Основы взаимоотношений банка с ссудозаемщиками

- 3% сбор с аукционных продаж,

- вознаграждение, начисленное на сумму предполагаемого займа за период от 1,5 месяца до полного срока кредитования,

- страховой дисконт банка в пределах от 20% до 70%;

Промышленные товары, находящиеся в торгово-производственном обороте:

- 3% сбор с аукционных продаж,

- 15% НДС,

- вознаграждение, начисленное на сумму предполагаемого займа за период от 1,5 месяца до полного срока кредитования,

- страховой дисконт банка в пределах от 0% до 50% (в зависимости от ликвидности товаров);

Корпоративные ценные бумаги:

- 3% сбор с аукционных продаж,

- вознаграждение, начисленное на сумму предполагаемого займа за период от 1,5 месяца до полного срока кредитования,

- страховой дисконт банка в пределах от 0% до 50%;

Государственные ценные бумаги:

- вознаграждение, начисленное на сумму предполагаемого займа за период от 1,5 месяца до полного срока кредитования,

- страховой дисконт банка в пределах от 10% до 30%;

векселя:

- учетная ставка авалирующего банка;

Зерновые культуры:

- 3% сбор с аукционных продаж,

- 15% НДС,

- вознаграждение, начисленное на сумму предполагаемого займа за период от 1,5 месяца до полного срока кредитования,

- страховой дисконт банка в пределах от 10% до 50%;

продукты питания, находящиеся в торговом обороте:

- 3% сбор с аукционных продаж,

- 15% НДС,

- вознаграждение, начисленное на сумму предполагаемого займа за период от 1,5 месяца до полного срока кредитования,

- страховой дисконт банка в пределах от 10% до 70%;

Права требования;

- страховой дисконт банка в пределах от 0% до 30%;

Автотранспорт, спецтехника, оборудование и сельскохозяйственная техника:

- 3% сбор с аукционных продаж,

- 15% НДС,

- амортизация за период кредитования на базе норм амортизации по налоговому учету,

- вознаграждение, начисленное на сумму предполагаемого займа за период от 1,5 месяца до полного срока кредитования,

- страховой дисконт банка в пределах от 10% до 30%;

Прочие:

- применяются дисконты, учитывающие все возможные издержки банка в условиях действующего законодательства и предполагаемых рисков.

Решение о приемлемости (качестве, в том числе возможной реализационной стоимости) обеспечения принимает Кредитный Комитет на основании Акта осмотра и оценки и Отчета об оценке [14].

По требованию банка, а также, в случаях, предусмотренных действующим законодательством, заложенное имущество должно быть застраховано за счет средств заемщика, страховой полис передается на хранение банку, причем выгодоприобретателем по данному страхованию на время действия договора займа выступает банк.

Процедура оценки залога всегда сопровождает вопрос о предоставлении банком кредита. Как правило, заемщики оценивают имущество, предлагаемое в качестве залога, с точки зрения эффективности его использования в своем бизнесе, а также затрат на его приобретение (строительство). Банк же при оценке основывается на анализе вторичного рынка аналогичного имущества и его тенденциях. Этим и объясняются часто возникающие разногласия между кредитной организацией и заемщиком.

Главный парадокс для потенциального заемщика заключается в том, что, несмотря на залог, банк запросит финансовые документы заемщика и будет пристально изучать денежные потоки его бизнеса. Если у заемщика большое количество поставщиков и клиентов, стабильные финансовые потоки, то банк сделает вывод, что бизнес потенциального заемщика достаточно стабилен. Это значит, что, если компания-заемщик столкнется с какими-либо сбоями в своей деятельности, то ее бизнес не разрушится и фирма закроет кассовые разрывы собственными оборотными активами, не ставя под угрозу взятые перед банком обязательства по кредиту. Такая политика продиктована опасениями банка, что компания, испытывающая финансовые трудности, под видом предоставления залога под полученный кредит "реализует" банку "не самые лучшие", активы.

Выбор формы залога зависит от характера и специфики деятельности конкретной компании, структуры ее активов. По краткосрочным кредитам, в качестве обеспечения выгоднее всего предоставлять товары в обороте. Однако некоторые банки такой залог не берут. Для заемщика легче всего получить краткосрочный кредит под залог машин и оборудования. Если кредит на пополнение оборотных средств берется на 12 месяцев, то можно предложить в качестве обеспечения залог недвижимости.

Некоторые аспекты оценки основных видов залога:

1. Ценные бумаги, имеющие биржевую котировку

Их рыночную стоимость принято определять текущими биржевыми котировками. С учетом ситуации на рынке по конкретному эмитенту, строится прогнозное изменение цен на период нахождения бумаги в залоге. Здесь нужно отметить то, что рыночную стоимость акций можно определить только оценкой их стоимости, которая отражает реальную стоимость бизнеса на дату оценки, а не так называемой средневзвешенной биржевой котировкой. Аналогично, определяется и стоимость векселя.

Если ценные бумаги имеют документарную форму, то они принимаются банком в заклад, т.е. передаются на хранение в банк на срок действия кредитного договора. Кредитной организации потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если банк не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, то он может отказаться принять их в качестве обеспечения. При залоге ценных бумаг самого банка-кредитора оценка обычно производится по их номинальной стоимости. В случае если в залог передаются векселя, то на них необходимо проставить бланковый индоссамент (передаточная надпись без указания наименования нового собственника), что позволит кредитору при непогашении кредита вписать туда свое наименование, продать бумаги и полученными денежными средствами погасить кредит. Если в залог предоставляется акции, банк потребует копии договоров их приобретения, оплаты, а также выписку из депозитария, баланс, расшифровку по его основным статьям, выписку по действующим залогам и поручительствам.

2. Торговое и производственное оборудование, техника, автотранспорт, инвентарь и т.п.

Стоимость оборудования, как правило, определяется путем изучения рынка аналогичного оборудования. В условиях Казахстана - это наведение справок в фирмах торгующих аналогичным оборудованием уже бывшим в употреблении. Если эти фирмы не берутся за реализацию аналогичного оборудования, то, скорее всего, это будет являться фактическим отказом заемщику. На основании проведенной оценки делается вывод о ликвидационной стоимости имущества, т.е. о цене, по которой его можно реализовать в сжатые сроки. Ликвидационная стоимость имущества, как правило, ниже его рыночной стоимости на 20-30%. Затем производится расчет прямых затрат, которые понесет банк при его реализации. Таким образом, определяется залоговая стоимость имущества, которая, как правило, составляет 50-70% его текущей рыночной стоимости.

3. Недвижимость

В связи с развитым рынком и достаточным количеством открытой информации по ценам продаж и предложений обычно определение рыночной стоимости недвижимости не вызывает затруднений. За основу принимается стоимость 1 кв. м.

Для целей залога применяются так называемые три подхода к оценке:

1. Рыночный подход, который основан на сравнении со стоимостью 1 кв. м аналогичных по своим характеристикам и назначению объектов недвижимости;

2. Доходный подход определения рыночной стоимости на основании предполагаемого дохода от сдачи объекта в аренду;

3. Затратный подход, основан на использовании нормативных документов.

Для определения стоимости объекта недвижимости обычно используют ликвидационную стоимость, т.е. стоимость, позволяющую его реализовать, как правило, в течение 3 месяцев.

Банк определяет залоговую стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше, чем рыночная стоимость имущества заемщика на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 5-30% от рыночной цены объекта. Залоговая стоимость рассчитывается как Залоговая стоимость = Рыночная стоимость х (1 - дисконт). Таким образом, если компании необходимо представить залог в размере 1000 тыс. долл., а величина дисконта в данном случае оценивается банком как 25%, то рыночная стоимость предоставляемой в качестве залога недвижимости должна составить 1000: (1 - 0,25) = 1333 тыс. долл. Банк определяет величину дисконта исходя из конкретных условий кредитования.

Объекты коммерческой недвижимости могут быть предметом залога при выделе их из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога (офисное, торговое, складское помещение и т.п.). Не могут являться объектами и предметами залога объекты, признанные аварийными, не прошедшие техническую инвентаризацию и государственную регистрацию. Рыночная стоимость - отправная точка при определении залоговой стоимости объекта недвижимости. Она подтверждается в банке документально. Причем бухгалтерские бумаги не принимаются в качестве подтверждающих, т.к. в них не указана рыночная стоимость. Требуется отчет независимого оценщика, отражающий весь процесс и применяемые методики. Оценщик должен иметь следующие основные документы:

-лицензию на оценочную деятельность

- дипломы и сертификаты независимых оценщиков, осуществляющих оценку и составляющих отчет об оценке; - и др.;

4. Товары в обороте

При залоге товаров в обороте заемщик не ограничен в проведении своей хозяйственной деятельности, он может продавать и закупать товары, сырье, материалы и т.п. Реализованные товары с момента их перехода к приобретателю перестают быть предметом залога, и, напротив, приобретенные товары, не указанные в договоре о залоге, с момента возникновения права собственности на них становятся залогом. Важно соблюдать лишь одно условие: общая стоимость товаров должна соответствовать стоимости, предусмотренной договором о залоге. Ликвидность товара банк подтверждает так называемым ценовым мониторингом, а именно:

- анализом конъюнктуры рынка аналогичных товаров;

- динамикой спроса и предложения;

- местом на рынке товара, производимого или реализуемого заемщиком; -динамикой объемов продаж;

При оценке товаров в обороте в качестве залога основным требованием банка, прежде всего, будет возможность (техническая, экономическая, организационная) компании обеспечить основное условие такого залога - поддержание неснижаемого товарного остатка на складе. Документы, подтверждающие динамику выпуска и реализации товара в течение последнего года в стоимостном и натуральном выражении; ритмичность подвоза сырья и комплектующих; перечни постоянных поставщиков.

Основой для обеспечения качества выполнения оценочных работ с целью установления рыночной или иной стоимости оцениваемого объекта должен служить договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком и заказчиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан, в котором до проведения оценки необходимо отразить условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги, и иные требования.

К договору на проведение оценки применяются нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан о договоре возмездного оказания услуг.

Договор на проведение оценки должен содержать:

1) реквизиты заказчика и оценщика - фамилию, имя, отчество (при его наличии), место жительства; для юридического лица наименование, место нахождения (почтовый адрес), банковские реквизиты;

2) наименование и (или) место нахождения объекта (объектов) оценки, вид определяемой стоимости;

3) вид оценки;

4) вид объекта оценки;

5) сроки проведения оценки;

6) условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги;

7) права, обязанности и ответственность сторон;

8) реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки, либо иные основания, предоставляющие право заказчику на заключение договора об оценке;

9) реквизиты лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества (номер и дату выдачи лицензии с указанием органа, выдавшего ее).

В договоре на проведение оценки могут быть и другие условия.

Одним из основных условий обеспечения качества оценочных работ и достоверности оценки является независимость оценщика. Поэтому оценка не может производиться оценщиком:

1) в отношении объекта оценки, оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;

2) оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица - заказчика либо оценщик - физическое лицо является близким родственником или свойственником с заказчиком - физическим лицом;

3) в случае вмешательства заказчика либо иных заинтересованных лиц в оценочную деятельность, а также при ограничении круга вопросов, подлежащих выяснению или определению для установления рыночной или иной стоимости оцениваемого объекта, если эти обстоятельства могут негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки;

4) когда условия, порядок и размер оплаты за проведение оценки поставлены в зависимость от итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению при проведении оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может выражаться в процентном отношении к определяемой стоимости объекта оценки и устанавливается по соглашению сторон до выполнения работ.

Оценщик должен произвести обоснованный выбор основных принципов, подходов и методов установления рыночной или иной стоимости объекта, исходя из цели оценки, вида определяемой стоимости, специфики и технико-технологических параметров (назначение объекта, объемно-планировочные и конструктивные решения, техническое состояние и износ, общая площадь, мощность или другие характеристики) и иных условий, имеющих отношение к оцениваемому объекту.

Выбор методов оценки необходимо производить с учетом влияния региональных факторов на изменение рыночной или иной стоимости, зависящей от месторасположения объекта оценки, сложившейся социальной и производственной инфраструктуры, демографической ситуации, состояния и перспектив развития экономики в регионе и иных местных условий.

Для обеспечения качества оценки выполнение оценочных работ необходимо производить на основе использования достоверной информации (в случае уверенности оценщика в надежности, полноте и качестве сведений и данных), путем применения адекватных методов оценки и корректного выполнения расчетов без существенных ошибок или отклонений, которые могут оказать влияние на итоговую величину рыночной или иной стоимости оцениваемого объекта.

При оформлении отчета об оценке оценщик должен обеспечить объективное, исчерпывающее и доступное изложение достоверных сведений, расчетных показателей и обоснование результатов оценочных работ, не допускающее двусмысленного их толкования, свободного от предвзятости и влияния со стороны любых лиц.

Принципы оценки

Основные принципы определяются исходя из специфики объекта, цели оценки и вида определяемой стоимости:

1) Принцип вклада предельной продуктивности заключается в сопоставлении суммы увеличения (снижения) стоимости объекта или чистого дохода его собственника вследствие наличия (отсутствия) дополнительного вклада.

2) Принцип динамичности и сбалансированности заключается в изменении стоимости объекта оценки, поскольку с течением времени и развитием конкуренции на открытом рынке прослеживается тенденция к выравниванию спроса и предложения и др.

3) Принцип замещения заключается в соответствии максимальной стоимости объекта наименьшей цене или стоимости, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Данный принцип основан на том, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый объект больше цены за аналогичную собственность с такой же полезностью. Принцип замещения лежит в основе трех традиционных подходов к оценке объектов.

4) Принцип ожидания заключается в установлении текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены при владении собственностью в будущем.

При оценке важно знать, какой чистый доход от использования активов, а также от его перепродажи может быть получен в будущем. Для правильной оценки доходов и иных выгод, ожидаемых от владения объектом оценки, производится процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости, который называется дисконтированием.

5) Принцип полезности заключается в соответствии объекта оценки удовлетворению потребности пользователя в конкретном месте и в течение определенного периода времени.

Объект обладает стоимостью, если он полезен и необходим для реализации определенной цели хозяйственной деятельности (бизнеса), а его наличие способно удовлетворить потребность и гордость владельца, или принести ему другие выгоды.

В зависимости от цели оценки и вида определяемой стоимости на основе вышеизложенных и иных принципов производится выбор методологических подходов и конкретных методов определения рыночной или иной стоимости оцениваемых объектов [15].

3.2 Проблемы коммерческого банка при осуществлении оценки и реализации залога и пути их решения

Как известно, при осуществлении кредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банком - минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий различные процедуры.

Одним из классических способов минимизации кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этого является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь между кредитом и залогом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко - как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника, независимо от того, передается она в действительности в залог или нет. В качестве залога могут выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим ценностью. Основная сложность при определении истинной стоимости залога заключается в том, что его рыночная цена является плавающей величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов, служащих для определения кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в том числе будущую динамику экономической и правовой конъюнктуры, то есть принятие микроэкономических решении зависит от макроэкономической ситуации. Это предопределяет необходимость проведения макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита в период экономического роста под залог, оцениваемый по цене этого периода, и его погашения посредством реализации залога в период депрессии приводят к финансовым потерям кредитной организации. При подобных систематических ошибках в определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть» даже при незначительных конъюнктурных спадах.

В этой связи возникает довольно сложная задача определения кредитором срока, на который целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильный незапланированный рост цен может полностью «съесть» процент за кредит, что равносильно финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании необходимости учета эффекта рефлексивности в цепочке «кредит - залог» полностью устранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:

· сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих ценных бумаг);

· невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономической динамики);

· неопределенность инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования.

Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения его текущей величины над суммой выдаваемого кредита по принципу «гигантский залог под смехотворный кредит», на первый взгляд, кому-то может показаться естественным. Однако на практике оказывается слабо реализуемым, так как в этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно «урезанию» кредитного рынка и подрыву финансовых позиций банка.

Также необходимо рассмотреть отрасль строительства, которая активно кредитуется банками республики. Развитие отрасли строительство как следствие стимулирует рост кредитов на покупку жилья, выдаваемых в основном под залог недвижимости. Вместе с тем наблюдается строительства жилья самим населением. Это связано с тем, что себестоимость индивидуального строительства значительно ниже рыночных цен на жилье, так как средняя стоимость предлагаемого на рынке готового жилья по сложившимся рыночным ценам доходит до 200-300% от средней фактической себестоимости строительства жилья, что и подтверждает наличие «пузыря» на рынке жилой недвижимости.

Снижению рисков банка связанных с кредитованием отрасли строительства может способствовать внесению изменений в методику оценки недвижимости, используемую в Казахстане наибольшее распространение получил рыночный метод оценки недвижимости, который является простым и доступным. Положительным фактором его использования является отражение действия сил спроса и предложении на рынке недвижимости. В то же время, минусом данного метода является стимулирование роста цен. Так как независимые оценщики зачастую завышают реальную стоимость недвижимости по просьбе заказчика для получения в банке большей суммы кредита, что, в свою очередь оказывает влияние на дальнейший рост цен. Получается замкнутый круг.

С моей точки зрения решение данной проблемы, возможно, при условии установления определенных требований по оценке недвижимости, т.е. путем применения оценщиками смешанного подхода. Данный подход включает проведения оценки недвижимости тремя методами:

1. Рыночный метод, который основан на сравнении со стоимостью 1 кв. м аналогичных по своим характеристикам и назначению объектов недвижимости;

2. Доходный метод определения рыночной стоимости на основании предполагаемого дохода от сдачи объекта в аренду;

3. Затратный метод, основан на использовании нормативных документов, позволяет, определить стоимость объекта оценки что называется "до последнего гвоздя".

А затем дальнейшее взвешивание полученных результатов по этим методам, где коэффициенты взвешивания устанавливаются регулирующим органом. Данная мера позволит установить жесткие рамки оценки недвижимости, и тем самым сдерживать неоправданный рост цен.

Проблемы, связанные со способами реализации предмета залога и пути их разрешения.

В условиях рыночной экономики залог получил широкое применение как вещный способ обеспечения исполнения обязательств. Залог обладает рядом преимуществ по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств. Во-первых, договор о залоге обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору - залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед кредиторами. В-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить обязательство надлежащим образом. Вместе с тем, наряду с указанными преимуществами залога, на практике возникают проблемы, связанные с применением норм гражданского законодательства об обращении взыскания и реализации заложенного имущества.

Удовлетворение интересов залогодержателя за счет заложенного имущества осуществляется путем обращения взыскания на заложенное имущество и реализации предмета залога. От того, насколько рациональна процедура принятия решения об обращении взыскания и реализации заложенного имущества зависит в целом эффективность института залога.

Следует отметить, что на практике возникают проблемы, связанные с длительностью процедуры реализации заложенного имущества, которая не всегда гарантирует кредитору полное удовлетворение своих требовании к должнику, так как имущество к моменту реализации может значительно понизиться в цене. Существует также проблема недостаточной ликвидности вещей предоставленных в залог. На сегодняшний день у судебных исполнителей находится большое количество дел, исполнительное производство по которым стоит на месте в связи с те6м, что имущество, переданное в залог, не пользуется спросом на рынке. Все это требует совершенствования правового регулирования порядка обращения взыскания на заложенное имущество и реализации заложенного имущества.

Граждански кодекс Республики Казахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 года предусматривает две стадии реализации права залогодержателя на удовлетворения его требований из стоимости заложенного имущества. Обращение и взыскание на заложенное имущество является первой стадией, а вторая стадия - это реализация заложенного имущества. При первой стадии предусматривается судебный порядок обращения взыскания на предмет залога. Суд, устанавливает факт неисполнения основного обязательства, к примеру, невозвращение банковского кредита, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора. В случаях, предусмотренных договором о залоге, а также настоящим кодексом и иными законодательными актами; залогодержатель вправе самостоятельно реализовать находящиеся в залоге имущества в принудительном порядке путем проведения торгов (аукционов).

Таким образом, законодательными актами или договором может быть предусмотрен иной, внесудебный порядок удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества.

Реализация заложенного имущества представляет собой вторую стадию удовлетворения требований кредитора - залогодержателя из стоимости заложенного имущества. Не зависимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество: в судебном или внесудебном порядке, во всех случаях реализация залога должна осуществляться с соблюдением публичного характера процедуры реализации, то есть путем проведения публичных торгов порядке установленном процессуальным законодательством. Процессуальное законодательство, по правилам которого должны проводиться торги по реализации заложенного имущества, представлено Законом Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей». Однако процедура подготовки торгов и действия, совершаемые доверенным лицом, более подробно урегулированы Указом «об ипотеке недвижимого имущества». Также Указом «об ипотеке недвижимого имущества» более детально регулируются порядок проведения торгов по реализации заложенного недвижимого имущества в принудительном внесудебном порядке, который должен применяться и при реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке при других видах залога.

Кроме того реализации предмета залога с публичных торгов, как в судебном, так и внесудебном порядке. Указ «об ипотеке недвижимого имущества» содержит и такой способ реализации ипотеки, как обращение в свою собственность заложенного имущества в случае объявление торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее двух покупателей.

Среди основных проблем правового регулирования реализации права залогодержателя на удовлетворение из стоимости заложенного имущества модно отметить следующее: 1) способы реализации заложенного имущества; 2) порядок обращения взыскания и реализации заложенного имущества при наличии на имущество залоговых прав нескольких кредиторов.

Императивные требования Гражданского кодекса о реализации заложенного имущества только с публичных торгов не совсем отвечают потребностям современного оборота и не учитывают всех особенностей объектов, которые могут выступать в качестве предмета залога.

Возможность реализации имущества только путем продажи с торгов вызывает справедливую критику ученных. Так, некоторые авторы отмечают о «не удобстве», невозможности применения данного способа продажи в связи с особенностями предмета залога. Также они утверждает, что «необходимость реализации заложенного имущества только с публичных торгов неоправданно затрудняет залоговый оборот. Как быть, например, с заложенными продуктами питания при залоге товаров в обороте? В этом случае проведение публичных торгов может выглядеть просто нелепо. Зачем проводить публичные торги, если например, для заложенного имущества есть покупатель и залогодатель с залогодержателем согласны на продажу заложенного имущества именно этому покупателю? В случае публичные торги только затянут время и потребуют неоправданных расходов на их проведение» [16]. По мнению казахстанских авторов нецелесообразно при определенных обстоятельствах при двухмесячной регламентации порядка организации торгов реализации скоропортящихся товаров, срочных имущественных прав, с окончанием срока которых прекращается их залог. Невозможно реализовать с публичных торгов деньги [17].

Действительно разнообразен и обширен круг объектов гражданских прав, которые могут выступать в качестве предмета залога. Неодинаковая их правовая природа. К примеру, вещи и имущественные права такие, как ценные бумаги, долговые денежные требования и т.д. Физические свойства или определенный правовой режим имущества не всегда позволяет и оправдывает его продажу с публичных торгов с соблюдением сроков проведения, установленных законодательными актами. Поэтому у сторон залогового правоотношения должна быть возможность выбора в порядке реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Стороны залоговых правоотношения не должны быть связаны императивным требованием законодательных актов о возможности продажи предмета залога только с публичных торгов. Поэтому в Гражданском кодексе и других законодательных актах должны быть предусмотрены различные способы продажи заложенного имущества, учитывающие как особенности предмета залога, так и справедливые интересы обеих сторон. Целесообразно также предоставить сторонам залогового правоотношения возможность в договорном порядке определять способ реализации заложенного имущества, на которое в установленном порядке, обращено взыскание. В большей степени это относится к залоговым правам на движимое имущество. Учитывая значительную ценность недвижимость для субъектов, как в экономическом, так и в социальном отношениях, способы реализации заложенного недвижимого имущества должны устанавливаться законодательными актами. Но в законодательных актах необходимо предусматривать различные способы реализации заложенной недвижимости с тем, чтобы у сторон была возможность их выбора.

Несомненно, реализация заложенного имущества с публичных торгов имеет и положительные стороны: публичные торги дают возможность получить за имущество большую сумму денег путем вовлечение широкого круга покупателей на конкурентной основе, что служит интересам обеих сторон залоговых правоотношении.

Вышеизложенное говорит в пользу того, что необходим гибкий, дифференцированный подход в правовом регулировании способа реализации предмета залога в зависимости от вида имущества, переданного в залог, а также от характера залоговых отношений, что только повысит эффективность залога. Негибкость положений законодательства, регулирующих способ реализации заложенного имущества, отсутствие дифференцированного подхода в установлении способа реализации в зависимости от предмета залога приведут к тому, что потенциальная сила залога большей частью останется нереализованной, и тот широкий круг объектов, которые могут выступать в качестве предмета залога, не найдет широкого применения на практике.

Таким образом, изучив законодательства зарубежных стран (Германии, Франции, Италии) регулирующих порядок реализации залогового права и предусматривающих различные способы реализации заложенного имуществ в зависимости от вида залога и заложенного имущества в связи с этим я думаю, что нашему законодательству будет целесообразно взять за основу законодательство зарубежных стран в области реализации залогового права.

Следующей проблемой правового регулирования порядка реализации предмета залога, на которое хотелось бы обратить внимание, является порядок удовлетворения требований залоговых кредиторов при перезалоге имущества. Нормы, регламентирующие в общем виде перезалог имущества, содержатся в статье 311 Гражданского кодекса РК. Это единственная посвященная перезалогу статья в Гражданском кодексе, которая не содержит подробной регламентации всех возможных вопросов, которые могут возникнуть при последующем залоге имущества.

Особенно остро это проблема стоит при решении вопроса о порядке обращения взыскания и реализации имущества, находящегося в залоге у нескольких залогодержателей. Пункт 1 статьи 311 Гражданского кодекса устанавливает, что если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (перезалог), то требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей. Как быть если у последующего залогодержателя возникли основания обращения взыскания на заложенное имущество, а у предыдущего они еще не возникли? Допускает ли пункт 1 статью 311 Гражданского кодекса обращения взыскания на заложенное имущество последующим залогодержателем до возникновения оснований обращения взыскания у предыдущего залогодержателя? Статья 311 Гражданского кодекса не дает четкого ответа на эти вопросы. Отсутствие в законодательных актах регламентации многих важнейших вопросов перезалога требует совершенствования правового регулирования отношений по перезалогу имущества.

Заключение

В первой главе данной работы были рассмотрены теоретические аспекты основных форм и видов обеспечения возвратности банковских ссуд используемых коммерческими банками РК. В ходе данного исследования было выявлено что, самым популярным способом возвратности банковских ссуд является - залог.

Вторая глава была посвящена анализу финансовой деятельности АО «Цеснабанк». На сегодняшний день клиентами банка является около тринадцати тысяч юридических лиц и более тридцати тысяч физических лиц, что, безусловно, свидетельствует о росте доверия клиентов к банку. Главным приоритетом в деятельности банка является удовлетворение потребностей клиентов в качественных банковских услугах. Только такой подход позволил обеспечить укрепление и развитие позиций банка на финансовом рынке. Важнейший показатель устойчивости банка, его способности участвовать в высокоприбыльных операциях - собственные средства. По результатам проведенного анализа можно выделить следующее, собственный капитал банка за рассматриваемый период увеличился в 4,25 раза и на 31 декабря 2010 года составляет 8,5 млрд. тенге. Активы банка на 2010 год составляют 86 млрд. тенге, увеличившись на 2,55 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А ссудный портфель банка вырос за период с 2008-2010 с 12 млрд. тенге до 60,9 млрд. тенге, что отразилось и на увеличение чистого дохода банка который по состоянию на 31 декабря 2010 года составляет 0,618 млрд. тенге. Также нужно отметить, что структура кредитного портфеля банка на отчетную дату 2010 года состоит из стандартных кредитов, что было достигнуто в результате проведения банком взвешенной кредитной политики и развитой системы по управлению банковскими рисками. В целом по данным, полученным за анализируемый период, я могу сказать, что АО «Цеснабанк» подтвердил свою репутацию устойчивого и динамично развивающегося финансово-кредитного учреждения.

В результате работы проделанной в третьей главе были выяснено, что в современных условиях залог, хотя и занимает значительное место среди иных способов обеспечения обязательств, вытекающих из кредитных договоров, имеет проблемы с определением стоимости предмета залога и длительный, неоперативный процесс реализации заложенного имущества.

На стадии оценки и реализации предмета залога у банков возникают следующие трудности:

- сложность прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание соответствующего товарного рынка;

- невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла;

- неопределенность инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования;

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать такие факторы как инфляция, динамику экономической и правовой конъюнктуры. Т.е. все факторы предопределяют проведение макроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитной политики.

Также возникают проблемы при снижении рисков коммерческих банков связанных с кредитованием отрасли строительства. Как известно в Казахстане при оценке стоимости недвижимости в основном используется рыночный метод являющейся не достаточным для определений реальной стоимости имущества. И не редкостью также является завышение независимыми оценщиками стоимость предмета оценки по просьбе клиентов, что в свою очередь отражается на росте цен.

По моему мнению, решение данной проблемы возможно при внесении изменений в методику оценки недвижимости путем использования смешанного подхода. Который включает проведение оценки недвижимости тремя методами: рыночный метод, доходный метод и затратный метод.

В банковской практике возникают проблемы связанные с длительностью процедуры реализации заложенного имущества. Изучив наше законодательство, я считаю, что возникновение данной проблемы связано с тем, что Гражданский кодекс РК независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество: в судебном или в не судебном порядке, во всех случаях предполагается лишь один порядок реализаций заложенного имущества - путем проведения публичных торгов, что в отдельных случаях неоправданно затрудняет реализацию залога. И таким случаем может быть, например, заложенные продукты питания при залоге товаров в обороте и проведение торгов в этом случае, может выглядеть просто нелепо. Т. е. публичные торги только затянут время и потребуют неоправданных расходов на их проведение. Также нецелесообразно при определенных обстоятельствах при двухмесячной регламентации порядка организации торгов реализация скоропортящихся товаров, срочных имущественных прав, с окончанием срока которых прекращается их залог. Таким образом, возникает вопрос, зачем проводить публичные торги, если например, для заложенного имущества есть покупатель и залогодатель с залогодержателем согласны на продажу заложенного имущества именно этому покупателю?

Вышеизложенное говорит о том, что в законодательных актах необходима регламентация различных способов реализации заложенного имущества и то, что нашему законодательству целесообразно взять за основу опыт законодательства зарубежных стран, регулирующих порядок реализации залогового права и предусматривающих различные способы реализации заложенного имущества в зависимости от вида залога или заложенного имущества.

Список использованной литературы

1. Гонгало Б.М. Общие положения учения об обеспечении обязательств и способах обеспечения обязательств//Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. - М., 2001 г.

2. Новицкий И.Б. Римское право.- М., 1998 г.

3. Курмангазиева И.С. Залог как способ обеспечения исполнения обязательства//Вестник КазНу. Серия юридическая. № 2 (30) 2009 г..

4. Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. - Алматы, 1997 г.

5. Абильдин С., кандидат экономических наук. Выбор оптимального вида банковского кредитования предприятия //Банки Казахстана № 4 - Алматы 2010, 60с.

6. Сейткасимова Г.С. «Банковское дело» под редакцией доктора экономических наук, профессора, члена-корреспондента АН РК - «Каржи-каражат» 1998 г.

7. К. Жуйриков, И. Назарчук. Страхование: без прошлого и настоящего нет будущего - Алматы, «Біз - Мы» - 1998, 216с.

8. К. Жуйриков, И. Назарчук. Страхование: одна из платформ казахстанского «барса» - Алматы, «Біз - Мы» - 1998, 272с.

9. Демидова Н. В. Влияние деятельности банков второго уровня на развитие экономики Республики Казахстан//Банки Казахстана №4 2010г.

10. Консолидированная финансовая отчетность по состоянию на 31 декабря 2010 года; 48с.

11. Консолидированная финансовая отчетность по состоянию на 31 декпбря 2009 года; 51с.

12. Консолидированная финансовая отчетность по состоянию на 31 декпбря 2008 года; 29с.

13. Шынбатыров Т.А. Правила проведения оценки предмета залога в казахстанских банках //«Вестник КазНУ» (серия экономическая) №1(53), 2010 г.

14. Кредитная политика АО «Цеснабанк» на 2009 год

15. Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки// Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 23 ноября 2002 года № 179

16. Вишневский А.А. Залоговое право. //Учебное и практическое пособие. - М.: Изд-во БЕК, 1995 г.

17. Осипов Е.Б. Проблемы правового регулирования залоговых правоотношений//Фемида №3 1998 г.

18. Граждански кодекс Республики Казахстан//Официальное издание - Алматы: «Жеті Жаргы», 1995 г.

19. Григорьева А. Понятие и правовая природа залогового правоотношения // Юрист, №3, 2008 г.

20. Дюсенбаев Н. Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита// Финансы и кредит №12 2008 г.

21. Жумабекова Б. Некоторые проблемы эффективности залога как способа обеспечения исполнения обязательств// Мир закона №3, 2002 г.

22. Закон Республики Казахстан об оценочной деятельности в Республике Казахстан - Президент Республики Казахстан Н. Назарбаев
Астана, 30 ноября 2000 г., № 109 - II ЗРК

23. Каноков А. К развитию залогового кредитования // Экономический журнал, №5-6, 2000

24. Кусаинов С., Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования //Казахстанская правда, 24.октября,2003 г.

25. Лаврушин О. И., Мамонова И.Д., Валенцева Н.И. Банковское дело: Учебник для вузов по экономическим специальностям. / Под. Ред. О.И. Лаврушина. - Москва: Финансы и статистика, 2000г.,573с.;

26. Логика ипотеки//Казахстанская правда от 0.5.08.2008 г.

27. М. Чиркова Оценка залога как способа обеспечения возвратности кредита.//Хозяйство и право, №6,2000 г.

28. Маянлаева Г. И. Организация страхового дела в республики Казахстан - Алматы 2000 г. 122 с.

29. Олейнин О.М. Залог в банковском кредитовании // Бизнес и банки, №21 2008 г.

30. Сагиндыкова М. О. Повышение доступности жилья, реализуемой по государственной программе//Банки Казахстана № 10 - Алматы, 2009, 92с.

31. Сатубалдин М.С. Проблемы страхования кредитных рисков// Банки Казахстана № 1 - Алматы, 2010, 60с.

Размещено на Allbest.ru