %	8	19	35	28	10	100

2.1 Расчет перспективной численности населения поселка "Колос"

Для составления проекта планировки населенного места в первую очередь необходимо рассчитать численность населения, которое будет проживать в данном поселке на перспективу. В основу расчета принимается численность градообразующей группы (А), градообслуживающей группы (Б), несамодеятельной группы населения (В). Градообразующая группа А -- работники предприятий, учреждений и организаций градообразующего значения, к которым относятся: промышленные и сельскохозяйственные предприятия, предприятия и учреждения материально-технического снабжения, хранения и переработки сельскохозяйственных продуктов, внешнего транспорта, строительной индустрии, обслуживания внепоселкового значения и т. д. всех форм собственности. Обслуживающая группа Б -- работники предприятий и учреждений обслуживания проектируемого поселка всех форм собственности. Несамодеятельная группа В -- дети дошкольного и школьного возраста, пенсионеры, лица трудоспособного возраста, занятые в домашнем или личном подсобном хозяйстве, учащиеся дневных отделений вузов, техникумов, профессионально-технических училищ. Перспективная численность населения определим двумя методами: методом трудового баланса и статистическим методом и на основе полученных данных определим численность проектируемого поселка на перспективу.

Метод трудового баланса.

Сущность метода трудового баланса заключается в том, что все проектное население (Н_р) в зависимости от отношения к общественной трудовой деятельности подразделяется на три группы - градообразующую (А), обслуживающую (Б) и несамодеятельную (В), между которыми устанавливается определенное численное соотношение. Численность населения по методу трудового баланса рассчитывается по формуле:



В практике проектно-планировочных работ нередко применяют для расчета перспективной численности населения упрощенную формулу:

,

где К- градообразующий коэффициент, равный 2,5 - 5, возьмем его среднее значение:

Статистический метод.

Перспективный расчет численности населения по статистическому методу определяют с учетом естественного прироста и миграции. Расчет ведут по формуле:

,

где Н_ф - фактическая численность населения в исходном году (на начальный год расчета), чел.

Сравнив результаты подсчетов, можно для проекта взять их среднее значение.

,

Так как относительно постоянная численность трудоспособной возрастной группы в составе всего населения, выражается в пределах 20-30%, то полученное значение 1506 человек наиболее полно соответствует нашей абсолютной численности градообразующих кадров 472 чел.

2.2 Расчет количества семей

При проектировании населенного места, необходимо определить, требуемое количество жилого фонда (квартир, домов). Для обеспечения нормальных условий проживания каждой семье необходимо иметь отдельное жилое помещение. С этой целью рассчитаем общее перспективное количество семей (X), которое будет проживать в проектируемом поселении. Используя исходные данные, расчеты произведем по формуле:

Полученные результаты занесем в таблицу 4.

Таблица 4 Расчет количества семей

Численный состав семьи, Ci, чел	1	2	3	4	5 и долее	итого
Процентное соотношение, Pi %	8	19	35	28	10	100
Численность семей каждой группы, Сi•Рi	8	38	105	112	50	313
Количество семей, Х, ед.	39	91	168	135	48	481

Рассчитав количество семей на перспективу, можем спроектировать объем жилого фонда для населенного места.

Глава 3. Планировка и застройка жилой зоны

3.1 Расчет требуемого жилого фонда по типам домов

При проектировании руководствуемся рекомендациями СНиП 2.07.01-89 в том, что "В сельских поселениях следует предусматривать преимущественно одно-, двухквартирные жилые дома усадебного типа, допускаются многоквартирные блокированные дома с земельными участками при квартирах, а также (при соответствующем обосновании) секционные дома высотой до 4 этажей".

Выполним расчеты и занесем данные в таблицу 4.

Таблица 5 Расчет потребности жилого фонда по типам домов

Типы жилых домов	Процентное соотношение жилых домов по типам	Требуемое число квартир, единиц.
		на расчетный срок	первая очередь
Усадебные , 1- кв.	9	41	10
Усадебные, 2-кв.	39	188	48
Секционные 2-этаж. 18-кв.	52	252	63
Итого	100	481	121

Строительство в сельских населенных местах осуществляется по типовым и индивидуальным проектам. В данных проектах учитываются природно-климатические, этнографические, национально-бытовые, экономические и другие условия определенных районов. По расчетным данным и в соответствии с имеющейся проектной документацией подбираются типовые проекты жилых зданий (табл. 7).

3.2 Расчет селитебной зоны проектируемого населенного пункта

Для определения площади селитебной зоны (земельные участки с расположенными на них жилыми домами) используются показатели площади земельных участков на 1 дом (квартиру), предусмотренные строительными нормами и правилами (СНиП 2.07.01-89 Градостроительство).

Таблица 6 Расчет потребной территории для селитебной зоны сельского населенного места

Принятые к проектированию типы домов	Норма площади участка на 1 квартиру, га	Размер всего участка под домом, га	Количество квартир, единиц	Потребная территория, га
Дома усадебного типа: - 1-квартирные; - 2- квартирные. Секционные дома без участков: - 2этажные, 18-ти квартирные	0,25 0,25 0,04	0,25 0,5 0,72	41 188 252	10,25 47,0 10,08
Всего				67,33

3.3 Расчет культурно-бытового строительства

Расчет вместимости учреждений и предприятий обслуживания и размеров их земельных участков производится в соответствии с "Приложением 7" СНиП 2.07.01.89. (табл. 7)

Таблица 7 Расчет учреждений и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков

Учреждения, предприятия, сооружения	Нормативный показатель на 1000 жителей	Проектный показатель на 1522 жителя
	Вместимость	Размер участка, га	Вместимость	Размер участка, га
Детский сад - ясли	150 мест	0,6	228	0,9
Школа средняя	235 мест	2,0	358	3,0
Клуб	180 мест	0,6	274	0,9
Столовая	40 мест	0,1	61	0,15
Магазины продовольственный	80 кв. м	0,1	122	0,15
Магазин промтоварный	110 кв. м	0,1	167	0,15
Административное здание	1 объект	0,3	1	0,5
Фельдшерско-акушерский пункт	1 объект	0,5	1	0,8
Парк, скверы, бульвары	1 объект	1,2	1	1,83
Спортивный комплекс	1 объект	0,9	1	1,4
Итого				9,78

Рассчитав требуемое количество жилых зданий и сооружений культурно-бытового назначения составим сводную таблицу проектируемых объектов (табл. 8)

Таблица 8 Список проектируемых жилых зданий и сооружений коммунально-бытового назначения

Для расчета автомобильных дорого, пешеходных дорожек, скверов и т.п. к общей расчетной площади жилой зоны прибавим 20 %, а для озеленения жилой зоны - 25 %.

Получим площадь селитебной зоны:

на расчетный период - 111,8 га;

на первую очередь - 34,7 га.

Глава 4. Планировка и застройка производственной зоны

4.1 Расчет производственной зоны

После расчета селитебной зоны приступим к расчету производственной зоны. Основываясь на исходных данных направленности хозяйственной деятельности проектируемого поселка, определим состав, количество, площади зданий и сооружений производственной зоны.

Для расчета требуемой производственной зоны применим формулу:

или

,

где Т_1,Т₂Т₃…Т_п, или Т_i - площади производственных комплексов, кв.м,

К - коэффициент, учитывающий площадь дорог и зелёных изгородей вокруг комплекса; принимают 1,2.

Расстояния между производственными зданиями обусловливаются противопожарными и санитарными разрывами, которые даны в СНиП.

Площадь, кв. м, каждого производственного комплекса определяется по формуле:

где ПЗ_i - площадь застройки i-го комплекса, кв.м, определяют по списку проектируемых зданий и сооружений;

Р_i - нормативная плотность застройки i-го комплекса, %, которая для производственных комплексов и ферм составляет:

машиноремонтные комплекс - 25%

складские комплексы - 25%

Расчетные данные внесем в таблицу 9.

При проектировании производственной зоны, прежде всего, учитывается, направление хозяйственной деятельности предприятия. От этого будет зависеть, какие производственные комплексы необходима спроектировать и на какой удаленности размещать производственную зону от селитебной. Территорию разрыва производственной зоны от жилой зоны озеленяют, высаживают полосы зеленых насаждений шириной 20-30 м, а между ними высевают многолетние травы шириной 20-25 м.

Так как направленность предприятия зероноводческая, спроектируем соответствующий производственный комплекс (таб. 9) и производственную зону разместим от жилой зоны на расстоянии 150 м.

Таблица 9 Список зданий и сооружений производственного назначения

Рассчитаем требуемую площадь производственной зоны:

.

Генеральный план посёлка "Колос" в приложении 1.

4.2 Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и из одной категории в другую

В результате расчетов, определили потребную площадь поселка на перспективу, и она составляет 113,29 га - всего и 36,19 на первую очередь. Для выделения земель под проектируемый поселок, нужно произвести изъятие земельного участка у собственника с переводом данного участка из одной категории (сельскохозяйственного назначения) в другую (населенных пунктов).

Необходимым условием изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является предварительное и равноценное возмещение. При этом под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п.2, ст. 28 и п.4, ст.63 Земельного Кодекса РФ включается рыночная стоимость изымаемого участка, находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником, ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Пункт 1 статьи 63 Земельного Кодекса РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после:

- предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельный участок, равноценный земельный участок;

- возмещение стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках;

- возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. К убыткам, причиненным изъятием для государственных или муниципальных нужд обладателю земельного участка, относятся стоимость водных источников (колодцев, прудов, скважин), стоимость плодово-ягодных насаждений, а также защитных и иных многолетних насаждений, исходя из оценки саженцев и затрат на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон. Законодатель определил, что плата за изымаемый земельный участок определяется соглашением с собственником, а при принудительном изъятии - решением суда. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. При этом определение рыночной стоимости земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками. Также рыночная стоимость участка устанавливается исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, перспективы развития рынка, в котором расположен земельный участок.

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172 "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и иными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

В частности ст. 6 вышеуказанного закона устанавливает, что:

- п. 1 в случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа.

- п.2 исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению.

Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (ст. 7).

1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий;

3) с установлением или изменением черты поселений;

4) со строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее также - линейные объекты), если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на тридцать и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на тридцать и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается.

4.3 Технико-экономическое обоснование проекта

Технико-экономическая оценка - один из существенных этапов работы над проектом и включает в себя оценку его объемно-планировочных и конструктивных решений. Цели технико-экономической оценки: проверка соответствия показателей проекта и строительных норм и правил, сопоставление и сравнительная оценка показателей нового проекта с показателями аналогичных по назначению. Основное методическое требование к технико-экономической оценке сравниваемых проектных решений - соблюдение их сопоставимости. Это означает исключение при сравнительной оценке факторов, которые могут исказить ее результаты.

Так, при сравнении объемно-планировочных вариантов проекта во всех сравниваемых вариантах должны быть приняты одинаковыми строительная и конструктивная системы и одинаковые основные конструкции. Аналогично сравнение вариантов конструктивного решения ведется применительно к единому объемно-планировочному эталону.

Технико-экономическая оценка проектов осуществляется по объемно-планировочным, стоимостным и натуральным показателям - сметной стоимости строительства, эксплуатационным затратам, капитальным вложениям, приведенным затратам, затратам труда, потребности в основных материалах и топливе и т.д. По результатам оценки составляется технико-экономическое обоснование (ТЭО). Технико-экономическое обоснование (англ. business case) -- документ, в котором представлена информация, из которой выводится целесообразность (или нецелесообразность) создания продукта или услуги. Технико-экономическое обоснование содержит анализ затрат и результатов какого-либо проекта. ТЭО позволяет инвесторам определить, стоит ли вкладывать деньги в предлагаемый проект.

Технико-экономическое обоснование проекта включает в себя:

- общее резюме проекта;

- описание общей идеи технико-экономического обоснования;

- обоснование деятельности (строительного решения);

- расчеты потребностей производства (в сырье, материалах, энергетических, трудовых и финансовых ресурсах);

- экономическое обоснование (расчеты финансовых показателей в результате деятельности в рамках проекта);

- выводы и предложения (дается общая оценка экономической целесообразности и перспектив внедрения проекта).

Технико-экономическое обоснование служит основой для составления бизнес-плана, бюджетным вариантом документа для принятия решения по финансированию внедрения проекта.

Глава 5. Распределение земель сельского поселения по видам пользования и формам собственности

5.1 Установление черты населенного пункта и границ функциональных зон

На основе генерального плана разрабатывают проекты установления черты сельских поселений. Черта сельского поселения является внешней границей земель поселка, сельского поселения, которая отделяет эти земли от земель иных категорий. Порядок использования земель поселений определяют в соответствии с зонированием их территорий, при котором всю территорию делят на территориальные зоны, фиксируемые на карте (или схеме) зонирования.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться: коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для установления границ готовятся документы на основании решения районного собрания муниципального образования.

В пояснительную записку включаются общие сведения об административно-территориальной единице, подробное описание границ по естественным ориентирам и другим конкретным элементам смежных земельных участков, обоснование дополнительного включения и исключения земельных участков. Прикладываются письменные согласования границ с заинтересованными ведомствами и собственниками, землепользователями, землевладельцами смежных земельных участков. План земель (далее - план), выполненный в масштабе 1:50000 - 1:100000, на котором нанесены и согласованы в установленном порядке с собственниками, землепользователями, землевладельцами смежных земельных участков:

* существующая граница;

* проектная граница;

* список собственников, землепользователей, землевладельцев смежных земельных участков (табл. 10);

* границы земель населенных пунктов;

* границы санитарно-защитных зон и зон безопасности, установленные в соответствии с действующими нормативами.

План выполняется в соответствии с принятыми условными обозначениями и подписывается главой муниципального образования и руководителем органа, уполномоченного осуществлять земельный контроль.

Для установления границ населенного пункта в правительство области представляется проект черты поселения. Проект состоит из пояснительной записки, которая содержит:

* данные о существующей черте поселения и современном использовании его земель землепользователями, а также видах их использования;

* проектные решения утвержденного генерального плана поселения, решении органов государственной власти области и органов местного самоуправления в части территориального развития поселения.

Обоснования проектного решения о включении (исключении) в территорию поселения земель с приложением в табличной форме по их категориям, видам землепользования и использования. (По поселениям, включаемым в городскую (поселковую) черту, приводятся данные о расстоянии их от города (поселка), перечень промышленных предприятий и социально-культурных учреждений, численность населения, в том числе численность рабочих и служащих, работающих на предприятиях и учреждениях города (поселка), данные об объемах жилищного фонда с распределением его по этажности, материалу стен, видам собственности благоустройству, состоянию систем инженерного оборудования).

Сводный баланс земель проекта черты поселения по категориям земель и видам землепользования в табличной форме.

- описание проектной черты поселения;

- документы по рассмотрению и согласованию проекта черты поселения;

Проектный план черты поселения выполняется в масштабе 1:2000 в зависимости от площади территории. Схема административно-территориального устройства прилегающих к поселению земель выполняется в масштабе 1:25000 или 1:50000. Прилагаются документы, подтверждающие учет мнения населения соответствующих населенных пунктов.

Составим схему градостроительного зонирования проектируемого поселка (Приложение 2).

5.2 Состав земель населенного пункта по видам использования и формам собственности

В составе земель РФ земли, на которых расположены городские и сельские поселения, в законодательстве выделяются в самостоятельную категорию, именуемую землями населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от других категорий земель городской, поселковой чертой или чертой сельских поселений. Земельные участки, расположенные в пределах черты населенного пункта, образуют его территорию.

Земли населенных пунктов используются преимущественно, как территориальный базис и предназначены для размещения жилых строений, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, органов государственной власти и местного самоуправления. Часть земель выделяется для организации отдыха граждан на природе и поддержания благоприятного экологического микроклимата.

На землях населенных пунктов действует общее правило о целевом использовании земельных участков, которое определяется в порядке подготовки и утверждения генеральных планов поселений и различается по установленным в таком плане функциональным зонам.

Землепользование осуществляется в соответствии с правилами застройки, которые разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления на основе генеральных планов.

Таблица 10 Распределение земель населенного пункта по видам использования и формам собственности, га

№ п/п	Виды использования земель	Общая площадь	В собственности граждан	В собственности юридических лиц	В государственной и муниципальной собственное™
1	Земли жилой застройки, из них:
1.1	Многоэтажной	2,88	1,5-	-	1,38
1.2	Индивидуальной	26,5	5,3		21,2
2	Земли общественно-деловой застройки	7,95	0,45	-	7,5
3	Земли общего пользования
6.2	Предприятиями, занимающимися сельскохозяйственным производством	1,49	-	-	1,49
7.2	Земли рекреационного значения
13	Итого земель в пределах черты поселения

Глава 6. Кадастровое деление территории и присвоение кадастровых номеров земельным участкам

6.1 Порядок и принципы кадастрового деления территории, и создание дежурной кадастровой карты

Кадастровое деление - деление в установленном порядке территории Российской Федерации на кадастровые единицы и их нумерация в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости и присвоения им кадастровых номеров.

В Российской Федерации определен порядок кадастрового деления территории в целях ведения государственного кадастра недвижимости и присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров.

Вся территория Российской Федерации, включая территории субъектов Российской Федерации, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа. Кадастровым округом является часть территории Российской Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель (ЕГРЗ). Кадастровый округ включает в себя территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральная служба земельного кадастра России.

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является составной частью (ЕГРЗ). Кадастровый район включает в себя территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.

Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы.

Кадастровый квартал включает в себя небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

Кадастровый квартал - наименьшая единица кадастрового территориального деления, ограниченная базисными линиями, сформированная для однозначного определения местоположения земельного участка и присвоения ему кадастрового номера, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (ДКК).

Кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера. Кадастровый номер кадастрового квартала состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

6.2 Создание дежурной кадастровой карты

Кадастровая карта (план) ГЗК - тематическая карта план, на которой отображаются сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Различают карты объектов учета, дежурные и иные.

Дежурная кадастровая карта - постоянно используемая кадастровая карта, действия над кадастровыми объектами и текстами которой ведутся постоянно и выполняются в установленном регламентом порядке, лицами, уполномоченными для внесения изменений в соответствии с их должностными обязанностями. Ведение дежурных кадастровых карт Государственного земельного кадастра является основой формирования базиса системы управления земельными ресурсами.

Под кадастровым зонированием понимается деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы и их нумерация в целях формирования кадастровых номеров земельных участков.

Кадастровое зонирование территории производится для каждого административно-территориального образования. При этом учитываются границы и правовой статус прочих административно-территориальных единиц и муниципальных образований, расположенных на их территории.

Графическая часть картосхемы ДКК создается на картографической бумаге на одном листе формата не более А2 в соответствующем масштабе.

Процесс создания картосхемы ДКК муниципального образования включает шесть этапов.

Если на территорию, покрываемую листом ДКК, имеются исходные картографические материалы (ИКМ), то на бумажные планшеты соответствующих листов ДКК копируется та часть содержания ИКМ, которая соответствует требованиям к содержанию ДКК.

Перенос необходимой части содержания ИКМ на планшеты ДКК производится доступными средствами точного копирования: оптического проектирования, фотокопирования с уменьшением и без него, пантографирования, с помощью пропорционального циркуля и т.п.

При наличии решения об учете в системе ГЗК кадастровых объектов, учтенных и зарегистрированных до 1997 года, на соответствующие пластиковые планшеты соответствующих листов ДКК наносятся кадастровые объекты по имеющимся в земельных комитетах картам, планам и иным материалам. Нанесение кадастровых объектов производится доступными средствами точного копирования, по координатам и по текстовому описанию в соответствии с требованиями к содержанию ДКК.

При полном отсутствии картографических материалов на территорию муниципального образования допускается ведение ДКК на основе схематичных чертежей местности.

6.3 Принципы кадастрового деления территории

Кадастровое деление территории производится для каждого административно-территориального образования. При этом учитываются границы и правовой статус прочих административно-территориальных единиц и муниципальных образований, расположенных на их территории.

Муниципальные образования представляют следующие административно-территориальные единицы в составе субъекта Российской Федерации:

* административные районы;

* поселения, подчиненные субъекту Российской Федерации;

* закрытые административно-территориальные образования (ЗАТО).

Единицами кадастрового деления территории муниципального образования (административного района, приравненного к нему административно-территориального образования, поселения, подчиненного субъекту Российской Федерации) являются (рис. 1): кадастровые блоки, кадастровые массивы, базовые кадастровые кварталы.

В самостоятельные кадастровые блоки выделяются территории населенных пунктов:

* городов (районного подчинения);

* поселков;

* сельских населенных пунктов.

Границы выделенных кадастровых блоков совпадают с установленными границами населенных пунктов и являются базисными линиями, отделяющими их от остальной территории и проводимыми по линейным элементам ее природно-планировочной структуры: железным дорогам; автомобильным дорогам; рекам (водохранилищам); каналам (судоходным, водопроводным, мелиоративным и т.п.).

Нумерация кадастровых блоков территории административного района производится в следующей последовательности:

* кадастровые блоки межселенных территорий;

* кадастровые блоки населенных пунктов:

* городов,

* поселков,

* сельских населенных пунктов.

Кадастровые блоки населенных пунктов нумеруются в алфавитном порядке.

Кадастровые блоки межселенных территорий нумеруются с севера на юг и с запада на восток.

6.4 Присвоения кадастровых номеров земельным участкам

Присвоение кадастровых номеров земельным участкам основано на системе кадастрового зонирования территории. Вся территория муниципального образования разграничена на кадастровые кварталы. Кадастровые кварталы, как относительно устойчивые кадастровые единицы, сформированные по определенным правилам, организуются в кадастровые массивы и кадастровые блоки с целью обеспечения более простого способа поиска земельных участков на территории муниципального образования. Процесс ведения государственного земельного кадастра включает описание и индивидуализацию земельного участка, как объекта кадастрового учета, т.е. присвоения ему таких характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из числа множества других земельных участков. Одной из таких характеристик является кадастровый номер.

Кадастровый номер земельного участка - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, присваиваемый ему органом, осуществляющим государственный учет земельных участков, сохраняющийся за ним до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права.

Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале.

Номером земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Присвоение кадастровых номеров осуществляется после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков.

Отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т.п.) в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

Инструментом, с помощью которого обеспечивается система формирования уникальных, не повторяющихся на территории Российской Федерации кадастровых номеров земельных участков, является кадастровое деление территории.

Основными задачами кадастрового деления являются:

* деление территории на иерархически соподчиненные кадастровые единицы;

* формирование границ кадастровых единиц;

* нумерация кадастровых единиц.

Результатом кадастрового деления является создание документов в структуре государственного земельного кадастра, обеспечивающих государственный кадастровый учет земельных участков и определение их местоположения.

Нумерация кадастровых единиц начинается с 1. Фиксированная разрядность отдельных элементов кадастрового номера определяется максимально возможным числом нумеруемых кадастровых единиц. Количество разрядных цифр в номерах кадастровых единиц нефиксированной разрядности не ограничивается, но всегда должно быть наименьшим.

При отсутствии в составе кадастровых единиц кадастровых массивов позиции их номеров заполняются нулями.

Пример.

Кадастровый номер земельного участка 64:10:010101:1, где 64 - номер кадастрового округа (субъекта Российской Федерации) - Саратовская область; 10 - номер кадастровой зоны (административно-территориального (муниципального) образования, входящего в состав субъекта Российской Федерации) - Дергачевский район; 010101-составной номер базового кадастрового квартала в кадастровой зоне (01 -порядковый номер кадастрового блока в кадастровой зоне, 01 - порядковый номер кадастрового массива в кадастровом блоке, 01 - порядковый номер базового кадастрового квартала в кадастровом массиве); 1 - номер земельного участка, уникальный в пределах базового кадастрового квартала.

Присвоим кадастровый номер земельному участку под секционным домом проектируемого поселка:

- номер кадастрового округа - 64 (Саратовская область);

- номер кадастровой зоны - 10 (Дергачевский район);

- составной номер базового кадастрового квартала в кадастровой зоне - 030101 (порядковый номер кадастрового блока в кадастровой зоне - 03, порядковый номер кадастрового массива в кадастровом блоке - 01, порядковый номер базового кадастрового квартала в кадастровом массиве - 01);

- номер земельного участка, уникальный в пределах базового кадастрового квартала - 40.

Получаем кадастровый номер земельного участка - 64:10: 030101:1

6.5 Оформление кадастрового паспорта объектов недвижимости при государственном учете для регистрации прав

Кадастровая выписка о земельном участке, кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый план территории представляют собой документы, состоящие из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик учтенных земельных участков.

Изготовление выписок из кадастра осуществляется машинописным (в том числе, с использованием компьютерной техники) или комбинированным способом. При комбинированном способе изготовления допускается вписывать рукописным способом отдельные слова, условные знаки, и т.п. чернилами, пастой или тушью.

Кадастровый паспорт земельного участка включает в себя разделы В.1 - В.4, при этом разделы В.З и В.4 оформляются только при наличии в государственном кадастре недвижимости (ГКН) соответствующих сведений. Состав и назначение разделов КПЗУ представлены в таблице 1.

Таблица 11 Состав и назначение разделов кадастрового паспорта

Наименование раздела	Назначение раздела	Номер бланка
Общие сведения	Отражение в текстовой форме общих сведений о земельном участке	В.1
План (чертеж, схема) границ земельного участка	Отражение в графической форме сведений о границах земельного участка и его частей	В.2
Сведения о частях и обременениях земельного участка*	Отражение в текстовой форме сведений о частях и обременениях (ограничениях прав) земельного участка	В.З
План (чертеж, схема) границ части земельного участка*	Отражение в графической форме сведений о границах частей земельного участка, не отраженных в разделе "План границ земельного участка" (В.2), а также границ земельных участков, входящих в единое землепользование	В.4
* - раздел вводится при наличии сведений

Изготовим кадастровый паспорт для земельного участка под секционным домом с кадастровым номером 64:10: 030101:1 (Приложение 3).

Глава 7. Налогообложение и оценка земельного участка

7.1 Налогообложение земель

Налогоплательщиками в соответствии с Налоговым кодексом признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Объектами налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федеральною значения Москвы и Санкт-Петербурга). Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Кадастровая стоимость земельного участка -- расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании, получаемая в результате кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов -- это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок. Налогоплательщики - организации и налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра.

Налогоплательщикам, являющимся физическим лицом, налоговую базу определяет налоговый орган на основании сведений, которые предоставляют органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и органами муниципальных образований.

Статьей 394, Глава 31, Налоговый кодекс РФ определено, что:

1. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;