Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки

Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)»

Беркалиева Меруерт Еркиновна

Москва - 2006

Работа выполнена в Институте бизнеса, психологии и управления на кафедре «Экономика и управление»

Научный руководитель:

доктор экономических наук Ерошенков Сергей Георгиевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук Сухарев Олег Сергеевич

кандидат экономических наук Клименко Олег Николаевич

Ведущая организация:

Высшая коммерческая школа при Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации

Общая характеристика работы

Актуальность темы. Перспективным инструментом инвестирования в коммерческую недвижимость является ипотека коммерческой недвижимости, которую часто называют коммерческой ипотекой или бизнес-ипотекой. Однако, при инвестировании в жилищное строительство термин «коммерческая ипотека» имеет другое значение, которое используется для противопоставления социальной ипотеке (где часть ипотечных платежей субсидируется государством). Кроме того, часто коммерческой ипотекой в России часто называют любые сделки под залог недвижимости, а не только приобретение самой недвижимости. Поэтому более предпочтительным выглядит использование термина «бизнес-ипотека» для обозначения кредитования юридических лиц под залог покупаемой коммерческой недвижимости. В более широком смысле под бизнес-ипотекой мы будем понимать формы инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотечных механизмов.

Для России инвестирование бизнеса в коммерческую недвижимость в социально-экономическом плане не менее важно, чем инвестирование граждан в жилье. Особенно это важно для малого и среднего бизнеса. Ведь это множество предпринимателей, которые могут создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений. Кроме того, развитие бизнес-ипотеки позволяет диверсифицировать ипотечный бизнес, как на уровне отдельного банка, так и на уровне региона.

Бизнес-ипотека работает по тем же схемам, что и ипотека жилья. Однако есть и существенные отличия. Во-первых, при ипотеке жилья заемщиком является физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность с этим активом, в случае же бизнес-ипотеки заемщик -- это лицо юридическое, стремящееся получить на баланс новый актив. Во-вторых, жилищная ипотека может возникнуть в силу закона. А в случае с коммерческой недвижимостью такого закона пока нет, но залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость. В этом случае можно ссылаться не на закон, а на договор. В-третьих, в случае жилищной ипотеки банк имеет юридическую базу для выдачи кредита под будущую покупку. При этом непосредственно кредитные отношения возникают в тот момент, когда человек вступает во владение квартирой. Такой же механизм для коммерческой недвижимости в законодательстве не предусмотрен, в Законе "Об ипотеке" говорится исключительно о кредитах на покупку жилья. Для отдельных, уже состоявшихся, сделок по бизнес-ипотеке, приходилось каждый раз находить определенные юридически допустимые формы.

На Западе вопрос необходимости использования бизнес-ипотеки практически даже не ставится, потому что любая сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у компании есть на это средства. Российские предприниматели до настоящего времени предпочитали покупать недвижимость в собственность, что объясняется стремлением к стабильности в весьма изменчивых российских экономических реалиях. Развитие бизнес-ипотеки в России увеличит и спрос на коммерческую недвижимость.

Проблемы, связанные с инвестициями в недвижимость, затрагивают интересы большинства населения России. Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в строительстве недвижимости обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем инвестирования на рынке доступной недвижимости, активизации инвестиционной деятельности на основе использования ипотеки коммерческой недвижимости.

Разработанность проблемы. В настоящее время в России исследованию аспектов становления и развития форм инвестирования в недвижимость через ипотеку посвящен ряд работ, подавляющее большинство из которых посвящено жилищной недвижимости. Многие из них послужили основополагающими источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как: Л.И.Абалкин, Б.И. Алехин, С.А. Анесянц, Л.О. Бабешко, И.Т. Балабанов, Ю.П. Баталий, В.В. Булатов, А.Н. Буренин А.А. Вишневский, Ю. А. Данилов, В.С.Ем, Е.Ф. Жуков, Б.Д. Завидов, А.Н. Иванов, Б.А. Колтынюк, В.А., Кудрявцев, В.И Лимаренко, Я.М.Миркин, Б.Б. Рубцов, В.М Рутгайзер, В.В Смирнов, Е.И Тарасевич, Э.А. Уткин, А.А Фельдман и другие.

Наряду с отечественными работами диссертант обращался к трудам зарубежных авторов, в той или иной степени касавшихся теоретических и практических вопросов инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и развития ипотеки: В.К. Бансал, Ф Бергер, Э. Боди, Ю. Бригхем, Р.Вейсвейллер, Р. Винс, Д. Гарнер, Л.Дж. Гитман, Э. Долан, Т. Лофтон, Г.Р. Мансухани, Д.Ф. Маршалл, М.Х.Мескон, Н. Ордуэй, Р. Рейли, К.И. Рэй, Д. Фридман, С.Шривастава.

В работах этих ученых рассматриваются вопросы инвестиционного процесса в строительстве, развития ипотеки, особенности ее рефинансирования, обосновываются идеи о развитии реинвестирования ипотеки на основе механизма ипотечных ценных бумаг, а также ряд других научных и практических обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако становление и развитие форм бизнес-ипотеки как управленческая задача в рамках экономической системы строительно-инвестиционного комплекса, решаемая на основе использования ипотеки коммерческой недвижимости, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования еще не выступала.

Таким образом, необходимость разработки системного подхода и создание рекомендаций по совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотечных механизмов предопределили и обусловили цели и задачи данного диссертационного исследования.

Предмет исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе развития инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотечных механизмов.

Объект исследования - субъекты инвестиционного рынка коммерческой недвижимости, использующие ипотечные схемы.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки.

Цель исследования конкретизируется в его задачах:

- провести анализ состояния, основных проблем и перспектив развития форм бизнес-ипотеки;

- рассмотреть методологические и методические аспекты инвестирования в коммерческой недвижимости с помощью ипотеки;

- провести экономический анализ существующего и разрабатываемого законодательства, регулирующего становление и развитие форм бизнес-ипотеки;

- разработать предложения по использованию и совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки.

Теоретико-методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых, занимающиеся теоретическими и практическими вопросами: инвестиций, предпринимательства, строительства, систем управления, ипотеки и ценных бумаг.

В процессе исследования применялись диалектический подход, методы системного анализа, экспертных оценок, статистических группировок, прогнозирования, моделирования и др.

Эмпирическую базу исследования составили статистические и другие информационные источники, материалы, характеризующие производственно-хозяйственную деятельность предпринимательских структур различных организационно-правовых форм в РФ, экспертные заключения, законодательные акты и другие нормативно-правовые документы в хозяйственной сфере

Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:

- конкретизации проблем развития инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки, это: несовершенство ипотечного законодательства, недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости, трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов, сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов.

- расширении возможностей инвестирования в коммерческую недвижимость путем использования юридически допустимых форм бизнес-ипотеки: (1) «предварительное рефинансирование»; (2) «помощь собственника»; (3) «выкуп юридического лица»; (4) «на основе ипотеки жилья»;

- дополнительном включении в организационные модели инвестирования в коммерческую недвижимость лизинговых форм (лизинг с помощью аффилированной компании и возвратный лизинг), а также новой предложенной обобщенной ипотечно-лизинговой формы «выкуп акций юридического лица».

Основные результаты диссертационного исследования, полученные лично соискателем:

Даны новые оценки величины и структуры спроса и предложения недвижимости в России. Показано, что сфера строительства является основным ограничителем для формирования рынка недвижимости. Выявлены и отранжированы основные проблемы активизации строительства. В первую очередь это: (1) наличие административных барьеров; (2) ограниченность мощностей и сетей коммунальной инженерной инфраструктуры, (3) проблемы банковского кредитования застройщиков. Действие законодательных новаций области ипотеки обуславливает снижение роли долевого участия граждан в строительных проектах в качестве источника финансирования жилищного строительства. Оптимальной видится политика по постепенной замене этого вида финансирования на бизнес-ипотеку строительных предприятий и ипотечное жилищное кредитование.

Выявлена роль бизнес-ипотеки в решении жилищной проблемы. Для решение жилищной проблемы необходимо одновременное решение двух основных задач: (1) увеличение объемов жилищного строительства; (2) повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищной ипотеки. Развивая только жилищную ипотеку, можно подстегнуть уже имеющийся рост цен на рынке жилья. Помимо жилищной ипотеки необходимо развивать инвестиционно-строительную деятельность и соответствующие кредитные механизмы, а именно - бизнес-ипотеку для застройщиков.

Дана обобщенная оценка влияния на развитие ипотеки законодательных новаций. Увеличению спроса на недвижимость служат: введение системы кредитных бюро; отмена нотариального удостоверения ипотеки; отмена требования разрешения органов опеки для сделок; отмена НДС при продаже квартир; снижение ставки налога на прибыль для инвесторов в ипотечные бумаги; выселение заемщиков-банкротов из заложенного жилья. Утверждается, что недостаточно законодательных новаций (упрощенное согласование и экспертиза документации; продажа заранее подготовленных земельных участков на открытых конкурсах; развитие кредитования застройщиков) по стимулированию предложения недвижимости:

Выделены основные риски ипотеки и предложены меры по снижения рисков в российских условиях. Определены основные факторы, препятствующие развитию ипотеки. Выделены проблемы и оценены перспективы банковской ипотеки. Показана центральная роль рефинансирования ипотеки, что достигается через формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Определены основные преимущества бизнес-ипотеки: (1) бизнес-ипотека по своей структуре проще, чем жилищная, так как в этом случае отсутствует социальный элемент; (2) нет ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость; (3) легко реализовать залог - коммерческую недвижимость. (4) выгодна предпринимателям с относительно высокой доходностью бизнеса.

Выделены существенные отличия бизнес-ипотеки от жилищной ипотеки: (а) заемщик при бизнес-ипотеке -- лицо юридическое, а не физическое, осуществляющее предпринимательскую деятельность с приобретаемым активом; (б) жилищная ипотека может возникнуть в силу закона, бизнес-ипотека пока что - в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость; (в) бизнес-ипотека не имеет юридической базы для выдачи кредита под будущую покупку, поэтому необходимо творчески использовать различные юридически допустимые формы.

Выявлены основные общие проблемы развития бизнес-ипотеки: (1) несовершенство ипотечного законодательства; (2) недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости; (3) трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов: (4) сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов.

Выявлены препятствия в развитии бизнес-ипотеки для кредиторов: необходимость прозрачности бизнеса заемщика; неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты; нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика; высокие финансовые риски кредитора; неотработанность процедуры взыскания залога.

Выявлены препятствия в развитии бизнес-ипотеки для заемщиков: высокие расходы заемщика; короткий срок кредитования; высокие требования к заемщику; риск роста процентных ставок; наличие обременений коммерческой недвижимости..

Предложены юридически допустимые формы бизнес-ипотеки: (1) «предварительное рефинансирование»; (2) «помощь собственника»; (3) «выкуп юридического лица»; (4) «на основе ипотеки жилья». Утверждается, что наиболее перспективной для развития бизнес-ипотеки является форма «выкуп юридического лица».

Предложено использование лизинговых форм для бизнес-ипотеки: (1) лизинг с помощью аффилированной компании; (2) возвратный лизинг.

Предложена обобщенная ипотечно-лизинговая форма бизнес ипотеки, а именно - «выкуп акций юридического лица». Классическая ипотека и лизинг являются частными случаями для этой формы.

Практическая значимость работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы в процессе совершенствования форм бизнес-ипотеки для инвестирования в коммерческую недвижимость, а также в преподавании ряда экономических дисциплин, в которых значительное внимание уделяется экономике, организации и управлению инвестиционной деятельностью.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 4 научных публикациях общим объемом 5,55 печатных листа, в том числе в двух монографиях.

Структура и объем работы. Диссертация общим объемом 150 страниц состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

Основное содержание работы

Во введении определены актуальность темы, охарактеризована степень ее разработанности в экономической науке, сформулированы цель и задачи исследования, его новизна, основные положения, выносимые на защиту.

Глава 1. Особенности развития форм инвестирования в недвижимость с помощью ипотеки в России.

Ипотечный кредит - это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Одним из инструментов инвестирования проектов является ипотека коммерческой недвижимости, которую часто называют коммерческой ипотекой или бизнес-ипотекой.

С термином «коммерческая ипотека» существует определенная путаница: во-первых, понятие «коммерческая ипотека» используется в ипотеке жилья в оппозицию понятия «социальная ипотека»: социальная ипотека подразумевает финансирование под низкие проценты или субсидирование государством части процентных платежей или первоначального взноса, а коммерческая - рыночные процентные ставки; во-вторых термин «коммерческая ипотека» часто используется для обозначений любых сделок под залог недвижимого имущества, которые зачастую вообще не являются ипотечными сделками. В зарубежной экономической терминологии есть четкое разграничение: (а) mortgage (ипотека) - это ипотека, то есть кредит на покупку недвижимости под ее залог; (б) equity loan - это кредит на развитие бизнеса под залог недвижимости, уже находящейся в собственности или хотя бы той ее части, которая уже профинансирована. Во избежание путаницы в диссертации не используется термин «коммерческая ипотека». Более удачным представляется термин «бизнес-ипотека».

Бизнес-ипотека - это кредитование юридических лиц под залог покупаемой коммерческой недвижимости.

Ипотечные кредиты занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения и предпринимателей. На долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Для сравнения, в промышленно развитых странах и в большинстве государств с формирующимися рынками этот показатель не опускается ниже 10% и доходит до 110% ВВП. И все же за последние годы имеется достаточно устойчивый рост объемов продаж недвижимости в кредит. По оценкам Российской гильдии риэлтеров в 2005 г. 6% всех продаж недвижимости проходило с использованием заемных средств (квази-ипотечных кредитов, куда входит и продажа в рассрочку, и кредиты без оформления закладных, и так далее). Для сравнения в 2000 году этот показатель составлял одну десятую процента.

Уже сейчас потенциал рынка ипотеки в России составляет порядка $3 млрд. в год, но ипотечных кредитов пока выдано не более $250 млн. В стране есть все условия, для того, чтобы ипотечное кредитование стало реальностью, но отсутствуют условия для того, чтобы оно стало массовым. Основные сдерживающие факторы связаны с недостаточным уровнем доходов основной части потенциальных заемщиков, слабостью ресурсной базы большинства российских банков и несовершенством действующего законодательства.

Есть причины, на которые банкиры и заемщики могут повлиять непосредственно: (1) отсутствие кредитных историй у граждан и предприятий. Устранению этой причины будут способствовать кредитные бюро; (2) транзакционные издержки в процессе оформления ипотечных кредитов, которые необходимо снизить; (3) снижение процентных ставок как результат снижения кредитных рисков, например связанных с процедурой обращения взыскания на заложенное имущество.

Кроме непосредственно ипотечного кредитования населения и предпринимателей необходимо развивать инвестиционно-строительную деятельность и соответствующие кредитные механизмы. Поддерживая только ипотечное кредитование, можно подстегнуть и без того имеющийся рост цен на рынке недвижимости. На сегодняшний день очень важным является снятие всех препятствий с инвестиционно-строительной деятельности так, чтобы она в совокупности с ипотекой балансировала предложение и спрос на рынке недвижимости.

Развитие системы ипотечного кредитования позволит выйти из «порочного круга», когда низкие объемы строительства поддерживают высокие цены на недвижимость, а рост стоимости недвижимости ограничивает платежеспособный спрос и сдерживает увеличение объемов строительства. Ипотечное кредитование - это механизм, гарантирующий сбыт того, что будет построено, гарантия для инвесторов по их вложениям в строительство недвижимости.

Существующие условия ипотеки диктует рынок. Из-за несовершенного законодательства риски по ипотечным кредитам по-прежнему остаются высокими, и банки вынуждены их компенсировать за счет стоимости кредита. Одним из путей снижения рисков может быть реализация государством своей функции по ограничению монополий, расширению числа застройщиков, поощрению конкуренции на рынке строительства.

По мере совершенствования законодательной базы (прежде всего, в плане выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг (закладных)) и вовлечения в нее более широких кругов финансовых институтов ипотека станет реальным способом решения как жилищной проблемы, так и развития бизнеса.

В случае усиления правовой защиты кредиторов, развития рынка ипотечных ценных бумаг, расширения масштабов поддержки со стороны федеральных и региональных органов власти ситуация в сфере ипотечного кредитования уже в ближайшем будущем будет коренным образом меняться к лучшему. Согласно имеющимся оценкам, к 2010 году ипотечные кредиты могут достигнуть 50% источников финансирования покупки недвижимости.

Ряд банков уже объявили о запуске бизнес-ипотеки, которая позволит представителям малого и среднего бизнеса приобрести в кредит коммерческую недвижимость. Спрос на такой продукт есть. Бизнес-ипотека - второй этап развития ипотеки в России. Необходима работа над стандартами такого продукта. Конечно, риски при такого рода кредитовании несколько выше, однако это стоит того. Доходность, безусловно, будет выше, чем при жилищном ипотечном кредитовании.

Среди банковских предложения выделим проект развития бизнес-ипотеки, предложенный «Московским ипотечным центром" (МИЦ) выступил, который включает в себя: (1) новый способ проведения аукционов, представляющий собой некую компиляцию двух известных моделей: торги ведутся "многовариантно" - и на понижение цены и на ее увеличение; (2) собственно у бизнес-ипотека - то есть получение кредитных ресурсов под залог офисов, больших объемов жилищного строительства и т.д.; (3) страхование банковских рисков; (4) срочный выкуп объекта недвижимости по максимальной цене.

В последние годы произошло ряд существенных изменений в ипотечном законодательстве (пакет новых законов вступил в действие с 2005 г.), которые коснулись, в первую очередь, жилищной ипотеки.

Увеличению спроса на недвижимость служат следующие законодательные новации:

· введение системы кредитных бюро;

· отмена нотариального удостоверения ипотеки;

· отмена требования разрешения органов опеки для сделок;

· отмена НДС при продаже квартир;

· снижение ставки налога на прибыль для инвесторов в ипотечные бумаги;

· выселение заемщиков-банкротов из заложенного жилья.

Стимулировать предложение недвижимости, согласно законодательным новациям, должны:

· упрощенное согласование и экспертиза документации;

· продажа заранее подготовленных земельных участков на открытых конкурсах;

· развитие кредитования застройщиков.

Ипотечные механизмы на рынке жилищной недвижимости работают как на увеличение спроса - через жилищную ипотеку для населения, так и на увеличение предложения - через бизнес-ипотеку для строительных предприятий.

В настоящее время, хотя жилая недвижимость вновь стало одним из самых высокодоходных активов, у застройщиков имеется много проблем, связанных его возведением: во-первых, необходимы поправки в закон №124 "О долевом строительстве", который в своей нынешней редакции дает дольщикам возможность взыскать со строительной компании большие штрафы; во-вторых, растет стоимость земельных участков, стройматериалов и энергоресурсов и т.д., что значительно увеличивает себестоимость строительства. Поэтому значительная часть крупных застройщиков жилой недвижимости, диверсифицируя бизнес, уже осуществила выход на рынок коммерческой недвижимости (офисов или торговых помещений).

В настоящее время процедура получения кредита для строительных компаний под конкретный проект значительно усложнилась. Основная схема финансирования до принятия 214-ФЗ была такой: банки давали кредит под залог инвестиционных прав на строящийся дом. После вступления в силу закона, особенно для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 г., ситуация изменилась. В законе прописана такая “неприятная” для банков вещь, как солидарная ответственность банка и застройщика перед дольщиками в случае обращения банком взыскания на земельный участок или строящийся дом, но законом не предусмотрено приемлемого для банков механизма регистрации залога инвестиционных прав.

Фактически банк не может теперь финансировать застройщика, беря в залог инвестиционные права либо даже незавершенный объект строительства или земельный участок, так как сразу начинает нести солидарную ответственность с застройщиком, т. е. банк берет на себя громадные риски. Эта схема неудобна всем. У застройщика, желающего привлечь заемные средства, сейчас есть несколько вариантов: (1) пытаться кредитоваться под залог инвестиционных прав; (2) делать переуступку инвестиционных прав организациям, аффилированным с банками; (3)выпускать облигации и привлекать ресурсы с рынка, но не под залог строящегося жилья, т. е. придумывать разнообразные формы бизнес-ипотеки. Возможны разные варианты привлечения средств в инвестиционный процесс: (а) выпуск собственных долговых обязательств;(б) прямая работа с банком по кредитованию проекта; (в) запуск целевых схем ипотечного кредитования граждан по адресной программе.

Коммерческая недвижимость как один из способов обеспечения крупных кредитов работает на российском рынке уже достаточно давно. Большинство столичных девелоперов активно привлекают заемные средства на постройку офисного или торгового центра. Однако у таких схем есть одно отличие: обеспечением по кредиту является не приобретаемая недвижимость, а уже имеющиеся на балансе компании активы.

На Западе вопрос необходимости бизнес-ипотеки вообще как таковой не ставится, потому что любая сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Любая организация, приобретающая недвижимость стоимостью, скажем, $100 млн, подразумевает, что у нее есть 10-20% от этой суммы. 10-20% и выступают в качестве первоначального взноса. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у компании есть на это средства.

Сегодня многим российским банкам пока неинтересно развитие бизнес-ипотеки поскольку их крупные акционеры не желают брать на себя риски, присущие ипотеке на коммерческую недвижимость. Тому же бизнес-ипотека -- это совершенно новый кредитный продукт, который в России появился не так давно. Здесь еще требуется разрабатывать новые стандарты политики банка, процедуру андеррайтинга и т. д., налаживать тесное взаимодействие со страховыми компаниями по страхованию сопутствующих рисков. Кроме того, эти сделки подразумевают более высокие лимиты по каждой из них, потому что финансовая сторона совершенно другая: сумма одной сделки может значительно превышать обычный ипотечный кредит на приобретение жилья. Сегодня многие банки предлагают бизнес-ипотеку, особо не рекламируя ее. Отсутствие рекламы связано, прежде всего, с вопросами титула на здание, а также с отсутствием "длинного" финансирования. Ведь одно дело привлечь ресурсы целевым образом на жилищную ипотеку, где планка риска понятна. И совсем другое дело - привлечь средства на бизнес-ипотеку, где риски выше.

Процесс тормозится из-за пробела в законе «Об ипотеке», где ничего не сказано о предоставлении кредитов для приобретения коммерческих объектов. Например, согласно этому закону заемщик вправе взять кредит в банке, подписав либо смешанный договор купли-продажи и ипотеки, либо договор купли-продажи на приобретение жилой недвижимости с применением кредитных средств. А если заемщик покупает нежилое помещение, то у него может сначала появиться собственность согласно договору купли-продажи, а только потом, через определенное время, банк получит это помещение в залог в виде обеспечения. В результате, если у покупателя не хватает средств и он обращается за ссудой, банку приходится просить другое обеспечение кредита, потому что кредитовать так же, как в случае классической жилищной ипотеки, он не может. Отсюда и возникают квазиипотечные схемы, которые не позволяют удовлетворить потребности предпринимателей -- владельцев малого и среднего бизнеса.

Низкий интерес к бизнес-ипотеке пока что и со стороны собственников недвижимости. Если коммерческая недвижимость ликвидна, то собственник легко может найти покупателей, готовых сразу же оплатить ее стоимость.

Если банки опасаются бизнес-ипотеки, а продавцам далеко не всегда выгодно заключать такие сделки, то третья сторона -- потенциальный заемщик -- с нетерпением ожидает ее развития. Примерный облик такого заемщика, готового воспользоваться ипотечной схемой: (а) готовы купить офис площадью примерно 200 кв. м.; (б) у компании нет всей необходимой суммы, но есть готовность готовы внести первоначальный взнос в размере 30% и взять кредит под 12% годовых в рублях.

Рынок коммерческой недвижимости фактически готов к тому, чтобы произвести частичное замещение арендных контрактов на финансирование с помощью бизнес-ипотеки, потому что уже сейчас при заключении арендного контракта арендатор условно оплачивает порядка 10-15% от рыночной стоимости арендуемых помещений. Однако подобная готовность самого рынка недвижимости существенно охлаждается реальными возможностями российских банков. Вряд ли потенциальные заемщики смогут получить ипотечные кредиты по более низким ставкам. Отечественные банки, за редким исключением, не обладают достаточными финансовыми ресурсами для операций с „длинными деньгами”, которые должны быть задействованы в ипотеке, как жилищной, так и предпринимательской.

Претендовать на получение ипотечного кредита может только открытая компания. Банкам необходимо предоставлять финансовую, бухгалтерскую отчетность, бизнес-план, показывать оборотный капитал, который имеет компания. Немногие российские компании готовы на это идти.

Разброс ставок по бизнес-ипотеке достаточно велик, что объясняется повышенными рисками. В бизнес-ипотеке очень важно выявить все факторы, влияющие на цену недвижимости. Например, если это магазин, то придется учесть и удобство автопарковки, и наличие рядом других торговых точек, и близость к поставщику. Но самое трудное - спрогнозировать риски, связанные с изменением цены на эту недвижимость Ситуация в любой момент может резко измениться - и заемщик не получит доходов, на которые он рассчитывает. Процентные ставки в бизнес-ипотеке а сегодняшний день составляют 14--16% в валюте на срок до трех лет. Это при условии, что заемщик отвечает всем требованиям.

Актуальность развития коммерческой ипотеки как отдельного направления розничного кредитования совершенно очевидна и в Москве, и в регионах. Наибольшие перспективы бизнес-ипотека имеет в России в основном в городах-миллионниках, где есть ликвидный рынок недвижимости. Объяснение этому следующее для того чтобы выдать ипотечный кредит, недвижимость, выступающую в качестве залога, важно грамотно оценить. Сделать такую оценку можно только там, где активно совершаются сделки купли-продажи, позволяющие вычислить среднестатистическую цену на помещение той или иной категории. А в городах с населением менее миллиона человек развитого рынка коммерческой недвижимости (офисов, магазинов и складов) до сих пор нет. Вообще, регионы более перспективны с точки зрения развития бизнес-ипотеки. Статус Москвы и Санкт-Петербурга обуславливает огромную разницу в стоимости недвижимости, размерах кредитов, возможностях отражения бизнеса с бухгалтерской точки зрения. В регионах условия лучше: невысокие цены на недвижимость, рублевый рынок, устойчивый банковский сектор, более стабильная ситуация в экономике в целом. Мониторинг показывает, что рынок бизнес-ипотеки в регионах существует, но там совершенно другие размеры кредитов и рисков. Чем стабильнее ситуация в регионе, тем лучше для инвесторов. Ведь развитие ипотеки предполагает вложение денег на достаточно длительные сроки. Следует учитывать, что при кредитовании коммерческой недвижимости задействованы огромные средства (нужно проводить мониторинг и анализ рынка, привлекать высокооплачиваемых специалистов, которых немного в России) и инвесторы должны понимать, ради чего это делают.

Глава 2. Теоретические основы инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки. Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Как показывает мировой опыт, система ипотеки может иметь одноуровневую либо двухуровневую форму.

При одноуровневой форме системы ипотеки основным элементом являются ипотечные банки. Их коммерческая деятельность заключается главным образом в выдаче долгосрочных кредитов на строительство, которые финансируются через эмиссию долговых обязательств и обеспечиваются залоговым правом отданных в залог земельных участков. Ипотечный банк - это особая форма кредитного института, обладающего существенными отличиями: (1) работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров; (2) имеют привилегии по выпуску долговых закладных обязательств: все остальные частноправовые кредитные институты не имеют право употреблять для обозначения своих ценных бумаг слово «закладной лист».

В основе деятельности ипотечного банка лежит требование о защите прав держателей закладных ипотечного банка. Это содержится в следующих трех основополагающих принципах закона: (1) принцип специализации - ипотечным банкам разрешены только определенные виды сделок; (2) принцип конгруэнтности - требования ипотечных банков по отношению к своим заемщикам и обязательства банков по залоговым листам их инвесторам, по своим условиям должны соотноситься друг с другом; (3) принцип покрытия (обеспечения) закладной.

Суть двухуровневой формы системы ипотеки, наиболее развитой в США, состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: (а) переуступить их вторичным инвесторам; (б) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; (в) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Обобщая опыт функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы.

1) Отрасль ипотечных кредитов может явиться катализатором развития строительства, что в свою очередь станет важным компонентом в структуре валового национального продукта страны..

2) Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным Правительством агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ипотечные ценные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами.

3) Государство играет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка. Органы государственной власти должны осуществлять соответствующую политику, направленную на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки, предоставлением страховок и гарантий, как для населения, так и для других основных участников системы ипотечного кредитования. Вместе с тем государство создает систему регулирования и контроля для обеспечения стабильности функционирования системы.

4) Решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Эти рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты. Следовательно, использование таких продуктов помогает привлечь на рынок, помимо отечественных, международных инвесторов. Рынки капитала приходят на смену банкам и страховым компаниям.

5) Развитие системы ипотечного кредитования сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка недвижимости

Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования устроен следующим образом: (1) кредитор в лице одной из кредитно-финансовых структур первичного рынка ипотечных кредитов (банк, ссудо-сберегательная ассоциация или кредитный союз) выдает кредит Заемщику для приобретения недвижимости у Продавца; (2) для обеспечения кредитного договоpa заключается договор залога (ипотеки) приобретаемой недвижимости жилья и оформляется закладная; (3) кредитор, являясь фактически оператором первичного рынка ипотек, а не инвестором, формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям вторичного рынка ипотек; (4)организации вторичного рынка ипотек осуществляют выпуск облигаций под эти закладные, которые приобретаются крупными инвесторами, формирующими инвестиционные портфели на вторичном рынке ценных бумаг: страховыми, пенсионными компаниями, частными инвесторами.

Изучение исторического опыта создания системы ипотечного кредитования позволяет не только понимать основные правовые и экономические стороны вопроса, но и учитывать последовательность ее формирования:

1. создание института первичной ипотеки. На этом этапе происходят первые попытки стандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованием залога недвижимости и предоставлением дополнительных гарантий. Все сделки между участниками инфраструктуры рынка первичной ипотеки регистрируются и подлежат специализированному учету. Как правило, кредитование производится на длительный срок (не менее 10 лет) под низкие проценты (не более 7-8 % годовых);

2. формирование вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных бумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовые учреждения, которые производят эмиссию "закладных листов" стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего по обязательствам. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование к его эмитенту. Эта мера позволила существенно расширить число инвесторов, размещающих свои капиталы в ипотечных бумагах. Роль государственного влияния и регулирования растет: вводится специализированный надзор и контроль за деятельностью ипотечных банков, накладываются ограничения на эмитентов бумаг, регулируется объем эмиссии;

3. интеграция территориальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшим совершенствование финансовых инструментов вторичного рынка.

Преимущество недвижимости как объекта залога объясняется постоянством местоположения и стабильной ценой. Физические же характеристики недвижимости позволяют оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя. Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Залог недвижимого имущества - важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестора и одновременно обеспечивающий защиту интересов кредитора.

В экономическом отношении ипотека - способ привлечения финансовых ресурсов. Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов за счет его перераспределения.

Существуют общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотеки. Ипотека должна выполнять три функции: (1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование долгосрочных кредитов; (2) предоставлять и обслуживать кредиты; (3) осуществлять функцию инвестора. В зависимости от того, как и кем реализуются эти функции, можно выделить две организационные формы системы ипотеки, которые широко представлены в различных странах:

1. модель депозитного института или сберегательного банка. Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их;

2. модель ипотечной компании (закладного банка). Ипотечные компании, в их чистом виде, не привлекают вклады, а начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, предоставив заем, компания продает его третьему лицу - инвестору; продажа осуществляется или непосредственно или путем выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов.

Анализ примеров применения в различных странах двух описанных форм ипотеки позволяет заключить, что каждая из них находит свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законотворчества, включая прямое участие государства в организации ипотечного кредитования.

Ипотечные ценные бумаги можно разделить на бумаги с фиксированным и нефиксированным доходом, государственные, муниципальные и корпоративные ценные бумаги. Ценные бумаги с фиксированным доходом (долговые обязательства), представлены облигациями, депозитными сертификатами, чеками и векселями. Фондовый рынок развивается на основе ссудного капитала, так как покупка ценных бумаг означает ни что иное, как передачу части денежного капитала в ссуду. Ценная бумага, которая возникает в результате такой операции, сохраняет за ее владельцем право собственности на отданный взаймы капитал и дает право на его увеличение за счет процента или дивиденда.

В странах развитой рыночной экономики банки, выдающие заемщикам кредиты под залог жилой или коммерческой недвижимости, не являются основными инвесторами системы. Кредитор, как правило, не располагает тем объемом ресурсов, который запрашивает рынок. Коммерческие банки, финансовые компании, даже специализированные ипотечные банки в системе ипотечного кредитования в основном выполняют роль операторов рынка ипотечных кредитов.

В ипотеке следует различать два аспекта: (1) в экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов; (2) юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере.

Основываясь на опыте стран Центральной Европы, можно назвать следующие конкретные юридические предпосылки, необходимые для развития системы ипотечного кредитования:

· юридически проработанные основы вещного права: чётко прописанные права на недвижимость и не менее чёткое описание правого положения владельца недвижимости;

· реализуемое обеспечение банковских кредитов;

· оперативное оформление сделок с недвижимостью и приемлемые затраты на него;

Ипотека в самых разных формах социально значимого продукта развивается там, где ее корневая система питается от многочисленных долгосрочных инвесторов с помощью фондовых и земельных инструментов рефинансирования. Такая корневая система обеспечивает высокую ликвидность банков, выдающих ипотечные кредиты под низкие процентные ставки, на большие сроки и суммы.

На текущий момент в международной практике ипотеки сложилась непростая конструкция, обеспечивающая равномерное поступление ресурсов для строительства недвижимости. Она основана на четырех группах источников финансирования строительных объектов (1) разные формы строительных сбережений населения страны, которые далее используются для финансирования строительства жилья.; (2) сами ипотечные кредиты, выдаваемые населению; (3) источники финансирования из бюджетов, привлечения ресурсов под гарантии государства и банков; (4) фондовые инструменты. Такими инструментами охотно пользуются для размещения своих свободных средств страховые компании, инвестиционные и пенсионные фонды и покупатели жилищных займов. В мировой практике, самый большой процент в объеме финансирования строительства недвижимости имеют именно закладные инструменты - ипотечные ценные бумаги. С развитием фондового рынка закладные инструменты будут играть все большую роль стабилизации поступления денег в строительство.

В странах Европы и США ипотека носит массовый характер и рассматривается государством в качестве важнейшего механизма, способного помочь решить задачи огромной социальной значимости в масштабах страны, заключающейся в стабильном поступлении “длинных” денег через механизмы ипотеки в строительство независимо от колебаний спроса и предложений на рынке недвижимости.

Ипотечный рынок можно условно разделить на первичный и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

· земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами;

· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

· объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке;

· право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По сути, первичный ипотечный рынок - сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.

Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Главным прорывом в законе «Об ипотеке» явилось появление «закладной» как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации и передается передаточной надписью. Сам банк также может уступать свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Являясь обороноспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.