Ипотечное кредитование объектов недвижимости в коммерческом банке (на примере Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк)

Таблица 1.1

Динамика изменения выданных ипотечных жилищных кредитов

Год	2013	2014	2015	Изменение (2015/2013)
				Абс.	%
Количество выданных кредитов (млрд. руб.)	691,7	825,0	1012,3	+320,6	+46,3

Всего в 2015 году было выдано 1 012 312 ипотечных кредитов на общую сумму 1 762,6 млрд. рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2014 года в количественном и в 1,3 раза -- в денежном выражении. Однако месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались -- от 52 % в январе до 13 % в ноябре в результате роста ставок по ипотеке и ужесточения банками требований к заемщикам. В декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля в середине месяца и опасений резкого роста ставок по ипотеке вследствие повышения ключевой ставки до 17 %. Ряд банков приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов, включая уже одобренные ранее, или установили запретительные ставки в 30 % и более. В январе 2016 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5-16 % (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах).

В 2015 году объемы выданных кредитов достигли своего пикового значения. По прогнозам экспертов объем выдачи ипотечных кредитов в 2016 году составит 1 трлн. рублей. Анализ ценовой динамики рынка жилья показывает, что развитие ипотеки не приводит к формированию «пузыря» -- рост цен на жилье по итогам 9 месяцев 2015 года по отношению к соответствующему периоду 2014 года в среднем составил 5,2 %. С учетом зафиксированной по итогам 9 месяцев годовой инфляции в 7,2 % можно констатировать даже снижение реальных цен на жилье, и, соответственно, рост его доступности для населения. Дальнейшая динамика цен на жилье будет определяться соотношением спроса и предложения. При этом в условиях роста рисков замедления экономики можно ожидать снижения активности (числа сделок) на рынке жилья и вероятного снижения цен на жилье в реальном (за вычетом инфляции) выражении. Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, по данным на 01.10.2015 года, суммарный ипотечный портфель на балансах банков составил 3 277,4 млрд рублей, что на 36,6 % превышает уровень соответствующего периода 2013 года. В ипотечном портфеле доля проблемных кредитов (с просрочкой более 90 дней) стабильна -- 2,0 %, во многом за счет высоких темпов роста ипотечного портфеля. При этом настороженность вызывает рост просроченной задолженности в абсолютном выражении: за 9 месяцев 2015 г. она увеличилась на 21,3 % до 65,5 млрд рублей. Следует отметить, что качество портфеля кредитов населению в целом (включая не обеспеченные залогом кредиты) снижается. Наблюдается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных населению (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.10.2015 г. составила 7,8 % по сравнению с 5,8 % на 01.01.2015 г.). При этом качество ипотечного портфеля пока остается на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,0 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет около 95,2 %.



Рис.1.1 Доля просроченной задолженности в 2013-2015 гг. в России

Исходя из (рис. 1.1) доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.10.2015 г. составила 1,3 %. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности равна 0,9 %, а по валютной -- 14,0 %. Объем просроченных валютных платежей составляет 15,2 млрд рублей (36,1 % от всего объема просроченных платежей). Анализ месячных темпов роста выдачи ипотеки (рис. 2) свидетельствует о замедлении развития рынка ипотеки: объемы выданных кредитов снизились до 20 %-23 % в августе-сентябре 2015 года (по сравнению с августом-сентябрем 2014 года), в то время как в январе они составляли 52 %.

Рис. 1.2 Динамика темпов роста объёмов выдачи ипотечных кредитов в России в 2014-2015 году, % к соответствующему месяцу предыдущего года

Большинство участников пересмотрело в конце 2015 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. Ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30 % и более. В январе 2016 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5-16 % (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах). Эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2016 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной валентности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Вместе с тем, разработанная Правительством Российской Федерации программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение у юридического лица строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. В 2015 году средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,5 %, что примерно соответствует уровню 2014 года. Вместе с тем, в декабре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 13,2 %, а в январе 2016 г. -- уже по ставке 14,2 %, что является максимумом с конца 2012 года.

Рис. 1.3 Ставки по ипотечным кредитам в рублях выданным в течении месяца в России в 2012-2016 году, %

Несмотря на то, что макроэкономическая ситуация в целом по стране ухудшилась за последнее время, рынок ипотечного кредитования не пострадал и остаётся одним из основных источников роста банковского кредитования. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет более 3 трлн. руб., а его качество остаётся на высоком уровне. Дальнейшее развитие ситуации и возможность реализации накопленных ранее рисков зависит от способности кредитных организаций адаптироваться к изменившимся условиям. В наиболее вероятном на текущий момент сценарии ожидается сохранение тенденций к замедлению экономического роста по сравнению с прошлым годом, что будет способствовать замедлению роста потребительского кредитования и увеличит риски нарастания проблем в банковском секторе, в первую очередь, в секторе необеспеченного кредитования.

2. Анализ ипотечного кредитования на примере Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк

2.1 Организационно-экономическая характеристика деятельности Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк

Дополнительный офис №8630 ПАО Сбербанк, находящийся по адресу г. Псков, Рижский проспект, д.29/31 и входит в единую систему Банка и организационно подчиняется Псковскому отделению №8630 ПАО Сбербанк. Создан на основании Решения Правления Северо-Западного банка России.

В сегодняшнем Сбербанке почти ничего не напоминает о сберегательных кассах, функции которых он выполнял на протяжении значительного периода своей истории. Но удивительно другое: Сбербанк уже мало похож даже на самого себя всего лишь десятилетней давности! Способность к переменам и движению вперед -- признак отличной «спортивной» формы, в которой находится сегодня Сбербанк. Титул старейшего и крупнейшего банка России не мешает ему открыто и добросовестно конкурировать на банковском рынке и держать руку на пульсе финансовых и технологических перемен. Сбербанк не только шагает в ногу с современными тенденциями рынка, но и опережает их, уверенно ориентируясь в стремительно меняющихся технологиях и предпочтениях клиентов.

Сбербанк сегодня -- это кровеносная система российской экономики, треть ее банковской системы. Банк дает работу и источник дохода каждой 150-й российской семье.

На долю лидера российского банковского сектора по общему объему активов приходится 28,7% совокупных банковских активов (по состоянию на 1 января 2016 года).

Банк является основным кредитором российской экономики и занимает крупнейшую долю на рынке вкладов. На его долю приходится 46% вкладов населения, 38,7% кредитов физическим лицам и 32,2% кредитов юридическим лицам.

Только в России у Сбербанка более 110 миллионов клиентов -- больше половины населения страны, а за рубежом услугами Сбербанка пользуются около 11 миллионов человек.

Спектр услуг Сбербанка для розничных клиентов максимально широк: от традиционных депозитов и различных видов кредитования до банковских карт, денежных переводов, банковского страхования и брокерских услуг.

Все розничные кредиты в Сбербанке выдаются по технологии «Кредитная фабрика», созданной для эффективной оценки кредитных рисков и обеспечения высокого качества кредитного портфеля.

Стремясь сделать обслуживание более удобным, современным и технологичным, Сбербанк с каждым годом все более совершенствует возможности дистанционного управления счетами клиентов. В банке создана система удаленных каналов обслуживания, в которую входят:

- онлайн-банкинг «Сбербанк Онлайн» (более 13 млн активных пользователей);

- мобильные приложения «Сбербанк Онлайн» для смартфонов (более 1 млн активных пользователей);

- SMS-сервис «Мобильный банк» (более 17 млн активных пользователей);

- одна из крупнейших в мире сетей банкоматов и терминалов самообслуживания (более 86 тыс. устройств).

Председателем правления ПАО Сбербанк, на даный момент является Герман Оскбрович Греф- государственный деятель, президент и председатель правления Сбербанка России, бывший министр экономического развития и торговли Российской Федерации (2000--2007). Сопредседатель попечительского совета Мариинского театра, член попечительского совета Российского совета по международным делам. Председатель совета Центра стратегических разработок. Член совета директоров «Яндекса». Председатель Попечительского совета фонда поддержки слепоглухих «Со-единение».

Среди клиентов Сбербанка -- более 1 млн предприятий (из 4,5 млн зарегистрированных юридических лиц в России). Банк обслуживает все группы корпоративных клиентов, причем на долю малых и средних компаний приходится более 35% корпоративного кредитного портфеля банка. Оставшаяся часть -- это кредитование крупных и крупнейших корпоративных клиентов.

Сбербанк сегодня -- это команда, в которую входят более 260 тыс. квалифицированных сотрудников, работающих над превращением банка в лучшую сервисную компанию с продуктами и услугами мирового уровня.

Ипотечное кредитование -- долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России -- это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека-- это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Рус ипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Росбанк.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора:

- банковские и не банковские.

По виду заемщиков:

- как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

- размера вашего дохода;

- срока кредитования;

- стоимости приобретаемой недвижимости;

- первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

- с постоянной, фиксированной процентной ставкой -- «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);

- фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;

- переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением).

Участниками ипотечной системы являются:

- банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;

- оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;

- страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;

- ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования.

Основные игроки на ипотечном рынке являются такие банки как: Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк, Уралсиб. На первом месте в рейтинге банков по размеру портфеля ипотечных кредитов числится ПАО Сбербанк. Это можно проследить в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов

№	Банк	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2015 года (млн. руб.)	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2014 года (млн. руб.)	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2013 года (млн. руб.)
1	ПАО Сбербанк	865 098.52	659 773.49	536 894.78
2	Банк ВТБ24	274 329.04	168 884.24	143 795.11
3	ДельтаКредит	67 488.45	51 416.37	48 457.18
4	Росбанк	46 167.75	40 585.77	39 125.92
5	Уралсиб	42 377.87	33 917.81	38 656.90

Так же ПАО Сбербанк лидирует и в рейтинге ипотечных банков по объему выданных ипотечных кредитов. Что видно в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Рейтинг ипотечных банков по объёму выданных ипотечных кредитов

Это означает что люди идут именно в ПАО Сбербанк, для получения ипотечного кредита. Он является более предпочтительнее для людей разных классов.

2.2 Анализ ипотечного кредитования на примере ПАО Сбербанк

Очевидно, что ПАО Сбербанк - самый крупный Российский банк. Именно ПАО Сбербанк имеет наибольшую филиальную сеть по стране. Ипотека в ПАО Сбербанке возможна по самым различным программам. Ипотечные кредиты ПАО Сбербанк также начал выдавать одним из первых, и даже во время кризиса, ПАО Сбербанк не прекращал их выдачу.

Таблица 2.3

Ипотечные программы ПАО Сбербанк

Программа кредитования	Краткое описание	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %	Срок кредита
Ипотека с государственной поддержкой	Кредит на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица под залог кредитуемого или иного жилого помещения.	От 20%. От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения	11%	До 30 лет
Жилищный кредит на рефинансирование	Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство жилого помещения.	0%	от 13,25%	До 30 лет
Военная ипотека	Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого жилого помещения.	От 10%	9,50%	До 20 лет
Загородная недвижимость	Кредит на приобретение загородной недвижимости (за исключением жилого дома) под различное обеспечение, одобренное Банком.	От 15%	от 13%	До 30 лет
Гараж	Кредит на приобретение или строительство гаража или машино места под различное обеспечение, одобренное Банком.	От 10%	от 13,5%	До 30 лет
Ипотека плюс материнский капитал	Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого помещения	От 10%	от 9,5%	До 30 лет

Получение и обслуживание ипотечного кредита.

Кредит может быть предоставлен гражданам Российской Федерации в отделениях ПАО Сбербанк:

- по месту регистрации заемщика / одного из со заемщиков;

- по месту нахождения кредитуемого объекта недвижимости;

- по месту нахождения предприятия-работодателя заемщика/ со заемщика, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта»;

- по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/со заёмщика.

Таблица 2.4

Получение и обслуживание ипотечного кредита в ПАО Сбербанк

Срок рассмотрения кредитной заявки	В течение 5-10 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов.
Порядок предоставления кредита	Единовременно.
Порядок погашения кредита	Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами( Приложение 1)
Условия досрочного погашения	Плата за досрочное погашение кредита не взимается. Досрочное погашение возможно только в сроки, установленные для осуществления плановых ежемесячных платежей не ранее даты четвертого платежа, установленной графиком платежей, при условии, что часть досрочно возвращаемого кредита составляет не менее 15 000 рублей.
Неустойка за несвоевременное погашение кредита	0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).
Возраст на момент предоставления кредита	Не менее 21 года.
Возраст на момент возврата кредита по договору	75 лет.
Стаж работы	Не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.
Привлечение созаемщиков	В качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста.

Требуемые документы для рассмотрения заявки на ипотечный кредит в ПАО Сбербанк:

· Заполненное заявление-анкета (по форме Банка)(приложение 2);

· Паспорт заемщика / созаемщика(ов)/поручителя(ей)/залогодателя(ей) (предъявляется)(приложение 3) ;

· Документы по предоставляемому залогу( приложение 4)

· Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика / созаемщика / поручителя (для клиентов, не получающих заработную плату (пенсию) на счет, открытый в Банке);(приложение 5,6)

· Документы по кредитуемому жилому дому (могут быть предоставлены в течение 120 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита).

Рассмотрим процентные доходы ПАО Сбербанка за последние четыре года, из чего они складываются и кто из них приносит больший доход кредитной организации. Согласно неконсолидированным данным отчетности по РСБУ за 1 полугодие 2015 года ПАО Сбербанк увеличил чистую прибыль по сравнению с аналогичным периодом 2014 года на 7%.

Таблица 2.5

Процентные доходы Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанка по предоставленным кредитам на 1 октября в период с 2011-2015 года

Год Заемщик	2011 г.	2012 г.	2013 г.	2014 г.	2015 г.
Финансовые органы и внебюджетные организации субъектов РФ	2 098 976	7 455 566	7 698 495	7 902 794	14 422 214
Коммерческие и некоммерческие организации находящиеся в федеральной собственности государства	7 826 418	9 880 687	7 684 708	5 466 133	9 157 755
Негосударственные финансовые организации	237 028 215	364 310 145	310 386 847	283 276 170	357 836 772
ИП	10 200 060	11 340 364	11 718 803	11 950 313	17 638 967
Граждане (физ. лица)	115 529 250	125 319 454	127 838 844	154 660 906	230 681 069

Значительные темпы развития банковских операций позволили ПАО Сбербанку на 1 октября 2015 получить доход в сумме 212,4 млрд руб. Из таблицы мы видим, что наибольший доход по процентам от выдаваемых кредитов ПАО Сбербанк получает от физических лиц. Рассмотрим займы граждан РФ в разрезе.

Таблица 2.6

Структура портфеля кредита физическим лицам ПАО Сбербанк, млрд. руб.

Год	2014 год	2015 год
Вид займа
Потребительские и прочие ссуды	635,7	944,0
Жилищные кредиты	603,8	777,4
Автокредитование	80,2	84,1

Рост портфеля кредитов физическим лицам за 2011 год составил 485,8 млрд. руб. или 36,8%. Коммерческое кредитование корпоративных клиентов, а также потребительские и прочие ссуды физическим лицам росли более высокими темпами в 2015 году. Это связано, во-первых с очень быстрым ростом кредитного портфеля в масштабах экономики. Во-вторых рост кредитования в этом году финансировался накопленной в банковском секторе ликвидностью.

ПАО Сбербанк почти всегда занимает первые места в различных рейтингах, проводимых, как в нашей стране, так и за рубежом. Например, ПАО Сбербанк занимает первое место по объему активов и капитала, по количеству выданных кредитов (рублевых и валютных) юридическим и физически лицам, по объему вкладов физических лиц и выпущенных ценных бумаг, по оборотам средств в банкоматах и т.д. Можно очень долго перечислять, где ПАО Сбербанк занимает первое место. Почему это так? Рассмотрим несколько конкурентных преимуществ этой кредитной организации.

Одним из главных конкурентных преимуществ ПАО Сбербанка является обширная, диверсифицированная клиентская база. Сотрудничество Банка со всеми группами клиентов позволяет ему успешно управлять ресурсами и минимизировать финансовые риски. Привлекая средства населения, Банк формирует стабильный источник кредитования предприятий различных секторов экономики.

ПАО Сбербанк имеет обширный опыт массового обслуживания клиентов, что позволяет ему оставаться безусловным лидером на розничном рынке банковских услуг и создавать стандарты работы на нем. Наличие отработанных технологий предоставления банковских продуктов позволяет Банку осуществлять большое количество операций и обслуживать значительные финансовые потоки.

Уникальным конкурентным преимуществом ПАО Сбербанка является крупномасштабная сбытовая сеть, включающая операционные подразделения и устройства самообслуживания, которая обеспечивает доступность услуг Банка на всей территории России. Кроме того, разветвленная сеть подразделений обеспечивает Банку возможность комплексного обслуживания по единым стандартам многофилиальных корпоративных клиентов, создает уникальные условия для тиражирования и широкого внедрения современных организационных решений и технологий, а также быстрого продвижения новых банковских продуктов и услуг на всей территории страны.

Значительным конкурентным преимуществом ПАО Сбербанк является его расчетная система, охватывающая территорию всей страны, позволяющая проводить существенные объёмы и количество платежей внутри и между регионами в режиме реального времени. Эта технология дает Банку преимущества в развитии уникальных услуг клиентам, ведущим свой бизнес в различных регионах России.

Ключевым фактором успеха в конкурентной борьбе является слаженная работа профессионального коллектива сотрудников Банка. Созданная внутри Банка система обучения сотрудников обеспечивает поддержание квалификации персонала на конкурентоспособном уровне.

Кредитный рейтинг инвестиционного уровня, присвоенный ПАО Сбербанк ведущими мировыми рейтинговыми агентствами, позволяет привлекать дополнительные долгосрочные ресурсы с международного рынка капиталов на наиболее выгодных условиях. Наличие значительного капитала позволяет Банку осуществлять крупные инвестиции в развитие собственной инфраструктуры и внедрять современные информационные технологии.

2.3 Предложения по совершенствованию ипотечного кредитования в Псковском отделении №8630 ПАО Сбербанк

Анализ и обобщение опыта Псковской области, поступившие из нее предложения, позволяют сформулировать ряд концептуальных предложений и рекомендаций по дальнейшему развитию ипотечного кредитования и повышению его эффективности.

На настоящем этапе экономического развития РФ наиболее целесообразно исходить из того, что стратегической задачей государства в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

К вопросам создания таких условий относится, прежде всего, настоятельная необходимость совершенствования действующего законодательства. В этой части следует решить такие задачи:

1. В настоящее время нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется только Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Правительством Российской Федерации в 2000 году и носящий информационно-рекомендательный характер. В этой связи необходимо разработать и принять федеральный закон о развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, регламентирующий вопросы взаимодействия участников рынка, единые стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).

2. Требуется дополнительно принять ряд законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации.

Необходима дальнейшая либерализация правового регулирования ценных бумаг, направленная на упрощение процедуры выпуска ценных бумаг и увеличение возможностей для формулирования условий выпуска и обращения бумаг.

Необходим также ряд изменений и дополнений в регулирующие акты Банка России, касающиеся требований по обязательным нормативам и резервированию.

3. Одновременно следует предпринять усилия по развитию институтов рынка ипотечного жилищного кредитования. Этот рынок уже сегодня нуждается в создании новой организующей площадки - ипотечной биржи для торговли пулами закладных. Из-за ее отсутствия объем таких сделок крайне невелик. Привлекательность ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами (пулами закладных), существенно возрастет при наличии организации, выкупающей младшие или мезонинные транши таких бумаг.

4. Требуется разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования. Средства государственного Пенсионного фонда (доходность которого в последние годы составляла всего 2% в рублях), вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.

5. Российскому ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» следует разработать и внедрить стандарты оформления ипотечного кредита для строительства индивидуального жилого дома, предусмотрев использование земельного участка незавершенного строительства (с учетом использования деревянных и т.п. конструкций) в качестве залога под обеспечение взятого кредита с возможностью рефинансирования данных кредитов.

Важно также обеспечить неограниченный выкуп открытым акционерным обществом «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» закладных, оформленных региональным оператором.

6. Дополнить ФЦП «Жилище» подпрограммой по обеспечению государственной поддержки в отношении разработки документов территориального планирования и выделения на эту подпрограмму средств из федерального бюджета.

Включить юридических лиц, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ (государственные и муниципальные учреждения), в число застройщиков, которые вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве при условии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или аренды.

7. Изменить механизм государственной поддержки в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищной застройки». Вместо субсидирования процентной ставки по кредитам, получаемым застройщиком в российских кредитных организациях, предусмотреть возможность прямого финансирования работ, связанных с обустройством земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства.

8. Рассмотреть возможность увеличения норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья, используемого для расчета размера государственной поддержки на приобретение жилья участниками подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», приблизив ее к рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в субъектах РФ, в частности применять рыночную стоимость квадратного метра жилья, сложившуюся в субъекте РФ.

9. При реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» разрешить направлять средства субсидии на долевое строительство жилья.

10. На государственном уровне должна найти поддержку жилищная кооперация, которая выражается в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.

11. Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что создаст условия для адекватного стимулирования строителей на увеличение предложений на рынке.

Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких, как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы.

Современные строительные сберегательные кассы должны стать серьезным институтом инвестирования жилищной сферы. Основой механизма его функционирования является принцип «помощь для самопомощи».

Система строительных сберегательных касс, особенно на начальных этапах своего развития, может функционировать только при условии финансовой поддержки со стороны государства членам строительных сберегательных касс, начисления им премий, рассчитываемых исходя из суммы собственных сбережений вкладчика, которая суммируется со средствами граждан на этапе накопления.

2.4 Перспективы развития ипотечного кредитования

С целью удовлетворения потребностей населения российские коммерческие банки, а также специализированные учреждения предлагают широкий спектр ипотечных кредитных продуктов и программ. На сегодняшний день на российском рынке уровень монополизации ипотечного кредитования достаточно высок: лидирующие позиции по итогам первого полугодия 2015 года занимают пять основных игроков (Внешторгбанк, Сбербанк, Raiffeisenbank, Delta Credit, Городской Ипотечный банк). Однако в последнее время на рынке ипотечного кредитования наблюдается тенденция к уменьшению уровня монополизации за счет освоения данного сегмента новыми участниками, которые представлены как российскими коммерческими банками, так и их иностранными коллегами. Увеличение емкости рынка ипотечного кредитования также обусловлено развитием региональной филиальной сети коммерческих банков. Региональная экспансия является одним из наиболее приоритетных направлений на рынке банковского ритейла, поскольку позволяет расширить целевую аудиторию вне мегаполисов, где клиенты не столь избалованы ассортиментом предлагаемых банковских продуктов. Необходимо отметить, что наибольшая активизация деятельности на региональном уровне отмечается со стороны иностранных банков, которые, в свою очередь, добившись значительных успехов на столичных рынках ипотечного кредитования, продолжают предлагать и совершенствовать программы ипотечного кредитовая, имеющие более высокие конкурентные характеристики по сравнению с российскими.

Развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками. ипотечный банк жилищный кредитование

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Действительно, площадь жилищ, приходящихся на одного жителя, в целом по России составила в 2015 году 20,2 кв. м. По качеству жизни основной части Россиян мы удерживаемся в седьмом десятке стран среди развивающихся государств. А обеспеченность жильем - основной показатель, характеризующий уровень жизни населения.

Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на декларируемый рост доходов (в январе-июне 2015 года реальные располагаемые денежные доходы населения возросли по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 8,3%, против 8,9% в январе-июне 2014 года), наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов. Так, по предварительным данным в первом полугодии 2015 года она составила 72,5% против 70,6% в соответствующий период 2014 года. При этом на долю оплаты услуг приходилось 17,4% против 16,6% в первом полугодии 2014 года. На увеличение этой доли повлияли достаточно высокие темпы роста цен на платные услуги населению, вследствие чего удельный вес расходов на оплату жилья в 2014 году составил 1,3% от общего числа расходов (с 1990 года этот показатель наиболее высоким был в 1995 году - 1,7%). Доля организованных сбережений населения в структуре использования доходов сократилась в январе-июне 2015 года по сравнению с соответствующим периодом 2014 года на 0,7 п.п. и составила 10,9%. При этом доля расходов на покупку валюты увеличилась на 1 п.п. - до 8% (эти средства также могут быть вовлечены в систему ипотечного кредитования).

Чтобы составить прогноз развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в Росси нужно рассчитать общую площадь жилья, необходимого для удовлетворения спроса населения (в расчете 40 кв. м. на одного человека). В США этот показатель равен 70 кв. м., во Франции - 35 в. м. За 2013 год в России введено в срой 36,3 млн. кв. м. жилья. Львиная доля приходится на Москву - 10% (4,443 тыс. кв. м.) и Санкт-Петербург - 3,6% (1,758 тыс. кв. м.). При таких темпах строительства население России будет обеспечено жильем лишь через 161 год, на эти цели потребуется 94 633 079 млн. руб.

Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики.

В очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (18,6% от общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья - 15-20 лет.

Отсутствие жилья - определяющая причина кризисной демографической ситуации в России, когда население страны при постоянном миграционном потоке сокращается. По оценке специалистов Департамента жилищной политики Пскова, в 50% случаев причиной разводов в молодых семьях является отсутствие жилья. Следовательно, необходимо принятие законодательных актов в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья.

Таким образом, можно сказать, что недостаточное количество жилья на продажу, при увеличении объемов денежных вложений населения, в собственно ИЖК без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости, может привести к дисбалансу спроса и предложений на рынке жилья. И вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье (как фактор доступности) будет происходить их рост.

Следует отметить, что состояние российской экономики напрямую сказывается на развитии рынка недвижимости. В последнее время экономика России продолжает расти. Есть, конечно, много нерешенных проблем, но в целом прогресс, несомненно, есть.

На протяжении нескольких последних лет, наблюдается стабильный прирост ВВП. Рост показателя ВВП в стране означает увеличение и расширение производства, что оказывает благотворное влияние на развитие экономики страны. При этом улучшается благосостояния населения, доходы которого начинают расти, тем самым увеличивается спрос на недвижимость.

Динамика ВВП РФ за 2010-2015 гг. отражены на диаграмме 2.1.

Диаграмма 2.1 Динамика ВВП и промышленного производства в Росии за 2010-2015 гг.

Одним из главных факторов, определяющих цены рынка недвижимости, являются цены на нефть. Экспертами изучена данная взаимосвязь между ценами, она имеет характер прямой корреляции. Однако рост цен на нефть, не всегда означает рост цен на недвижимость. В условиях нестабильности экономики, взаимосвязь может нарушаться. Примером было 2-е полугодие 2015 года, когда при небывало высоких ценах на нефть, цены на недвижимость остановили свой рост. Данная взаимосвязь показана ниже на диаграмме 2.2

Диаграмма 2.2 Динамика темпов прироста цен на жилье в Пскове и Псковской области и цен на нефть, 2012- 2015 гг.

Средняя цена сегодня составляет 13.34 доллара. Высокие нефтяные цены обеспечивают прилив денежных средств в экономику России, поддерживая ее рост. При этом цены на недвижимость также будут расти при условии отсутствия экономических кризисов. Развитию рынка недвижимости также может способствовать рост иностранных инвестиций в российскую экономику.

Поскольку все цены на недвижимость в России исчисляются в долларах, то курс данной валюты, оказывает сильное влияние на рынок жилья. Если курс рубля растет, то обычно продавцы недвижимости увеличивают долларовые цены на такой же процент.

Падение курса доллара к рублю за 2015 год составило почти 6%. В текущем году вероятно тенденция падения курса доллара продолжится из-за нестабильности экономики США (фактор курса доллара будет толкать цены на недвижимость вверх).

Развитие ипотеки в РФ стимулирует спрос на недвижимость. Пока конечно мало кто имеет достаточное количество средств, чтобы воспользоваться данной услугой. По данным исследований экспертов это могут сделать всего около 8% россиян.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Заключение

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент - АИЖК. В законодательстве планируются ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом - в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

Рынок растет в два раза, но объемов финансирования недостаточно. Однако, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет менее 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2015 году.

Региональные программы ипотечного кредитования являются нерыночными и полностью зависят от дотаций из бюджета. В последнее время заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Всего в России в настоящее время действуют 34 региональные ипотечные программы.

Основными тенденциями на ипотечном рынке являются:

- Процентные ставки: тенденция к снижению

Базовой процентной ставкой на рынке можно считать 11% в валюте и 17% в рублях. В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень.

- Валюта кредита: рубли

- Срок кредита: тенденция к удлинению

Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок - 27 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.

- Первоначальный взнос: тенденция к снижению

Средний размер авансового платежа - 15-30% от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования. В России авансовый платеж постепенно снижается с 30-40% в 2002 году до 15-30% в 2015 году. Уровень авансового платежа отражает степень доверия банка к ситуации на рынке недвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. В настоящий момент банки определили для себя средний аванс на уровне от 15% до 30% в зависимости от конкретных характеристик заемщика и квартиры.

- Ограничения по размеру кредита: тенденции не определены

Минимальный размер ипотечного кредита находится в рамках 300 т.р. и зависит от размера транзакционных издержек банка. Ограничения по размеру кредита интересны лишь в нижней границе, поскольку минимальный кредит связан с объемом операционных расходов на выдачу ипотечного кредита. Минимальный кредит позволяет получить объем процентных платежей с клиента, покрывающий те транзакционные издержки, которые банк понес во время выдачи и обслуживания этого кредита.

- Досрочное погашение: проблема покрытия транзакционных издержек кредиторов

Сумма штрафных санкций в среднем составляет 3% от суммы досрочного погашения, срок моратория на досрочное погашение колеблется от 3 до 12 мес. Средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6-7 лет, при номинальном сроке кредита 10 лет.

- Обеспечение: основной вид - залог приобретаемого жилья

Основным видом обеспечения остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением к основному обеспечению и используются при необходимости. В обеспечение все банки принимают приобретаемое жилье и дополнительно просят поручительства нескольких лиц (от одного до четырех), с уровнем доходов, сопоставимых с доходами заемщика.

- Рынок: вторичный - менее рискованный

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку.

- Дополнительные расходы: 4-7,5% от стоимости объекта

Сумма дополнительных расходов будет снижаться по мере унификации процедур и принятия законодательных актов, регламентирующих нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости.

- Оценка заемщика: справка по форме 2 НДФЛ

Лояльность банков к своим клиентам повышается. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы.

- Портрет заемщика: приоритет - молодым

Большую часть клиентов ипотечных банков - молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тысяч рублей в месяц.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2016 г. должны стать: создание правовой основы рынка жилья; увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека; увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.; увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.

Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков . При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей.

В работе был рассмотрен механизм ипотечного кредитования на примере Псковского деления ПАО Сбербанк, Центр ипотечного кредитования.

Анализ кредитного портфеля банка показал, что ипотечные кредиты составляют всего 0,3% от всех выданных кредитов. Тем не менее следует отметить, что ПАО Сбербанк является лидером на рынке ипотечного кредитования РФ.

Целями жилищных кредитов является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) Объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации.

Жилищные кредиты включают:

Кредит на недвижимость - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

Ипотечный кредит - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;

Кредит «Ипотечный+» - кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств ПАО Сбербанк.

Объект кредитования - расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.

Жилищные кредиты могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 21 года, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.

Анализ ипотечных программ, предлагаемых ПАО Сбербанком показал, что Псковский ПАО Сбербанк, предлагает несколько ипотечных программ. Максимальная сумма кредита составляет до 90 % от стоимости жилья. Объектом кредитования является как вторичное, так и первичное и строящееся жилье. Для молодых семей предоставляются специальные условия, например, учитываются доходы родителей. Однако следует отметить, что требования ПАО Сбербанка по обеспечению кредита слишком высоки и подходят только населению с доходами не ниже средних или имеющих возможность поручительства физических или юридических лиц, а для населения с низкими доходами и без поручительства, программы, предлагаемые ПАО Сбербанк, не подходят.

Список использованных информационных источников

Основная литература

1. Федеральный закон от 10.07.2002 г. №86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (в ред. Федеральных законов от от 28.11.2015 N 333-ФЗ) (Принят Государственной Думой 27 июня 2002 года)

2. Федеральный закон от 02 декабря 1992 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности». (в ред. Федеральных законов от от 05.04.2016 № 88-ФЗ, с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.02.1999 № 4-П, Федеральными законами от 08.07.1999 № 144-ФЗ, от 27.10.2008 № 175-ФЗ)

3. Федеральный закон от 30.12.2004 №218-ФЗ «О кредитных историях» (Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года)

4. Федеральный закон от 09.11.2001 №143-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) » (в ред. Федеральных законов от 05.10.2015 № 286-ФЗ)(Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года)

5. Федеральный закон от от 29.12.2004 № 193-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»( в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 № 461-ФЗ)

6. Банковское дело : учеб. / [О. И. Лаврушин [и др.] ; под ред. О. И. Лаврушина ; Финанс. ун-т при Правительстве РФ .-- 10-е изд., пеpеpаб. и доп. -- Москва : Кнорус, 2013 .-- 800 с. -- (Бакалавриат) .-- Учебное (гриф УМО) .-- ISBN 978-5-406-02078-4.