Процесс обслуживания ипотечных кредитов в банке
Роль обслуживания ипотечных кредитов в обеспечении постоянного денежного потока платежей по ипотечным кредитам, в организации нормальных взаимоотношений банка и заемщика в течение срока кредита. Способы внесения заемщиком платежей по ипотечному кредиту.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | статья |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.12.2018 |
| Размер файла | 69,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Процесс обслуживания ипотечных кредитов в банке
1. Общие вопросы
Обслуживание ипотечных кредитов играет существенную роль в обеспечении постоянного денежного потока платежей по ипотечным кредитам, в организации нормальных взаимоотношений банка и заемщика в течение всего срока кредита.
Особое значение система обслуживания ипотечных кредитов имеет при продаже кредитов организациям вторичного рынка ипотечных кредитов (с оставлением функции обслуживания за банком), при эмиссии ипотечных ценных бумаг. От четкой работы сотрудников подразделений по обслуживанию кредитов во многом зависит регулярность получения доходов инвесторами, а следовательно надежность и привлекательность ипотечных ценных бумаг.
Обслуживание ипотечного кредита - это деятельность банка по сбору платежей по ипотечному кредиту и переводу различных частей этих платежей (долг, процент, налоговые платежи, страховые взносы) в соответствии с их назначением получателям (на соответствующие счета банка, инвесторам, налоговым инспекциям, страховым организациям), а также работа с ипотечными кредитами при нарушении заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам вплоть до обращения взыскания на заложенное жилье.
Основными задачами организации по обслуживанию ипотечного кредита являются:
предоставление заемщикам услуг, связанных с обслуживанием ипотечных кредитов;
обеспечение защиты интересов кредитора, заемщиков и инвесторов при выпуске ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
образование прибыли банка от обслуживания кредитов.
Банк обеспечивает защиту своих интересов путем:
своевременного и в полном размере сбора платежей по кредиту;
своевременного и в полном размере перечисления налоговых и страховых платежей;
обеспечения сохранности заложенного имущества путем осуществления регулярной инспекции имущества.
Банк может осуществлять обслуживание ипотечных кредитов - как оставляемых в собственном портфеле, так и продаваемых организациям вторичного рынка ипотечных кредитов.
Все основные параметры обслуживания оговариваются в кредитном договоре, заключаемом между банком и заемщиком: сроки и периодичность платежей, размеры штрафных санкций, условия досрочного погашения, требование обеспечения сохранности имущества, условия пересмотра процентной ставки и т.п.
Обслуживание ипотечных кредитов, как правило, осуществляет специализированное подразделение (управление, отдел) банка.
2. Функции подразделения по обслуживанию ипотечных кредитов
В процессе обслуживания ипотечных кредитов выполняются следующие функции:
1) ведение кредитных дел заемщиков;
2) прием платежей от заемщиков по ипотечным кредитам:
осуществление контроля за своевременным внесением заемщиком платежей по ипотечным кредитам;
распределение суммы платежа по ипотечному кредиту по соответствующим лицевым счетам;
ведение ссудных счетов заемщиков;
предоставление выписок по счетам заемщика;
выявление ошибок, возникающих в процессе внесения платежей по ипотечным кредитам, принятие мер по их устранению;
расчет новых ставок и размеров платежей по ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой; своевременное уведомление заемщиков о таких изменениях;
формирование резервов на возможные потери по ссудам;
обеспечение внебалансового учета обеспечения по ипотечным кредитам;
составление сводных месячных и годовых отчетов по ипотечным кредитам;
оформление платежей в счет досрочного погашения ипотечного кредита, проведение по согласованию с заемщиками перерасчетов платежей по ипотечным кредитам, связанных с досрочным погашением кредитов;
3) принятие мер при нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору:
предупреждение нарушений сроков внесения платежей по ипотечным кредитам;
принятие мер в ситуациях несвоевременного или в неполной сумме внесения платежей по ипотечным кредитам;
реализация мер по работе с проблемными ипотечными кредитами;
обращение взыскания на заложенную недвижимость;
4) контроль за уплатой налогов на имущество и внесением страховых премий;
5) периодический контроль за состоянием жилья, являющегося обеспечением ипотечного кредита, и выполнение иных обязательств заемщика по договору об ипотеке.
Обслуживание ипотечных кредитов осуществляет кредитный инспектор по обслуживанию, за которым закрепляются конкретные кредитные договоры.
3. Сбор платежей при обслуживании ипотечных кредитов
Основные платежи, взимаемые банком при обслуживании ипотечных кредитов:
платеж по кредиту, включающий плату в счет погашения основного долга и процента;
плата за обслуживание кредита, которая является частью процентной ставки, устанавливаемой по кредиту;
штрафные платежи за несвоевременное внесение суммы регулярного платежа, предусматриваемые кредитным договором.
Кроме того, в странах, где ипотечное кредитование получило широкое распространение, банки могут взимать с заемщиков следующие платежи:
сбор при передаче обязательства по кредиту (по устанавливаемому банком прейскуранту) - взимается, если обязательство по ипотечному кредиту переходит от заемщика, являющегося собственником имущества, к покупателю имущества, становящемуся новым собственником (при этом оформляется документ о передаче обязательств по кредиту); данный сбор выплачивается новым заемщиком;
плату за восстановление заемщика в правах на дальнейшее выполнение обязательств по кредитному договору после преодоления им ситуации неплатежей по кредиту, длившейся от 30 до 90 дней (по устанавливаемому банком прейскуранту);
сбор за замену страхового полиса другим (пересмотр страховой суммы);
платежи за ошибки в банковском чеке и т.п. (по устанавливаемому банком прейскуранту).
Для организации обслуживания ипотечных кредитов банк открывает заемщику транзитный счет (счет вклада "до востребования"), режим которого может предусматривать такие условия, как:
наличие неснижаемого остатка в размере месячного платежа по ипотечному кредиту;
наличие ограничения на досрочное закрытие счета (установление минимального срока от подачи заявления на закрытие счета до его закрытия - 10 дней);
предоставление банку права безакцептного списания средств со счета в соответствии с условиями кредитного договора;
ежегодное начисление процентов на средства счета по ставкам вклада "до востребования".
В целях контроля за своевременностью внесения платежей по кредиту, соответствия величины платежей требованиям кредитного договора составляется план амортизации ипотечного кредита, который является основой плана графика внесения платежей по ипотечному кредиту. План-график - это тот документ, в соответствии с которым кредитный инспектор по обслуживанию осуществляет контроль за платежной дисциплиной заемщика. Платежи по кредиту осуществляются, как правило, ежемесячно. Платеж по кредиту состоит из двух частей: платы, вносимой в счет погашения долга, и платы, вносимой в счет погашения процентов.
В соответствии с условиями кредитования, принятыми в банке, может применяться практика открытия заемщиком специального накопительного счета В зарубежной практике существуют специальные счета, открываемые при предоставлении ипотечного кредита, - эскроу-счета. . Специальный накопительный счет - это открываемый для заемщика счет вклада "до востребования", оформляемый договором "О специальном режиме счета заемщика". Специальный накопительный счет предназначен для накопления платежей заемщика по страхованию предмета залога и жизни, а также для уплаты налога на недвижимость. В договоре "О специальном режиме счета заемщика" могут содержаться следующие условия:
обязательства заемщика ежемесячно перечислять средства в размере 1/12 годовой суммы требуемых к уплате страховых взносов и налоговых платежей;
обязательства банка перечислять эти средства в соответствующие организации с учетом их целевого назначения;
обязательство заемщика иметь на счете вклада неснижаемый остаток в размере рассчитанной ежемесячной суммы платежа в счет уплаты страховых взносов и налога на недвижимость;
обязательства банка начислять проценты на среднемесячные остатки средств на счете вклада.
Специальный накопительный счет позволяет банку обеспечить контроль за своевременностью взносов требуемых налоговых, страховых и других платежей, что способствует предотвращению нежелательных ситуаций, связанных с собственностью, являющейся залоговым обеспечением кредита (к примеру, ее изъятие и продажа за неуплату налогов), а также возможных случайностей, нарушающих выполнение обязательств по кредиту.
Требование открытия специального накопительного счета может содержаться в качестве обязательного условия в кредитном договоре. В договоре определяются размеры взносов на счет, сроки внесения платежей, целевое назначение взносов с указанием конкретных реквизитов организаций - получателей средств со специального накопительного счета, а также сроков перечисления средств этим организациям.
Взносы на специальный накопительный счет осуществляются ежемесячно одновременно с внесением платежей по кредиту. Банк не перечисляет средства в счет погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту, если в составе платежа нет средств, предназначенных для зачисления на специальный накопительный счет. До поступления оставшейся суммы средства остаются нераспределенными на транзитном счете заемщика. За этот период банк начисляет штрафные проценты в установленном порядке.
Размер взносов на специальный накопительный счет определяется из расчета 1/12 суммы годовых налогов на имущество и страховых платежей: Re = (T + I) / 12, где Re - сумма месячного взноса на специальный накопительный счет;
T - годовая сумма налога на заложенное имущество;
I - годовая сумма страховых взносов в соответствии с условиями договора страхования заложенного имущества.
Для определения суммы ежемесячных взносов банк проводит анализ реально осуществляемых заемщиком платежей. Если необходимая для уплаты величина налоговых и страховых платежей превысит сумму ежемесячных взносов, то банк принимает решение об увеличении взносов на специальный накопительный счет, известив об этом заемщика за 30 дней до внесения очередного платежа. Если фактические налоговые и страховые платежи окажутся меньше суммы ежемесячных взносов, то образовавшиеся остатки средств могут быть выданы заемщику или учтены при установлении платежей на следующий год (т.е. остатки могут быть направлены на специальный накопительный счет следующего года), банк также может сократить размер последующих ежемесячных взносов.
На средства специального накопительного счета (на среднемесячные остатки по счету) начисляются проценты по действующим в банке ставкам вкладов "до востребования".
На специальный накопительный счет по взаимной договоренности банка и заемщика могут вноситься дополнительные взносы (взносы по страхованию по нетрудоспособности и страхованию жизни, по страхованию кредита и т.д.). В этом случае в договоре "О специальном режиме счета заемщика" дополнительно указываются:
размеры дополнительных взносов и их целевое назначение;
условия возмещения недостатка средств;
обязательства банка принимать месячные платежи от заемщика, даже если они не включают суммы дополнительных взносов.
В банковской практике известны различные способы внесения заемщиком платежей по ипотечному кредиту.
1. Отчисления от заработной платы. Заемщик поручает работодателю ежемесячно перечислять на счет банка определенную сумму по платежному поручению. В платежном поручении указываются направления зачисления средств и их разбивка по отдельным счетам (уплата процентов, погашение основного долга, специальный накопительный счет). Банк должен получить соответствующее подтверждение от работодателя о готовности перечислять требуемые платежи. При этом банку необходимо оценить надежность компании-работодателя.
2. Автоматическое, по поручению заемщика, списание платежей с текущего счета, открытого в банке-кредиторе. В договоре на открытие этого счета содержится требование наличия на счете неснижаемого месячного остатка в размере суммы ежемесячных платежей по кредиту (платежей в счет уплаты процентов и погашения основного долга), а также взносов на специальный накопительный счет.
3. Перечисление платежей в безналичной форме из любого удобного для заемщика банка. При этом в адрес банка-кредитора посылается копия платежного поручения с указанием направлений зачисления средств, их разбивки по отдельным счетам, номера кредитного договора. Для этих целей заемщик получает для каждого платежа 3 экземпляра платежных поручений с разбивкой суммы платежа по отдельным направлениям зачисления средств (погашение основного долга, процентов, специальный накопительный счет, штрафные платежи). Заемщик должен проинформировать банк о своем счете, открытом в другом банке для этих целей.
4. Взносы платежей наличными через кассу банка. Пока это самая распространенная в России форма внесения заемщиком платежей по ипотечным кредитам.
Может быть принята следующая технология оформления платежей по ипотечному кредиту. Кредитный инспектор по обслуживанию оформляет платежное поручение на безакцептное списание средств с текущего счета заемщика на транзитный счет (счет расчетов по ипотечному кредиту). Платежное поручение подписывается у уполномоченного сотрудника банка и передается в бухгалтерию для зачисления средств на транзитный счет в целях осуществления платежа по кредиту.
Кредитный инспектор по обслуживанию оформляет списание и распределение средств, зачисленных на транзитный счет, по соответствующим счетам заемщика. Для этого кредитный инспектор оформляет распоряжение для бухгалтерии, подписанное начальником отдела ипотечного кредитования, о проведении соответствующих операций.
Если кредитным договором предусмотрена возможность для заемщика осуществлять платежи по ипотечному кредиту путем банковского перевода, содержащего распоряжение заемщика о зачислении определенных сумм на погашение процентов, основного долга, штрафов, пеней, то кредитный инспектор по обслуживанию должен контролировать правильность оформления заемщиком банковского перевода и содержащихся в нем распоряжений о зачислении средств на соответствующие счета. Кредитный инспектор по обслуживанию может также подготовить для заемщика заполненное платежное поручение на банковский перевод в счет предстоящего очередного платежа по ипотечному кредиту. Кредитный инспектор по обслуживанию может подготовить платежные поручения сразу на все платежи, осуществляемые в течение срока, на протяжении которого процентная ставка по кредиту не будет меняться.
Зачисление платежей по кредиту осуществляется в соответствии с внутренними инструкциями банка. К зачислению на банковские счета принимаются только переводы, в которых в назначении платежа указаны следующие реквизиты: фамилия, имя, отчество заемщика, номер и дата кредитного договора.
Копии платежных поручений, распоряжений кредитного отдела о разнесении платежей по соответствующим счетам и других документов, связанных с оформлением платежей по кредиту, должны быть подшиты в кредитное дело заемщика.
ипотечный кредит банк заемщик
Заемщик должен осуществлять ежемесячные платежи в соответствии с условиями кредитного договора в период времени, установленный банком (к примеру, это может быть период с 20-го по 28-е число включительно каждого календарного месяца). Это условие находит отражение в кредитном договоре.
В соответствии с принятым графиком платежей кредитный инспектор по обслуживанию осуществляет контроль за своевременным и в полном объеме внесением платежей по кредиту. Причем в течение первых четырех месяцев кредитного срока в практике банков принято напоминать (телефонными звонками, письмами) заемщику за 2-3 дня до наступления планового срока платежа о необходимости осуществить очередной платеж по ипотечному кредиту. В случаях нарушения заемщиком платежной дисциплины принимаются меры, предусмотренные соответствующими правилами и инструкциями, принятыми в банке.
В целях предотвращения возможных недоразумений во взаимоотношениях банка и заемщика в кредитном деле заемщика отражаются и переписка, и звонки (к примеру, листок регистрации телефонных звонков, в котором указываются дата телефонного разговора и его тема).
При оценке платежной дисциплины заемщиков, как правило, принято, что датой погашения задолженности по кредиту является дата зачисления средств на ссудный счет заемщика, а датой зачисления суммы начисленных процентов, штрафов, пеней - дата их зачисления на счета доходов банка.
Суммы, вносимые заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, зачисляются по счетам в следующем порядке:
пени за просроченные выплаты в счет уплаты процентов;
пени за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита;
просроченные выплаты в счет уплаты процентов;
выплаты плановых процентов;
выплата просроченных платежей в счет возврата суммы кредита;
выплата единовременных штрафов;
возврат суммы кредита;
досрочный возврат кредита.
В функции кредитного инспектора по обслуживанию входит работа по отнесению кредитов к группам рисков и формированию резервов на возможные потери по ссудам в соответствии с действующими нормативными правовыми документами. Кредитный инспектор в конце месяца готовит распоряжение о формировании резервов на возможные потери по ссудам, подписывает его у начальника отдела ипотечного кредитования и передает в бухгалтерию.
Кроме того, кредитный инспектор по обслуживанию должен осуществлять ежегодные сверки по счетам заемщика, согласовывать их с заемщиком, готовить справку об остатках по счетам, составлять ежемесячные, ежеквартальные и годовые отчеты о состоянии кредитного портфеля банка по ипотечным кредитам.
4. Работа с ипотечными кредитами при нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору
Особое место при обслуживании ипотечных кредитов отводится работе с заемщиками, нарушившими обязательства, вытекающие из кредитного договора.
Нарушения могут быть разделены на незначительные (кратковременные), и существенные (устойчивые). Исходя из этого кредиты можно условно разбить на две группы: кредиты с временными нарушениями установленных сроков и сумм внесения платежей и проблемные кредиты.
Работа с ипотечными кредитами при временном нарушении заемщиком обязательств по своевременному и в установленной сумме внесению платежей по ипотечному кредиту
Процедура работы кредитного инспектора при временных нарушениях заемщиком обязательств по кредитному договору может быть организована следующим образом.
Предположим, что установленным банком периодом, в течение которого заемщик должен внести платеж, является период с 20-е по 28-е число (включительно) каждого календарного месяца. При невнесении заемщиком в установленный срок и в установленной сумме планового платежа по кредиту кредитный инспектор по обслуживанию должен 29-го числа месяца, в котором выявилось нарушение, по телефону связаться с заемщиком, выяснить причину неплатежа и напомнить о санкциях, которые может предпринять банк при нарушении кредитных обязательств, и о последствиях применения таких санкций для заемщика.
При этом кредитный инспектор по обслуживанию должен произвести следующие операции:
в конце рабочего дня 29-го числа месяца, в котором произошло нарушение, подготовить распоряжение отдела ипотечного кредитования об учете задолженности на счетах просроченной задолженности, подписать его у начальника отдела ипотечного кредитования и передать в бухгалтерию; средства, не поступившие от заемщиков в указанный срок, учитываются как просроченные на отчетный период;
подготовить распоряжение для бухгалтерии о начислении пеней (отдельно по исполнению обязательства по возврату суммы кредита и отдельно по исполнению обязательства по уплате процентов) за каждый день просрочки, подписать распоряжение у начальника отдела ипотечного кредитования и передать его в бухгалтерию.
Следует подчеркнуть, что любое нарушение заемщиком обязательств по кредитному договору требует внимания со стороны банка. Кредитный инспектор по обслуживанию должен обязательно выяснить у заемщика причины, повлекшие невыполнение обязательств по кредиту.
При просрочке платежа на более длительный срок - 10 календарных дней - кредитный инспектор по обслуживанию должен направить заемщику заказное письмо с требованием срочного внесения платежей по кредиту и предупреждением о возможных для него последствиях при невнесении платежа. Копия письма подшивается в кредитное дело.
Работа с проблемными кредитами
При наличии более трех просрочек (даже если каждая просрочка незначительна) в течение 12 месяцев в исполнении обязательств по кредитному договору либо при просрочке платежа на срок свыше 30 календарных дней необходима более серьезная работа с заемщиком См. Закон "Об ипотеке", ст. 50. . Представляется целесообразным оформить письменное требование о необходимости ликвидировать задолженность по кредиту либо явиться в банк для выяснения причины нарушения кредитных обязательств. При этом кредитный инспектор по обслуживанию должен провести промежуточный андеррайтинг кредита, уделив особое внимание платежеспособности заемщика и перспективам ее улучшения.
При возникновении у заемщика временных трудностей по погашению кредита и при условии, что промежуточный андеррайтинг показал наличие перспектив у заемщика выполнить все обязательства по кредитному договору, кредитный инспектор по обслуживанию совместно с начальником отдела готовят и представляют на утверждение кредитному комитету план мероприятий, обеспечивающих выполнение заемщиком кредитных обязательств. Кредитный инспектор по обслуживанию прорабатывает различные варианты изменения графика погашения кредита: увеличение срока кредитного договора с соответствующим уменьшением размера месячного платежа; временное освобождение заемщика от внесения платежей в счет погашения основного долга и уплата только начисленных процентов с продлением срока кредитного договора; временное снижение процентной ставки по кредиту и т.п. Возможные модификации условий кредитного договора разрабатываются сотрудниками отдела ипотечного кредитования и утверждаются кредитным комитетом. Все изменения оформляются дополнительными соглашениями, подписанными первым лицом банка и заемщиком.
При существенных модификациях условий кредитного договора, требующих отражения в формируемых банком резервах на возможные потери по ссудам, кредитный инспектор по обслуживанию готовит распоряжение о формировании резервов на возможные потери по ссудам.
Если выводом промежуточного андеррайтинга кредита является неперспективность ситуации у заемщика в плане улучшения его платежеспособности, то кредит переходит в разряд проблемных кредитов. Инспектор готовит справку руководителю кредитного отдела с обоснованием отнесения данного кредита к группе проблемных кредитов. На основе подготовленной справки начальник отдела ипотечного кредитования принимает решение о квалификации кредита как проблемного. При наличии письменного согласия со стороны заемщика кредитный инспектор по обслуживанию совместно с юристом отдела готовит различные варианты решения проблемы погашения кредита, согласует выбранный вариант с начальником отдела ипотечного кредитования. Записка с обоснованием варианта погашения кредита за подписью начальника отдела ипотечного кредитования направляется на утверждение в кредитный комитет. Изменения условий кредитного договора, принятые кредитным комитетом, оформляются дополнительными соглашениями.
Кредитный инспектор по обслуживанию рассматривает следующие варианты работы с проблемными кредитами.
1. Досрочное погашение кредитной задолженности и уплата начисленных процентов и пеней путем продажи заложенной квартиры и обмена заложенной квартиры на квартиру меньшей стоимости, погашение кредита за счет других средств.
Инспектор по обслуживанию по согласованию с начальником отдела ипотечного кредитования готовит обоснование необходимости досрочного возврата суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, подписывает его у начальника отдела и передает на рассмотрение кредитного комитета. При решении кредитного комитета о требовании досрочного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору кредитный инспектор по обслуживанию оформляет письменное требование о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, подписывает его у первого лица банка и отправляет заказным письмом заемщику. При этом кредитный инспектор по обслуживанию обязан провести инспекцию физического состояния предмета залога и составить отчет.
2. Смена должника по кредитному обязательству путем перевода обязательств заемщика по кредитному договору на покупателя квартиры в результате продажи ему заложенной квартиры с имеющимся залоговым обременением.
3. Обращение взыскания на заложенную квартиру.
Обращение взыскания на заложенную квартиру См. Закон "Об ипотеке", ст. 51Ї55. . Обращение взыскания на заложенную квартиру является крайней и нежелательной для банка мерой. Она предпринимается в ситуации, когда все другие возможности выполнения кредитного договора исчерпаны.
Кредитный инспектор по обслуживанию совместно с юристом отдела готовят служебную записку о нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору и о необходимости обращения взыскания на предмет ипотеки при неперспективности погашения кредита и невозможности реализации других вариантов. Служебная записка за подписью начальника отдела ипотечного кредитования направляется в кредитный комитет банка. Кредитный комитет принимает решение об обращении взыскания на предмет ипотеки. После получения соответствующего решения кредитный инспектор по обслуживанию совместно с юристом отдела подготавливает копию кредитного дела для передачи в юридический отдел банка, который проводит работу по обращению взыскания на предмет ипотеки.
Обращение взыскания на заложенную квартиру может осуществляться в порядке внесудебного обращения взыскания или в судебном порядке. Юристы юридического отдела банка прорабатывают каждый из вариантов обращения взыскания, обсуждают их с заемщиком либо посылают ему заказные письма с информацией о порядке обращения взыскания. Кредитный комитет принимает решение по поводу порядка обращения взыскания. Юридический отдел проводит работу по обращению взыскания на предмет ипотеки, подготавливает все необходимые документы, взаимодействует с судебными органами (при судебном обращении взыскания).
При внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки См. там же, ст. 55. юристы юридического отдела прорабатывают различные варианты: заключение между заемщиком и банком соглашения об отступном; заключение между банком и заемщиком соглашения об удовлетворении требований банка путем продажи заложенной квартиры третьим лицам с зачетом в счет покупной цены оставшейся суммы непогашенной задолженности заемщика по кредитному обязательству; заключение соглашения об удовлетворении требований залогодержателя путем продажи заложенной квартиры с публичных торгов и др.
Судебный порядок обращения взыскания применяется при несогласии заемщика на внесудебное обращение взыскания. Решение о судебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки принимает кредитный комитет на основе обоснования, подготовленного юридическим отделом и согласованного с начальником отдела ипотечного кредитования.
Отметим, что нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, если обязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимой силы.
Допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства может носить крайне незначительный характер, и в силу этого размер требований залогодержателя может оказаться несоразмерным стоимости заложенного имущества. В этом случае суд вправе отказать залогодержателю в обращении взыскания на заложенное имущество.
Результатом обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации является закрытие кредитного дела в установленном в банке порядке. Если после продажи предмета залога и компенсации потерь банка остаются средства, то они возвращаются заемщику.
5. Досрочное полное или частичное исполнение обязательств по инициативе заемщика
Достаточно часто возникает ситуация, когда заемщик стремится внести досрочные платежи по кредиту, увеличить очередной платеж либо погасить весь кредит. В связи с этим в банковских процедурах обслуживания должны быть предусмотрены правила работы при досрочных платежах. В целях защиты своих интересов и интересов инвесторов банки вынуждены предусматривать в договоре установление определенного моратория на досрочные платежи (к примеру, в течение первых 3Ї6 месяцев кредитного срока устанавливается штраф за досрочное погашение). Кроме того, может быть предусмотрено требование предварительного информирования заемщиком банка о намерении досрочно погасить кредит либо внести большой досрочный платеж.
Кредитный инспектор по обслуживанию, по желанию заемщика и в соответствии с условиями кредитного договора, оформляет досрочное полное или частичное исполнение кредитного обязательства. При этом учитывается предусмотренный кредитным договором, например, трехмесячный срок (начиная с даты фактического предоставления кредита), в течение которого заемщику запрещено осуществлять досрочное погашение кредита или взимаются штрафы за досрочное погашение.
Платежи в счет досрочного исполнения обязательств по кредитному договору должны приниматься в период, предусмотренный для осуществления плановых ежемесячных платежей, например с 20-го по 28-е число (включительно) каждого календарного месяца.
Кредитный инспектор по обслуживанию должен получить от заемщика заявление-обязательство о досрочном возврате кредита не позднее чем за определенный договором срок (количество дней до начала периода осуществления платежа). Заявление-обязательство должно включать информацию о сумме и сроках досрочного платежа. Банк может установить ограничение на минимальную сумму частичного досрочного платежа.
Кредитный инспектор по обслуживанию осуществляет контроль за своевременным выполнением заемщиком обязательств по досрочному погашению кредита.
При полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору погашается вся оставшаяся сумма долга и уплачиваются проценты, начисленные до даты досрочного возврата кредита.
При существенных изменениях условий кредитного договора, требующих отражения в формируемых банком резервах на возможные потери по ссудам, кредитный инспектор предоставляет соответствующую информацию в бухгалтерию банка.
При частичном досрочном возврате кредита кредитный инспектор по обслуживанию рассматривает следующие два основных варианта изменения порядка осуществления и размеров платежей по кредиту:
перерасчет ежемесячного платежа исходя из нового остатка ссудной задолженности;
при наличии заявления от заемщика с просьбой не перерассчитывать размер ежемесячного платежа кредитный инспектор по обслуживанию производит перерасчет срока кредита в сторону его уменьшения; изменение срока кредита оформляется дополнительным соглашением между банком и заемщиком.
6. Требования к обслуживанию кредитов с переменной ставкой процента и индексируемых кредитов
При обслуживании ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой и индексируемых кредитов в кредитном договоре должны быть четко определены следующие условия:
частота и дата пересмотра процентных ставок или баланса основного долга;
финансовый индекс, учитываемый при пересмотре процентной ставки или баланса основного долга, и дата его определения;
ограничения (если они применяются) на изменения процентной ставки - максимальные размеры увеличения или уменьшения за год и за весь срок кредита.
При обслуживании ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой и индексируемых кредитов банк заблаговременно посылает извещение заемщику, содержащее следующую информацию:
величину новой процентной ставки или нового платежа по кредиту;
дату, начиная с которой применяется новая процентная ставка или индексируется баланс основного долга;
размер нового месячного платежа и дату, начиная с которой он действует;
объяснение метода, который использован для определения новой процентной ставки или индексирования баланса основного долга, а также ежемесячного платежа;
дату следующего изменения ставки процентов или индексации баланса основного долга.
7. Контроль за поддержанием страхового обеспечения кредита
В соответствии с условиями кредитного договора банк требует от заемщика оформления страхового полиса на заложенное имущество См. Закон "Об ипотеке", ст. 31. . Имущество страхуется от риска повреждения и утраты (в результате пожара, стихийного бедствия и т.п.). Страхование осуществляется в пользу банка, т.е. банк выступает в качестве выгодоприобретателя. В банке, в кредитном деле, хранятся оригинал страхового полиса и договор страхования.
Страховые премии вносятся заемщиком в составе ежемесячного платежа по кредиту и зачисляются на специальный накопительный счет. Банк по поручению заемщика осуществляет перечисление страховых премий на счет страховой организации в сроки, предусмотренные страховым полисом.
Банк вправе потребовать от заемщика оформления страхового полиса на страхование жизни и потери трудоспособности на сумму кредита, а также страхования титула собственности (права собственности).
Кредитный инспектор по обслуживанию осуществляет контроль за тем, чтобы заемщик заключил предусмотренные кредитным договором договоры страхования не позднее установленного кредитным договором срока (например, 10 рабочих дней, считая со дня фактического предоставления кредита). Договоры страхования должны быть предоставлены в банк в течение установленного договором срока, считая с даты заключения соответствующих договоров. При этом проверяется соответствие представленных договоров страхования принятой банком типовой страховой программе. Все документы, связанные со страхованием, подшиваются в кредитное дело заемщика (договоры страхования, соответствующие правила страхования и копии документов, подтверждающих оплату страховых премий в соответствии с условиями договоров).
При отсутствии требуемых банком договоров страхования в установленный срок банк может предъявить заемщику требование о досрочном взыскании суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней.
Задачей обслуживания является также контроль за своевременным осуществлением заемщиком страховых платежей в течение всего срока действия кредитного договора. В договоре на открытие текущего счета заемщика может быть предусмотрена возможность овердрафта по счету на случай невнесения заемщиком очередных страховых премий. В этом случае у кредитного инспектора по обслуживанию существует возможность оформления безакцептного списания с текущего счета заемщика средств в счет уплаты страховой премии.
При возникновении страхового случая специалисты банка (кредитный инспектор по обслуживанию и юрист) проводят работу со страховой компанией по выполнению обязательств, вытекающих из договоров страхования. Юрист подготавливает письмо в страховую компанию о необходимости выполнения обязательств по договорам страхования в связи с наступлением страхового случая.
8. Контроль за состоянием заложенного жилья
Надежность кредита, его обеспеченность во многом определяются состоянием заложенного жилья. Банк обычно предъявляет следующие требования к состоянию заложенного жилья:
сохранение потребительских свойств заложенного жилья;
проведение необходимого текущего и капитального ремонта;
защита жилья от разрушения и т.п.
В целях контроля банк осуществляет периодическую инспекцию жилья, являющегося обеспечением ипотечного кредита. По результатам плановой инспекции составляется "Отчет о проверке состояния заложенного имущества" (см. форму отчета), в котором содержится следующая информация:
а) характеристика текущего состояния жилья;
б) целевое использование жилья;
в) оценочная стоимость ремонта, если он необходим;
г) требуемые сроки проведения ремонта;
д) оценка результатов произведенного ремонта;
е) оценка тенденций изменения цен на рынке недвижимости по аналогичным типам жилья в данном районе;
ж) заключение о текущей рыночной цене заложенного жилья (на основе отчета оценщика).
Отчет о проверке состояния заложенного имущества
Подготовлен для ______________________________________________
|
1.Ф. И.О. заемщика |
|||
|
2. Номер кредитного счета |
|||
|
3. Адрес имущества |
|||
|
4. Дата проведения |
|||
|
5.Ф. И.О. инспектора |
|||
|
6. Оценка общего состояния имущества: |
в исправном рабочем состоянии в удовлетворительном состоянии в плохом состоянии |
||
|
7. |
Общее описание имущества с оценкой состояния отдельных его частей: |
||
|
комната 1 |
Площадь |
состояние |
|
|
комната 2 |
Площадь |
состояние |
|
|
комната 3 |
Площадь |
состояние |
|
|
комната 4 |
Площадь |
состояние |
|
|
Прихожая |
Площадь |
состояние |
|
|
Ванная |
Площадь |
состояние |
|
|
Кухня |
Площадь |
состояние |
|
|
Квартира общей площадью |
|||
|
9. Индивидуальный дом: |
|||
|
1) описание внешнего вида |
|||
|
2) описание земельного участка |
|||
|
10. Необходимо произвести ремонт: |
|||
|
1) перечень необходимых ремонтных работ по отдельным частям имущества |
|||
|
2) предполагаемая стоимость ремонта |
|||
|
11. Оценка качества проведенного ремонта: хорошее удовлетворительное низкое |
Описание общего состояния имущества после ремонта: |
||
|
Текущая рыночная стоимость имущества |
|||
|
13. Оценка динамики цены на местном рынке недвижимости: |
стабильная повышение понижение |
||
|
Примечания инспектора: |
Инспектор Дата
(Подпись)
Если результаты инспекции жилья показали его неудовлетворительное состояние, то банк вправе требовать от заемщика, чтобы тот отремонтировал принадлежащее ему заложенное жилье См. Закон "Об ипотеке", ст. 29-36. . При этом:
если заемщик согласен на проведение ремонта, то банк ждет его завершения в установленные и согласованные между банком и заемщиком сроки, после чего составляется новый отчет об инспекции имущества, в котором фиксируется состояние последнего;
если заемщик согласен на проведение ремонта, но у него в данный момент нет средств для его финансирования, то банк, оценив тенденции изменения платежеспособности заемщика, может предоставить ему целевой краткосрочный (до 6 месяцев) потребительский кредит на ремонт;
если заемщик отказался делать необходимый ремонт, то банк вправе требовать досрочного исполнения кредитного обязательства, если же заемщик досрочно не погашает имеющуюся задолженность, то банк вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество.
Если в процессе инспектирования квартиры обнаружится, что переданная в залог квартира используется с нарушением договора ипотеки, находится в заброшенном или непригодном для проживания состоянии, используется не по целевому назначению, перепланирована без получения необходимых согласований, то должна быть проведена внеплановая проверка состояния предмета ипотеки. При этом оформляется письменное требование банка о приведении заемщиком жилья в надлежащее состояние.
В случае, если заемщик не выполняет требования банка по содержанию заложенной квартиры, со стороны банка может быть выставлено письменное требование о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней.
Кроме проверки физического состояния заложенного жилья, банк в течение всего кредитного срока осуществляет контроль за своевременным внесением платежей, связанных с содержанием жилья. Контролируется своевременная и в необходимой сумме уплата налога на имущество (жилье), являющееся обеспечением, проверяется выполнение заемщиком обязательств по уплате коммунальных и иных платежей, причитающихся с него как с собственника квартиры. Для этого заемщик приносит в банк документы (квитанции), подтверждающие оплату налога на имущество, других платежей, связанных с жильем.
9. Сбор и обновление информации, связанной с обслуживаемым кредитом
Важно, чтобы банк отслеживал финансовое положение заемщика в течение всего кредитного срока. Для этого он должен ежегодно получать от заемщика информацию о доходах за предыдущий и текущий календарные годы по соответствующей форме или копию налоговой декларации за предыдущий календарный год с отметкой налоговой инспекции о принятии. Справки о доходах и копии налоговых деклараций должны подшиваться в кредитное дело. Если финансовое положение заемщика ухудшилось, то кредитный инспектор по обслуживанию готовит служебную записку начальнику отдела ипотечного кредитования, содержащую информацию о финансовом состоянии заемщика. Кредитный инспектор по обслуживанию связывается с заемщиком и выясняет его возможности осуществлять платежи по кредиту в соответствии с установленными суммами. При возникновении у заемщика трудностей по погашению кредита предпринимаются меры, предусмотренные для работы с проблемными кредитами.
Помимо ситуации в области текущих доходов заемщика, банк отслеживает и отражает в кредитном деле информацию о регистрации в заложенной квартире других жильцов на основе получаемых в конце года выписок из домовой книги, о заключении, изменении или расторжении заемщиком брачного договора, об изменении места жительства заемщика, состава его семьи, места работы, фамилии, а также другую информацию об обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по кредитному договору.
10. Закрытие кредитного договора
Итоговой функцией подразделения банка, обслуживающего кредит, является работа по закрытию кредитного договора и передаче кредитного дела в архив. По окончании срока кредитного договора кредитный инспектор по обслуживанию получает из бухгалтерии выписку по ссудному счету. При полном погашении кредита и уплате процентов за пользование кредитом кредитный инспектор принимает у заемщика заявление на закрытие ссудного счета. Подразделение по обслуживанию подготавливает и передает бухгалтерии следующие распоряжения:
а) о закрытии ссудного счета;
б) на списание резерва;
в) на списание поручительства с внебалансовых счетов;
г) на списание залога с внебалансовых счетов обеспечения кредита.
Выписка и копии распоряжений, заявление заемщика подшиваются в кредитное дело. После этого оформляется заявление, подписанное заемщиком и начальником отдела ипотечного кредитования, о погашении регистрационной записи об ипотеке, которое является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По окончании всех операций кредитный инспектор по обслуживанию оформляет справку о завершении кредитного дела по установленной банком форме, подписывает ее у начальника отдела ипотечного кредитования и подшивает в кредитное дело. Завершенное кредитное дело направляется в архив.
11. Ведение и хранение кредитного дела
На каждый кредитный договор заводится кредитное дело, которому присваивается номер, соответствующий номеру кредитного договора.
Кредитный инспектор по обслуживанию обеспечивает сохранность кредитного дела, своевременное пополнение кредитного дела необходимой информацией, отражение всех операций по обслуживанию кредита. Информация может быть представлена в любой форме, в том числе на электронных и бумажных носителях.
Кредитное дело должно храниться в кредитном отделе в сейфе или закрывающемся шкафу. Оно должно быть доступно для ограниченного круга сотрудников (кредитного инспектора по обслуживанию, начальника отдела ипотечного кредитования, работника ревизионного подразделения и др.).
В кредитном отделе обычно содержится книга учета кредитных дел, в которой отражаются все перемещения кредитных дел. Кредитное дело может быть передано другому сотруднику банка на основании служебной записки, подписанной начальником отдела ипотечного кредитования.
При выполнении заемщиком всех обязательств по кредиту кредитный инспектор по обслуживанию подготавливает кредитное дело для сдачи на хранение в архив банка. Для этого составляется окончательный перечень документов, содержащихся в кредитном деле, осуществляется сквозная нумерация страниц всех документов. Кредитное дело передается в архив на основании акта сдачи-приемки.
Структура и содержание кредитного дела могут быть представлены следующим образом.
Раздел 1. Документы, связанные с оформлением кредитной сделки:
1) лист предварительной квалификации заемщика;
2) заявление-анкета на жилищный ипотечный кредит со всеми необходимыми приложениями;
3) документы, подтверждающие информацию о заемщике;
4) запрос по месту работы;
5) запрос в банк;
6) отчет о результатах андеррайтинга;
7) отчет об оценке предмета ипотеки;
8) выписка из решения кредитного комитета о предоставлении ипотечного кредита;
9) кредитный договор (все экземпляры банка) и информационные расчеты к нему;
10) договоры купли-продажи и об ипотеке квартиры;
11) свидетельство о государственной регистрации ипотеки;
12) выписка из реестра обременений;
13) заверенная банком копия акта приема-сдачи квартиры;
14) заверенные банком копии финансовых документов, подтверждающих исполнение обязательств покупателем-заемщиком по договору купли-продажи жилого помещения (подтверждение целевого использования кредитных средств);
15) финансовые документы, подтверждающие фактическое предоставление кредита заемщику;
16) заверенная банком копия заявления на страхование;
17) заверенные банком копии действующих страховых полисов (договоров) по страхованию предмета ипотеки, страхованию жизни и трудоспособности заемщика, страхованию титула собственности собственника жилого помещения и финансовых документов, подтверждающих оплату заемщиком страховых премий;
18) дополнительные соглашения к кредитному договору.
Раздел 2. Документы, отражающие процесс обслуживания кредита:
1) прием платежей по кредиту:
информационный расчет ежемесячных платежей по кредиту;
сводная информация о фактически внесенных платежах по кредиту;
копии платежных документов;
копии распоряжений для бухгалтерии о приеме платежей и осуществлении соответствующих проводок;
копия справки о сверке остатков по счетам заемщика на начало года;
выписка из бухгалтерии по ссудному счету при завершении погашения кредита;
распоряжение для бухгалтерии о закрытии ссудного счета при полном погашении кредита и уплате процентов за пользование кредитом;
копия соглашения между банком и заемщиком о завершении исполнения заемщиком всех обязательств по кредитному договору;
копия заявления, подписанного заемщиком и кредитным инспектором, о погашении регистрационной записи об ипотеке;
справка о завершении кредитного дела;
копии извещений заемщику с информацией о пересмотре процентной ставки;
2) проверка состояния заложенного имущества:
отчеты об инспекционной проверке заложенного имущества;
документы, подтверждающие оплату налога на имущество, коммунальных и иных платежей;
3) проверка страхового обеспечения кредита:
документы, свидетельствующие о продлении договоров страхования;
документы, подтверждающие уплату страховых премий;
4) информация о заемщике, собираемая в процессе обслуживания кредита:
справки о доходах и копии налоговых деклараций заемщика в течение кредитного срока;
информация об изменениях, связанных с кредитом: о регистрации в заложенной квартире других жильцов, о заключении, изменении или расторжении заемщиком брачного договора, изменении места жительства заемщика, состава его семьи, места работы, фамилии, а также другая информация об обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по кредитному договору.
Раздел 3. Документы, отражающие досрочное погашение кредита:
заявление-обязательство от заемщика о досрочном полном или частичном исполнении кредитного обязательства;
копии служебных записок, решений кредитного комитета, распоряжений, связанных с досрочным выполнением обязательств по кредитному договору;
перерасчет суммы платежа исходя из нового остатка ссудной задолженности;
заявление от заемщика (по его желанию) с просьбой не перерассчитывать размер ежемесячного платежа при частичном досрочном погашении кредита;
дополнительное соглашение между банком и заемщиком об изменении срока кредитного договора при частичном досрочном погашении кредита.
Раздел 4. Документы, отражающие работу с проблемными кредитами:
копии служебных записок кредитного инспектора о нарушении заемщиком сроков внесения платежей по кредиту;
Подобные документы
Структура рынка, типы и модели ипотечных кредитов. Механизмы привлечения банками ресурсов на рынок ипотечных кредитов. Сравнительная характеристика программ ипотечного жилищного кредитования в г. Новосибирске. Методики расчетов ипотечных платежей.
дипломная работа [82,3 K], добавлен 25.12.2010Исследование особенностей ипотечного кредитования. Обзор моделей рефинансирования ипотечных кредитов. Анализ рынка ипотечных ценных бумаг в России. Основные группы источников финансирования ипотечных операций. Перспективы развития ипотечных ценных бумаг.
курсовая работа [1,9 M], добавлен 19.03.2017Сущность и классификация ипотечных кредитов. Особенности моделирования ценообразования ипотечных контрактов на современном рынке. Изучение общей структуры цены ипотечных контрактов. Факторы, влияющие на ценообразование ипотечных контрактов в России.
дипломная работа [2,4 M], добавлен 04.11.2015Преимущества и недостатки ипотеки. Способы погашения ипотечного кредита для учителей. Погашение равными ежемесячными платежами. Досрочное погашение кредита и перекредитование. Удобство ипотеки с нарастающими платежами. Уменьшение срока выплаты кредита.
курсовая работа [374,7 K], добавлен 10.11.2013Ипотечный кредит, его сущность и виды. Недвижимость как объект кредитования, способы ее оценки. Правовое содержание ипотечных отношений в России. Схемы сегментов ипотечного рынка. Методика расчета аннуитетных и дифференцированных платежей по кредиту.
курсовая работа [39,0 K], добавлен 02.03.2010Программы и организация ипотечного кредитования. Анализ порядка предоставления ипотечных кредитов. Оформление заявления на кредит и предварительная квалификация клиентов банка. Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг).
отчет по практике [1001,1 K], добавлен 18.01.2014Сущность ипотечного кредитования, состояние и перспективы его развития. Анализ поквартальной динамики объемов выданных ипотечных кредитов по Новосибирской области, разработка и обоснование эффективной эконометрической модели для прогнозирования.
дипломная работа [1,0 M], добавлен 16.10.2013Организация учета операций коммерческого банка по ипотечному кредитованию. Анализ операций по ипотечному кредитованию в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО. Порядок выделения ипотечных кредитов. Основные проблемы и недостатки системы ипотечного кредитования.
дипломная работа [102,7 K], добавлен 05.03.2011Сущность ипотеки (залога недвижимости), ее нормативное регулирование в Российской Федерации. Проблемы ипотечного кредитования. Страхование ипотечных кредитов. Особенности функционирования ипотечного банковского рынка, перспективы и тенденции развития.
курсовая работа [717,7 K], добавлен 24.06.2011Механизм ипотечного кредитования. Деятельность ипотечных банков. Виды ипотеки в РФ и условия выдачи кредитов банками. Статистика выданных ипотечных кредитов в РФ. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования, направления его совершенствования.
курсовая работа [456,6 K], добавлен 19.03.2015
