Проблеми та перспективи іпотечного кредитування

Размещено на http://www.allbest.ru/

РОЗДІЛ 1.

ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ, ЙОГО ПРОБЛЕМИ ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ

1.1 Виникнення іпотечного кредиту та характерні ознаки

Іпотека має свої корені ще з часів давньої Греції. Сутністю іпотеки за тих часів було зобов`язання позичальника перед кредитором. Боржник або позичальник брав у кредитора земельну ділянку та цю ж саму ділянку він і залишав кредитору під заставу, що давало кредитору право на відбирання цієї землі у разі несплати певної суми боржником у заданий термін часу.

На межі кожної земельної ділянки, яка належала боржнику, кредитор встановлював спеціальний стовп із надписом про те, що це майно виступає забезпеченням його претензії у визначеній сумі. На цьому стовпі також відмічалися усі борги власника землі. Такий стовп отримав назву іпотеки, а саме слово у переносному значенні стало застосовуватися для визначення застави. [11.]

Еволюція іпотеки мала такі три стадії:

фідуція - це коли об`єкт залога переходив у розпорядження кредитора, причому останній мав право безперешкодно розпоряджатися майном на свій розсуд.

пігнус - це договір, коли нерухомість переходила не в розпорядження, а у володіння , як гарантія кредитного зобов`язання. В цьому випадку кредитор не мав права залишати заставу в себе.

іпотека - майно залишалось у власності боржника, а кредитор мав право на компенсацію залишку боргу з коштів від продажу з торгів заставленого майна. [7. ст. 7].

Якщо казати про сутність іпотеки, то потрібно зазначити одну його важливу особливість - це застава. Є застава - є іпотека, немає застави - немає іпотеки. Застава - це спосіб забезпечення зобов`язань.

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. [5].

Термін "Іпотечний кредит" - означає кредит, виданий під заставу.

Головна відмінність іпотечного кредиту від не іпотечної - іпотека: тобто, наявність застави. Причому, іпотечний кредит може бути виданий як під заставу наявного у власності позичальника майна, так і під заставу майна, що набуває (коли іпотека оформляється одночасно з придбанням майна).

Як вже мовилося, іпотека - це застава. Але не всяка застава - іпотека. Річ у тому, що іпотека - це застава, яка носить публічний характер. При іпотеці нерухомості, органи, реєструючи операції, роблять відповідні записи про те, що майно обтяжене заставою. Будь-яка зацікавлена особа може зажадати виписку з Державного реєстру прав на нерухоме майно і операцій з ним. У цій виписці, якщо майно закладене, обов'язково буде вказано, що є обтяження: Застава.

Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, у власності яких є об'єкти нерухомості або які мають поручителів, що надають під заставу об'єкти нерухомості на користь позичальника. Предметом іпотеки при наданні кредиту можуть бути: жилі будинки, квартири, виробничі споруди, магазини, земельні ділянки тощо, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою угодою.

Характерною ознакою іпотечного кредиту є залишення заставного майна у боржника. Боржник може експлуатувати об'єкти, що передані у заставу. Іпотека дає право кредитору переважного задоволення своїх вимог до боржника в межах суми зареєстрованої застави. Також у процесі дії кредитної угоди кредитор має право і повинен перевіряти наявність, розмір, умови експлуатації об'єкта застави і т. д.

Нажаль також існують безліч проблем щодо іпотечного кредитування. Найбільшою проблемою є наше недосконале законодавство, яке не гарантує кредитору першочергове право на задоволення своїх вимог при реалізації заставленого майна, і, крім того, дорога і складна процедура реалізації застави. Також сьогодні в Україні відсутні стандарти іпотечного кредитування, тобто немає єдиних правил гри, які зараз розробляються за участю Української національної іпотечної асоціації,. До цього ж, в наших умовах поки складно управляти ризиками (кредитний ризик, ризик ліквідності, ризик зміни відсоткової ставки тощо).

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване, - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. [7. ст. 8].

Іпотечний кредит, насамперед це кредит на житло, має великі перспективи до розвитку, бо на даний момент розвитку нашої країни дуже актуальною є проблема забезпеченості житлом громадян. Звичайному українцю купити квартиру дуже важко через те, що рівень доходів наших громадян просто не дозволяє купити квартиру на власні кошти і короткий термін. З огляду на це, вдавання до взяття кредиту на житло є дуже вигідною справою.

На розвиток іпотечного кредитування впливають такі фактори, як відсоткова ставка за кредитом, величина спреду, терміни кредитування та наявність належної та працездатної законодавчої бази. При зменшенні спреду (нормальним вважається спред до 2%, у нас зараз 10-15%) і збільшенні терміну кредитування до 30-40 років (зараз це 20 років), а також при поліпшенні законодавчих актів іпотечний ринок буде розвиватися динамічно. Щоб ще ширше розкрити це питання, треба навести у цій роботі теоретичні праці декількох науковців, які досліджують проблему іпотечного кредитування в умовах перехідної економіки України. За словами Євтуха О.Т. Іпотека може стати одним з важливих інструментів під час створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно будуть вирішуватися житлові питання, зросте відтворення робочої сили та її мобільність. За рахунок управління розгалуженими фінансовими потоками держава має можливість впливати на соціально-економічні процеси в країні. Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього ринку. [6. ст. 15].

Одним з показників розвитку ринкових відносин є рівень капіталізації ресурсів та використання різноманітних інструментів розвитку виробничого капіталу. Нерухомість, як правило, складає значну частку активів суб'єктів ринку, а іпотека - одна із найважливіших фінансових технологій її використання. [6. ст. 17]. У розвинутих країнах світу для розширення капіталу за допомогою іпотечного механізму широко використовується різна нерухомість: комерційна, житлова, сільськогосподарська та інша. При цьому розмір іпотечного капіталу постійно зростає. [6. ст. 27].

Однак аналіз показує, що ресурси з допомогою іпотеки можуть ефективно використовуватися лише тоді, коли її застосування науково обґрунтоване, і роботу іпотечного механізму побудовано на певних принципах. Євтух у своїх дослідженнях визначив особливості ринку нерухомості, які впливають на роботу іпотечного механізму. Для запобігання виникнення тіньового ринку нерухомості і, перш за все, землі в умовах переходу економіки до ринкової системи господарювання недостатньо створити інформаційне забезпечення обігу різних видів нерухомості, необхідно також збільшити попит на них, що досягається широким впровадженням іпотечного кредитування в країні. Також його дослідження засвідчують, що ринок нерухомості з допомогою іпотечного механізму взаємодіє з фінансовим ринком, а разом вони створюють ринок іпотеки. Злиття двох ринків має велике значення для економіки: по-перше, сприяє підвищенню капіталізації ресурсів і, насамперед, забезпечує ефективне використання вільних грошових засобів; по-друге, розширює іпотеку від схеми “ позичальник - кредитор ” до схеми “ позичальник - кінцевий інвестор ”; по-третє, дає змогу згладити негативні характеристики ринків, небажані для суб'єктів іпотечного механізму, і розширити вплив позитивних характеристик. Питання оцінки ефективності функціонування іпотечної системи, в тому числі й роботи іпотечного механізму з раціонального використання і розвитку нерухомості, Євтух запропонував розглядати на двох рівнях:

оцінка має загальний характер. Тут у цілому визначаються переваги використання іпотеки для всього господарства країни і конкретних суб'єктів господарювання, а також розглядається питання, наскільки робота іпотечного механізму відповідає цілям держави, кредитора, заставодавця й інвестора.

передбачає більш глибокий аналіз іпотечної системи з використанням спеціальних інструментів визначення параметрів, які цікавлять певних суб'єктів іпотечного ринку. [6. ст. 45].

На його думку перший рівень, як правило, має перевагу в період становлення іпотечного механізму інвестування, а другий - повинен здійснюватися в період широкого застосування іпотечного кредитування в країні. Також Євтух відмітив, що іпотека порівняно з іншими фінансовими інструментами інвестування нерухомості (опціоном, орендою, гібридною заставою) є найефективнішим інструментом.

Підсумовуючи сказане в цьому підрозділі, треба сказати про те, що іпотека зародилася ще в часи давньої Греції де і здобула своє перше призначення - бути зобов`язанням позичальника перед кредитором. З часів виникнення іпотека пройшла три стадії еволюції, перш ніж здобути таку форму, яку вона має сьогодні. Для розуміння суті іпотеки не треба вдаватися у подробиці, а знати лише те, що особливістю іпотеки є застава. «Є застава - є іпотека, немає застави - немає іпотеки».

1.2 Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування. Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Україні

З часу виникнення, іпотечний кредит набував різних різновидів в залежності від того, яка особа або економічний суб`єкт брали нерухомість або інше майно під заставу. Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленостей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами. Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості ( в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам. [7. ст. 7].

Іпотека може виникати на підставі договору, закону або рішення суду, має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до його припинення або до закінчення строку дії іпотечного договору. Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню. З моменту нотаріального посвідчення виникають взаємні права й обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя, визначені в іпотечному договорі

В економічній літературі виділяють такі види іпотеки:



ВИДИ ІПОТЕКИ

Рис.1.1 Види іпотеки

Як було вже зазначено у першому підрозділі, предметом іпотеки може бути все, що розташоване на земельній ділянці. Залежно від предмета іпотеки виділяють:

іпотека житла (житлова іпотека) - надання кредиту банком на купівлю квартири під заставу цієї ж самої квартири

іпотека земельних ділянок (іпотека землі) - надання кредиту банком на купівлю певної земельної ділянки під її ж заставу

іпотека комерційної нерухомості (комерційна іпотека) - надання кредиту банком на купівлю устаткування, складів, цехів тощо, які мають застосовуватись в виробничих цілях і приносити прибуток.

За часовим критерієм або черговістю виникнення іпотеки бувають:

старша (перша) - застава нерухомості, яка раніше не заставлялася або вона чиста від попередніх зобов`язань нерухомості. Перша іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового задоволення вимог. [7. ст. 8].

наступна (друга) - це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки. [7. ст. 8].

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців:

об`єднана - коли забезпечення зобов`язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об`єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві.

спільна - коли зобов`язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам

на користь третьої особи - забезпечення виконання зобов`язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі. [7. ст. 9].

За правовою основою:

англо-саксонська - сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя

романо-германська - базується на давньоримському понятті іпотеки і передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавці.

У Законі України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» зазначено, що іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

- опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;

- принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

- положення про інфляційне застереження;

- порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

- інші умови за рішенням кредитодавця. [3]

У цьому ж законі говориться про те, що «у разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов'язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов'язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов'язання». [3]

Також зазначено про встановлення іпотеки. «Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість». [3.]

Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.

Тоді, коли предмет, що реалізується, був проданий, складається протокол, який підписують дві особи: суб`єкт підприємницької діяльності, який був організатором реалізації предмета іпотеки та покупець предмета іпотеки.

У протоколі зазначаються:

- опис придбаного покупцем предмета іпотеки;

- ціна реалізації предмета іпотеки;

- інформація про покупця предмета іпотеки;

- дата, до якої покупець повинен повністю сплатити суму коштів за придбаний предмет іпотеки;

- банківський рахунок суб'єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, для внесення покупцем суми коштів за придбаний предмет іпотеки.

Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотекодержателю та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом п'яти днів з дати його реалізації.

За Законом «суб'єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом п'яти днів після отримання коштів від покупця предмета іпотеки надсилає органу державної виконавчої служби повідомлення про здійснення такої оплати». [3]

Протягом п'яти днів з моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки.

В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються:

- положення про те, що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог цього Закону;

- ким, коли і де проводилася реалізація предмета іпотеки;

- характеристика реалізованого предмета іпотеки за даними служби, яка реєструє права власності на нерухомість;

- прізвище, ім'я та по батькові (найменування юридичної особи), адреса покупця;

- сума коштів, внесена за придбаний предмет іпотеки;

- відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю.

На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.

«Свідоцтво про придбання нерухомого майна є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбану нерухомість. У разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою для переведення на нового власника прав і зобов'язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання і здійснення таких прав».

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки протягом п'яти днів після одержання коштів від покупця предмета іпотеки або суб'єкт підприємницької діяльності, який реалізував предмет іпотеки, протягом п'яти днів з моменту одержання копії акта про реалізацію предмета іпотеки розподіляє кошти, отримані від покупця предмета іпотеки, у такій черговості:

- витрати на організацію реалізації предмета іпотеки;

- комісійна винагорода суб'єкту підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки у разі його примусового відчуження, яка не може перевищувати трьох відсотків від ціни реалізації предмета іпотеки;

- задоволення вимог іпотекодержателя;

- задоволення вимог інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки, відповідно до їх пріоритету на реалізований предмет іпотеки та розміру грошових вимог;

- решта повертається іпотекодавцю.

Щоб поставити крапку в цьому питанні треба зробити висновки і зазначити, що з часу свого виникнення, пройшовши декілька стадій еволюції, іпотечний кредит набував різних різновидів в залежності від того, який економічний суб`єкт брав будь-яке майно під заставу.

Для регулювання іпотечного кредитування будь-який країні потрібна сформована законодавча база, яка б захищала права та встановлювала обов`язки всіх економічних суб`єктів, які беруть участь в операціях з іпотечним кредитом.

До цих законів відносяться Закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу».

Незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база іпотеки залишається недосконалою. Про це свідчить відсутність єдиних системо утворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб`єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості. На сьогодні кредитор-банк не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно, бо в Україні немає єдиної централізованої та доступної системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов`язання.

На даний час в Україні набули чинності такі основоположні документи в галузі іпотечного кредитування: Земельний кодекс України, Господарський кодекс України, Цивільний кодекс України, Закон України “ Про іпотеку ” Закон України “ Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати ”, Закон України “ Про оцінку земель ”, Закон України “ Про охорону земель ”, Закон України “ Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю ” , Закон України “ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень ”, Закон України “ Про цінні папери і фондовий ринок ”, Закон України “ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні ”, Закон України “ Про організацію формування та обігу кредитних історій ”, Закон України “ Про іпотечні облігації ”, постанова Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2004 року № 1330 “ Деякі питання Державної іпотечної установи ”, постанова Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 410 “ Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек ”, постанова Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 422 “ Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання ”, розпорядження Кабінету Міністрів України від 10 серпня 2004 року № 559-р “ Про схвалення Концепції створення національної системи іпотечного кредитування ”.

Правові основи функціонування іпотечного кредитування в Україні визначено в Законі “ Про іпотеку ”. Цей закон вважається одним із найпрогресивніших у Центральній та Східній Європі, оскільки зорієнтований на захист інтересів кредиторів і системно регулює іпотечні відносини. На нашу думку, доцільно звернути увагу, що з 1 січня 2006 року набув чинності Закон України “ Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей ”. Цим законом встановлено, що для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності, на яке, або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав і охоронюваних законом інтересів дітей при наданні згоди на вчинення правочинів щодо належного дітям нерухомого майна. Даний закон забороняє проводити будь-які операції з нерухомістю, при яких можуть бути порушені права дітей чи погіршитись їх житлові умови. Зокрема, дія цього закону не дозволяє виселити неплатоспроможного позичальника з квартири, якщо він має дітей. На нашу думку, розв'язання даної проблеми вимагає законодавчого врегулювання, внесення змін в даний закон та роз'яснення його положень.

Основними ланками нормативного забезпечення іпотечного кредитування слід вважати: концепції; стандарти; нормативи та інструкції; методичні та практичні рекомендації. Всі ці ланки нормативного забезпечення задіяні для створення сприятливих умов для активного розвитку іпотеки в Україні. Доцільно звернути увагу, що розпорядженням Кабінету Міністрів України від 10 серпня 2004 року № 559-р схвалено Концепцію створення національної системи іпотечного кредитування. В основу цієї Концепції покладені принципи функціонування ринку іпотечного кредитування, які відображають позитивний міжнародний досвід у цій сфері і є зрозумілими та прийнятними для національних та іноземних інвесторів. Концепція встановлює єдині стратегічні підходи, які мають бути покладені в основу державної політики у сфері іпотечного кредитування, що розвиватиметься на ринкових засадах з мінімально можливим втручанням держави. При цьому держава забезпечує режим найбільшого сприяння суб'єктам ринку іпотечного кредитування та створює законодавчі та економічні умови для стимулювання ефективного розвитку цього ринку.

Затверджено Національний стандарт № 1 “ Загальні засади оцінки майна і майнових прав ” та Національний стандарт № 2 “ Оцінка нерухомого майна ”, які є обов'язковими для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності.

Незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база іпотеки залишається недосконалою. Про це свідчить відсутність єдиних системоутворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб`єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості. Насьогодні кредитор-банк не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно, бо в Україні немає єдиної централізованої та доступної системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов`язання.

РОЗДІЛ 2

АНАЛІЗ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УМОВАХ УКРАЇНСЬКОЇ ЕКОНОМІКИ

кредитування іпотечний україна

2.1 Дослідження показників кредитування банками України та темпів його розвитку

Сьогодні і вартість, і терміновість іпотечних кредитів навряд чи є прийнятними для всіх верств населення. Зокрема, переважаюча сьогодні ставка з іпотечних кредитів - 14-15% у валюті - навряд чи відповідає заявленій у стандартах мінімальній ставці. Немає в Україні й прийнятих у світовій практиці іпотечних кредитів терміном на 30 і більше років. І причина тут зрозуміла. Фінансуючи іпотечні кредити за рахунок коротких і відносно дорогих ресурсів, зокрема й коштів населення, банки не спроможні встановлювати привабливі параметри. Банки все-таки сподіваються, що параметри іпотечних позик невдовзі стануть привабливішими для позичальників. За наявності довгих пасивів і стабільності ринку нерухомості найближчим орієнтиром для банку буде термін кредиту в 15 років за ставкою 12% у валюті. Загалом іпотечні кредити поки що доступні лише 6% населення.

На початок квітня 2013 р. заборгованість населення перед фінансовими установами за іпотечними кредитами становила 62,0 млрд. грн, що номінально в 2,3 разу менше, ніж на початок 2009 р. Дещо відмінною є ситуація з іпотечною заборгованістю юридичних осіб, яка протягом 2009-2010 рр. скорочувалась меншими темпами, а з 2011 р. має загалом позитивну динаміку та засвідчує більшу привабливість комерційної іпотеки перед житловою для банків (рис. 2.1.). На рис. 2.1. присутній штучний пік обсягів іпотечної заборгованості для населення на початку 2009 р., який відображає номінальне збільшення обсягів внаслідок девальвації гривні. А також штучний пік на початку 2012 р. заборгованості для юридичних осіб, який пояснюється тим, що починаючи з лютого 2012 р. НБУ було уточнено класифікацію кредитів за видами забезпечення і до іпотечних кредитів включили кредити, що мають декілька видів забезпечення, серед яких найбільшим забезпеченням за вартістю є: майнові права на майбутнє нерухоме майно житлового фонду, майнові права на інше майбутнє нерухоме майно, нерухоме майно житлового фонду та інше нерухоме майно.

Рис.2.1 Динаміка обсягів ринку іпотечного кредитування України в 2008- 2013рр. млрд.грн.

На даний час можна констатувати, що стагнація іпотечного ринку триває вже чотири роки. При цьому в окремі періоди спостерігалися фрагментарні ознаки пожвавлення ринку і зростання обсягів іпотечних кредитів та мали місце позитивні ринкові очікування. Найбільш помітно це було в першій половині 2011 р, коли в травні - червні обсяги іпотечних портфелів банків стабілізувались, а в липні навіть зросли на 1,7 млрд. грн, проте вже у серпні обсяги ринку продовжили скорочуватись. Після номінального збільшення обсягів житлових іпотечних кредитів у 2009 р. внаслідок переоцінки їхньої валютної складової у 2010 р. розпочався етап стрімкого зменшення частки житлової іпотеки в кредитних портфелях банків. Так, наприклад, з січня 2010 р. по квітень 2013 р. частка житлової іпотеки в загальному кредитному портфелі банків скоротилася з 18,4 до 7,5%, а в кредитному портфелі фізичних осіб - з 55 до 32,9% (див. рис. 2.2.).

Рис.2.2 Динаміка частки житлових іпотечних кредитів у кредитному портфелі українських банків у 2009-2013рр. млрд..грн.

В умовах припинення надання іпотечних кредитів населенню тривало декларативне зниження відсоткових ставок за ними на первинному і вторинному ринках. Зокрема, медіанні відсоткові ставки у гривні протягом 2009- 2010 рр. скоротились майже на 10%. Проте із середини 2011 р. внаслідок зростання негативних очікувань на ринках ставки за іпотечними кредитами почали рости. Підвищення ставок склало в середньому 1,5-2%, і на початок 2013 р. медіанна відсоткова ставка за іпотечним кредитом у гривні становила 21,7% [1]. До підвищення відсоткових ставок додались і доволі жорсткі умови надання іпотечних кредитів, особливо щодо першого внеску - до 50% вартості житла. Інші вимоги до позичальників: наявність додаткового забезпечення, високої офіційної зарплатні, позитивної кредитної історії - також залишаються суттєвими обмежуючими факторами в іпотечних угодах. Слід відзначити і погіршення структурних характеристик іпотечного ринку. Так, у листопаді 2011 р. спостерігається злам тенденції розподілу структури іпотечних портфелів у бік скорочення термінів виданих іпотечних кредитів. Зокрема, на термін більше 5 років у цей час було видано 85,8% іпотечних кредитів, тоді як на термін від 1 до 5 років було видано 9,84%, а на період до 1 року - 4,32%. За станом на 01.04.2013 р. ці показники становили відповідно 84,0%, 11,2% та 4,57% (див рис. 2.3.).

Рис.2.3 Динаміка валютної структури та частки довгострокових житлових іпотечних кредитів 2009-2013рр млрд. грн.

При цьому, як видно з рис. 2.3, внаслідок продовження мораторію на валютне кредитування фізичних осіб продовжувала скорочуватись частка іпотечних кредитів, номінованих в іноземних валютах, а частка гривневих за період дії мораторію зросла майже вдвічі. Слід зазначити, що УНІА менш оптимістично оцінює частку гривневих іпотечних кредитів (на рівні 18-20%), проте відзначає позитивні зрушення в цільовій структурі іпотечного портфеля, зокрема зростання частки кредитів на будівництво житла до 4,5% (проти 1,5% у докризовий період).

Серед інших позитивних тенденцій ринку варто відзначити зростання кількості банків, що надають іпотечні кредити. На початок 2011 р. їх було менше 20. Наприкінці цього ж року вже 32 банки з числа 50 банків-лідерів за показником обсягів активів пропонували іпотечні кредити на здане житло. На початок 2013 р. таких банків вже було 45. Практично до докризового повернувся показник концентрації ринку - ТОП-10 банків належить 79,8% іпотечного портфеля. Позитивною ознакою є збільшення кількості кредиторів на первинному ринку нерухомості. При цьому поповнилися і ряди об'єктів, що кредитуються: у позичальників з'явилася можливість вибирати квартиру для покупки в кредит у нових будинках, гарантія добудови яких підтверджується банком. Серед факторів, що гальмують відновлення ринку іпотеки, слід визнати недоліки інституційного, інфраструктурного та нормативно-правового забезпечення, невизначеність ситуації на ринку нерухомості, ймовірність другої хвилі кризи, відсутність довгострокових кредитних ресурсів, що зумовлюють підвищену ризикованість користування іпотечними кредитами. Негативний ефект від скорочення іпотечного кредитування проявляється на ринку нерухомості через скорочення платоспроможного попиту та, відповідно, обсягів зведеного житла. Так, зростання обсягів наданих житлових іпотечних кредитів у період 2004-2008 рр. сприяло зростанню обсягів зведеного житла, тоді як в умовах припинення кредитування лише державне фінансування добудови незавершеного будівництва дозволило утримати на рівні докризові показники будівництва (рис. 2.4.) [2].

За рахунок добудови таких об'єктів обсяги введеного в експлуатацію житла у 2010 р. вдалось відновити до рівня 2006-2007 рр. після майже двократного спаду у 2009 р. Разом з тим, обсяг фінансових коштів, виділених на будівництво державою доступного житла, досить обмежений (200 млн. грн. на 2012 р.) та не забезпечує помітного збільшення обсягів житлового будівництва.

Державні заходи підтримки житлового іпотечного кредитування. Практичні заходи державної політики у сфері підтримки та розвитку іпотечної системи, в умовах кризи переважно були спрямовані на підтримку іпотечних кредиторів та зниження кредитного тягаря для позичальників. Так, відповідно до Постанови НБУ від 04.12.2008 р. № 413 "Про окремі питання діяльності банків" банки були зобов'язані здійснити перегляд вартості отриманого в заставу майна з метою врахування його під час розрахунку резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями за ринковою вартістю, а також переглянути в бік зменшення процентні ставки за кредитами, наданими в іноземній валюті.

Рис.2.4 Обсяги зведеного житла та заборгованості за житловими іпотечними кредитами 2001-2012рр.

Іншим важливим заходом Уряду стала спроба запровадити та відновити програми здешевлення іпотечного кредитування через компенсацію відсоткових ставок за кредитами та фінансова підтримка ДІУ на рефінансування іпотечних кредитів. Можливість рефінансувати іпотечні кредити досить широко використовується громадянами. Зокрема, протягом першого кварталу 2013 р. до Державної іпотечної установи надійшло 206 заявок на рефінансування іпотечних кредитів громадян, загальний обсяг яких складає 46 млн. грн. Такі заявки доволі регулярно задовольняються, хоча у лютому - березні 2013 р. через невирішені технічні питання, викликані змінами до Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" процес з рефінансування призупинився [1].

Що стосується державних програм здешевлення іпотечного кредитування, то у 2012 р. діяли 3 такі програми: "Доступне житло", "Молодіжне житлове кредитування" та "Програма Державного пільгового кредитування індивідуальних сільських забудовників на будівництво (реконструкцію) та придбання житла". З ряду причин їх вплив на стан ринку іпотеки виявився обмеженим. На надання пільгових іпотечних кредитів у рамках молодіжного кредитування у 2012 р. бюджетом було виділено 60 млн. грн, але фактично профінансовано лише 34,8 млн. грн. Сума часткової компенсації відсоткової ставки за іпотечними кредитами комерційних банків молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам склала 111 млн. грн.

Серед причин, що обмежили ефективність програми, слід виділити обмежені обсяги фінансування (запланованого та реального), не відпрацьованість механізму (за свідченнями фахівців, складність процедур отримання пільгового кредиту з участю держави, Фонду сприяння молодіжному будівництву, банків та забудовників відвадила багатьох потенційних позичальників та обмежила інтерес банків) та низький рівень довіри, зумовлений негативним досвідом попередніх подібних програм.

Найбільші обсяги фінансування у 2012 р. були спрямовані на реалізацію програми "Доступне житло", яка передбачає часткову компенсацію відсоткових ставок позичальникам (надано 20 млн грн), та державну участь у будівництві (фінансування склало 200 млн. грн). Також слід позитивно відзначити результати Програми кредитування сільських забудовників, у межах якої було профінансовано іпотечних кредитів на 52,6 млн. грн при запланованих 55 млн. грн [4]. На нашу думку, саме державне сприяння кредитуванню сільських забудовників та регіональна диференціація будівництва відкривають перспективи позитивних зрушень в структурі іпотечного ринку України.

Також фінансування в обсязі 40 млн. грн було спрямовано на збільшення статутного капіталу Державної спеціалізованої фінансової установи "Державний фонд сприяння молодіжному будівництву" та надання фінансової підтримки фонду.

Таким чином, загалом у 2012 р. за державними цільовими програмами було надано близько 458 млн. грн фінансування. У 2013-му, відповідно до Закону "Про Державний бюджет України на 2013 рік", на ці програми передбачено виділити 507,9 млн. грн. Хоча обсяги фінансування на 2013 р. відповідають обсягам коштів, реально витрачених на дані програми у 2012 р., все ж заплановане скорочення обсягів фінансування зумовлює повторення таких зазначених вище негативних факторів попередніх років, як обмеженість фінансування та потенційно нестабільний характер надання пільг і компенсацій за відсотковими ставками. Саме обмежений та уривчастий характер фінансування, особливо в разі компенсації частини відсоткової ставки, який спостерігався у 2005 р., підірвав довіру до такої фінансової підтримки житлового будівництва.

Доволі активно діяли державні програми, орієнтовані на рефінансування іпотечних кредитів. Зокрема у 2012 р. ДІУ рефінансувала кредитів на суму 290 млн. грн (1230 кредитів). Тоді як за весь 2011 р. кількість рефінансованих ДІУ кредитів склала лише 290. Протягом першого кварталу 2013 р. ДІУ рефінансувала ще 139 кредитів на суму 20 млн. грн. А загальні показники становлять понад 8 тис. кредитів, обсягом 1,5 млрд. грн [5].

Однак рефінансування позичальників, надання їм пільгових кредитів та фінансування добудови об'єктів житлового призначення відволікає ДІУ від її основних напрямів діяльності - рефінансування кредиторів та емісії іпотечних цінних паперів. І саме за цими напрямами діяльність ДІУ вже протягом двох років лишається практично замороженою.

Тому, для підтримки розвитку ресурсної бази іпотечного ринку через активізацію його вторинного сегмента необхідно продовжити підтримку діяльності ДІУ у сфері рефінансування іпотечних кредитів банкам шляхом надання державних гарантій за іпотечними облігаціями. Бажано переорієнтувати на видачу пільгових іпотечних кредитів інші фінансові установи (Ощадбанк, створювану Іпотечну компанію). Або навпаки, позбавити ДІУ функції рефінансування кредиторів та емісії іпотечних цінних паперів, переклавши її на АРЖК, а ДІУ залишити поточну діяльність на первинному ринку.

2.2 Аналіз іпотечного кредитування під житло в Україні

У період дії наслідків світової фінансової кризи вартість іпотечних кредитів надто висока, що стримує попит і уповільнює розвиток іпотечного кредитування в Україні. Це визначає необхідність розробки і реалізації програм активізації іпотечного кредитування в країні, їх теоретичного обґрунтування з врахуванням особливостей національної економіки та існуючих загальносвітових тенденцій. Провідна роль у розробці та запровадженні інноваційних інструментів стимулювання попиту на іпотечні кредити належить комерційним банкам та державі.

Основні підсумки розвитку ринку іпотечного кредитування фізичних осіб в серпні 2012 року наступні:

кількість банків, що видають кредити на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості становить 26 установ, а на первинному ринку з 18 установ;

згідно з останніми даними НБУ (Статистичний бюлетень), портфель іпотечних кредитів фізичних осіб в банках України в липні знизився на 974 млн. грн. або на 1,15% до 83,76 млрд. грн. станом на 31.07.2012 року;

середня ефективна ставка по кредитах на купівлю нерухомості на первинному ринку в серпні 2012 року підвищилася на 0,72 п. п. до 18,98% річних у гривні, а на вторинному ринку - на 0,35 п. п. до 21,02% річних у гривні;

щомісячні комісії у своїх кредитних програмах використовували тільки 2 банка: Дельта Банк у програмі кредитування вторинного житла і Український бізнес банк за позиками на вторинному та первинному ринках нерухомості, а також з рефінансування іпотечних позик;

максимальна сума іпотечного кредиту на вторинному ринку серед 50 банків лідерів ринку становить 3 млн. грн. (ВТБ Банк), на первинному - 25 млн. грн. (Піреус Банк );

за дострокове погашення позики як на первинному, так і на вторинному ринках іпотеки штрафні санкції застосовує лише один банк (Кредобанк ) у розмірі 0,5 % від суми кредиту, яка повертається достроково у перші півроку.

У липні 2012 року портфель іпотечних кредитів, виданих українськими банками населенню, знизився на 974 млн. грн. або на 1,15% до 83,76 млрд. грн., що на 11,45 млрд. грн. або 12% менше в порівнянні з початком поточного року. Як бачимо, місячний приріст портфеля іпотечних кредитів все ще залишається негативним, але його темпи падіння скоротилися (згідно попередньої звітної дати, за червень вони становили 1,95 млрд. грн., що дорівнює 2,25%).

Що стосується структурних характеристик ринку іпотечного кредитування населення, то більшість іпотечних позик за станом на 1.08.2012 р., згідно з даними НБУ, було видано на термін понад 5 років - 82,65% від портфеля іпотечних кредитів банків або 69,23 млрд. грн. Тоді як на період від 1 до 5 років було видано 12,96% або 10,86 млрд. грн. кредитів, а на термін до 1 року ще менше - всього 4,39% портфеля або 3,68 млрд. грн. Ефективна ставка більшості кредитних пропозицій на вторинному ринку житла станом на 27.08.2012 р. знаходилася в діапазоні від 18,94% до 22,32% річних - 24 (або 43,6%) з 55 програм на ринку. При цьому було зафіксовано 19 програм зі ставками від 22,31% до 25,69% річних, 9 програм зі ставками від 15,57% до 18,94% річних. І тільки 3 пропозиції на ринку зі ставками від 12,19% до 15,57% річних (Ощадбанк, Universal Bank, Дельта Банк).

Найбільша кількість пропозицій у сегменті іпотечного кредитування на первинному ринку житла -20 (або 50%) з 40 програм, на кінець серпня 2012 року передбачала ефективну ставку в діапазоні від 18,99% до 22,34% річних. Також 9 (або 22,5 %) пропозицій було в діапазон із ефективною ставкою від 15,64% до 18,99 % річних, а 8 пропозицій (20%) з діапазоні 22,34% до 25,69% річних. І лише по 3 позиками ставки перебували в межах від 12,3% до 15,65% річних. Максимальна сума іпотечного кредиту на вторинному ринку серед 50 банків лідерів ринку становить 3 млн. грн. Більшість фінансових установ, які обумовлюють максимальну суму кредитування, позначають її на рівні 1 млн. гривень.

Пільгові кредити на житло стають дедалі популярними, поки звичайні - недоступними для середньостатистичного українця. Зростає попит на кредити за програмою пільгової іпотеки і з рефінансуванням у Державної іпотечної установи (ДІУ). За минулий рік зросла і їхня пропозиція у великих банках.

Програма рефінансування банківських іпотечних кредитів Державною іпотечною установою була запущена влітку 2011 року і до кінця минулого року ДІУ встигла викупити у банків 290 іпотечних кредитів фіз. осіб. За наступні півроку - до середини 2012 року - установа рефінансувала ще 370 кредитів, а до кінця серпня 2012 року їхня кількість досягла 680.

Така затребуваність позик на житло за програмою ДІУ має свої причини. Насамперед, вартість кредитів. Середні реальні ставки за звичайними кредитами банків на купівлю житла ростуть: за даними компанії «Простобанк Консалтинг» станом на 27.08.2012 р. з початку 2012 року їх збільшення в середньому склало 0,5 в. п. за різними термінами, а за рік середні реальні ставки зросли на 3-3,3 в. п., або на 15-20% від свого попереднього значення.

Водночас середні реальні ставки за позиками з рефінансуванням у ДІУ залишаються майже незмінними, за винятком їх короткострокового підвищення на початку 2012 року. Це пов'язано, насамперед, з вимогами самої ДІУ, згідно з якими ставка за кредитами не може перевищувати 15% річних. Тож коригувати ставку банки можуть лише за рахунок додаткових комісій. Проте і цією можливістю фін. установи не зловживають.

Максимальна різниця між номінальною і реальною ставкою у банків, що кредитують разом з ДІУ, серед 50-ти лідерів за активами , за даними компанії «Простобанк Консалтинг» станом на 27.08.2012, сягає 1,5 в. п., а середнє значення цього показника дорівнює 0,38 в. п. (умови банків - в таблиці далі). Причому зумовлена ця різниця лише розміром одноразової комісії: щомісячні комісії за такими позиками в банках серед 50-ти лідерів за активами, за дослідженнями компанії «Просто банк Консалтинг», відсутні.

Цікаво, що ще рік тому ситуація була іншою: деякі банки встановлювали не лише реальну, але навіть номінальну ставку за позиками вище нормативних вимог ДІУ. В кінці серпня 2012 року така практика вже не використовується, принаймні, в банках, досліджуваних компанією «Простобанк Консалтинг». У деяких установах навіть навпаки - номінальна ставка встановлюється на рівні нижче необхідних 15% річних, а саме 13-14% (банки «Київська Русь», «Фінанси та Кредит», Терра Банк).

У підсумку, середньоринкові реальні ставки за звичайними позиками на вторинне житло в кінці серпня 2012 року перебувають в діапазоні 20-23% річних залежно від терміну, тоді як за кредитами, що надають за підтримки ДІУ, середньоринкові ставки перебувають між позначками 14,5% і 15,5% реальних річних, або більш ніж на чверть нижче.

Крім того, у майбутньому попит на кредити за програмою ДІУ зможе утримуватися лише за рахунок тих позичальників, для яких питання купівлі житла дійсно на часі і хто вже остаточно вирішив оформити іпотечний кредит, адже реальні ставки у 13-16% річних хоч і нижчі від середньоринкових з інших видів іпотечних кредитів, але є досить обтяжливими для бюджету середньостатистичної української родини.

Ще один ціновий фактор, важливий для позичальника, - витрати на страхування. Крім обов'язкового страхування заставної нерухомості в розмірі 0,15-0,3% від її вартості на рік, половина банків, що кредитують, серед 50-ти лідерів за активами («Хрещатик», Український Бізнес Банк, «Фінанси та Кредит», ВТБ Банк, «Київська Русь») висувають умовою страхування життя позичальника в розмірі 0,3-0,35% від суми кредиту. І хоча такі умови не можна назвати занадто суворими (аналогічні вимоги діють і за звичайними кредитами на вторинне житло), вони можуть стати вирішальними для позичальника з граничним розміром доходу.

Разом зі зростанням попиту на кредити за спільною з ДІУ програмою зросла і кількість великих банків, що пропонують їх. Якщо ще рік тому лише дві установи серед 50-ти лідерів за активами пропонували такі позики, то в кінці серпня 2012 року їх вже 10. Загалом, за даними ДІУ, партнерами установи є 116 банків. При цьому цікаво, що за даними ДІУ, кількість його партнерів, що дійсно пропонують кредити населенню, зменшилася: з 27-ми банків рік тому до 24 установ у червні 2012 року. При цьому чотири банки реалізують тільки програму підтримки будівництва, тобто кредитують забудовників, а не покупців житла.

Рис.2.5 Динаміка середніх ставок за іпотечними кредитами

Таким чином, якщо у 2011 році кредитування за програмами ДІУ було прерогативою невеликих установ (їх було 16 з 25-ти банків, які пропонували кредити), то в кінці літа 2012 року серед кредиторів рівні частки належать великим і малим банкам.

Недоліки кредитування за програмою ДІУ для позичальника залишаються такими, як і раніше. По-перше, це високі вимоги до офіційного доходу позичальника або його родини (якщо члени сім'ї є поручителями): платіж за кредитом не повинен перевищувати 45% від розміру офіційного доходу. І якщо за звичайними програмами кредитування банки теоретично можуть йти назустріч позичальникам, враховуючи їхні неофіційні доходи, то за спільними з ДІУ програмами вони цього зробити не можуть.

По-друге, обмеження у термінах і сумах кредитів. Рефінансує ДІУ лише кредити, оформлені на строк від п'яти років і на суму від 75000 грн. Тобто такий варіант підійде тим, кому для купівлі житла не вистачає невеликої суми, яку він хотів би позичити на короткий (два-три роки) термін. Стандарти ДІУ, за якими здійснюється рефінансування, перевірені часом і кризою і довели свою ефективність і надійність. Відсоток проблемних кредитів у портфелі ДІУ становить близько 4%. З цієї причини за час реалізації Програми змінювалась лише ставка рефінансування, яка на сьогодні становить 11% річних. З початку поточного року 680 громадян скористалися кредитом на отримання житла за підтримки ДІУ. На дані цілі ДІУ спрямувала близько 168 млн. грн. Спостерігається стабільне зростання: тільки за останні місяці поточного року ДІУ викупило в банків партнерів більше кредитів, ніж було рефінансовано за весь 2011 рік - 310 (у 2011 році - 290). Загальна кількість рефінансованих кредитів у портфелі ДІУ за станом на початок серпня 2012 року становить 5100 кредитів, обсягом близько 830 млн. грн. З початку поточного року портфель ДІУ зріс на 60 млн. грн.

Іпотечний ринок житла знаходиться на стадії формування і в країнах З перехідною економікою. Його становлення має відіграти ключову роль у стабілізації соціально-економічної ситуації в цих країнах, подоланні рудиментів постсоціалістичної економіки, реалізації основ ринкового запровадження в усіх секторах народного господарства, включенні в реальний товарний обіг землі, житла, промислової та комерційної нерухомості, їх раціональної капіталізації. Ці проблеми мають місце і в Україні, їх розв'язання має базуватися на національних особливостях країни, культурі її населення та його менталітеті, а також на прийнятних для України схемах організації іпотечного кредитування, правових формах іпотеки та моделях іпотечного ринку, що ефективно себе зарекомендували в зарубіжних країнах.

Визначальна роль у формуванні та успішному розвитку ринку іпотечного кредитування належить державі, її участі в ньому процесі. Для успішного становлення іпотечного ринку в Україні на перших порах його розвитку виключно важливою є державна підтримка, її основними формами можуть бути:

цільове субсидіювання малозабезпечених верств населення при отриманні кредиту на придбання житла, в тому числі й шляхом зниження ставок по іпотечних кредитах;

надання податкових пільг позичальникам;

встановлення прозорих механізмів ціноутворення на ринку житла;

підвищення реальних доходів населення;

стимулювання розвитку вторинного іпотечного ринку;

створення механізму, який страхуватиме ризики, зокрема шляхом надання державних гарантій по іпотечних цінних паперах;

забезпечення реальної оцінки заставленого нерухомого майна;

запровадження системи державної реєстрації права власності та обтяжень на нерухоме майно.

Виключно важливим напрямом, який значною мірою визначатиме перспективи іпотечного кредитування в Україні та сприятиме забезпеченню сільського господарства довгостроковими ресурсами для оновлення та розвитку його матеріально-технічної бази, має стати кредитування під заставу земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Це дасть можливість банкам розширити свій кредитний портфель за рахунок забезпечених реальними активами кредитів, а також запровадити (наряду з прямим субсидіюванням) більш цивілізовані форми підтримки сільського господарства. Отже, для успішного розвитку даних проблем, та забезпечення подальшого ефективного розвитку іпотечного кредитування в Україні можна знайти оптимальні шляхи вирішення основних проблем, а саме: