Проблеми та перспективи іпотечного кредитування

розширити доступ населення до довгострокових кредитів за рахунок певних пільг та субсидування деяких категорій громадян по кредитним відсотковим ставкам та депозитним внескам;

стимулювати фінансово-кредитні установи в напрямку збільшення їх інвестицій в житлову сферу економіки, яка здійснюються як по лінії кредитора так і по лінії інвестора шляхом державних гарантій та наданих пільг;

РОЗДІЛ 3

ШЛЯХИ ОПТИМІЗАЦІЇ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ НА СУЧАСНОМУ ЕТАПІ

3.1 Методи та важелі вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування

Беручи за увагу сучасний перехідний стан економіки України в цілому, враховуючи всі проблеми іпотечного кредитування, наявність проблеми ризиків, перш за все кредиторів, головним заходом вдосконалення ринку іпотечного кредитування є запровадження механізму формування та планування стабільних довгострокових банківських ресурсів для покриття свої втрат у разі настання негативних обставин та несприятливих змін на іпотечному ринку. Також у цьому питанні дуже важливим є знаходження підходу щодо оптимізації формування та розподілу банківських ресурсів іпотечного кредитування, надання рекомендації з формування іпотечних норм і нормативів, а також розроблення механізму ресурсного забезпечення банківського іпотечного кредитування з використанням системи гарантування та іпотечних цінних паперів в Україні. Банківське іпотечне кредитування в класичному його вираженні характеризується тривалим терміном надання ресурсів у користування позичальнику. Керуючись “золотим банківським правилом” банки для захисту від ризиків повинні формувати, відповідно, довгострокові стабільні ресурси в сумі здійснюваного іпотечного кредитування. З огляду на це правило, для цілей розвитку довгострокового іпотечного кредитування першочергове значення має нарощення постійних і стабільних банківських ресурсів, які знаходяться в розпорядженні банків тривалий період часу.

У зв`язку з цим вважаємо за потрібним і доцільним запровадження методу трансформації короткострокових нестабільних пасивів у керовані та стабільні довгострокові.

Використовувати цей метод можна не тільки стосовно поточних пасивів, але і строкових депозитів, які в умовах України не в повному обсязі можуть враховуватися як стабільний ресурс. Це дозволить визначити величини “основних” депозитів, які тривалий період залишаються в банку.

Також використання методу трансформації можливе не тільки для поточних, але і для прогнозних оцінок. Для того, щоб спрогнозувати певні ризики поточні пасиви можна розділити на групи залежно від закономірностей зміни їх динаміки, наявності та відсутності циклічних і сезонних змін. Запропонований підхід прогнозування банківських ресурсів може розглядатися як інструмент планування і управління діяльністю банку

Ефективність функціонування всієї іпотечної системи багато в чому забезпечується ефективністю іпотечного житлового кредитування банківськими структурами. Аналіз існуючої теорії та практики оцінки ефективності банківської діяльності дозволив систематизувати основні показники, а також на їх основі можна запропонувати нові для моніторингу ефективності формування та розподілу банківських ресурсів іпотечного кредитування і об'єднані у групи: показники доходності, формування іпотечної ресурсної складової, іпотечної активності банку, ризику.

Запропонована система показників дозволяє сформувати аналітичне забезпечення рішень банківського менеджменту при оцінці ефективності та плануванні іпотечних операцій. Було досліджено іпотечні стандарти, які регулюють формування іпотечних кредитів з низьким ризиком і нормативи іпотечних операцій по рефінансуванню іпотечних активів. Розроблено рекомендації щодо формування єдиної системи іпотечних стандартів, їх граничних значень, запропоновано методику розрахунку основних та додаткових показників. Це сприяє зниженню ризику іпотечних операцій і підвищенню ефективності іпотечного механізму, у тому числі механізму ресурсного забезпечення іпотечного кредитування в Україні.

Вирішення проблем у формуванні ресурсів іпотечного житлового кредитування в Україні визначається багато в чому організацією і розвитком іпотечного ринку. Одним із ключових напрямків подальшого розвитку іпотечного ринку в Україні є формування його повноцінної інституційної структури, а також механізму, що забезпечує формування ресурсів іпотечного кредитування і регулювання іпотечних ризиків. Це обумовлює об'єктивну необхідність впровадження системи гарантування та випуску цінних паперів, забезпечених іпотечного кредитування.

Було запропоновано модель реалізації рефінансування банківських установ на основі впровадження системи гарантування іпотечних кредитів, здійснюваного Національним фондом іпотечного гарантування, створеним на базі діючого в Україні Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, а також за участю Державної іпотечної установи другого рівня. Фонд забезпечує відкуп іпотечних активів і заставних та випуск іпотечних цінних паперів, які забезпечені гарантією уряду. Запропонована схема дозволяє здійснювати не тільки фінансування і рефінансування банківського іпотечного кредитування, але використовується для управління іпотечними ризиками, а також забезпечує інформаційно - аналітичне підкріплення учасників іпотечного ринку. Повертаючись до необхідності довготермінових іпотечних кредитів банків дуже важливим і впливовим є стимулювання довгострокового банківського кредитування. Поліпшення інвестиційного клімату та рівню надання іпотечних кредитів в державі залежить від розв`язання проблеми діяльності банківської системи, зокрема від забезпечення підвищення обсягів довготермінового кредитування реального сектору економіки, залучення коштів населення. Основними причинами, що стримують надання банками довгострокових кредитів економічним суб`єктам, є високий рівень кредитних ризиків, неплатоспроможність більшості позичальників, відсутність реальної гарантії повернення ними кредитів та ліквідної застави, а також неефективна система оподаткування. Для стимулювання процесу інвестиційної діяльності із довготерміновим іпотечним кредитування слід:

запровадити механізм ефективного захисту прав кредиторів,прозорий порядок реалізації заставного майна;

забезпечити підвищення рівня концентрації банківського капіталу шляхом підвищення капіталізації та платоспроможності банків, запровадження процедури реорганізації та ліквідації фінансове нестійких банків;

стимулювати залучення грошових вкладів населення;

створити спеціалізовану фінансову установу для здійснення довго- та середньотермінового фінансування і кредитування пріоритетних інвестиційних проектів;

запровадити механізм іпотечного кредитування;

стимулювати надходження іноземного капіталу в банківську сферу.

У сфері іпотечного фінансування та житлового іпотечного кредитування треба:

прискорити розгляд законопроекту „Про іпотечні цінні папери” для якнайскорішого запровадження системи рефінансування іпотечних кредиторів з використанням джерел фондового ринку;

внести зміни до закону „Про іпотеку” в тій його частині, що фактично унеможливлює видачу та обіг іпотечних заставних (ст.20);

вирішити проблеми побудови публічної системи реєстрації прав на нерухомість з використанням вже напрацьованих Мінюстом технологій , для чого при необхідності, внести зміни до закону „Про реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмежень”;

У найкоротші строки потрібно у сфері діяльності кредитних спілок створити умови, в тому числі законодавчі для розвитку сектору кредитних спілок економіки для чого треба:

прийняти в якомога стислий термін проект Закону України “Про внесення змін до Закону України “Про кредитні спілки” передбачивши в ньому в тому числі і право суб'єктів малого підприємництва бути членами кредитних спілок та отримувати від них кредитні ресурси, а також, можливості залучення кредитних спілок як самоврядних небанківських фінансових установ до реалізації державних та міжнародних програм мікрокредитування малого бізнесу;

на законодавчому рівні передбачити передачу частини державних регуляторних функцій саморегулівній організації кредитних спілок.

3.2 Дослідження західного досвіду кредитування та шляхи впровадження нових банківських механізмів

У країнах Євросоюзу до 80% усіх кредитів видається під заставу нерухомості, що свідчить про розвиненість економіки. Терміни кредитування достатньо тривалі. Кредитні відсотки змінюються під впливом макроекономічних процесів. Підґрунтям іпотеки є державна система оцінки й подальшої переоцінки нерухомості. Як правило, для іпотечного кредитування банки залучають сторонні кошти через розміщення на фондовому ринку власних цінних паперів - іпотечних облігацій, що є дуже надійними. Зарубіжні країни використовують такі механізми, або схеми іпотечного кредитування:

Дворівнева, що спирається на вторинний ринок заставних.

Банк видає іпотечний кредит позичальнику в обмін на зобов`язання протягом визначеного терміну щомісяця переказувати в банк фіксовану суму. Це зобов`язання позичальника забезпечене заставою майна, що купується. Банк продає кредит одному з агентств іпотечного кредитування, передаючи й зобов`язання із забезпечення. Агентство негайно відшкодовує банку виплачені позичальнику кошти і натомість просить переказувати одержувані від нього виплати, за винятком прибутку (маржі) банку, в агентство. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов`язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство на підставі вимог інвесторів до прибутковості відповідних фінансових інструментів. Іпотечні агентства купують певну кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх у пули і створюють новий цінний папір, джерелом виплат за яким є платежі позичальника. Ці виплати гарантуються не заставою нерухомості, а агентством як юридичною особою. Агентства реалізують іпотечні цінні папери на фондовому ринку і потім також стають посередниками, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати, отримані від банку.

Однорівнева - це автономна збалансована модель іпотеки, що ґрунтується на ощадно-позичковому принципі функціонування за типом німецький банків.

Тут вкладник має можливість накопичити протягом тривалого періоду необхідний внесок на купівлю квартири, а потім одержати іпотечний кредит на купівлю заздалегідь обраного житла. Будівельна ощадна каса як замкнена фінансова структура починає діяльність із формування статутного капіталу, який є підґрунтям її власного джерела коштів для видачі кредитів. Усі наявні кошти каси використовуються тільки для статутної діяльності, тобто на фінансування будівництва житла та видачу іпотечних кредитів на купівлю вже побудованих квартир.

У Німеччині існують так звані іпотечні кредити. Для їх одержання позичальнику необхідно лише подати в банк копії документів, що підтверджують право власника на майно, яке й забезпечує кредит. Розмір кредиту залежить від вартості об`єкта, його забезпечення, тобто від вартості майна заставодавця. Такі кредити надаються іпотечними банками і звичайними ощадними касами на тривалий термін - до 30 років. Через кожні 5 років процентна ставка за ними переглядається. В Іспанії значного поширення набули кваліфіковані житлові кредити. Вони видаються органами державного кредиту і приватними установами на вигідніших умовах порівняно з ринковими як щодо процентних ставок, так і щодо терміну погашення кредиту. Для стимулювання видачі цих кредитів різними кредитними установами фінансові органи насамперед звільняють їх від необхідності мати обов`язкові резерви для таких цілей. У Франції існують пов`язані кредити. Їх можуть видавати всі установи, що беруть на себе зобов`язання дотримуватися деяких норм, але не обумовлюючи облік грошових можливостей. Кредити видають на купівлю нових та старих квартир і проведення капітального ремонту. У Великобританії кредитори запропонували кредити на придбання житла зі строком виплати майже до 60 років. Так, іпотечні кредити зі строками виплати до 57 років пропонує другий за величиною кредитор Великобританії - компанія «Abbey».

Вказані терміни більш ніж удвічі перевищують строк виплати традиційних кредитів - 25 років. Потреба у збільшенні строку викликана тим, що за середньої ціни на нерухомість у Великобританії в 211 тис фунтів щомісячні виплати за кредитом на 25 років стали надто великими для британців. Для порівняння: в Україні максимальний строк кредитування під заставу житла становить 20 років. На початок листопада 2006 року середня номінальна відсоткова ставка за іпотечними кредитами в національній валюті становила 16,8% річних, у доларах США - 12,2%. Ефективна ставка зафіксувала своє значення на рівні 18,2% та 13,4% річних для гривневих та доларових кредитів відповідно. Протягом двох останніх десятиріч відсоткові ставки за кредитами в багатьох країнах знизилися від рівня 14 - 18% річних. Наприклад, в Європі та США нині середні іпотечні ставки не перевищують 8% річних. В Італії, Франції, Норвегії, Швеції, Данії та Нідерландах кредити видаються під 5%, у Великобританії, США, Німеччині - під 6%, в Іспанії, Швейцарії та Фінляндії - під 3,5%.

На сьогодні у США видаються іпотечні кредити переважно для придбання житла, а в Україні, навпаки, для промисловості та комерції.

США - 20% - промислова та комерційна іпотека; 80% - житлова іпотека.

Україна - 71% - промислова та комерційна іпотека; 29% - житлова іпотека.

Минулого року середня відсоткова ставка у гривнях становила 18%, інфляція - 10,8%. Тобто реальна ефективна ставка за іпотечними кредитами у національній валюті - більша за 7%. При цьому рівень доходів населення у середньому зріс на 20%. В Європі середня ставка - 5% ,але й інфляція значно менша - 2%. Тому ефективна ставка дорівнює 3%. В цьому полягає суттєва відмінність, причому різнонаправлена. Кредити в Україні дорожчі, але зростання доходів населення значно вище.

Аналізуючи світовий досвід іпотечного кредитування житлової сфери, можна дійти висновку, що в Україні можливе застосування тих моделей та механізмів іпотечного кредитування, що поєднують у собі кращі елементи класичної американської іпотеки, німецької системи заощаджень, дореволюційних позиково-заощаджувальних кас і радянських житлово-будівельних кооперативів. А також треба зауважити, що важливими умовами реалізації класичних механізмів надання іпотечного кредиту є стабільність економіки, надійність та ефективність фінансово-кредитної системи, наявність розвиненого ринку цінних паперів, висока платоспроможність населення і найголовніше - активна участь держави як гаранта стабільності всієї системи відносин під час іпотечних операцій.

ВИСНОВОК

Зважаючи на те, як іпотека впливає на соціальний та економічний розвиток будь-якої країни, можна сказати, що нині без використання всіх можливостей цивілізованої іпотеки українській іпотеці не обійтись.

Іпотека, як окремий економічний інститут кредитування виник ще за часи давньої Греції і тримає темп розвитку і нині. З часів свого виникнення іпотека пройшла декілька стадій розвитку, поки не стала такою, яка вона є сьогодні. Головними ознаками іпотечного кредиту є його довгостроковість і наявність застави. Є застава - є іпотека.

Іпотечне кредитування класифікується за певними критеріями - залежно від предмета іпотеки; за часовим критерієм; залежно від кількості предметів застав та заставодавців; за правовою основою. Законів, що безпосередьо регулюють ринок іпотечного кредитування, насьогодні декілька, але основні із них - це Закон України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу». Переважаюча сьогодні ставка з іпотечних кредитів - 14-15% у національній валюті - навряд чи відповідає заявленій у стандартах мінімальній ставці. Такий рівень ставок не є прийнятним для багатьох верств населення, незважаючи навіть на те, що рівень платоспроможності громадян України має тенденцію до зростання. Розгляд та аналіз викладених вище питань зумовив необхідність пошуку шляхів вдосконалення досліджуваного процесу.

На даному етапі забезпечення належного рівня функціональності вітчизняного іпотечного ринку багато в чому залежить від формування повноцінної інституційної структури, яка повинна забезпечувати притік довгострокових фінансових ресурсів на ринок, урізноманітнення фінансових установ кредиторів, хеджування ризиків, запровадження ринкових інновацій та реалізацію державних програм. Удосконалення інституційної структури, в першу чергу, повинно включати розширення кола іпотечних кредиторів, рейтингових агентств, спеціалізованих іпотечних установ, залучення на іпотечний ринок компенсаційних фондів, які б могли забезпечити захист інтересів приватних інвесторів в іпотечні цінні папери та виплати їм компенсацій у разі банкрутств емітентів.

Доцільно продовжити фінансування пільгових програм надання іпотечних кредитів за участю Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву з урахуванням таких особливостей:

а) збереження планомірності фінансування та недопущення припинення сплати частини процентної ставки, що компенсується для підвищення рівня довіри потенційних учасників (як громадян, так і кредиторів);

б) зважаючи, що державне фінансування охоплює лише невелику частку молодих сімей, доцільною є зміна цільових груп надання пільгових кредитів та компенсації процентних ставок з усіх громадян на молодих спеціалістів стратегічно перспективних спеціальностей та державних служб і відомств з метою підвищення їх привабливості та сумлінності працівників;

в) пільгові кредити надавати в обсязі 50-60% вартості житла, що купується, це дасть можливість суттєво збільшити кількість сімей, охоплених програмами молодіжного будівництва.

Функцію надання іпотечних кредитів населенню за зниженими процентними ставками передати від ДІУ іншій установі і відновити практику надання державних гарантій за емітованими нею іпотечними облігаціями. За наявності вільних коштів фінансувати надання іпотечних кредитів населенню за зниженими процентними ставками через державні банки або спеціально створену Іпотечну компанію. Або перекласти функцію рефінансування кредиторів та емісії іпотечних цінних паперів на АРЖК, залишивши ДІУ тільки первинний ринок.

Таким чином, перспективи відновлення та активізації розвитку ринку іпотеки України полягають у наявності диверсифікованого і безпечного інструментарію залучення ресурсів, прозорості процесів нагромадження іпотечного капіталу та його спрямування на фінансування іпотечних програм, розгалуженій системі інфраструктурних учасників, усуненні недоліків нормативно-правового забезпечення та планомірних заходах державного регулювання і підтримки іпотеки.

Одержані результати допомогли визначити роль іпотечного кредитування в економіці країни. Її вплив на економічний та соціальний розвиток суспільства. Здатність розвинутого ринку іпотечного кредитування підвищувати рівень ВВП країни.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

Банки и банковское дело: Учеб. пособие для вузов / Под ред. И.Т. Балабанова. - СПб.: Питер, 2006.

Волков С./ С. Волков // Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні // Вісник НБУ. - 2003. - № 6.

Волков С./ С. Волков, Г.Шемшученко// Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні // Вісник НБУ. - 2003. - № 6. С.25

«Вісник НБУ/ редакція 12/2007.

Енциклопедический словарь: В 86 т. / Под ред. К.К. Арсеньева, Ф.Ф. Петрушевского. - М.: Изд. центр «ТЕРА», 1991. Т.25.

Євтух О./ О.Євтух // Іпотека та іпотечний ринок // Вісник НБУ - 2003. - № 9.С.84.

Євтух О. / О.Євтух // Типові ризики іпотечного капіталу та управління ними // Вісник НБУ. - 2001. - № 11. С.28.

Євтух О. / О.Євтух // Іпотечний механізм житлового інвестування: перші кроки // Фінанси України. - 2000. - № 9.С.50.

Євтух О. / О.Євтух // НАН України. Ін-т екон. прогнозування. - К., 2002. - укр.

Закон України «Про іпотеку» Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 38, ст.313 .

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, N 1, ст. 1.

Закон України «Про іпотечні облігації» Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2006, N 16, ст.134 .

Закон України «Про заставу» м. Київ, 2 жовтня 1992 року N 2654 - XII.

Долгий Л. / Л. Долгий // Роль і місце іпотечного кредитування в умовах відновлення агропромислового виробництва // Вісник НБУ. - 2003. - № 1

Іпотчне кредитування: проблеми та перспективи розвитку в Україні: Інформаційно-аналітичні мат-ли/За загальною редакцією к.е.н. Кірєєва О.І. - К.: Центр наукових дослідженнь НБУ, 2004.

Іпотечне кредитування: Навчальний посібник/За редакцією О.С. Любуня. - К.: Центр навчальної літератури, 2005.

Лагутін В.Ю./ Ю.В. Лагутін // кредитування: теорія і практика: Навч. Посіб. - 4-те вид. - К.: Знання, 2004.

Постанова Верховної Ради України / Про рекомендації парламентських слухань / «Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні». м. Київ, 22 вересня 2005 року N 2897-IV

«Фінанси України», №4, 2008.

http://www.favorites.net.ua/ref-ukr/referat.php?id=1312&page=5.

http://www.niss.gov.ua/Monitor/April/6.htm.

http://pravo-ukraine.pravo.biz.ua/idx/6/044/article/.

Размещено на Allbest.ru