Разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

· заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

· эмиссионно-финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка, путем выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке;

· денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.

Таким образом, вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Инвестирование с помощью ипотеки сопряжено с рядом существенных рисков, поэтому для его развития требуются специальные меры по снижению рисков.

1) Кредитный риск. Невозврат кредита по субъективным причинам можно минимизировать посредством оценки вероятности погашения кредита - андеррайтинга. Главный ориентировочный показатель при определении платежеспособности при андеррайтинге доля платежей в доходе заемщика, определенная на момент выдачи кредита и соотношение суммы кредита, и стоимости заложенного имущества. Величина этих ориентировочных показателей обычно устанавливается перед началом кредитования. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и стоимости имущества методом оценки.

2) Риск процентной ставки. Если ставка по кредиту корректируется один раз в год, а ставки процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется этот кредит, пересматриваются ежемесячно, то в условиях общего роста процентных ставок ставка процента по кредиту может большую часть времени быть ниже ставки по долговым обязательствам. Управление риском процентных ставок осуществляется посредством их расчета, покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств. Один из путей управления риском процентной ставки финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения.

3) Риск досрочного погашения. Условия предоставления ипотечных кредитов предусматривают альтернативы для заемщика и кредитора. Заемщик может получить право погашения ипотечного кредита до окончания кредитного договора. Альтернативный выбор выгоден заемщику и невыгоден кредитору. Если рыночная ставка падает ниже контрактной ставки по кредиту, заемщик получает стимул к рефинансированию (т. е. погашению кредита с помощью нового кредита, полученного под рыночную ставку процента).

4) Риск изменения условий мобилизации фондов. Возникает при долгосрочном кредитовании при переменной ставке процента, когда процентная надбавка по ипотечному кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам переменная. Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

5) Риск ликвидности. Возникает в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по ценам рыночным или близким к ним (для покрытия оттока депозитов). Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций: детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах, разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.

Глава 3. Научно-практические направления становления и развития форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки в России. Законодательство для жилищной ипотеки было выработано недавно, да и то в виде далеком от совершенства. Но в данном случае хотя бы есть ориентиры, над которыми можно работать. Что же касается бизнес-ипотеки, то законодательство для него практически отсутствует. Хотя отсутствие законов, в принципе, не мешает проводить сделки по бизнес-ипотеке в рамках существующего законодательства.

Сам процесс развития бизнес-ипотеки в России на сегодняшний день в точности повторяет эволюцию ипотеки жилья, только на более ранней стадии, а, следовательно, ему присущи и все известные этому рынку сложности.

В идеале, для бизнес-ипотеке должна работать простая схема: компания, желающая купить объект по ипотечной схеме, оформляет в банке кредитную линию и уже после этого занимается поисками подходящего здания. В такой поправке в ипотечном законодательстве заинтересованы, по сути, все участники рынка, в первую очередь - банки. Именно они получили бы возможность выдавать кредиты в гораздо большем объеме, чем для покупки жилья, так как даже самая дорогая квартира вряд ли сравнится по стоимости с самым скромным коммерческим предприятием. На данный момент этот сектор рынка в России сдерживают именно юридические препятствия. А в первую очередь для развития ипотечного кредитования коммерческой недвижимости нужен полноценный закон «Об ипотеке».

Рынок бизнес-ипотеки (т. е. кредитования юридических лиц под залог покупаемой недвижимости) как один из сегментов рынка кредитования юридических лиц является привлекательным для российских банков в связи с высокой обеспеченностью данных кредитов. При надежном финансовом положении заемщика, финансовой состоятельности кредитуемого проекта и правильной оценке и оформлении в залог недвижимости риск для банка кредитора будет минимальным.

Чаще всего к услугам бизнес-ипотеки обращаются компании, решившие приобрести торговые площади и офисные помещения, которые они ранее снимали в аренду. Причины, по которым они это делают, различны. Зачастую фирмам просто не хватает оборотных средств, чтобы совершить покупку недвижимости без кредита. Все средства находятся в производстве, и забирать их из оборота будет просто нерентабельно. Впрочем, нередко средства просто выгодней занять. Если приобретение недвижимости через ипотеку будет стоить 11-16% годовых, а бизнес дает примерно 25% годовых, соответственно лучше взять кредит на несколько лет, нежели потратить средства на покупку недвижимости, а потом взять кредит на развитие бизнеса. Соответственно, компания, скорее всего, выберет вариант с ипотекой.

Преимущества бизнес-ипотеки:

· бизнес-ипотека по своей структуре проще, чем жилая, так как в этом случае отсутствует социальный элемент;

· нет ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость;

· легко реализовать залог - коммерческую недвижимость.

В экономическом плане бизнес-ипотека выгодна для компаний, несмотря на относительно высокие проценты по кредиту. При нынешней инфляции в 11-12% кредит, выдаваемый в рублях под 15-16% годовых на 10 лет, не очень дорог. Чистые платежи банку сверх стоимости объекта составляют 4-5% годовых. Примерно такие же проценты по бизнес-ипотеке действуют в Европе. Ставку в 10,5-11% в валюте можно соотнести с выпущенными «длинными» российскими евробондами, которые находятся сегодня на уровне 7-8%. Таким образом, соблюдается такая же, как на западных рынках, маржа в 3-4% между первоклассными заимствованиями государства и ставкой по ипотечным кредитам.

Крупные банки уже давно поняли выгоду ипотечного кредитования для девелоперов, однако в ближайшее время ипотека может стать доступной и для малого бизнеса.

Для России развитие ипотечного кредитования бизнеса в социально-экономическом плане не менее важно, чем кредитование граждан. Особенно это важно для малого и среднего бизнеса. Ведь это множество предпринимателей, которые могут создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений. Если у нас в стране будет развиваться только жилищная ипотека, то это попросту перекосит ипотечный рынок, ведь именно от объема однородного рынка зависит его эффективность и рентабельность для всех участников процесса. Банки развивают бизнес-ипотеку еще и потому, что доходы по этому направлению позволяют банкам снижать ставки по жилищной ипотеке. Оптимально поступает и московское правительство, которое развивает и жилую, и бизнес-ипотеку. А вот на федеральном уровне поддержки бизнес-ипотеки пока нет.

Бизнес-ипотека работает по той же самой схеме, что и ипотека жилья. Однако есть и существенные отличия:

· при ипотеке жилья заемщиком является физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность с этим активом, в случае же бизнес-ипотеки заемщик -- это лицо юридическое, стремящееся получить на баланс новый актив;

· жилищная ипотека может возникнуть в силу закона. А в случае с коммерческой недвижимостью такого закона пока нет, но залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость. В этом случае можно ссылаться не на закон, а на договор;

· в случае жилищной ипотеки банк имеет юридическую базу для выдачи кредит под будущую покупку. При этом непосредственно кредитные отношения возникают в тот момент, когда человек вступает во владение квартирой. Такой же механизм для коммерческой недвижимости в законодательстве не предусмотрен, в Законе "Об ипотеке" говорится исключительно о кредитах на покупку жилья. Для отдельных сделок по бизнес-ипотеке, которые уже осуществляли некоторые банки, приходилось каждый раз находить определенные юридически допустимые формы.

В сфере коммерческой недвижимости ипотечные схемы в большинстве случаев имеют несколько иной смысл, чем в жилищном секторе. Компании пользуются ипотечными схемами (залогом недвижимого имущества) не столько для покупки офисов и магазинов, сколько для пополнения собственных средств и активов под залог того имущества, которое у них есть.

Российские предприниматели редко пользуются ипотечными кредитами для обзаведения офисами, магазинами и складами. В цепочке "девелопер-застройщик-клиент-банк" нет ни одного звена, которое было бы приспособлено к благополучному развитию бизнес-ипотеки. Рассмотрим основные препятствия и проблемы развития бизнес-ипотеки.

Основные проблемы развития бизнес-ипотеки:

1. несовершенство ипотечного законодательства;

2. недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости;

3. трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов:

4. сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов.

1. Юридические проблемы (несовершенство законодательства). Серьезные ограничения создает в первую очередь несовершенство федерального закона об ипотеке. Разработчики этого документа по недосмотру забыли упомянуть в нем коммерческие помещения и не заложили в него достаточного количества норм, позволяющих задействовать в области коммерческой недвижимости те же инструменты, которые используются при кредитовании покупки жилья. Согласно ст. 77 Закона «Об ипотеке» заложить приобретаемую недвижимость в момент сделки купли-продажи можно лишь в тех случаях, когда речь идет о жилых помещениях. Нежилые помещения в этой статье вообще не упоминаются. В результате закон не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. То есть объект требуется сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить финансовые ресурсы. В результате нарушается логическая последовательность действий: если ты приобретаешь магазин или офис, то при соблюдении определенных требований легко можешь получить в банке кредит - но лишь с того момента, когда к тебе перешло право собственности. Обычная ипотечная схема - вносишь какой-то процент, остальную сумму занимаешь и через какое-то время, расплатившись с продавцом, становишься собственником - не работает. Кроме того, юридически непроработаны многие важные вопросы (например, права собственности на землю). Поэтому любая сделка, связанная с покупкой коммерческой недвижимости, носит творческий характер. И банки вынуждены использовать различные допустимые формы бизнес-ипотеки, что зачастую только ухудшает положение заемщика и кредитора. С 2005 года начал работать пакет жилищного законодательства, корректирующий "узкие" места закона об ипотеке, однако почти все юридические новации направлены на жилищную ипотеку.

2. Недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости. Еще одним препятствием, из-за которого бизнес-ипотека не может активно развиваться, является то, что сегодня на рынке много денег и рынок в достаточной степени перегрет. И что самое главное - на рынке много покупателей, которые готовы финансировать покупку из собственных средств. При этом продавцы не заинтересованы в том, чтобы долго ждать, когда к ним поступит оплата за помещение. Они предпочитают получить оплату сразу. Когда на товар есть большой спрос, например, как на московские офисные помещения, то приобрести его с помощью ипотеки достаточно сложно. Нежелание продавцов коммерческой недвижимости работать по кредитным схемам является существенным препятствием для развития бизнес-ипотеки. Банк выставляет свои требования к сделке, далеко не всегда удовлетворяющие продавца. Например, кредитные учреждения зачастую хотят, чтобы все риски по сделке нес продавец. Но у продавца есть значительный круг своих инвесторов, готовых приобрести помещение сразу. Поэтому если ритейлор берет в банке кредит на покупку некоего помещения, то не факт, что он найдет того, кто захочет ему это помещение продать. Не все владельцы коммерческих помещений идут на то, чтобы оформлять их в кредит, это невыгодно, так как на сегодняшний день спрос в сегменте коммерческой недвижимости превышает предложение в несколько раз. Поэтому посреднические компании предлагают разные формы бизнес-ипотеки («выкуп юридического лица» и более сложные схемы), чтобы ускорить процедуру заключения сделки и как можно быстрее перевести средства на счет продавца:

3. Трудность рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов. Существенная проблема при развитии рынка бизнес-ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, что связано с хорошо всем известной нехваткой "длинных" финансовых ресурсов у банков. Отсутствует целевое долгосрочное финансирование. У банков и других кредитных организаций в России нет долгосрочных пассивов. Если на развитие жилой ипотеки выделяет ресурсы государство, то у рынка бизнес-ипотеки такой поддержки, конечно, нет. По мере развития рынка секьюритизации и других форм привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост. Большинство банков предпочитают рефинансировать, то есть перепродавать, ипотечные займы международным организациями. У международных организаций есть жесткие стандарты на покупку ипотечных займов, в которых речь идет только о жилом фонде. Получается, что банк «вешает» ипотечный бизнес-кредит на собственный баланс, а банкам это не всегда выгодно. Институциональные инвесторы, которые рефинансируют кредитный портфель банка, предъявляют определенные требования по его структуре и наполнению. А поскольку инвесторы в основном западные, они напрямую заинтересованы в полной формализации и стандартизации процесса. Все должно быть четко и понятно, кредитование коммерческой недвижимости должно соответствовать разработанным стандартам. Любые отклонения в наполнении кредитного портфеля, например кредитами, выданными не по стандартам, не рефинансируются. Инвесторы пока не готовы оплачивать расходы на исследование рынка коммерческой недвижимости, на оплату работы специалистов, на андеррайтинг различных видов бизнеса из-за нестабильной ситуации в стране, «ползущего» банковского кризиса, потому и компании недвижимости не могут полноценно предлагать свои услуги. Отсутствие рынка рефинансирования кредитов по бизнес-ипотеке обусловливает высокий риск зависания кредита на балансе банка. Если на ипотечном рынке жилья существует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое скупает пулы у частных банков, то на рынке бизнес-ипотеки аналогичной структуры просто нет. В то же время кредиты по бизнес-ипотеке не интересуют западные фонды. Они не заинтересованы в таких покупках, так как недостаточно прозрачны схемы и стандарты сделки -- кто производит оценку предприятия, кто несет риски и т. д.

4. Сложность оформления недвижимости в собственность. Во многих случаях система реестров недвижимости организована так, что права собственности на объекты недвижимости закреплены недостаточно четко. К примеру, из-за некорректной регистрации прав владения нынешним продавцом или даже девелопером, который предлагает этот проект к продаже, может оказаться, что на один и тот же объект недвижимости претендует несколько лиц. Еще есть такой щепетильный момент, как определенные планы городских властей на некоторые участки и на землю. Может оказаться, что здание, которое сейчас строится или, наоборот, уже давно построено, подлежит сносу, а на его месте должна проходить дорога.

Неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов. Важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем. Трудность получения полного пакета документов, подтверждающих право собственности на здание (так называемый титул) - это серьезное препятствие для развития бизнес-ипотеки. В Москве лишь в редких случаях правоустанавливающие документы на здание находятся в полном порядке. Куда чаще с документами возникают различные проблемы. Например, когда вместо договора о собственности оказываются договоры аренды на собственность. А некоторых важных с юридической точки зрения документов может и вовсе не быть. Из-за отсутствия стандартов даже юристы не знают, какой именно пакет документов необходим для совершения сделки. Показательным примером является вопрос о праве собственности на землю. Когда человек покупает квартиру, фактически он покупает кусочек воздуха в большом здании. И вопрос о земле там никем не затрагивается. Хотя, если начать разбираться, то окажется, что земля под домом не принадлежит владельцу квартиры. А когда речь идет о коммерческой недвижимости, как правило, возникает разговор об отдельно стоящем здании, и вопрос с землей становится очень острым. Представляется целесообразным при решении этой проблемы идти по пути, по которому прошел весь мир: четкая стандартизация документов, которые описывают титул на коммерческую недвижимость Надо создавать зонирование территорий, определять четкие рыночные механизмы, чтобы понимать, где и сколько стоит земля и какие правоустанавливающие документы должны быть на недвижимость.

Дополнительными препятствиями в развитии бизнес-ипотеки для кредиторов представляют:

· необходимость прозрачности бизнеса заемщика. Банк, в который заемщик обращается за предоставлением кредита, обязательно проверит не только всю финансовую и бухгалтерскую отчетность, данные об оборотном капитале, который имеет компания, но также уделит особое внимание бизнес-плану и источникам погашения самого кредита. На данный момент так работают все профессиональные игроки рынка. Решающим соображением при принятии банком решения о выдаче кредита является надежность денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. Например, в том случае, если здание сдано в аренду, будут проверяться арендные договора, риски арендатора, а также будет определяться та сумма кредита, которую денежные потоки данного здания могут поддержать при определенных условиях амортизации (погашения) кредита;

· неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты. Существенной проблемой является недостаточное умение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании данного проекта;

· нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика. В отличие от жилой ипотеки, где процесс андеррайтинга, оценки кредита и платежеспособности потенциального заемщика уже более или менее налажен, в бизнес-ипотеке все не так просто. На данный момент наибольшим спросом бизнес-ипотека пользуется у владельцев малого и среднего бизнеса. А, как известно, большая часть этих предприятий работает по «серым» схемам, и зачастую оценить реальное положение дел клиента очень сложно. К тому же у многих банков пока отсутствуют квалифицированные кадры и методики оценки, позволяющие провести подобный анализ деятельности заемщика;

· высокие финансовые риски кредитора. В первую очередь это касается суммы кредита. Одно дело -- рисковать $50 000, другое дело -- $500 000. А главный риск - заемщик может потерять платежеспособность или просто по каким-то своим причинам перестанет платить. Балансы юридических лиц далеки от идеала, почти весь российский бизнес «серый»;

· неотработанность процедуры взыскания залога. Когда компания покупает офис, в принятии решения должны участвовать все акционеры предприятия, между которыми зачастую бывают сложные взаимоотношения. Все это приводит к тому, что практика взыскания заложенного имущества не отработана и банк не может быть уверен, что вернет свои деньги.

В свою очередь, для заемщиков в бизнес-ипотеке проблемы создают:

· высокие расходы заемщика. Это, в первую очередь, высокие требования по минимальному начальному взносу (даунпэйменту): он колеблется от 20 до 50 процентов стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет от 5 до 15 процентов). Проблемой также являются дополнительные финансовые издержки, например, на нотариальное оформление и оплату посредников. Помимо этого важным требованием к заключению договора кредитования является страхование, по договору которого банк является основным выгодополучателем. Риски, связанные с сохранностью объекта залога, необходимо решать с помощью страхования. Это, естественно, увеличивает издержки, но любой нормальный инвестор не отказывается от такого инструмента, как страхование. Впрочем, никто и не даст кредит, пока объект залога не будет застрахован;

· короткий срок кредитования. Российские банки предпочитают давать кредит не более чем на 5-7 лет, в то время как иностранные банки - на 10-12;

· высокие требования к заемщику. Заемщик по бизнес-ипотеке должен отвечать определенным требованиям банков: вести прозрачный бизнес; иметь возможность перекредитоваться в другом банке на короткий срок, пока не будет зарегистрирован договор купли-продажи помещения и заключен договор ипотеки (к сожалению, это нельзя сделать одновременно);

· риск роста процентных ставок. Вообще говоря, банки способны кредитовать недвижимость, но клиенты, опасаясь инфляции, не готовы идти на рублевое финансирование. Риск роста процентных ставок, особенно в рублях, не позволяет развиваться кредитам в рублевом эквиваленте;

· наличие обременений коммерческой недвижимости. Переход права собственности при покупке коммерческой недвижимости не отменяет имеющиеся обременения. Так, например, могут возникнуть проблемы с арендаторами, так как после реализации здания договоры аренды не расторгаются. Дело в том, что если новый владелец здания захочет его продать, то ему придется заплатить неустойку или как-то договориться с арендаторами.

Таким образом, скорость развития рынка бизнес-ипотеки будет зависеть от наличия у банков долгосрочных финансовых ресурсов, а также от наличия законов, связанных с рынком ценных бумаг, чистотой титула и правоустанавливающих документов на тот или иной объект недвижимости. Однако продвижение бизнес-ипотеки необходимо для рынка, и возможности для этого есть. Экономически Россия готова к этому.

Проблему развития бизнес-ипотеки в России надо решать в комплексе: необходимо дать четкое определение коммерческой недвижимости, чтобы указать, как в этом случае возникает ипотека; внести изменения, уменьшающие сроки регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений и ипотеки; принять законы о страховании банковских рисков, увеличив тем самым сроки кредитования.

В случае с бизнес-ипотекой, как это часто бывает в России, сначала отрабатывают схемы, а потом придумывают для них законы. Если руководствоваться правилом «разрешено все, что не запрещено», то отсутствие законов - никоим образом не помеха для выдачи ипотечных кредитов. Поэтому в действительности рынок бизнес-ипотеки в России не только существует, но и весьма активно функционирует. Происходит становление форм бизнес-ипотеки. Рассмотрим возможности их развития.

1. Предварительное рефинансирование. В этой схеме для запуска долгосрочного ипотечного кредита заемщик использует краткосрочный кредит, который либо дает сам банк под обеспечение в виде уже имеющейся недвижимости, оборотных средств и т.д., либо берется в другом банке, у знакомых и т.д. После того как недвижимость приобретена, под ее обеспечение заемщик уже получает ипотечный кредит. Основной риск, присущий этой форме бизнес-ипотеки: нет гарантии, что банк выдаст кредит под обеспечение купленной на чужие деньги недвижимость. Кроме того, спрос на коммерческую недвижимость в Москве сейчас так велик, что существуют и огромные риски таких сделок, так как выбранное здание может быть просто перекуплено конкурентами за "живые" деньги. Поэтому в такой ситуации большую роль играет доверительный характер отношений банка с клиентом.

На регистрацию сделки купли-продажи уходит от двух недель до одного месяца. Оформление ипотечного кредита занимает еще столько же. Получается, что разрыв между платежом и получением ипотечного кредита составляет один-два месяца. Вот на этот срок предприятие, заинтересовавшееся ипотекой, и должно у кого-то занять деньги или изъять их из собственного оборота. И, конечно же, прежде чем занимать определенную сумму, нужно получить одобрение на эту сделку у банка.

Появление такой формы бизнес-ипотеки связано с преодолением уже упомянутого казуса в законодательстве, делающего классическую ипотеку невозможной применительно к нежилым помещениям. Из-за невозможности получить кредит ДО покупки приходится получать его ПОСЛЕ. Для этого заемщик должен сначала профинансировать покупку объекта из собственных средств (а поскольку их нет - просто занять), а после регистрации своих прав на объект потом получить ипотечный кредит. Это в настоящее время наиболее распространенная форма бизнес-ипотеки в России.

2. Помощь собственника. Другая форма бизнес-ипотеки возникает, когда взять ипотечный кредит заемщику помогает собственник покупаемой коммерческой недвижимости, например, продавец здания. Заключается трехсторонняя сделка продавец-банк-покупатель. Собственник здания (продавец) передает свое имущество в залог банку и становится, таким образом, поручителем за заемщика (покупателя). При этом сделка проходит следующие этапы: (1) банк выдает ипотечный кредит покупателю; (2) продавец передает банку в залог свою собственность в обеспечение обязательств заемщика по кредиту; (3) в определенный момент продавец с разрешения банка продает это помещение заемщику. Либо банк заключает договор купли-продажи с продавцом нежилого объекта, который, предположим, согласен получить сразу только часть денег от заемщика, а остальную сумму -- после продажи объекта и регистрации договора ипотеки.

Возможна многоходовая схема с участием покупателя, продавца и банка: (1) на первой стадии покупатель выплачивает продавцу объекта часть собственных средств (собственно первоначальный взнос); (2) банк же, в свою очередь, предоставляет продавцу обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога; (3) после этого регистрируется залог на банк, а на покупателя оформляются все документы по передаче прав собственности, то есть заключается договор купли-продажи, продавец получает всю сумму, совершается регистрация, и помещение остается в залоге; (4) далее заключается договор купли-продажи, продавец опять же получает часть средств в виде первоначального взноса от покупателя, а также получает гарантию банка, после чего на нового покупателя регистрируется собственность, а на банк регистрируется договор залога.

Эту схему достаточно сложно реализовать, так как необходимо убедить текущего собственника объекта в том, что ему это нужно. В ситуации, когда на рынке достаточно много клиентов, которые готовы финансировать проекты самостоятельно, сложно убедить продавца, в том, что ему еще надо ручаться за того, у кого нет достаточных средств. К тому же, если цена высока и превышает рыночную, то вряд ли проект получит финансирование в банке или другой кредитной организации. Трудно убедить продавца подождать, когда ему нужны «живые» деньги здесь и сейчас. Совсем непросто найти владельца здания, который согласится на такую сделку, потому что при существующем высоком спросе на коммерческую недвижимость он и так продаст свой объект.

3. Выкуп юридического лица. Речь идет о варианте бизнес-ипотеки, при котором используется или создается аффилированная с банком (дочерняя или подконтрольная) компания. В эту компанию заемщик переводит 20-40% от стоимости объекта, что фактически является первоначальным взносом (даунпэймент). Недостающую для покупки недвижимости сумму дает банк. Затем аффилированная с банком компания, на чей счет поступили деньги для проведения сделки, выкупает нежилое помещение, и оформляет его не на клиента, а на себя. Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит, и переводит под свой контроль объект недвижимости.

Риски очевидны: во-первых, в любой момент банк может отказаться от совершения сделки, вернуть заемщику деньги, а недвижимость оставить себе. Например, у банка могут быть свои интересы в области недвижимости и, если объект достаточно интересен, а цена привлекательна. Хотя таких случаев на практике не так уж много. Подстраховаться тут практически никак нельзя. Предпринимателю необходимо просто идти в банк, который хорошо знает и которому верит. В любом случае для заемщика это определенный риск. Сточки зрения соотношения «риск/доходность» подобная схема банку очень интересна. Во-вторых, здесь есть одна проблема для заемщика: он должен до конца доверять банку, чтобы перечислить в подконтрольную ему фирму крупную сумму без всякого обеспечения.

4. На основе ипотеки жилья. Заемщик берет кредит на покупку жилой недвижимости, которую затем переводит в разряд нежилого фонда.

Помимо чисто ипотечных форм, для бизнес-ипотеки представляется перспективным также использование близких форм. В настоящее время на российском рынке недвижимости появился еще один инструмент, по своей сути похожий на бизнес-ипотеку, -- это лизинг коммерческой недвижимости. В ближайшее время можно ожидать появление новых предложений как по ипотеке коммерческой недвижимости, так и по лизинговым схемам. Тем более что разница между этими двумя способами кредитования не так уж и существенна.

Для бизнес-ипотеки можно использовать две формы лизинга коммерческой недвижимости: (1) лизинг с помощью аффилированной компании; (2) возвратный лизинг.

Схема лизинга с помощью аффилированной компании выглядит следующим образом:

1. банк приобретает недвижимость;

2. затем банк выдает аффилированной с ним компании льготный кредит для покупки коммерческой недвижимости;

3. недвижимость становится залогом кредита;

4. аффилированная компания, учредителем которой является сам банк, становится лизингодателем недвижимости;

5. заемщик, в данном случае -- лизингополучатель, заключает с компанией-лизингодателем договор коммерческой аренды, по которому обязуется выплачивать ежемесячные взносы;

6. аффилированная с банком компания, получая лизинговые платежи от заемщика, в свою очередь гасит имеющийся банковский кредит;

7. по окончании срока аренды помещение переходит в собственность заемщика.

Суть возвратного лизинга:

· объект (коммерческая недвижимость) предлагается дешевле своей реальной рыночной стоимости. Дисконт может составить до 20% рыночной стоимости;

· покупатель, в свою очередь, обязуется сдать объект в аренду бывшему владельцу на длительный срок (5 - 7 лет) на условиях относительно низкой арендной ставки (13 - 14 % в год от суммы сделки купли-продажи).

Выгода возвратного лизинга:

· компания-продавец: (1) получает средства, необходимые для развития бизнеса, в большем объеме и на более выгодных условиях, нежели это возможно при привлечении банковского кредита под залог недвижимости; (2) на длительный срок сохраняет за собой помещение, оплачивая аренду по относительно невысокой ставке;

· компания-покупатель: (1) уменьшает риск падения рыночной стоимости объекта; (2) получает гарантии стабильного извлечения дохода в течение длительного срока.

С помощью лизинговых форм представители малого и среднего бизнеса могут рассчитывать на приобретение дополнительного помещения без повышения арендной ставки. Преимуществами договора лизинга являются:

· возможность досрочного погашения;

· отсутствие скрытых платежей, которые могут произвольно повышаться в зависимости от желания банка;

· лизингополучатель может рассчитывать на налоговые и амортизационные льготы;

· по сравнению с непосредственно ипотечной моделью очевидным плюсом лизинговой схемы является существенное сокращение первоначального взноса, или авансового платежа. В лучшем случае заемщик может быть вообще освобожден от этих расходов, однако такая оптимальная схема в настоящий момент еще не развита;

· приобретенные помещения могут быть перепланированы;

· в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей;

· возможность экономить на налоге на имущество. Экономия по налогу на имущество происходит за счет использования ускоренной амортизации (норма амортизации при лизинге может быть увеличена в три раза, при этом экономия по налогу на имущество составит примерно 2/3 по сравнению с суммой налога на имущество при использовании обычной нормы амортизации). К примеру, срок амортизации нового офисного помещения составляет 20 лет, при лизинге он сокращается до семи;

· возможность экономить на налоге на прибыль. Лизинговый платеж в полном объеме относится на себестоимость, уменьшая налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Получение коммерческой недвижимости в лизинг хорошо дополняет бизнес-ипотеку. Более того, в отдельных случаях для предприятий именно лизинговые схемы становятся наиболее удобным способом операций с коммерческой недвижимостью. Для многих предпринимателей лизинг - это более выгодный вариант. Если по ипотеке банки выдают кредит в размере не более чем 75% от стоимости недвижимости, в лизинге эта цифра может колебаться от 70% до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидности помещения и его стабильности. Происходит это из-за того, что в глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между банком и заемщиком, выступает более надежным клиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. Видимо, в будущем многие компании перейдут именно к лизингу как к средству приобретения коммерческой недвижимости. Единственной проблемой лизинга является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как возможен только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий.

В настоящее время и лизинг торговых и офисных площадей, и ипотека коммерческой недвижимости пребывают в России в состоянии эмбриона. Лизинговых компаний в России немало, услуги их разнообразны, но недвижимостью в лизинг занимаются, тем не менее, далеко не все.

Ипотека и лизинг коммерческой недвижимости являются, по своей сути, достаточно близкими формами кредитования покупки недвижимости. Различие состоит в том, что при ипотеке право собственности на приобретаемую недвижимость сразу же переходит к заемщику, а при лизинге - только в конце расчетов по кредиту. Можно предложить перспективную форму бизнес-ипотеки, объединяющую классическую ипотеку и лизинг. Назовем такую форму «выкуп акций юридического лица». Получить такую формы можно модификацией уже рассмотренной нами формы «выкуп юридического лица», дополнив ее процедурой приобретения акций компании, аффилированной с банком-кредитором, по мере выплаты кредита. Начав с приобретения доли акций, эквивалентной первоначальному взносу (например, с 20%), покупатель недвижимости, выплачивая кредит, последовательно проходит стадии владения «блокирующего», «контрольного» и т.д. пакета акций, то есть происходит, можно сказать, постепенная передача права собственности на приобретаемую по бизнес-ипотеке недвижимость.

В целом, несмотря на то, что уровень потенциального спроса на данные виды услуг является достаточно высоким уже сейчас, практически рынок коммерческой недвижимости еще не готов к активному развитию данных сегментов. Период, необходимый для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее 1,5-2 лет. В это время нашим предпринимателям придется обходиться привычными для них операциями рынка коммерческой недвижимости, а именно - прямой покупкой и арендой нежилых помещений.

В заключении подведены итоги исследования, сформулированы выводы, предложения и рекомендации.

Список опубликованных работ по теме диссертации

инвестирование коммерческая недвижимость ипотека

1. Беркалиева М.Е., Ерошенков С.Г., Кузьминов А.Н., Янтурин Р.С.. Развитие секьюритизации ипотечных активов в России. - М.: МАКС ПРЕСС, 120 с., 2006 (М.Е. Беркалиева - Глава 1, пп 2.1-2.4(3,94 п.л.)

2. Добрынин А.В., Беркалиева М.Е., Гуров М.П., Мутовин С.И.. Ипотечные ценные бумаги. - М.: МАКС ПРЕСС, 188 с., 2005 (М.Е.Беркалиева - пп 2.3 (0,81 п.л.)

3. Беркалиева М.Е. Потребности и возможности обеспечения граждан России доступным жильем // Правовая система общества: становление и развитие. Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 23. Ч. 1 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2006. (0,4 п.л.).

4. Беркалиева М.Е.Активизация на основе ипотеки инвестиционного процесса в жилищное строительство // Правоохранительная система России: история, теория и практика. Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 24. Ч. 1 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2006. (0,4 п.л.)

Размещено на Allbest.ru