Ипотечное кредитование объектов недвижимости в коммерческом банке (на примере Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк)

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Псковский государственный университет»

Колледж ПсковГУ

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Ипотечное кредитование объектов недвижимости в коммерческом банке (на примере Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк)

Специальность: 38.02.07 Банковское дело

Выполнила обучающаяся : Солдатенкова Анна Ивановна

Руководитель: Бойкова Елена Юрьевна, преподаватель колледжа ПсковГУ

Псков 2016 г

Введение

Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Развитие ипотеки оказывает положительное влияние на развитие реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), позитивно сказывается на преодолении социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), повышает стабильность и эффективность банковской и в целом финансовой системы страны.

Мировой финансовый кризис, пришедший в Россию, вынуждает внимательно проанализировать многие аспекты функционирования банковского сектора. Что обусловило актуальность темы взятой для исследования.

Лопнувший ценовой пузырь фондового рынка уже оказал свое негативное влияние на банковские активы.

Следом практически полностью оказалось парализовано ипотечное кредитование, состояние которого уже характеризуют термином "кома": "Минрегионразвития прогнозирует, что объем выданной в следующем году ипотеки будет меньше, чем в 2015 г. В ближайшие 4 года темпы роста ипотеки упадут в разы. Простые россияне лишаются шанса на собственное жилье".

Вопросы ипотеки привлекали внимание и были предметом исследования в трудах таких авторов как Н. Ю. Изварина, Е. А. Киндеева, А. Ю. Осипов, А. Г. Куликов и многих других авторов. Кроме того, было уделено внимание и последним изменениям в законодательстве об ипотеке.

Целью данной работы является исследование ипотечного кредитования на примере ПАО Сбербанк.

Для достижения названной цели поставлены следующие задачи:

- изучить понятие и особенности ипотечного кредита;

- определить сущность и основные элементы ипотечного банковского кредитования;

- рассмотреть осуществление ипотечного кредитования на примере ПАО Сбербанк.

- проанализировать эффективность ипотечных операции Сберегательного банка и наметить пути ее повышения;

- изучение соответствующих методических, инструктивных и нормативных материалов;

- проанализировать организационно экономической характеристики Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк, центра ипотечного кредитования;

- изучение ипотечных кредитов Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк;

- анализ дохода ПАО Сбербанк получаемый от ипотечного кредитования;

- изучение порядка ипотечного кредитования;

- анализ рисков ипотечного кредитования.

Объектом исследования явилась деятельность Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк в ипотечном кредитовании.

Предмет исследования, пути повышения эффективности ипотечных операций в Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк.

Методология изучения базируется на таких методах как анализ и синтез, индукция и дедукция, логическое обобщение, сравнительно-правовой метод.

Задачи определили структуру работы, которая состоит из 2 глав, построенных в соответствии с решаемыми задачами.

Научная новизна и практическая значимость работы состоит в обобщении имеющихся данных и практики законодательства по проблеме ипотеки, а также в разработке рекомендаций по отношениям, связанным с ипотекой.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования объектов недвижимости в коммерческом банке РФ

1.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят ФЗ № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе “Свой дом”. ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:

- содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по средством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;

- привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

- содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);

- стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

- представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В данном законе:

- определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

- определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другими лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

- заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

- уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

- четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

14 октября 2003г. был принят ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”. Приятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и проблемы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций (в РФ ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”). Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон “Об ипотечных ценных бумаг” рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то, что Закон “Об ипотечных ценных бумагах” был принят в конце 2003г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция “Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием” (112-И), принятая 31.03.2004г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива - Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) - 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ “О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.

1.2 Понятие и особенности ипотечного кредита

О существовании рынка ипотечного кредитования можно говорить начиная с 1998 г., когда был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С этого момента идет постоянная работа над усовершенствованием системы ипотечного кредитования и обеспечением ее функционирования.

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Ипотека, или залог недвижимости, является как правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и, прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости и трактовать как вещное право.

Вместе с тем в федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В статье 2 ФЗ «Об ипотеке» устанавливается, какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой, а также необходимость отражения юридическими лицами (кредиторами должниками) в бухгалтерском учете обязательств, обеспечиваемых ипотекой в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

Согласно данной статье, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ныне действующее законодательство позволяет обеспечивать ипотекой любые законные требования, что соответствует международной практике. Например, какие-либо ограничения по виду обеспечиваемых требований отсутствуют, в частности, в законодательстве Бельгии, Германии, Испании.

Ипотека может быть установлена, если иное не предусмотрено федеральным законом, в обеспечение:

- обязательства по кредитному договору,

- обязательства по договору займа,

- иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре,

- обязательства, основанного на причинении вреда.

Таким образом, при ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ.

Ипотекой может быть обеспечено практически любое денежное обязательство, основанное на гражданско-правовом договоре.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Необходимо отметить, что ипотека, как и другие залоговые правоотношения, является строго акцессорным (добавочным) правоотношением по отношению к обеспеченному залогом основному обязательству. Акцессорность залогового правоотношения проявляется в следующем:

Во-первых, залоговое правоотношение производно от основного обязательства. Производность залогового правоотношения выражается в невозможности его самостоятельного возникновения, т.е. возникновения не в связи с обеспечиваемым обязательством.

Во-вторых, в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства (соглашения об обеспечении основного обязательства залогом), и, наоборот, согласно п. 2 ст. 329 ГК РФ недействительность соглашения об обеспечении исполнения основного обязательства (в т.ч. недействительность договора о залоге) не влечет недействительности основного обязательства.

В-третьих, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В четвертых, уступка залогодержателем прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному залогом.

Ипотека может быть договорной, если она возникла на основании договора, и законной. Закон, предусматривающий возникновение ипотеки, должен содержать указания на то, в силу какого обязательства и какое имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст. 587 ГК РФ, где говорится, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты обретает право залога на это имущество.

Сторонами по договору ипотеки являются:

залогодатель - юридическоелицо- должник, передающая имущество в залог;

залогодержатель - банк или другая организация, принимающая недвижимость в залог.

Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке определено в ст. 6 Закона «Об ипотеке». Ипотека может быть установлена только на имущество, которое одновременно удовлетворяет следующим условиям:

- если это имущество может быть предметом ипотеки (п. 3 ст. 6 Закона «об ипотеке»);

- если это имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона «Об ипотеке»).

Исходя из положений Закона «Об ипотеке» не допускается ипотека:

- имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона «об ипотеке»);

- земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);

- части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);

- жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

Необходимо отметить, что содержание гражданского правоотношения по договору об ипотеке имеет определенные особенности. Залогодатель остается собственником данного имущества и сохраняет право пользования им. Он вправе извлекать плоды и доходы. Обязанности залогодателя заключаются в поддержании имущества в исправном состоянии, несении расходов на его содержание, в проведении текущего и капитального ремонта в сроки, установленные федеральным законом, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Как правило, залогодатель обязан за свой счет страховать это имущество от рисков утраты и повреждения в полной стоимости, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Это необходимо для защиты интересов залогодержателя, который имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

Также залогодатель обязан принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. А в случае реальной угрозы утраты повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Необходимо обратить внимание на одну особенность, если приобретателю имущества, заложенного по договору об ипотеке оно перешло от третьего лица, то есть от лица, не являющегося должником по основному обязательству, то он остается третьим лицом. Также является третьим лицом приобретатель и в том случае, если имущество перешло к нему от залогодателя, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива.

Таким образом, третьим лицом является тот, кто, не будучи лично обязан к уплате соответствующего долга, несет ответственность лишь в качестве собственника обремененной ипотекой недвижимости в размере ее стоимости.

Только в порядке универсального правопреемства, то есть в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования приобретатель становится на место должника-залогодержателя и несет все обязанности последнего как по основному обязательству, так и по договору об ипотеке.

Другой стороной в договоре об ипотеке является залогодержатель. Основным правом залогодержателя является получение удовлетворения своих денежных требований к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя при наличии юридических оснований преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодержатель имеет право требовать от залогодателя выполнения им всех предусмотренных законом и договором его обязанностей, а также проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, в чьем бы владении оно не находилось.

Следует отметить, что положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» учитывают интересы, как кредитора, так и заемщика. Отличительным признаком ипотечного кредитования, обеспечивающим его высокую кредитную надежность, является возможностью кредитора (залогодержателя) получить удовлетворение своих требований по представленному кредиту путем реализации предмета залога. Необходимо также отметить, что в Законе предусматривается возможность сторон, заключивших договор ипотеки, самостоятельно регулировать свои права и обязанности по предмету залога.

Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога (п. 5 ст. 6 Закона «Об ипотеке»).

Следовательно, отличительными чертами ипотеки являются:

- во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

- во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

- в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

- в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом -- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

- в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

В соответствии с п. 12 Положения о жилищных кредитах, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1180, в кредитном договоре определяются следующие условия:

- цель получения ссуды;

- срок и размеры кредита;

- порядок выдачи и погашения кредита;

- инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения);

- обеспечение кредитного обязательства заемщика;

- условия страхования ссуды;

- способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита;

- санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды;

- размеры и порядок уплаты штрафов;

- порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Кредитный договор является консенсуальным (возмездным). Как и договор займа, кредитный договор представляет собой каузальную сделку.

Таким образом, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование -- один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечный кредит (ипотека) предоставляется для покупки жилья (квартиры, дачи или загородного дома). В качестве залога по ипотеке выступает объект кредитования, который должен соответствовать требованиям банка, предоставляющего ипотечный кредит.

1.3 Сущность и основные элементы системы ипотечного банковского кредитования РФ

В настоящее время разработано множество механизмов ипотечного кредитования, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания долга.

В России в практике кредитования под залог недвижимости выделяют следующие виды кредитов:

- краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

- краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

- долгосрочный кредит физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные кредиты на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и кредиты, выдаваемые подрядчикам. Земельный и строительный кредиты выдаются застройщику при условии, что он располагает на правах собственности или долгосрочной аренды отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства.

Для получения ипотечного кредита на приобретение жилья заемщик оформляет следующие документы:

- кредитный договор;

- договор купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет кредита;

- договор залога;

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости;

- договор о комплексном ипотечном страховании;

- экспертное заключение лицензированного оценщика;

- нотариально удостоверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;

- при наличии несовершеннолетних членов семьи - разрешение органов опеки и попечительства районной управы по месту проживания ребенка на передачу в залог приобретаемого за счет кредита жилья и на подписание нотариально удостоверенного обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении приобретаемой квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;

- договоры поручительства.

Для оформления кредита в банк необходимо предоставить документы, подтверждающие платежеспособность заемщика. Сначала необходимо заполнить заявление на получение ипотечного кредита и анкету банка, зачастую эту анкету можно найти на сайте банка. Также понадобятся документы, удостоверяющие личность заемщика, копии свидетельства государственного пенсионного страхования, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)), военного билета для мужчин призывного возраста, документов об образовании, свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии), свидетельства о рождении детей, трудовой книжки, заверенной работодателем.

При получении документов банк проверяет их достоверность и юридическое оформление, особое внимание обращая на оценку стоимости квартиры и ее юридическую чистоту, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, платежеспособность заемщика. После проверки рассчитывают максимальную сумму кредита и сроки его погашения.

В некоторых банках регламентировано предоставлять дополнительно ряд других документов, например справку о регистрации по месту постоянной регистрации, копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей), пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам, свидетельства о смерти родителей, детей, супругов, документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дачи, автомобиля, земельных участков и т.п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется также характеристика жилого помещения . При наличии в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг. Могут потребоваться документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выписками за период в шесть месяцев, документы, подтверждающие кредитную историю заемщика (копии документов, подтверждающих своевременную оплату квартирной платы, коммунальных, телефонных услуг и т.п. за последние полгода - год), кредитные договоры (при наличии) и документы, подтверждающие факт исполнения обязательств по этим договорам, справка из наркологического диспансера, справка из психоневрологического диспансера.

Общими критериями для определения максимальной суммы кредита и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступают ежемесячные доходы семьи (на погашение кредита используются 35 - 55% дохода), которые и определяют срок кредита.

Заемщик должен иметь постоянный источник доходов. В качестве документально подтвержденного дохода банк учитывает заработную плату по основному месту работы, по совместительству, по гражданско-правовым договорам, а также процентные доходы по депозитам в банках, доходы по ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доходы от сдачи в аренду движимого и недвижимого имущества (при наличии заключенных и зарегистрированных договоров аренды) и прочие документально подтвержденные доходы.

В качестве компенсирующего фактора могут быть рассмотрены: поручительство (например, работодателя), гарантии банка, залог иного имущества.

Таким образом, размер ставки и величина кредита зависят от документов, подтверждающих доходы. Если заемщик получает зарплату официально, то ему следует взять справку 2-НДФЛ с места работы за последние 2 - 6 месяцев, если же зарплата частично или полностью выплачивается неофициально, то необходимо выбрать банк, который сможет выдать кредит на основе справки о доходах в свободной форме. Банк может учесть и другие доходы потенциального заемщика - арендная плата, дивиденды, проценты - при наличии документов, подтверждающих их фактическое получение за период, запрашиваемый кредитором. Если помимо основной работы заемщик имеет дополнительный заработок, то следует иметь в виду, что далеко не каждый банк будет его учитывать.

Окончательное решение о возможности предоставления кредита и его параметрах (сумме, сроках, размере ежемесячного платежа, основном и дополнительном обеспечении и т.д.) принимает кредитный комитет банка. При этом учитываются источники и стабильность дохода заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариуса), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога.

Срок ответа на заявку, как правило, составляет 1 - 2 недели, хотя многие банки в настоящее время обещают рассмотреть ее в течение 2 - 3 дней. В случае положительного ответа банк дает заемщику около трех месяцев на поиск квартиры. По договоренности с кредитором этот срок может быть увеличен еще на месяц.

После того как заемщик находит квартиру, ему необходимо получить на нее одобрение банка. Для этого надо предоставить кредитному учреждению следующие документы: копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве - если заемщик берет кредит на жилье в строящемся доме, документы из БТИ - экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры. На рассмотрение квартиры в банках уходит до 5 дней.

Квартира оформляется в собственность заемщика обычно на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли-продажи, залога и права пользования квартирой.

Заключенные договоры купли-продажи и ипотеки квартиры (и соответственно переход права собственности и залог) регистрируются в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляются на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

При выдаче ипотечных кредитов многие банки требуют страхование рисков.

Программа страхования, как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователем по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем - кредитор.

Каждый ипотечный банк разрабатывает свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.

В России используются программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов. Так, клиент, открывая счет в банке, обязан в течение срока, установленного банком, накопить сумму, равную 30% стоимости приобретаемого жилья. Банк по истечении срока накопления предоставляет долгосрочный жилищный кредит.

По схеме накопительных счетов работает ПАО Сбербанк .

Применяется также схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа.

Финансовая компания покупает у риелторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риелторской фирме.

В России основным источником средств для предоставления ипотечных кредитов являются привлеченные средства физических и юридических лиц, которые носят, как правило, краткосрочный характер. Выдача кредитов на срок 3, 5, 10 и более лет требует долгосрочных ресурсов для поддержания ликвидности банков.

Дополнительные кредитные ресурсы банки могут формировать путем выпуска ипотечных облигаций, размещаемых на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами или закладными, либо банки организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупки ему жилья через продажу жилищных сертификатов.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная подлежит регистрации одновременно с регистрацией договора залога.

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника:

- приобрести квартиру (квартиры) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

- получить от эмитента по первому требованию индексированную номинальную стоимость жилищного сертификата.

С принятием Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" в России появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигации с ипотечным покрытием - обеспеченные залогом ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Эмиссия облигаций осуществляется только ипотечными агентами и кредитными организациями. К эмитентам облигаций Закон предъявляет определенные требования: ипотечным агентом может быть только специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных.

Ипотечный сертификат участия - ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат закладные по ипотеке. Ипотечные кредиты не учитываются на балансе банка. Банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков.

Система ипотечного кредитования формирует ипотечный рынок: первичный и вторичный. На первичном рынке работают в основном коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты, на вторичном рынке - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные ипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.

Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

- система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других связанных с ними финансовых инструментов;

- заемщики - физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит;

- кредиторы - ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;

- инвесторы - физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды);

- компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риелторские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).

Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.

В целом система ипотечного кредитования означает организацию взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

Конкретные условия жилищного кредитования также устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе "собственности". При покупке квартиры в строящемся объекте залогодатель-заемщик выступает инвестором и приобретает право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня.

Предоставляя кредит, банк помимо кредитного договора в его обеспечение заключает с должником обеспечительный договор, в частности договор ипотеки. Кредитором по кредитному договору (при ипотечном кредитовании) может выступать только кредитная организация, т.е. юридическое лицо, имеющее лицензию на совершение банковских операций. При нарушении указанного требования закона договор признается недействительным.

Одним из основных параметров ипотечных программ банков является процентная ставка. Она определяется внутренними факторами (минимальной безубыточной ставкой размещения) и внешними условиями (уровнем рыночных процентных ставок).

Банк должен достаточно точно просчитать себестоимость ипотечных продуктов, себестоимость обслуживания клиентов, чтобы в конечном итоге сформировать корректный баланс и отчет о финансовых результатах в коммерческих подразделениях.

Исходя из ставки привлечения ресурсов для ипотечных жилищных кредитов и себестоимости ипотечного кредитного продукта, банк определяет для себя минимально допустимую доходность каждого ипотечного кредитного продукта. Доходность является мерой привлекательности вложений в данный вид актива.

Эффективная доходность может использоваться для сравнения уровней доходности различных ипотечных кредитных продуктов между собой и с другими видами активов банка.

Эффективная доходность варьируется в зависимости от параметров ипотечных кредитных продуктов: взимаемых банком комиссий и плат, устанавливаемых для каждого продукта индивидуально, например:

- сбор за рассмотрение заявления анкеты;

- комиссии за открытие и ведение счетов (ссудного и текущих);

- плата за аренду банковской сейфовой ячейки;

- комиссия за снятие наличных денежных средств со счета клиента.

Состав единовременных сборов определяется каждым банком самостоятельно и может значительно отличаться в разных банках.

Для определения стоимости ипотечного кредита можно использовать методику кредитоотдачи. Общая формула для определения кредитоотдачи ипотечного жилищного кредита выглядит следующим образом где:

- CF (Credit Feedback) - кредитоотдача, или сколько прибыли приходится на 1 руб. ипотечного кредита;

- L - средний размер ипотечного кредита (субсидии), руб.; sr

- S - средняя приведенная стоимость общего долга заемщика перед кредитной организацией, руб.;

- R - средние совокупные приведенные доходы при выдаче одного ипотечного кредита, руб.;

- С - средние совокупные приведенные затраты на выдачу одного ипотечного кредита, руб.

Показатель кредитоотдачи указывает на реальный размер прибыли, который приходится на 1 руб. ипотечного жилищного кредита.

В настоящее время в большинстве программ на российском ипотечном рынке используется фиксированная процентная ставка.

Определяющими факторами размера ставки заимствования является кривая доходности на российском финансовом рынке, срок заимствования и риски, которые принимает на себя банк, выдающий такие кредиты.

Кривая доходности выражает стоимость заимствования средств на определенный срок, или, другими словами, показывает, сколько будет стоить рубль, занятый сегодня и возвращенный по окончании указанного срока. Она может быть построена с помощью ликвидных инструментов с разными сроками погашения, которые обращаются на российском рынке (например, ГКО/ОФЗ).

Другим фактором, определяющим размер ставки ипотечных кредитов, является срок заимствования финансовых ресурсов, которые банк привлекает (или мог бы привлечь) на рынке для выдачи ипотечных кредитов населению.

Фактор, способный повлиять на величину ставки, - кредитный рейтинг заемщика, который выражается в виде спреда к ставке суверенной кривой доходности. Очевидно, что обычный коммерческий банк будет вынужден занимать на рынке деньги дороже, чем государство или заемщик с государственным кредитным рейтингом. Это вызвано дополнительными рисками, связанными со стабильностью, капиталом банка, репутацией, финансовым положением и т.п.

Таким образом, ипотека обычно предоставляется в валюте на срок от 10 до 15 лет, процентная ставка составляет от 10 до 15% годовых. Банк, предоставляющий ипотеку, обычно финансирует до 90% стоимости приобретаемого жилья, и заемщик должен иметь собственные средства на оплату разницы между суммой ипотечного кредита и ценой покупаемой недвижимости. Кроме этого, заемщик несет расходы по оформлению сделки по ипотеке и страхованию объекта финансирования, собственной жизни и трудоспособности.

1.4 Современная ситуация на рынке ипотечного кредитования

На сегодняшний день ипотечное кредитование в РФ имеет достаточное развитие. Ипотека является одним из флагманских банковских продуктов не только в Российской экономической системе, но и во всем развитом мире. Так, рынок ипотечного кредитования хорошо развит в странах Европы, а в США он достигает отметки в 90 % от ВВП. Широкое развитие ипотечного кредитования стало существенным фактором социальной стабильности. Для некоторых слоев населения, которые ранее не могли позволить себе иметь собственную недвижимость, появилась возможность приобретения жилья без значительного ущерба для личного семейного бюджета. Проведя анализ динамики изменения выданных ипотечных жилищных кредитов по годам (см. табл. 1), видно динамичное развитие рынка ипотеки, несмотря на общее замедление экономического роста в стране. За 2015 год по сравнению с 2013 годом число выданных кредитов на ипотеку возросло в 1,46 раз или на 320,6 млрд. руб. в абсолютном выражении.