Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ примере ПАО Сбербанк России

Размещено на http://www.allbest.ru

Курсовая работа

Проблемы и перспективы развития

ипотечного кредитования в РФ примере ПАО Сбербанк России

Студентка: Гизатова Мстислава Насировна

Группа № БД-19 специальность 38.02.07 "Банковское дело"

Руководитель курсовой работы: Каверина Анна Сергеевна



Введение

кредитование ипотечный банковский

Развитие ипотечного кредитования является одним из важных направлений не только банковской, но и государственной политики в РФ. Это связано с возрастающей ролью ипотечного кредитования в современных условиях. Для государства ипотечное кредитование является инструментом социально-экономического развития, цель которого заключается в создании эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем населения. В современных условиях получение ипотечного кредита является финансово наиболее выгодным вариантом приобретения жилья населением, нежели накопление денег, подвергающихся инфляционным процессам.

В среде банковского дела роль ипотечного кредитования, главным образом, проявляется в обеспечении положительного изменения таких важнейших показателей деятельность коммерческого банка, как объем кредитного портфеля и сумма полученных доходов. Ипотечное кредитование характеризуется большими суммами и продолжительными сроками размещения кредитных средств, что позволяет банкам значительно увеличивать объем кредитного портфеля, а также на протяжении длительного периода стабильно получать доходы от размещения средств. Кроме того учитывается относительно низкая рискованность ипотечного кредитования - обеспеченность кредитной операции залогом недвижимости делает ипотечное кредитование менее рискованным для банка по сравнению с иными видами банковского кредитования.

Развитию ипотечного кредитования на общерыночном уровне и в деятельности отдельных коммерческих банков препятствуют определенные проблемы. В сфере ипотечного кредитования присутствует проблема недостаточной обеспеченности кредиторов необходимым объемом ресурсов, который позволит удовлетворять потребности заемщиков в полном размере, увеличивать количество и объем выдаваемых кредитов, развивать конкуренцию ипотечного рынка за счет участия новых кредиторов. Развитие ипотечного кредитования в РФ характеризуется присутствием такой проблемы, как рост числа проблемных заемщиков. Возникновение этой проблемы присуще любой сфере кредитования, однако учитывая такие особенности ипотечных кредитов, как долгосрочность и крупный размер, влияние проблемы на развитие ипотечного кредитования усиливается, приводя к значительным финансовым потерям банков - кредиторов и рынка в целом. Развитию системы ипотечного кредитования в РФ препятствует ряд неблагоприятных обстоятельств связанных с высокими кредитными рисками, возникающими в деятельности коммерческих банков по причине отсутствия гибкости в применяемых процедурах погашения кредитов, отсутствия возможности адаптироваться к изменению финансовых возможностей заемщиков и условий ипотечного рынка.

Существование проблем в сфере развития рынка ипотечного кредитования, а также в механизме осуществления ипотечного кредитования коммерческими банками обусловливает необходимость исследования теоретических основ функционирования ипотечного кредитования и разработки рекомендаций по его развитию в деятельности основных участников ипотечного рынка - коммерческих банков.

Вопросы развития ипотечного кредитования рассматриваются в работах многих российских и зарубежных исследователей. Можно выделить следующих российских ученых, уделяющих большое внимание вопросам развития ипотеки: Е. Ф. Жуков, Г. Г. Коробова, Г. Н. Белоглазова, Л. П. Кроливецкая, А. М. Тавасиев, О. И. Лаврушин, Н. И. Валенцева, Л. Б. Лазарова, Ф. А. Каирова, Л. Ю. Новицкая, М. В. Кошелева, Р. М. Севек, А. Г. Куликов, В. С. Янин. Современной проблематике ипотечного кредитования свои труды посвящают такие зарубежные ученые, как М. Хальтер, Э. Дэвидсон, Э. Сандерс, Л. Вольф, Б. Батлер и др. Стоит отметить, что в работах современных исследователей ряд важных вопросов теоретико-методологического и практического направления развития ипотечного кредитования рассмотрен недостаточно полно, а именно, часть из них не учитывают степень влияния экономического кризиса на развитие рынка, а также не уделяют внимания существованию проблем в механизме ипотечного кредитования, реализуемом коммерческими банками.

Целью выпускной квалификационной работы является разработка мероприятий по совершенствованию организации механизма ипотечного кредитования в коммерческом банке.

В соответствии с целью в работе ставились следующие задачи:

1. Определить понятие и классификацию видов ипотечного кредитования;

2. Исследовать модель ипотечного кредитования, действующую в РФ;

3. Описать законодательное регулирование ипотечного кредитования в РФ;

4. Провести оценку условий развития ипотечного кредитования в Банке ПАО СБЕРБАНК России;

5. Проанализировать показатели ипотечного кредитования в Банке ПАО СБЕРБАНК России;

6. Разработать рекомендации по совершенствованию организации ипотечного кредитования в Банке ПАО СБЕРБАНК России;

7. Оценить экономическую эффективность рекомендаций для Банка ПАО СБЕРБАНК России.

Предметом выпускной квалификационной работы являются экономические отношения, возникающие между субъектами рынка по поводу ипотечного кредитования.

В качестве объекта исследования выбрано ипотечное кредитование в Банке ПАО СБЕРБАНК России.

Достижение поставленной цели и решение задач основано на применении следующих методов исследования: описание; классификация, обобщение, анализ, синтез, балансовый метод, графический метод, статистический метод, метод верификации результатов исследования.

В информационную базу исследования включены различные виды источников, содержание которых связано с темой исследования: акты законодательства РФ, учебная литература, научные журналы, сборники научных статей, монографии, статистические данные Центрального банка РФ и данные отчетности коммерческого банка.

Научная новизна исследования заключается в систематизации теоретических основ ипотечного кредитования и в разработке рекомендаций по его совершенствованию с учетом существующих проблем. Практическая значимость научного исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы представителями банковского бизнеса при организации ипотечного кредитования. Кроме того основные теоретические положения работы могут быть использованы в учебном процессе в рамках подготовки студентов и магистрантов по направлению «Финансы и кредит».

Структура выпускной квалификационной работы представлена введением, тремя главами, заключением, списком использованных источников и приложениями.

В первой главе работы рассматривается понятие и основные характеристики ипотечного кредитования. Для более полного отражения сущности ипотечного кредитования представлена его классификация по различным признакам. Определяются особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях, отражаются наиболее важные аспекты законодательного регулирования ипотечного кредитования в РФ.

Во второй главе работы представлен анализ современного состояния ипотечного кредитования в РФ на примере деятельности Банка ПАО СБЕРБАНК России. Проведена оценка условий ипотечного кредитования, действующих в банке, что позволило оценить актуальные тенденции ипотечного кредитования, сложившиеся на российском рынке. Проанализированы показатели предоставления ипотечных кредитов в банке.

В третьей главе работы представлены рекомендации по совершенствованию организации ипотечного кредитования в банке, с оценкой из возможной экономической эффективности.



1.Сущность и теоретические основы ипотечного кредитования РФ

1.1 Понятие, сущность и классификация ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование выступает неотъемлемым элементом современной экономики, существование которого определено социальными потребностями, возникающими в государстве - ипотечные кредиты призваны обеспечить население финансовыми ресурсами для покупки или строительства жилой недвижимости. Возникновение и развитие ипотечного кредитования происходит в рамках экономических отношений между населением, нуждающимся в получении ресурсов на указанные цели, и кредиторами, обладающими этими ресурсами и готовыми предоставить их на возвратной, срочной и платной основе.

Сегодня в экономике не сложилось предельно единого мнения относительно понятия ипотечного кредитования. Это подтверждают определения, сформулированные современными учеными.

Сущность ипотечного кредитования базируется на ее обеспеченности залогом недвижимого имущества - ипотекой. Содержание ипотеки включает в себя две категории: правовую и экономическую. Правовая категория предусматривает, что ипотека - это юридический инструмент, на основании которого происходит оформление залога недвижимого имущества при получении кредита, с условием того, что это имущество находится в пользовании у заемщика. С точки зрения экономической категории ипотека - это рыночный инструмент, с помощью которого происходит оборот имущественных прав на объекты недвижимости, а также осуществляется привлечение дополнительных финансовых ресурсов в различные сферы (сфера строительства, банковская сфера, сфера оборота ценных бумаг и др.).

Можно выделить отдельные черты ипотечного кредитования, дополняющие его определение:

- долгосрочность ипотечного кредитования (свыше 5 лет);

- целевой характер ипотечного кредитования;

- наличие у заемщика первоначального взноса, определяемого в процентном выражении от стоимости недвижимости, приобретаемой за счет кредита;

- минимальный риск для кредитора, так как у данного вида кредитования всегда существует залог недвижимости;

- активная поддержка государством путем введения льготных программ кредитования для различных слоев населения;

- создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценных бумаг;

- обеспечение реализации за счет ипотеки имущественных прав на объекты недвижимости;

- обязанность заемщика отчитываться перед кредитором: продавать, дарить, переоформлять недвижимость в залоге нельзя.

1. Основная роль ипотечного кредитования связана с обеспечением населения страны жильем. В условиях отсутствия собственных денежных средств в объеме, необходимом для покупки или строительства жилого дома или квартиры, население лишается возможности улучшить свои жилищные условия. Ипотечное кредитование способствует решению этой проблемы, оказывая положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

2. Ипотечное кредитование оказывает положительное влияние на экономику страны в целом. Его существование способствует развитию строительной отрасли, реализации построенных домов, что вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Ипотечное кредитование способствует росту занятости населения в строительной сфере, а также сферах, связанных с продажей недвижимости, что ведет к повышению благосостояния населения страны.

3. Ипотечное кредитование является фактором, положительно влияющим на повышение стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Выдаваемые банками ипотечные кредиты позволяют увеличивать кредитный портфель, а, следовательно, и доходы банковского сектора. Кроме того, обеспеченные недвижимостью ипотечные более безопасны для банков, чем другие виды кредитования, так как при невозврате кредита заемщиком банк реализует залог и возвращает свои средства.

Е. В. Пфау выделяет виды ипотечного кредитования, различающиеся по объекту, который финансируется за счет кредитных средств:

1. Ипотечное кредитование на приобретение недвижимости жилого назначения - в качестве такой недвижимости могут выступать дома, квартиры, комнаты, доли в домах и квартирах.

2. Ипотечное кредитование на долевое участие в строительстве жилья - такое кредитование предусматривает предоставление средств для вложений в долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

3. Ипотечное кредитование на строительство индивидуального жилого дома - особенностью такого вида кредитования является то, что он определяет возникновение залога не только в отношении строящегося дома, но и земельного участка на котором он расположен [47, с. 146].

Виды ипотечного кредитования по финансируемому объекту можно дополнить, обобщив данные таких ученых, как О. В. Мотовилова, С. А. Белозерова, О. И. Лаврушина, Н. И. Валенцевой, Г. Г. Коробова Они выделяют [18, с. 189; 19, с. 466; 20, с. 400]:

1. Ипотечное кредитование на приобретение земельного участка - земельный участок может иметь разное назначение (для жилищного строительства и для иных целей), а также иметь расположенную на нем недвижимость или не иметь.

2. Ипотечное кредитование на приобретение жилой недвижимости.

3. Ипотечное кредитование на приобретение нежилой недвижимости - такое кредитование финансирует покупку садовых домов, гараже, машино-мест, иных строений потребительского назначения.

4. Ипотечное кредитование на приобретение коммерческой недвижимости - данный вид кредитования предусматривает выдачу кредита экономическим субъектам в целях приобретения недвижимости производственного и складского назначения, офисной недвижимости и пр.

Л. Б. Лазарова и Ф. А. Каирова выделяют виды ипотечного кредитования по признаку «категория заемщика»:

1. Ипотечное кредитование в отношении всех желающих заемщиков, т.е. физических лиц, обратившихся в банк за получением кредита, и соответствующих требованиям банка для кредитования.

2. Ипотечное кредитование в отношении отдельных категорий заемщиков:

- кредитование сотрудников банка-кредитора;

- кредитование сотрудников организаций - клиентов банка;

- кредитование лиц, проживающих в регионе присутствия банка;

- кредитование отдельных социальных групп - молодые семьи, военнослужащие, многодетные семьи и др. [39, с. 96].

Однако авторы рассматривают виды ипотечного кредитования только с точки зрения финансирования покупки жилья населением. Ипотека распространяется и на предприятия, в связи с чем, можно выделить еще два вида ипотечного кредитования по признаку «категория заемщика»:

- ипотечное кредитование населения - осуществляется в целях покупки или строительства жилой недвижимости, строений потребительского назначения, земельных участков;

- ипотечное кредитование хозяйствующих субъектов - осуществляется в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в целях покупки или строительства недвижимости нежилого назначения. Именно кредитование этой категории клиентов приводит к возникновению понятия «коммерческая ипотека». В качестве залога при таком кредитовании могут выступать земельные участки, предприятия, здания, сооружения, иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

С. А. Баронин, В. В. Бочкарев выделяют виды ипотечного кредитования по видам залога, но не с точки зрения характера недвижимости (дом, земельный участок и пр.), а исходя из принадлежности заемщику:

- ипотечное кредитование под залог приобретаемой недвижимости - это наиболее распространенный подход в ипотечном кредитовании: недвижимость, приобретение которой кредитуется, становиться предметом залога;

- ипотечное кредитование под залог принадлежащей заемщику недвижимости - предусматривает, что в залог принимается недвижимость, находящаяся в собственности заемщика [40, с. 10].

Еще один критерий, который рассматривают ученые, - участие государства в ипотечной сделке:

- ипотечное кредитование с государственной поддержкой - этот вид предусматривает, что ипотечное кредитование осуществляется банками во взаимодействии с государством через партнерские программы. Сущность этих программ, как правило, предусматривает кредитование по льготной, сниженной ставке. Ставка снижается за счет субсидирования ее части государством;

- ипотечное кредитование без государственной поддержки - это кредитование по стандартным условиям кредитора.

Наиболее широкая классификация встречается Г. Н. Белоглазовой и Л. П. Кроливецкой Ученые рассматривают виды ипотечного кредитования по совокупности следующих признаков [24, с. 218]:

1. По видам валюты:

- ипотечное кредитование в национальной валюте, т.е. в рублях РФ;

- ипотечное кредитование в иностранной валюте (в долларах США и евро).

1. По величине первоначального взноса:

- ипотечное кредитование с первоначальным взносом от 10 до 50% от стоимости недвижимости;

- ипотечное кредитование с первоначальным взносом, превышающим 50% от стоимости недвижимости.

2. По виду процентных ставок:

- ипотечное кредитование с фиксированной процентной ставкой - устанавливается процентная ставка, которая не меняется в течение срока кредита;

- ипотечное кредитование с плавающей процентной ставкой - процентная ставка изменяется в зависимости от определенных рыночных условий, например, в зависимости от курса валют, учетной ставки, уровня инфляции и пр.

3. По сроку кредитования:

- ипотечное кредитование на срок от 5 до 15 лет;

- ипотечное кредитование на срок от 15 до 25-30 лет и выше.

4. По возможности досрочного погашения ипотечного кредита:

- ипотечное кредитование с возможностью досрочного погашения;

- ипотечное кредитование, исключающее досрочное погашение.

5. По целям кредитования:

- ипотечное кредитование на приобретение готовой недвижимости;

- ипотечное кредитование на реконструкцию, ремонт недвижимости;

- ипотечное кредитование на строительство недвижимости.

6. По характеру платежей или способу амортизации долга:

- ипотечное кредитование с постоянным платежом - предусматривает, что погашение ипотечного кредита производится заемщиком равными платежами в течение всего срока кредитования;

- ипотечное кредитование с переменными выплатами - предусматривает, что суммы платежей по ипотечному кредиту снижаются или увеличиваются с течением времени в рамках срока кредитования;

- ипотечное кредитование с единовременным погашением - предусматривает погашение ипотечного кредита единовременно, одной суммой.

Таким образом, ипотечное кредитование можно рассматривать как процесс предоставления кредитных средств заемщику на приобретение недвижимого имущества. Главной характеристикой этого процесса является обеспеченность залогом недвижимости - ипотекой. Ипотечное кредитование является специфическим видом кредитования, который характеризуется долгосрочностью, большими суммами, целевым характером использования кредитных средств. Кроме того ипотечное кредитование характеризуется наличие требования к первоначальному взносу, т.е. сумме собственных средств заемщика, финансирующих сделку по приобретению недвижимости. В условиях рынка ипотечное кредитование получило различные виды, зависящие от категории заемщика, вида недвижимости, характеру процентной ставки и прочих признаков.

В целях формирования единого представления о видах ипотечного кредитования, на рисунке 1 обобщена их классификация.



Рисунок 1 - Классификация видов ипотечного кредитования



Организация ипотечного кредитования в государстве зависит от сложившихся условий его развития, а именно, экономического уровня, характера финансово-кредитной системы, исторических аспектов, состояния законодательства. Перечисленные условия определяют вид и содержание модели ипотечного кредитования.

Формирование и применение модели ипотечного кредитования происходит в пределах рынка. В узком смысле рынок ипотечного кредитования следует рассматривать как систему экономических отношений между кредитором и заемщиком по поводу предоставления кредитных средств на покупку недвижимости под залог недвижимости. В широком смысле рынок ипотечного кредитования - это особая часть финансового рынка, представляющая собой открытую, сложную и постоянно развивающуюся экономическую систему, в основе которой находится процесс аккумуляции временно свободных денежных средств в банках и предоставление их заемщикам для приобретения недвижимости с оформлением ее залога [28, с. 64].

Существующие исследования в области ипотечного кредитования говорят о том, что на рынке может функционировать несколько моделей ипотечного кредитования. К примеру, В. В. Жариков, В. В. Безпалов, О. В. Коробова выделяют четыре модели, основанные на принципе привлечения средств кредиторами для последующей выдачи ипотечных кредитов [37, с. 30]:

1. Модель специализированных ипотечных банков (классическая модель) - данная модель основана на том, что на рынке ипотечного кредитования работают специализированные банки, т.е. банки, осуществляющие только ипотечное кредитование. Они привлекают средства на рынке долгосрочных капиталов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, что и создает основу для выдачи ими ипотечных кредитов.

2. Модель универсальных коммерческих банков (депозитно-кредитная модель) - основной характеризующей чертой этой модели является осуществление ипотечного кредитования универсальными коммерческими банками, т.е. банками, которые совмещают проведение ипотечных кредитных операций с иными банковскими операциями. В качестве главного источника ресурсов для выдачи ипотечных кредитов такие банки используют депозиты организаций и населения, привлекаемые на срочной основе.

3. Модель жилищных контрактных сбережений (ссудо-сберегательная модель) - эта модель предусматривает, что ипотечное кредитование осуществляется за счет целевых долгосрочных жилищных вкладов населения. Финансовые организации, например, такие как ссудо-сберегательные кооперативы, сберегательные кассы или же коммерческие банки, привлекают от населения вклады на длительный период, имеющие конкретную цель - накопление средств для получения ипотечного кредита. После накопления определенной в договорном порядке суммы, кредитор осуществляет ипотечное кредитование заемщика (вкладчика).

4. Двухуровневая модель ипотечного кредитования - эта модель предусматривает выделение на рынке ипотечного кредитования двух сфер: первичный рынок, на котором происходит непосредственно выдача ипотечного кредита за счет средств кредитора (собственных или привлеченных), и вторичный рынок, на котором происходит рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.

В работе А. А. Цыганова, Д. В. Брызгалова, А. Д. Языкова, Ю. В. Грызенковой [56, с. 96] выделяется еще три модели ипотечного кредитования, в зависимости от принципов формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования:

1. Замкнутая (автономная) модель - ее сущность заключается в использовании ссудо-сберегательного механизма. Данная модель соответствует характеристикам модели жилищных контрактных сбережений, о которой сказано ранее.

2. Усеченная модель - эта модель предполагает отсутствие вторичного рынка ипотечного кредитования, т.е. при ипотечном кредитовании не происходит выпуск ипотечных ценных бумаг. Кредитор использует закладные в качестве обеспечения привлекаемых ресурсов.

3. Расширенная модель - эта модель, напротив, связана с выпуском ипотечных ценных бумаг, т.е. предполагает привлечение ресурсов с вторичного рынка для финансирования ипотечного кредитования.

В целом содержание представленных моделей ипотечного кредитования позволяет объединить их в два вида, наиболее часто встречающихся в современной экономической литературе: одноуровневая и двухуровневая модели ипотечного кредитования. Такой подход к выделению моделей ипотечного кредитования поддерживают многие ученые, например, Н. Ф. Бондалетова [29, с. 320], И. В. Чижанькова, Н. В. Булей [57, с. 156], С. А. Баронин, В. В. Бочкарев [40, с. 48] 48, Р. М. Севек, Ш. В. Кастаган [50, с. 75], И. А. Филиппова, К. К. Мартьянов [54, с. 75].

Одноуровневая модель ипотечного кредитования предусматривает, что основными участниками рынка ипотечного кредитования выступают кредитор и заемщик. Кредитор осуществляет формирование ресурсов, необходимых для выдачи ипотечных кредитов за счет привлечения средств в виде депозитов, остатков средств на банковских счетах, заимствований на межбанковском рынке или в результате эмиссии долговых ценных бумаг; также кредитор может использовать собственный капитал для кредитования. После выдачи ипотечных кредитов, кредитор самостоятельно осуществляет их рефинансирование путем выпуска ценных бумаг - закладных. Закладные обеспечены выданными ипотечными кредитами, и при размещении их на рынке кредитор получает денежные средства от инвесторов, которые обеспечивают возможность новых выдач ипотечных кредитов [29, с. 321].

Одноуровневая модель ипотечного кредитования предусматривает, что косвенными участниками рынка могут быть страховые, оценочные и регистрационные компании, которые обеспечивают заключение ипотечной сделки.

Относительная простота данной модели определила ее распространение во многих странах, в том числе в Германии, Австрии, Франции, Дании, Норвегии, Венгрии, Польше.

К достоинствам одноуровневой модели ипотечного кредитования можно отнести:

1. Простата организации - основными участниками кредитования выступают кредитор и заемщик, а также организации, обеспечивающие заключение ипотечной сделки. Небольшое число участников определяет снижение затрат на оформление ипотечных сделок, ускоряет процесс кредитования, а также не требует наличия сложной рыночной инфраструктуры.

2. Жесткое законодательное регулирование - деятельность кредиторов строго регламентируется законодательством страны, в частности, они не имеют права осуществлять высоко рискованные операции, а их основная деятельность практически целиком сводится к выдаче ипотечных кредитов. Это обеспечивает стабильность развития рынка ипотечного кредитования.

3. Неизменность процентной ставки по ипотечному кредиту - ипотечные программы кредитования имеют фиксированные процентные ставки, что определяет их эффективность для заемщиков на фоне роста рыночных ставок. Следовательно, это повышает спрос заемщиков на ипотечное кредитование.

4. Самофинансируемость ипотечного кредитования - выдача ипотечных кредитов происходит за счет средств, сформированных кредиторами самостоятельно, что снижает зависимость рынка ипотечного кредитования от рынков капитала [57, с. 157].

Следует отметить, что в рамках одноуровневой модели в Германии отмечается сочетание модель специализированных ипотечных банков и ссудо-сберегательная модель.

Модель ипотечного кредитования, сложившаяся в РФ, предусматривает участие в механизме выдачи и обслуживания ипотечных кредитов двух типов субъектов: субъекты, непосредственно выполняющие процедуры ипотечного кредитования; субъекты, обеспечивающие функционирования рынка ипотечного кредитования. Иными словами состав субъектов российской модели ипотечного кредитования можно представить в виде основных и косвенных участников, соответственно (рис. 1.1).

Рисунок 1.1 - Участники модели ипотечного кредитования в РФ

Первый тип субъектов - это основные участники ипотечного кредитования, функционирующие в сфере первичного и вторичного рынка:

1. Кредиторы - это кредитные организации, осуществляющие операции по выдаче ипотечных кредитов. В качестве кредиторов могут выступать кредитные организации, созданные в форме коммерческих банков и небанковских кредитных организаций. Наиболее распространенны в российских условиях в качестве кредиторов коммерческие банки - универсальные и специализированные, государственные и частные. На рынок ипотечного кредитования допускаются только те банки, которые характеризуются финансовой устойчивостью, имеют большую ресурсную базу, развитию филиальную сеть, что в совокупности позволяет им поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных кредитов [15, с. 201].

Помимо коммерческих банков ипотечное кредитование осуществляют небанковские кредитные организации, например, строительно-сберегательные кассы и кредитные кооперативы:

- строительно-сберегательные кассы - представляют собой финансовые институты, которые выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья. Они формируют финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов путем привлечения вкладов от населения. Ипотечный кредит выдается только тому лицу, которое является участником кассы, и в течение нескольких лет осуществляло взносы в виде вкладов в определенном размере;

- кредитные кооперативы - являются некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность по оказанию финансовой взаимопомощи членам кооператива. Суть такой деятельности заключается в объединении граждан, которые за счет периодических взносов накапливают базу для дальнейшего кредитования под залог недвижимости.

Кредиторы, независимо от вида, осуществляют следующие функции на рынке ипотечного кредитования:

- реализация механизма ипотечного кредитования, которая достигается работой по оценки финансового состояния заемщика и принятия решения о возможности кредитования, а также выработке всех условий кредитования, в том числе сумма, срок, процентная ставка;

- оформление ипотечной сделки путем заключения договора об ипотеке, кредитного договора, оформление закладной;

- выдача и обслуживание ипотечного кредита.

2. Заемщики - это граждане Российской Федерации или хозяйствующие субъекты, которые получают ипотечный кредит, заключая договор с кредитором. Заемщики должны соответствовать определенным требованиям кредитора, в частности, относительно уровня дохода, места проживания (нахождения), возраста, трудовой занятости и пр. В качестве одного из основных условий для заемщиков является наличие первоначального взноса, который представляет собой собственные денежные средства заемщиков в сумме, рассчитанной в процентах от стоимости недвижимости. В современных условиях такая сумма может варьироваться от 10 до 50% от стоимости недвижимости [23, с. 259].

3. Продавцы жилья - это физические и юридические лица, которые осуществляют продажу недвижимости, принадлежащей им на праве собственности, или продающие недвижимость по поручению ее владельцев.

4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов - это агентства по ипотечному кредитованию, которые осуществляют рефинансирование ипотечных кредитов. Операторы вторичного рынка осуществляют следующие функции:

- рефинансирование ипотечных кредитов путем осуществления выпуска ипотечных ценных бумаг;

- стимулирование инвесторов к вложениям в сферу ипотечного кредитования;

- содействие кредиторам по рациональной организации процесса ипотечного кредитования;

- повышение доступности ипотечных кредитов за счет разработки программ кредитования доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов [8].



1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ

Основой развития ипотечного кредитования в РФ является законодательное регулирование ипотечного кредита, как правовой категории. Действующие нормы законодательства затрагивают процесс предоставления кредита, но в большей части касаются порядка оформления залога недвижимого имущества.

При предоставлении ипотечных кредитов должны соблюдаться нормы части 2 Гражданского кодекса РФ, которые содержат общие требования к оформлению отношений между кредитором и заемщиком:

- выдача кредитов осуществляется на основании договора, который заключается в письменной форме между кредитором и заемщиком;

- обязанностью кредитора по договору является предоставление кредита заемщику в денежной форме;

- обязанностью заемщика по договору является возврат суммы кредита в установленный срок с выплатой процентов за пользование кредитом;

- кредитование может осуществляться только в денежной форме;

- в кредитном договоре должны быть установлены все основные условия кредитования, в частности, сумма кредита, срок, на который он предоставлен, и размер процентной ставки;

- по кредиту должна быть установлена процентная ставка, определяющая размер платы заемщика за пользование заемными средствами. Ставка должна иметь годовое выражение и может быть как фиксированной и переменной;

- кредитование может быть обеспечено со стороны заемщиками неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором;

- если заемщик не выполнил свои обязательства по кредитному договору в срок, то кредитор может потребовать досрочного возврата суммы займа и причитающихся процентов, а также обратить взыскание на обеспечение по кредиту [2].

В части 1 Гражданского кодекса РФ содержаться нормы, определяющие общее понятие и порядок оформления залога. Залогом считается форма обеспечения обязательств заемщика перед кредитором, который имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества [1]. Основанием для возникновения залога выступает договор, заключенный между кредитором и заемщиком. В рамках отношений по поводу залога заемщик именуется залогодателем, а кредитор - залогодержателем [1].

Нормы Гражданского кодекса РФ в части залога находят отражение в Федеральном законе № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который признан основным нормативным актом, регулирующем ипотечное кредитование в РФ.

Согласно закону при выдаче кредита на приобретение недвижимости заемщик передает кредитору эту недвижимость в залог - возникает ипотека. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо частично [3].

Договор об ипотеке должен быть составлен в письменной форме и подписан кредитором и заемщиком. При этом договор подлежит государственной регистрации, только после этого он считается заключенным, в противном случае, считается недействительным. Государственная регистрация осуществляется подразделениями Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) в Едином государственном реестре недвижимости по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Срок регистрации ипотеки жилых помещений осуществляется в течение 5 дней с даты подачи документов в Росреестр. Срок регистрации ипотеки иных предметов залога осуществляется в течение 7 рабочих дней с даты представления документов в Росреестр.

Порядок государственной регистрации договора об ипотеке определяется Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и включает следующие этапы (табл. 1).

Таблица 1.Порядок государственной регистрации договора об ипотеке

Этап	Содержание
Прием представителем уполномоченного органа документов для регистрации	Основанием для государственной регистрации ипотеки является совместное заявление залогодателя и залогодержателя. В случае возникновения ипотеки, в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, основанием для государственной регистрации может выступать заявление нотариуса.
Оценка совершаемой сделки	Осуществляется анализ законности совершаемой сделки, направленной на получение жилья в собственность, а также комплексная проверка подлинности представленных документов и их соответствия требованиям законодательства. Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности заемщика. При заключении в процессе кредитной сделки закладной, в регистрирующий орган должны быть представлены (помимо заявления и договора об ипотеке) сама закладная и приложения к ней.
Внесение записи в государственный реестр	В Единый государственный реестр недвижимости при регистрации ипотеки вносятся сведения: о залогодержателе, предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной, наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной.
Завершение процедуры регистрации	Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества. Происходит выдача собственнику соответствующего свидетельства. При государственной регистрации, орган регистрации оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, копию закладной



2.Анализ ипотечного кредитования в деятельности банка на примере ПАО сбербанк России

2.1 Анализ и характеристика деятельности ПАО Сбербанк России

История становления современного ПАО Сбербанк начинается со времен Российской Империи. В 1841 году по указу императора Николая I были учреждены сберегательные кассы, располагавшиеся в при Московской и Петербургской сохранных казнах. Это были лишь два маленьких учреждения с двадцатью сотрудниками. Кассы получили государственный статус и впоследствии разрослись по всей стране, аккумулируя средства для реализации крупных государственных проектов. Данные учреждения в трудные времена помогли удержать устойчивое положение российской экономики. Далее, в советское время, они были преобразованы в систему Государственных трудовых сберегательных касс, что активно популяризировалось среди населения. В послевоенное время, размещая займы восстановления и развития народного хозяйства, Сберкассы играли важную роль в восстановлении страны. А в новейшее время превратились в современный универсальный банк, крупную международную группу, чей бренд известен более чем в двадцати странах мира. Зарегистрирован Сбербанк России в Центральном Банке Российской Федерации 20 июня 1991 года. Регистрационный номер- 1481. Деятельность Банка производится согласно генеральной лицензии Центрального Банка РФ на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015 г. Центральный банк Российской Федерации считается акционером и учредителем Сбербанка России, в его распоряжении находятся 50 % уставного капитала и дополнительно одна голосующая акция. Остальная часть акций принадлежит российским и международным инвесторам. По организационно-правовой форме ПАО Сбербанк является публичным акционерным обществом. Исчерпывающее понятие публичного акционерного общества в законодательстве не содержится. Однако признаки, предусмотренные 26 ст. 96 ГК и ст. 7 закона «Об АО», послужат основой для его определения. Начиная с 1.09.2014 г. все ОАО, которые соответствовали определению публичности, автоматически превратились в ПАО. И впоследствии к ним применяется положение обновленного ГК РФ (ФЗ № 99 от 05.05.2014 г.). Организационная структура Банка выглядит следующим образом: Общее собрание акционеров, Наблюдательный совет, Президент - Председатель Правления Банка и Правление Банка, а также подотчетные им подразделения (рис.1.2).

Рис.2

Сбербанк составляет третью часть российской банковской системы. Его клиентами являются 95.4 млн. частных лиц и 2.5 млн. активных корпоративных клиентов. Банк существует в 83 субъектах Российской Федерации, а это 14тыс. отделений и более 77 тыс. банкоматов и терминалов по всей стране. Банк входит в топ-5 крупнейших работодателей России и дает работу и источник дохода 300 000 сотрудникам, которые работают над превращением банка в лучшую сервисную компанию с продуктами и услугами мирового уровня. Уставный капитал на сегодняшний день в ПАО Сбербанк составляет более 67 млрд. рублей, который состоит из 21 млрд. обыкновенных акций и около 1 млрд. привилегированных акций. ПАО Сбербанк является активным участником фондового рынка, его инвестиционный портфель преимущественно состоит из государственных, муниципальных ценных бумаг, как Российской Федерации, так и иностранных государств. Несмотря на нестабильное положение экономики, банк ведет эффективную инвестиционную деятельность. В период с 2017 г. по 2019 г. доходы ПАО Сбербанк от вложений в ценные бумаги увеличились на 25 %. (с 1774228 млн. руб. до 2316357 млн. руб. ).

Одним из направлений инвестиционной деятельности ПАО Сбербанк является инвестирование в дочерние и зависимые организации. Перечислим некоторые из них. ООО СК «Сбербанк страхование» - предоставляет широкий перечень страховых услуг в сегменте страхования жизни и имущества.

Среди клиентов Сбербанка - более 2,5 млн. предприятий. Банк обслуживает все группы корпоративных клиентов, причем на долю малых и средних компаний приходится более 35% корпоративного кредитного портфеля банка. Оставшаяся часть - это кредитование крупных и крупнейших корпоративных клиентов. Клиентам доступны быстрые расчеты внутри банка, которые обеспечиваются широкой линейкой вспомогательных сервисов, а также возможность получить справочно-информационную помощь и поддержку в решении вопросов в области внешнеэкономической деятельности. Более 1,5 млн. клиентов- юридических лиц ежемесячно пользуются приложением «Сбербанк Бизнес Онлайн».

Спектр услуг Сбербанка, предоставляемых розничным клиентам, очень обширен: это депозиты, различных виды кредитования, брокерские услуги, банковское страхование, прием платежей и осуществление денежных переводов, выпуск и обслуживание кредитных и дебетовых карт. Банк стремится сделать обслуживание более удобным, современным и технологичным. В банке создана система удаленных каналов обслуживания, которые уже массово вошли в жизнь клиентов.

Сбербанк является лидером внедрения цифровых технологий, успешно трансформирует собственную технологическую платформу и создает крупнейшую 32 промышленную ИТ-систему.

Банк гибко относится к переменам, ориентируясь на стремительно меняющиеся технологии и предпочтения клиентов. Таким образом, в характеристике деятельности прослеживается, как банк строит честные и доверительные отношения с каждым клиентом, стремясь быть полезной и интегрированной частью их жизни. Сбербанк работает со всеми сегментами клиентов, от розничных до крупных холдингов и транснациональных компаний.

2.2 Оценка условий ипотечного кредитования в ПАО СБЕРБАНК России

Анализ капитала центра ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России» В состав оборотного капитала центра ипотечного кредитования (ЦИК) ПАО «Сбербанк» входят денежные средства на расчетных счетах и краткосрочная дебиторская задолженность, а именно: текущие денежные средства, средства в кредитных организациях (корреспондентские счета), ссудная задолженность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, ссудная задолженность физических лиц, просроченная ссудная задолженность. Оборотный капитал отражается во II-м разделе актива баланса. Ведущую роль в составе источников формирования занимают собственные оборотные средства. Они обеспечивают имущественную и оперативную самостоятельность. Источником собственных оборотных средств на этой стадии являются собственные средства Сбербанка, передаваемые дополнительному офису. По мере развития деятельности собственные оборотные средства пополняются за счет средств юридических и физических лиц, находящихся на счетах ЦИК, в том числе средств, привлеченных в виде 33 депозитов; кредитов других банков; не распределенной в течении отчетного года прибыли. Одной из приоритетных целей отделения № 0001 «Сбербанка» является максимальное привлечение финансово стойких клиентов. Подавляющая часть ресурсов коммерческого банка формируется за счет привлеченного капитала, а не собственного. Коммерческие банки привлекают свободные денежные средства юридических и физических лиц путем выполнения депозитных операций, в процессе которых используют разные виды банковских счетов. Клиенты доп. офиса № 01 не в полной мере используют средства на депозитных счетах, в результате чего на них хранится стабильный остаток средств, который используется для осуществления активных операций. Поскольку процент за кредитами намного превышает размер платы за депозитами до востребования, то банк при этом получает существенный доход, который в дальнейшем используется в обороте.

2.3 Виды и условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в ПАО Сбербанк

На сегодняшний день в ПАО «Сбербанк существует следующие виды ипотеки: «Приобретение готового жилья»; «Приобретение строящегося жилья»; «Военная ипотека». Условия кредитования на приобретение готового жилья представлены на Рисунке 2.



Рисунок 3 - Условия кредитования на приобретение готового жилья

Условия кредитования на приобретение строящегося жилья представлены на рисунке 2.1.



Рисунок 3.1- Условия кредитования на приобретение строящегося жилья

Условия кредитования военнослужащих представлены на рисунке 2.2.

Рисунок 3.2. - Условия кредитования военнослужащих



Требуемые документы для рассмотрения заявки на ипотечный кредит: ? заполненное заявление-анкета (по форме Банка);

? паспорт заемщика / созаемщика(ов)/поручителя(ей)/залогодателя(ей) (предъявляется);

? документы по предоставляемому залогу;

? документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика / созаемщика / поручителя (для клиентов, не получающих заработную плату (пенсию) на счет, открытый в Банке);

? документы по кредитуемому жилому дому (могут быть предоставлены в течение 120 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита).

Рассмотрим льготные условия кредитования для молодых семей. Жилищный вопрос в России стоит наиболее остро именно для молодых семей - тех, в которых возраст каждого супруга не превышает 35 лет. ПАО Сбербанк предлагает молодым семьям воспользоваться программами жилищного кредитования, разработанными специально для них. Главная идея ипотечного кредитования для молодых семей от ПАО Сбербанк заключается в предоставлении ипотечных кредитов на льготных условиях. Это может быть сниженная процентная ставка, сниженная сумма первоначального взноса, более длительный, чем обычно, срок предоставления кредита. Для каждого конкретного ипотечного продукта льготные условия для молодых семей индивидуальны. Федеральная программа и ипотечные предложения для молодых семей от ПАО Сбербанк предусматривает уплату государством до 30% от стоимости приобретаемого молодой семьей жилья, но в Сбербанке все построено вокруг вышеупомянутого льготного кредитования без безвозмездных субсидий. Для участия в федеральной целевой программе семья должна состоять на учете в муниципалитете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, тогда как для Сбербанка такой статус семьи не имеет значения. То, что объединяет федеральную программу «Молодая семья» и предложение для молодых семей от Сбербанка - наличие подтвержденных стабильных доходов у молодой семьи, достаточных для выплат по кредиту на приобретение жилья.

Согласно позиции ПАО Сбербанк России, молодой признается семья: ? в которой возраст супругов (хотя бы одного из них) не превышает 35 лет, но не менее 21 года, то есть семья максимально трудоспособна и сможет выплатить заемные средства банку; ? которая намерена купить или построить жилье в России; ? которая располагает собственными средствами в размере от 10% от общей стоимости того жилья, на приобретение которого планируется направить кредитные средства (если в семье есть дети) или 15% - если в семье нет детей; ? молодой семьей признается также неполная семья с одним родителем и детьми (ребенком), и при этом возраст единственного родителя не может превышать 35 лет. Рассмотрим более подробно условия на предоставление каждого ипотечного продукта ПАО Сбербанк России, которыми могут воспользоваться 49 семьи, отвечающие вышеприведенным требованиям для молодой семьи.

Порядок предоставления Кредита

Датой фактического предоставления Кредита является дата зачисления Кредита/первой части Кредита на

Счет кредитования. Кредит может быть предоставлен одним из двух указанных ниже способов (способ выдачи Кредита

зависит от условий предоставляемого кредитного продукта и определяется Договором):

- единовременно по заявлению Заемщика/Титульного созаемщика путем зачисления на Счет кредитования (при предоставлении Кредита на инвестирование строительства, если Документ-основание предусматривает единовременную оплату стоимости Объекта недвижимости или оплату паевого взноса, а также на приобретение Объекта недвижимости);

- частями по заявлению Заемщика/Титульного созаемщика путем зачисления на Счет кредитования в пределах неиспользованного (свободного) остатка невозобновляемой кредитной линии (при предоставлении Кредита на инвестирование строительства, если Документом-основанием (договором) предусмотрена оплата стоимости Объекта недвижимости частями, а также на индивидуальное строительство Объекта недвижимости), при этом:

1) на индивидуальное строительство Объекта недвижимости, осуществляемое на основании договора со строительной организацией или с иным лицом, осуществляющим строительство, - размер первой части Кредита не должен превышать стоимость строительства Объекта недвижимости/стоимость работ по строительству Объекта недвижимости (без учета стоимости отделки/работ по отделке Объекта недвижимости), указанную в договоре;

2) на индивидуальное строительство Объекта недвижимости, осуществляемое самостоятельно без привлечения строительной организации или иного лица, осуществляющего строительство, - размер первой части Кредита не должен превышать 50% от установленного лимита кредитной линии;

3) по кредитам на индивидуальное строительство с одновременным приобретением земельного участка оплата стоимости его приобретения включается в размер первой части Кредита.

2.4 Риски ипотечного кредитования

В текущем состоянии экономики поддержка со стороны государства нужна и банкам, и клиентам. Программа позволяет заёмщикам удовлетворять их потребности в жилье, а банкам - увеличивать количество выдаваемых кредитов и стабилизировать качество кредитного портфеля за счет надежных и платежеспособных заемщиков.

Традиционно все риски ипотечного кредитования берет на себя банк, который предоставляет заёмщику кредит на значительную сумму и под определенные гарантии. Однако, при этом покупатель недвижимости, соглашаясь на ипотечный кредит, берет на себя серьезные финансовые обязательства перед банком. В большинстве случаев банк, чтобы не потерять клиента, умалчивает о наиболее существенных рисках, которые могут возникнуть у заемщика. Рассмотрим основные риски и угрозы ипотечного кредитования в России, которые актуальны для заемщика в текущей экономической ситуации.[22]