Бизнес-план нового предприятия по строительству и отделке коттеджей

Бизнес-план нового предприятия по строительству и отделке коттеджей



Введение

Актуальность выбранной для данного дипломного исследования темы определяется тем, что каждый предприниматель, начиная свою деятельность, должен ясно представлять потребность на перспективу в финансовых, материальных, трудовых и интеллектуальных ресурсах, источники их получения, а также уметь четко рассчитать эффективность использования ресурсов в процессе работы фирмы.

Цель бизнес-плана в строительстве -- спланировать хозяйственную деятельность строительной организации на ближайшие годы в соответствии с потребностями рынка и возможностями получения необходимых ресурсов.

Хорошо разработанный бизнес-план способствует привлечению инвестиций в создаваемые, действующие и развивающиеся строительные организации или предприятия стройиндустрии.

Бизнес-план систематически обновляется, в него вносятся изменения, связанные с переменами внутри самой организации, на рынке строительных услуг, в экономике страны в целом.

Основными задачами, решение которых связано с бизнес-планом являются:

· определение конкретных направлений деятельности организации и ее места на рынке строительных услуг;

· определения целей организации, стратегии и тактики их достижения

· определение ожидаемых финансовых результатов;

· определение состава маркетинговых мероприятий по изучению рынка, рекламе, ценообразованию, рекламе;

· оценка экономических возможностей организации с точки зрения достижения поставленных целей.

Центральными вопросами являются выяснение источников инвестирования и направлений, на которых следует концентрировать финансовые ресурсы.

Таким образом, бизнес-план должен, с одной стороны, позволять потенциальным заказчикам и инвесторам получать подробные представления об организации, с другой - помогать самой организации лучше обдумывать и взвешивать свои возможности.

В последние пять лет 2004-2008 гг. крупные девелоперские корпорации зарубежные, столичные и местные стали уделять большое внимание инвестированию денежных ресурсов в строительство элитного жилья и жилья эконом-класса. При этом для определения себестоимости строительства 1 кв. м жилой недвижимости они требуют от строительных организаций предоставления бизнес-планов для каждого проекта. Позитивной тенденцией сегодняшнего строительства элитных квартир и коттеджей стала сдача готовых жилых помещений «под ключ» заказчику. В связи с этим резко возрос спрос на услуги, оказываемые малыми предприятиями по внутренней отделке помещений на уровне мировых стандартов.

Поэтому разработка бизнес-плана малого предприятия, занимающегося строительством коттеджей и отделочными работами квартир, на сегодняшний день является особенно актуальной. Именно этой теме и посвящена данная дипломная работа. В дипломной работе решаются следующие задачи:

· излагаются теоретические основы бизнес-планирования, а именно: цели, функции и назначение бизнес-плана, этапы разработки и структура бизнес-плана;

· разрабатывается бизнес-план для конкретного предприятия по строительству и отделке помещений.



1. Теоретические основы бизнес-планирования

1.1 Цели и функции бизнес-планирования

Цели и функции планирования

Современные представления о функциях управления связаны с выделением трех групп функций: первичные или базовые, связующие и интегрирующие (оперативные) функции [1].

Выполнение базовых функций составляет основу процесса управления для любого руководителя, независимо от занимаемой должности. К ним относятся: планирование, организация, мотивация и контроль.

Планирование - определение целей деятельности и развития организации, тактики и стратегии их достижения, индивидуальных действий каждого участника процесса управления. Планирование должно быть непрерывным, для того, чтобы обеспечить поступательное развитие организации и постоянную корректировку намеченных планов в силу их вероятностных характеристик.

Основные функции планирования можно представить на рисунке 1.1

В зависимости от длительности планового периода различают следующие виды планов:

· текущее или оперативное планирование;

· среднесрочное планирование;

· перспективное планирование.

Среди стратегического планирования важное место занимает бизнес-планирование. Бизнес-план является постоянным документом; он систематически обновляется, в него вносятся изменения, связанные как с переменами, происходящими внутри фирмы, так и на рынке, где действует фирма [3].

Бизнес-план по содержанию является полным и точным описанием предприятия, начиная от продукта и заканчивая процессами управления, а также финансовыми потребностями [4].

Бизнес-план - план, программа осуществления бизнес-операции, действий фирмы, содержащая сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций, и их эффективности.

Предприниматель сможет планировать, если сумеет правильно оценить:

· потенциальный рынок для своего предприятия;

· потенциальные расходы на удовлетворение потребностей такого рынка;

· потенциальные сложности в организации работы предприятия;

· первые признаки успеха или спада.

Подготовка бизнес-плана требует тщательности, опоры на факты и закладывает основы благополучия предприятия.

В рыночной экономике предприниматели не смогут добиться стабильного успеха, если не будут четко и эффективно планировать свою деятельность, постоянно собирать и аккумулировать информацию как о состоянии целевых рынков, положении на них конкурентов, так и о собственных перспективах и возможностях.

При всем многообразии форм предпринимательства существуют ключевые положения, применимые практически во всех областях коммерческой деятельности и для разных фирм, но необходимые для того, чтобы своевременно подготовиться и обойти потенциальные трудности и опасности, тем самым уменьшить риск в достижении поставленных целей.

1.2 Процесс бизнес-планирования

Важной задачей является проблема привлечения инвестиций, в том числе и зарубежных, в действующие и развивающиеся предприятия. Для этого необходимо аргументировать и обосновать оформление проектов (предложений), требующих инвестиций. Для этих и некоторых других целей применяется бизнес-план [5].

Тщательно составленный бизнес-план не только поможет проложить курс фирмы, но и послужит руководством по обеспечению деятельности (такую задачу решит бизнес-план сущность). Потенциальные инвесторы (те, кто предоставляют капитал) практически ежедневно получают множество запросов по финансированию рискованных проектов, а поэтому необходимо предоставить им информацию о фирме и ее продукции профессионально, в соответствии с определенным планом (бизнес-план форма).

Определение цели бизнес-плана - второй важный шаг после определения сферы деятельности будущего предприятия или проекта.

Цель -- это положение вещей, реальное или воображаемое, к которому будет стремиться разработчик бизнес-плана, предприятие или проект [6].

При написании бизнес-плана дальнейшую перспективу необходимо определить на несколько лет, так как во всех областях существуют прогнозы долгосрочного развития даже в условиях нестабильной экономики. Более того, учет фактора нестабильности в будущих периодах должен приводить не к размытости высказываний, а к формированию различных вариантов развития и оценке их осуществимости и выживаемости в различных условиях [6].

После определения цели предприятия нужно сформулировать цель составления бизнес-плана.

Процесс бизнес - планирования представлен на рисунке 1.2 [7].

В зависимости от целей можно выделить три вида бизнес-планов:

· бизнес-план форма;

· бизнес-план сущность;

· бизнес-план понимание.

Бизнес-план форма призван осуществить представление бизнеса для инвесторов, акционеров или руководства. Он составляется в соответствии с требованиями партнеров или участников бизнеса.

Бизнес-план сущность необходим при отражении процессов, происходящих на предприятии, и прогнозировании последствий вводимых изменений. Он отражает содержание бизнес-процесса с целью выявления всех особенностей, возможностей и угроз и помогает принимать решение.

Бизнес-план понимание составляется для анализа и изучения новой идеи, предполагающей развитие и изменение предприятия. Он направлен на понимание как уже происходящих, так и планируемых процессов, и наиболее полное представление результатов новых идей.

Все варианты и стратегия развития должны быть проработаны заранее, при написании внутреннего бизнес-плана. А если привлечение инвестора окажется оправданным, тогда и инвестор, и предприятие будут иметь твердую основу для сделки.

Можно определить наиболее важные предназначения бизнес-плана:[8]

· Стать документом для строительства нового предприятия. Он показывает, какими методами и с помощью каких средств руководитель собирается достичь своих целей. В этом случае бизнес-план становится пошаговым дневником в организации нового дела.

· Показать, что руководитель наделен определенной инициативой, достаточно дисциплинирован, чтобы использовать свою энергию для определенного проекта, и что он понимает, как достичь поставленной перед собой конечной цели, обходя или решая все встречающиеся на своем пути проблемы и трудности.

· Ознакомить партнеров, компаньонов или уже имеющихся сотрудников с некоторыми особенностями проекта. Это поможет им увидеть в руководителе не просто начальника, а своего коллегу.

· Привлечь потенциальных инвесторов. Ведь именно на основе разработанного бизнес-плана они будут принимать решения о финансировании бизнеса.

· Показать емкость и перспективность развития будущего рынка сбыта.

· Оценить затраты для производства нужной рынку продукции, соизмерить их с ценами, по которым можно будет продавать свои товары, чтобы определить потенциальную прибыльность дела.

· Обнаружить все возможные «подводные» камни, подстерегающие новое дело в первые годы его реализации.

· Определить показатели, по которым можно будет регулярно контролировать состояние дел, и осуществлять управление.

· Увеличить доверие и уважение не только со стороны коллег, но и со стороны инвесторов. Бизнес-план будет первоначальным средством для «продажи» идеи и кратким изложением основных сведений о предприятии при привлечении инвесторов для участия в организации нового бизнеса [9].

Стоит особо сказать, что бизнес-план обычно пишется на перспективу и составлять его следует примерно на период от 1 до 5 лет, при этом для первого года основные показатели следует делать поквартально, для последующих лет - в целом за год. В любом случае завершение срока планирования должно совпадать со сроком погашения кредита независимо от даты начала проекта. Выбирая вид бизнес-плана, следует иметь в виду, что планирование на более длительный срок носит более формальный характер и должно основываться на подробных исследованиях в краткосрочном периоде и долгосрочных тенденциях и перспективах.

Существующие подходы к бизнес-планированию направлены на осуществление девяти основных функций:

1. Стандартное представление предприятия, проекта. Стандартное представление сокращает затраты на описание предприятия и предоставляет больше возможности для представления уникальных возможностей проекта.

2. Бизнес-план -- одна из форм общения и представления информации на цивилизованном рынке. Многолетний опыт составления бизнес-планов привел к тому, что он обрел удобную форму представления информации. Кроме того, сложилась специальная терминология, подкрепленная исследованиями в той или иной области.

3. Аргументированная заявка на привлечение капитала. Если даже бизнес-план не ставил целью привлечение капитала, то его содержание позволяет составить подобную заявку без поиска новой информации.

4. Демонстрация солидного подхода к собственному бизнесу. Затрачивая усилия на составление бизнес-плана, руководитель тем самым подтверждает собственное уважительное отношение к своему бизнесу и ожидает такого же отношения от своих партнеров. Кроме того, бизнес-план может стать составной частью программы формирования имиджа.

5. Взвешенная оценка принимаемых решений. Отвечая на вопросы при составлении бизнес-плана, руководитель имеет возможность комплексно оценить всю ситуацию и принимать решение в условиях достаточной информации.

6. Возможность обнаружения проблем, угроз и неиспользованных возможностей для развивающегося бизнеса. Технология бизнес-планирования содержит ряд методик, представляющих самостоятельную ценность, одной из таких методик является анализ проблем, возможностей.

7. Обеспечение целенаправленности бизнеса. Сам факт наличия бизнес-плана говорит о наличии цели, к достижению которой стремится предприниматель, что в значительной мере увеличивает эффективность бизнеса.

8. Инструмент для управления и контроля. Бизнес-план является основой для управления проектом, прежде всего, ресурсами, затратами, сроками, персоналом и т.д. Наличие плана позволяет осуществлять контроль выполнения и принимать эффективные решения.

9. Средство самообучения. Последняя в перечне функция на самом деле является одной из наиболее значимых, так как подготовка бизнес-плана заставит предпринимателя пополнить свои знания в тех или иных разделах, научит делать выводы из финансовой информации и понимать результаты анализа [9].

Любой из девяти функций было бы достаточно для выбора бизнес-плана как инструмента при организации и развитии бизнеса.

1.3 Этапы разработки бизнес-плана

Подходы к разработке бизнес-плана

Существует несколько подходов к определению этапов разработки. Одни подходы основаны на очень подробной схеме составления бизнес-плана, и в этом случае этапов очень много - от 10 до 20 и более.

Можно рассмотреть два подхода: более подробный и менее подробный.

При более подробном подходе алгоритм составления бизнес-плана содержит наиболее общие стадии процесса планирования нового дела. Данный алгоритм еще называют планом действий по разработке бизнес-плана. При достижении определенного опыта на основе данного алгоритма можно составить свой план действий (с учетом специфики сферы деятельности предприятия или проекта). Однако при разработке бизнес-плана в какой-либо новой сфере деятельности лучше придерживаться данного (или подобного) подробного варианта, так как он позволит наиболее всесторонне изучить новый объект приложения сил.

При детальном подходе выделяют следующие этапы в процессе разработки бизнес-плана [10]:

· решение о начале деятельности в новом бизнесе или начале реализации нового проекта или разработке нового бизнес-плана;

· формирование цели нового бизнеса или нового проекта;

· формирование представлений о бизнес-плане и его структуре;

· поиск источников необходимой информации;

· анализ и оценка собственного потенциала (возможностей и способностей) для начала новой деятельности;

· выбор объекта, являющегося основой новой деятельности (профиля предприятия);

· исследование потенциального рынка сбыта;

· разработка предварительного прогноза продаж;

· территориального размещение бизнеса;

· разработка маркетингового плана;

· разработка календарного плана;

· разработка производственного плана;

· выбор организационно-правовой формы и юридического статуса;

· разработка организационного плана;

· принятие решения о персонале;

· разработка финансового плана;

· разработка плана страхования рисков деятельности;

· подготовка делового резюме бизнес-плана;

· оформление бизнес-плана;

· презентация бизнес-плана;

· принятие решения о начале деятельности [11].

При втором подходе, как же говорилось выше, выделяют более крупные блоки. Но эти блоки, по сути, содержат те же этапы, что и в предыдущем подходе. Данный вариант больше подходит для опытного пользователя.

Основные этапы разработки бизнес-плана

Выделяют пять этапов разработки бизнес-плана [12].

На первом этапе подготовки бизнес-плана определяется миссия (философия, видение предприятия) - краткое описание хозяйственной единицы, ее основных целей, предназначения, сферы деятельности, норм поведения и роли в решении социальных задач региона, общества.

Второй этап - определение целей разработки бизнес-плана. Цель - это будущее желаемое состояние предприятия, мотив или повелитель поведения и действий его работников.

В системе бизнеса цель выполняет пять функций:

· инициативы - сопоставления существующего и желаемого состояния фирмы, мотива действий;

· критерия принятия решения - оценки информации и выбора альтернатив, приоритетов в бизнесе;

· инструмента управления - руководящего требования к действиям, определения направлений бизнеса;

· координации - обеспечения бесконфликтных отношений лиц, принимающих решение, согласования работ специализированных подразделений;

· контроля - сопоставления оперативного состояния показателей хозяйственной деятельности с целевым их уровнем [13].

На третьем этапе после определения миссии, целей, стратегии предприятия, устанавливается общая структура самого бизнес-плана. На объем и структуру бизнес-плана влияют размеры предприятия и поставленные задачи. Для небольших фирм обычно составляют план упрощенной структуры - из двух частей: краткого описания проекта и основной части, содержащей более подробные расчеты и обоснования.

Четвертый этап бизнес-планирования состоит в сборе информации, необходимой для разработки каждого раздела плана. Это важная и весьма трудоемкая часть плановой работы. Источниками информации могут служить специализированные отраслевые справочники, нормативы проектных организаций, специализированные фирмы, материалы статистических органов, специальных исследований и наблюдений, знания высококвалифицированных экономистов, консультантов, а также работников предприятия, хорошо знающих внутреннюю среду фирмы и свое дело.

Пятый этап планирования - непосредственная разработка отдельных разделов и оформление всего бизнес-плана в виде единого документа [14].

Формирование представлений о бизнес-плане - это следующий шаг после определения сферы деятельности, цели деятельности, цели составления бизнес-плана, определения названия предприятия или проекта. Бизнес-план должен быть представлен в форме, позволяющей заинтересованному лицу получить четкое представление о существе дела и степени его участия в нем. Бизнес-план должен быть написан просто и ясно, иметь четкую структуру. Объем и степень детализации разделов определяются спецификой и областью деятельности фирмы.

Существует один испытанный принцип составления любого бизнес-плана: он всегда должен быть кратким, но компетентным.

1.4 Структура бизнес-плана

Бизнес-план может иметь следующую примерную структуру:

а) Обложка (титульный лист) и первая страница бизнес-плана предполагают решение двух задач: сформировать хорошее впечатление о документе и зафиксировать определенный минимум информации.

Должна быть представлена следующая информация: информация об авторе, информация о предприятии, деловая часть (описание целей и сути предлагаемого проекта, потенциальных возможностей и перспектив), размер необходимых инвестиций -- текущие и ожидаемые потребности (стоимость проекта), ссылка на конфиденциальность информации.

б) Содержание должно отразить основные разделы бизнес-плана и помочь будущим инвесторам понять суть предложения предпринимателя.

в) Резюме -- это часть бизнес-плана, с которой знакомятся в первую очередь и которая в определенном смысле представляет собой «визитную карточку» всего мероприятия.

Нужно добиться того, чтобы резюме можно было прочесть за несколько минут. Более того, если бизнес-план содержит конфиденциальную информацию, то деловое резюме должно быть сформулировано как достаточный документ без каких-либо ссылок, чтобы инвестор мог принять решение о необходимости ознакомления с секретной информацией [15].

В резюме нужно в нескольких пунктах раскрыть бизнес-план в сжатой форме:

1. цель плана, основные задачи, цель бизнеса;

2. привлекательность бизнеса, его уникальные преимущества;

3. анализ рынка (характеристики сегмента рынка и его размер);

4. описание предприятия. Описание продуктов и услуг;

5. маркетинговая стратегия. Сбытовая стратегия;

6. собственники и управляющие предприятия;

7. оценки будущих прибылей и объемов продаж;

8. процедуры возврата займов и кредитов инвесторам;

9. потребность в капитале или других ограниченных ресурсах;

Такое резюме позволит сделать быстрый обзор всего бизнес-плана;

г) Общая ситуация в сфере бизнеса, выбранной предпринимателем.

Этот раздел подготавливает читателя к лучшему пониманию того, что ему предлагает предприниматель, т.е. как предприятие вписывается в общую картину. Какие существуют перспективы в той отрасли деятельности, к которой относится описываемый бизнес.

Раздел должен включать следующие пункты: потенциал данного бизнеса (возможности роста бизнеса), названия новых продуктов, разработок и услуг, экономические тенденции в отрасли, перспективы и тенденции в данной отрасли и экономике в целом.

д) Описание предприятия.

При описании предприятия необходимо ответить на такие вопросы: точная характеристика предприятия, историческая справка о бизнесе или о разработках продукции.

Данный раздел должен дать возможному инвестору информацию о том, как работает рассматриваемый бизнес и почему у него есть уникальная возможность занять достойное место на рынке.

е) Анализ рынка.

В данном разделе нужно обратить внимание на следующие моменты:

1. экономико-географические данные предполагаемого рынка, в т.ч. размер и данные по населению;

2. потребители продукции или комплекса услуг;

3. возможный потенциал роста для намеченного рынка;

4. способность предлагаемого проекта удовлетворять потребности рынка;

5. принципы привлечения новых клиентов без потери прежних.

При описании выбранного рынка необходимо помнить, что силу анализа определит именно проведенное исследование. Чтобы не тратить понапрасну время, нужно использовать таких помощников, как: библиотеку, средства массовой информации и телефон. Можно также воспользоваться уже имеющейся информацией и статистикой по данному вопросу, которую можно найти в книгах и журналах.

ж) Ожидаемые проблемы и меры по их преодолению.

Этот раздел бизнес-плана достаточно часто отсутствует по двум причинам: отсутствие стандартных рекомендаций при выявлении сильных и слабых сторон и нежелание составителя указывать свои недостатки и проблемы. Данный раздел должен определить стратегию предпринимателя на случай непредвиденных обстоятельств для преодоления возможных препятствий. Вот некоторые из них: юридические факторы (возможные изменения в законодательстве, политическая обстановка в стране), работа на конкурентном рынке (возможные действия конкурентов), слабые стороны данного бизнеса (появление новой продукции на данном рынке, появление более дешевой продукции), защита авторских прав и информации, непредвиденные обстоятельства, связанные с персоналом (реакция на уход ведущего персонала и руководства), кадровые проблемы (возможное увеличение продолжительности работы).

Именно этот раздел должен отразить то, что предприниматель изучил практически все нюансы своего бизнеса, и готов решать все проблемы, которые могут появиться у него на пути.

з) Маркетинговый план.

Раздел, посвященный маркетингу, является одной из важнейших частей бизнес-плана, поскольку в нем непосредственно говорится о характере намечаемого бизнеса и способах, благодаря которым предприниматель может рассчитывать на успех.

Существуют четыре ключевых момента маркетинга:

1. реклама;

2. обширные деловые связи;

3. искусство сбыта товаров и услуг;

4. исследование рынка.

Предприниматель должен задать себе всего один вопрос: как он собирается, не тратя на это деньги, довести до клиентов информацию о том, кто он есть и какие представляет услуги или же выпускает товары?

Сначала необходимо рассмотреть и изучить свой рынок. Это первое правило маркетинга -- нужно знать свой рынок.

В дальнейшем разрабатывается безупречный маркетинговый план и тогда его прибыли будут возрастать. Маркетинговый план -- это шанс показать себя в самом выгодном свете как предпринимателя.

В маркетинговом плане нужно тщательно рассмотреть и отразить следующие проблемы:

· маркетинговые стратегии, которые будут использоваться;

· причины выбора каждой конкретной стратегии;

· ценовая политика предприятия, анализ цен конкурентов, приемлемость цен для потребителя;

· маркетинговый бюджет;

· политика в области гарантий;

· презентация и упаковка;

· квалифицированный персонал;

· методы изучения реакции рынка на ту или иную маркетинговую стратегию;

· подходы к сравнению различных маркетинговых стратегий;

· намерения предпринимателя относительно рекламы;

· методы стимулирования продаж;

· роль средств массовой информации в стимулировании продаж и затраты, связанные с этим;

· финансовые прогнозы.

Необходимо разработать совокупность следующих документов: оперативный план (прогноз) продаж, план (прогноз) о прибылях и убытках, план (прогноз) движения денежных средств, прогнозный баланс.

Продолжительность планово-отчетных периодов в зависимости от конкретных условий может изменяться в пределах: месяц, квартал, полгода, год.

и) Календарный план.

Эта часть бизнес-плана наиболее полно соответствует названию (план) и определяет следующие этапы действий:

1. устанавливает время ожидаемого финансирования;

2. определяет все маркетинговые действия с привязкой к реальному календарю;

3. представляет производственную программу и график поставок, обеспечивающий требуемый объем продаж.

Именно календарный план поможет обеспечить систематический контроль за деятельностью предприятия. Он имеет решающее значение для компании.

Особое место в рамках календарного плана занимает производственный план. В этом разделе должны быть описаны все производственные или другие рабочие процессы, имеющие место на фирме. Здесь нужно рассмотреть все вопросы, связанные с помещениями, которые фирма занимает, их расположением, оборудованием, персоналом.

Кроме производственного плана, календарный план должен включать и организационный план. Выделение организационного плана в отдельный раздел необходимо только при создании новых организаций. Организационный план должен ответить на следующие вопросы: организационная структура проекта, основные выполняемые функции работниками, структура персонала и требования к нему. Организационный план заканчивается определением издержек на оплату труда и содержание организационной структуры.

к) Расчет потребности в финансовых ресурсах и эффективность проекта.

Если в первую очередь цель составления бизнес-плана -- это получение финансовых ресурсов под проект или новое предприятие, то этот раздел даст точную сводную потребность в нужном капитале и определит порядок использования ресурсов. В случае финансирования расчеты движения наличных средств должны также отражать и порядок возврата кредитов.

л) Приложение.

Данный раздел бизнес-плана может включать такие документы, как: комментарии по тексту, библиографию, дополнительные документы, графики и чертежи, глоссарий терминов, патенты, лицензии, авторские права и сертификаты.

1.5 Особенности бизнес-планирования строительных организаций

Выбор земельного участка для строительства

Выбор участка - это первый и один из самых важных этапов в строительстве. Чтобы определиться с выбором земельного участка, нужно учитывать множество факторов, но главное - чтобы участок соответствовал своему прямому назначению. Это избавит вас от многих проблем уже непосредственно при строительстве дома.

Большое значение при выборе земельного участка под строительство имеют геодезические работы. Ведь вполне может оказаться так, что хороший земельный участок будет непригоден для строительства дома. Мы видим только то, что находится на поверхности земли. А для строительства важно и то, что находится под землёй: на сколько высок уровень грунтовых вод, существует ли опасность затопления, соответствует ли несущая способность слоёв земли нужным условиям и т.д. Поэтому прежде чем остановиться на выборе участка для строительства дома, необходимо провести геодезические исследования.

Практика показывает, что для строительства коттеджа достаточно 400-800 мІ земельного участка.

Порядок предоставления земельных участков для строительства на территории муниципального района происходит после принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или о предоставлении земельных участков, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании перечня, подготовленного и направленного администрацией поселения. В перечне указывается местоположение земельного участка, иные характеристики земельного участка.

К перечню прикладываются следующие документы, в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса:

· с предварительным согласованием мест размещения объектов;

· без предварительного согласования мест размещения объектов.

Выбор земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения:

1. юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта;

В заявлении указываются назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

2. орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка по заявлению юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти предусмотренного статьей 29 Земельного Кодекса (ЗК);

Выбор проводиться на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Орган местного самоуправления делает запрос на получение необходимой информации о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, которая предоставляется бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса.

3. органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства;

Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов сходов или референдумов гражданского общества.

4. орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства;

5. результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны;

6. к данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора;

7. принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Утверждается акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка;

8. копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения;

9. решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет;

10. заявка юридического лица о предоставлении земельного участка для строительства на основании Решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка;

За счет заявителя устанавливаются границы земельного участка на местности и его государственный кадастровый учет.

11. исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, на основании заявления о предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Данное решение муниципального района является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора.

Выбор земельных участков для строительства без предварительного согласования:

· правовой акт главы поселения об утверждении границ земельных участков, содержащий установление вида разрешенного использования земельного участка;

· технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

После принятия решения Муниципальный район публикует сообщение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

После проведения государственного кадастрового учета в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», муниципальный район осуществляет проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка (ст. 38 ЗК) или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Муниципальный район осуществляет подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов), заключение договоров купли-продажи земельных участков или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Система жизнеобеспечения земельных участков

После выбора участков необходимо оформить документы, для проектирования и строительства.

1. Межевание земельного участка(Земельный комитет).

2. Кадастровый номер (Земельный комитет).

3. Информирование населения (публикация в печати).

4. Письмо главе администрации по отводу земельного участка (после 30 дней с начала публикации).

5. Распоряжение главы администрации о предоставлении земельного участка.

6. Договор аренды земельного участка.

7. Письмо главе администрации о разрешении на строительство.

8. Распоряжение главы администрации о разрешении строительства.

9. Задание на проектирование.

10. Архитектурно-планировочное задание.

11. Разбивочный чертеж.

12. Инженерно-геологические изыскания (геология).

13. Разрешение на строительство администрации МО.

14. Ордер на земляные работы.

15. Получить от проектировщиков расчеты по теплу, воде, канализации и электроэнергии.

16. Получить подтверждение на отвод тепла и воды.

17. Об электроэнергии («Новосибирскоблэнерго»).

18. На основе расчетов получить технические условия:

19. теплоснабжение, водоснабжение и канализация (МУУЖКХ);

20. телефонизация и радиофикация (СибирьТелеком);

21. электроснабжение (Энергопредприятие);

22. благоустройство и отвод ливневых вод (МУКХ);

23. диспетчеризация.

24. Заключения по отводу земельного участка:

25. экспертное заключение по земельному Участку( ФГУ ЦГиЭ (Матко В.Н.));

26. санитарно-эпидемиологическое заключение по земельному участку (Роспотребнадзор (Молокоедов В.Е.))

27. заключение по земельного участку Госпожнадзора (Рожко Л.А.);

28. оценка воздействия на окружающую среду на стадии инвестиций (Власов В.Е.);

29. заключение по отводу земельного участка (Росприроднадзора (Сорокин В.В);

30. радиоционное обследование земельного участка (ФГУЗ ЦГи Э (Иванова Л.К.)).

31. Заключения по рабочему проекту:

32. заключение по рабочему проекту ( Госпожнадзора (Рожко Л.А.);

33. экспертное заключение по проекту ФГУ ЦГиЭ (Матко В.Н.);

34. санитарно-эпидемиологическое заключение по проекту - Роспотребнадзор (Молокоедов В.Е.);

35. оценка воздействия на окружающую среду по проекту (Власов В.Е.);

36. заключение государственной экологической экспертизы проекта - Росприроднадзор (Сорокин В.В);

37. Заключение управления (Главгосэкспертизы по проекту - Зиновьев П.Н.).

На основе заключения выдается разрешение на строительство.

Материальное обеспечение объектов строительства

Общий срок службы жилых домов, коттеджей и вспомогательных строений зависит от долговечности основных несущих конструкций. Это фундаменты, стены, перекрытия, а также кровля.

Фундамент при строительстве коттеджа.

Фундамент, наиболее ответственная часть коттеджа. В процессе строительства коттеджей при отсутствии проекта цокольного этажа целесообразно (в т. ч. по экономическим соображениям) изготовление ленточных фундаментов. Различают два вида таких фундаментов. Это монолитный фундамент и из сборных железобетонных конструкций (сборный ж/б).

В случае значительных уклонов, или сложном рельефе местности, или высоком уровне грунтовых вод, коттеджи ставят на комбинированный ленточно-свайный фундамент. Свайные элементы заглубляются на глубину промерзания грунта. Они устанавливаются по углам периметра ленты, под несущими стенами, но не менее одного по каждой стороне периметра.

Стены при строительстве коттеджа.

Когда строительство коттеджей происходит с учетом круглогодичного проживания, рекомендуется возводить стены из кирпича. При этом, чтобы сократить расход кирпича, уменьшить массу стен и нагрузку на фундамент, применяется пенобетон с последующей облицовкой. Пенобетонные блоки укладываются на цокольную часть здания. Перевязка пенобетонных блоков с лицевым кирпичом осуществляется посредством кладочной сетки. В качестве утеплителя выступает пенополистирол толщиной 5см. Кирпичную облицовку устанавливают от стен на 5-7см. Кирпичную стену выкладывают либо в полкирпича, либо, при модульном кирпиче, «на ребро». Перекрытие в брусковых коттеджах - двойное, утепленное по деревянным балкам; в кирпичных коттеджах - многопустотные железобетонные плиты [16].

Крыша и кровля при строительстве коттеджа.

Крыша, как и фундамент, является наиболее ответственной частью коттеджа. На выбор формы крыши влияют не только эстетические составляющие проекта. Но и эффективность конструкции, исходя из конкретных климатических условий (преобладающее направление ветра, возможную снеговую нагрузку).

Основные элементы конструкции крыши (стропила, подкосы, обрешетка) домов и коттеджей изготавливаются из древесины. Чтобы уменьшить тепло потери и исключить перегрев мансардной или чердачной части коттеджа в жаркую погоду, крыши утепляют. За выбором формы крыши следует выбор вида кровли (рулонная, плиточная, листовая).

При монтаже любой кровли особое внимание следует обратить на гидро- и пароизоляцию, утепление. Также стоит учесть антисептическую и противопожарную обработку стропильной системы.

На сегодняшний момент распространена кровля из профилированной стали с полимерным покрытием и лёгкая, мелкоштучная. Черепицу целесообразно применять при изготовлении кровли коттеджей из кирпича из-за необходимости строительства более мощных стропильных ферм.

Последним этапом монтажа любой крыши является установка водосточной системы.

Отделка при строительстве коттеджа.

Прокладка инженерных коммуникаций и отделочные работы являются завершающей стадией строительства коттеджа.

Отделка брусковых коттеджей, как правило, выполняется через год после возведения стен. Брусковые коттеджи отделываются снаружи кирпичом, сайдингом, вагонкой или просто покраской.

Стены кирпичных коттеджей подвергаются оштукатуриванию, грунтовке. Другими словами проводится работа, необходимая для окончательной отделки вашего построенного коттеджа (окраска, наклейка обоев, монтаж листовых материалов).

После постройки объекта необходимо собрать документы для сдачи его в эксплуатацию:

1. Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов от Госархстройнадзора на основании следующих документов:

2. акт о приемке- передаче построенного объекта между заказчиком и генподрядчиком;

3. справки о выполнении технических условий;

4. свидетельство о соответствии построенного объекта от генподрядчика;

5. свидетельство о соответствии построенного объекта от генподрядчика и заказчика;

6. топосъемка законченного объекта;

7. санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора (Молокоедов В.Е.);

8. заключение о соответствии построенного объекта Госпожнадзора- Рожко Л.А;

9. акт-допуск Госэнергонадзора по тепло- и электроустановкам;

10. акт приемки благоустройства;

11. технический паспорт БТИ;

12. протокол замеров сопротивления по электроустановкам;

13. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию- глава администрации МО

Вся техническая документация по застройке согласовывается в перечисленных инстанциях.

На основании рассмотренных в этом разделе особенностей бизнес-планирования строительных организаций перейдем теперь к рассмотрению составления бизнес-плана нового предприятия по строительству и отделке коттеджей и элитных квартир.



2. Бизнес-план нового предприятия ООО «Стройкоттеджкомплекс»

2.1 Общая характеристика фирмы

Строительное предприятие «СтройКоттеджКомплекс» будет является обществом с ограниченной ответственностью, находится по адресу: 633004 Новосибирская оласть г. Бердск, ул. Промышленная, 2А.

Директор - Лемещенко Ольга Алексеевна

Совет директоров (учредителей):

Инживаткина Дина Петровна

Ерошенко Елена Владимировна

Салопонова Анна Николаевна

Жданов Юрий Владимирович

Предприятием ООО «СтройКоттеджКомплекс» была выбрана организационно-правовая структура как Общество с Ограниченной Ответственностью, уставной капитал данного предприятия разделен на доли, определенные учредительными документами. Участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов.

Организационная структура ООО «СтройКоттеджКомплекс» представлена на рисунке 2.1 и построена по линейно-функциональному типу.

Предприятие возглавляет директор, который организует всю работу предприятия и несет полную ответственность за его состояния и деятельность перед государством и трудовым коллективом. Директор представляет предприятие во всех учреждениях и организациях, распоряжается имуществом предприятия, заключает договора, издает приказы по предприятию, в соответствии с трудовым законодательством, принимает и увольняет работников, применяет меры поощрения и налагает взыскания на работников предприятия, открывает в банках счета предприятия.

Финансовый директор (Инживаткина Дина Петровна) занимается обработкой конечных результатов полученных от главного бухгалтера:

· управляет финансами предприятия;

· управляет доходами и расходами предприятия;

· управляет инвестициями предприятия;

· управляет ценными бумагами предприятия;

· заключает договора с кредитными организациями и др.

Управляющий службы маркетинга (Ерошенко Елена Владимировна) осуществляет контроль за выполнением маркетинговых исследований, контролирует деятельность менеджера по маркетингу, осуществляет заключение договоров связанных с исследованиями.

Управляющий производством (Жданов Юрий Владимирович) контролирует осуществление намеченных работ на определенный период времени и всего времени строительства. Берет на себя обязательства предоставлять все необходимое для успешного ведения строительных работ, контролирует, чтобы все работы были выполнены точно в срок и соответствовали требованиям заказчика.

Управляющий по вопросам сбыта продукции (Салопонова Анна Николаевна) заключает договора с заказчиками. Задачей его деятельности на предприятии является реализация программы расширения рынка сбыта и завоевание его новых сегментов.

Главный бухгалтер учитывает финансово - хозяйственную деятельность предприятия. Производит расчеты, связанные с понижением себестоимости продукции, расчеты прибыли. Является представителем директора в отношениях с налоговой инспекцией и внебюджетными фондами.

Бухгалтер производит операционные расчеты, расчеты заработной платы персонала и начисления налогов.

Кассир выдает заработную плату рабочим и руководству, выдает деньги на производственные нужды.

Архитектор разрабатывает план строительства. Следит за соблюдением технических норм и условий строительства.

Менеджер по маркетингу проводит маркетинговые исследования. Изучает рынок, конкурентов, потребителей и их предпочтения.

Главный инженер занимается общим руководством строительных работ и всем остальным производством.

Снабженец изучает источники поставки сырья, качество материалов занятых в строительстве, контролирует своевременность их поставки на место строительства.

Главный энергетик следит за правильностью выполнения электротехнических работ. Заключает договора с энергопредприятиями. В его обязанности входит вся энергетика стройки, контроль за тем, чтобы все электрооборудование было исправно и соответствовало нормам.

Прораб руководит строительством, следит, чтобы на стройке все находилось на своем месте, распределяет работу между работниками, закрывает наряды по количеству выполненных работ.

Основными учредителями являются: директор, финансовый директор, управляющий службой маркетинга и управляющий производством и управляющий по вопросам сбыта. Уставный капитал Общества составляет 1100 тыс.руб

Доля в уставном капитале между учредителями распределяется следующим образом (см. табл.2.1).

Таблица 2.1

Распределение доли в уставном капитале ООО«СтройКоттеджКомплекс»

Учредитель	Доля в уставном капитале	Сумма в уставном капитале
Лемешенко О.А.	40%	440000
Салопонова А.Н.	15%	165000
Инживаткина Д.П.	15%	165000
Ерошенко Е.В.	15%	165000
Жданов Ю.В.	15%	165000
Итого:	100%	1100000

Подбор сотрудников для работы в ООО «СтройКоттеджКомплекс» будет осуществляться путем их отбора из некоторого числа претендентов. Сотрудники должны обладать качествами, необходимыми для достижения целей, поставленных организацией. Отбор будет осуществляться самыми распространенными методами - собеседованием и тестами. Также будет практиковаться форма выяснения способностей претендента на должность в виде испытательного срока, который поможет выявить профессиональные навыки и знания потенциального работника. На предприятии существует перечень требований к личным качествам, которыми должен обладать работник для выполнения своих обязанностей. Этот перечень зависит, прежде всего, от характера и содержания деятельности по той или иной должности. Так, например, для всего административно-управленческого персонала (АУП) обязательными условиями являются:

· наличие высшего образования;

· опыт работы в занимаемой должности не менее 5 лет;

· черты характера: коммуникабельность, целеустремленность, внимательность, аналитические способности, творческое воображение и др.;

· возрастной критерий: от 25 лет до 45 лет.

Для производственного персонала:

· обязательно средне-специальное образование, желательно высшее;

· уровень специальных знаний, опыт работы;

· черты характера: порядочность, организованность, дисциплинированность;

· без вредных привычек.

Строительное предприятие ООО «СтройКоттеджКомплекс» планирует строительство коттеджей и отделка квартир. Предполагается, что для начала строительства необходимо заключить договор с заказчиком и ряд других документов. Заказчику предоставляется иллюстрированный каталог с планировками уже имеющихся построенных предприятием коттеджей, либо каждый заказчик предлагает свой вариант планировки и обсуждает его с архитектором.

В связи с высокой конкуренцией на рынке строительных услуг и целями организации, производимые работы будут характеризоваться высоким качеством и своевременностью, что обеспечит завоевание рынка в долгосрочном периоде.

Перечень услуг представляемых заказчикам:

· строительство коттеджей;

· фасадные работы;

· кровельные работы;

· отделочные работы;

· строительство ограждений и др.

Строительные работы и сдача объекта заказчику производится в соответствии с условиями договора.

2.2 Маркетинг сегмента рынка строительной продукции

В настоящее время на рынке городов Бердска и Новосибирска имеет место конкуренция, как между малыми, так и между крупными строительными организациями. В результате на сегодняшний день заказчикам предоставлен большой выбор фирм, оказывающих услуги в строительстве и в отделке помещений.

Приобретение загородной недвижимости в Новосибирске и Бердске становится все более популярным. В последние два года(2006-2007гг.) Новосибирск испытывает значительный рост индивидуального домостроения. Так, если в 2001-2005 годах регистрировалось до 30 тысяч кв. метров индивидуального жилья в год, то в 2006-м эта цифра составила 207 тысяч, а в 2007-м -- 215 тысяч. (рис. 2.2) Также в 2007 году банки стали практиковать кредитование покупки загородной недвижимости [17].

Возросший спрос на коттеджи обусловлен более низкой стоимостью за 1 кв. м по сравнению с жильем в многоквартирных домах. По данным Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» средняя стоимость квадратного метра составляет 30-42 тыс. рублей в зависимости от расположения. Это ниже средней цены квадратного метра жилья в многоквартирных домах, которая в марте 2008 года составила 48,5 тыс. рублей за квадратный метр. Тем не менее, учитывая большую площадь коттеджей и их высокую полную стоимость, они относятся к элитному жилью [17].